煙臺(tái)嘉誠(chéng)-大都會(huì)項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案-55DOC

1、.華韜地產(chǎn)“嘉誠(chéng)大都會(huì)工程全案操作執(zhí)行方案：.；嘉誠(chéng)大都會(huì)工程全案操作執(zhí)行方案 華韜地產(chǎn)營(yíng)銷謀劃二零零七年十二月十日序把嘉誠(chéng)大都會(huì)工程當(dāng)成檢驗(yàn)華韜地產(chǎn)在煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)工程操作的一座標(biāo)桿，一桿尺碼，提煉、萃取、沉淀，堅(jiān)實(shí)的走過每一步，不斷提升、完善、超越和發(fā)現(xiàn)，無(wú)論面對(duì)的是系統(tǒng)的任務(wù)大事，還是細(xì)致入微的瑣事，都充溢熱情、勇氣、足夠的自信心和堅(jiān)決不移的執(zhí)行力，那么，嘉誠(chéng)大都會(huì)就將成為一座豐碑，一個(gè)奇觀。商業(yè)地產(chǎn)工程，是非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕不僅僅簡(jiǎn)單的了解為這本冊(cè)子里提到的招商、銷售、推行等根本層面，還涉及更多的包括工程、財(cái)務(wù)、行政、人力資源，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素，因此，要保證整個(gè)工程科學(xué)、高效、有

2、次序的推進(jìn)，需求各方面的協(xié)調(diào)與溝通，需求花大力氣去分析和研討，需求站得更高，看得更遠(yuǎn)，想得更多，做得更細(xì)。這里不是我們的故土，卻一定是我們事業(yè)的主場(chǎng)！第一卷 工程分析一、工程位置工程位于福山區(qū)中央大道福海路與永安街交叉口西北角。南臨區(qū)政府，北接同三高速；本工程地塊坐落于福山中央行政區(qū)、中央文化區(qū)、中央生活區(qū)，為目前福山區(qū)位置最好、交通最便利、環(huán)境最好、市政配套設(shè)備最完善的地塊之一。二、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的總占地面積：25400平方米，總建筑面積：75263平方米，其中，地下車庫(kù)建筑面積：8773平方米，地上網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：36295平方米，地上住宅建筑面積：30195平方米，層數(shù)：商業(yè)部分地上5層。

3、三、工程區(qū)域概略一福山概略福山區(qū)是煙臺(tái)市規(guī)劃建立的現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，是全國(guó)首批14個(gè)沿海開放城市煙臺(tái)市的市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。總面積482.83平方公里，全區(qū)總?cè)丝?5萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口7.64萬(wàn)人。分析結(jié)論：1、地理位置優(yōu)越，外來(lái)人口逐年增多；2、根底設(shè)備完善；3、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。二宏觀經(jīng)濟(jì)概略1、國(guó)民消費(fèi)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值75.03億元，比上年增長(zhǎng)23.8%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值23.32億元，增長(zhǎng)46.1%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值29.2億元，增長(zhǎng)23.2%；第三

4、產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值15.8億元，增長(zhǎng)26%。2、城市居民生活程度穩(wěn)步提升城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8591元，比上年增長(zhǎng)13%；人均消費(fèi)性支出為6132元，增長(zhǎng)5.7%；人均住房運(yùn)用面積26.7平方米。在崗職工平均工資16744元，增長(zhǎng)25%。3、根底設(shè)備建立投資，尤其是房地產(chǎn)投資開發(fā)力度加大完成根本建立投資21.5億元，比上年增長(zhǎng)82.7%；更新改造投資3.5億元，增長(zhǎng)6.94%；房地產(chǎn)開發(fā)投資5.3億元，增長(zhǎng)71.9%。分析結(jié)論：福山區(qū)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)步開展的階段，具有較活潑的消費(fèi)力。四、工程區(qū)域交通條件1、工程所在地處于福山城市東西軸線北一路與南北軸線福海路交點(diǎn)處，即城市中心位置；2、工程地向北直通

