土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的完善

1、.PAGE ：.；PAGE 8土地承包運(yùn)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的完善隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的增多，一些地方特別是沿海興隆地域的農(nóng)民出現(xiàn)了流轉(zhuǎn)土地的愿望，這是鄉(xiāng)村工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化必然要出現(xiàn)的趨勢。經(jīng)過土地承包運(yùn)營權(quán)的流轉(zhuǎn)使一部分勞動力從土地上脫離出來，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營，提高勞動消費(fèi)率，構(gòu)成多元化的農(nóng)民就業(yè)和增收渠道。同時(shí)，允許土地進(jìn)入市場進(jìn)展流轉(zhuǎn)，那么會改動土地拋荒的景象，鄉(xiāng)村的剩余勞動力就會伴隨著土地的流轉(zhuǎn)而棄農(nóng)務(wù)工或棄農(nóng)經(jīng)商，進(jìn)入市場的土地就會集中到少數(shù)人的手中，構(gòu)成集約化運(yùn)營。但不容否認(rèn)的是，我國目前的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制存在著不少的問題，有待完善。一，土地承包運(yùn)營權(quán)流轉(zhuǎn)的普通方式第三十二條

2、規(guī)定：“經(jīng)過家庭承包獲得的土地承包運(yùn)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。其他方式如反租倒包、股份協(xié)作制、拍賣、代耕、托管、季節(jié)性承包、抵押等。從土地承包運(yùn)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐情況看，轉(zhuǎn)包約占50%，出租占17.88%，互換占7.58%，入股占5.71%，轉(zhuǎn)讓占11%，其它方式約占10%。1以下就引見幾種常見的流轉(zhuǎn)方式。1、轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包運(yùn)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)消費(fèi)運(yùn)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)益和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)商定的條件對轉(zhuǎn)包方擔(dān)任。2承包方將土地交付他人代耕缺乏一年的除外。轉(zhuǎn)包的

3、期限相對出租而言是比較短的。轉(zhuǎn)包主要適用于承包運(yùn)營權(quán)人暫時(shí)脫離或無力進(jìn)展農(nóng)業(yè)消費(fèi)運(yùn)營，又不想放棄其土地承包運(yùn)營權(quán)的情況，雙方可就轉(zhuǎn)包的條件、期限進(jìn)展協(xié)商，具有高度的靈敏性。這種做法已得到法律的認(rèn)可，但仍應(yīng)經(jīng)發(fā)包人贊同。2、出租出租是指承包方將部分或全部土地承包運(yùn)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)消費(fèi)運(yùn)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)益和義務(wù)。承租方按出租時(shí)商定的條件對承包方擔(dān)任。3也就是租賃運(yùn)營，即農(nóng)戶將其承包地以收取土地租金的方式租給他人運(yùn)營，也就是租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三方運(yùn)營。3、互換互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需求，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織

4、的承包地塊進(jìn)展交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包運(yùn)營權(quán)，互換要在雙方自愿協(xié)商一致的根底上進(jìn)展，集體經(jīng)濟(jì)組織等可以向承包方建議或者與其協(xié)商，不得強(qiáng)迫任何一方當(dāng)事人?；Q后，當(dāng)事人可以就互換后的土地承包運(yùn)營權(quán)進(jìn)展登記，未經(jīng)登記的不得對抗好心第三人。對于在兩個(gè)不同的集體經(jīng)濟(jì)組織之間的土地承包運(yùn)營權(quán)的互換，要按照土地管理法的有關(guān)法律的規(guī)定辦理。4、轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方懇求和發(fā)包方贊同，將部分或全部土地承包運(yùn)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)消費(fèi)運(yùn)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)益和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包運(yùn)營權(quán)部分或全部滅失。4轉(zhuǎn)讓

5、包括出賣、贈予等。轉(zhuǎn)讓是最徹底的土地承包運(yùn)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，承包方完全失去了土地運(yùn)用權(quán)。5、反租倒包集體組織或企業(yè)以一定數(shù)量的租金從農(nóng)戶手中將土地運(yùn)用權(quán)反租過來，經(jīng)過土地治理和根底設(shè)備改造，建立專業(yè)化農(nóng)業(yè)設(shè)備，構(gòu)成規(guī)模運(yùn)營后，再倒包給原承包農(nóng)戶或其他農(nóng)戶和單位。6、入股承包方將其土地承包運(yùn)營權(quán)析股與其他消費(fèi)要素結(jié)合，在自愿的根底上組建土地股份制或股份協(xié)作制企業(yè)。這種方式對于引進(jìn)資金、技術(shù)入股，開展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)和高效農(nóng)業(yè)和綠色家業(yè)具有可行性，廣泛利用這種方式，一方面可以調(diào)整農(nóng)業(yè)消費(fèi)構(gòu)造，提高農(nóng)業(yè)消費(fèi)率;另一方面又可以在一定程度上把農(nóng)民從土地上解放出來，在第二、三產(chǎn)業(yè)尋覓就業(yè)時(shí)機(jī)，這樣農(nóng)民就可有兩份收

