ID160-我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力分析

1、最新ID160-我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力分析我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力分析以北京市為例石曉瑞石曉瑞，1984.9，女，河南，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系研究生，主要研究方向：房地產(chǎn)政策與制度研究。Email：。 中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系，北京 100872摘要：我國從1998年開始實(shí)行住房制度改革，實(shí)現(xiàn)了住房分配的市場化。然而，伴隨當(dāng)前我國城市化進(jìn)程加快，貧富差距不斷擴(kuò)大等特征，住房的市場化分配方式直接引致了房價(jià)的持續(xù)上漲，住房問題也日益上升為關(guān)系民生的重大問題，城鎮(zhèn)居民的住房支付能力也就成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。在此背景下，研究我國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力就具有很好的現(xiàn)實(shí)意義，

2、能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策制定提供一定的參考。本文以時(shí)機(jī)本錢理論為根底對住房支付能力的內(nèi)涵進(jìn)行了試探性界定，并應(yīng)用剩余收入法對北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民的住房支付能力進(jìn)行了實(shí)證分析，從需求面的層次性和供給面的結(jié)構(gòu)性來展開分析。實(shí)證結(jié)果顯示：由于可支配收入的差距，高收入居民家庭的住房支付能力要顯著高于中低收入階層家庭，加上住房市場供給量、供給結(jié)構(gòu)和各收入階層居民家庭的住房需求存在嚴(yán)重的不匹配性，所以中低收入階層家庭住房支付能力的形勢更加嚴(yán)峻。此外，實(shí)證分析也顯示出城鎮(zhèn)居民家庭對二手住房的支付能力是要明顯高于新建住房。最后本文提出了提高城鎮(zhèn)居民住房支付能力相應(yīng)的政策建議。 關(guān)鍵詞：住房支付能力、剩余收入法、供需

3、結(jié)合分析Housing affordability of urban households in Chinawith Beijing exampleShi Xiao-rui (CollegeofPublic Administration，Renmin University Of China，Beijing100872，China)Abstract：The reform of Housing system has implemented from 1998 in China,realizing the housing distribution marketization. However,goi

4、ng with current rapid urbanization and expanding income gap,the housing allocation via market has led to rising housing price and the housing problem has developed into a major issue which is related to the peoples livelihood,so the housing affordability of urban residents becomes the hot issue in s

5、ocial. Under this background, it has practical significance to study the housing affordability of urban residentsfor housing policy reference.Based on opportunity cost theory,this thesis tries to define the housing affordability.And then,take Beijing for example,applying residual income methodto mak

6、e a positive analysis about the housing affordability of urban residents across all income groups .Besides,the positive analysis includes trend analysis and structural analysis of housing demand and supply.The empirical results show that:owing to the disposable income gap,high income householdshousi

7、ng affordability is significantly higher than that of low-income families.Whats more,because of housing supply level and supply structure are not match with the housing needs of households across income groups,the housing affordability of low-income households is more severe.In addition, the empiric

8、al analysis also shows that urban households secondhand housing affordability is better than that of new housing.Finally,this thesis proposes corresponding policy recommendations to improve the housing affordability of urban households.Key words: housing affordability, residual income method, housin

9、g supply and demand analysis1 問題提出我國從1998年開始實(shí)行住房制度改革，住房分配逐步由福利化向市場化、社會化和貨幣化過渡，然而，住房制度改革使低價(jià)值的不能交易的“死資本轉(zhuǎn)變?yōu)楦邇r(jià)值的可以交易的“活資本、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)新一輪增長、提高住房資源分配效率的同時(shí)，我們也看到在住房制度改革經(jīng)歷12年的開展之后，新的問題讓我們不得不去思考，比方近幾年“房價(jià)高成為上至中央下至地方的熱議話題。在高房價(jià)形勢下，我國城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入階層 這里的中低收入階層包括最低收入階層、中低收入階層和中等收入階層，下同。城鎮(zhèn)居民的住房支付能力是否面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，住房消費(fèi)是否對非住房消費(fèi)形成了明