5、煙臺(tái)西客站，有通往省內(nèi)各地大巴； 3、工程地經(jīng)過福海路大道直接與開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)相連，有30路、31路、32路、306路、522路等。其中30路、31路、32路為煙臺(tái)福山環(huán)城大巴。4、工程地有私人小車者占5以上，他們是勝利一派代表，私家車的年擁有量也表達(dá)出本城市經(jīng)濟(jì)開展的速度及人民生活程度的提高。5、自行車、電動(dòng)車、摩托車，人潮就是錢潮五、工程保值增值要素分析1、地段保值增值優(yōu)勢(shì)本工程最大的增值要素，是它得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)。工程坐落于福山中心區(qū)南北主干道福海路中心位置，根據(jù)福海路綜合改造概念性規(guī)劃，將北起同三高速路，南至青龍山，總長(zhǎng)約5.4公里的福海路定位確定為特征化、復(fù)合型的城市中心大道，定位

6、主要有三點(diǎn)：1再造環(huán)境，重塑籠統(tǒng)，2整合功能，提升價(jià)值，3著眼未來(lái)，改善交通，該規(guī)劃實(shí)施后，將全面提升福海路的綜合功能，提升土地運(yùn)用價(jià)值，突出地域特征和時(shí)代精神。從保值增值的角度出發(fā)，工程坐落在福山中心的福海路中心商圈地段，這里日人流量可達(dá)5萬(wàn)以上，2021年工程地常住人口將到達(dá)10萬(wàn)左右，交通四通八達(dá)，這樣一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、文娛、休閑于一體的口岸，其地段保值增值才干非常之大。2、工程良好運(yùn)營(yíng)前景要素本工程保值增值的另一艱苦要素，是具有良好的運(yùn)營(yíng)前景。本工程遭到各政府機(jī)構(gòu)的大力支持，為工程營(yíng)造了極好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，尤其是依依托品牌化運(yùn)作，為本工程的增值保值發(fā)明了條件。3、保值增值空間大根據(jù)目前工程

7、所在地商業(yè)用房的售價(jià)和租賃價(jià)來(lái)看，嘉誠(chéng)大都會(huì)的定價(jià)將會(huì)給置業(yè)投資者留下很大的增值空間，我們預(yù)測(cè)三至五年后，當(dāng)?shù)啬壳吧虡I(yè)用房6000元/平方米的價(jià)位，將上升至15000元20000元/平方米；租賃價(jià)由目前的200元/年/平方米的價(jià)位，將上升至1000元1200元/年/平方米。六、工程swot分析一工程優(yōu)勢(shì)分析S1、工程本身硬件優(yōu)勢(shì)1地段絕佳2功能俱全3交通便利4人流量大5工程周邊高尚成熟住宅小區(qū)構(gòu)成規(guī)?；瑤?lái)足夠消費(fèi)人群6商業(yè)運(yùn)作品牌化7商業(yè)構(gòu)造量化，大型、中型、小型兼顧2、工程本身軟件優(yōu)勢(shì)1開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，且有一定的“口碑，目的群體信任度大2立體交叉，循環(huán)購(gòu)物3商業(yè)文化氣氛。4商業(yè)景觀與

8、優(yōu)雅的休閑環(huán)境。5物超所值的價(jià)位。6保值、升值、增值的魅力。7科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)組合。二工程優(yōu)勢(shì)分析W1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本工程競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有天創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)近、富豪國(guó)際購(gòu)物中心遠(yuǎn)。天創(chuàng)國(guó)際商業(yè)部分現(xiàn)正全面招商，而富豪國(guó)際購(gòu)物中心招商入駐率已到達(dá)50，且富豪國(guó)際購(gòu)物中心與我工程定位根本一樣，這都會(huì)直接或間接地影響到我工程的營(yíng)銷。但除天創(chuàng)國(guó)際沿街少量鋪位出賣外，富豪國(guó)際購(gòu)物中心只租不售，這對(duì)我工程的競(jìng)爭(zhēng)壓力較有減緩。但只需我們緊抓工程賣點(diǎn)，以質(zhì)量求勝，同時(shí)經(jīng)過系列營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施，反而會(huì)借力打力，推進(jìn)工程銷售。2、目的群體消費(fèi)置業(yè)投資日趨理性。3、招商競(jìng)爭(zhēng)難度較大。4、商業(yè)氣氛有，但尚未到達(dá)鼎沸，需由我工

