廣州市金沙洲地塊的房地產(chǎn)營銷策劃方案全解析

1、.：.；廣州市金沙洲 HYPERLINK eaky/ 房地產(chǎn)營銷謀劃方案 工程投資環(huán)境分析. 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析廣州是廣東省省會(huì),全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。也是中國的南大門，已建城年，也是中國“海上絲綢之路的發(fā)祥地，歷來都是重要的港口城市。經(jīng)貿(mào)繁盛，萬商云集，每年春秋兩季的中國出口商品買賣會(huì)至今在此已舉行了屆。作為世界大都市協(xié)會(huì)的會(huì)員城市，廣州提出了建立現(xiàn)代化國際城市的宏偉目的，努力于建立成為區(qū)域性，國際性的金融中心，商貿(mào)中心、信息中心、旅游中心和交統(tǒng)統(tǒng)訊樞紐，成為環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備完備、規(guī)劃合理的現(xiàn)代化國際城市。廣州地勢東北高、西南低,依山傍水,北部和東北部是山區(qū),南部是珠江三角洲沖積平原。亞熱帶

2、季風(fēng)氣候,夏無酷暑,冬無嚴(yán)寒,雨量充沛,四季如春,繁花似錦，非常適宜人類居住。廣州市轄越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、蘿崗十區(qū)和從化、增城兩個(gè)縣級市,總面積.平方公里，年末全市戶籍人口.萬人，常住人口超越萬人。年-年自廣州市第八次黨代會(huì)以來，在廣州市委、市政府的正確指點(diǎn)下，廣州市以科學(xué)開展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)較快增長，不斷獲得新成就，邁上新臺(tái)階。廣州整體宏觀經(jīng)濟(jì)向好，經(jīng)濟(jì)總量連上新臺(tái)階，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：、國內(nèi)消費(fèi)總值逐年提高，人均GDP超越萬元美年全市實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值GDP.億元，同比上年增長.%，比年增長.%，年平均增長.%。按戶籍人口計(jì)算,人均地域消費(fèi)總值

3、估計(jì)超越美圓。按常住人口計(jì)算，人均地域消費(fèi)總值估計(jì)超越美圓。目前廣州市經(jīng)濟(jì)總量在全國主要城市中居第三位。、工業(yè)構(gòu)造調(diào)整不斷推進(jìn)，第二產(chǎn)業(yè)占比例上升年廣州市地域消費(fèi)總值三次產(chǎn)業(yè)的比例為.， 年地域消費(fèi)總值三次產(chǎn)業(yè)的比例為.。年廣州市工業(yè)總產(chǎn)值將到達(dá).億元，同比增長.%，比年增長.倍。、固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)投資總額添加年全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為.億元，同比增長.%，為年的.倍。年全市房地產(chǎn)投資總額為.億元，同比增長.%。、社會(huì)消費(fèi)品零售總額上升，消費(fèi)需求不斷加強(qiáng)年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額.億元，比年增長.%。四、人民收入程度不斷提高。年全市職工平均工資為元，分別比上年和年增長.%和.%；城市居

4、民年人均可支配收入為元，比年增長.%。圖. 廣州、北京、上海、深圳、重慶各城市間年GPD對比目的稱號單位年年年年年年均增減%廣州市消費(fèi)總值當(dāng)年價(jià)億元. 第一產(chǎn)業(yè)億元.第二產(chǎn)業(yè)億元.第三產(chǎn)業(yè)億元. 工業(yè)總產(chǎn)值億元. 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額億元.房地產(chǎn)投資總額億元.社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元.普通預(yù)算財(cái)政收入億元.普通預(yù)算財(cái)政支出億元.城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元.市戶籍總?cè)丝谌f人.表. 年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)圖. 廣州近年來經(jīng)濟(jì)開展趨勢圖. 廣州個(gè)人可支配收入由圖.，圖.，圖.分析， 廣州、北京、上海、深圳、重慶各城市間年GPD對比,廣州的GDP緊次于上海、北京位居于全國的第三位。廣州每年的GDP都在迅速增

5、長，增長速度維持在%左右。而且增長速度與其他各城市相比，開展增長速度比較快。年廣州人均可支配收入接近萬元，近年來逐年在添加，年均增長速度在%左右。. 廣州房地產(chǎn)市場分析. 廣州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀圖. 廣州近年房地產(chǎn)完成投資情況、投資規(guī)模、建立總量逐年增大年廣州全年房地產(chǎn)業(yè)投資實(shí)現(xiàn)添加值.億元，增長.%。全年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)完成投資.億元，同比上年增長.%。房屋施工面積.萬平方米，房屋開工面積.萬平方米，同比上年分別上升.%和下降.%。從年-年，每年的投資量根本在添加。表. 年房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)指 標(biāo)單 位年比上年增長(%)房地產(chǎn)開發(fā)億元.房屋施工面積萬平方米.房屋開工面積萬平方米.-.商品房銷售面積萬平方

6、米.商品房銷售合同金額億元.商品房空置面積萬平方米.-.、商品房銷售面積添加，空置率下降年，廣州市商品房銷售套數(shù)為宗，同比添加.%；全年商品房銷售面積.萬平方米，同比增長.%。商品房銷售合同金額.億元，同比增長.%。從買賣數(shù)據(jù)中可看出，近年廣州商品房買賣面積年均為萬平方米左右，但買賣額增幅大大高于買賣面積的增幅，闡明近年廣州市商品房銷售價(jià)錢增速較快。年末，商品房空置面積.萬平方米，同比下降.%。、近年來商品房價(jià)錢高速上漲年，廣州市新建商品房均價(jià)為元/平方米，比上年上漲.%，房價(jià)漲幅是近三年最大的一年。近年房價(jià)上漲過快的根本緣由有：一是市場呈供不應(yīng)求局面。二是經(jīng)濟(jì)開展加速，居民收入添加，居民消費(fèi)

7、才干和購買力加強(qiáng)。表. 近年廣州商品房市場吸納表含二手年份本年同意預(yù)售面積本年買賣面積年度市場吸納率累計(jì)同意預(yù)售面積累計(jì)買賣面積累計(jì)市場吸納率年.%.%年.%.%年.%.%年.%.%、市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，市場吸納率增大由圖.分析，根據(jù)近三年商品房供求情況來看，年商品房的供應(yīng)量最少。但年，新增商品房成交量為.萬平方米，超越近三年成交程度。供應(yīng)量在減少，但是每年的買賣量在添加，市場呈供不應(yīng)求的局面。而且，新增商品房卻低于近三年供應(yīng)程度，新增量與買賣量存在嚴(yán)重的市場缺口，市場吸納率高達(dá).%。圖. 廣州近年商品房供求情況. 廣州房地產(chǎn)市場的總結(jié)：、廣州市房地產(chǎn)業(yè)開展呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增

8、長。、商品房存量“消化加大，商品房銷售面積繼續(xù)增長，供應(yīng)量減少，商品房空置量繼續(xù)大幅下降，消化存量商品房獲得明顯效果，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。、廣州市商品住宅的價(jià)錢已處在一個(gè)較高的程度，市場正在消化、承接。廣州經(jīng)濟(jì)增長導(dǎo)致房價(jià)高漲，面對著“國六條“十五條細(xì)那么“穗七條“十部門結(jié)合調(diào)整樓市等政策的逐漸影響市場，再加上加息的壓力，預(yù)測廣州的房價(jià)能夠回穩(wěn)或小幅回落。、“國十五條，廣州地方細(xì)那么已出臺(tái)，平方米戶型所占比例量的限制為整個(gè)城市建筑面積總量，而非每個(gè)工程總量。因此，從廣州市整體房地產(chǎn)市場來看，戶型構(gòu)造供應(yīng)將有較大的改動(dòng)，趨向與中小戶型。、一系列的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)門檻日益抬高，開發(fā)資金

