XXXX年第三季度南京市房地產(chǎn)市場分析報告

1、.：.；目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 、網(wǎng)尚觀念 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 南京樓市察看 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 分板塊住宅市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、土地市場情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地市場運轉(zhuǎn)特點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地上市情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地成交情況 PAGER

2、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地流標情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 上市土地明細 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 土地成交明細 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新建商品住宅市場情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 新建商品住宅市場運轉(zhuǎn)特點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 供應分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 銷售分析 PAGEREF _Toc

3、h HYPERLINK l _Toc . 全市各板塊商品住宅的供銷情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 分板塊商品住宅供銷、成交價錢走勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、商業(yè)用房市場情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 商業(yè)用房市場運轉(zhuǎn)特點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 商業(yè)用房市場總體情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 各板塊商業(yè)用房供銷情況分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、

4、辦公用房市場情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 辦公用房市場特點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 辦公用房總體供銷情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 辦公用房成交價錢分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 城中板塊辦公用房市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 網(wǎng)上房地產(chǎn)新增公示工程 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 市場動態(tài) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

5、 _Toc 、別墅市場情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 別墅市場運轉(zhuǎn)特點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 別墅市場整體情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 分區(qū)域別墅供銷情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 分別墅類型買賣情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 未來別墅供應 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 網(wǎng)上房地產(chǎn)新增公示工程 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

6、l _Toc 、二手住宅市場情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 二手住宅市場運轉(zhuǎn)特點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 二手住宅成交情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 二手住宅價錢走勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 二手房市場和新房市場聯(lián)動分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、綜合動態(tài) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 政策 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _

7、Toc . 網(wǎng)尚察看 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 城建配套 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、附錄 PAGEREF _Toc h 、網(wǎng)尚觀念. 南京樓市察看. 土地市場：開發(fā)商拿地積極性高，未來構(gòu)成三個土地熱點區(qū)域今年以來，全市共掛牌宗地塊，面積.萬m，同比分別下降.%、.%，與近五年同期供應量相比，僅高于年，整體來看，市場供應略顯缺乏。受土地供應有限影響，全市土地成交宗，面積.萬m，同比分別下降.%、.%，土地買賣下降明顯。雖然土地供應較少，但開發(fā)企業(yè)拿地積極性較高，主要表如今：一是溢價成交地塊添加。今年以來成交的住宅類

8、用地中有超越%的地塊溢價成交，其中溢價率最高的到達%。二是多地塊刷新區(qū)域樓面地價。中航G地塊刷新燕子磯樓面價；旭輝G地塊刷新南站樓面價；融僑G地塊刷新上坊區(qū)域樓面價；北京北辰G刷新河西樓面價；中海G刷新南京樓面價。三是隨著我市房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好，吸引外來房企不斷進入我市，今年以來包括山東魯能、新加坡勝科、融創(chuàng)、葛洲壩、旭輝、河南和昌、中稅、北京北辰等。綜上開發(fā)商不惜本錢拿地，將土地價錢推上歷史新高，隨著樓面地價不斷創(chuàng)出新高，外來房企不斷進駐，未來中小房企在南京將更難立足。今年以來土地市場充溢火藥味，對于四季度來說，土地供應體量估計將會加大，而土地買賣未來也將構(gòu)成三個熱點區(qū)域：一是浦口片區(qū)，受江

9、北新區(qū)規(guī)劃利好影響，今年以來該區(qū)域得到市場高度關(guān)注，隨著交通等根底配套設備的完善，估計土地價錢將會進一步提升；二是城北濱江片區(qū)，下關(guān)濱江商務區(qū)作為鼓樓區(qū)七大重點開展板塊之一，擁有最為寬廣的土地空間資源，以及最為突出的產(chǎn)業(yè)開展和城市建立的后發(fā)優(yōu)勢，區(qū)域價值升值空間較大；三是城南南站片區(qū)，南京南站為政府重點打造區(qū)域，交通便利，配套齊全，隨著大校機場的搬遷，未來南京南站區(qū)域潛力再提升一個檔次。. 新建商品住宅市場：托市熱點繼續(xù)發(fā)酵，四季度市場高位收官月日下調(diào)首付比例政策出臺，中央在三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布前再度引導預期，重啟房地產(chǎn)投資作為經(jīng)濟穩(wěn)定器的志愿較為明顯，因此未來短期內(nèi)，溫暖刺激的政策方向有望延續(xù)

10、。南京目前限購取消，四季度有望遭到最新一輪的政策刺激，其次南京本身還有多方面的托市熱點。一是熱銷慣性延續(xù)，購房者買漲不買跌，在宏觀經(jīng)濟和政策不發(fā)生較大變化的情況下，購房積極性延續(xù)；二是江北新區(qū)利好預期繼續(xù)發(fā)酵，月浦口多家純新盤入市，“抽水機本性不改，推盤去化率普遍在成或直接日光；三是地王頻出，多個區(qū)域價錢預期快速提高，購房志愿加強。整體來看，目前并沒有出現(xiàn)市場趨冷的明顯信號，四季度南京熱銷有望繼續(xù)，銷售量高位收官。在熱銷繼續(xù)的情況下，四季度繼續(xù)漲價的能夠性較大。首先，漲價加推依然熱銷，給予企業(yè)充分的漲價理由，典型工程如河西宏圖上水云錦，少量多批開盤，價錢不斷走高；浦口樓盤漲價后依然日光，均刺激

11、房企上調(diào)下一批房源價錢。同時，地王效應，區(qū)域城建規(guī)劃利好，也將提高價錢預期。此外，四季度城中、河西等一波高端樓盤將入市，浦口低密度樓盤增多，將在構(gòu)造性要素上繼續(xù)推高全市均價。在供應方面，從年中進展調(diào)研來看，下半年全市商品住宅潛在上市量為萬m不含溧水高淳，其中三季度實踐上市萬m，因此四季度仍有接近萬m的潛在上市規(guī)模。其中，浦口、江寧在一波純新盤入市后，四季度供應潛力或不及三季度，而城南、河西、城北四季度上市量有望大幅提高?？傮w來看，四季度銷量有望維持高位，但潛在供應規(guī)模也不容忽視，并且部分區(qū)域供需情勢逆轉(zhuǎn)，庫存房源再度大量消化的時機較小。. 商業(yè)用房市場：庫存規(guī)模維持高位，大型商鋪難去化制約市場

