煙臺(tái)萊山商業(yè)分析

1、 第一部分 項(xiàng)目定位策劃報(bào)告一、區(qū)域背景調(diào)研分析1、區(qū)域現(xiàn)狀作為煙臺(tái)市東西兩翼發(fā)展總戰(zhàn)略框架中的東部新區(qū)，按照新城市格局規(guī)劃的行政、文化、科學(xué)、教育和 人居中心區(qū)，萊山區(qū)近幾年的發(fā)展盡管差強(qiáng)人意，但變化還是主旋律。而 06 年，隨著萊山房地產(chǎn)板塊 的又一波升溫，尤其是迎春大街兩側(cè)大量開發(fā)地塊的陸續(xù)摘牌，年底幾個(gè)大盤的陸續(xù)面市熱銷一一萊山 加快城市化進(jìn)程，城市面貌將日新月異的口號(hào)得到了有力的佐證。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，至 06年底，萊山總?cè)丝谶_(dá)到 25萬。其中新增人口主要為高等教育背景和有良好職業(yè)的中 青年人。而區(qū)域濃厚的人文氣息、新城市格局的科學(xué)規(guī)劃、行政中心的向心力、以及優(yōu)美舒適的居住環(huán) 境 這一切必

2、將吸引大量的優(yōu)質(zhì)人群東進(jìn)。商業(yè)上有所謂人流帶商流，人氣帶商氣一說：區(qū)域人口總量的變化，更重要的是人口結(jié)構(gòu)的變化，自然帶來對區(qū)內(nèi)商業(yè)形態(tài)及商業(yè)格局的新需求！來看萊山的商業(yè)：多年來萊山的商業(yè)一直徘徊在滿足居民基本生活所需的、單一功能的傳統(tǒng)商業(yè)層面，而且多以簡易零星的街邊店為主，小型低檔商業(yè)居多。比之萊山的居住環(huán)境，說商業(yè)晚了一個(gè)時(shí)代也不 為過。原因何在呢？對此，我本人比較認(rèn)可這樣一種分析：并非商家眼盲，更并非當(dāng)?shù)鼐用駴]需求，原 因還得從萊山的地域特點(diǎn)來找。作為帶狀海濱城市中更為狹長的行政區(qū)域，萊山20 多萬的人口分散在條形的幾個(gè)點(diǎn)上，難以集中，因此區(qū)域內(nèi)似乎沒有哪個(gè)點(diǎn)的商業(yè)能夠輻射全區(qū)，而與老市區(qū)

3、10 多公里的距離又使其輻射全市的可能性更渺茫。另外，萊山的開發(fā)是由沿海一線逐漸往西往南推進(jìn)的，作為區(qū) 內(nèi)唯一商業(yè)主干道，迎春大街兩側(cè)的開發(fā)截止去年，還幾乎一直都是家園一支獨(dú)秀。再來看萊山的人口分布：石溝屯以北沿海一線高檔住宅分布較為集中；再往南端，以煙大和工商學(xué)院為 主體的大學(xué)城可為一個(gè)人口集中區(qū)； 另外就是迎春大街兩側(cè)的居住片區(qū) - 這三個(gè)點(diǎn)應(yīng)為區(qū)內(nèi)人口密度 較大的三個(gè)點(diǎn)，而且，后兩者距離非?？拷?，幾乎可聯(lián)成一片。2、區(qū)域發(fā)展趨勢萊山未來的發(fā)展空間和可能的發(fā)展高度都是不爭的事實(shí)。自去年開始，城市向東看中心向東，財(cái)富向東等等的廣告語遍布在煙臺(tái)的各個(gè)醒目位置， 每時(shí)每刻果斷干脆地沖擊著那些還固