9、日益吃緊、行業(yè)利潤空間日益減少。、年的宏觀調(diào)控力度更大，僅央行加息就有兩次；對樓市的調(diào)控也從“宏觀走向“微觀，連戶型比例、產(chǎn)品定價(jià)、銷售執(zhí)行、購買對象等都列入了調(diào)控的詳細(xì)范疇。 展望年，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控及對樓市的調(diào)控估計(jì)仍將深化、繼續(xù)下去。年將是年政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。. 廣州白云區(qū)房地產(chǎn)市場分析、白云區(qū)房地產(chǎn)逐漸開展，不斷升溫過去的白云區(qū)在廣州人以為是偏遠(yuǎn)的“郊區(qū)地帶，房地產(chǎn)開展相對滯后，樓盤也不斷在-元/平方米彷徨。 年開場方圓、祥景、時(shí)代、富力、正域、恒大等大型品牌開展商進(jìn)駐，出現(xiàn)了一大批的生態(tài)型、體育型、建筑質(zhì)量型、時(shí)髦型和山水型等樓盤應(yīng)運(yùn)而生。年是白云區(qū)樓盤大躍進(jìn)的一年，黃石路、白云大道新

10、盤新貨輩出，成為“十一黃金周廣州樓市最大的亮點(diǎn)和成交的最大贏家。目前白云區(qū)住宅均價(jià)主要集中在-元/平方米之間，由于價(jià)錢實(shí)惠、戶型適用，吸引了大批的置業(yè)者，目前區(qū)域居住籠統(tǒng)不斷提升。廣州 “北優(yōu)規(guī)劃以及南湖豪宅區(qū)的構(gòu)成等眾多利好令白云區(qū)樓市迅速崛起、騰飛，在未來-年內(nèi)白云區(qū)將會(huì)成廣州樓市開展的重點(diǎn)打造對象，區(qū)域樓市還將會(huì)不斷升溫。、白云區(qū)未來市政規(guī)劃利好，配套完善白云區(qū)是廣州市的文化、商貿(mào)、交通、旅游副中心之一，未來區(qū)內(nèi)將劃分為七大功能區(qū)：綜合開展區(qū)、中部集聚開展區(qū)、東北部結(jié)合開展區(qū)、北部整合開展區(qū)、東部山林生態(tài)維護(hù)區(qū)、流溪河水源維護(hù)區(qū)和機(jī)場控制優(yōu)化開展區(qū)。新出臺(tái)的政府規(guī)劃中將白云區(qū)年的規(guī)劃用地

11、面積將由目前的平方公里調(diào)整到.平方公里，令白云區(qū)的幅員得到擴(kuò)展。近期白云區(qū)的市政規(guī)劃焦點(diǎn)將重點(diǎn)集中在對白云新城、區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的各項(xiàng)完善方面。市政規(guī)劃的出臺(tái)、區(qū)域功能的明細(xì)劃分，規(guī)范了區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備分布，為白云區(qū)樓市開展注入新元素，進(jìn)一步優(yōu)化了區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)投資環(huán)境?！鞍自菩鲁菐?dòng)白云樓市不斷向好，必將成為廣州樓市的熱點(diǎn)。華南快速干線及地塊延線等市政配套的建立，使本區(qū)域與外區(qū)的銜接更加便利，進(jìn)一步加強(qiáng)交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性，縮短與市區(qū)中心的空間、心思間隔 。國際會(huì)議中心的建立及大規(guī)模工程進(jìn)駐，有利于提升區(qū)域的整體籠統(tǒng)。表. 市政規(guī)劃利好要素利好要素簡析白云新城定位為廣州城市副中心，白云區(qū)級中心，現(xiàn)代化生態(tài)型商貿(mào)

12、文化中心；規(guī)劃面積.平方公里，規(guī)劃人口萬人。廣州白云國際會(huì)議中心總規(guī)劃用地約公頃，總投資約億元，年月底可以完成會(huì)議中心主體工程，年月投入運(yùn)用，定位為省人大政協(xié)兩會(huì)效力的大型會(huì)議中心。工程設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，構(gòu)成四條東西走向的生態(tài)景觀廊道，與白云山、大金鐘水庫相連通。地鐵三號線北延線方案年年中開工，年底建成；廣州東站新機(jī)場，途經(jīng)燕塘、南方醫(yī)院、同和、永泰、嘉禾、龍歸、人和。華南快速干線三期年月開工，方案年全線建成通車，南至番禺，北接北二環(huán)和京珠高速公路，西通往南海市、三水市；橫跨新舊廣從路、同和路、沙太公路等。南湖國家旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍面積.平方公里，規(guī)劃定位為集游賞、文娛、度假、美食于一體的國家旅游

13、度假區(qū)。、白云區(qū)房地產(chǎn)市場的買賣量和買賣價(jià)錢逐年上升，未來開展趨勢良好圖. 近年白云區(qū)一手住宅成交情況由圖.分析，年，白云區(qū)的一手住宅成交面積呈現(xiàn)上漲趨勢，顯示白云區(qū)樓市越來越遭到消費(fèi)者的追捧。隨著市中心可開發(fā)用地的減少，白云區(qū)樓市遭到越來越多品牌開發(fā)商的青睞，進(jìn)駐該區(qū)域激發(fā)樓市競爭的同時(shí)，也有效促進(jìn)樓市開展。白云區(qū)是現(xiàn)時(shí)廣州市供應(yīng)量及成交量最多的區(qū)域之一，同時(shí)白云區(qū)是廣州市成交最活潑的區(qū)域之一。越來越多的市政有利措施好落戶白云區(qū)，有利于樓市開展，白云區(qū)的樓市價(jià)錢仍存在一定的上漲空間。“北優(yōu)戰(zhàn)略的實(shí)施，使白云區(qū)未來開展前景良好，是廣州樓市的未來熱點(diǎn)區(qū)域之一。品牌和實(shí)力雄厚開展商進(jìn)駐，必然會(huì)帶動(dòng)

14、白云區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的開展，以及提升板快籠統(tǒng)。年，廣州大道北和白云區(qū)金沙洲板塊高調(diào)崛起，使它們將會(huì)在這幾年成為廣州房地產(chǎn)開展的熱點(diǎn)板塊。. 工程地段房地產(chǎn)市場分析工程地塊位于白云區(qū)金沙洲F區(qū) BF，地理位置非常優(yōu)良，位于規(guī)劃作為新社區(qū)的金沙洲E區(qū)南面，不僅擁有一線江景，位于珠江邊的綠地旁，毗鄰未來的金沙洲的商務(wù)中心，而且交通方便，金沙洲依山傍水的優(yōu)美地貌和優(yōu)越的交通條件，使其具備了開發(fā)大型居住新區(qū)的潛力。年開場，市政府開場對金沙洲的規(guī)劃定位進(jìn)展調(diào)整，將金沙洲規(guī)劃定位由廣州市西部大型居住區(qū)，調(diào)整為廣佛都市圈中心的居住新城，并且做出了加快金沙洲大規(guī)模開發(fā)建立的決議。目前，金沙洲開發(fā)建立的各項(xiàng)任務(wù)曾經(jīng)全面

15、啟動(dòng)，一個(gè)由政府主導(dǎo)，社會(huì)力量參與的金沙洲開發(fā)建立熱潮曾經(jīng)掀起。如今曾經(jīng)進(jìn)入金沙洲的品牌工程曾經(jīng)有多個(gè)，分別為恒大集團(tuán)、萬科集團(tuán)、中海集團(tuán)、保利集團(tuán)等公司的工程。年位于南海黃岐、金沙洲板塊旁的萬科四季花城開售，為廣州樓市添加了一支強(qiáng)大的西翼房地產(chǎn)開發(fā)大軍。近期，中海地產(chǎn)的中海金沙灣工程打著“到中海金沙灣淘金去的廣告口號吸引了大批的市民到這個(gè)區(qū)域去看樓，掀起了金沙洲的居住投資熱潮。最近，市政府針對金沙洲的開展態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，整體規(guī)劃進(jìn)展了新的調(diào)整。規(guī)劃的再次調(diào)整，廣州西翼路網(wǎng)的建立，金沙洲地鐵六號線的施工，為金沙洲的開發(fā)鋪平道路。年到年，金沙洲將進(jìn)入開發(fā)建立后期，將重點(diǎn)建立醫(yī)療衛(wèi)生、文化