12、修復雖然今年以來全市商業(yè)用房上市量明顯縮減，同時伴隨著銷售繼續(xù)堅持常規(guī)速度，推進滾動一年供銷比繼續(xù)下降至以下，短期內(nèi)供求關(guān)系有所改善。但網(wǎng)尚研討機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止月末，全市不含溧水高淳商業(yè)用房存量為萬m，按照近一年去化約萬m的速度計算，當前存量需求近.年的去清周期。從區(qū)域分布情況看，存量主要集中在江北、江寧、城中以及河西，占比分別為.%、.%、.%、.%，庫存積壓較多。城東、仙林兩個板塊存量較少，風險相對較低。從面積構(gòu)造看，庫存套數(shù)較多的主要為m以下的小型商鋪，占比到達.%。其中，m以下占比為.%、-m面積段占比為.%。而值得關(guān)注的是，m以上的大型商鋪，雖然套數(shù)占比僅有.%，但面積占比卻到

13、達.%，是當前存量的主力組成部分。近年來南京去化較快的商業(yè)用房集中在中小面積段，大型商鋪去化難度較大，因此商業(yè)用房市場仍有待較長修復周期。. 辦公用房市場：爭取大客戶或成南京辦公銷售市場突圍的有效手段今年以來，南京銷售型辦公市場的分化愈發(fā)明顯：一類是以低總價、小戶型取勝的辦公產(chǎn)品，這類產(chǎn)品雖以辦公報批，但走的是爭取投資需求的公寓道路。從市場銷量看，這類產(chǎn)品在南京市場占有較大份額，今年前九個月銷冠樓盤中明發(fā)新城中心就是這樣的典型，前九個月共銷售萬m，占總銷售面積的%，市場接受度可見一斑。一類是真正的辦公產(chǎn)品，即規(guī)范辦公，這類產(chǎn)品起步面積普通大于 m，并可自在分割，以企業(yè)自用需求為住。從成交看，銷

14、售前五名的工程中金融城、金奧國際中心均屬這一類，從銷售面積看，銷售面積分別占比%和%，且多為大客戶集中成交。近年來，南京第三產(chǎn)業(yè)占比雖然繼續(xù)加強，產(chǎn)業(yè)根底逐漸穩(wěn)定，但同時大量的產(chǎn)業(yè)園分流了較多的企業(yè)客戶需求，辦公市場整體成交量不大，商辦房企也在積極需求銷售型辦公的突破口，從數(shù)據(jù)來看，爭取大客戶或是突圍的有效有段。依然從銷售排名前五位的這些工程看，綠地之窗、涵碧樓均是“公寓概念入市的產(chǎn)品，但也在積極需求大客戶，集中成交景象突出，這類工程用現(xiàn)實證明了這一點。圖- 年前三季度南京銷售面積排名前五位的樓盤數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)尚調(diào)研. 別墅市場：獨立別墅供應短缺，未來稀缺性將更加凸顯從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，自去年月起，全

15、市獨立別墅供應就處于短缺形狀。近個月中，有個月上市量為，另外個月上市量也均在套以內(nèi)。但獨立別墅的去化卻是在穩(wěn)定中堅持增長。去年月至今，單月銷售套數(shù)堅持在套以上，頂峰月份能到達套，反映出市場對于此類享用型產(chǎn)品的需求較為穩(wěn)健。供應短缺與需求穩(wěn)健之間構(gòu)成落差，使得獨立別墅滾動一年供銷比繼續(xù)走低，今年年初時，該目的值即降至.，至月末僅有.，供不應求情勢嚴峻。此外，從各類別墅供銷套均面積的對比情況看，獨立別墅的供求差別也最明顯。三季度全市獨立別墅上市套均面積為m，而銷售套均面積卻到達m，二者差距接近m，這在其他幾個別墅類型中均未出現(xiàn)。闡明當前市場中供應的獨立別墅產(chǎn)品在溫馨度層面與需求端尚存在較大差距。再

16、次，從市場中別墅物業(yè)的潛在供應看，未來新增別墅多以大型住宅工程中的高低搭配的方式出現(xiàn)，疊加和聯(lián)排仍是主要供應類型，獨立、雙拼別墅增量有限。加之政策對于別墅類用地供應依然緊縮，估計未來獨立、雙拼別墅稀缺性將更加凸顯。. 二手住宅市場：各種利好提振自信心，四季度成交量仍維持高位月以來，一是樓市政策利好繼續(xù)延續(xù)，供應端：江蘇省取消商品房限價政策、南京正式取消“政策等 ；需求端：央行宣布在不實施限購措施城市對居民家庭初次購買普通住房的商業(yè)性個人房貸最低首付不低于%、江蘇鼓勵政府回購商品房作為保證房、南京推行共有產(chǎn)權(quán)房、南京公積金貸款二套房首付降至兩成等；二是南京各區(qū)規(guī)劃利好不斷，江北新區(qū)獲批、鼓樓濱江

17、商務區(qū)規(guī)劃、燕子磯新城規(guī)劃、大校機場地塊智慧新城規(guī)劃，規(guī)劃的出爐或落地提振片區(qū)新房市場的同時，也直接利好了二手房市場，典型的表現(xiàn)如江北新區(qū)獲批首月，浦口二手房買賣量順勢攀升；三是地王效應，截至月土拍，南京多幅地塊刷新區(qū)域地王記錄，土地價錢一路飆升提振了區(qū)域內(nèi)新房定價的自信心，也推高了二手房報價?？傊?，多重利好疊加下，估計市場熱度至少會繼續(xù)一個季度，四季度買賣量依然會維持在高位，但鑒于新房市場存量依然可觀，且產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，對二手房呵斥不小壓力，價錢難有上揚。. 分板塊住宅市場分析. 城中板塊：千萬級豪宅入市，挑戰(zhàn)高端客群接受度四季度，城中多家豪宅入市，如金陵雅頌居、中航科技城和金鼎灣如院等新盤，

18、將向板塊“天花板邁進，其中單價能夠沖擊萬，總價沖擊千萬級。今年以來，改善客群釋放力度明顯加快，代表“高端、定位“豪宅的改善型物業(yè)正在迎來牛市行情，如河西仁恒江灣天成、宏圖上水云錦、金隅紫金府，南京涵碧樓開盤后均獲得較好的銷售業(yè)績，城中金基尚書里兩次開盤均日光，可以看到地段稀缺、獨具配套資源的高端樓盤遭到追捧，并且月地王效應作用下，稀缺資源或更受關(guān)注，城中多家待上市的豪宅工程迎來入市良機。但從近期營銷動作，這批城中新豪宅蓄客情況或許不像宣傳中的那么順利，工程宣傳早已啟動，但實踐推盤遲遲不見動作，估計推盤節(jié)點也在向后拖。從南京銷售數(shù)據(jù)看，新政后，月以來全市總價在萬以上房源成交量為套，萬以上僅套，也

