懷化銀灣小區(qū)銷(xiāo)售策劃報(bào)告

1、.：.；銀灣小區(qū)銷(xiāo)售謀劃報(bào)告送呈：由：日期：第一部分、營(yíng)銷(xiāo)謀劃與銷(xiāo)售執(zhí)行一、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)建議、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇根據(jù)本工程銷(xiāo)售特征，他們建議結(jié)合工程進(jìn)展及市場(chǎng)情況，年月日正式開(kāi)盤(pán)。、入市姿態(tài)：本工程的高層電梯樓、棟單位推出市場(chǎng)，以“綠色家園為宣傳理念；以開(kāi)展商“以人為本天地之性人為貴為目的、展現(xiàn)開(kāi)展商雄厚的實(shí)力，經(jīng)過(guò)打造本工程，提升開(kāi)展商籠統(tǒng)；以樓盤(pán)的優(yōu)質(zhì)規(guī)劃(如智能化規(guī)范齊全、景觀園林設(shè)計(jì)、港式戶型設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等)進(jìn)展入市宣傳。、入市方式：針對(duì)本工程的特點(diǎn)，采取“欲揚(yáng)先抑的宣傳手法，以低調(diào)進(jìn)入市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)在當(dāng)?shù)剡\(yùn)用適當(dāng)?shù)膽敉鈴V告、圍墻廣告宣傳，及洗樓、問(wèn)卷調(diào)查、接聽(tīng)等獲取潛在客戶對(duì)本工程的認(rèn)識(shí)和反

2、響，了解潛在目的客戶的根本需求情況，對(duì)客戶資料進(jìn)展分析，以確定和調(diào)整本工程的銷(xiāo)售戰(zhàn)略及目的客戶定位。隨后以樣板房及部分景觀開(kāi)放的剪彩活動(dòng)拉開(kāi)帷幕，經(jīng)過(guò)前期市場(chǎng)實(shí)踐信息的反響，調(diào)整戰(zhàn)略，加大力度對(duì)開(kāi)盤(pán)信息進(jìn)展宣傳，將修正后有利的市場(chǎng)接受賣(mài)點(diǎn)經(jīng)過(guò)媒體進(jìn)展加大力度、擴(kuò)展范圍、切入實(shí)踐地宣傳，展現(xiàn)樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)。二、銷(xiāo)售時(shí)期及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略按照銷(xiāo)售樓盤(pán)的閱歷，將本工程的整體銷(xiāo)售過(guò)程劃分為工程籌備期、工程引導(dǎo)期、內(nèi)部催谷期、公開(kāi)出賣(mài)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、尾盤(pán)消化期，共六個(gè)階段，下面就針對(duì)本工程的實(shí)踐情況分對(duì)這幾個(gè)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)進(jìn)展分析，并為其制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。工程籌備期時(shí)間范圍：年月底年月上旬銷(xiāo)售預(yù)備期的前期任務(wù)，內(nèi)容主要包括規(guī)

3、劃資料和戶型資料整合，售樓部及樣板房設(shè)計(jì)制造，展板、模型設(shè)計(jì)及制造，銷(xiāo)售人員招聘及初步培訓(xùn)，圍墻與戶外廣告牌的設(shè)計(jì)及制造等。銷(xiāo)售相關(guān)詳細(xì)預(yù)備任務(wù)售樓部售樓部功能需求根據(jù)售樓需求，他們將售樓部分成以下幾個(gè)功能區(qū)：接待區(qū)配以大型樓盤(pán)標(biāo)志背板，可以包容-位銷(xiāo)售人員并排而坐；模型、展板區(qū)模型擺設(shè)區(qū)域，要有足夠?qū)掗煹目臻g供客戶觀賞及銷(xiāo)售人員講解，不可靠墻擺設(shè)。展板-塊大小與售樓處部尺寸匹配，可以思索做掛墻展板，也可以思索做落地式展板。洽談區(qū)：配置-張圓桌或方桌，每桌配張座椅。會(huì)議室：可包容人左右同時(shí)開(kāi)會(huì)。除了開(kāi)會(huì)還是備用的洽談區(qū)。 簽約室財(cái)務(wù)部：包容名財(cái)務(wù)人員辦公，同時(shí)還可以滿足批客戶同時(shí)簽約。 開(kāi)展商

4、現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)辦公室：供開(kāi)展商現(xiàn)場(chǎng)指點(diǎn)運(yùn)用，設(shè)置-個(gè)座位。 洗手間：分設(shè)一男、女衛(wèi)生間。 由于工程進(jìn)度不能配合銷(xiāo)售的需求，必需在月上旬完成樣板房及售樓部建立，故樣板房也必需單獨(dú)設(shè)立。附：銷(xiāo)售員普通性帶客程序：接待區(qū)沙盤(pán)、展板區(qū)洽談區(qū)樣板房.售樓部設(shè)計(jì)風(fēng)格建議建立位置a.設(shè)置在銀灣小區(qū)正門(mén)方案一由于銀灣小區(qū)正門(mén)外比較陳舊，而且其本身就設(shè)有一個(gè)售樓部，必需求與其鮮明的區(qū)分開(kāi)來(lái)，因此需求外觀顏色突出鮮明建議運(yùn)用非常顯眼的顏色作為售樓部標(biāo)牌主顏色，臨街面而通透，建議運(yùn)用全景寬幅玻璃作為外立面主要資料。在售樓部右邊有一塊空地，那么可以利用此空間設(shè)計(jì)制造售樓部、樣板房。b.設(shè)置在順天花園停車(chē)場(chǎng)位置方案二該位置門(mén)

5、前廣場(chǎng)相對(duì)比較寬闊，旁邊有教師新苑、盛世家園、金灘春天的售樓部，較大較顯眼的廣告標(biāo)牌曾經(jīng)被其他開(kāi)發(fā)商占據(jù)，銀灣小區(qū)雖然在路口設(shè)置有廣告標(biāo)識(shí)，但建議在門(mén)口周邊設(shè)置較多廣告標(biāo)識(shí)。在順天花園的停車(chē)場(chǎng)處，由于空間相對(duì)如今的售樓部空間要大，用來(lái)制造售樓部，樣板房可以在此處設(shè)立。c.建立在五溪廣場(chǎng)上方案三假設(shè)可以在五溪廣場(chǎng)上獨(dú)立建立那么為最正確位置，可以有比較大的設(shè)計(jì)發(fā)揚(yáng)空間。他們以為，最好將售樓部建立為兩層，上層為樣板房，下層為各功能接待區(qū)。外立面追求視覺(jué)效果，要求鶴立雞群，在周邊平庸的建筑群內(nèi)非常容易，手法多樣，他們建議將外立面設(shè)計(jì)得張揚(yáng)而富有個(gè)性，表達(dá)年青人騰躍而富有創(chuàng)意的前衛(wèi)思想詳細(xì)方案有待討論。