16、教育、社區(qū)效力等公共設(shè)備，位于A區(qū)和B區(qū)的最具良好居住環(huán)境的用地將推出出讓。到年，一個(gè)適宜居住、技術(shù)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)越、具良好示范效應(yīng)的金沙洲居住新城將根本建成，屆時(shí)金沙洲將成為購房者淘“金沙的區(qū)域。 工程主要競爭對手分析和工程SWOT分析. 中海金沙灣工程稱號中海金沙灣開發(fā)商廣州中海地產(chǎn)營銷謀劃廣州合富輝煌房地產(chǎn)樓盤地點(diǎn)金沙洲大橋以南建立大道號廣告語到上游中海金沙灣淘金去！總占面積.萬總建面積萬容積率.適用率 %綠化率%建筑方式高層洋房建筑風(fēng)格憨厚的顏色，紅瓦白墻；眾多的回廊、穿堂、過道配套設(shè)備幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、商務(wù)休閑中心、風(fēng)情商業(yè)街外部環(huán)境東面臨珠江水系，江岸線約米，江畔社區(qū)，在規(guī)

17、劃的金沙洲商務(wù)中心的正南面，年之后可以享用金沙洲完善的商業(yè)配套交通目前可經(jīng)金沙洲大橋直通廣州市內(nèi)路，也可向南經(jīng)過珠江大橋連通內(nèi)環(huán)路，還可經(jīng)環(huán)城高速潯峰洲出入口快速至廣州各區(qū)，未來還可以經(jīng)地塊旁規(guī)劃中的大坦大橋，跨過大坦沙島，直通內(nèi)環(huán)路，交通非常方便。管理費(fèi).元 /月裝修規(guī)范精裝修物業(yè)公司南海市中海物業(yè)管理產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位西區(qū)共有棟住宅，層高戶型室廳室廳室廳室廳運(yùn)用面積().銷售情況銷售情況開盤時(shí)間年月交樓時(shí)間年月價(jià)錢元/均價(jià)：最高：元望江單位銷售比例之前曾經(jīng)推出A-A棟，“五一推出A-A棟多套高級洋房銷售情況開盤時(shí)間年月交樓時(shí)間一期現(xiàn)樓，二期年月價(jià)錢元/最低價(jià)最高價(jià)元/銷售比例一期剩

18、套，期已賣十幾套銷售情況分析之前曾經(jīng)推出A-A棟，銷售熱爆，今年“五一之間將推出A-A棟多套高級洋房優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)勢：)、東面臨珠江水系，江岸線約米，江畔社區(qū))、占地畝，規(guī)模優(yōu)勢明顯、車程分鐘以內(nèi)可輻射廣州主城區(qū)、城西生態(tài)圈，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新、中海地產(chǎn)品牌優(yōu)勢、中海物業(yè)效力優(yōu)勢優(yōu)勢：、小區(qū)上空有高壓線經(jīng)過，令人產(chǎn)生恐懼、公交線還沒有開通，除了樓巴和開車，暫時(shí)還其他交通工具抵達(dá)目的客戶分析、廣州與佛山地域有車的富有人群，其中購買人群為老城區(qū)的較多、在廣州市荔灣、越秀區(qū)任務(wù)的高級白領(lǐng)及企業(yè)管理人員、希望改善居住環(huán)境，對郊區(qū)樓盤偏好的市區(qū)人群. 萬科四季花城工程稱號萬科四季花城開發(fā)商廣州萬科房地

19、產(chǎn)營銷謀劃廣州合富輝煌房地產(chǎn)樓盤地點(diǎn)白云區(qū) 佛山 南海黃歧潯峰洲路廣告語萬科四季花城，等他回家總占面積萬建筑面積.萬容積率適用率%綠化率.%建筑方式小高層、多層洋房多層洋房建筑風(fēng)格圍合式的歐式建筑風(fēng)格，類似北京的四合院。配套設(shè)備伴山泛會(huì)所，香熏花園、泳池、健身室、桌球室、棋牌室、泳池酒吧、中國銀行、廣州醫(yī)學(xué)院荔灣醫(yī)院、中山大學(xué)附屬四季花城外國語學(xué)校外部環(huán)境工程周邊有 萬平方米的生態(tài)公園，小區(qū)擁有自然山水景觀，六山三湖相互貫穿，伴城湖、天雨湖與提香山、影月山交互成輝。交通自金沙洲迅捷抵達(dá)內(nèi)環(huán)路西場立交，由此可進(jìn)入內(nèi)環(huán)路、東風(fēng)路、中山八路、地鐵一號線等四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)?？礃前褪浚?.周一至周五

20、：-：宏城廣場、泮溪酒家；周六、日：-：宏城廣場、泮溪灑家、宜安廣場、廣源好又多、萬國廣場。公交線：廣州：、路；南海：路管理費(fèi).元/平方米/月裝修規(guī)范精裝修物業(yè)公司深圳市萬科物業(yè)管理佛山分公司產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位“灝山美筑由棟兩梯四戶的高層樓宇組成，共約多套單位樓盤戶型三室兩廳三室兩廳兩室兩廳運(yùn)用面積()銷售情況銷售情況開盤時(shí)間年月第七期交樓時(shí)間年月價(jià)錢元/均價(jià)：最高價(jià)：銷售比例四季花城最后一期的電梯洋房于今年月才推出市場銷售情況開盤時(shí)間年月交樓時(shí)間一期現(xiàn)樓，二期年月價(jià)錢元/最低價(jià)最高價(jià)元/銷售比例一期剩套，期已賣十幾套銷售情況分析萬科四季花城七期“灝山美筑電梯洋房于年月日開盤，銷售火爆

21、優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)勢：、自然山水景觀是小區(qū)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢、大面積入戶花園，南北通透，采光極佳，空間視野開闊、情景洋房是萬科地產(chǎn)的專利產(chǎn)品，遭到市場追捧、配套設(shè)備完善、全面、代理商是市一級代理合富輝煌，其聲譽(yù)比較高優(yōu)勢：、有高壓線經(jīng)過，對居住及生態(tài)環(huán)境都有影響、附近是“長青墓園，對居住者產(chǎn)生心思影響、附近沒有地鐵站，市民不能受惠目的客戶分析和中海金沙灣類似、廣州與佛山地域有車的富有人群，其中購買人群為老城區(qū)的較多、在廣州市荔灣、越秀區(qū)任務(wù)的高級白領(lǐng)及企業(yè)管理人員、希望改善居住環(huán)境，對郊區(qū)樓盤偏好的市區(qū)人群、對萬科品牌、園林設(shè)計(jì)、情景洋房偏好的市民. 金碧海岸花園工程稱號金碧海岸花園在建，沒開盤開發(fā)商廣

22、州恒大集團(tuán)營銷謀劃廣州市金碧房地產(chǎn)代理樓盤地點(diǎn)白云區(qū)金沙洲地鐵六號線終點(diǎn)站廣告語暫無占地面積萬建筑面積.萬容積率.適用率/綠化率/建筑方式高層洋房獨(dú)棟別墅聯(lián)體別墅建筑風(fēng)格采用金碧系列的高貴、高起點(diǎn)、高檔次的歐陸建筑風(fēng)格配套設(shè)備大型私家游艇碼頭、金碧國際大酒店、金碧海岸會(huì)所、幼兒園、小學(xué)外部環(huán)境東臨北江，對岸是“石門返照美景。江岸線呈弧形，長.公里，江岸綠化帶寬米，地勢由江岸向內(nèi)逐漸增高，占有背山面水的地形資源交通處于廣州分鐘生活圈，東與廣州接壤，西距佛山僅多公里，西江支流與廣州直接通航，水陸交通方便，地鐵號線終點(diǎn)站，向南.公里有白塔村工業(yè)大道經(jīng)過。裝修規(guī)范毛坯物業(yè)公司廣州市金碧物業(yè)管理產(chǎn)品顯示

23、、棟高層住宅，棟獨(dú)立別墅、雙聯(lián)排別墅、小區(qū)規(guī)劃總?cè)丝诩s為萬人銷售情況開盤時(shí)間年月交樓時(shí)間一期現(xiàn)樓，二期年月價(jià)錢元/最低價(jià)最高價(jià)元/銷售比例一期剩套，期已賣十幾套銷售情況金碧海岸花園的預(yù)備在年下半年才開盤，目前對外公開的均價(jià)是元/平方米優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)勢：、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)造嚴(yán)謹(jǐn)，規(guī)劃有方，小區(qū)處處充溢綠色、規(guī)劃設(shè)計(jì)因地制宜，掇山理水，擁有米長的沿江岸線、采取以人為本，植物造景自然式設(shè)計(jì)，充分表達(dá)“以人為本，滿足不同人群的需求、地鐵線終點(diǎn)站設(shè)在工程附近，年地鐵開通之后會(huì)升值優(yōu)勢：、附近沒有公建配套設(shè)備，周邊環(huán)境還比較荒涼、目前市民對工程的關(guān)注度不高目的客戶分析、廣州、佛山、南海等地的高收入有車人士、廣州、