4、守著老城區(qū)觀念的煙 臺(tái)人， 鼓動(dòng)與誘惑著那些向往新的居住理念和生活方式的年輕人有山有海有文化底蘊(yùn)的萊山成為名 副其實(shí)的城市新中心指日可待！作為城市功能的重要一環(huán)，萊山商業(yè)的變局和升級(jí)將會(huì)隨時(shí)引爆，而迎春大街作為區(qū)內(nèi)規(guī)劃的唯一商業(yè) 主干道，其勢必要承擔(dān)起萊山商業(yè)的振興大任，根據(jù)迎春大街規(guī)劃，大街中段（即青青廣場所在地）主 要規(guī)劃為商業(yè) +住宅的形態(tài)，所以萊山新商業(yè)格局的引爆點(diǎn)出現(xiàn)在這里亦是情理之中。關(guān)鍵是誰搶得了 先機(jī)。當(dāng)然它首先需要合適的平臺(tái)，但也需要策劃！我相信這種策劃應(yīng)勢的成分要更重些，而非僅僅造 勢。二、項(xiàng)目三公里商圈分析1、商圈內(nèi)人口總量、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力、消費(fèi)習(xí)慣項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)共包

5、括兩個(gè)板塊：迎春大街版塊和大學(xué)城版塊。迎春大街兩側(cè)現(xiàn)有居住小區(qū)見表一： 大學(xué)城統(tǒng)計(jì)見表二:表小區(qū)名總體量人口構(gòu)成消費(fèi)習(xí)慣其他鳳凰小區(qū)600戶新樓中的居民多為在附近企事業(yè)單位 工作的年青人，孩子剛上小學(xué)的三口 之家和新婚、單身的比例各占一半；日樓中的居民多為初家各中小學(xué)的退 休教師平時(shí)在買日常用 品時(shí)一般會(huì)去芳 華園的萬光城潤 超市和家家悅超 市，而要買服裝、 鞋子、家電、數(shù)碼 產(chǎn)品等還疋傾向 于去市里的南大 街購物城、三站市 場、振華商廈、百 盛等居民們對于在綠色家 園周圍建立商場是表示 歡迎的，他們認(rèn)為綠色 家園不論是在所處地理 位置還是本身的建設(shè)上 都是比較有優(yōu)勢的。在 商業(yè)體的業(yè)態(tài)選擇上

6、， 居民們傾向于品種齊 全、質(zhì)量過硬、環(huán)境優(yōu) 雅、規(guī)劃合理、服務(wù)優(yōu) 良的經(jīng)宮中低檔商品的 商場，并能提供“一站 式”消費(fèi)的廣場。目前周圍在建的居民區(qū) 商業(yè)體是天合城和萬光 府前花園曹家花園1200 戶多為外來打工人員晨光小區(qū)一半以上居民是初家各中小學(xué)老師； 其余住戶為年青的工薪階層和外來打 工人員綠色家園3500 戶居民多為在市里工作的白領(lǐng)小資一 族；也有部分為在萊山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工 作的薪資較咼的韓國人午臺(tái)小區(qū)1600 戶基本上為拆遷戶，以當(dāng)?shù)氐拇迕駷橹鞣既A園900戶表二:大學(xué)城調(diào)查情況匯總學(xué)校名稱在校總?cè)藬?shù)消費(fèi)力消費(fèi)習(xí)慣其他煙臺(tái)大學(xué)40000 人月消費(fèi)在300 元以下的占15% 300500元

7、的占55% 5001000元的占 20% 1000 元以上的占5%大學(xué)生選擇的 消費(fèi)場所基本 上分為兩個(gè)部 分：一是市里的 南大街購物城、 大潤發(fā)、沃爾瑪 和三站市場；二 是煙臺(tái)大學(xué)附 近的商圈希望在綠色家園的商場里買 到品種齊全、物美價(jià)廉的服 裝、鞋帽、飾品、化妝品、小 商品、食品、電子產(chǎn)品、符合 大學(xué)生的消費(fèi)水平；有打折的 品牌商品；有促銷活動(dòng)，如跟 移動(dòng)公司合作；賣場環(huán)境舒 服、服務(wù)態(tài)度好；有自己獨(dú)特 的風(fēng)格。山東工商學(xué) 院17000人濱洲醫(yī)學(xué)院9000 人中國農(nóng)業(yè)大 學(xué)6000 人煙臺(tái)商貿(mào)高 級(jí)技工學(xué)校3000 人15萬人，其中有一多半是大從上述兩個(gè)表分析看，目前項(xiàng)目三公里輻射范圍內(nèi)的

