潛在過(guò)度城市化

1、潛在過(guò)度城市化潛在過(guò)度城市化”視角下房地產(chǎn)價(jià)格攀升探析來(lái)源：中國(guó)論文下載中心 08-09-09 11:38:00 作者：朱磊 編輯：studa0714摘要近幾年，中國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片 欣欣向榮，房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)迅速增長(zhǎng)， 尤 其是一些大城市的房?jī)r(jià)非常規(guī)地攀升已使政府 和學(xué)術(shù)界開(kāi)始密切關(guān)注。住房?jī)r(jià)格的迅猛增長(zhǎng)使 老百姓叫苦不迭，爭(zhēng)論就在于這種價(jià)格增長(zhǎng)是屬 于市場(chǎng)供求驅(qū)動(dòng)還是投機(jī)呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng) 濟(jì)周期符合供求分析，而當(dāng)前的價(jià)格迅猛攀升源 于有效需求的強(qiáng)力支撐，潛在過(guò)度城市化功不可 沒(méi)。關(guān)鍵詞潛在過(guò)度城市化；房地產(chǎn)價(jià)格； 攀升；供求關(guān)系一、引言2006年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府、開(kāi)發(fā)商 和

2、消費(fèi)者的博弈中度過(guò)了不平凡的一年。 房?jī)r(jià)一 路高漲、政府宏觀調(diào)控政策頻出、開(kāi)發(fā)商在二線(xiàn) 城市迅速擴(kuò)張、消費(fèi)者持幣觀望、外資大量涌入， 這一切不斷挑動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)，使樓市充 滿(mǎn)了躁動(dòng)的氣息?；仡櫼荒甑闹袊?guó)樓市，使人記 憶深刻的莫過(guò)于調(diào)控政策頻出與房?jī)r(jià)逆勢(shì)飛漲 的鮮明對(duì)比，一方面政府從 金融、信貸、土地等 各個(gè)方面加強(qiáng)政策執(zhí)行力度，旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿(mǎn) 足中低收入者的住房需求，另一方面商品房的價(jià) 格卻在節(jié)節(jié)攀升，調(diào)控政策并不明顯。對(duì)于樓市 價(jià)格的迅猛攀升，不少學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了 剖析。綜合來(lái)看，認(rèn)為房?jī)r(jià)迅猛攀升有以下幾方 面原因：（1）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性矛盾突出。中 低價(jià)位商品住房供不應(yīng)求，以

3、致普通住房市場(chǎng)需 求轉(zhuǎn)向中高檔次，導(dǎo)致需求過(guò)旺。（2）開(kāi)發(fā)融 資結(jié)構(gòu)不合理。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資渠道主要 在銀行借貸，信貸比例過(guò)高,增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成 本。（3）供給市場(chǎng)的壟斷。由于房地產(chǎn)具有的 區(qū)域?qū)傩裕瑢?dǎo)致房地產(chǎn)本身具有局部壟斷性， 政 府和少量的房地產(chǎn)商構(gòu)成市場(chǎng)的壟斷方。（4） 土地的稀缺性。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給 彈性最小，并且土地具有稀缺性、不可移動(dòng)性、 不可替代性等特點(diǎn)，土地價(jià)格的上漲加速了房地 產(chǎn)價(jià)格的上升。（5）居民對(duì)房地產(chǎn)實(shí)在的消費(fèi) 需求。以往完全由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的市場(chǎng)，隨 之轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)（易憲 容,2006）。（ 6）地方政府的變相鼓勵(lì)。地方政 府的大

4、拆大建”等方式制造了人為剛性需求，房 地產(chǎn)市場(chǎng)失靈導(dǎo)致政府干預(yù)，而政府干預(yù)產(chǎn)生的 政府失靈反過(guò)來(lái)進(jìn)一步加重市場(chǎng)失靈（方梅， 2006）。（ 7）農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。隨 著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力正 在向城市轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)必須面對(duì)這 樣一個(gè)龐大的人群需求。（8）投機(jī)行為。投機(jī) 者將大量資金投入房地產(chǎn)，引起投資熱、搶購(gòu)熱 等問(wèn)題，最終造成房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格偏離其真實(shí)理 論價(jià)值從而形成房地產(chǎn)泡沫。上述一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格攀升的解釋多 從微觀的各種因素分析入手，這種順藤摸瓜式探 索價(jià)格攀升的原因一般只能看到一方面而忽略 了其他方面的原因。筆者認(rèn)為，市場(chǎng)在資源配置 方面起基礎(chǔ)作