6、內(nèi)部擺設(shè)他們建議，在售樓部布置出溫馨家居的覺(jué)得，用沙發(fā)茶幾作為到訪客戶休憩處，幾套簡(jiǎn)約風(fēng)格的塑料椅和透明玻璃的茶桌，配合柔和的內(nèi)墻顏色和溫馨的采光，讓客戶感遭到每一杯茶帶給他們的暖和，感遭到家的親切。 .售樓處必備設(shè)備清單： 冷熱飲水機(jī)臺(tái)；柜式冷氣機(jī)臺(tái)；音響播放系統(tǒng)套；配套帶打印機(jī)內(nèi)裝自動(dòng)計(jì)價(jià)程式電腦-臺(tái)財(cái)務(wù)用；復(fù)印機(jī)一臺(tái)；擺放瓶裝茶葉、茶具、糕點(diǎn)的多層木幾架個(gè)；畫(huà)架式展架個(gè)；展板.m塊；暖色皮質(zhì)沙發(fā)及茶幾一組；淡色桌椅套，共位椅子、個(gè)茶幾。、樣板房建立建議.樣板房房型選擇他們建議建造以戶型為樣板的樣板房。建議理由為：戶型為供應(yīng)量最多的戶型，有必要制造一套示范單位協(xié)助銷(xiāo)售；戶型與以上的戶型相比

7、大致戶型構(gòu)造類(lèi)似，有必要經(jīng)過(guò)樣板房展現(xiàn)該戶型的設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)；戶型做代表，需求經(jīng)過(guò)樣板房展現(xiàn)出特征而有個(gè)性的裝修規(guī)范；戶型為首批推售單位，供應(yīng)量也相對(duì)較大，制造出優(yōu)秀的樣板房有利于提高市場(chǎng)熱度，促進(jìn)銷(xiāo)售成交。.樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格建議現(xiàn)代居家設(shè)計(jì)他們建議該戶型的風(fēng)格設(shè)計(jì)彰顯居家的適用、戶型各功能區(qū)的合理運(yùn)用、具有一定的現(xiàn)代感及對(duì)生活空間的情感點(diǎn)綴，擺脫目前市場(chǎng)上“床、家具就是一個(gè)家的樣板房概念，突出“家的布置氣氛；在用材上，他們建議運(yùn)用比較中檔價(jià)的資料，將裝修本錢(qián)控制在元/以內(nèi)。樣板房可命名為“綠色家園型樣板房。古典與現(xiàn)代相結(jié)合其他較大面積戶型設(shè)計(jì)建議這些戶型大都適宜居家客戶，交樓規(guī)范可以是毛坯房，但樣板

8、房制造為精裝修層次可以高于精裝修規(guī)范。風(fēng)格方面，他們建議引入港式廚衛(wèi)，其他部分設(shè)計(jì)依然追求個(gè)性，但方向不在于另類(lèi)，將五彩繽紛的生活作為設(shè)計(jì)意念，突出個(gè)性化的部分，表達(dá)居家的適用性，不特意引入地方風(fēng)情?？蓪影宸棵麨椤坝艚鹣阈蜆影宸?、“百合花型樣板房、“紅玫瑰型樣板房，以上樣板房經(jīng)過(guò)顏色、燈光及用材方面各有偏重。供參考、展板制造展板編排是銷(xiāo)售的重要部分之一，它能有系統(tǒng)地帶著買(mǎi)家由了解工程的益處及推進(jìn)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)決議，展板編排最重要的是突出工程的優(yōu)點(diǎn)，并以最方便及有利的擺設(shè)，縮短買(mǎi)家了解工程的時(shí)間，展板內(nèi)容應(yīng)包括工程各張透視圖、主要交通及建筑物相片、地理規(guī)劃圖、住宅單位平面圖及室布置圖、開(kāi)展商背景

9、及價(jià)目表、付款方法等。、模型他們建議總體樓盤(pán)沙盤(pán)模型尺寸比例按照：樓盤(pán)地塊大小制造模型內(nèi)包含周邊路網(wǎng)，沙盤(pán)內(nèi)樓體按照沙盤(pán)比例上浮%，即按：制造，各種戶型的小模型每戶比例約為：。、售樓部銷(xiāo)售人員配套a、專(zhuān)職財(cái)務(wù)人員 人由東興指派b、迎賓茶藝效力生 -人由東興指派,人全職，其他假日時(shí)兼職、汽車(chē)站站牌確立：目前本工程所臨順天北路和迎豐東路的交界處站牌上所標(biāo)注的車(chē)次沿未確定，他們建議在此地設(shè)立站牌，明確車(chē)次道路，并懇求該站稱(chēng)號(hào)改為“銀灣小區(qū)站。、住戶卡價(jià)值附加： 為了使本工程除固定規(guī)劃外，添加住戶的居住附加值，他們建議與周邊較大型酒店如石油賓館、明珠酒店洽談會(huì)所協(xié)作及消費(fèi)優(yōu)惠折扣、與超市東興購(gòu)物廣場(chǎng)洽

10、談購(gòu)物消費(fèi)優(yōu)惠折扣。他們建議，售樓部和樣板房在年月日正式開(kāi)放。展板、模型、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)、會(huì)所和超市優(yōu)惠內(nèi)容洽談、和汽車(chē)站站牌確立應(yīng)該在月日前盡快完成。二工程引導(dǎo)期時(shí)間范圍：該期工程領(lǐng)取預(yù)售答應(yīng)證前兩個(gè)月時(shí)間年 月中旬 月初，約周營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及促銷(xiāo)活動(dòng)建議承接前一階段的根本樓盤(pán)籠統(tǒng)展現(xiàn)，在本階段前期，吸引一部分公眾凝視本工程后，吸引一部分潛在客戶到售樓部進(jìn)展咨詢。銷(xiāo)售人員應(yīng)該充分展現(xiàn)其良好的溝通技巧，盡快獲得客戶信任，對(duì)到訪客戶年齡、職業(yè)、對(duì)本工程的建議、消費(fèi)特征等進(jìn)展登記、即時(shí)進(jìn)展分析，根據(jù)市場(chǎng)反映情況發(fā)掘更為有效的賣(mài)點(diǎn)及促銷(xiāo)戰(zhàn)略，有利于本階段后期大規(guī)模的銷(xiāo)售任務(wù)的開(kāi)展。本階段主要的任務(wù)內(nèi)容為平面

11、設(shè)計(jì)及制造小禮品、禮品袋制造，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛營(yíng)造、銷(xiāo)售軟件如裝修套餐的制定、售樓書(shū)和價(jià)錢(qián)制定、銷(xiāo)售手冊(cè)的完成及銷(xiāo)售方式的選擇、針對(duì)性宣傳洗樓、派發(fā)單張及物業(yè)管理公司的提早介入。本階段主要的促銷(xiāo)活動(dòng)為售樓部開(kāi)放和樣板房開(kāi)放，同時(shí)積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，以添加開(kāi)展商曝光率，提升開(kāi)展商籠統(tǒng)。、針對(duì)性宣傳洗樓銷(xiāo)售人員需求針對(duì)臨近區(qū)域與本工程市場(chǎng)定位較類(lèi)似的樓盤(pán)進(jìn)展逐家上門(mén)訪問(wèn)，派發(fā)資料，進(jìn)展地毯式宣傳，香港稱(chēng)之為“洗樓。洗樓對(duì)象均為與本工程目的客戶群特征類(lèi)似的住戶，他們接遭到本工程宣傳之后，會(huì)在他們的社交圈中把本工程的住處宣揚(yáng)出去，從而影響到其他與本工程類(lèi)似的目的客戶，從而到達(dá)本樓盤(pán)的有效的宣傳作用。、價(jià)