8、總居住人口約為 學(xué)城師生。2、三公里商圈內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀分析目前項(xiàng)目三公里商圈內(nèi)主要有兩個(gè)較成熟的商圈:一為芳華園商圈，見表一： 二為大學(xué)商圈，見表二表項(xiàng)目名稱總體量目前正 經(jīng)營面 積樓層布局經(jīng)營業(yè)態(tài)租金情況其他芳華園購物中心12000平方米4000 平方米一層服裝、鞋、化妝品、小 家電、飾品、布藝、等4001000/平米/年目前芳華園主要主要靠萬光誠潤超 市招攬人氣，經(jīng)營狀況較好，超市 食品區(qū)在三層；一層商鋪出租給當(dāng) 地業(yè)戶較多，帶動(dòng)整體商品檔次較 低；四層幾乎每有人光顧，大部分 面積空置；商場有萬光誠潤提供的 免費(fèi)購物班車。8000 平方米二層、三層萬光誠潤超市1000 平方米四層布藝、家居20

9、0/平米/年泉鑫大廈6000 平方米3000 平方米付一層、一層（付一層、一層）家家 悅超市招商前期租金為400800/平米/年商廈正面的商鋪都是經(jīng)營手機(jī)通訊 的、僅預(yù)留超市入口位置，超市食 品區(qū)在付一層，目前超市經(jīng)營狀況 不如芳華園的萬光誠潤；商場也未 做任何宣傳推廣。2000 平方米二層原經(jīng)營服裝、羽絨服、 鞋，現(xiàn)在已停業(yè)打算改成家電益豐購物 廣場12000平方米2000 平方米付一層家具200800/平米/年商場主體格局較陳舊，均采用一梯 兩戶的模式（既樓梯上去是兩戶門 對門的商戶），不熟悉的人很難找 到經(jīng)營店鋪. 衛(wèi)生較差無商場管千理.2000 平方米一層銀行、五金、房產(chǎn)中介、 餐飲、

10、手機(jī)通訊（全部為門頭店）1500 平方米二層燈飾、布藝、美容到經(jīng)呂店鋪；衛(wèi)生較差無商場管理； 整個(gè)商場商戶均是靠自己宣傳，互 相之間無任何互動(dòng)。1000 平方米三層布藝、辦公、美容表二:商鋪業(yè)態(tài)劃分?jǐn)?shù)量商鋪 總數(shù)量業(yè)態(tài)比 例經(jīng)營體 量（怦）經(jīng)營狀況其他超市172098.10%686良好具體業(yè)態(tài)包括日常、土產(chǎn)、五金、燈 飾。所占比重不大，但是商區(qū)不可缺 少的配套部分。服裝店3220914.80%3160良好具體業(yè)態(tài)包括1家大型購物城（嘉興 購物城，內(nèi)設(shè)25個(gè)小鋪位）和31家 小型商鋪。所占比重一般，服裝以運(yùn) 動(dòng)、青春休閑為主。特色店202099.60%790好具體業(yè)態(tài)包括飾品、禮品、音像。其 中

11、像“女友幾個(gè)”“紅麥田”這樣知 名度較咼的商鋪里人流多，商品品種 豐富，消費(fèi)群體為18歲至25歲的年 輕人，成交量咼達(dá) 20%。此業(yè)態(tài)所占 比重不大，知名商鋪成交量較大。餐飲5920928.20%3518良好具體業(yè)態(tài)包括餐廳、飲品、面包房。 其中3家快餐“京都餡餅”“仁和興 燒烤” “藍(lán)白快餐”，面積約404平方米，生意特別火爆，吃飯都占不到 座位，排隊(duì)等吃飯的人很多。快餐所 占比重較大，是商區(qū)不可缺少的配套 部分社會(huì)服務(wù)類8120938.80%/良好具體業(yè)態(tài)包括銀行、醫(yī)藥、娛樂、美 發(fā)、眼鏡、通訊、網(wǎng)吧、修鞋、彩票、 洗衣店、花店。所占比重很大，娛樂 業(yè)是商區(qū)不可缺少部分。3、三公里商圈內(nèi)在