10、顯的“擠出效應(yīng)？貧富差距的日益擴(kuò)大是否惡化了中低收入階層居民的住房支付能力？住房保障的覆蓋范圍是否應(yīng)該擴(kuò)大？這些問題的明晰都需要結(jié)合我國現(xiàn)階段的開展特征比方居民收入持續(xù)增長，但貧富差距不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市化進(jìn)程加快等來測度我國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力，所以本文擬采用剩余收入法以北京市為例來分析我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的趨勢性和結(jié)構(gòu)性。2 住房支付能力的內(nèi)涵界定時(shí)機(jī)本錢opportunity cost是指與最優(yōu)選擇相對應(yīng)的所放棄的次優(yōu)選擇可能帶來的預(yù)期收益、預(yù)期效用或是潛在收益。以時(shí)機(jī)本錢理論為根底，我們可以明晰住房支付能力的一個(gè)本質(zhì)特點(diǎn)就是考慮住房消費(fèi)和非住房消費(fèi)之間的時(shí)機(jī)本錢，基于此，

11、我們可以對住房支付能力的內(nèi)涵做這樣一個(gè)界定，即針對購房的住房支付能力是這樣一種能力：假設(shè)一個(gè)家庭以一定的價(jià)格購得相應(yīng)層次的住房之后，尚有足夠的收入來滿足食物、衣服、交通、醫(yī)療、教育等其他根本生活需求，且該家庭的負(fù)擔(dān)符合被社會廣泛接受的住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和非住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即沒有因?yàn)樽》恐С鼋o家庭收入帶來非合理負(fù)擔(dān)，那么稱該家庭具有住房支付能力。反之，那么不具備住房支付能力。根據(jù)對住房支付能力的內(nèi)涵界定，可以用公式更為清晰地表達(dá)出來，假定一個(gè)家庭要購置其相應(yīng)層次的目標(biāo)住房，該家庭在一定時(shí)期內(nèi)第i年或月的家庭收入為Yi，其第i年或月需要付出的住房本錢為Ci，其第i年或月維持根本生活水平的其他非住房消費(fèi)食物

12、、衣服、交通、醫(yī)療、教育等為Ci，且被社會廣泛接受的非住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為C，假設(shè)滿足關(guān)系式：Yi-CiCiC，那么說明該家庭對該層次的住房具有支付能力，反之，那么沒有住房支付能力。3 北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民住房支付能力實(shí)證分析 3.1需求面的層次性分析表1 北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民家庭月均可支配收入 單位：元年份家庭收入層級全市平均最低20%中低20%中等20%中高20%最高20%2022年月戶均可支配收入3596.691702.212520.983276.374244.546815.96月戶均非住房消費(fèi)根本生活支出2690.821655.862247.492491.313078.214275.

13、01家庭剩余收入905.8746.35273.49785.061166.332540.951/2月戶均可支配收入1798.35851.111260.491638.192122.273407.98差值892.48804.76987853.13955.94867.032022年月戶均可支配收入4016.061952.152840.383654.294734.937500.15月戶均非住房消費(fèi)根本生活支出2909.251746.112430.312632.023448.814606.65家庭剩余收入1106.81206.04410.071022.271286.122893.51/2月戶均可支配收入2

14、022.03976.081420.191827.152367.473750.08差值901.22770.041010.12804.881081.35856.582022年月戶均可支配收入4511.702212.723260.814148.335215.628269.11月戶均非住房消費(fèi)根本生活支出3217.901959.782726.943086.693545.585038.79家庭剩余收入1293.8252.94533.871061.641670.043230.321/2月戶均可支配收入2255.851106.361630.412074.172607.814134.56差值962.05853

15、.421096.541012.53937.77904.242022年月戶均可支配收入4819.262287.003429.964357.695556.538910.44月戶均非住房消費(fèi)根本生活支出3227.011967.242593.403213.643702.604856.30家庭剩余收入1592.25319.76836.561144.051853.934054.141/2月戶均可支配收入2409.631143.501714.982178.852778.274455.22差值817.38823.74878.421034.8924.34401.082022年月戶均可支配收入5274.67227