6、入。7、抵押抵押權(quán)是為發(fā)揚(yáng)物的交換價(jià)值，得設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)。5對土地承包運(yùn)營權(quán)的抵押問題，歷來存在爭議，有人主張不能抵押，有人以為應(yīng)該允許抵押。我國立法對集體土地運(yùn)用權(quán)抵押采取了嚴(yán)厲限制的態(tài)度。對集體土地運(yùn)用權(quán)，不論運(yùn)用人是依承包合同獲得的，還是經(jīng)過其他方式獲得的，根據(jù)的規(guī)定，能設(shè)定抵押權(quán)的鄉(xiāng)村土地，一是“四荒土地運(yùn)用權(quán)，二是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物所占土地，而對耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地運(yùn)用權(quán)制止抵押。6對鄉(xiāng)村土地承包運(yùn)營權(quán)能否轉(zhuǎn)讓、抵押，學(xué)界產(chǎn)生了猛烈的爭論。有的學(xué)者主張，鄉(xiāng)村土地承包運(yùn)營權(quán)該當(dāng)允許轉(zhuǎn)讓、抵押。不允許土地承包運(yùn)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押將嚴(yán)重限制農(nóng)民對于土地的權(quán)益，是對

7、農(nóng)民權(quán)益的剝奪。7有的學(xué)者以為，允許土地承包運(yùn)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押將使貧困的農(nóng)民失去土地，產(chǎn)生類似明末李闖起義的流民問題，進(jìn)而危害國家政權(quán)的基石。8沒有規(guī)定土地承包運(yùn)營權(quán)的抵押，緣由是由于承包方將土地承包運(yùn)營權(quán)抵押給銀行后，如不能按期歸還貸款，銀行依法行使抵押權(quán)，對農(nóng)戶的耕地承包運(yùn)營權(quán)進(jìn)展處置，承包方就要失去土地承包運(yùn)營權(quán)，從而失去生活保證，搞不好回影響農(nóng)戶家庭的生活，呵斥社會問題。而一旦承包方到期不能如期還貸款，銀行如何處置土地承包運(yùn)營權(quán)，存在實(shí)踐操作問題?筆者以為允許土地承包運(yùn)營權(quán)抵押，是符合社會經(jīng)濟(jì)開展的規(guī)律。農(nóng)民的土地承包運(yùn)營權(quán)能轉(zhuǎn)讓，為什么就不能抵押呢?應(yīng)該允許抵押。土地承包運(yùn)營權(quán)是用益物

8、權(quán)。這是一種他物權(quán)，允許其抵押，是符合物權(quán)可分別的特征的，也是物權(quán)人行使其合法權(quán)益的表達(dá)。賦予農(nóng)民越多的權(quán)益，農(nóng)民增收的時(shí)機(jī)就更多。只不過要對抵押權(quán)進(jìn)展必要的限制，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)展：(1)抵押的目的土地承包運(yùn)營權(quán)的抵押該當(dāng)出于農(nóng)業(yè)消費(fèi)的目的。農(nóng)業(yè)消費(fèi)的本錢是越來越高，因此要進(jìn)展大規(guī)模的運(yùn)營，在本錢缺乏時(shí)，允許將土地承包運(yùn)營權(quán)抵押，有利于籌措資金，有利于耕地的產(chǎn)出。(2)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不得改動土地的性質(zhì)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而獲得土地承包運(yùn)營權(quán)的權(quán)益人不得改動土地的性質(zhì)。這一點(diǎn)很重要，假設(shè)改動土地的運(yùn)用性質(zhì)，就意味著大部分的耕地會因此而流失，土地流轉(zhuǎn)的目的沒有到達(dá)。對于因抵押獲得的權(quán)益受讓人的行使權(quán)益進(jìn)

9、展必要的限制，這樣做的目的是保證耕地面積不會由于抵押而減少。(3)抵押登記抵押應(yīng)依法辦理登記手續(xù)，否那么不能對抗好心第三人。在抵押期間，不允許原承包人轉(zhuǎn)讓承包運(yùn)營權(quán)，這是為了保證抵押權(quán)人的利益，除非其轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)抵押權(quán)人的書面贊同或履行了其義務(wù)而使抵押權(quán)歸于消滅。二，土地承包運(yùn)營權(quán)在流轉(zhuǎn)中存在的主要問題(一)法律規(guī)定的不完善鄉(xiāng)村集體土地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的多樣化和法律的不完善，添加了土地流轉(zhuǎn)的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，缺乏契約約束。農(nóng)戶間的自在流轉(zhuǎn)大多為口頭協(xié)議，短少書面合同，矛盾糾紛難以防止;私下流轉(zhuǎn)大多不懇求、不登記、不報(bào)告，集體經(jīng)濟(jì)組織也少加干涉，流轉(zhuǎn)無序;農(nóng)戶委托集體經(jīng)濟(jì)組織一致發(fā)包的短少