12、建商業(yè)分析南山世紀(jì)購物公園據(jù)稱總體量12萬平方左右，準(zhǔn)備與已進(jìn)駐的日本佳世客共同聯(lián)手打造區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)最全、檔次最高的大型一站式購物中心。另外，天合城和萬光府前花園都規(guī)劃有商業(yè)，但具體商業(yè)體量和業(yè)態(tài) 定位規(guī)劃都還沒最終確定，應(yīng)當(dāng)也是象我們的項(xiàng)目一樣主要為社區(qū)配套的商業(yè)。四、青青廣場定位策劃1、總論這段時(shí)間來，我們在萊山進(jìn)行調(diào)研的過程中，切實(shí)地感受到：盡管來得相對緩慢，但隨著近幾年萊山尤 其是迎春大街兩側(cè)小區(qū)內(nèi)新人群的不斷涌入，這些人群對萊山現(xiàn)有功能單一的商業(yè)形態(tài)的不滿非常強(qiáng) 烈，對新商業(yè)形態(tài)和功能的需求越來越強(qiáng)烈（如，要求休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)一體化等），盡 管目前因這種需求的總量還不夠大（我

13、們估計(jì)周邊約有兩三萬這樣的消費(fèi)人群），但隨著前兩年所開發(fā) 的新住宅小區(qū)的逐步入住（如鳳凰小區(qū)、綠色家園等），這種需求很快就將有質(zhì)的突破。那么，迎春大街上誰將承載這一商業(yè)大變局？答案很簡單：誰占得先機(jī)，誰的機(jī)會(huì)就更大些 日櫻，曾經(jīng)在民房林立的迎春大街上率先成功打造出一個(gè)鶴立雞群的美好家園， 引領(lǐng)創(chuàng)新了迎春大街上的人居 文化； 今天，攜十?dāng)?shù)萬平方規(guī)模的商業(yè)再戰(zhàn)商業(yè)江湖 （其中有兩棟已為現(xiàn)房） ，我們的機(jī)會(huì)理應(yīng)更大些。2、相關(guān)分析首先：從 27#體量看，輻射 3 5公里范圍是比較可行的，此范圍內(nèi)有兩個(gè)人口積聚地，大學(xué)城是其中較 大的一塊，因此我們不能忽略這個(gè)群體。從長遠(yuǎn)看，無論是我們，還是天合城、府

14、前，其商業(yè)最終可能都只是自有社區(qū)的配套。而作為社區(qū)性質(zhì) 的商業(yè)，我們項(xiàng)目的第一目標(biāo)客群自然是家園業(yè)戶。但問題是，目前家園入住率不足三分之一，至少在 目前來看，這個(gè)體量不足以支撐項(xiàng)目總量；另一方面，項(xiàng)目周邊有一定消費(fèi)力和新消費(fèi)需求的人群總量 也不足夠（我們估計(jì)最多不超過 2 萬人） 在這種現(xiàn)狀下，要成功啟動(dòng)項(xiàng)目，我們選擇把主目標(biāo)消費(fèi)群鎖定在大學(xué)城，以家園現(xiàn)有業(yè)主和周邊年輕百領(lǐng)群為輔目標(biāo)消費(fèi)群。然后，通過深入反復(fù)調(diào)查，研 究、分析其消費(fèi)力、消費(fèi)需求、愛好興趣趨向等等，憑此來策劃論證我們的各項(xiàng)定位。其次：從區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)來看，芳華園商圈主要還是以滿足居民日常生活用度為目的，超市是其中最主要 的業(yè)態(tài)形式

15、。商圈整體形象很低檔，主要目標(biāo)消費(fèi)群為周邊的老居民、村民以及外來打工一族。大學(xué)商 圈經(jīng)營業(yè)態(tài)相對豐富，檔次定位等也基本切合學(xué)生需要。但因是市場性質(zhì)，路邊店形態(tài)，因而整體形象 雜亂無章，環(huán)境也臟亂差。在我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生對其已產(chǎn)生厭倦感。所以：一方面，芳華園商圈沒有考慮，也沒有條件考慮的新消費(fèi)群在逐漸壯大，對新的復(fù)合業(yè)態(tài)綜合功 能的商業(yè)形態(tài)的需求日益凸顯；一方面，大學(xué)城在不斷膨脹，數(shù)量客觀的學(xué)子的需求也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一個(gè)大 學(xué)市場的供應(yīng)能力；同時(shí)，家園自有客群遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足 那么，暫時(shí)先將芳華園商圈拉不去的引過來，將好奇愛逛的廣大學(xué)子引過來（由大學(xué)生帶動(dòng)，還可能將整個(gè)區(qū)域的學(xué)生群體引過來） 這就是我們此