24、佛山、南海等地私營企業(yè)老板和高級政府部門指點(diǎn)、廣州、佛山、南海等地的投資者. 富力桃園工程稱號富力桃園開發(fā)商廣州富力地產(chǎn)股份營銷謀劃愉快置業(yè)樓盤地點(diǎn)羅沖圍增槎路高橋大街直入米廣告語水岸盡頭,是完美居住的延伸占地面積萬建筑面積萬容積率.適用率%綠化率%建筑方式高層洋房多層洋房建筑風(fēng)格翠綠、鮮橙、艷紅、芥黃、彩藍(lán)，種別具匠心風(fēng)格的南美海島風(fēng)情配套設(shè)備幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、會(huì)所、配套羽毛球場、籃球場、桌球場館、乒乓球、健身中心、中西餐廳、文娛中心、瑜珈室、棋牌室、風(fēng)情步行街、上海聯(lián)華大型超市、酒樓、醫(yī)院、郵局、銀行、電信營業(yè)廳、生鮮市場、兩大休閑運(yùn)動(dòng)園林公園、沿江綠化帶、盛夏亞馬遜園林、瑪雅親水園林、

25、中央雅典湖外部環(huán)境樓盤三面環(huán)江，風(fēng)光無限好交通地處東風(fēng)路與環(huán)市西雙主干道交界處僅鄰地鐵號線西村站；途經(jīng)公交車：、路等管理費(fèi).元/平方米/月裝修規(guī)范精裝修物業(yè)公司廣州天力物業(yè)管理產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例銷售的單位富力桃園“諾丁郡E-E棟樓盤戶型室廳三室兩廳三室兩廳四室兩廳運(yùn)用面積()銷售情況總套數(shù) 套未售套數(shù) 套已售套數(shù) 套均價(jià)/m總面積 m未售面積. m已售面積 m元/平方米銷售情況開盤時(shí)間年月交樓時(shí)間一期現(xiàn)樓，二期年月價(jià)錢元/最低價(jià)最高價(jià)元/銷售比例一期剩套，期已賣十幾套銷售情況分析“五一期間，富力桃園主要推出的是 “諾丁郡E-E棟，銷售均價(jià)-元/m，裝修規(guī)范元/ m。年月可入住。優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)勢：、

26、工程是富力集團(tuán)至今為止開發(fā)的最大型居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)備極為完善，總共有 平方米的公建配套、社區(qū)打造了有七個(gè)不同風(fēng)情的主題園林，令業(yè)主感受多種園林環(huán)境。、緊臨廣州市內(nèi)外兩環(huán)線路，銜接廣州三大交通動(dòng)脈：東風(fēng)西路、環(huán)市西路、南岸路，交通四通八達(dá)、業(yè)主可以享用五星級物業(yè)效力指引，“五星級精英管家效力優(yōu)勢：、停車位比較少，業(yè)主的車只可以停在路邊，但是妨礙交通、物業(yè)管理不夠完善，不夠封鎖，人員出入流動(dòng)比較高目的客戶分析、主要是荔灣區(qū)和白云區(qū)的一些收入比較高的上班一族、絕大多部分是荔灣區(qū)和越秀老城區(qū)的一些二次置業(yè)者、還有一些是在荔灣區(qū)、越秀區(qū)的個(gè)體運(yùn)營者. 其他競爭對手年，金沙洲曾經(jīng)出讓了很多塊住宅性質(zhì)

27、的開發(fā)土地，目前在金沙洲也有一些工程分別處于報(bào)建和建立階段，還有在金沙洲附近地段也有一些處于熱銷的工程，所以這些工程未來都會(huì)成為要挾競爭對手。表. 工程其他競爭對手工程稱號凱德置地金沙洲工程荔港南灣保利紫薇花園富?；▓@工程位置白云區(qū) 金沙洲住宅新城,毗鄰地鐵號線金沙洲站荔灣區(qū)南岸路號白云區(qū)匯僑路匯僑新城內(nèi)白云區(qū)同嘉路(嶺南花園西南面)占地面積.萬m萬m萬m萬m建筑面積.萬m萬m.萬m萬m容積率.建筑類別別墅、高級公寓洋房高層洋房高層洋房,小高層洋房小高層樓宇開盤時(shí)間年年初年月年月年月均價(jià)元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米. 競爭對手分析結(jié)論根據(jù)工程幾個(gè)競爭對手樓盤的來分析金沙洲區(qū)域的房地

28、產(chǎn)工程特點(diǎn)，總結(jié)得出以下幾個(gè)結(jié)論：、在這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)工程開發(fā)規(guī)模都相當(dāng)?shù)卮螅蟛糠质侨f平方米以上、由于所在區(qū)域處于郊區(qū)，所以工程的公建配套要求比較高、工程的自然環(huán)境都相當(dāng)?shù)暮?，依山，傍水，臨江，綠化環(huán)境優(yōu)美、交通能否便利在很大程度決議了樓盤的銷售情況. 工程所在地地塊分析、土地性質(zhì)綜述圖. 工程在金沙洲的位置從圖.看出，工程地塊位于白云區(qū)金沙洲F區(qū)BF，地理位置非常優(yōu)良，位于規(guī)劃作為新社區(qū)的金沙洲E區(qū)南面。工程地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的：面積為平方米，成交價(jià)款總額為億元，地塊容積率為不大于。建筑面積平方米以下的戶型住房面積所占比重，必需到達(dá)開發(fā)建立總面積的以上。用地性質(zhì)：商住。、地塊周圍環(huán)境景觀地塊位

29、于東邊臨江，擁有多米的江岸線，位于珠江邊的綠地旁，北面是金沙洲居住新社區(qū)，毗鄰未來的金沙洲商務(wù)中心，而且交通方便。西面有一條城中村。、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況。本地塊周圍環(huán)境尚算安靜，衛(wèi)生。東邊珠江的對岸有一間煤廠，而且該煤廠還在作業(yè)，煙囪里還在冒煙，在主導(dǎo)風(fēng)向下，不會(huì)遭到影響，但是假設(shè)風(fēng)向改動(dòng)將會(huì)遭到污染。、地塊周邊交通條件可經(jīng)金沙洲大橋直通廣州市內(nèi)環(huán)路，也可向南經(jīng)過珠江大橋連通內(nèi)環(huán)路，還可經(jīng)環(huán)城高速潯峰洲出入口快速至廣州各區(qū)，未來還可以經(jīng)地塊旁規(guī)劃中的大坦大橋，跨過大坦沙島。但是目前還沒有開通公交線路。、配套設(shè)備本工程的配套設(shè)備將主要由金沙洲商務(wù)中心完善的城市公共效力和配套設(shè)備提供。在工程分

30、鐘車程區(qū)域內(nèi)的設(shè)備包括：金融郵電效力：位于金沙洲綜合效力中心內(nèi)，擁有大型商場、超市、銀行、證券、保險(xiǎn)、飲食、電信、郵政等一體化的金融郵電效力文化文娛設(shè)備：包括文化活動(dòng)中心含小型圖書館、博物館、文化館、青少年活動(dòng)中心、老年活動(dòng)中心、電影院等。醫(yī)療：將建立一個(gè)占地超越畝的，容積率.的綜合醫(yī)院，提供衛(wèi)生防疫、婦幼保健、福利院功能的效力。教育：金沙洲內(nèi)擁有所中學(xué)、所小學(xué)、個(gè)幼兒園。體育設(shè)備：個(gè)占地.萬平方米的體育運(yùn)動(dòng)中心包括水上運(yùn)動(dòng)中心以及個(gè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)場。社區(qū)效力中心：個(gè)社區(qū)效力中心，提供衛(wèi)生站、街道辦、肉菜市場、糧油、書店、藥店、儲(chǔ)蓄所等效力，還有個(gè)公廁。公園和公共綠地：位于金沙洲北面?zhèn)€占地萬平方米畝