10、農(nóng)戶委托書，一致發(fā)包中由于對預(yù)期增值估測不當(dāng)，呵斥對農(nóng)民、集體利益的損害，甚至剝奪農(nóng)民承包權(quán)，呵斥不穩(wěn)定要素。(二)土地流轉(zhuǎn)的中介組織不夠健全大部分地域尚未構(gòu)成一致規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。一些地方雖然建立了流轉(zhuǎn)中介組織，但真正按市場經(jīng)濟(jì)法那么對土地流轉(zhuǎn)進(jìn)展運(yùn)作的并不多。流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現(xiàn)農(nóng)戶有轉(zhuǎn)出土地意向卻找不到適宜的受讓方，而需求土地的人又找不到中意的出讓者，影響了消費(fèi)要素的合理流轉(zhuǎn)和優(yōu)化配置。(三)土地流轉(zhuǎn)的操作程序不規(guī)范目前，規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制還沒有建立，在完備流轉(zhuǎn)手續(xù)、規(guī)范流轉(zhuǎn)程序方面存在不少問題。不少農(nóng)戶采用“口頭協(xié)

11、議，私下進(jìn)展自發(fā)性的流轉(zhuǎn)，不遵照一定的程序和履行必要的手續(xù)，未經(jīng)過流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范雙方的權(quán)益和義務(wù)關(guān)系，糾紛隱患較多。(四)土地流轉(zhuǎn)中政府定位不當(dāng)一些鄉(xiāng)村組織直接充任土地流轉(zhuǎn)的主體，不尊重農(nóng)民的志愿，隨意改動土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)迫性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)作為添加鄉(xiāng)村收入的手段，或者作為突出地方政績的籠統(tǒng)工程，損害農(nóng)民利益。一些地方熱衷于搞“反租倒包，由于流轉(zhuǎn)的動機(jī)和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策，如有的強(qiáng)行反租，有的租金補(bǔ)償過低，有的明著“反租，暗著“倒包，土地租金的收益分配缺乏透明度。三，土地流轉(zhuǎn)制度的完善土地承包運(yùn)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的中心是“三權(quán)(土地一切權(quán)、承包權(quán)與運(yùn)營權(quán))分別、自愿自

12、主、市場契約和政府監(jiān)視，科學(xué)合理的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，既有利于土地轉(zhuǎn)讓方，又有利于受讓方。9 2005年1月19日公布，2005年3月1日正式實(shí)施的，對土地承包運(yùn)營權(quán)的流轉(zhuǎn)已作了明確的規(guī)定。包括流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人、流轉(zhuǎn)的方式、流轉(zhuǎn)合同、流轉(zhuǎn)管理等內(nèi)容。特別規(guī)定了：“沒有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無權(quán)以任何方式?jīng)Q議流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。這對維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益提供了一定的法律保證。筆者以為還應(yīng)從以下幾個(gè)方面對土地流轉(zhuǎn)制度進(jìn)展完善。1、明確的承包運(yùn)營權(quán)對農(nóng)民享有的土地承包運(yùn)營權(quán)都要作明確的界定，確保農(nóng)民手中持有的土地承包運(yùn)營權(quán)證是獨(dú)一無二的，權(quán)屬是明確的，沒有爭議的。只需這樣，農(nóng)民才干真正地以為他是擁有了土地的，也只需這樣，土地流轉(zhuǎn)中才不會出現(xiàn)權(quán)屬糾紛。2、規(guī)范的流轉(zhuǎn)方式對土地流轉(zhuǎn)中的程序要作嚴(yán)厲的規(guī)定，無論是何種方式的流轉(zhuǎn)，不但要構(gòu)成書面的方式，而且應(yīng)是明確詳細(xì)的。可以設(shè)立農(nóng)民自發(fā)性的組織，如農(nóng)業(yè)協(xié)會之類的組織，聘請法律顧問為農(nóng)民的流轉(zhuǎn)合同把關(guān)，維護(hù)農(nóng)民的利益。3、中介組織建立土地承包運(yùn)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織，促進(jìn)土地運(yùn)用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。中介組織及時(shí)掌握農(nóng)業(yè)信息，在農(nóng)地進(jìn)入市場之前，農(nóng)民就能對其所承包的土地的價(jià)值有個(gè)清楚的了解，能對能否轉(zhuǎn)讓承包權(quán)或轉(zhuǎn)包有充分的認(rèn)識。添加土地流轉(zhuǎn)的時(shí)機(jī)，減少土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成規(guī)模效益。4、對集體經(jīng)濟(jì)組織及地方政府作必要的約