5、用是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征，房地產(chǎn) 市場(chǎng)已從以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代逐漸融入到當(dāng)前社 會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中來(lái)。在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問(wèn) 題時(shí)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，應(yīng)該是供求關(guān)系互相 作用決定價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的迅猛攀升必然存在巨大需求的支撐，這種支撐又從何而來(lái)呢？這就 要從 過(guò)度城市化”說(shuō)起。二、過(guò)度城市化（一）中國(guó)城市化現(xiàn)狀城市化是指人類(lèi)生活方式、社會(huì)結(jié)構(gòu)的一種 變化，即隨著社會(huì)生產(chǎn)力的 發(fā)展，人口逐漸由農(nóng) 村向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)人口逐漸轉(zhuǎn)變成非農(nóng)人口， 城市和城鎮(zhèn)的數(shù)量不斷增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò) 大，人們的生活方式、居住方式、出行方式不斷 改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完備，城市文化不斷提 升，市民觀念不斷更新等。從表現(xiàn)形態(tài)

6、看，它是 人口結(jié)構(gòu)的分化，從事非農(nóng)業(yè)的人口增多，導(dǎo)致城 市人口不斷增長(zhǎng)和鄉(xiāng)村人口逐步向城市集中的 過(guò)程,進(jìn)而促使原有城市不斷擴(kuò)大，又使新城市不 斷出現(xiàn)和陸續(xù)形成。城市化有兩種形式：一種是伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的 城市發(fā)展和人口中心化，另一種是在農(nóng)村地區(qū)基 于小城鎮(zhèn)的發(fā)展而產(chǎn)生的農(nóng)村城市化（Hualou Long，2007）。在中國(guó)，現(xiàn)階段多數(shù)地區(qū)的城 市化屬于第一種形式，即人口大量涌向城市，促 使非農(nóng)人口所占比例不斷上升，推進(jìn)城市化進(jìn) 程。自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的城市化得到了迅速 發(fā)展，在短短20多年中，全國(guó)平均城市化水平 從20世紀(jì)80年代初的19.4%發(fā)展到21世紀(jì)初 已超過(guò)40%，走過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家上百

7、年的城市化 發(fā)展歷程，現(xiàn)在城市化水平逐漸向世界平均水平 靠攏。這不得不說(shuō)是在政府的 加快中國(guó)城市化 進(jìn)程”政策下的結(jié)果，因?yàn)橹袊?guó)具有農(nóng)村人口基 數(shù)大、地區(qū)發(fā)展極度不平衡的獨(dú)特國(guó)情， 這就決 定了中國(guó)城市化不能僅以速度來(lái)衡量。建設(shè)部副 部長(zhǎng)仇保興表示， 未來(lái)若干年，還將有5億農(nóng) 民進(jìn)城。目前城市化發(fā)展并不均衡，在農(nóng)村人口 流動(dòng)中，有60%走向東南沿海，30%流向中部, 西部只有10%?！敝袊?guó)城市人口高度密集，尤以 東部為甚。城市化過(guò)程是一種循序漸進(jìn)的過(guò)程，需要經(jīng) 濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善的協(xié)調(diào)統(tǒng) 一,這些都需要時(shí)間來(lái)磨合。而中國(guó)在城市化方 面注重指標(biāo)上的數(shù)值上漲甚于對(duì)質(zhì)量方面的把 關(guān)，