16、8.613565.444669.446069.9710050.13月戶均非住房消費(fèi)根本生活支出3393.711880.752638.933200.643918.515438.29家庭剩余收入1880.96397.86926.511468.82151.464611.841/2月戶均可支配收入2637.341139.311782.722334.723034.995025.07差值756.38741.45856.21865.92883.53413.232022年月戶均可支配收入5815.522551.064023.975105.816628.5311052.48月戶均非住房消費(fèi)根本生活支出3771.

17、672098.443097.423549.384305.415993.21家庭剩余收入2043.85452.62926.551556.432323.125059.271/2月戶均可支配收入2907.761275.532022.992552.913314.275526.24差值863.91822.911085.44996.48991.15466.97數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京市2022年至2022年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)計(jì)算整理我們知道，各收入階層城鎮(zhèn)居民家庭的月戶均可支配收入扣除用于非住房消費(fèi)的根本生活支出之后所得到的家庭剩余收入即為家庭每月可用于支付住房消費(fèi)的最高額度。而根據(jù)“房貸月供上限為月收入的50%的原

18、那么商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引，中國銀監(jiān)會，2022年。，北京市城鎮(zhèn)居民家庭最高將月可支配收入的50%用于支付住房消費(fèi)。從表1中的數(shù)據(jù)可以看到，在2022年2022年之間，北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民家庭月均剩余收入明顯少于月戶均可支配收入的1/2，這就說明如果北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民家庭把月戶均可支配收入的1/2作為月均還款額進(jìn)行最大限度的住房貸款，那么必須減少其非住房消費(fèi)的根本生活支出，以降低家庭的生活質(zhì)量作為住房消費(fèi)的代價(jià)，這就導(dǎo)致住房引致貧困，即存在住房支付能力問題。這種現(xiàn)狀在中低收入階層家庭表現(xiàn)得更為明顯。圖1.北京市各收入階層1/2月戶均可支配收入與月戶均剩余收入的差值 單位：元如

19、圖1所示，在2022年2022年之間，北京市各收入階層1/2月戶均可支配收入與月戶均剩余收入的差值根本在800,1100區(qū)間范圍內(nèi)，而20%的最高收入家庭在2022年至2022年的1/2月戶均可支配收入與月戶均剩余收入的差值卻只有歷年平均水平的50%，這說明最高收入家庭在2022年至2022年之間，其住房支付能力有明顯的提高，這與該階層家庭的高收入密切相關(guān)，從表1可以看到，無論是家庭的月均剩余收入還是1/2月均可支配收入，最高收入階層的家庭在2022年到2022年的收入水平都約為全市平均水平的2倍,比方在2022年，北京市各收入階層月戶均剩余收入的平均值為2043.85元，而最高收入家庭的月均

20、剩余收入為5059.27元，約為全市平均值的2.48倍；同時(shí)北京市各收入階層1/2月戶均可支配收入的平均值為2907.76元，而最高收入家庭的1/2月戶均可支配收入為5526.24元，約為全市平均值的1.9倍。正是因?yàn)樽罡呤杖腚A層家庭的高收入，使這些家庭的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和中低收入階層家庭有很大的不同，家庭非住房消費(fèi)的根本生活支出在總收入中占有較低的比例，這樣就使得他們的住房支付能力要顯著高于中低收入階層。相應(yīng)地，中低收入階層家庭那么存在明顯的住房引致貧困,但是住房支付能力有一定的提高。從縱向的時(shí)間序列來看，在2022年到2022年之間，中低收入階層家庭的1/2月戶均可支配收入和月戶均剩余收入呈逐年遞