19、就是本輪改善需求加快釋放后，全市萬以上房源月均成交套，萬以上套，其中三分之二的銷售量是河西，仁恒江灣天成單個工程奉獻了全市近半的銷售，其他成萬以上成交房源城中板塊。而月底河西多家高端盤或?qū)⒓油疲蚣哟蟾叨丝腿旱母偁帍姸?。四季度城中這部分高端樓盤，能否按照其宣傳的價錢入市，將挑戰(zhàn)高端客群接受度。. 城東板塊：供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，后續(xù)或出現(xiàn)量縮價增局面第三季度，城東供銷總量均處于歷史高位，在售樓盤價錢呈現(xiàn)集體上漲，四季度在中央溫暖刺激不斷的背景下，市場趨冷的能夠性很小，改善需求支持力度或進一步提高，城東熱銷格局有望延續(xù)。從目前城東供銷關(guān)系看，累計一年供銷比自去年月份降至.以下，就沒有出現(xiàn)高于.的月份，也

20、就是說去年四季度以來城東一直處于繼續(xù)去庫存階段。截止月末，城東累計可售量為套含別墅，按照近一年的銷量計算，去化周期僅.個月，與浦口、仙林成為南京目前供需關(guān)系最為緊張的區(qū)域。在庫存降至底部，未來上市量將是決議銷量的中心要素，四季度雖然有大發(fā)融悅、中垠紫金觀純新盤待入市，但從體量上看，新盤短期內(nèi)集中供應的能夠性較小，并且隨著世茂君望墅全部推售終了，紫金華府大體量的小高層產(chǎn)品推售告一段落，后期轉(zhuǎn)向洋房產(chǎn)品，三季度城東兩大主力在售樓盤未來推盤量都將縮水，后續(xù)對板塊銷售量支撐力度下降。但對于即將入市的純新盤，將迎來供需關(guān)系更為有利的時期，加之產(chǎn)品能級提升、更多樓盤進駐升溫板塊熱度，后續(xù)價錢繼續(xù)上行的概率

21、較大。. 河西板塊：中片站穩(wěn)三萬階梯，南片挑戰(zhàn)兩萬八河西市場隨著大市場整體的水漲船高，閱歷了一季度的沉寂，二季度的發(fā)聲，終于在第三季度再次沖擊了南京改善樓盤的格局，即推即罄的宏圖上水云錦、金隅紫京府的價錢也逐漸被市民所接受，河西中片正式步入“時代，成為可以和城中所比肩的片區(qū)。漣城隨著低密度產(chǎn)品的陸續(xù)加推，也為中片成為南京頂級改善區(qū)域所助力，四季度隨著三大改善盤的繼續(xù)加推，中片所奉獻的銷售額將近一步擴展。放眼至河西南，正榮、五礦、升龍三足鼎立的局面隨著佳兆業(yè)、招商、朗詩的入駐，區(qū)域競爭趨于白熾化，名企抱團，貼身肉搏成為行業(yè)內(nèi)對河西南的普遍認知。隨正榮潤峯大平層產(chǎn)品的四季度即將加推，南片價錢標線由

22、兩萬五再次被拔到兩萬八，區(qū)域再次為本人的價值所證明。中心洲片區(qū)由于銀城、保利的收盤，島上僅剩仁恒和升龍，區(qū)域熱度較往期有明顯下降。除此之外，河西奧體片區(qū)的千萬級豪宅仁恒江灣天成的入市，首開熱銷個億，河西整體也再次驗證了本人在南京改善類市場的絕對指點位置。展望四季度，朗詩定足河西南的首席作品朗詩熙華府將帶來何種作品將成為區(qū)域值得關(guān)注的熱點。. 城南板塊：分化近一步加劇，眾工程挑戰(zhàn)區(qū)域天花板城南板塊在第三季度表現(xiàn)較往期要搶眼許多。從區(qū)域地理位置、交通條件、配套情況、市民認可度、房地產(chǎn)開發(fā)情況.等五個維度他們可以近似的把城南分為卡子門、南站、小行、板橋等個片區(qū)。南站片區(qū)三季度最搶眼的莫過于南站地王不

23、斷被刷新，萬科G于月日創(chuàng)下了元/的樓面地王，僅僅天就被旭輝G以元/所突破，超越周邊二手房價，“面粉再次貴過“面包，區(qū)域熱度可見一斑，片區(qū)萬科繼九都薈、新都薈、尚都薈后斬獲的G打造怎樣的產(chǎn)品將成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的一大熱點。卡子門片區(qū)目前在售工程僅保利堂悅及復地宴南都，目前毛坯均價已突破元/。區(qū)域隨著紅花機場搬遷，近萬方的住宅用地將得以釋放，更多的土地資源帶來更多的區(qū)域開發(fā)，置信卡子門片區(qū)屆時將迎來量價齊升的態(tài)勢。小行片區(qū)隨著金浦翡翠谷和中南錦苑的入市，為本來沉寂的小行片區(qū)帶來一絲新的氣味，自帶大型商業(yè)配套的中南錦苑對外號稱的單價元/將直面區(qū)域房價天花板。板橋區(qū)域隨著河南開發(fā)商首進南京打造的和昌景灣的面

24、世，沉寂了許久的區(qū)域又一次進入了市民眼簾，但區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)等硬性利好的缺失使得區(qū)域成為近年來房價漲幅最慢的區(qū)域，成為了如今主城區(qū)剛需的首選片區(qū)。. 城北板塊：住宅市場刮起“改善風， 四季度多個純新盤即將面世城北樓市近幾年一向以剛需為主打產(chǎn)品，但受區(qū)域規(guī)劃利好影響，今年這一情況正在發(fā)生改動，從產(chǎn)品定位，住宅價錢方面曾經(jīng)逐漸有往改善和投資性需求方面開展的趨勢。今年以來，城北住宅成交均價已超越元/平米，較去年同期增長%，其中濱江和邁皋橋片區(qū)的住宅成交價均在元/平米左右，而從城北目前多個在售工程來看，包括龍湖春江紫宸、世茂外灘新城、恒大翡翠華庭、星葉瑜憬灣等均為偏改善工程，而今年城北新出讓多幅地塊已

