綜合樓酒店租售定價及說明修改稿

1、綜合樓酒店租售定價及說明一、租售定價的基本方法介紹市場比較法：通常的租售定價，我們是通過市場上同類型物業(yè)現(xiàn)有的租售水平來進(jìn)行租售價格比較定價。這種方式是最能反映市場真是情況和項目市場競爭力的定價方式。成本定價法：根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本及企業(yè)贏利預(yù)期進(jìn)行定價。實際操作中，我們往往將二者結(jié)合， 通過對權(quán)重的選擇來確定項目的具體租售價格，確保合理的利潤水平，同時又具備較強(qiáng)的市場競爭力。租售價格之間存在一定的內(nèi)在聯(lián)系，不同的物業(yè)的租售價格系數(shù)有一定的差別。通常，商業(yè)物業(yè)，我們認(rèn)為合理的銷售和租賃價格之間的比值為10-15,本案我們選擇12。此外，本案以計算基礎(chǔ)租賃價格為基礎(chǔ)，并最后通過租賃價格反算銷售價格。

2、二、綜合樓定價的困難及其解決1、定價中的難點難以尋找可類比的物業(yè)進(jìn)行市場比較；高企的開發(fā)成本和費用，與當(dāng)?shù)叵街g存在較大的差距；綜合樓綜合形象價值帶給其他物業(yè)的價值增值（即價值外溢）難以量化解決。2、解決的辦法基于本案自身特點，難以找到適合的物業(yè)作為市場比較，因此，只有采用類商業(yè)物業(yè)的做的方式，來確定可比的市場基礎(chǔ)。同時，對于成本建設(shè)高企的現(xiàn)實， 我們必須尊重實際的造價成本及各種管理費用；但也必須認(rèn)識到綜合樓屬于超高層建筑， 高容積率必然會拉低該項目綜合樓面價，因此，本綜合樓樓面價應(yīng)當(dāng)從項目整體建設(shè)中剝離出來單獨計算。對于綜合樓物業(yè)的價值溢出，我們應(yīng)當(dāng)正確面對，不能無視其存在，應(yīng)當(dāng)在最后確

3、定物 業(yè)租售價格時給予合理考慮。三、本案物業(yè)定價基本原理及方法1、類商業(yè)市場比較法，即將本案物業(yè)類比為商業(yè)物業(yè)，通過對市場商業(yè)物業(yè)的租賃價格考 量來確定本案的可比市場租賃價格。對于本案來說，主要有以下三種類商業(yè)物業(yè)，可以作為市場價格參照：核心城區(qū)的門面房 2F平均租賃價格。首先，地處核心區(qū)域，位置上具相似之處； 其次,2F作為商辦的情況較為普遍，具有一定的可行性。大型集中商業(yè)物業(yè)（超市、賣場）的市場租賃格等。大型集中商業(yè)具有體量上的批量出租的優(yōu)勢，因此，將這一特征作為類比的基礎(chǔ)，成為可供參考的標(biāo)準(zhǔn)之一。精裝修單身公寓的市場租賃價格。這是當(dāng)?shù)嘏c本物業(yè)在使用功能和屬性上最為相似的物業(yè)，因此，將其作

4、為參照的標(biāo)準(zhǔn)。2、成本定價法，即通過成本測算和合理利潤預(yù)估，確定本案的租賃價格。四、類商業(yè)的市場租賃價格情況1、核心城區(qū)的門面房 2F平均租賃價格（1）核心城區(qū)標(biāo)桿門面的租賃價格情況店名面積（單位：平米）年租金（元/年）單位租金（元/平米* 天備注九牧王4007000004.791F+2F移動公司1504000007.311F勁霸男裝501300007.121F（2）核心城區(qū)2F門面的租賃價格計算公式租金備注1F平均租金（移動公司+勁霸男裝）/27.21元/平米*天2F租金（九牧王綜合租金-1F租金）/面積173333 元2F單位租金2F租金/面積/365天2.37元/平米*天九牧王2、大型集

5、中商業(yè)物業(yè)（超市、賣場）的市場租賃格物業(yè)面積（單位：平米）租金（單位：元/平米* 天）備注樂天馬特80000.75租賃時間為2006年，租約金額為 0.6元/平米*天，租金平均年增長 率設(shè)為5%華潤蘇果160001.1租賃時間為2009年，租約金額為1 元/平米*天，租金平均年增長率設(shè)為5%3、精裝修單身公寓的市場租賃價格泗陽當(dāng)前，還沒有真正單身公寓，未來城屬于商業(yè)性質(zhì)改造而成，總計約40余套，精裝修后市場租金約為 900元/月。此外，當(dāng)前的主要商住樓是位于淮海東路與繁榮路交匯處的恒大國際（入駐酒店為：名豪國際大酒店），當(dāng)前，單位租金約為 1300元/平米。物業(yè)面積（單位：平米）年租金（元/月