31、的城市級生態(tài)公園和區(qū)內(nèi)個(gè)社區(qū)公園。. 工程地塊的 S W O T 分析. S 優(yōu)勢、自然風(fēng)光優(yōu)美工程地塊地勢平坦，植被茂密，東面臨珠江水系江岸線約米，自然條件良好，空氣清新。金沙洲擁有不可以再生和被復(fù)制的天然珍惜資源八山二湖，工程可充分利用這一自然景觀優(yōu)勢建立一個(gè)以水為主題的大型“綠色-江畔-安康居住社區(qū)，迎合廣東人“樂水的居住習(xí)慣。假設(shè)工程以這個(gè)主題概念初次導(dǎo)入廣州市場，其特征必將遭到市場的追捧。、便利的交通工程地塊位于廣州西出重要通道，交通體系完善，內(nèi)外通達(dá)，進(jìn)出便利。北環(huán)高速公路、廣佛公路等道路干線橫貫其中，地塊與廣州市中心嚴(yán)密相連，地鐵號線延伸線將在這里設(shè)置-個(gè)站點(diǎn)，估計(jì)在年通車。區(qū)內(nèi)

32、有良好的道路路網(wǎng)，規(guī)劃經(jīng)過四座橋梁實(shí)現(xiàn)與廣州市區(qū)的銜接，其中金沙洲大橋、白沙河大橋已建成。從工程地塊到荔灣區(qū)，只需多分鐘車程，到天河區(qū)只需求多分鐘的車程，是廣州是城市人可接受的交通間隔 。金沙洲規(guī)劃有個(gè)碼頭，可經(jīng)過渡輪通達(dá)廣州內(nèi)外的其他濱水地域。、目的客戶范圍廣工程地塊距廣州、南海、佛山都非常近，可以吸納三地客戶，擴(kuò)展了工程的客戶層面、完善的市政設(shè)備建立由于金沙洲是政府重點(diǎn)建立的廣州居住新城。因此，金沙洲將擁有完善的城市公共效力和配套設(shè)備。如大型商場、超市、銀行、證券、保險(xiǎn)、飲食、電信、郵政等一體化的金融郵電效力。、容積率低，居住溫馨工程容積率規(guī)定為小于或等于.。而且整個(gè)金沙洲為市政府重點(diǎn)打造

33、的低密度居住區(qū)，適宜享用生活。、開展?jié)摿甏箅S著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊及部分遠(yuǎn)郊樓盤開展迅猛。金沙洲地域位于廣佛都市圈的中心,是廣州市政府西聯(lián)的首要開展區(qū)域，預(yù)期政府還會(huì)有更大的投資建立該地域的根底工程，因此，隨著金沙洲地域的開展，工程的開展也存在著宏大的開展?jié)摿Α? W 優(yōu)勢、用地規(guī)模不大，競爭性大工程用地規(guī)模相對與金沙洲其他工程的用地規(guī)模比較小，工程開發(fā)備受注目程度能夠會(huì)遭到影響。金沙洲目前已有中海地產(chǎn)、保利集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、恒大集團(tuán)等工程進(jìn)駐，工程開發(fā)的競爭性比較大。、配套設(shè)備完善需求一定的時(shí)間由于本工程的配套設(shè)備將主要由金沙洲提供，但是，金沙洲相

34、關(guān)市政投入與配套還需一段時(shí)間才干完善，周邊各種生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位。估計(jì)到了年金沙洲的各種配套才建成投入運(yùn)用。、工程開發(fā)本錢大雖然工程自然環(huán)境很好，但周邊的環(huán)境較為荒涼，地塊的“五通一平還要一定時(shí)間，而且環(huán)境的改造也將添加本錢投入。、工程地塊存在一定的環(huán)境污染源與本工程地塊相隔一條白沙河的有一間煤廠，而且煤廠有兩條煙囪，而且該煤廠還處在運(yùn)作階段，煙囪還在冒煙。雖然在主導(dǎo)風(fēng)向下，工程地塊遭到煤廠的污染的時(shí)間比較少，但是有些時(shí)候風(fēng)向改動(dòng)就會(huì)遭到影響。. O 機(jī)遇、政府主導(dǎo)開發(fā)，添加優(yōu)勢金沙洲為廣州西區(qū)，在“西聯(lián)政策的范圍內(nèi)，是政府城市改造工程的重點(diǎn)區(qū)域，金沙洲新社區(qū)剛好在本工程地

35、塊的北面，而給本工程也帶來機(jī)遇。、私家車普及帶來機(jī)遇工程到廣州、南海等中心區(qū)的間隔 不遠(yuǎn)，隨著廣州市民私家車的進(jìn)一步普及、交通網(wǎng)絡(luò)的完善，是客戶可接受的交通間隔 。、金沙洲板塊的整體開展熱度升溫隨著中海、保利、萬科、恒大一系列新工程的啟動(dòng)，再加上曾經(jīng)開發(fā)成熟的廣州萬科四季花城，“大金沙洲樓市板塊正逐漸構(gòu)成，估計(jì)在未來兩三年，該區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州住宅產(chǎn)品供應(yīng)量最大的區(qū)域之一。本工程開發(fā)將會(huì)趁這個(gè)趨勢獲得好的利益效果。、金沙洲大型居住生活區(qū)的建成，將會(huì)有更多的廣州市民到這里來居住金沙洲最新規(guī)劃中，將其建成為廣州市最具規(guī)模、最具現(xiàn)代、最具自然特征、管理最完善的生活居住區(qū)。到年，一個(gè)適宜居住、技術(shù)先進(jìn)、環(huán)

36、境優(yōu)越、具良好示范效應(yīng)的金沙洲居住新城將根本建成。所以，將會(huì)有更多的廣州市區(qū)市民選擇這個(gè)環(huán)境來居住。. T 要挾、市場板塊競爭猛烈市場板塊之間的競爭仍在加劇，除了原有東部廣園板塊及南部海珠南洲路、華南板塊之爭外，白云區(qū)的廣州大道北板塊、南湖板塊、白云新城板塊也參與戰(zhàn)團(tuán)。、品牌地產(chǎn)企業(yè)的要挾中海、保利、萬科、恒大等地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的企業(yè)品牌以及它們在金沙洲所開發(fā)工程構(gòu)成很大的競爭要挾。、樓面地價(jià)過高，降低市民購買自信心工程地塊投資過高，樓面地價(jià)已到達(dá)多元/m,初步估計(jì)工程售價(jià)將到達(dá)元/平方米才有利潤，將大大降低購房者置業(yè)的自信心。、戶型開發(fā)受限制工程地塊是經(jīng)過“雙限雙竟的方式拍得，受政府規(guī)定平方米以

37、下的中小戶型所占比例大于等于%的政策限制，所以工程大戶型得不到很好的開展，買家范圍遭到限制。 問卷調(diào)查和工程市場需求情況分析. 市場調(diào)查詢卷及分析(見附錄一為了更好的做好工程的市場定位，找準(zhǔn)其購買對象，他們在工程的市場調(diào)查階段進(jìn)展了一次市場調(diào)查。市場調(diào)查中發(fā)出問卷份，收回問卷份，其中有效問卷份，有效率到達(dá)%，其市場調(diào)查的結(jié)論如下：. 市場調(diào)查結(jié)論、%的受訪者目前住房性質(zhì)是本人一切，%的受訪者是父母一切，%是單位一切和租賃，同時(shí)，超越%的受訪者表示將要買房用于自住?？梢钥闯?住宅的需求還很大。、選擇- 中小戶型的受訪者占%，選擇- 的受訪者占%。而且大多數(shù)受訪者會(huì)選擇二房二廳和三房二廳。闡明這些

38、面積的戶型是比較受市民喜好。、%的受訪者可接受的房價(jià)在元/以下。、%的受訪者選擇小高層住宅，%的受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住宅的占%，闡明市民喜歡多層住宅的比例下降，高層住宅那么上升。、多數(shù)受訪者表示購買住宅的裝修要求是帶普通裝修或者是毛坯房，再者也希望提供多種的裝修供選擇，這一結(jié)果闡明，人們還是喜歡房子本人來裝修。、受訪者喜歡的建筑風(fēng)格也多樣化，闡明喜歡中國傳統(tǒng)風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、東南亞風(fēng)格的人們都占相當(dāng)一部分的比例。由于生活需求，傳統(tǒng)式的陽臺(tái)、落地玻璃陽臺(tái)在人們生活中還是最受歡迎的。市民理想的客廳面積應(yīng)該在- 之間。、受訪者購房是主要思索的要素包括價(jià)錢，環(huán)境，交通，配套設(shè)備，建筑質(zhì)量等，闡