25、突破萬元，其中濱江片區(qū)地價已突破元/平米。隨著近年城北板塊規(guī)劃利好不斷釋放，進駐的名企越來越多，總體定位也越來越高，加之有多條已開通或即將開通的地鐵線路，均在無形中也提升了該區(qū)域的潛在價值。因此，較多的開發(fā)商選擇將產(chǎn)品定位由剛需逐漸往改善方向轉(zhuǎn)變。今年以來政策利好不斷，市場呈現(xiàn)快速回暖，開發(fā)企業(yè)為獲得銷售業(yè)績，也積極上市，估計城北四季度將迎來新樓盤上市頂峰，包括金浦御龍灣、世茂外灘新城、龍湖春江紫宸、南京證大大拇指廣場、華潤幸福里、保利朗詩蔚藍、深業(yè)濱江半島等工程，而金浦御龍灣、南京證大大拇指廣場、華潤幸福里、保利朗詩蔚藍、深業(yè)濱江半島均為初次開盤，且大部分工程均為改善及投資型產(chǎn)品?？梢灶A見四

26、季度城北將是房地產(chǎn)市場熱點片區(qū)，量價都將能夠會有進一步提升。. 仙林板塊：改善氣氛濃重， 四季度市場將堅持穩(wěn)定三季度，仙林板塊呈現(xiàn)出供銷兩旺行情，上市銷售雙雙小幅增長，成交價錢小幅攀升，區(qū)域改善氣氛濃重。詳細來看，與全市整體市場走勢一致，仙林板塊量增價升，部分首置性樓盤價錢出現(xiàn)較大幅度增長，如新城香悅瀾山三季度成交均價較上季度增長約元/m，金地湖城藝境、星葉楓情水岸也較上季度增長約元/m，不斷以本錢優(yōu)勢取勝的萬達茂價錢也較上季度出現(xiàn)約元/m的上浮，目前區(qū)域內(nèi)多數(shù)在售樓盤均價已越過元/m，價錢提升明顯。對于四季度的市場走勢，我機構(gòu)預測還將堅持穩(wěn)定行情，首先，上市量方面，主力樓盤萬達茂、金地湖城藝

27、境、新城香悅瀾山還將繼續(xù)推出新房源，新盤世茂招商語山、鐘山府還將有部分房源上市，但思索到新城香悅瀾山、金地湖城藝境等工程在近期推新后，房源未全部去化，上市量環(huán)比能夠增長不多；銷售量方面，在改善需求繼續(xù)釋放的基調(diào)下，價錢堅持平穩(wěn)的前提下，銷售量將會堅持穩(wěn)定。. 江寧板塊：中心區(qū)地稀住宅供應現(xiàn)房荒，新城承接板塊供銷經(jīng)過多年延續(xù)開發(fā)后，江寧中心片區(qū)即東山片區(qū)、百家湖以及九龍湖片區(qū)土地已呈現(xiàn)日益稀缺，龍其是百家湖片區(qū)，上市量較去年同期下降%，目前僅有朗詩小巧嶼在售，且該工程已接近尾聲，而從年以來，該區(qū)域也僅有一幅商住類土地出讓，且建筑面積也僅為.萬方。而九龍湖片區(qū)目前在售新盤也僅有萬科翡翠公園在售，其

28、他在售工程均為老盤，且大部分也都進入尾聲，年以來也僅出讓一幅住宅類用地?？v觀目前兩片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的可開發(fā)建立的含住宅用地已非常稀缺。從其他片區(qū)來看，今年以來，濱江谷里片區(qū)上市量為江寧各片區(qū)最高，較去年同期增長.倍，而年以來，有幅商住類用地成交，其次祿口秣陵片區(qū)，上市量也較去年同期增長%，且年以來也有將近三幅住宅類用地推出，且單幅地塊建筑面積均在萬平米以上。綜上，從近兩年土地出讓情況不難看出，江寧中心片區(qū)供應或?qū)⒚媾R房荒形狀，其銷售受供應影響，也將相對稀少；而濱江谷里、科學園以及祿口秣陵片區(qū)開發(fā)建立將繼續(xù)堅持熾熱形狀，且未來將擔當供銷主力軍，承接板塊商品住宅供銷大任。. 江北板塊：市場熱度或?qū)⒗^續(xù)，

29、產(chǎn)品構(gòu)造梯度晉級回想三季度江北市場，可謂是量價齊升。月初，江北新區(qū)落地，為區(qū)域市場送來一陣暖風，讓本來回暖的市場再添新動力，市場熱情被徹底點燃。前期庫存房源得到消化，新推房源被迅速“搶購，日光盤、光陰盤、多人搶一套房等景象?，F(xiàn)，江北板塊成為全市搶手片區(qū)，認購、成交一路飄紅，熱銷工程提價不斷。同期住宅市場的熾熱迅速傳送到土地市場，月日土拍上，浦口三塊土地齊亮相，其中，位于珠江鎮(zhèn)片區(qū)的謝營二期地塊經(jīng)過輪競拍，被三金地產(chǎn)以元/m的樓面地價摘得，刷新江浦地王價；而橋北G地塊被大華地產(chǎn)以元/m的樓面價摘得，成為橋北新地王；另外，位于浦口大道的商辦用地G經(jīng)過輪舉牌，被匯景摩柏股權(quán)以.億元競得，溢價率高達%

30、。在市場供銷走高的同時，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品構(gòu)造也發(fā)生較大變化。一方面，質(zhì)量房源增多，如目前在售的萬科璞悅山、旭輝銀城白馬瀾山主打花園洋房產(chǎn)品，在戶型設計上更溫馨適用，購買人群多偏向改善客戶，而即將上市的通宇林景熙園、金地淺山意境等工程均打造墅類花園洋房，高端改善工程將逐漸增多；另一方面，板塊內(nèi)單價構(gòu)造發(fā)生較大變化，隨著江北新區(qū)利好的釋放，區(qū)域內(nèi)成交價錢順勢上移，單價元/m以下樓盤減少明顯，高新區(qū)多個樓盤成交均價破萬，江浦片區(qū)多數(shù)樓盤均價在元/m以上，并有部分樓盤領軍第一梯隊，成交均價在元/m左右。、土地市場情況. 土地市場運轉(zhuǎn)特點. 土地上市節(jié)拍較慢，供應量略顯缺乏今年以來，我市土地掛牌宗地塊，面積.