8、從而造成人口的流動(dòng)遠(yuǎn)快于城市基礎(chǔ)設(shè)施的 建設(shè)速度。（二） 潛在過(guò)度城市化如何理解從城市化與工業(yè)化發(fā)展水平關(guān)系來(lái)考察，世 界城市化可分成四種模式，即：同步城市化，滯 后城市化，逆城市化，過(guò)度城市化。（1）同步 城市化，工業(yè)化率與城市化率曲線(xiàn)幾乎是兩條平 行上升的曲線(xiàn)。（2）滯后城市化，是指城市化 水平落后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的城市化模 式。改革開(kāi)放前的中國(guó)城市化就是突出代表。（3） 逆城市化，是指城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū) 人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的 城市化模式。（4）過(guò)度城市化，又稱(chēng)超前城市化， 是指城市化的速度大大超過(guò)工業(yè)化的速度， 城市 化主要是依靠傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)來(lái)推動(dòng)

9、，甚至是無(wú) 工業(yè)化的城市化。大量農(nóng)村人口涌入少數(shù)大中城 市造成城市人口過(guò)度增長(zhǎng)，城市建設(shè)的步伐趕不 上人口城市化程度，不能為城市居民提供就業(yè)機(jī) 會(huì)和必要的生活條件，造成嚴(yán)重的城市病”過(guò) 度城市化形成的主要原因是二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下形 成的農(nóng)村推力和城市拉力的不平衡（主要是推力 作用大于拉力作用），而政府又沒(méi)有采取恰當(dāng)?shù)?宏觀調(diào)控措施加以引導(dǎo)。圖1顯示了中國(guó)19782003年的城市化與工 業(yè)化水平的動(dòng)態(tài)變化。改革開(kāi)放之前，中國(guó)城市 化水平嚴(yán)重滯后于工業(yè)化水平，1978年之后， 開(kāi)始推行加快城市化發(fā)展的政策。從兩條曲線(xiàn)的 發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，城市化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了工業(yè)化 發(fā)展的速度，并有趕超之勢(shì)。中國(guó)建設(shè)部（

10、MCC） 的統(tǒng)計(jì)指出：中國(guó)的城市化水平從 1978年的 17.9% 上升到 2003 年的 40.5%（ MCC， 2002 -2004），這種增長(zhǎng)速度相當(dāng)于同時(shí)期世界 平均水平的兩倍。中國(guó)城市化水平上升之快必然有城市自身 發(fā)展規(guī)律的作用，而另一方面也歸因于人口過(guò)度 流向東部大城市。在第三世界國(guó)家假城市化的快 速城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的許多大城市病，如城市無(wú) 序蔓延、貧富差異加劇、住房交通擁擠等，在中 國(guó)城市化過(guò)程中已紛紛出現(xiàn)（葉嘉安，2005）。一些拉美國(guó)家的城市化發(fā)展模式被公認(rèn)為 過(guò)度城市化，從所謂的 拉美陷阱”可以看出，擁 向城市的非農(nóng)人口從事低級(jí)服務(wù)行業(yè)所占的比 重越大，則潛伏的過(guò)度城市化的

11、危機(jī)就越大。因 為同步城市化在于城市化的步伐能夠基本上與 工業(yè)化的步伐相一致，而非農(nóng)人口進(jìn)軍城市的低 級(jí)第三產(chǎn)業(yè)基本沒(méi)有促進(jìn)工業(yè)化，同時(shí)卻造就了 城市化指標(biāo)的迅速上漲，從而導(dǎo)致了過(guò)度城市化 （張惟英，2006），中國(guó)目前情況即是如此。在 總體城市化發(fā)展水平并不高的情況下，日益顯示 出了潛在過(guò)度城市化”，而這種潛在過(guò)度城市 化”又根本上影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。三、房地產(chǎn)供求分析（一）房地產(chǎn)供求機(jī)制理論分析房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置 最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，它是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇， 既包括土地價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格。要 根據(jù)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素以及開(kāi)發(fā)商的供給 成本和買(mǎi)房者需求情況分析。在當(dāng)前