39、明開發(fā)一個(gè)樓盤該當(dāng)注重這些方面的規(guī)劃建立。、受訪者可以接受的物業(yè)管理費(fèi)是-元/ 之間，一次性付款，銀行按揭還是市民比較喜歡的支付房款方式。電視、報(bào)紙、電臺(tái)廣播、戶外廣告是受訪者關(guān)注樓盤信息的媒體。、%的受訪者年齡在-歲之間，%的受訪者年齡在-歲之間，這闡明他們得到的數(shù)據(jù)主要是歲以下的中青年階層。超越一半的受訪者是機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部 、企業(yè)管理人員/廠長經(jīng)理和個(gè)體戶等，家庭月均總收入的受訪者超越元的占%，闡明廣州市民的收入比較高。 工程的市場定位. 工程市場細(xì)分隨著城市化開展速度不斷加快，人們對喧嘩的城市生活曾經(jīng)有點(diǎn)厭倦，人們越來越需求回歸自然，對著清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于一些

40、收入較高的白人群，他們往往把目光投向一些郊區(qū)的樓盤，還有一些老城區(qū)的市民覺得需求改善居住環(huán)境，也把目光投向郊區(qū)樓盤，廣東人“以水為財(cái)，對于一些“一線、二線江景樓盤也比較喜好。他們引入“以人為本的人性化設(shè)計(jì)，把它建成為一個(gè)“綠色-江畔-安康為主題的生態(tài)居住社區(qū)。由于近年房價(jià)爆漲，人們購房所接受的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)也越來越大。一些大戶型單位的房款數(shù)比較大，中等收入的人群將難以負(fù)擔(dān)。所以我的目的客戶鎖定是中高收入的人群，而且他們的主力戶型集中在兩房兩廳和三房兩廳的中小戶型，面積在-平方米之間，根據(jù)他們前面的市場調(diào)查，如今市場上對這些戶型的需求最大，而且買了這些房子可以自住，也可以出租。由于金沙洲的商業(yè)配套相對

41、不夠完善。他們樓盤也可以建立一些商業(yè)的配套為他們本人小區(qū)的住戶提供消費(fèi)場所，也可以選擇本人開店投資。. 工程一期的市場細(xì)分、從地理上細(xì)分：廣州、佛山、南海三地各市的居民，重點(diǎn)是荔灣區(qū)、越秀區(qū)一帶老城區(qū)的居民、從購買人群上細(xì)分：廣東人 外省人從年齡上細(xì)分：以-歲的人群為主、從任務(wù)環(huán)境上細(xì)分：在廣州、佛山、南海三地任務(wù)的中高收入上班族以及個(gè)體運(yùn)營老板、從經(jīng)濟(jì)情況上細(xì)分：家庭月均總收入在千以上的家庭為主、從購買心思細(xì)分：以自住購買、二次置業(yè)及投資為主. 工程二期的市場細(xì)分、從地理上細(xì)分：廣州市區(qū)內(nèi)的原居民為主、從購買人群上細(xì)分：廣東人 外省人、從年齡上細(xì)分：以-歲的人群為主、從任務(wù)環(huán)境上細(xì)分：中高收

42、入的白領(lǐng)階層以及個(gè)體運(yùn)營者老板、從經(jīng)濟(jì)情況上細(xì)分：家庭月均總收入在千以上的家庭為主、從購買心思細(xì)分：以自用購買、二次置業(yè)為主. 市場概念的導(dǎo)入小區(qū)的目的客戶是中高收入的任務(wù)人群，這個(gè)群體的人們對生活檔次的要求都比較高，而且本小區(qū)的親水環(huán)境包括中心湖和小區(qū)東面米長的臨江綠地，根據(jù)“這個(gè)世界上一切優(yōu)雅的人都住在水邊這一概念，迎合廣東人“樂水、“親水的居住習(xí)慣,本小區(qū)應(yīng)該導(dǎo)入“綠色家園、“江畔家園、“安康家園的口號。當(dāng)然小區(qū)也應(yīng)該按照現(xiàn)代化居住小區(qū)的要求，對整個(gè)小區(qū)進(jìn)展“智能化的設(shè)計(jì)，把整個(gè)工程建立成為一個(gè)“綠色、江畔、安康的現(xiàn)代化、智能化居住區(qū)。做“水成為他們無法逃避的重點(diǎn)也是他們尋求本案產(chǎn)品支撐

43、點(diǎn)的最大出發(fā)點(diǎn)，因此在思索方向一上他們把思索重點(diǎn)放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新同時(shí)將生態(tài)、人文、地段開展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)。概念創(chuàng)意：尋求“水概念的升華和突破成為他們的重點(diǎn)獨(dú)創(chuàng)“大面積中心湖時(shí)代引領(lǐng)住宅新潮流的全新概念獨(dú)辟蹊徑談“水化率來替代“綠化率、以“大面積中心湖時(shí)代來轉(zhuǎn)化成“親水的概念，目前廣州大多數(shù)的居住小區(qū)普通都是利用“一線江景，“二線江景等作為賣點(diǎn)，沒有一個(gè)是用“中心湖來給小區(qū)添加“親水概念，所以這就成為了本案的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)。古往今來，湖文化帶給他們無限的遐想。中國四大淡水湖鄱陽湖、洞庭湖、太湖、洪澤湖都是中國悠久歷史的發(fā)源地，這里土地肥沃，長久以來都是魚水之鄉(xiāng)。

44、素有美女多如云之稱的杭州西湖等也無不成為歷史嗟談。微風(fēng)波蕩，漸漸湖面，使人們的居住生活豐富多彩，使人們的生活變的溫磬而浪漫。湖文化在居住社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點(diǎn)。、“水化率的新概念避“綠化率不談而創(chuàng)新性地提出“水化率強(qiáng)調(diào)水的概念?！八矢拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的思索。本案的產(chǎn)品要拔高必然要求做足水文章，因此將珠江的活水引入社區(qū)的中心湖，加之本案東岸的米江岸線和綠化帶區(qū)，努力營造出“戶戶有水景、“處處是水景。在提高“水化率的根底之上，他們將水做出系列水灣、水島、石上清泉；水中廊、水邊堤、水舞廣場、水公園、

45、做出主題錦鯉園、水幕電影、噴泉、小瀑布、九曲橋。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動(dòng)水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！. 工程命名想象重點(diǎn)引薦案名：碧水華庭參考案名：陽光愛琴海、水印長堤、水榭麗舍、依林水都. 營銷概念傳播廣告總精神：“大面積中心湖時(shí)代，水景居住社區(qū)。推行主口號：碧水華庭，締造“水林天下新生活。. 工程目的客戶定位、中心客戶廣州、佛山、南海等地的包括國有公司、私人公司、中外合資公司、外資公司等企業(yè)中高層管理人員、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、及企事業(yè)中層以上管理人員為主。、重要客戶周邊區(qū)域的私營企業(yè)主或者經(jīng)商人士為主。、輔助客戶本地私營企業(yè)主或者經(jīng)商人士為主以及一些房地產(chǎn)投

46、資者。、經(jīng)濟(jì)才干收入良好穩(wěn)定，家庭月均收入千以上。、家庭構(gòu)造三口之家為主。、年齡范圍至歲之間為主。、自我定位注重生活質(zhì)量，注重安康、喜歡戶外運(yùn)動(dòng)，親近水岸，親近自然。、置業(yè)目的初次、二次、三次置業(yè)、希望改動(dòng)現(xiàn)有的居住環(huán)境。 工程產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)圖. 居住區(qū)規(guī)劃參考效果圖小區(qū)劃分為中、南、北三個(gè)組團(tuán)。居住區(qū)采用“金環(huán)串珍珠的規(guī)劃構(gòu)造方式串聯(lián)起來，使整個(gè)居住區(qū)有較好的整體性，向心性和均好性。建筑按前后，高低參差有致的陳列規(guī)劃，構(gòu)成既有曲折嚴(yán)密，又有開闊寬闊的收放多變空間形狀。中組團(tuán):主要設(shè)計(jì)成由棟層的多層洋房組成南組團(tuán)：主要設(shè)計(jì)成由棟層的中高層和棟層的小高層組成北組團(tuán)：主要設(shè)計(jì)成由