21、增趨勢，但相比最高收入戶的收入增長趨勢而言，中低收入階層家庭的收入增長趨勢比擬平緩，沒有出現(xiàn)跳躍式增長，這從圖1中各收入階層1/2月戶均可支配收入與月戶均剩余收入的差值也可以看出。同時(shí)，以戶月均剩余收入占1/2月戶均可支配收入的比例來考量，中低收入階層的住房可支付能力有一定的提高，但仍然存在很大的住房支付能力問題。以中低收入戶為例，其在2022年的月戶均剩余收入為273.49元，約為同期1/2月戶均可支配收入的21.7%，而在2022年中低收入戶的月戶均剩余收入為926.55元，相比2022年增長了653.06元，約為同期1/2月戶均可支配收入的46.1%,戶月均剩余收入占1/2月戶均可支配收

22、入的比例有顯著的提高，那么中低收入階層的家庭可在“房貸月供上限為月收入的50%的原那么下來取得盡可能多的住房貸款，同時(shí)由于住房消費(fèi)而產(chǎn)生的對非住房消費(fèi)的負(fù)外部效應(yīng)有明顯降低，所以其住房支付能力有一定的提高。但是中低收入階層家庭仍然存在很大的住房支付能力問題，比方2022年中低收入戶的月戶均剩余收入約為同期1/2月戶均可支配收入的46.1%，即尚不到1/2月戶均可支配收入的50%，這就意味著如果中低收入戶以其1/2月均可支配收入作為月均還款額進(jìn)行最大限度的住房貸款，那么必須壓縮其非住房消費(fèi)的根本生活支出，使其剩余收入增加至目前的2倍多，以和1/2月戶均可支配收入持平，但是這樣就會嚴(yán)重縮減其根本生

23、活支出，使家庭的生活質(zhì)量大大降低，引致住房貧困，所以中低收入階層的住房支付能力仍然很嚴(yán)峻。3.2供給面的結(jié)構(gòu)性分析結(jié)構(gòu)性分析的根本思路如下：1比擬各階層收入家庭的月戶均剩余收入即可用于住房消費(fèi)的最高額度和1/2月戶均可支配收入的大小，選擇兩者中的較低者作為每月住房還款的最高額度 這樣就可以保證月戶均剩余收入低于1/2月戶均可支配收入的家庭以月戶均剩余收入作為住房貸款融資的上限。，按照等額本金法式2，計(jì)算各收入階層家庭可從銀行獲得的最高購房貸款額度和可支付的最高住房總價(jià)，用來確定不同收入階層家庭可以支付的住房數(shù)量，進(jìn)而計(jì)算不同收入階層家庭可以支付的住房 可以支付的住房即價(jià)格分別低于各收入階層家庭

24、可用于住房消費(fèi)最高額度的住房。占市場中現(xiàn)有住房的比例，得出住房可得性指數(shù)Housing Availability Index，以衡量各收入階層家庭從住房市場上獲得可支付住房的可能性。A=min12I,RS式1M=A1-1+i-ni式2P=M/rm式3其中，I為月戶均可支配收入，RS為月戶均剩余收入，A為月戶均住房還款的最高額度，M為家庭可獲得的住房貸款最高總額，i為貸款月利率 這里采用各年份的住房公積金貸款利率來計(jì)算假設(shè)在整個(gè)還款期內(nèi)利率保持不變，便于衡量各收入階層居民家庭的最高住房支付能力，而且統(tǒng)一采用住房公積金貸款利率，也不會對時(shí)間縱向和收入階層橫向的比擬造成差異影響。，n為還款月數(shù)，假設(shè)

25、貸款期限為30年，即為360月，rm為貸款比例，在2022年前為80%。假定家庭的現(xiàn)有財(cái)富可支付購房首付款，那么家庭可支付的最高住房總價(jià)為P=M/rm。2借鑒洛倫茨曲線Lorenz Curve構(gòu)建坐標(biāo)系，橫坐標(biāo)上排列從低到高的各收入階層家庭，縱坐標(biāo)上標(biāo)示住房可得性指數(shù)Housing Availability Index，連接不同收入階層家庭住房可得性指數(shù)在坐標(biāo)上的點(diǎn)，可得到某年度各收入階層家庭的住房可得性曲線HAC，Housing Availability Curve。坐標(biāo)圖上45線表示住房市場的供給結(jié)構(gòu)和各收入階層家庭的收入結(jié)構(gòu)完全匹配，那么HAC曲線與45線的偏離程度可從市場供給層面反映各