31、萬m，同比分別下降.%、.%。從近年供應面積看，是供應較少的年份，僅高于年同期，與月公布的萬m商品房建立用地供應方案相比，距完成有較大差距。從季度走勢來看，一、二季度供應緩慢，上半年供應量不及去年同期的一半，至三季度土地供應才有所恢復，但也低于年的季度平均供應面積。在房地產(chǎn)市場逐漸熾熱，企業(yè)拿地積極的時期，土地供應量較少，一定程度上加劇了土地市場競爭。. 房企爭相進入我市，地王頻出地價飆升、房企爭相進入我市，地王頻出地價飆升今年以來，全市土地成交.萬m，同比下降.%，成交金額為.億元，同比增長.%。雖然土地成交量下降明顯，但在地價快速上漲的作用下，成交金額逆勢增長。-月全市成交平均樓面地價到達

32、元/m，較去年上漲.%。其中住宅類用地競爭猛烈，成交的宗宅地，平均溢價率到達%，共有宗地塊樓面地價超越萬元，并且區(qū)域位置分散，江北、燕子磯新城、江寧上坊均出現(xiàn)萬元地，而去年萬元地僅宗。據(jù)統(tǒng)計，年內(nèi)全市共有個區(qū)域地王記錄刷新，其中河西G、城北G地塊先后成為南京新的地王，樓面地價超萬元/m。分析緣由：我市近年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序，價錢漲幅處于全國前列，因此在樓市分化的背景下，更受開發(fā)企業(yè)看好，或集團要求在寧加大土儲規(guī)模，風險偏好提高，但-月全市土地供應偏緊，競爭猛烈下地價飆升，其中年內(nèi)家外來房企在寧勝利拿地。. 土地上市情況. 上市總體情況年第三季度，全市土地上市面積為.萬m，同比增長.%；上市宗數(shù)

33、為宗，同比增長%。從分布區(qū)域看，各板塊上市量較去年同期均有所增長，其中江寧、城南占據(jù)絕對主力，上市.萬m，占比為.%，其他區(qū)域中城北、浦口也上市萬m以上。表- 年第三季度土地上市情況板塊上市面積上市宗數(shù)面積萬m同比%宗數(shù)宗同比%城南.河西.城北.仙西./江寧.浦口.合計.資料來源：南京市國土資源局整理：網(wǎng)尚機構(gòu). 掛牌價錢分析年第三季度，全市土地掛牌單位地價為元/m，同比下降.%，樓面地價為元/m，同比下降.%。針對掛牌樓面地價，分板塊看，除城北和江寧外，其他板塊價錢均呈現(xiàn)下降。表- 年第三季度土地掛牌價錢板塊掛牌單位地價(元/m)同比%掛牌樓面地價(元/m)同比%城南-.-.河西-.-.城北

34、.仙西/江寧.浦口-.-.合計-.-.資料來源：南京市國土資源局整理：網(wǎng)尚機構(gòu). 土地成交情況. 成交總體情況年第三季度，全市土地成交宗，面積為.萬m，同比分別增長.%、.%。分板塊看，江寧、浦口和城北成交面積較大，均在萬m以上，占比為.%，除城南以外，其他板塊成交面積同比均呈現(xiàn)上漲，其中城北同比增長.%，江寧同比增長倍。表- 年第三季度土地成交情況板塊成交面積成交宗數(shù)面積萬m同比%宗數(shù)宗同比%城南.-.-.河西./城北.仙西./江寧.浦口.合計.資料來源：南京市國土資源局整理：網(wǎng)尚機構(gòu). 成交土地價錢年第三季度，全市成交土地單位地價和樓面地價分別為元/m、元/m，同比分別上漲.%、.%。主要

35、緣由是：本期成交的住宅類用地，均溢價成交，且部分區(qū)域土地樓面價創(chuàng)區(qū)域新高，各區(qū)域整體價錢較高，拉高了全市均價。分板塊看，各板塊樓面價錢同比均有所上漲，其中城北、江寧同比漲幅較大，分別到達.%、.%。表- 年第三季度土地成交價錢板塊單位地價(元/m)同比%樓面地價(元/m)同比%城南.河西/城北.仙西/江寧.浦口.合計.資料來源：南京市國土資源局整理：網(wǎng)尚機構(gòu). 土地流標情況年第三季度，城南宗地塊流標，分別為商住和商辦混合類用地流標。表- 年第三季度土地流標情況板塊地塊編號坐落出讓面積()用途容積率掛牌價(萬元)供地方式城南NO.G東至國有土地，南至新建社區(qū)集體土地，西至新建社區(qū)集體土地，北至新

36、建社區(qū)集體土地.商住混合用地.,.凈地城南NO.G東至寧蕪公路，南至新建社區(qū)集體土地，西至國有土地，北至新建社區(qū)集體土地、國有土地。.商辦混合用地.,.凈地資料來源：南京市國土資源局整理：網(wǎng)尚機構(gòu). 上市土地明細表- 年第三季度土地上市明細板塊地塊編號坐落出讓面積()用途容積率掛牌價(萬元)供地方式城南NO.G東至國有土地，南至新建社區(qū)集體土地，西至新建社區(qū)集體土地，北至新建社區(qū)集體土地、國有土地。.商住混合用地.,.凈地城南NO.G東至寧蕪公路，南至新建社區(qū)集體土地，西至國有土地，北至新建社區(qū)集體土地、國有土地。.商辦混合用地.,.凈地城南NO.G東至規(guī)劃道路，南至宏運大道，西至明城大道，北

37、至規(guī)劃道路。.二類居住用地、商住.,.凈地江寧NO.G東至竹山路，南至社區(qū)南路，西至現(xiàn)狀，北至新亭路。.二類居住用地、商住、商辦.,.凈地河西NO.G東至廬山路，南至江山大街，西至江東南路，北至金沙江東街。.商辦混合用地.,.凈地城北NO.G東至國有空地，南至玄武大道，西至國有空地，北至滬寧城際鐵路。.加油加氣站用地.凈地城北NO.G東至中國石化集團資產(chǎn)運營管理等，南至太新路，西至燕園路，北至中國石化.商住混合用地.,.凈地城南NO.G東至國際關(guān)系學院用地，南至省電力公司南京供電公司用地，西至近華村楊戴一組集體土.二類居住用地.,.凈地仙西NO.G東至中鐵三局集團，南至江蘇省蘇鹽連鎖等，西至南

38、京地鐵四號線用地，北至蘇寧大道。.商業(yè)用地.,.凈地江寧NO.G東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃道路，北至宏運大道。.二類居住用地.,.凈地江寧NO.G東至規(guī)劃道路，南至國道，西至淳湖北路，北至現(xiàn)狀。.商辦混合用地.,.凈地江寧NO.G東至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀，西至現(xiàn)狀，北至天元西路。.商住混合用地、二類居住用地.,.凈地江寧NO.G東至上高路，南至環(huán)鎮(zhèn)南路，西至萬安南路，北至萬安西路。.二類居住用地.,.凈地城南NO.G東至南京建立開展集團雨花房地產(chǎn)開發(fā)用地，南至秦淮新河，西至國有土地，北至秦淮新村。.二類居住用地.,.凈地城北NO.G東至姜家圩，南至晏公廟東路，西至熱河南路，北至住宅小區(qū)。.

