VT-CB-WI001-項(xiàng)目前期估算編制操作指導(dǎo)書-hxh

1、.北京萬通地產(chǎn)股份 工程管理手冊 操作指點(diǎn)書編制操作指點(diǎn)書編號：VT/CB/WI001版號：A0 ：.；文件頁碼：第 PAGE 6 頁 共 NUMPAGES 6 頁北京萬通地產(chǎn)股份 工程管理手冊 操作指點(diǎn)書編制操作指點(diǎn)書編號：VT/CB/WI001版號：A0文件頁碼：第 PAGE 1 頁 共 NUMPAGES 6 頁 編制操作指點(diǎn)書 編輯 霍新華 日期2007-11-28 審核 于琛、楊毅清 日期2007-11-28 同意 許立 日期 2007-11-28修訂記錄日 期修訂形狀修正內(nèi)容修正人審核人同意人為有效躲避工程開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證工程開發(fā)的效益和效率，對擬開發(fā)工程進(jìn)展科學(xué)論證和決策支持，使工程

2、投資估算具有可追溯性、可繼續(xù)參考性及對工程本錢的合理可控性，特制定以下任務(wù)流程，由此構(gòu)成的工程前期本錢估算文件對以后三階段設(shè)計(jì)及目的本錢確實(shí)定與調(diào)整都有指點(diǎn)意義。本任務(wù)程序需求總部本錢管理中心對其他職能部門提出要求，由事業(yè)部或其他職能部門提出規(guī)范的前期規(guī)劃條件資料如曾經(jīng)政府有關(guān)部門核批的規(guī)劃意見書等、工程地塊初步規(guī)劃目的及業(yè)態(tài)分布或面積配比、產(chǎn)品定位等相關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)總部本錢管理中心對以前已實(shí)施的工程工程進(jìn)展資料的分類積累，并借助造價(jià)咨詢顧問在本錢信息方面的廣泛資料，對擬實(shí)施的工程工程本錢進(jìn)展相對準(zhǔn)確的估算。術(shù)語和定義工程前期估算本錢目的：是在工程可研階段，參照以往類似工程的建安造價(jià)目的，根據(jù)新

3、工程的產(chǎn)品定位及初步規(guī)劃目的，在充分思索造價(jià)程度的地域差別以及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的根底上確定的該工程的工程投資估算本錢。這個(gè)目的是公司本錢管理的目的，是公司作為本錢控制目的而預(yù)先制定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的本錢目的，是工程三階段設(shè)計(jì)的本錢控制線。估算條件：工程初步規(guī)劃經(jīng)濟(jì)目的、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分類、建筑構(gòu)造特征、面積配比、建筑控高、層高、層數(shù)、主要資料部品描畫及品控規(guī)范、大市政配套條件、地方性收費(fèi)規(guī)范。職責(zé)事業(yè)部提供地塊平面圖。供初步規(guī)劃目的。擔(dān)任編制、編制。充分調(diào)動(dòng)和利用各種渠道資源開掘工程信息。擔(dān)任搜集政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費(fèi)規(guī)范及規(guī)劃要求?？偛勘惧X管理中心擔(dān)任向事業(yè)部或總部設(shè)計(jì)中心提

4、出估算條件的要求。根據(jù)事業(yè)部提供的估算條件編制，假設(shè)估算條件缺乏的進(jìn)展條件假設(shè)。向事業(yè)部反響，并征求其他中心意見。根據(jù)各部門反響意見匯總調(diào)整后報(bào)公司審批。擔(dān)任搜集政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費(fèi)規(guī)范總部設(shè)計(jì)中心提供各項(xiàng)設(shè)計(jì)目的。提供資料部品方案。任務(wù)程序資料預(yù)備階段事業(yè)部擔(dān)任搜集根底資料，資料包括但不限于：地塊資料地形圖：現(xiàn)狀圖紙或電子文件，坐標(biāo)及標(biāo)高。工程所在地情況、工程周邊情況、市政配套條件；現(xiàn)狀照片：地塊內(nèi)有無維護(hù)建筑、可利用之建筑及外型、地塊周邊有無能夠受我建筑影響的建筑；現(xiàn)狀及規(guī)劃交通情況：動(dòng)態(tài)及靜態(tài)；現(xiàn)狀及規(guī)劃商業(yè)工程情況：城市商圈規(guī)劃及特征，周邊商業(yè)規(guī)劃及人流特點(diǎn)、潛在競爭工

5、程的情況。政府規(guī)劃要求根本規(guī)劃目的：如規(guī)劃意見書，需求明確容積率、覆蓋率、綠化率、有無維護(hù)建筑；地塊的詳細(xì)規(guī)劃或控制性規(guī)劃：建筑風(fēng)格要求、建筑高度控制、建筑道路紅線、建筑紅線、建筑退后紅線間隔 、建筑間距要求；停車數(shù)量、地下車庫出入口等動(dòng)靜態(tài)交通要求；地塊的根本情況：地質(zhì)情況或周邊地塊地質(zhì)情況；市政配套條件：初步了解交通、人防、消防、衛(wèi)生檢疫等要求，水、電、熱力、燃?xì)?、道路等市政配套的條件。開發(fā)方案與業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)組織：主要業(yè)態(tài)規(guī)劃及分布；主要業(yè)態(tài)的根本規(guī)劃：規(guī)模、外形尺寸、層數(shù)、控制高度、層高、主入口位置、停車位置等。工程開發(fā)根本目的總目的：住宅總面積、產(chǎn)品根本定位；分項(xiàng)目的：戶型面積比例、房

6、型要求、主要房間面積、配套建筑學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、人防、停車等要求；當(dāng)?shù)匾笈c情況：當(dāng)?shù)氐奶厥庖蠹傲?xí)慣做法、潛在競爭工程的情況。其他參考資料當(dāng)?shù)亟乒こ痰馁Y料；主力店的相關(guān)資料。政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費(fèi)規(guī)范。可研本錢估算是建立在可研階段估算條件之上的，總部本錢管理中心向事業(yè)部提出工程的可研估算條件要求，事業(yè)部會(huì)同總部設(shè)計(jì)中心填寫提交給總部本錢管理中心，如因客觀緣由暫不能確定的條件可進(jìn)展假設(shè)，可研本錢估算條件包括控規(guī)及方案設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)目的表和主要建筑部品規(guī)范。估算編制階段總部本錢管理中心擔(dān)任按照上述認(rèn)可之編制，編制階段應(yīng)與總部設(shè)計(jì)中心對該工程的構(gòu)造方式、各系統(tǒng)設(shè)置等重點(diǎn)把控內(nèi)容進(jìn)展溝通，從本錢角度提供專業(yè)意見。本錢估算工程按系統(tǒng)分類分為一級科目前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、市政根底設(shè)備費(fèi)用及公共配套設(shè)備費(fèi)用及根本預(yù)備費(fèi)，在此根底上按不同的專業(yè)或系統(tǒng)分類又分為二級和三級科目，均應(yīng)有計(jì)算數(shù)量和核算單價(jià)等計(jì)算根據(jù)。詳細(xì)闡明數(shù)據(jù)來源以及部品規(guī)范或假設(shè)條件。假設(shè)估算條件不充分，那么應(yīng)由事業(yè)部組織召開由總部設(shè)計(jì)中心、總部工程管理中心、總部采購中心參與的專題討論會(huì)，予以確定。審核建議階段投資估算編制完成后，由事業(yè)部完成可研報(bào)告擔(dān)任分別提交總部各中心進(jìn)展審核并提出建議?？偛勘惧X管理中心擔(dān)任分析反響意見