26、收入階層家庭的住房支付能力狀況，HAC曲線與45線越接近，那么說明各收入階層家庭的住房支付能力住房有效需求結(jié)構(gòu)與住房供給結(jié)構(gòu)越匹配，相反，HAC曲線與45線越偏離，那么說明各收入階層家庭的住房支付能力住房有效需求結(jié)構(gòu)與住房供給結(jié)構(gòu)匹配度越差。3逐次畫出各年度各收入階層居民家庭的住房可得性曲線，即可得到各收入階層居民家庭住房可得性曲線簇，反映市場供給層面的居民家庭住房支付能力狀況的變化。表2.北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民住房支付能力的匹配情況 年份家庭收入層級全市平均最低20%中低20%中等20%中高20%最高20%2022年各收入階層可購住房最高總價(jià)萬元37.42 7.51 19.66 26.88

27、 43.57 95.27 各收入階層可購住房最高單價(jià) 這里的單價(jià)由總價(jià)除以當(dāng)年的平均住房面積得到。元496699726093568578212643各收入階層新建住房可得性指數(shù) 這里的比率為累積比率，下同。1%0%0%0%2%19.3%各收入階層二手住房可得性指數(shù)2.5%0%0%1%3.6%49.8%2022年各收入階層可購住房最高總價(jià)萬元44.51 9.41 21.92 34.75 50.91 109.12 各收入階層可購住房最高單價(jià)元6050 1279 2979 4723 6920 14832 各收入階層新建住房可得性指數(shù)1%0%0%0%3%20.5%各收入階層二手住房可得性指數(shù)4%0%1

28、%3%14%72%2022年各收入階層可購住房最高總價(jià)萬元54.36 12.04 24.64 41.40 61.79 134.57 各收入階層可購住房最高單價(jià)元7230 1601 3277 5506 8218 17897 各收入階層新建住房可得性指數(shù)2%0%0%1%3%41.4%各收入階層二手住房可得性指數(shù)2%0%0%0.5%3%47.8%圖2.北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民對新建住宅支付能力的結(jié)構(gòu)性分析由表2和圖2可以看到，北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民的新建住宅可得性曲線有向45平均線靠近的趨勢，但和45平均線仍有很大的偏離。也就是說，結(jié)合新建住宅市場供給的結(jié)構(gòu)性來看，北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民在202

29、2-2022年對新建住宅的支付能力有略微的提高，但和支付能力的理想狀態(tài)仍有很大差距。進(jìn)一步觀察可以看出，對新建住宅支付能力的提高主要表達(dá)在中高收入階層以及最高收入階層，其他收入階層對新建住宅的支付能力并無改善。其中，各收入階層居民2022年的新建住宅可得性曲線和2022年的新建住宅可得性曲線幾近重合，均很大程度偏離45平均線，說明在這兩年各收入階層居民的新建住宅支付能力雖有提高，但幅度很小，幾乎可以忽略，并且各收入階層居民的住房支付能力形勢嚴(yán)峻，比方在2022年，60%-80%的中高收入階層和最高收入階層的新建住宅可得性指數(shù)分別為2%和19.3%，而在2022年，60%-80%的中高收入階層和

30、最高收入階層的新建住宅可得性指數(shù)分別為3%和20.5%，相比2022年僅有1%的提高，而其他收入階層的新建住宅可得性指數(shù)那么和2022年一樣，同為0%。在2022年，各收入階層居民的新建住宅可得性曲線有向45平均線較為明顯的靠近，也和2022年、2022年的新建住宅可得性曲線有了明顯的左向偏離，這個(gè)偏離主要是由于最高20%收入階層平均收入水平家庭對新建住宅支付能力的提高引起的，因?yàn)樵?022年最高20%收入階層新建住宅可得性指數(shù)為41.4%，相比前兩年有近21%的提高。但是還必須看到，即使是2022年的新建住宅可得性曲線，仍大幅度偏離45平均線，即在2022年居民的新建住宅支付能力仍存在嚴(yán)重問