12、各方呼喊房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的時(shí)候， 供 求這個(gè)市場(chǎng)機(jī)制，卻不被人們重視。就供求機(jī)制 的實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，供求機(jī)制反映價(jià)格與供求關(guān)系的內(nèi) 在聯(lián)系。如果求過(guò)于供，價(jià)格就會(huì)上漲，從而刺 激供應(yīng)；當(dāng)市場(chǎng)上供應(yīng)增加，價(jià)格又會(huì)下跌，而 如果供過(guò)于求，價(jià)格就會(huì)急劇下降，因而需求又 增加。這就是供求機(jī)制的內(nèi)涵對(duì)于供求機(jī)制的作 用。郎咸平教授將供求機(jī)制用于解釋房地產(chǎn)市 場(chǎng)，即當(dāng)供給不變情況下，對(duì)住房的需求增加勢(shì) 必帶來(lái)住房?jī)r(jià)格的上升，反之，當(dāng)需求不變的情 況下，住房供給的增加卻會(huì)帶來(lái)住房?jī)r(jià)格的下 降。在現(xiàn)階段的中國(guó)，并不存在住房?jī)r(jià)格下降的 趨勢(shì)，并且這種迅速上升的勢(shì)頭仍然很強(qiáng)勁。一般情況下，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可分為 經(jīng)濟(jì)

13、、政治、社會(huì)、人口、文化、環(huán)境及理化因 素等。從微觀上考慮單個(gè)住宅時(shí)，注重分析理化 因素，包括房地產(chǎn)自身及周邊環(huán)境的理化狀態(tài)以 及房地產(chǎn)建筑材料要素價(jià)格等，這也是多數(shù)討論 房地產(chǎn)價(jià)格方面的 論文所考慮的因素。行政因素 則是宏觀上國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、土地 和城市規(guī)劃等方面的政策法規(guī)措施，這種因素相 對(duì)來(lái)說(shuō)是突變式的，因而只在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異 常情況時(shí)使用。而經(jīng)濟(jì)與社會(huì)因素則是影響整體 房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的主要因素，主要包括國(guó)家、地 區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、就業(yè) 情況、居民收入水平、人口、家庭、城市形成 歷 史、現(xiàn)狀等，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體 供求，特別是影響需求。（二）

14、房地產(chǎn)價(jià)格決定在一個(gè)沒(méi)有投機(jī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的市 場(chǎng)價(jià)格是需求和供給相互作用的結(jié)果。筆者假定 房地產(chǎn)價(jià)格的上升是由經(jīng)濟(jì)基本因素和房地產(chǎn) 市場(chǎng)的投機(jī)行為共同決定的。在當(dāng)前存在房地產(chǎn) 投機(jī)的情況下，筆者把某一特定時(shí)刻房?jī)r(jià) Pt分 解為兩個(gè)部分，一部分Ptf是經(jīng)濟(jì)基本因素決定 的基本價(jià)格；另一部分Ptx是非經(jīng)濟(jì)因素決定的 非基本價(jià)格，它是預(yù)期到未來(lái)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的資 本收益或損失。用公式來(lái)表示：房?jī)r(jià)的第一個(gè)組成部分Ptf是房屋的貨幣價(jià)值， 它和實(shí)際收入Y、短期利率I、理化因素M以及 城市人口規(guī)模U等相關(guān)。房屋是正常商品，當(dāng) 收入增加時(shí)，對(duì)房屋的需求增大；城市人口迅速 增長(zhǎng)時(shí)，對(duì)房屋的需求也在加大，

15、而利率的增加 會(huì)使抵押貸款支付變多，從而減少房屋需求，要 素價(jià)格上升時(shí)住房?jī)r(jià)格也上升。所以筆者把房屋 的貨幣價(jià)值表示為收入、利率、要素價(jià)格及城市 化水平的函數(shù)：房?jī)r(jià)的第二個(gè)組成部分投機(jī)導(dǎo)致的Ptx可由以前d期的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)來(lái)決定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格 是可以預(yù)測(cè)的，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)購(gòu) 買(mǎi)：四、過(guò)度城市化引致房?jī)r(jià)上漲傳導(dǎo)機(jī)制（一）理論分析城市的發(fā)展并非一種無(wú)序的蔓延，而是有其 內(nèi)在的規(guī)律。城市增長(zhǎng)邊界”就是內(nèi)在規(guī)范城市 土地增長(zhǎng)規(guī)模的隱形機(jī)制。通常，規(guī)劃一個(gè)城市 增長(zhǎng)邊界總是適應(yīng)于某個(gè)時(shí)期的預(yù)期發(fā)展， 而且 定時(shí)地重新評(píng)估和適時(shí)擴(kuò)展。城市增長(zhǎng)邊界附近 的土地基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，只有在城市正常發(fā)展到一 定