47、棟層中高層和棟層小高層組成表. 物業(yè)類型分配建筑類型多層洋房小高層中高層套數(shù)套套套. 規(guī)劃原那么注重環(huán)境維護(hù)，防止破壞性開發(fā)；表達(dá)“以人為本目的，從住戶出發(fā)，進(jìn)展人性化設(shè)計(jì)。. 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格圖. 小區(qū)建筑風(fēng)格參考效果圖小區(qū)的住宅建筑呈不規(guī)那么的參差布置，建筑風(fēng)格源自意大利的文藝復(fù)興，并在此根底上交融西班牙質(zhì)樸的建筑方式，進(jìn)一步構(gòu)成獨(dú)特的地中海風(fēng)格(圖.)。目前廣泛運(yùn)用于各種休閑度假建筑中。以質(zhì)樸的材質(zhì)與柔和的顏色表現(xiàn)清雅的風(fēng)格；以體量參差來營造豐富的整體籠統(tǒng)；以精雕的細(xì)部設(shè)計(jì)來表達(dá)建筑的精巧感；再加通透的陽臺(tái)及落地大玻璃窗來跟環(huán)境的交融，使建筑物與園林配合成一體。、建筑特征這種風(fēng)格的

48、建筑物質(zhì)樸又不失去精巧。有平緩的西班牙瓦屋頂，高低參差的體量，大面積的落地玻璃窗，透明的陽臺(tái)，凹凸豐富的立面，還有著各種細(xì)部裝飾，如斗拱和精巧的弧形窗框等。建筑物注重比例，上部構(gòu)件精巧，下部件渾厚，以表達(dá)力度感；大落地玻璃窗那么表達(dá)出建筑物的通透感。. 景觀設(shè)計(jì)、水景設(shè)計(jì)“親水概念是本案的重要賣點(diǎn)，所以在水景設(shè)計(jì)這一方面將是重頭戲。主要采用“中式水系的設(shè)計(jì)，在社區(qū)中央構(gòu)成一個(gè)面積由.萬平方米的開闊中心湖，湖堤旁鋪滿綠樹、花叢、草地。構(gòu)成整個(gè)工程的大型共享花園，表達(dá)湖光山色的天然、恬靜與休閑，并與東邊米長的江岸綠化帶線構(gòu)成整個(gè)區(qū)域的親水環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“戶戶又水景，“處處是水景。圖. 小區(qū)景觀參考圖片

49、水灣：整個(gè)中心不是四方或者圓型的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而是呈不規(guī)那么的內(nèi)凹，外凸構(gòu)成一段段小水灣。水島：在湖中央填堆出幾個(gè)小型的水島，在島上分別種上小樹、灌木，花叢，或者堆砌假山。石上清泉：湖中的淺水區(qū)，堆積相當(dāng)數(shù)量的鵝卵石頭，從石縫出細(xì)水長流，構(gòu)成潺潺的清泉。水中廊:：水中廊架擬作琴弦，經(jīng)過跌水、涌泉等營造調(diào)和的音樂氣味水邊堤：中心湖岸邊是鵝卵小道的休閑步行區(qū)域，樹下布置石凳，為社區(qū)居民提供夕陽間的休閑、散步地帶。水公園：湖邊的小公園林將建成幾個(gè)以“水為主題命名的主題公園。例如“鏡水花園。垂釣：在湖邊設(shè)計(jì)一片社區(qū)居民垂釣區(qū)域。錦鯉園：利用湖中的小灣圍筑成一處專門養(yǎng)殖錦鯉的地方，而且專門設(shè)計(jì)喂養(yǎng)帶，讓居民

50、與錦鯉親密接觸。噴泉：優(yōu)雅的湖面當(dāng)然少不了噴泉的烘托，一高一低的圓形噴泉噴出，霎那間水珠跌落湖面，構(gòu)成愉快的聲樂。小瀑布:小瀑布是表達(dá)中國文化之韻，石頭疊起堆砌，構(gòu)成落差。九曲橋：湖岸可以設(shè)計(jì)一小段九曲橋，表達(dá)橋的曲折之美。、綠化景觀設(shè)計(jì)組團(tuán)綠化強(qiáng)調(diào)均好性和親切感，使住戶擁有和享用房前屋后的自然環(huán)境。各種形狀的綠地以點(diǎn)、線、面有機(jī)組合，構(gòu)成自然而豐富的綠化空間。、道路景觀設(shè)計(jì)中心區(qū)內(nèi)道路為景觀道路，遵照“通而不暢的設(shè)計(jì)原那么，在道路轉(zhuǎn)彎處設(shè)置景觀念，構(gòu)成道路景觀空間。. 人流、車流、道路設(shè)計(jì)、道路分小區(qū)路、組團(tuán)路、入戶路三級。、小區(qū)路米寬，組團(tuán)路米寬，入戶路米寬。、動(dòng)態(tài)系統(tǒng)充分利用地塊現(xiàn)有及規(guī)

51、劃的市政路網(wǎng)組織區(qū)內(nèi)外交通，以簡約的道路投資完善區(qū)內(nèi)的劃分組團(tuán)網(wǎng)架，構(gòu)成富有便利與均好性的車行動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。、靜態(tài)系統(tǒng)實(shí)行組團(tuán)人車分流設(shè)計(jì)，外圍車道直接銜接組團(tuán)地下車庫，使組團(tuán)內(nèi)成為純步行區(qū)，提供休閑的平安人居環(huán)境。、道路形狀步移景遷的曲線區(qū)內(nèi)道路與直線型的市政道路構(gòu)成鮮明對比，構(gòu)成城市街區(qū)與休閑居所兩種動(dòng)靜有別又相互交錯(cuò)的環(huán)境意境。、消防車流線利用周全的車行網(wǎng)架環(huán)繞組團(tuán)，進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)運(yùn)用內(nèi)部園林式主步行道作為隱性車道可以無妨礙通行。、步行道路利用湖堤的位置建立一條環(huán)繞湖面的羊腸小道，構(gòu)成休閑之處，宅前小路大部分與綠化系統(tǒng)疊合。. 戶型設(shè)計(jì)根據(jù)前面的消費(fèi)者需求分析，如今廣州市的人們購房主要會(huì)選擇在

52、m m的二房二廳和三房二廳的戶型，而且在本地塊招標(biāo)的時(shí)候，廣州國土資源和房屋管局規(guī)定本地塊的容積率為不大于,還有本地塊建筑面積平方米以下的戶型住房面積所占比重，必需到達(dá)開發(fā)建立總面積的以上。本工程在戶型的設(shè)計(jì)上一定要符合人們的需求而且又不能違反國家規(guī)定，所以要求本案在戶型設(shè)計(jì)上要有一定創(chuàng)新。本案的主力戶型設(shè)計(jì)為平方米-平方米的二室二廳和三室二廳，部分沿江的部分可以設(shè)計(jì)四室內(nèi)二廳。房廳廚衛(wèi)建筑面積：約.平方米套內(nèi)面積：約.平方米戶型方正適用，空間分區(qū)緊湊合理廳房超大空中院落相連采光通透充分，生活視野開闊客廳、臥室戶戶遠(yuǎn)景，與美景為鄰房廳廚衛(wèi) 建筑面積：.平方米套內(nèi)面積：約.平方米南北臥室相對而居

53、，互避干擾適用二房，明廚明衛(wèi)格局方正，功能分區(qū)合理客廳、餐廳自然銜接，空間開闊室廳廚衛(wèi)建筑面積：平方米入戶花園，養(yǎng)眼清新南北對流，通風(fēng)透氣明廚明衛(wèi)，方便生活房廳廚衛(wèi)建筑面積：.平方米超大面積入戶空中花園戶型方正通透，超高適用率開放式廚房設(shè)計(jì)，與餐廳緊湊圖. 本案主力戶型參考圖片表. 戶型配比戶型套數(shù)所占比例房廳廚衛(wèi)房廳廚衛(wèi)房廳廚衛(wèi)房 廳 廚 衛(wèi)房 廳 廚 衛(wèi)房 廳 廚 衛(wèi)在戶型設(shè)計(jì)的一些創(chuàng)新：、在小高層和中高層里將平方米以下的中小戶型并連開發(fā)，假設(shè)買家有需求的可以購買相鄰兩套小戶型，然后打通就變成大戶型?？梢詽M足些購買大戶型做豪宅的購房者的需求。、在中高層頂面的兩層上下兩套小戶型建立為一個(gè)單層