31、題。就不同收入階層而言，除了中等20%收入階層在2022年的新建住宅可得性指數(shù)為1%，最低20%收入階層、中低20%收入階層以及中等20%收入階層在2022-2022年間的新建住宅可得性指數(shù)均為0%，即中低收入階層平均收入水平的居民在家庭新建住宅市場幾乎沒有支付能力； 60%-80%的中高收入階層居民在2022年和2022年的新建住宅可得性指數(shù)均為3%，這就說明在這兩年97%的新建住宅是被更高收入階層的居民家庭購置。再看最高20%收入階層居民家庭，其新建住宅可得性曲線在2022年-2022年逐年向45平均線靠近，其住房支付能力逐年提高，在2022年其新建住宅可得性指數(shù)提高到了41.4%，即最高

32、20%收入階層平均收入水平家庭可支付的新建住宅占當(dāng)年全部新建住宅的41.4%，這說明當(dāng)年新建住宅的58.6%只能被更高收入的家庭購置。圖3.北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民購房支付能力的結(jié)構(gòu)性分析對于北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民來講，相對其新建住宅支付能力，他們對二手住宅的支付能力更高一點(diǎn)見圖3。從圖3可以看到，北京市各收入階層居民2022-2022年二手住宅可得性曲線均在新建住宅可得性曲線左邊，即各收入階層居民的2022-2022年二手住宅可得性曲線簇偏離45平均線的程度要小于新建住宅可得性曲線簇，這說明北京市各收入階層居民對二手住宅的支付能力要優(yōu)于對新建住宅的支付能力，但二手住宅可得性曲線簇仍很大程度

33、偏離45平均線，說明即使是在支付能力較優(yōu)的二手住宅市場，北京市各收入階層居民的住房支付能力和市場供給結(jié)構(gòu)也有嚴(yán)重的不匹配性。從北京市各收入階層居民家庭的新建住宅可得性曲線簇和二手住宅可得性曲線簇可以看到，不管是在新建住宅市場還是在二手住宅市場，最低20%收入階層和中低20%收入階層的平均收入水平家庭均沒有住房支付能力，說明他們不能通過商品住房市場解決其住房問題。中等20%收入階層平均收入水平家庭在新建住宅市場沒有支付能力，在二手住宅市場有可能解決其住房問題，但其二手住宅可得性概率也很低，因?yàn)槎肿≌袌錾咸峁┑呐c其支付能力相匹配的二手住宅也僅有1%-3%的水平。中高20%收入階層平均收入水平家

34、庭有了相對較大的選擇性，在新建住宅市場和二手住宅市場均有其支付得起的住宅，但他們在新建住宅市場的支付能力很弱，僅有0.5%-3%的新建住宅是其可支付的，更為可行的是選擇二手住宅，因?yàn)樗麄儗Χ肿≌目傻眯灾笖?shù)更高一些，可到達(dá)3%-14%。相對來講，在新建住宅市場和二手住宅市場，最高20%收入階層平均收入水平家庭均比其他收入階層的家庭有更優(yōu)的住房支付能力，且二手住宅支付能力優(yōu)于新建住宅支付能力的特點(diǎn)在最高20%收入階層表達(dá)得最為明顯，比方在2022年，最高20%收入階層平均收入水平家庭的新建住宅可得性指數(shù)為20.5%，而二手住宅可得性指數(shù)為72%，比新建住宅可得性指數(shù)高出51.5個(gè)百分點(diǎn)。但最高