39、商住混合用地.,.凈地浦口NO.G東至寧合高速，南至江淼路，西至珠泉西路，北至花園東路。.住宅用地.,.凈地浦口NO.G東至現(xiàn)狀，南至民兵路，西至南浦路，北至浦洲路。.住宅用地.,.凈地浦口NO.G東至規(guī)劃道路，南至現(xiàn)狀，西至寧合高速，北至總部大道。.商辦混合用地.,.凈地城北NO.G東至小市新村小區(qū)，南至幕府南路，西至鐵古廟小區(qū)，北至規(guī)劃道路。.二類居住用地、商辦混合用地.,.凈地河西NO.G東至樂山路，南至應天大街，西至蒼山路，北至清河路。.二類居住用地.,.凈地城南NO.G東至雙龍大道，南至規(guī)劃道路，西至站東二路，北至規(guī)劃道路。.二類居住用地、基層社區(qū)中心、商住混合用地.,.凈地仙西NO

40、.G東至凱旋路，南至國有空地，西至地鐵二號線，北至奔馬路。.商住混合用地.,.凈地江寧NO.G東至三號路，南至丹霞路，西至東麒路，北至丹青路。.居住社區(qū)中心用地.,.凈地江寧NO.G東至上高路，南至天賜路，西至萬安北路，北至文靖北路。.二類居住用地.,.凈地江寧NO.G東至國有土地，南至國有土地，西至來鳳路，北至信誠大道。.旅館用地、二類居住用地.,.凈地江寧NO.G東至規(guī)劃道路，南至信誠大道，西至福祿路，北至現(xiàn)狀。.零售商業(yè)用地.,.凈地江寧NO.G東至現(xiàn)狀，南至陽光之旅小區(qū)，西至泰盈路，北至寧杭公路。.二類居住用地.,.凈地江寧NO.G東至經(jīng)二路，南至越秀路，西至乾清路，北至規(guī)劃道路。.二

41、類居住用地、基層社區(qū)中心.,.凈地江寧NO.G東至溪東路，南至永欣大道，西至湖泰路，北至金寧路。.二類居住用地、基層社區(qū)中心.,.凈地河西NO.G東至宜悅街，南至江東南路，西至河西兒童醫(yī)院，北至河西兒童醫(yī).醫(yī)院用地.,.凈地資料來源：南京市國土資源局整理：網(wǎng)尚機構(gòu). 土地成交明細表- 年第三季度土地成交明細供地方式均為凈地板塊地塊編號坐落出讓面積()用途容積率單位地價元/m競得企業(yè)城北NO.G東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃道路，北至太新路。.二類居住用地.南京弘陽江寧NO.G東至鳳棲西路，南至現(xiàn)狀，西至現(xiàn)狀，北至鵬山路。.商辦、商住混合用地.中糧地產(chǎn)城南NO.G東至規(guī)劃道路，南至宏運大道

42、，西至明城大道，北至規(guī)劃道路。.二類居住用地、商住混合用地.萬科江寧NO.G東至竹山路，南至社區(qū)南路，西至現(xiàn)狀，北至新亭路。.二類居住用地、商住、商辦混合用地.龍湖河西NO.G東至廬山路，南至江山大街，西至江東南路，北至金沙江東街。.商辦混合用地.南京金融城城北NO.G東至國有空地，南至玄武大道，西至國有空地，北至滬寧城際鐵路。.加油加氣站用地.中國石化城北NO.G東至中國石化集團資產(chǎn)運營管理，南至太新路，西至燕園路，北至中國石化.商住混合用地.中航城南NO.G東至國際關(guān)系學院用地，南至南京供電公司用地，西至近華村楊戴一組集體土地.二類居住用地.南京弘陽仙西NO.G東至中鐵三局集團，南至江蘇省

43、蘇鹽連鎖等，西至南京地鐵四號線用地，北至蘇寧大道。.商業(yè)用地.玄武區(qū)國有資產(chǎn)投資管理公司江寧NO.G東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃道路，北至宏運大道。.二類居住用地.南京寧博江寧NO.G東至規(guī)劃道路，南至國道，西至淳湖北路，北至現(xiàn)狀。.商辦混合用地.南京萬宇江寧NO.G東至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀，西至現(xiàn)狀，北至天元西路。.商住、二類居住用地.蘇州中銳江寧NO.G東至上高路，南至環(huán)鎮(zhèn)南路，西至萬安南路，北至萬安西路。.二類居住用地.無錫融僑城北NO.G東至姜家圩，南至晏公廟東路，西至熱河南路，北至住宅小區(qū)。.商住混合用地.中海浦口NO.G東至寧合高速，南至江淼路，西至珠泉西路，北至花園東路。.住宅

44、用地.南京三金浦口NO.G東至現(xiàn)狀，南至民兵路，西至南浦路，北至浦洲路。.住宅用地.大華集團浦口NO.G東至規(guī)劃道路，南至現(xiàn)狀，西至寧合高速，北至總部大道。.商辦混合用地.南京匯景摩柏資料來源：南京市國土資源局整理：網(wǎng)尚機構(gòu)、新建商品住宅市場情況. 新建商品住宅市場運轉(zhuǎn)特點. 住宅上市量為同期峰值，m以下房源供應增長明顯第三季度，全市商品住宅上市.萬m，同、環(huán)比分別增長.%、%。從近年歷史數(shù)據(jù)看，是三季度同期峰值，僅次于年四季度的上市量，上市規(guī)模非常顯著。從月度數(shù)據(jù)看，隨市場回暖，樓盤推盤力度逐漸加大，月、月上市量均在萬m以上，其中月上市量創(chuàng)以來的月度新高。分板塊看，江北是上市熱點區(qū)域，共有個

45、樓盤上市，、月上市量均在萬m以上。分析供應顯著緣由：一是市場逐漸熾熱，庫存在二季度得到較好去化，且進入“金九銀十，樓盤加快推售；二是年四季度集中出讓的土地陸續(xù)面試，江寧、江北大批純新盤推新，加大供應基數(shù)。分面積段看，隨著“地塊入市，三季度全市m以下小戶型供應占比到達%，為近年同期最高值，較二季度提高近個百分點，這部分小戶型上市量主要集中在兩江板塊；其他面積段中，上市絕對量均有增長，但增幅低于m以下小戶型，其中m以上戶型增長最快，環(huán)比增長.%，顯示出改善房源供應力度也明顯加強。 . 改善需求釋放明顯，銷售量創(chuàng)近五年來新高第三季度，全市商品住宅銷售.萬m，同比、環(huán)比分別增長.%、.%。從近年銷售情