16、次針對項(xiàng)目現(xiàn)狀所找出的解決方案。3、項(xiàng)目定位定位總原則：以完善區(qū)域現(xiàn)有業(yè)態(tài)為主旨，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的切實(shí)需求以及區(qū)域商業(yè)發(fā)展大勢來設(shè)計(jì)、 策劃。形象定位 ：現(xiàn)代都市化文化、休閑、商業(yè)中心，區(qū)域標(biāo)志性文化商業(yè)核心，與家園一起共同打造完美人 居的樣板。27#將延續(xù)青青公寓的形象風(fēng)格，成為一個(gè)以現(xiàn)代都市年輕人為主目標(biāo)訴求對象的，時(shí)尚、青春、飛揚(yáng)、 生機(jī)勃發(fā)的青春秀場。28#家居大賣場（類宜家）。29#可將 27#進(jìn)行調(diào)整，作成數(shù)碼、電器、通訊 3C 賣場。對面大底盤可作成以精品百貨店為主力店的大型購物中心。市場定位 ：區(qū)域代表性的、復(fù)合業(yè)態(tài)的商業(yè)城，有鮮明的經(jīng)營主題（弱化檔次概念），有確定的目標(biāo) 消費(fèi)

17、群，為其量身打造的集購、休、娛、餐、綜合服務(wù)等多功能于一體的一站式購物中心。目標(biāo)消費(fèi)群定位 ：大學(xué)城師生 +家園社區(qū) +迎春大街兩側(cè)社區(qū)中年輕的工薪白領(lǐng)一族。業(yè)態(tài)定位 ：最具商業(yè)機(jī)會(huì)和商業(yè)空間想象力的新型業(yè)態(tài)組合。 基本涵蓋現(xiàn)代年輕人喜歡的幾個(gè)主要業(yè)態(tài)。功能定位 ：“逛、玩、吃、購物幾種最基本消費(fèi)功能，加上豐富的配套功能，將項(xiàng)目打造為一個(gè)功能齊 全、業(yè)態(tài)豐富的現(xiàn)代城市休閑商業(yè)中心。4、小結(jié)：青青廣場要做的是看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，迅速填補(bǔ)市場空白。攜浩大的推廣聲勢、獨(dú)有的商業(yè)文化概念（萊山區(qū)獨(dú) 有的人文底蘊(yùn)、項(xiàng)目區(qū)位獨(dú)有的高校人文資源、家園獨(dú)有的人文居住的氛圍）、精準(zhǔn)的市場定位、創(chuàng)新 的業(yè)態(tài)組合、鮮明的經(jīng)營

18、主題、十?dāng)?shù)萬平方的總體量以及開發(fā)商在區(qū)域曾經(jīng)的輝煌強(qiáng)勢入市，一舉搶占 陣地，樹立起自己區(qū)域商業(yè)領(lǐng)軍的地位，奠定未來區(qū)域商業(yè)核心的基礎(chǔ)。通過我們的調(diào)研論證，只要我們的項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)組合真正有創(chuàng)新性，我們下面的推廣策略運(yùn)用成 功，項(xiàng)目成功的把握還是比較大的。五、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及樓層功能設(shè)置1、見提案后附的 CAD “樓層規(guī)劃圖”（僅為草圖，詳圖下周定稿）。注：對商場一層業(yè)態(tài)，目前我部有兩種意見：一種如圖示，作成數(shù)碼、通訊2C 賣場；一種認(rèn)為最好作成象一般百貨商場的模式，一層做化妝品和箱包皮具等。因我們在這方面都不是行家，所以最后還請姜 總協(xié)助定奪。2、各分層詳解走廊通道暫定 2.5 米。一層可營