35、20%收入階層平均收入水平家庭并不具備最優(yōu)的住房支付能力，因?yàn)樗麄冊谛陆ㄗ≌袌龊投肿≌袌龅淖》靠傻眯灾笖?shù)均為到達(dá)100%。在2022年-2022年期間，最高20%收入階層平均收入水平家庭的新建住宅可得性指數(shù)最高為41.4%，說明他們只對新建住宅市場中價(jià)位處于最低41.4%范圍內(nèi)的新建住宅是可支付的，同時(shí)，最高20%收入階層平均收入水平家庭的二手住宅可得性指數(shù)最高為72%，說明他們對二手住宅市場中價(jià)位處于最高28%范圍內(nèi)的二手住宅是無力購置的?？偟膩碇v，比照分析新建住宅可得性曲線簇和二手住宅可得性曲線簇都可以看到，最低收入階層、中低收入階層以及中等收入階層的平均收入水平家庭對新建住宅或是二

36、手住宅的支付能力都很低，中高收入階層平均收入水平家庭的住房支付能力稍微高一些，最高收入階層平均收入水平家庭的住房支付能力相對最高，但尚不具備最優(yōu)的住房支付能力。住宅新建指數(shù)我性支柱于我更為可行的是選擇二手住宅，因?yàn)樗麄冊诙躊AGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXX

37、XPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEX

38、XXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXXPAGEXXX圖4.北京市各收入階層城鎮(zhèn)居民對二手住宅支付能力的結(jié)構(gòu)性分析根據(jù)表2和圖4可以對2022-2022年北京市各收入階層居民對二手住宅的支付能力進(jìn)行進(jìn)一步的分析。觀察2022-2022年的二手住宅可得性曲線簇可以看到，各收入階層居民的二

39、手住宅可得性曲線先在2022-2022向45平均線靠近，二手住宅支付能力有所提高，但在接下來的2022-2022年，各收入階層居民的二手住宅可得性曲線又遠(yuǎn)離了45平均線，二手住宅支付能力又降低了，并且降到了2022年的支付能力水平之下，經(jīng)歷了二手住宅支付能力“先提高又降低的“倒V型波動(dòng)過程。相對2022年而言，在2022年，北京市各收入階層居民家庭對二手住宅的支付能力均有提高，比方在2022年，中等20%、中高20%和最高20%收入階層平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指數(shù)分別為1%、3.6%和49.8%，而在2022年，中等20%、中高20%和最高20%收入階層平均收入水平居民家庭的二手住

40、宅可得性指數(shù)分別為3%、14%和72%，分別提高了2%、10.4%和22.2%，并且在2022年中低20%收入階層平均收入水平居民家庭也有了購置二手住宅的時(shí)機(jī)，其二手住宅可得性指數(shù)為1%。然而，各收入階層居民在2022年的二手住宅可得性曲線再次向右偏離45平均線，并且比2022年的二手住宅可得性曲線更偏右。在2022年，中等20%、中高20%和最高20%收入階層平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指數(shù)分別為0.5%、3%和47.8%，分別低于2022年的1%、3.6%和49.8%，相比2022年3%、14%和72%的水平，中等20%、中高20%和最高20%收入階層平均收入水平居民家庭的二手住宅

41、可得性指數(shù)分別降低了2.5%、11%和24.2%，中低20%收入階層平均收入水平居民家庭再次沒有購置二手住宅的時(shí)機(jī)，其二手住宅可得性指數(shù)降為0%。就不同的收入階層而言，在二手住宅市場，最低收入階層居民和中低收入階層居民仍然沒有支付能力，僅在2022年中低20%收入階層平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指數(shù)為1%，其余年份均為0；中等收入階層有很低的二手住宅支付能力，在2022年其平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指數(shù)為3%，在2022年和2022年那么分別為1%和0.5%，也就是說，對中等收入階層平均收入水平居民家庭來講，市場上的全部二手住宅中最多僅有3%是其可以支付得起的；60%-80%