46、況看，創(chuàng)下新高，并且較次高值年四季度增長近成，熱銷態(tài)勢非常顯著。從月度走勢看，年初受春節(jié)要素影響，銷售量從年四季度高位合理回調(diào)，但隨著新政出臺，銷售量進入繼續(xù)上升階段，銷量面積延續(xù)個月增長，特別是在月江北新區(qū)勝利批復以后，已延續(xù)個月月銷售量突破萬m，月銷售量到達年以來最高，僅次于年。從銷售構(gòu)造看，改善需求獲得政策支持后，主城江南六區(qū)銷售面積同比增長近倍，占全市比重提高.個百分點。從面積段看，雖然在 “政策作用下，m以下小戶型供應顯著提高，但改善需求表現(xiàn)依然強勢，其中m以下銷售占比為.%，雖然較二季度提高.個百分點，但與去年同期根本持平，沒有突破高點；m以上面積段占比為.%，較二季度和去年同期分

47、別提高.、.個百分點。從區(qū)域與面積段交叉分析看，江南六區(qū)大戶型增長明顯，其m以上戶型占比接近成，較二季度提高.個百分點。從總價段看，-萬和以上銷售占比分別為.%、.%，較去年同期分別提高.和.個百分點。. 開發(fā)企業(yè)自信心充足，住宅價錢漲幅明顯第三季度，全市商品住宅成交均價為元/m，同比增長.%，環(huán)比增長.%。分板塊看，浦口增幅最為明顯，同比增長.%，其次江南六區(qū)增長.%，江寧上漲.%；此外，六合下跌.%，六合市場情勢依然不容樂觀。從月度走勢看，新政后，、月均價快速上漲，突破元/m，隨后-月走勢較為平穩(wěn)，但月再次跳增，環(huán)比增長%，全市均價接近元/m。從個大中城市房價指數(shù)來看，月南京新建商品住宅價

48、錢同、環(huán)比指數(shù)分別為.、.，其中環(huán)比是延續(xù)個月增長，同比漲幅排名全國第五位，僅落后于北上廣深。價錢上漲緣由：一是月以來熱銷不斷，樓盤開盤去化率在、成或直接日光，給予樓盤劇烈的漲價自信心，典型工程如河西宏圖上水云錦，少量多批開盤，價錢不斷走高；浦口樓盤漲價后依然日光，均刺激房企上調(diào)下一批房源價錢；二是借外部利好提價，如江北國家級新區(qū)獲批，近期地王效應發(fā)酵，其他規(guī)劃城建利好等，在市場熾熱階段，都將支撐價錢上漲。. 供應分析. 商品住宅上市情況第三季度，全市商品住宅上市量為.萬m，同比增長.%，同期，江南六區(qū)上市量為.萬m，同比增長.%。從各板塊看，兩江供應力度加大，同比增幅均在%以上。圖- 年第三

49、季度南京全市各區(qū)域商品住宅上市分布數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 商品住宅上市量走勢分析第三季度，全市商品住宅上市繼續(xù)高位運轉(zhuǎn)，、兩月上市面積均在萬m以上，其中月為年內(nèi)供應峰值。同期，江南八區(qū)上市量穩(wěn)重趨升，其中月.萬m的上市量為年內(nèi)次高值。圖- 年月-年月全市與江南六區(qū)商品住宅上市對比數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 江南六區(qū)商品住宅上市量對比分析第三季度，江南八區(qū)商品住宅上市量為.萬m，同比增長.%。圖- 、年第三季度江南六區(qū)商品住宅上市對比數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 銷售分析. 商品住宅銷售情況第三季度，全市商品住宅銷售.萬m，同比增長.

50、%。分板塊來看，江北同比增長最快，到達.%，其次江南六區(qū)增幅達.%，江寧和郊縣增長相對較低。圖- 年第三季度南京全市各區(qū)域商品住宅銷售分布數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 商品住宅銷售趨勢分析第三季度，全市商品住宅銷售月度堅持上升趨勢，月度銷量已延續(xù)個月增長，其中-月銷量均在萬m以上。同期，江南八區(qū)銷售量增長勢頭不及全市，但-月銷量均堅持在萬m以上的高位。圖- 年月-年月全市與江南六區(qū)商品住宅銷售對比數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 江南六區(qū)商品住宅銷售量對比分析第三季度，江南八區(qū)商品住宅成交量為.萬m，同比增長.%。圖- 、年第三季度江南六區(qū)商品住宅銷售成交量對比

51、數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 全市各板塊商品住宅的供銷情況. 各板塊商品住宅供應、銷售分析供應方面，第三季度江北占比最高為.%，其次為江南六區(qū)，占比為.%，江寧占比為.%，郊縣占比最低，為.%。從江南六區(qū)內(nèi)部來看，河西占比最高為.%，其次為仙林，占比為.%，城南位列第三，占比為.%。銷售方面，江北占比最高為.%，其次為江南六區(qū)，占比為.%，江寧占比為.%，郊縣占比最低為.%。從江南八區(qū)內(nèi)部來看，河西占比最高為.%，其次為城南，占比為.%，仙林位列第三，占比為.%。圖- 年第三季度各板塊商品住宅供銷情況數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 各板塊商品住宅供銷對比第三季

52、度，由于銷售熾熱，供需關(guān)系偏緊，全市商品住宅供銷比為.。分板塊來看，僅江寧和仙林供銷比高于.，河西、城中供不應求態(tài)勢較為突出。圖- 年第三季度各板塊商品住宅供銷對比數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 各板塊商品住宅成交價錢走勢第三季度，全市商品住宅成交均價元/m，同比上漲.%；其中江南八區(qū)為元/m，同比上漲.%。分板塊來看，僅六合出現(xiàn)下跌，城南漲幅最高，到達.%，其次浦口，為.%，河西、城中漲幅均在%以上。圖- 年第三季度各板塊成交價錢分析數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 分板塊商品住宅供銷、成交價錢走勢. 城中板塊：金基尚書里一枝獨秀，部分滯銷盤逐漸“解凍 第三季度

53、，城中板塊商品住宅上市面積為.萬m，環(huán)比下降.%，與二季度一樣，上市工程均是金基尚書里，其在月加推套m復式房源，而前期宣傳將在三季度入市的中航科技城和金陵雅頌居，均已“失約。從銷售情況看，推盤即售罄的金基尚書里成交套，奉獻了板塊近成的銷售量，推進城中銷量到達.萬m，是年以來的季度峰值。在剔除金基尚書里后，城中銷售面積為.萬m，同去年四季度銷量接近，也處于近年城中較高的銷售程度，市場回暖對各樓盤去化也有明顯促進作用，如中城國際廣場、天將孝門由于大戶型高總價，前期滯銷樓盤，在三季度均獲得了套以上銷售業(yè)績。從成交構(gòu)造看，在金基尚書里的帶動下，城中主力在售產(chǎn)品向大面積，高總價過渡，其中m以下小戶型占比