9、程引領(lǐng)實(shí)現(xiàn)。三、工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析O1、置業(yè)投資者需求增值潛力最高的物業(yè)需求要素增值需求經(jīng)商置業(yè)需求經(jīng)商租賃需求商業(yè)擴(kuò)張需求進(jìn)城開展需求平安需求光彩需求養(yǎng)老需求2、中上價(jià)位的實(shí)現(xiàn)與高價(jià)位攀爬我們以為本工程需持以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬r(jià)錢戰(zhàn)略，“蓄水期反復(fù)“試水，開盤期“低開高走， 3、政府支持，政策扶持4、目的群體富余5、銀行利率下降，地產(chǎn)業(yè)界受害，股票、保險(xiǎn)、證券走勢(shì)趨于低糜。6、置業(yè)投資者偏愛商業(yè)物業(yè)投資。7、特征農(nóng)業(yè)增收，置業(yè)投資轉(zhuǎn)向城市。8、旅游業(yè)帶來(lái)商業(yè)氣氛。9、工程地人口近5年極有迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭。10、國(guó)家出臺(tái)加速重點(diǎn)集鎮(zhèn)和中心城市開展的政策。四工程要挾點(diǎn)分析T1、工程地網(wǎng)點(diǎn)房租價(jià)低2、廣告媒體信任度

10、差3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)變化莫測(cè)4、置業(yè)投資消費(fèi)心思掌握難度大第二卷 市場(chǎng)分析一、置業(yè)投資市場(chǎng)分析相對(duì)目的群體置業(yè)投資的眾多購(gòu)買需求要素，我們這里對(duì)幾個(gè)重要方面做一簡(jiǎn)要論述，其目的是為市場(chǎng)定位及目的群體的定位提供有力的根據(jù)。一資產(chǎn)保值增值的投資需求煙臺(tái)人在商品經(jīng)濟(jì)大潮下，經(jīng)過自強(qiáng)不息的創(chuàng)業(yè)，他們中有一部分人完成了創(chuàng)業(yè)的原始積累，手上擁有了較多的閑散資金，在銀行利率處最低點(diǎn)的情況下，在股票、債券、房產(chǎn)的投資方式中，他們選擇了置業(yè)投資，作為一種平安的保值與增值手段。這里應(yīng)該指出，這部分人如今趨于投資商業(yè)用房的偏愛突出。他們關(guān)懷的是影響升值的要素，如人流、位置、交通、地值率，同時(shí)也非常看重投資門檻、收益穩(wěn)定，

11、風(fēng)險(xiǎn)控制等，這是需求在傳播過程中精神擊中的理性訴求。二經(jīng)商置業(yè)，發(fā)明財(cái)富的需求在商業(yè)圈子打拼的人，終身夢(mèng)個(gè)登陸財(cái)富的“殿堂，闖進(jìn)“富人的行列，讓家人、家庭和后代告別“貧窮與“寒酸，他們?cè)谫崫M“第一桶金的時(shí)候，首先要做的是“本人購(gòu)街鋪運(yùn)營(yíng)，告別“租房的歷史，為賺“第二桶金大展宏圖。這群人置業(yè)運(yùn)營(yíng)心思講求人流、地理位置，并因其經(jīng)濟(jì)實(shí)力影響特別關(guān)注面積的合理性。三經(jīng)商租聘，積累原始資本需求在商業(yè)圈子處原始資本缺乏的經(jīng)商業(yè)主，無(wú)法于資本欠缺要素，同時(shí)順應(yīng)變動(dòng)、轉(zhuǎn)業(yè)和靈敏變化等諸多要素，長(zhǎng)期租用物業(yè)運(yùn)營(yíng)，將更多資本進(jìn)入流動(dòng)周轉(zhuǎn)，他們?yōu)橘嵢「邎?bào)答，往往傾求商業(yè)火爆口岸。這類業(yè)主首選關(guān)懷人流、商業(yè)氣氛、挑剔

