企業(yè)法律風險

1、企業(yè)法律風險之出租廠房的法律風險【要點提示】隨著我國社會主要市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，新 的城市規(guī)劃對城區(qū)土地資源的重新開發(fā)，很多國有老企業(yè)、工廠紛紛倒閉、遷址， 或者經(jīng)過十幾年的改革、重組、改制，遺留下了大量的閑置廠房。廠房產(chǎn)權(quán)所屬 單位為了開發(fā)資源，牟取經(jīng)濟利益，將大量暫時無法拆除的閑置廠房整體或分隔 后用于租賃經(jīng)營，即出租廠房。廠房由于面積較大，一般商業(yè)用較多，比如用作 倉庫、商業(yè)經(jīng)營等。出租廠房是房屋租賃的一種。即廠房所有人在約定的期限內(nèi) 將其房屋的占有和使用的權(quán)利有償轉(zhuǎn)移給承租人的一種法律行為。廠房所有人以 有期限地出讓房屋占有權(quán)、使用權(quán)的方式，而實現(xiàn)對其房屋的

2、收益權(quán)。廠房承租 人支付一定代價，取得在約定期限內(nèi)房屋占有和使用的權(quán)利，并通過使用獲取一 定的利益。按照法學理論，房屋租賃關(guān)系是民事法律關(guān)系毋庸置疑。首先，房屋租賃關(guān) 系的當事人法律地位平等，雙方應遵循平等、自愿、公平的原則決定是否締結(jié)此 種法律關(guān)系，以及該法律關(guān)系的內(nèi)容。任何一方不得將自己的意志強加給另一方， 任何他人不得非法干預。其次，只要這種法律關(guān)系的內(nèi)容和形式不違反法律的強 制性規(guī)定，就應當受到法律保護。然而在我國房屋租賃的時間中，尤其是在城市 房屋管理和產(chǎn)權(quán)體制改革之前，城市房屋租賃關(guān)系的建立絕大多數(shù)是公有福利分 房繼而租賃。國家房屋主管部門及各分房單位對房屋租賃統(tǒng)包統(tǒng)管、握有絕對的

3、 控制權(quán)。承租人完全處于被動地位，對于租賃關(guān)系的內(nèi)容沒有任何發(fā)言權(quán)，過分 強調(diào)承租人的義務(wù)，國有廠房的租賃尤為如此。與此相反，在私有房屋租關(guān)系上， 過分強調(diào)出租人義務(wù)，限制出租人對自有財產(chǎn)的自由處分權(quán)。此時房屋租賃已全 然失去其民事法律關(guān)系性質(zhì)，成為一種行政法律關(guān)系。隨著我國市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房屋的商品性已被社會廣泛承認，在消費用 房領(lǐng)域內(nèi)公有房屋租賃也會逐漸減少。我們必須重新審視房屋租賃關(guān)系的法律性 質(zhì)，還其民事法律關(guān)系的本來面目。廠房出租是平等主體之間就房屋租賃達成的 合意，不管廠房是國有還是私有，都不能改變其民事法律關(guān)系的性質(zhì)。因出租廠 房產(chǎn)生的糾紛，應根據(jù)房屋租賃的有關(guān)法律規(guī)定來處理

4、?！鞠嚓P(guān)案例】某漂洗廠原是順德市某鎮(zhèn)某村開辦的一間集體企業(yè)，企業(yè)的法定代表人是歐 陽某某（原告）。2001年2月期間，某漂洗廠以原告的名義，將某漂洗廠分為四 個車間，出租給包括被告在內(nèi)的四個承包者經(jīng)營使用。其中原、被告所簽訂的廠 房租賃合同期限，從2001年3月至2004年2月4日止。2002年2月原告贖 買某漂洗廠。2002年10月將某漂洗廠變更為某有限公司。合同簽訂后，原告依 約將上述車間（包括設(shè)備）交付給被告使用。由于雙方對租金、蒸汽費、水費、電 費等的計算標準有異議，被告于2003年3月3日向順德區(qū)人民法院提起訴訟（另 案），該院于2003年6月18日作出（2003）順法民一初字第14

5、19號民事判決，其 中判決第三項內(nèi)容為：被告陳某從2003年3月起至合同終止之日止，在每月15 日按每月租金9000元、水費每度0.669元、電費每度1.06元的標準及被告實際 為原告支出的費用支付有關(guān)費用給原告歐陽某某。被告陳某對上述判決不服，向 本院提起上訴，本院以（2003）佛中法民一終字第2564號民事判決維持了上述判 項。判決生效后，因被告從2003年3月開始沒有按合同約定以及上述判決確定 的給付標準交租金及支付原告已墊付的電費、水費、社保費、垃圾費等費用，原 告于2003年12月11日又向順德區(qū)人民法院提起本案訴訟，要求被告支付租金、 電費、水費、社保費、外工管理費、垃圾費等共75

6、1285.66元。該院于2004年 2月28日作出（2004）順法民一初字第231號民事判決。判決被告陳某于判決發(fā) 生法律效力之日起向原告支付租金99000元、電費338140元、水費226215.66 元及上述費用的利息，并駁回原告的其他訴訟請求。原告認為在（2004）順法民一 初字第231號民事判決中只請求了 319000度的電費、水費（2003年3月1日至 2004年1月15日的用電量實為418332度），還有用電99332未計算，加上2004 年1月16日至5月10日，被告用電687度，二項合計用電100019度。并提供 證據(jù)證實2003年3月至2004年1月，某漂洗廠和某有限公司代被