42、的中高收入階層居民在2022年和2022年的二手住宅可得性指數(shù)分別為3.6%和3%，這說明在2022年和2022年分別有96.4%和97%的二手住宅是被更高收入階層的居民家庭購置，但在2022年中高收入階層居民的二手住宅可得性指數(shù)到達(dá)了14%，二手住宅支付能力有了較為明顯的提高；最高20%收入階層平均收入水平居民家庭在2022-2022年期間，其二手住宅可得性曲線先向左靠近45平均線，然后又向右偏離45平均線，該收入階層在2022年和2022年的二手住宅可得性指數(shù)分別為49.8%和47.8%，即對大約50%的二手住宅具有支付能力，而在2022年其二手住宅可得性指數(shù)升高為72%，二手住宅的支付能

43、力有了很大提高，已可以支付得起72%的二手住宅，但說明28%的二手住宅只有更高收入的居民家庭才能購置。同時(shí)還可以看到，正是因?yàn)?022年中高收入階層和最高收入階層的二手住宅可得性指數(shù)顯著上升，才使得2022年的二手住宅可得性曲線較為明顯地向左偏移，靠近45平均線。4 政策建議4.1 制度層面(1) 積極推進(jìn)住房保障體系的完善通過前面住房支付能力的結(jié)構(gòu)性分析可知僅僅通過住房市場來解決中低收入階層家庭的住房困難是不現(xiàn)實(shí)的，這要求積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房相結(jié)合的住房保障體系的完善，通過增加保障住房土地供給、加大財(cái)政投入等措施來促進(jìn)保障住房的建設(shè)，形成市場內(nèi)外住房供給的互補(bǔ)，以針

44、對性地供給中低收入階層居民家庭可以支付得起的住宅，著重提高中低收入階層居民家庭的住房支付能力。 (2) 創(chuàng)新金融、稅收等制度的支持要提高居民家庭的住房支付能力，就需要?jiǎng)?chuàng)新金融、稅收等制度的支持。比方在金融制度上通過政府撥款、征收相關(guān)稅費(fèi)、機(jī)構(gòu)投資者入股等融資途徑成立住房基金，用以建設(shè)適合中低收入階層居民家庭的保障性住房。同樣的，稅收制度的創(chuàng)新也要實(shí)現(xiàn)區(qū)分不同收入階層的區(qū)別調(diào)節(jié)。現(xiàn)時(shí)正在進(jìn)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅假設(shè)開展成熟，那么可在一定程度上抑制住房投機(jī)，同時(shí)也可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，為保障住房的建設(shè)提供資金支持，更好地解決中低收入階層家庭的住房問題。 4.2 有效需求層面(1)提高居民家庭可支配

45、收入水平提高居民家庭的可支配收入水平，從短期來講，要提高其流量可支配收入，從長期來講，還要依靠流量收入的增長實(shí)現(xiàn)可支配收入的存量積累。提高居民家庭的可支配收入，一方面要求根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)增長狀況提高居民的工資薪酬水平，另一方面也要求優(yōu)化居民家庭的收入結(jié)構(gòu)，提高財(cái)富性收入比例，使居民家庭的可支配收入有實(shí)質(zhì)性提高。2縮小各階層收入分配差距從前面住房可得性曲線簇中可以看到，住房可得性曲線的向左移靠近45平均線，主要是由于高收入階層家庭的住房支付能力顯著提高導(dǎo)致的，而中低收入階層居民家庭的住房支付能力并無改善，住房可得性指數(shù)一直在零點(diǎn)徘徊。要縮小收入分配差距，就要求健全我國的收入分配體制，兼顧效率的同時(shí)更要注重公平，另一方面，政府可通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等手段提高中低收入階層的可支配收入和住房消費(fèi)額度。(3)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)的層次性住房作為家庭的重要投資，需要十分的理性和慎重。在一定階段內(nèi)，不同收入階層的居民家庭需根據(jù)家庭的收入現(xiàn)狀和預(yù)期增長，對購置新房、二手房或者租房，還是房子的面積大小、戶型安排等做出合理的住房消費(fèi)選擇，才能形成有效的住房購置力。此外，