12、錢(qián)表制造一方面制造科學(xué)完善的價(jià)錢(qián)表，為內(nèi)部催谷期正式推盤(pán)作好預(yù)備，同時(shí)銷(xiāo)售人員以稍高于本工程未來(lái)實(shí)踐售價(jià)的價(jià)錢(qián)模糊傳達(dá)給來(lái)訪客戶呵斥開(kāi)盤(pán)價(jià)低于客戶預(yù)期價(jià)錢(qián)，詳細(xì)價(jià)錢(qián)制定原那么見(jiàn)定價(jià)分析部分。、銷(xiāo)售氣氛營(yíng)造配備看樓專(zhuān)車(chē)臺(tái)座面包車(chē)，為市內(nèi)看房客戶提供接送效力，客戶只需拔通銷(xiāo)售中心即可派車(chē)上門(mén)接待，客戶分開(kāi)時(shí)，對(duì)于分鐘內(nèi)車(chē)程的客戶用車(chē)送至家門(mén)，分鐘以外車(chē)程的客戶送至附近能令其一站到家的汽車(chē)站，經(jīng)過(guò)此舉添加銷(xiāo)售中心人流量。不論客戶能否立刻購(gòu)買(mǎi)，或是同行前來(lái)踩盤(pán)均予以熱情接待。總之要想盡一切可行的方法為銷(xiāo)售中心爭(zhēng)取最大的人流量，籍此營(yíng)造出人氣興隆的銷(xiāo)售氣氛。、售樓書(shū)的印制售樓書(shū)對(duì)引見(jiàn)樓盤(pán)概略起到舉足輕重

13、之效，因大部分客戶未曾踏足地盤(pán)進(jìn)展實(shí)地調(diào)查以及清楚附近環(huán)境情況，故樓書(shū)內(nèi)資料直接影響客戶對(duì)樓盤(pán)了解及印象，基于上述緣由，售樓書(shū)一定要資料詳盡及設(shè)計(jì)精巧。另鑒于本工程為高層與多層結(jié)合、多元化開(kāi)發(fā)工程、規(guī)模宏大且開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此每期所推售的范圍亦有所偏重如戶型面積、消費(fèi)人群等。所以，本工程樓書(shū)應(yīng)針對(duì)不同的銷(xiāo)售周期而設(shè)計(jì)出有針對(duì)性的版本，以迎合各階層買(mǎi)家的口味。建議按以下方式制造樓書(shū)：精裝版針對(duì)整個(gè)工程作全面、概括性的引見(jiàn)，尤其是工程的建筑特征、規(guī)劃、配套、會(huì)所功能等特征設(shè)計(jì)更須詳盡作逐一引見(jiàn)。、小禮品、禮品袋等公關(guān)宣傳品在樓盤(pán)推行過(guò)程中，假設(shè)能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間向客戶派送一些印有樓盤(pán)宣傳籠統(tǒng)的小禮品，

14、將會(huì)加深客戶對(duì)樓盤(pán)的印象，從而促進(jìn)銷(xiāo)售。對(duì)于小禮品的選擇，原那么是價(jià)廉物美、而值得令人收藏。可思索的種類(lèi)有細(xì)紅線編成的中國(guó)結(jié)、剪切終了、待拼的小風(fēng)車(chē)、拼裝形小膠筆筒。對(duì)于本工程，更可以作為贈(zèng)品配合銷(xiāo)售人員上門(mén)訪問(wèn)客戶。、“裝修套餐方案設(shè)計(jì)根據(jù)以往的售樓閱歷，發(fā)現(xiàn)不同的買(mǎi)家對(duì)所購(gòu)單位的裝修有不同的要求，差別很大，有人強(qiáng)調(diào)裝修個(gè)性，希望所購(gòu)樓房是毛坯房，有人對(duì)裝修無(wú)暇顧及或根本不懂管理，希望所購(gòu)樓房為裝修終了的廢品房，也有人選擇簡(jiǎn)單裝修房屋進(jìn)展投資或者居住。針對(duì)以上情況，他們建議開(kāi)展商發(fā)揚(yáng)本身的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，在工程銷(xiāo)售前就制定一系列精裝修套餐方案，以滿足需求精裝修客戶的需求；另外提供一套根本裝修的交樓

15、規(guī)范，供各種不同要求客戶自行選擇。開(kāi)展商可以選定-家信譽(yù)好、施工質(zhì)量過(guò)硬的裝飾公司，由其分別擔(dān)任樣品房裝修，以樣品房為例，列出裝修報(bào)價(jià)清單。除此之外，開(kāi)展商提供幾個(gè)風(fēng)格的精裝修套餐，要求裝飾公司報(bào)價(jià)，供買(mǎi)家挑選。買(mǎi)家可以挑選出其中一種最接近本人心意的方案，開(kāi)展商配合買(mǎi)家可以要求裝修公司進(jìn)展部分方案調(diào)整或部分資料交換，最后方案選定后，確認(rèn)最終價(jià)錢(qián)，開(kāi)展商擔(dān)任監(jiān)視裝飾公司施工。開(kāi)展商可以向裝飾公司收取一定的管理費(fèi)和質(zhì)量保證金，其中質(zhì)量保證金待到客戶對(duì)裝修驗(yàn)收合格后退還裝飾公司。在銷(xiāo)售過(guò)程中提供裝修套餐效力，還有另外一個(gè)益處是：可以把裝修價(jià)錢(qián)算入總房?jī)r(jià)并帶入按揭之中。與購(gòu)買(mǎi)毛坯房相比，銀行提供的貸款

16、將因此添加，從而減輕客戶購(gòu)房初期的資金壓力，擴(kuò)展有效客戶范圍。、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)根據(jù)他們銷(xiāo)售樓盤(pán)的閱歷，對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)好壞直接影響到樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度，其主要內(nèi)容包括：專(zhuān)業(yè)籠統(tǒng)及操守；房地產(chǎn)根本知識(shí)含a、市場(chǎng)概略；b、根本名詞；c、面積計(jì)算準(zhǔn)那么；d、建筑根本知識(shí)；e、合同根本知識(shí)；f、銷(xiāo)售流程；g、建材及裝修根本知識(shí)；h、物業(yè)管理根本知識(shí)；i、購(gòu)房各項(xiàng)稅費(fèi)等。銷(xiāo)售技巧含a、如何應(yīng)付不同客戶；b、接聽(tīng)之技巧；c、引領(lǐng)客戶下決心訂購(gòu)之技巧；d、言語(yǔ)用詞技巧；e、客戶跟進(jìn)技巧；f、簽約流程及本卷須知。促銷(xiāo)活動(dòng)：、銀灣小區(qū)“籠統(tǒng)大使選舉 宣傳時(shí)間：年月中旬開(kāi)場(chǎng)至月日。選舉時(shí)間：月日日活動(dòng)地點(diǎn)：待定活動(dòng)稱(chēng)號(hào)