54、為%，較二季度下降個百分點，m以上面積段占比到達%，較二季度提高近個百分點；萬以上總價段成交占比到達%，較二季度提高個百分點。本期城中成交均價為元/m，同比增長.%。圖- 城中板塊年月-年月商品住宅供銷與價錢走勢分析數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 城東板塊供應高位運轉(zhuǎn)，供應產(chǎn)品線較為豐富第三季度，城東板塊商品住宅上市面積為.萬m，同比增長.%，與二季度上市量根本相當，供應量延續(xù)兩個季度處于是近年頂峰。本期城東個樓盤推新，其中五礦晏山居純新盤入市，上市套數(shù)均在套以上，其中世紀雅苑到達套。從上市產(chǎn)品來看，世茂君望墅和紫金華府多面向首置首改客群，世茂君望墅推出其最后一棟房源，小高層精

55、裝交付；紫金華府繼續(xù)低調(diào)推售A地塊小高層房源，但已接近尾聲，后期將推出C地塊的花園洋房。中南世紀雅苑月末推出棟房源，均為m左右剛需房源，毛坯、精裝皆有；五礦晏山居首開推出頂?shù)讖褪疆a(chǎn)品，面積為m、m，毛坯交付，中間精裝平層領銷許但未實踐推出。從面積段看，供應以中小戶型為主，-m、-m占比分別為%、%，m以上占比僅%。銷售量接近歷史峰值， 在售樓盤集體漲價第三季度，城東板塊商品住宅銷售面積到達.萬m，同比增長.%。從年以來季度數(shù)據(jù)看，本期僅小幅低于年四季度銷售量，接近歷史峰值。從詳細工程來看，中南世紀雅苑和紫金華府銷量突出，季度銷量均在套以上，世茂君望墅也到達套，五礦晏山居月末首開后，也獲得了套的

56、銷售成果。板塊熱銷格局延續(xù)，從面積段來看，-m和-m面積段占比分別為%、%，m以上占比為，較二季度提高個百分點。同期，城東板塊商品住宅成交均價為元/m，同比增長.%。均價較穩(wěn)定，但從詳細樓盤來看，城東漲價勢頭也較明顯，其中中南世紀雅苑月新推房源，較上批次房價價錢，上漲-元/m不等，世茂君望墅最后樓棟漲價元/m入市，紫金華府目前較月推出的房源，也有-元/m的價錢上漲。圖- 城東板塊年月-年月商品住宅供銷與價錢走勢分析數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 城南板塊商品住宅供應繼續(xù)放量，眾多新盤待入市第二季度，城南板塊商品住宅供應量為.萬，環(huán)比下降.%。市場熱度及品牌開發(fā)商放量繼續(xù)，市場熱

57、度繼續(xù)添加。分季度看，供應量根本持平于二季度，本季住宅上市量與去年三、四季度相比，環(huán)比上升%，市場熱度突顯；分月度看，月隨著萬科尚都薈、琥珀森林等工程的加推，單月上市量達.萬，月也有.萬的上市量，較往年均有大幅度提升；綜上可見，下半年開發(fā)企業(yè)上市自信心較強。分析主要緣由為：一是上季度市場回暖，市場繼續(xù)處于量價齊升形狀，開發(fā)企業(yè)為了完成半年目的不斷加推；二是大校機場正式搬遷，限高問題等得以處理，保利、復地兩盤開場沖量；三是隨著和昌灣景、金浦翡翠谷、中南錦苑等新盤的陸續(xù)造勢，市場關(guān)注度不斷提升，四季度估計將繼續(xù)放量。住宅買賣上浮明顯，城南東片成為城南新熱點片區(qū)第三季度，城南板塊商品住宅買賣領銜增長

58、。由網(wǎng)尚監(jiān)測分析系統(tǒng)顯示，成交面積為.萬，環(huán)比上漲 %。閱歷了二季度的低迷，、三悅成交量逐月大幅提升，分別為.萬、.萬、.萬，同比上漲超%。成交量主要集中于城南南片及城南東片，其中城南南片本季度成交.萬，占比約.%，供銷比約.，開展趨勢較為良好；城南東片成交.萬，占比.%，供銷比.，多為上季度庫存；隨著復地、保利等高認購工程的轉(zhuǎn)化，城南東片將成為區(qū)域新熱點，突破傳統(tǒng)城南樓市格局。城南板橋也有.萬的成交量。成交面積段趨于多樣性，主力總價大幅提升第三季度，城南板塊商品住宅成交均價為元/m，環(huán)比上漲%，同比漲幅約.%。究其主要緣由在于，復地、保利、萬科等改善類產(chǎn)品的加推，帶動市場整體均價。分構(gòu)造來看

59、：一是從面積段看，-產(chǎn)品均有超千方的場競賽，相比去年同期-產(chǎn)品占比達.%，今年-功能首置類產(chǎn)品占比僅為.%，面積段成交多樣化，市場開展更安康；二是從總價段看，-萬/套類產(chǎn)品為區(qū)域主力成交總價段，其中-萬/套產(chǎn)品占比最高，約.%，相比去年同期-萬/套主力總價段，有了極大的提升。受住宅供應構(gòu)造及市場需求趨勢等雙重影響，板塊內(nèi)成交集中形狀有所緩解，市場開展朝更加多樣化、更加安康的方向繼續(xù)開展。圖- 城南板塊年月-年月商品住宅供銷與價錢走勢分析數(shù)據(jù)來源：WinSun GIS System. 河西板塊商品住宅集中供應，上市量全面提升第三季度，河西板塊商品住宅供應回暖，上市面積為.萬m，環(huán)比上漲.%，同比

60、下降.%，環(huán)比上升.%。分季度來看，自年一季度開場，開發(fā)企業(yè)上市自信心較足，板塊內(nèi)供應逐季度堅持增長，年四季度到達峰值，至年第一季度，上市量受過年影響顯著減少，二、三季度受各種利好影響上升明顯，分析緣由在于：一是一、二季度為主去庫存形狀，市場在售房源量較少，各大房企逐漸開場加推補倉影響，供應上升；二是年內(nèi)房地產(chǎn)政策頻出，市場利好眾多，客戶受政策刺激影響，跟風效應及羊群效應出現(xiàn)；三是受、月份市場強勢回暖影響，開發(fā)商對市場自信心顯著提升，加大推量，市場高位實現(xiàn)資金回填；四是受金隅紫京府、宏圖上水云錦以及千萬級豪宅仁恒江灣天成等名盤熱銷影響，近一步呵斥各家房企跟風加推。買賣量強勢回彈，“金九不覆眾望