54、建筑面積不大于平方米的復(fù)式單位、部分多層的洋房別墅化設(shè)計(jì)，主要是將多層住宅的地面上的底下三層向別墅化的設(shè)計(jì)，整個(gè)戶型是三層，每層建筑面積小于平方米。. 公建立施設(shè)計(jì)本案的配套設(shè)備將主要由金沙洲商務(wù)中心完善的城市公共效力和配套設(shè)備提供。在工程分鐘車程區(qū)域內(nèi)的設(shè)備包括金融、郵電效力、文化文娛設(shè)備、醫(yī)療、教育、體育設(shè)備、社區(qū)效力中心等等。但是，為了居民的生活需求，本案也建立了會(huì)所和商業(yè)風(fēng)情街作為公建配套。、會(huì)所設(shè)計(jì)作為居住社區(qū)的精神集中反映地，會(huì)所的設(shè)計(jì)顯得尤為重要。會(huì)所與水景的互生相融：會(huì)所伸架在水面、水繞會(huì)所甚至將水引入會(huì)所，或者會(huì)所內(nèi)餐廳，健身房的設(shè)計(jì)都可以表達(dá)會(huì)所與水景的互生相融。水幕電影：

55、充分發(fā)揚(yáng)了水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的“水幕電影將是一大創(chuàng)新。水舞廣場：在會(huì)所外設(shè)計(jì)一個(gè)水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個(gè)小區(qū)的“水概念，同時(shí)也能成為一大景點(diǎn)。、商業(yè)風(fēng)情街設(shè)計(jì)社區(qū)設(shè)計(jì)一個(gè)意大利風(fēng)情特征的獨(dú)立商業(yè)廣場，為居民提供悠閑購物場所。. 居住文化設(shè)計(jì)本案巧妙的采用西式的建筑風(fēng)格、中西結(jié)合的園林水景設(shè)計(jì)，構(gòu)成一個(gè)中西合璧的居住社區(qū)文化。. 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)工程定位里面曾經(jīng)確定要建立一個(gè)智能化的居住社區(qū)，所以建議從三個(gè)方面來思索：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、平安防備系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。. 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由Internet寬帶網(wǎng)接入每戶要求M帶寬。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息效力，程控，有線電視和VOD點(diǎn)播

56、。經(jīng)過小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)可以完成網(wǎng)上購物，網(wǎng)上圖書訂閱，網(wǎng)上訂票等。. 平安防備系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)住戶可運(yùn)用IC卡進(jìn)入，外來人員可以經(jīng)過樓門口的可視對講與住戶通話后，經(jīng)住戶答應(yīng)后方可進(jìn)入，保證居民的生活平安、周邊防備系統(tǒng)對封鎖式管理的居住小區(qū)周界設(shè)置越界探測安裝，并與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用，如出現(xiàn)非法侵入者，能實(shí)時(shí)顯示報(bào)警時(shí)間和地點(diǎn)、編號等，彈出電子地圖。、閉路監(jiān)控系統(tǒng)在社區(qū)多個(gè)角落、樓梯口、主要道路出入口等安裝攝像頭，實(shí)行小時(shí)閉路錄像監(jiān)控，并錄像儲(chǔ)存。、可視對講及家庭安防系統(tǒng)每戶安裝可視系統(tǒng)，室內(nèi)門窗玻璃破碎可自動(dòng)報(bào)警，室內(nèi)遇突發(fā)事件，緊急呼叫，遇到火災(zāi)，煤氣泄露也可以自動(dòng)報(bào)警。. 物業(yè)管理系統(tǒng)

57、、車場管理系統(tǒng)將小區(qū)車輛按時(shí)間、順序、內(nèi)外單位、價(jià)錢等不同要素分門別類管理，給停車戶提供停車方便，車輛平安，也使小區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。)、自動(dòng)抄表水、電、氣、熱系統(tǒng)實(shí)行用水、電、煤氣、電三表出戶管理。、一卡通系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)采用“一卡通技術(shù)，居民經(jīng)過刷卡實(shí)現(xiàn)消費(fèi)與平安管理。、背景音樂系統(tǒng)小區(qū)照明自動(dòng)控制，設(shè)備管理中央檢測。、園林綠化自動(dòng)淋水系統(tǒng)、物業(yè)效力系統(tǒng)提供許多個(gè)性化的效力、小時(shí)物業(yè)效力。 工程營銷方案謀劃. 概念賣點(diǎn)謀劃、親水概念：締造“水林天下新生活，強(qiáng)調(diào)“水化率、人文氣質(zhì)：意大利和西班牙相結(jié)合的地中海建筑人文風(fēng)情、安康環(huán)境：時(shí)髦安康，綠蔭小道，花草的天空、水岸情懷：自然的，浪漫的，悠閑

58、的，舒緩的水岸生活、性價(jià)比：大社區(qū)，高質(zhì)量；安康環(huán)境，安康居家、居住文化：中西合璧的地中海風(fēng)情居住社區(qū)文化、智能化：高科技信息智能化居住社區(qū)、泛會(huì)所：部分底層架空，構(gòu)筑休閑空間. 產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣點(diǎn)謀劃、全明房設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)良好，戶戶朝南、大落地玻璃窗設(shè)計(jì)，加強(qiáng)采光，開闊視野、小區(qū)環(huán)境景觀維護(hù)運(yùn)用費(fèi)低，物業(yè)管理費(fèi)低、小高層住宅，彰顯身份，帶電梯建筑，出入便利、人車分流，花園式地下停車場、車戶比高，容積率低，頂層復(fù)式戶型。. 工程定價(jià)與價(jià)錢戰(zhàn)略本案根據(jù)樓面地價(jià)的根底上，對金沙洲內(nèi)和附近白云區(qū)和荔灣區(qū)的地段進(jìn)展了仔細(xì)的市場調(diào)查,比較，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的樓盤都是走中高檔次道路。價(jià)錢集中在元/平方米左右。而本案具

59、有多方面的優(yōu)勢，而且在前面的市場細(xì)分中曾經(jīng)確定，本案的目的客戶是中高收入任務(wù)人群，所以本案的市場定位應(yīng)是中高檔次樓盤。. 影響售價(jià)的要素、目前廣州市商品房所處的市場環(huán)境、金沙洲以及周邊區(qū)域樓盤的供應(yīng)和銷售情況、樓盤本身的客觀條件、主力客源的經(jīng)濟(jì)和心思接受力、一樣質(zhì)素樓盤的價(jià)錢程度、銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排、開展商的運(yùn)營目的和本工程的營銷目的. 確定均價(jià)表.金沙洲及附近地段的樓盤均價(jià)工程中海金沙灣四季花城金碧海岸花園富力桃園富海花園保利紫薇花園均價(jià)元/ m根據(jù)上述要素，他們對工程相應(yīng)競爭樓盤運(yùn)用市場比較法進(jìn)展調(diào)差，擬定本工程銷售實(shí)收均價(jià)為：市場均格確實(shí)定：、多層銷售單價(jià)：元/m、小高層銷售單價(jià)：元

60、/m、中高層銷售單價(jià)：元/m、商鋪月租單價(jià)：元/m、車位月租賃單價(jià)：元/個(gè)此一區(qū)間的價(jià)錢是比較合理的，應(yīng)該是為了市場所可以接受的價(jià)錢。同時(shí)，為了可以促進(jìn)銷售，價(jià)錢的調(diào)整應(yīng)該是分區(qū)段進(jìn)展的。思索到是銷售前期，建筑質(zhì)量、園林質(zhì)量、配套質(zhì)量等均無法得以展現(xiàn)，工程的籠統(tǒng)檔次與功能也無法完美的展如今消費(fèi)者面前。因此建議工程采用一個(gè)“低開高走的價(jià)錢戰(zhàn)略。再根據(jù)工程進(jìn)度及工程品牌籠統(tǒng)的逐漸提升，而進(jìn)展銷售價(jià)錢的提升，最終到達(dá)整體的銷售均價(jià)規(guī)范。. 工程產(chǎn)品包裝戰(zhàn)略. 產(chǎn)品包裝戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)本工程高素質(zhì)、高檔次的產(chǎn)品籠統(tǒng)，映托地中海的建筑風(fēng)格特征，需從建筑外型、園林規(guī)劃、外立面、用材等方面對工程進(jìn)展外觀籠統(tǒng)包裝?？?/p>