17、：懷化“籠統(tǒng)小姐暨銀灣小區(qū)“籠統(tǒng)大使選舉大賽活動(dòng)目的：作銀灣籠統(tǒng)初步展現(xiàn)，快速擴(kuò)展銀灣知名度和影響力，同時(shí)為銀灣在懷化尋覓一位籠統(tǒng)代言人，有利于今后各項(xiàng)籠統(tǒng)活動(dòng)的開(kāi)展。活動(dòng)方式：聯(lián)絡(luò)懷化政府及電視臺(tái)、電臺(tái)等單位，建立協(xié)作關(guān)系，做懷化初次面對(duì)全體女士含本地和外來(lái)人口的選美活動(dòng)。中選“籠統(tǒng)大使可以獲贈(zèng)待定，需求出席銀灣一切籠統(tǒng)推介活動(dòng) ?；\統(tǒng)小姐要求：年滿歲，籠統(tǒng)氣質(zhì)佳，在懷化上班任務(wù)，大專(zhuān)以上學(xué)歷，德才兼?zhèn)?。隨后在月日以后的周末，約請(qǐng)“籠統(tǒng)大使現(xiàn)場(chǎng)參與樣板房與售樓部的推行活動(dòng)，以文藝扮演吸引圍觀客戶，用有獎(jiǎng)游戲吸引客戶停留參與，同時(shí)派發(fā)銀灣宣傳資料，由主持人多次做銀灣初步引見(jiàn)，售樓車(chē)往返接送看樓

18、客戶到售樓部，售樓部派發(fā)宣傳留念品，銷(xiāo)售員做客戶接待及來(lái)訪登記。 、宣傳資料定點(diǎn)派發(fā) 長(zhǎng)期租用小塊在上述活動(dòng)場(chǎng)地，制造固定展覽設(shè)備，配備小型模型，他們指派銷(xiāo)售人員長(zhǎng)期派發(fā)宣傳資料。三內(nèi)部催谷期時(shí)間范圍：該時(shí)期為工程獲得預(yù)售答應(yīng)證前三個(gè)星期。年 月第周 月底，約周營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及促銷(xiāo)活動(dòng)建議、價(jià)錢(qián)控制經(jīng)過(guò)前期洗樓、調(diào)查詢卷，及對(duì)到訪客戶溝通，最后確定本工程最終價(jià)錢(qián)表。在本階段，由銷(xiāo)售人員非正式向客戶提出他們所希望的心思價(jià)位，吸引客戶，使客戶在可以接受的心思價(jià)錢(qián)下對(duì)本工程進(jìn)一步關(guān)注。在催谷期終了前三天正式通知已登記客戶首批推售單位價(jià)錢(qián)及通知客戶在公開(kāi)出賣(mài)當(dāng)天到售樓部進(jìn)展選房認(rèn)購(gòu)帶定金元，告知客戶出賣(mài)當(dāng)日

19、前位認(rèn)購(gòu)客戶可獲元現(xiàn)金優(yōu)惠、第-位認(rèn)購(gòu)客戶可獲元現(xiàn)金優(yōu)惠、名以外認(rèn)購(gòu)客戶可獲得元現(xiàn)金優(yōu)惠。、銷(xiāo)售氣氛培育看樓專(zhuān)車(chē)接送客戶。、銷(xiāo)售方式選擇本階段宣傳活動(dòng)及銷(xiāo)售規(guī)模還未正式開(kāi)展，客戶會(huì)斷斷續(xù)續(xù)來(lái)到售樓部，所以，普通都應(yīng)該采取閑日銷(xiāo)售方式，銷(xiāo)售人員陪同客戶一邊品茶，一邊向其引見(jiàn)樓盤(pán)情況，促使銷(xiāo)售任務(wù)勝利進(jìn)展。、銷(xiāo)售情況回想每周進(jìn)展一次客戶流量的登記，將實(shí)踐登記情況與估計(jì)數(shù)量對(duì)比，做好各戶型面積登記統(tǒng)計(jì)，分析勝利與缺乏之處，根據(jù)實(shí)踐情況對(duì)后市操作方法作適當(dāng)調(diào)整。銷(xiāo)售情況回想不只僅限于內(nèi)部催谷期，以后的各期的銷(xiāo)售任務(wù)均需定期進(jìn)展，以確保銷(xiāo)售戰(zhàn)略與市場(chǎng)實(shí)踐情況相順應(yīng)。、促銷(xiāo)活動(dòng)本階段沒(méi)有大型促銷(xiāo)活動(dòng)。主要

20、以展場(chǎng)和流動(dòng)派發(fā)資料為主，以通知和媒體傳播為宣傳途徑。活動(dòng)時(shí)間：月日月日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部活動(dòng)稱(chēng)號(hào)：認(rèn)購(gòu)權(quán)登記活動(dòng)內(nèi)容：進(jìn)展不選房號(hào)認(rèn)購(gòu)權(quán)登記，向客戶收取塊/套可退誠(chéng)意金按照認(rèn)購(gòu)時(shí)間先后分別派籌，給予不同優(yōu)惠，發(fā)出內(nèi)部認(rèn)購(gòu)權(quán)登記信息日起第一周登記客戶給予正常銷(xiāo)售價(jià) %優(yōu)惠折扣，第二周登記客戶給予正常 %優(yōu)惠折扣，第三周登記客戶享用 %價(jià)錢(qián)折扣。另外每周前位登記客戶可以享用多于其他客戶 %的價(jià)錢(qián)折扣。四公開(kāi)出賣(mài)期時(shí)間范圍：獲得預(yù)售證后兩周年月初月中旬，約周營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及促銷(xiāo)活動(dòng)建議、推售方案及價(jià)錢(qián)月日推出第一批單位，詳細(xì)推售情況如下：第一批推售單位一棟三棟四棟合計(jì)一單元二單元三單元四單元五單元四單元五

21、單元套數(shù)面積.均價(jià).總價(jià).由上表看，第一批推售單位合計(jì)套，總面積.，占總套數(shù)比重.%，占總面積比重.%，銷(xiāo)售額占住宅總銷(xiāo)售額的.%。在推出單位中，小戶型套，大兩房、.、.、.合計(jì)套，高、中、低價(jià)單位結(jié)合，主推小戶型，以一套元/的特價(jià)低價(jià)房入市，總體均價(jià)下調(diào)%.元/執(zhí)行銷(xiāo)售，總銷(xiāo)售額為元。推售戰(zhàn)略：由于本工程位于懷化中心區(qū)邊緣地帶，規(guī)模小、受噪音污染嚴(yán)重，要想獲得開(kāi)門(mén)紅的業(yè)績(jī)，必需推售價(jià)錢(qián)較低的好單位才干勝券在握，因此他們選擇了總價(jià)較低的小戶型單位和一部分較好的兩房單位及位置較差的兩房單位，以小戶型單位為主推，目的在于讓大部分客戶都可以選到本人喜歡的物業(yè)。 此階段為銀灣正式入市買(mǎi)賣(mài)開(kāi)場(chǎng)，價(jià)錢(qián)低開(kāi)