12、面積規(guī)模及運(yùn)用率要素。四享用城市生活，方便子女上學(xué)就業(yè)需求在煙臺(tái)龐大的置業(yè)群體中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)大款的比重在加大，他們?cè)靶羷谀ゾ?，有著傳統(tǒng)的節(jié)省習(xí)慣，但更盼望可以脫離面朝黃土背朝天的農(nóng)民命運(yùn)，依托特征農(nóng)業(yè)日益富有后，首先想到的是進(jìn)城置業(yè)，方便子女上學(xué)就業(yè)，讓妻室子女享用城市精彩生活。這批人一時(shí)難以改動(dòng)其生活方式，時(shí)髦消費(fèi)理念未構(gòu)成，是相對(duì)比較盲目的客戶，容易感性激動(dòng)投資。五平安的需求一夜之間“迸發(fā)的海產(chǎn)大戶、特征農(nóng)民、專業(yè)戶、建筑商、政府官員、白領(lǐng)人士，由于他們財(cái)富的來(lái)源有的是灰色的，由于長(zhǎng)期養(yǎng)在的保守謹(jǐn)慎，對(duì)財(cái)富平安格外關(guān)注，或出于隱藏理由，首選置業(yè)，并以此租賃，賺取利潤(rùn)。這群小心“精明的業(yè)主，平安

13、是首要的，保值是目的。二、置業(yè)投資消費(fèi)心思分析綜上所述，我們對(duì)置業(yè)投資相關(guān)群體作如下的消費(fèi)心思分析：消費(fèi)者的心態(tài)直接關(guān)系到其購(gòu)買行為，能否產(chǎn)生和產(chǎn)生速度快慢問題，又與銷售任務(wù)順利完成與否息息相關(guān)。因此，思索到置業(yè)消費(fèi)者心態(tài)的重要性，又及日后傳播訴求定位的問題，我們以為有必要單獨(dú)進(jìn)展分析研討。憨厚自強(qiáng)不息排外扎堆跟風(fēng)煙臺(tái)人務(wù)虛直爽是眾所周知的，還由于“憨厚的煙臺(tái)人自強(qiáng)不息、民風(fēng)憨厚，具有中華民族獨(dú)特的文化特征，所以才打造了譽(yù)滿全國(guó)的港口旅游城市。1、自強(qiáng)不息以軍事防御開展起來(lái)的港口城市，以自強(qiáng)不息捍衛(wèi)外鄉(xiāng)資源，經(jīng)過自我斗爭(zhēng)發(fā)明財(cái)富，從而追求生活時(shí)髦是我國(guó)北方歷史文化的根本特征，煙臺(tái)人也不例外，甚

14、至更諳于此道。正由于煙臺(tái)人自強(qiáng)不息，因此追求“安康、“愛撫、“高興是終身的夢(mèng)想，增值無(wú)限的商業(yè)中心，是步入“富人行列的蹺板，嘉誠(chéng)大都會(huì)是賺錢的搖錢樹，增值保值創(chuàng)富的誘惑將直擊煙臺(tái)人需求財(cái)富“心智的靶心。2、排外煙臺(tái)自古以來(lái)便是軍事防御基地，這也使得煙臺(tái)人對(duì)排外略有偏重。這種思想導(dǎo)致不易于接納新事物，從同等級(jí)城市比較可以看出，對(duì)排外略有偏重的煙臺(tái)人導(dǎo)致了煙臺(tái)的“落伍。但隨著經(jīng)濟(jì)開展和人口流動(dòng)加快，煙臺(tái)人也開場(chǎng)追逐潮流步伐。對(duì)于這類客戶，我們以低投資高報(bào)答，平安無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的增值保值誘惑來(lái)消除其防備、疑心和等待張望的心思，塑起“嘉誠(chéng)大都會(huì)這塊現(xiàn)代化商業(yè)品牌，利用嘉誠(chéng)大都會(huì)勝利的籠統(tǒng)來(lái)吸引置業(yè)家，打動(dòng)投資