7、告繳納社保費、 垃圾費、外工管理費等。原告認為被告拖欠上述費用長時間不支付，遂提起訴訟， 請求判令被告支付拖欠租賃廠房的各種費用共322939.11元（其中電費148344.1 元;水費99242.2元;社保費41140元;外工管理費9900元;垃圾費1650元;利息 20643元；電話費及滯納金2019。81元）。區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：被告車間使用電表的電度，是被告委托順德區(qū)質(zhì)量 技術(shù)監(jiān)督局到現(xiàn)場抄，且原、被告簽名確認；（2004）順法民一初字第00231號民 事判決亦確認被告在2003年3月1日至2004年1月15日期間的總用電量為 418332度。原告請求被告支付319000度，原告委托

8、區(qū)公證處到現(xiàn)場抄表，又確 認被告在2004年1月15日至5月10日期間的用電量為687度，上述二項合計 用電100019度。至于電費的單價、水費計算辦法亦是原、被告無異議的，所以， 被告欠原告的電費、水費，事實清楚，證據(jù)充分。原告請求被告支付電費、水費， 其合理部分予以支持。至于被告認為所租賃車間的電表有問題，計多電費水費， 但長時間未能提供有效的證據(jù)予以佐證，被告上述的主張，不予采納。（2003） 順法民一初字第1419號民事判決第三項判決：“原告陳某（被告）應從2003年3 月起至合同終止之日止，在每月15日按照每月的標準及被告歐陽某某（原告） 實際為原告陳榮軒（被告）支出的費用支付有關(guān)費

9、用給被告歐陽某某（原告）”。因 “費用”沒有注明具體費用，故法院調(diào)查與被告一起租賃某漂洗廠車間的黃XX、 李XX和梁XX，經(jīng)調(diào)查核實這“費用”是具體包括社保費、外工管理費和垃圾費， 他們?nèi)饲乙崖男兄Ц渡鲜鲑M用的義務(wù)，但被告至今未有全部履行支付上述費用 的義務(wù)，顯屬無理。原某漂洗廠、現(xiàn)在某有限公司已代被告支付社保費和垃圾費， 現(xiàn)授權(quán)原告向被告收取社保費和垃圾費，是合情合理，應予支持。被告認為原告 沒有幫被告員工購買社保，故不承擔支付社保費的理由不充分，不予支持。原告 請求被告支付外工管理費、電話費滯納金，因外工管理費收取是公安部門的職能 行為，原告未有提供有效的文件依據(jù)和電話費滯納金的證據(jù)，故

10、不予支持。至于 原告請求被告支付利息20643元，由于雙方?jīng)]有對每月的應付款進行結(jié)算，故利 息只能以原告起訴之日計算。依照中華人民共和國民事訴訟法第六十四條第 一款，中華人民共和國民法通則第一百零八條和中華人民共和國合同法 第一百零七條、第一百零九條的規(guī)定，判決：一、被告陳某于本判決發(fā)生法律效 力之日起向原告歐陽某某支付電費106020.14元及利息（利息從2004年4月12 日起至清付之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）。二、被告陳某于 本判決發(fā)生法律效力之日起向原告歐陽某某支付水費70927.47元及利息（利息 從2004年4月12日起至清付之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計

11、算）。 三、被告陳某于本判決發(fā)生法律效力之日起向原告歐陽某某支付社保費 41226.84元及利息（利息從2004年4月12日起至清付之日止，按中國人民銀行 同期同類貸款利率計算）。四、被告陳某于本判決發(fā)生法律效力之日起向原告歐 陽某某支付垃圾費2100元及利息（利息從2004年4月12日起至清付之日止，按 中國人民銀行同期同類貸款利率計算）。五、駁回原告的其他訴訟請求。本案受 理費7330元、財產(chǎn)保全費2540元，二項合計9870元，由原告負擔3062元，被 告負擔6808元?！痉娠L險】律師提示：由于廠房租賃涉及不動產(chǎn)，同時涉及裝修、水電、消防、物業(yè)管 理等眾多問題，不管是出租人還是承租人，

12、都有一定的法律風險。法院每年都要 審理相當數(shù)量的房屋租賃合同糾紛案件。而一旦發(fā)生糾紛，對于租賃雙方的損失 都難以避免，如由于生產(chǎn)經(jīng)營停頓而導致的經(jīng)濟損失、退租退房的搬運損失、裝 修損失等，在相關(guān)法律風險沒有有效控制的情況下，損失的范圍可能令企業(yè)難以 承受。出租人首先應保證出租的廠房必須具備以下的合法條件：有合法的房屋產(chǎn)權(quán) 證件或其他權(quán)屬證明;房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，有共有人同意租賃的證明;將房管部門 直管公房內(nèi)的場地出租的，應提交經(jīng)房管部門同意的證明；住宅用房的租賃，應 當符合國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策;房屋能正常使用，水電、 消防等處于安全范圍內(nèi)。如果出租人未能在保證以上基本條件下即把廠房出租， 則之后若出現(xiàn)廠房不符合出租條件被行政機關(guān)處罰、房屋因權(quán)屬不明被其他合法 所有人主張權(quán)利、