22、，實(shí)際指點(diǎn)均價(jià)元/，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日拿出套超低特價(jià)單位單價(jià)壓低至元/以下，促成快速哄搶局面產(chǎn)生。、銷(xiāo)售方式選定開(kāi)盤(pán)日采取節(jié)假日銷(xiāo)售方式，而其他時(shí)間不遇特殊情況那么采取閑日銷(xiāo)售方式。、促銷(xiāo)活動(dòng)建議. 開(kāi)盤(pán)儀式慶典大會(huì)活動(dòng)時(shí)間：年月日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部及樣板房現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的：營(yíng)造開(kāi)盤(pán)喜慶及火暴氣氛活動(dòng)方式：、約請(qǐng)懷化指點(diǎn)和東興指點(diǎn)到售樓部現(xiàn)場(chǎng)致辭講話、開(kāi)發(fā)商向客戶作出質(zhì)量保證、為“籠統(tǒng)大使頒獎(jiǎng)、舞獅扮演五、強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間范圍：獲得預(yù)售證后第三周起延續(xù)五周年月第周月下旬，共周營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及促銷(xiāo)活動(dòng)建議、推售方案及價(jià)錢(qián)控制首批單位推出兩周后進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期，馬上加推第二批單位，此時(shí)首批單位全部封盤(pán)，聲稱(chēng)全部售罄。詳細(xì)推售單位如

23、下表：第二批推售單位一棟二棟四棟五棟合計(jì)三單元四單元五單元六單元七單元二單元三單元三單元四單元套數(shù)面積.均價(jià).總價(jià)第二批推售單位合計(jì)套，總面積.，占總套數(shù)比重.%，占總面積比重.%，銷(xiāo)售額占住宅總銷(xiāo)售額的.%，推出單位以居家兩房、三房為主，兩房套，三房套，各%，價(jià)錢(qián)按照實(shí)踐均價(jià)堅(jiān)持不變，即.，比第一批單位價(jià)錢(qián)上漲.元，銷(xiāo)售總價(jià)為元。第三批推售單位于第二批單位推出兩個(gè)星期后推出，此時(shí)次批單位全部封盤(pán)，聲稱(chēng)全部售罄，詳細(xì)推售單位如下表：第三批推售單位一棟二棟三棟四棟五棟合計(jì)五單元六單元七單元一單元二單元三單元四單元一單元二單元一單元一單元二單元套數(shù)面積.均價(jià).總價(jià) 由上表看，第三批推售單位合計(jì)套，

24、總面積.，占總套數(shù)比重.%，占總面積比重.%，銷(xiāo)售額占住宅總銷(xiāo)售額的.%，推出單位以居家兩房、三房為主，輔以少量小戶型，小戶型套占.%，大兩房套占.%，三房套占%，價(jià)錢(qián)按照實(shí)踐均價(jià)上浮%，即.元/，比第二批單位價(jià)錢(qián)上漲.元/，銷(xiāo)售總價(jià)為元。推售戰(zhàn)略：由于首批單位半數(shù)以上，以應(yīng)客戶要求為名加推一批好壞單位結(jié)合的居家型較大兩房、三房單位共套，次批單位兩房、三房各半，滿足等待已久的居家型客戶購(gòu)買(mǎi)要求。之后，封掉次批推售單位，繼續(xù)廣告攻勢(shì)，給錯(cuò)過(guò)了前期小戶型購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)和沒(méi)有買(mǎi)到之前較好兩房、三房的客戶最后一次選擇時(shí)機(jī)，一次性推清剩余單位共套，快速炒熱市場(chǎng)，強(qiáng)力消化。在這一階段內(nèi)，價(jià)錢(qián)由公開(kāi)出賣(mài)期逐漸上升

25、，方案調(diào)整幅度與調(diào)整時(shí)間按上述方案執(zhí)行，操作過(guò)程中按照市場(chǎng)變化靈敏把握調(diào)控。另外，以上價(jià)錢(qián)為銷(xiāo)售底價(jià)，詳細(xì)價(jià)錢(qián)表標(biāo)示價(jià)錢(qián)需按以上價(jià)錢(qián)上浮一定幅度以控制折扣空間。、銷(xiāo)售方式選擇 平常時(shí)間采取閑日銷(xiāo)售方式，出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)高潮時(shí)由銷(xiāo)售主管靈敏調(diào)整控制。、促銷(xiāo)方法：.、銀灣小區(qū)僥幸大抽獎(jiǎng)活動(dòng)時(shí)間：年月日待定抽獎(jiǎng)人員：年月日至月日落定客戶活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)方式：從前期認(rèn)購(gòu)權(quán)登記客戶中抽取位客戶給予免首期成特別優(yōu)惠，抽取位獲兩年物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠。且第一周登記客戶給予三個(gè)抽獎(jiǎng)號(hào)碼，第二周登記客戶給予兩個(gè)抽獎(jiǎng)號(hào)碼，第三周登記客戶給予一個(gè)抽獎(jiǎng)號(hào)碼，同樣每周前五位登記客戶可以多獲一個(gè)抽獎(jiǎng)號(hào)碼。.、方案一銀灣小區(qū)杯“

26、懷化最正確歌手大獎(jiǎng)賽稱(chēng)號(hào)待定活動(dòng)時(shí)間：月日告知競(jìng)賽報(bào)名開(kāi)場(chǎng)月日評(píng)選終了活動(dòng)地點(diǎn)：待定活動(dòng)目的：為強(qiáng)銷(xiāo)期添加宣傳力度，提高工程的市場(chǎng)熱度。舉行單位：電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙、銀灣小區(qū)等參賽資歷：具有一定的扮演閱歷，年齡在歲之間，性別、學(xué)歷均不限。評(píng)選內(nèi)容：各位選手現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)本人的拿手歌曲，以通俗唱法為評(píng)選內(nèi)容，經(jīng)過(guò)對(duì)選手的歌唱表情、唱腔唱法進(jìn)展打分。參選人數(shù)：名評(píng)委組成：約請(qǐng)本地較知名的歌唱家或懷化地域知名的歌唱家人進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)打分并即興評(píng)語(yǔ)。同時(shí)約請(qǐng)電視臺(tái)、電臺(tái)、東興相關(guān)人員人，總共名參與評(píng)選任務(wù)。入選資歷：入選流程共分三輪。第一輪：經(jīng)過(guò)到電視臺(tái)或電臺(tái)指定地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名，遞送簡(jiǎn)歷及相關(guān)藝術(shù)證件、引薦信等證明