16、程度，需要開(kāi)發(fā)時(shí)才會(huì)逐漸完善該地區(qū)的基礎(chǔ) 設(shè)施，從而進(jìn)一步壯大城市規(guī)模。因而，邊界的 發(fā)展不是隨意就能加速的，基礎(chǔ)設(shè)施的投入與建 設(shè)是根據(jù)城市發(fā)展需要而進(jìn)行，并且是需要很長(zhǎng) 一段時(shí)間的逐步完善。在城市化速度與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度相一致 的情況下，住房逐漸合理地郊區(qū)化。而當(dāng)城市化 速度快于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度時(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致 城市的基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)滿(mǎn)足不了人口的膨脹。 從房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度看，開(kāi)發(fā)商一般偏向開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)較為完善的地段，而基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的城郊地 段無(wú)法為居民提供基本便利，從而鮮有問(wèn)津。在當(dāng)前住房需求旺盛的情況下，一些具有開(kāi) 發(fā)潛力的城市增長(zhǎng)邊界均被房地產(chǎn)商爭(zhēng)相投資 開(kāi)發(fā)，而住房需求仍在進(jìn)一

17、步膨脹，開(kāi)發(fā)商的目 光又轉(zhuǎn)向了內(nèi)城舊房區(qū)。這些地段周?chē)幕A(chǔ)設(shè) 施水平較高，自然免不了要增加不少單位面積的 投資總費(fèi)用，從而中心城區(qū)的舊房改造的房地產(chǎn) 價(jià)格就隨之增高，其價(jià)格一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市邊緣 地段。（二）傳導(dǎo)模型中國(guó)的城市化進(jìn)程多是選擇規(guī)模擴(kuò)張的方 式，而非由小城鎮(zhèn)發(fā)展成為中大型城市。因此， 建模所涉及的城市化模式就依據(jù)規(guī)模擴(kuò)張形式。在城市化初始階段， 農(nóng)村人口緩慢流向城 市，到中期階段，城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，城 市向郊區(qū)擴(kuò)張，城郊地帶逐漸發(fā)展，市中心也在 擴(kuò)大。城市化引起了整體土地價(jià)格上漲。 在城市 化過(guò)度發(fā)展下，人口規(guī)模過(guò)度膨脹，住房需求旺 盛引致了對(duì)土地的需求加大，市場(chǎng)旺盛加快供

18、給。由于短期城郊基礎(chǔ)設(shè)施限制，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向內(nèi) 城舊房改造。由于中心城區(qū)地價(jià)高于城郊低價(jià)， 導(dǎo)致供給價(jià)格上漲。貧富市民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的反應(yīng) 不一，富人需求曲線(xiàn)上漲更多更快，從而由供求 關(guān)系決定了房地產(chǎn)價(jià)格的整體攀升。（三）基于福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析據(jù)福州經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展公報(bào)，近年來(lái)福州城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入每年增幅不到10%，而2005年的房?jī)r(jià)比2004年漲13.4%, 2006年則比 2005年漲了近30%。需求的前提是收入，沒(méi)有收 入，便不可能產(chǎn)生有效需求。2006年11月份， 當(dāng)福州的房?jī)r(jià)以10.4%的漲幅坐上全國(guó)70個(gè)大 城市的第一把交椅時(shí)，福州房市營(yíng)銷(xiāo)策劃界的一 位人士在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，這

19、是合理的”。那住房需求從何而來(lái)？福建是著名的僑鄉(xiāng)，旅居世界各地的閩籍華 人華僑1 088萬(wàn)人。若以簡(jiǎn)單的收入房?jī)r(jià)比過(guò)高 來(lái)說(shuō)明福州現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重就不大 科學(xué)。 福州市所轄八縣以及市郊所轄區(qū)的的華僑比例 之高雖沒(méi)有具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但以福清，連江，長(zhǎng) 樂(lè)等地的情況來(lái)看幾乎每家每戶(hù)都有直系華僑 親屬。每年的這些外匯收入并沒(méi)有納入居民收入 統(tǒng)計(jì)，而這方面的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市區(qū)的一般工薪 階層。在福州的住房購(gòu)買(mǎi)者中，本地市民占比例 并不大，大部分來(lái)自市轄八縣。所以在福州房地 產(chǎn)市場(chǎng)，并不存在供求原理失效之說(shuō)，甚至可以 說(shuō)正是這種供求關(guān)系帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的迅猛攀升。福州城市化進(jìn)程速度從佃92年的38.1%到 2