15、業(yè)主，促進(jìn)銷售順利進(jìn)展， 3、扎堆扎堆是人類的天性。反映到消費(fèi)心思上，自然是“物以類聚，人以群分之規(guī)律。扎堆心思對(duì)商家而言是時(shí)機(jī)難求的贏家莊位，我們對(duì)購(gòu)買習(xí)慣、購(gòu)買特征、購(gòu)買行為、收入、消費(fèi)的扎堆應(yīng)科學(xué)利用，做好口碑效應(yīng)。4、跟風(fēng)扎堆就會(huì)產(chǎn)生“精神領(lǐng)袖，領(lǐng)袖后面就有跟風(fēng)者。這一特征決議了本工程無(wú)缺陷營(yíng)銷的重要性，跟風(fēng)群體的風(fēng)險(xiǎn)在于有百個(gè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)也許不能打動(dòng)一群人，一不小心的一個(gè)缺陷被“精神領(lǐng)袖了解，會(huì)呵斥極大的損失。這是“禍“福量變的規(guī)律。三、福山商業(yè)市場(chǎng)分析一、福山商業(yè)整體情況：商業(yè)開展方興未艾，商業(yè)市場(chǎng)等待整合晉級(jí)；業(yè)態(tài)按照人口密度、消費(fèi)需求進(jìn)展自然分布，呈現(xiàn)商業(yè)的原始形狀；業(yè)種規(guī)劃、品牌選

16、擇、裝修裝飾、檔次定位、效力程度大同小異；商業(yè)方式及定位根本為群眾化，缺乏對(duì)時(shí)髦及個(gè)性的了解；現(xiàn)代商業(yè)概念薄弱，對(duì)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境的需求缺乏了解；市場(chǎng)消費(fèi)曾經(jīng)開場(chǎng)向品牌化開展，但品牌化進(jìn)程緩慢；福山將近60%的消費(fèi)人群去芝罘區(qū)購(gòu)物，年平均購(gòu)物消費(fèi)次數(shù)5.5次，平均每次消費(fèi)金額300元，零售業(yè)外流損失10億元，福山消費(fèi)潛力宏大，福山商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)潛力需求大力開采二、福山消費(fèi)層構(gòu)造及特點(diǎn)：根本消費(fèi)層：城市平民、外地平薪打工族、外圍商圈居民。主流消費(fèi)層：公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、教職人員、政府機(jī)關(guān)干部、中高收入職員、時(shí)髦一族。福山市消費(fèi)層主要有這樣幾個(gè)組成部分：本地居民、中低收入的工人、暫時(shí)工、小生意人、普通

17、職員等， 人均月收入在100元以下，食品、生活必需品占消費(fèi)的一半以上，這部分城市平民構(gòu)成福山根本消費(fèi)層；中等以上收入者，即公務(wù)員、小業(yè)主、教職人員，中高等收入職員、超前消費(fèi)的時(shí)髦一族，人均收入100元以上，食品、生活必需品占消費(fèi)的40%以下，這部分人構(gòu)成福山市的主流消費(fèi)層。 消費(fèi)訴求即由消費(fèi)層特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣帶來(lái)的潛在消費(fèi)需求：零散店鋪難以滿足福山市居民需求，市場(chǎng)需求重新整合晉級(jí)，消費(fèi)層等待更為有效率、更為有樂趣的購(gòu)物，即福山需求特征主題性商業(yè)效力機(jī)構(gòu)。鑒于目前福山商業(yè)購(gòu)物環(huán)境情況，市民普遍希望可以擁有寬闊、亮堂、優(yōu)雅、設(shè)備齊備的購(gòu)物商場(chǎng)。福山消費(fèi)者多數(shù)為城市居民，高收入者較多，因此商業(yè)效力不僅