19、業(yè)面積 1679 平方，其中 1300平方做數(shù)碼賣場。數(shù)碼產(chǎn)品經(jīng)營戶的經(jīng)營面積中 20 平方左右的 約占 50%， 30 50平方左右的約占 30%，余下的為 1 00平方左右。數(shù)碼計(jì)劃招 30-40 家；通信大約 300 平方的面積，計(jì)劃招 12 家大店進(jìn)場經(jīng)營。二層營業(yè)面積共 3783 平方，約 3000 平方做運(yùn)動(dòng)休閑服飾。這類店鋪一般經(jīng)營面積均在 30 平方左右， 本層計(jì)劃招商 100家左右。兩端各約 400 平方左右：左端計(jì)劃引進(jìn)一家健身俱樂部，右側(cè)計(jì)劃引進(jìn)音像 書店、禮品店、美甲等綜合服務(wù)類小店各一家。三層營業(yè)面積共 4635平方，其中 3000多平方做運(yùn)動(dòng)休閑服飾類， 同樣計(jì)劃招

20、 100家左右。 左側(cè)約 1000 平方做網(wǎng)吧、電玩城、卡拉 0K廳組合，右側(cè)做美食廣場，計(jì)劃引進(jìn)幾家特色餐飲店。地下層約 3000 平方做超市第二部分 項(xiàng)目整體推廣方案一、項(xiàng)目推廣總思路 按商業(yè)慣例，商業(yè)的最終歸結(jié)點(diǎn)還是人流：人流帶來商機(jī)商氣，商氣引來商家，商家又留住人流 如此循環(huán)往復(fù)，商業(yè)的生命力得以發(fā)展。 自然人流 當(dāng)然是最好，但也有很多商業(yè)項(xiàng)目自然人流并不多，這就需要規(guī)劃，需要策劃，需要引人流，青青項(xiàng)目就屬于這種情況。因此，我們的推廣策劃思路要有兩個(gè)脈絡(luò)：一個(gè)是如何解決人流問題；一個(gè)是如何解決商戶引進(jìn)問題 其實(shí)這兩個(gè)問題可以算做一個(gè)問題：很簡單，只有有效解決（至少看上去會(huì)有效解決）了人

21、流問題，商家才 會(huì)有可能進(jìn)駐象我們這樣的項(xiàng)目。而我們無論體量、結(jié)構(gòu)都難以引入市場帶動(dòng)力和人流吸引力都很強(qiáng)大 的大商家，那么，唯一的解決就是以 特色 取勝。在定位策劃部分我們已經(jīng)部分解決了這個(gè)問題：那就是精準(zhǔn)定位和創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合，以及體量和商場環(huán) 境，還有就是切合目標(biāo)消費(fèi)群的鮮明的經(jīng)營主題。那么，這些信息我們都要通過推廣來傳達(dá)給目標(biāo)商家。但是，僅這一點(diǎn)還不夠，我們認(rèn)為對我們項(xiàng)目而 言這些按部就班的推廣還不足以撬動(dòng)商家的信心。還需要造勢，還需要熱點(diǎn)效應(yīng)，甚至還需要噱頭和作 秀。因?yàn)?，我們是一個(gè)停滯兩年的盤，而且項(xiàng)目坐落于有很多不確定的城市新區(qū)。它所需要的是強(qiáng)刺激 來激活。所以，在推廣上，常規(guī)的推廣

22、宣傳是必須的，但還需要造一個(gè)引爆點(diǎn)來迅速炸開市場和商家的壁壘和防 線，以使招商工作能按照既定的方案向前推進(jìn)。在這方面，我們借鑒了深圳商業(yè)顧問公司的意見，決定在我們的推廣策略中打文化牌，導(dǎo)入社區(qū)文化商 業(yè)概念。 同時(shí)， 充分利用我們現(xiàn)有的社區(qū)中央廣場： 增建文化游樂設(shè)施， 強(qiáng)化主題訴求， 增強(qiáng)其開放性、 包容性和功能性，將其真正打造為區(qū)域標(biāo)志性的文化平臺(tái)，以承載我們所倡導(dǎo)的商業(yè)文化概念。同時(shí)，在整個(gè)招商期要充分運(yùn)用這個(gè)文化平臺(tái)，策劃組織各類有針對性的文化藝術(shù)活動(dòng)（主要是圍繞青 青“科技 +運(yùn)動(dòng)“經(jīng)營主題的），大力渲染項(xiàng)目文化氛圍，將人氣與目光強(qiáng)力吸引，使自己與芳華園商 圈的區(qū)別凸顯，強(qiáng)化項(xiàng)目迎春