27、，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)歷和證明，由評(píng)委內(nèi)部進(jìn)展挑選，最后確定名入圍獎(jiǎng)元。第二輪：經(jīng)過(guò)公開(kāi)評(píng)選，由電視臺(tái)、電臺(tái)評(píng)委人進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)評(píng)選，入選選手名入圍獎(jiǎng)元，評(píng)選結(jié)果在電視、電臺(tái)上公布。第三輪：由所約請(qǐng)的歌唱家人進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)打分并致送評(píng)語(yǔ)。同時(shí)電視臺(tái)、電臺(tái)、東興相關(guān)人員總共名參與評(píng)選任務(wù)。入選選手共名，其中特待獎(jiǎng)名獎(jiǎng)金元，一等獎(jiǎng)名獎(jiǎng)金元，二等獎(jiǎng)名獎(jiǎng)金元，三等獎(jiǎng)名獎(jiǎng)金元。詳細(xì)獎(jiǎng)金供參考待定方案二銀灣小區(qū)樓盤(pán)延續(xù)廣告系列廣告創(chuàng)意：第一集場(chǎng)景：嘈雜的街頭，穿越的人群，主角滿頭大汗打著，一副就快要被忙碌的任務(wù)壓垮的樣子。隨著時(shí)間的推移到了下班時(shí)間，主角回家走進(jìn)了小區(qū)的大門(mén)，鏡頭一下從壓制的氣氛馬上轉(zhuǎn)換到清新亮堂的氣氛，主角也一改

28、狼狽的籠統(tǒng)，輕松的和保安鄰居打著招呼走向本人的家。走進(jìn)家后，愛(ài)人親近的上來(lái)招呼，主角那么走向本人最喜歡的放松的地方坐下或者躺下，臉上彌漫無(wú)比的輕松和幸福臺(tái)詞：銀灣小區(qū) 溫馨幸福的家園這一集表達(dá)銀灣小區(qū)綠色家園以人為本的精神第二集場(chǎng)景：周末主角和主角的愛(ài)人都在家接著，從說(shuō)話內(nèi)容上可以聽(tīng)出是朋友們約他們出去玩，但是本主角一一婉言推掉了。然后兩人向視偷偷一笑，象是有什么。場(chǎng)景轉(zhuǎn)到主角的朋友，他們非常疑惑的商量怎樣最近老是叫他們出來(lái)都不出來(lái)，決議去看看終究。場(chǎng)景轉(zhuǎn)到銀灣小區(qū)，他們看見(jiàn)了主角和愛(ài)人正在享用小區(qū)完美的小區(qū)休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)備。朋友：“嘿！他們就會(huì)享用啊。主角不好意思的說(shuō)：“呵呵，本來(lái)想偷著樂(lè)，一同

29、來(lái)吧。臺(tái)詞：銀灣小區(qū) 讓生活變的豐富多彩這一集表達(dá)銀灣小區(qū)完善的物業(yè)和優(yōu)良的會(huì)員效力第三集場(chǎng)景：結(jié)合前兩集做一個(gè)延續(xù)性的展現(xiàn)銀灣小區(qū)的方方面面的宣傳片，以流水線式的拍攝方法進(jìn)展拍攝，讓客戶全面去覺(jué)得銀灣小區(qū)強(qiáng)與他人的方面。臺(tái)詞：銀灣小區(qū) 締造輝煌這一集全方位綜合的去描寫(xiě)銀灣小區(qū)的方方面面方案三在電視和報(bào)紙發(fā)布：銀灣小區(qū)向社會(huì)各界人士征集銀灣小區(qū)電視廣告創(chuàng)意。獲獎(jiǎng)?wù)擢?jiǎng)勵(lì)豐厚。目的：開(kāi)展這樣的活動(dòng)，要想出好的創(chuàng)意就要去了解銀灣小區(qū)，這樣變宣傳為自動(dòng)，到達(dá)比其他廣告更好的效果。方案四 結(jié)合方案三，按照獲獎(jiǎng)的廣告創(chuàng)意，向全社會(huì)招聘“優(yōu)秀家庭來(lái)做這個(gè)電視廣告的主角。經(jīng)過(guò)其他宣傳來(lái)烘托這個(gè)電視廣告的群眾化

30、比如經(jīng)過(guò)懷化電視臺(tái)的。呵斥社會(huì)言論，經(jīng)過(guò)言論造勢(shì)。讓社會(huì)去等待這個(gè)由老百姓本人創(chuàng)作本人演的廣告。方案五目的：放眼未來(lái)東興集團(tuán)的潛在消費(fèi)著，利用懷化高校做宣傳。過(guò)程：以懷化學(xué)院為試點(diǎn)，聯(lián)絡(luò)校方，東興集團(tuán)在懷化學(xué)院招聘人左右主攻月“黃金周。由學(xué)生去發(fā)揚(yáng)他們的創(chuàng)意和積極性為東興集團(tuán)打造月的宣傳攻勢(shì)，同時(shí)也讓東興集團(tuán)在懷化未來(lái)的消費(fèi)者中間做了宣傳。以上方案為簡(jiǎn)單構(gòu)思，定奪后做詳細(xì)謀劃.、老客戶引見(jiàn)新客戶：活動(dòng)時(shí)間：年月日至年月下旬活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部活動(dòng)人員：一切購(gòu)房新老客戶促銷(xiāo)內(nèi)容：、凡老客戶勝利引見(jiàn)新客戶購(gòu)房者，老客戶可獲半年物業(yè)管理費(fèi)，假設(shè)勝利引見(jiàn)兩套，那么物業(yè)管理費(fèi)可以在原來(lái)根底上累加。、假設(shè)老客

31、戶情愿，可以將物業(yè)管理費(fèi)轉(zhuǎn)讓給新客戶。、該物業(yè)管理費(fèi)用不可兌換現(xiàn)金。詳細(xì)額度待定六尾盤(pán)消化期時(shí)間范圍：年月初年月下旬營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及促銷(xiāo)活動(dòng)建議、價(jià)錢(qián)制定 此時(shí)樓盤(pán)曾經(jīng)消化絕大多數(shù)部分，屆時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整價(jià)錢(qián)、銷(xiāo)售方式選擇 采取閑日銷(xiāo)售方式、促銷(xiāo)方法：采取特價(jià)促銷(xiāo)或者贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)等方法促銷(xiāo)，旨在完成最后極少部分尾盤(pán)消化。三、定價(jià)及價(jià)錢(qián)趨勢(shì)及銷(xiāo)售進(jìn)度方案 以上銷(xiāo)售戰(zhàn)略以價(jià)錢(qián) 元/m采用低價(jià)促銷(xiāo)手段，經(jīng)過(guò)“金子賣(mài)銀子價(jià)，使“物超所值的樓盤(pán)觀念經(jīng)過(guò)價(jià)錢(qián)直接反映給購(gòu)房者。該種銷(xiāo)售戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)前期觀賞樣板房、及大量的前期廣告宣傳，有利于使購(gòu)房者在盡快了解樓盤(pán)相應(yīng)情況后，經(jīng)過(guò)對(duì)工程素質(zhì)的了解并到達(dá)一定的喜歡度，