6、）單位租金（元/平米*天）備注未來城369000.83單身公寓恒大國際4613000.94商住平均租金0.89五、建設(shè)成本導(dǎo)出的租賃價格情況1、成本導(dǎo)出租賃價格的假設(shè)前提首先，售租比值設(shè)定為 12;利潤綜合預(yù)測為開發(fā)成本的5%。（對其他物業(yè)的價值溢出及對成本的攤薄不單獨計算）2、本案成本構(gòu)成本案成本構(gòu)成主要依據(jù)成本核算中心前期制定的有關(guān)成本的計算數(shù)據(jù)進(jìn)行細(xì)微調(diào)整。調(diào)整項目主要是第一項土地成本。下面所稱的土地成本是指綜合樓及附屬設(shè)施（裙樓）的建筑占地面積所發(fā)生的土地費用（含契稅）與綜合樓及其附屬設(shè)施可銷售部分（避難層等為不可銷售部分）之間的比值。序號項目單位成本（單位：元/平米）備注1土地成本1

7、05.172前期費用1383建安成本44304營銷及管理費用1865利息1486各項稅款975合計5982.17預(yù)計本案單位開發(fā)成本為 5980元，單位利潤為開發(fā)成本的 5%,即300元，合計成本銷售定價為6280元/平米3、建設(shè)成本導(dǎo)出本案的租賃價格租賃彳格= 成本銷售價格/12/365=6280 /12/365=1.43 （元/平米*天）六、權(quán)重設(shè)定與基準(zhǔn)租售價格建議1、權(quán)重設(shè)定及基準(zhǔn)租賃價格的導(dǎo)出基于以上第四、五部分的計算，我們基本得出了可類比的市場租賃價格，以及成本導(dǎo)出的租賃價格，因此，具備了對本案進(jìn)行價格計算的依據(jù)和基礎(chǔ)。項目單位租金（單位：元/平米*天）權(quán)重比較租金（單位：元/平米

8、*天）備注門面房租金市場比 較法2.3720%0.474公寓租金市場比較 法0.8920%0.178成本定價法1.4320%0.286集中商業(yè)租金市場 比較法1.120%0.22同類城市比較法0.5920%0.118合計100%1.276通過以上租金價格，我們可以測算出項目的基準(zhǔn)銷售價格約為5590元/平米2、整體租售價格的建議基于對行業(yè)租金水平的衡量，以及酒店對本案自身質(zhì)素的影響，建議在保證整體租賃價格平衡的基礎(chǔ)上，遵循商業(yè)培育、成長、成熟的基本原理，采用低起點、階梯式的租賃價格策略，確保15年的租金水平達(dá)到平均租金水平1.28元/平米*天。租賃價格租金（單位：元/平米*天）增幅備注第1年0

9、.800%第2年0.80第3年0.9316%第4年0.93第5年1.1018%第6年1.10第7年1.2918%第8年1.29達(dá)到平均1.276元第9年1.4915%第10年1.49第11年1.608%第12年1.60第13年1.600%第14年1.60第15年1.600%平均租金1.28平均租金1.276元備注：參照15年租約執(zhí)行。銷售價格我們前面提到，由于綜合樓的價值外溢，所以在最終定價時必須對這一部分價值進(jìn)行考量，根據(jù)項目綜合平衡的原則和公司整體戰(zhàn)略的考慮，我們建議綜合樓租賃和銷售價格可以適當(dāng)尋求與市場價格的平衡，因此，建議銷售價格為5500-5800元/平附件：泗陽商業(yè)租售參考價格結(jié)構(gòu)

10、形式面積銷售價格租賃價格經(jīng)營品類備注外街人民路單層/雙層50-200平米3-4萬元/平米普通門面1F3.5-4元/平米* 天；核心區(qū)1F6.8-7.5元/平 米*天，雙層4.5-5兀/平米* 天珠寶、高檔服裝、銀 行、電信泗陽高端品牌集中地中華廣場1復(fù)2120-160 平米1.2-1.3萬/平米1.65-2.5元/平米*天服飾、床品經(jīng)營狀況穩(wěn)定、滿鋪碧公向城單層50-80平米1.2-1.4萬元/平米2-2.4元/平米*天女包、鞋帽、飾品經(jīng)營狀況良好中央商城步行 街單層40-120平米08年6000元/平米，當(dāng)前 約1力兀/平米1.4-1.5元/平米*天電腦配件、數(shù)碼經(jīng)營穩(wěn)定，電條街內(nèi)街財富廣場商業(yè) 街2層分開租 售38-50平米1F自用1.4力兀/平米，返祖三年1.2萬/平米；2F 自用3800元/平米，返祖3000元/平米1-1.2元/平米*天1F服裝、家紡、母嬰、