23、大街升級(jí)版商圈的總定位，加快項(xiàng)目商氣的形成。在這一環(huán)節(jié)，我們還可以利用中央廣場的正式啟用儀式，輔以主題活動(dòng)，希望能籍此打造為一個(gè)市場引 爆點(diǎn)。二、項(xiàng)目推廣策略首先是概念滲透。將萊山區(qū)發(fā)展加速、區(qū)域商業(yè)格局面臨重新洗牌；迎春大街區(qū) 域商業(yè)的地位、迎春大街的規(guī)劃、迎春大街商業(yè)設(shè)施老舊、形態(tài)功能單一簡陋，已無法滿足區(qū)域新消費(fèi)群體的消費(fèi)需求、萊山商業(yè)新格局即將在迎春大街中段展現(xiàn)等等概念強(qiáng)力推向市場。待上述話題成為市場熱點(diǎn)后，以綠色家園中心文化廣場即將全新面市敬請期待為介入，推出青青廣場的 整體形象。在這一環(huán)節(jié)，第一要導(dǎo)入商業(yè)文化概念， 第二要就項(xiàng)目停滯兩年問題主動(dòng)地給大家一個(gè)解釋。 然后從項(xiàng)目區(qū)位、總

24、體量、總規(guī)劃、市場目標(biāo)、開發(fā)商、運(yùn)營管理商等方面塑造形象。最后，是投資解析。以系列訴求的形式從各個(gè)具體層面剖析項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，為商戶做詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)和獲利 分析。三、推廣階段及推廣節(jié)奏推廣 階段時(shí)間推廣內(nèi)容推廣語言點(diǎn)推廣手段推廣節(jié)奏概念打造階段4月中旬-4月底萊山區(qū)發(fā)展，萊山區(qū)商業(yè)老化陳舊 簡陋；迎春大街商業(yè)地位的穩(wěn)固， 房地產(chǎn)版塊活躍，未來區(qū)域發(fā)展趨 勢和商業(yè)發(fā)展趨勢；老市區(qū)商業(yè)布 局的局促，商業(yè)利潤空間的擠壓， 交通的不便；商業(yè)文化概念商 業(yè)成為完美人居的重要一環(huán)中心向東，財(cái)富向東；行政、 文化、人居中心；新商業(yè)格局， 新商業(yè)形態(tài)，新商業(yè)機(jī)會(huì)，客 觀的商業(yè)利潤想象空間主要為報(bào)紙軟文每周2 3篇項(xiàng)

25、目 整體 形象 推廣 階段5月初6月中旬綠色家園商業(yè)啟動(dòng)，日櫻集團(tuán)全面 打造萊山完美人居樣板；十?dāng)?shù)萬平 方的體量，既緊貼現(xiàn)狀，又有前瞻 的整體規(guī)劃，萊山未來商業(yè)的大方 向，一站式購物中心青青狂潮再起，日櫻再次準(zhǔn)備 引領(lǐng)萊山商業(yè)新模式；蟄伏兩 載，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，充分蓄勢，應(yīng) 勢而動(dòng)；人居文化+商業(yè)文化， 打造萊山全新商住格局。 青青 擂響萊山商業(yè)變局第一錘青 冃主題商城，萊山時(shí)尚消費(fèi)最 前沿主要為報(bào)紙軟文， 新聞報(bào)道，輔以少 量硬廣、戶外或車 體（視具體招商反 饋情況而定），項(xiàng) 目整體VI包裝， 各類主題活動(dòng)軟文每周1 2硬廣根據(jù)具體招商情況疋，戶外、車體般在止式開盤前后配合上檔投資推廣階段6月中

26、旬- 8月中旬系列主題訴求：區(qū)位主題訴求；商 圈主題訴求；位置主題訴求；規(guī)模 及主題商場主題訴求；創(chuàng)新業(yè)態(tài)組 合主題訴求；專業(yè)運(yùn)營管理主題訴 求；或是提供商戶利益主題訴求是困守老城區(qū)，還是殺入新商 圈？是生存還是發(fā)展？ 市區(qū) 亦或新區(qū)，進(jìn)攻還是防守？誰 不想搶占新市場份額？誰不 想永續(xù)經(jīng)營？坐擁十萬學(xué)子 消費(fèi)力，賺取新區(qū)新商機(jī)的第 一桶金。前期主要為軟文，后期為硬廣+戶外+車體+活動(dòng)此推廣期為開盤強(qiáng)招 期，計(jì)劃此期間根據(jù)屆 時(shí)的具體招商需求投放1 2篇硬廣；車體主要 為項(xiàng)目到大學(xué)和市內(nèi)南 大街、三站的一兩個(gè)線 路；戶外主要為迎春大 街、大學(xué)、南購或二站 幾塊。市場推廣階段8月中-10 月1日開