32、同時(shí)也在心里根據(jù)市場(chǎng)正常價(jià)錢(qián)進(jìn)展評(píng)價(jià)，使本工程在價(jià)錢(qián)正式公開(kāi)后，公布的價(jià)錢(qián)在一定程度上低于其心里接受價(jià)，那么購(gòu)房者對(duì)本工程更容易接受，根據(jù)這批客戶的羊群跟隨心態(tài)及在各種促銷(xiāo)優(yōu)惠的配合下，推進(jìn)客戶搶購(gòu)單位，呵斥熱銷(xiāo)氣勢(shì)，大大縮短本樓盤(pán)的銷(xiāo)售期限。另外，還可以經(jīng)過(guò)“銀子賣(mài)銀子價(jià)、“銀子賣(mài)金子價(jià)的原那么制定價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略?！般y子賣(mài)銀子價(jià)：本工程采用順應(yīng)市場(chǎng)群眾價(jià)錢(qián)，即元/m，同樣經(jīng)過(guò)前期有效的廣告宣傳，在價(jià)錢(qián)公布時(shí)，由于所制定的價(jià)錢(qián)與購(gòu)房者的市場(chǎng)估計(jì)價(jià)錢(qián)幾乎相當(dāng)，購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)的素質(zhì)進(jìn)一步衡量，但不會(huì)在心里產(chǎn)生太大動(dòng)搖，按市場(chǎng)對(duì)樓盤(pán)的平常了解速度和消化速度進(jìn)展樓盤(pán)銷(xiāo)售?！般y子賣(mài)金子價(jià)：據(jù)懷化地塊價(jià)錢(qián)分析，較

33、高均價(jià)可定為元/m，本工程那么以市場(chǎng)高價(jià)位推售樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)加大力度投放廣告宣傳，對(duì)本工程的某些賣(mài)點(diǎn)進(jìn)展優(yōu)質(zhì)包裝，使其具有“金子的特征，吸引購(gòu)房者到場(chǎng)，同時(shí)也利用“一分價(jià)錢(qián)一分貨的購(gòu)物心思，假設(shè)工程本身素質(zhì)不是很差，那么也可以采用此種方式。根據(jù)本工程實(shí)踐情況及樓盤(pán)本身素質(zhì)對(duì)于“銀子賣(mài)金子價(jià)還不適宜，不具備該種價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略的條件如地塊小、綠化率低、周邊配套不很齊全、休閑場(chǎng)所檔次不高等。 對(duì)于“銀子賣(mài)銀子價(jià)的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略，以以往推盤(pán)閱歷，不會(huì)將本工程很快進(jìn)展銷(xiāo)售消化。綜合以上，根據(jù)本工程實(shí)踐情況，以首批旺銷(xiāo)情況呵斥震撼大賣(mài)場(chǎng)，構(gòu)成口碑，等二批乃至在后期的客戶群中，價(jià)錢(qián)可以上揚(yáng)得更快，更有把握。因此，他們建議采

34、用樓盤(pán)整體均價(jià)元/ m的銷(xiāo)售戰(zhàn)略，以“金子賣(mài)銀子價(jià)的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)盡快消化本工程。、銷(xiāo)售進(jìn)度表：階段價(jià)錢(qián)走勢(shì)均價(jià)銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售時(shí)間段內(nèi)部催谷期元/m套年月第二周至月底，約周公開(kāi)出賣(mài)期元/m%年月初至月中旬，約周強(qiáng)銷(xiāo)期元/ m后期升至元/ m%年月第三周至月下旬，約周尾盤(pán)消化期元/m%年月初至年月下旬總計(jì)總體均價(jià)元/m%套/四、要求工程進(jìn)度方案棟號(hào)完成時(shí)間主體完成層層高時(shí)間封頂外墻開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間入伙時(shí)間一棟二棟三棟四棟五棟小區(qū)部分園林小區(qū)整體園林五、各階段任務(wù)方案表年月年月末時(shí)間/階段月初月上旬月中旬月初月第二周月底月初月中旬月第三周月下旬月初月下旬工程籌備期售樓部設(shè)計(jì)、制造樣板

35、房、模型、展板設(shè)計(jì)制造樓盤(pán)規(guī)劃資料、戶型資料整合律師樓、付款方法、按揭銀行確定價(jià)錢(qián)表初步制定圍墻廣告、戶外廣告牌設(shè)計(jì)制造宣傳資料、售樓書(shū)前期設(shè)計(jì)銷(xiāo)售人員初步培訓(xùn)交通汽車(chē)站交通道路確定購(gòu)房配套洽談會(huì)所協(xié)作、超市優(yōu)惠廣告公司提供廣告投放方案與各媒體前期接觸工程引導(dǎo)期小禮品制造、發(fā)放智能化內(nèi)容確定及展現(xiàn)宣傳單頁(yè)派發(fā)、洗樓、調(diào)查詢卷看樓車(chē)車(chē)體噴繪及運(yùn)用售樓部、樣板房開(kāi)放活動(dòng)售樓書(shū)印刷及銷(xiāo)售手冊(cè)的制造裝修套餐的制定在懷化派單及定點(diǎn)宣傳媒體投放時(shí)間/階段月初月上旬月中旬月初月第二周月底月初月中旬月第三周月下旬月初月下旬物業(yè)公司前期介入公益活動(dòng)的資助價(jià)錢(qián)表印刷內(nèi)部催谷期媒體投放智能化展現(xiàn)價(jià)錢(qián)優(yōu)惠裝修套餐的推

36、出懷化市場(chǎng)和文化中心定點(diǎn)宣傳公開(kāi)出賣(mài)期媒體投放開(kāi)盤(pán)當(dāng)日剪彩活動(dòng)價(jià)錢(qián)表正式公布強(qiáng)銷(xiāo)期抽獎(jiǎng)活動(dòng)懷化最正確歌手大獎(jiǎng)賽媒體投放泛會(huì)所推出智能化物業(yè)監(jiān)控室展現(xiàn)(小區(qū)入口處)展場(chǎng)定點(diǎn)宣傳尾盤(pán)消化期特惠房推出小區(qū)外立面曾經(jīng)根本全部展現(xiàn)直郵派發(fā)小區(qū)園林根本完成第二部分 廣告謀劃廣告籠統(tǒng)包裝、賣(mài)點(diǎn)總結(jié)營(yíng)銷(xiāo)主題概念： 懷化溫馨現(xiàn)代綠色家園舒心溫馨我的家；城東新區(qū)成熟地段建物業(yè)；締造光彩 成就夢(mèng)想。賣(mài)點(diǎn)：強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合強(qiáng)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)物業(yè)管理，引領(lǐng)懷化高層電梯樓居住潮流；自創(chuàng)香港設(shè)計(jì)，最有效利用空間的戶型；港式原味裝修，締造素質(zhì)生活；高素質(zhì)家園，每一分錢(qián)都花到實(shí)處；輕松入住，入伙設(shè)備費(fèi)全免，月供 元起待定；城東新區(qū)物業(yè)，生活便