20、005年55%左右，13年間增長(zhǎng)了近17個(gè)百分 點(diǎn)。在福州市城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)住房需求呈 現(xiàn)城郊化及返內(nèi)城現(xiàn)象。同步的城市化所帶來(lái)的 是協(xié)調(diào)的城郊化的發(fā)展，而 過(guò)度城市化”的結(jié)果 是加快城郊開(kāi)發(fā)，而城郊發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施水平趕 不上需求，從而轉(zhuǎn)向內(nèi)城的改造。返內(nèi)城房改房”極大且迅速地推動(dòng)了高端城市房地產(chǎn)價(jià)格的 上漲，引致房地產(chǎn)住宅平均價(jià)格水平抬升。2005 年市中心地區(qū)樓盤(pán)房?jī)r(jià)最高，平均在 5 000元以 上，而城市邊緣地帶平均為 3 000多元。由此， 內(nèi)城舊房改造引領(lǐng)房地產(chǎn)價(jià)格攀升可見(jiàn)一斑。五、結(jié)論房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮固然存在投機(jī)泡沫，并受 到各方面要素價(jià)格上漲的影響，但透過(guò)現(xiàn)象看本 質(zhì)，終歸是

21、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，是在住房市場(chǎng) 供求機(jī)制的約束下進(jìn)行的。中國(guó)城市化高速發(fā)展 似乎又給房?jī)r(jià)以強(qiáng)有力支撐（崔巍， 2006）。房 價(jià)上漲過(guò)快的根源在于加快城市化速度的政策以及對(duì)實(shí)質(zhì)城市化的曲解房地產(chǎn)商萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)曾說(shuō)，佃81年2005年，僅僅25年的時(shí)間，中國(guó)城市化率由 20%迅速躍升至43% ;而與發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上 的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。未來(lái) 10多年中，預(yù)計(jì)中國(guó)的城市化水平仍將保持年 均1%左右的增長(zhǎng)速度。不言而喻，這將帶來(lái)大 量新增的住房需要。這也是城市化對(duì)住宅行業(yè)的 直接影響。面對(duì)人多地少的基本國(guó)情、 爆炸式的 城市化速度，未來(lái)10年，中國(guó)城市將新增7 000 萬(wàn)戶(hù)家

22、庭，這接近一個(gè)美國(guó)，接近英國(guó)、法國(guó)和 德國(guó)的總和，超過(guò)整個(gè)日本。而在萬(wàn)科看來(lái)，一 切關(guān)于住宅行業(yè)長(zhǎng)期前景的問(wèn)題，其答案都包含 在人口變遷之中。未來(lái)15年是中國(guó)城市發(fā)展最快的時(shí)期，據(jù) 估計(jì)城市化率將由目前的 42%提高到60%，3 億多農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，加上新增人口，總共達(dá)4億， 新增單套房屋需求約1.5億套。供求關(guān)系在短期 內(nèi)可被開(kāi)發(fā)商操縱，但開(kāi)發(fā)商無(wú)法操縱長(zhǎng)期供求 關(guān)系，長(zhǎng)期供求關(guān)系受價(jià)值關(guān)系的決定， 價(jià)格過(guò) 高或過(guò)低都會(huì)向價(jià)值靠攏。因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)周期符合供求分析，而當(dāng)前的價(jià)格迅猛攀升 又直接源于有效需求的強(qiáng)力支撐， 潛在過(guò)度城 市化”功不可沒(méi)。1 Hualou Long, Guoping Tang Xiubin Li , Gerhard K. Heilig ,“ Socioconomicdriving forces of land-use change in Kunshan the Yangtze River Delta economic area ofChinaJournal of EnvironmentalManagement 83 (2007)351 4364.2 Jie Chen,“ Rapid urbanization inChina: A real challenge to