27、業(yè)通知青青廣場經(jīng)營項(xiàng)目介紹科技引領(lǐng)時(shí)尚更運(yùn)動(dòng)更飛揚(yáng)主要為硬廣+戶外+車體+活動(dòng)硬廣主要為開業(yè)告知活 動(dòng)主要針對大學(xué)城注：具體推廣節(jié)奏和強(qiáng)度會(huì)根據(jù)招商情況隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。第三部分招商執(zhí)行方案一、招商總思路考慮到27#的體量和硬件結(jié)構(gòu)，不適宜引進(jìn)大商家，因此我們的招商范圍和方向主要在煙臺(tái)市內(nèi)，威海 可能會(huì)是唯一的外圍區(qū)。根據(jù)商業(yè)招商規(guī)律，我們?nèi)耘f是先主題業(yè)態(tài)的招商，再次主題業(yè)態(tài)，再配套業(yè)態(tài)的招商次序?？紤]到項(xiàng)目的區(qū)位，還有停滯兩年的現(xiàn)狀：在招商前期我們將著重于商戶關(guān)系的營造和所謂的商戶“洗 腦”。項(xiàng)目招商方向按難易程度大致為：大學(xué)市場一芳華園商圈南大街購物城三站其他二、招商租金及政策1、租金A、租金

28、制定原則參考煙臺(tái)市現(xiàn)有商業(yè)租賃價(jià)格（根據(jù)經(jīng)營狀況、所處地理位置及商圈、商場硬件設(shè)施等），尤其是項(xiàng)目 周邊芳華園等商場的租金情況；參考項(xiàng)目已售商鋪前三年的平均返租金額；同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目目前的實(shí)際情 況一 為使項(xiàng)目既能以低門檻順利啟動(dòng)，又與項(xiàng)目的整體形象相匹配，同時(shí)還要兼顧公司的利益，我部 擬訂如下租金標(biāo)準(zhǔn)（第一年）：B、租金定價(jià)一層租金均價(jià)為1.2 -2.1兀/建筑平米/日（約合：2.4 4.2兀/經(jīng)營平方/ 日）二層租金均價(jià)為0.8 -1.0元/建筑平米/日（約合1.62.0 元/經(jīng)營平方/ 日）三層租金均價(jià)為0.5 -0.8元/建筑平米/日（約合1.0一 1.6 兀/經(jīng)營平方/ 日） 注：上述僅

29、為每層租金均價(jià)，待詳細(xì)鋪位切分圖出來后，我們會(huì) 根據(jù)每層不同位置和不同經(jīng)營業(yè)態(tài)制作出詳細(xì)的租金價(jià)格表。2、招商政策同類經(jīng)營業(yè)態(tài)根據(jù)意向確定的先后發(fā)號(hào)，根據(jù)號(hào)碼優(yōu)先選鋪； 根據(jù)簽約先后及租金支付情況給予16個(gè)月免租期；組團(tuán)聯(lián)合進(jìn)駐，在上述優(yōu)惠基礎(chǔ)上更享受超值優(yōu)惠。三、招商階段，見下圖：階段時(shí)間工作內(nèi)容達(dá)成計(jì)劃招商籌備期3月市場調(diào)研，項(xiàng)目定位商業(yè)規(guī)劃，團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合、樓層布局、招商政策、招商說辭4.1 4.15鋪位切分圖、面積、價(jià)格表、招商手冊定 稿印刷、商場效果圖、租賃合冋、意向書 文本、客戶洽談表、月度推廣計(jì)劃確定、 團(tuán)隊(duì)分組分市場、制定工作計(jì)劃招商手冊到位、第一周軟文擬定、工作流 程的確定潛招期4.15