37、利快捷；懷化首個(gè)運(yùn)動(dòng)休閑主題園林；五重智能化安防系統(tǒng)，居家高枕無(wú)憂；人性化物業(yè)管理，提供特征兒童接送、洗衣效力； 以上內(nèi)容只做宣傳運(yùn)用、廣通知求對(duì)象由于高層電梯樓的價(jià)位相對(duì)多層樓要高，因此具有購(gòu)買(mǎi)力的人群為政府、企事業(yè)單位職工、中高工薪階層其他小業(yè)主等，他們以為以上人士為本工程主要廣通知求對(duì)象。、廣告包裝風(fēng)格本工程的廣告思想為：在確定廣告賣(mài)點(diǎn)后，前期采用猛烈廣告宣傳，強(qiáng)化樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，在經(jīng)過(guò)包裝開(kāi)展商背景和本工程的素質(zhì)，隨后以低價(jià)迎合前期的廣告宣傳效果，從而在公開(kāi)出賣(mài)期引起購(gòu)房者順勢(shì)思想反差，促成購(gòu)房熱潮，隨后延續(xù)前期廣告，在強(qiáng)銷(xiāo)期再推出一輪廣告宣傳，加速樓盤(pán)銷(xiāo)售。整個(gè)廣告采用快速、直接、收放有度

38、的手法，迅速推進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)程。二、廣告宣傳戰(zhàn)略與媒體組合選擇工程籌備期年月底年月上旬：本階段宣傳途徑主要有工地包裝、戶外廣告、圍墻廣告及燈柱廣告，同時(shí)籌建售樓部和樣板房及內(nèi)部設(shè)備。本階段無(wú)促銷(xiāo)活動(dòng)。a.工地包裝：在工地周邊建立圍墻。b.戶外廣告牌：在本工程的順天路口處放置較大面積的戶外廣告牌。c.圍墻廣告：在本工程周邊建筑米多高的圍墻，并在圍墻上噴繪顏色鮮明的廣告圖案，樹(shù)立廣告牌朝向路面。工程引導(dǎo)期年月中旬月初，共周：主要采用媒體為新聞繕稿、電臺(tái)、直郵單張、宣傳單頁(yè)、電視臺(tái)假設(shè)當(dāng)?shù)卦试S播放樣板房、售樓部等內(nèi)容，同時(shí)利用本工程的工地包裝、戶外廣告、展板、圍墻廣告、售樓部及樣板房進(jìn)展銷(xiāo)售宣傳。本階

39、段的促銷(xiāo)活動(dòng)配合媒體在后面促銷(xiāo)活動(dòng)匯總表格中有闡明。新聞繕稿在月底至月初，共篇。主要內(nèi)容如下：開(kāi)展商強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合開(kāi)展商及代理商均有香港相關(guān)背景；打造懷化居家小區(qū)戶型樓盤(pán)；為懷化群眾消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)；樓盤(pán)最低價(jià)銷(xiāo)售原那么的開(kāi)發(fā)理念；展現(xiàn)本工程獨(dú)特的樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)及良好的規(guī)劃規(guī)劃經(jīng)過(guò)開(kāi)展發(fā)掘開(kāi)展商的開(kāi)發(fā)背景及“以人為本的銷(xiāo)售理念，使本工程的高性價(jià)比深化人心。b.電臺(tái)：從月初至月上旬，間隔播放天左右，每周一至周五每天播放次秒廣告，在月前天和月上旬延續(xù)播放天。c.直郵單張：制造直郵單頁(yè)及水電費(fèi)清單封面廣告分別為份和份左右，由郵局派發(fā)至懷化各個(gè)住宅區(qū)，詳細(xì)地點(diǎn)由郵局提供。d.電視臺(tái)：懷化電視臺(tái)允許未獲得預(yù)售證的樓盤(pán)

40、做廣告，那么該段時(shí)間主要經(jīng)過(guò)樣板房、售樓部或者其它圖片展現(xiàn)本工程居住的溫馨及生活的高興，以感性引導(dǎo)為宣傳主線。時(shí)間從月末至月初播放天左右，每天播放秒廣告次。e. 宣傳單頁(yè)：印制宣傳單頁(yè)份，供銷(xiāo)售人員在懷化繁華處待定派發(fā)單張。內(nèi)部催谷期年月第二周月初，約周：主要采用的宣傳媒體為直郵、電視臺(tái)及電臺(tái)，傳達(dá)內(nèi)部登記優(yōu)惠信息及展場(chǎng)安排。本階段的促銷(xiāo)活動(dòng)配合媒體在后面促銷(xiāo)活動(dòng)匯總表格中有闡明。a.直郵：制造直郵單頁(yè)及水電費(fèi)清單封面廣告分別為份和份左右，由郵局派發(fā)至懷化各個(gè)住宅區(qū)，詳細(xì)地點(diǎn)由郵局提供。d.電視臺(tái)：在懷化電視臺(tái)投放黃金時(shí)間電視劇播放秒的短篇廣告，繼續(xù)兩周時(shí)間，周一至周五播放，首周每天次，第二期

41、每天次。c.電臺(tái)：采用熱點(diǎn)時(shí)段播放繼續(xù)天左右, 一天播放次，秒、秒廣告。公開(kāi)出賣(mài)期年月初月中旬，約周：主要采用媒體為：電臺(tái)、直郵單張、報(bào)紙，同時(shí)更新樣板房及售樓部?jī)?nèi)部設(shè)備，利用展場(chǎng)布置，對(duì)樓盤(pán)定點(diǎn)宣傳。該階段宣傳內(nèi)容主要為傳達(dá)公開(kāi)出賣(mài)信息，展現(xiàn)樓盤(pán)相關(guān)工程進(jìn)度。本階段的促銷(xiāo)活動(dòng)配合媒體在后面促銷(xiāo)活動(dòng)匯總表格中有闡明。a. 電視臺(tái)：在月初播放廣告天左右，傳達(dá)公開(kāi)出賣(mài)信息，每天次秒廣告。b. 報(bào)紙：做個(gè)半版廣告，每周一次。c.直郵：份投放至懷化各個(gè)住宅區(qū)及工廠區(qū)。d.展場(chǎng)：在懷化文化中心廣場(chǎng)五溪廣場(chǎng)及懷化市場(chǎng)擺放展位進(jìn)展宣傳。強(qiáng)銷(xiāo)期年月第三周月下旬，約周：主要采用新聞繕稿、電視臺(tái)、報(bào)紙、直郵單張，配合展場(chǎng)進(jìn)展宣傳。本階段主要宣傳內(nèi)容為公開(kāi)出賣(mài)期及強(qiáng)銷(xiāo)前期市場(chǎng)銷(xiāo)售劇烈反映，工程進(jìn)一步推進(jìn)，樓盤(pán)配合進(jìn)一步完善，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反映制定，發(fā)掘新賣(mài)點(diǎn)，展現(xiàn)本工程日新月異、火爆銷(xiāo)售的局面。本階段的促銷(xiāo)活動(dòng)配合媒體在后面促銷(xiāo)活動(dòng)匯總表格中有闡明。新聞繕稿：篇左右，平均每周出一次，系列報(bào)導(dǎo)。報(bào)紙：做個(gè)半版、個(gè)/版