18、要面向群眾、提升人氣，而且應(yīng)在一定程度上滿足中、高檔次人群的需求，這樣才干抓住市場(chǎng)。消費(fèi)者希望能買到價(jià)廉物美的商品。福山城市人口多為家庭情況，因此婦女和青少年消費(fèi)較強(qiáng)勁。在婦女、青少年的日用品，時(shí)髦服飾，素質(zhì)教育效力等方面市場(chǎng)前景寬廣。居民日用品和生活必需品消費(fèi)較強(qiáng)，貴重物品和生活奢侈品消費(fèi)潛力宏大。超前、個(gè)性化時(shí)髦用品，服飾市場(chǎng)前景看好。 三工程商圈分析：綜述1工程地商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀距南部家家悅超市目前福山最大相距1000米；沿街門面店功能主要有中低檔小商鋪。業(yè)態(tài)單一，低檔商品占65以上；中低檔專業(yè)市場(chǎng)較多，如新東服裝城、德勝商城、和平家電、銀河通訊廣場(chǎng)、北方家紡等綜述2即將投入運(yùn)用商業(yè)物業(yè)天創(chuàng)

19、國(guó)際即將投入4萬(wàn)平方米精品百貨商場(chǎng)富豪國(guó)際購(gòu)物中心5萬(wàn)平方米綜合性購(gòu)物中心綜述3稀缺商業(yè)業(yè)態(tài)群眾流行百貨/知名連鎖品牌超市/數(shù)碼通訊賣場(chǎng)/高中檔品牌專賣店/咖啡廳、西餐廳/電玩城綜述4可擴(kuò)容商業(yè)業(yè)態(tài)金融證券/專賣店和品牌店、西餐、品牌快餐及排檔類快餐/KTV、酒吧、健身美體等休閑文娛產(chǎn)業(yè)第三卷 工程定位一、定位價(jià)值與作用1、制造差別性 產(chǎn)品：要求以高規(guī)范、高質(zhì)量的產(chǎn)品面對(duì)市場(chǎng) 籠統(tǒng)：工程要打呵斥福山商業(yè)品牌最正確、商業(yè)氣氛最旺的商業(yè)地標(biāo)，滿足投資者、運(yùn)營(yíng)者、消費(fèi)群的光彩心思。 方便：工程外部交通四通八達(dá)，內(nèi)部立體循環(huán)，靈敏方便，易于銷售租賃。 溫馨：集購(gòu)物、休閑、餐飲、文娛、文化為一體，給消費(fèi)

20、者以溫馨愉快的享用。 價(jià)錢：工程租售價(jià)錢物超所值，無(wú)限增值潛力深深吸引投資者。 效力：工程效力機(jī)構(gòu)“商業(yè)運(yùn)營(yíng)、“物業(yè)管理，必需聘請(qǐng)專業(yè)性團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)管理一致，實(shí)施營(yíng)銷推行，進(jìn)展信息傳播，并提供商業(yè)培訓(xùn)和金融效力等，做到間隔競(jìng)爭(zhēng)者，在同行中遙遙領(lǐng)先。 利益：工程為客戶打造“增值、升值、保值、超值、創(chuàng)值平臺(tái)。2、制造營(yíng)銷戰(zhàn)略 結(jié)合招商：主力店招商先行，面向國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌商家，營(yíng)造“永不閉幕的地王商鋪的濃重商業(yè)氣氛。 定位面向競(jìng)爭(zhēng)者和置業(yè)投資者，指明嘉誠(chéng)大都會(huì)品牌應(yīng)向哪個(gè)方向走，針對(duì)哪些市場(chǎng)。 推行：廣告、包裝、租售一切圍繞“繼續(xù)運(yùn)營(yíng)的品牌戰(zhàn)略操盤。定價(jià)：租售定價(jià)戰(zhàn)略不能背叛定位中心。3、制造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

21、勢(shì)當(dāng)今勝利品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源于正確的定位。具有某種優(yōu)勢(shì)是定位的有利條件。但定位不能被當(dāng)成是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，定位只能發(fā)明競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們以為定位是由于存在找準(zhǔn)市場(chǎng)區(qū)間。二、工程定位的根本主張主張1：一個(gè)據(jù)點(diǎn)廣告的目的是使工程在目的客戶心中獲得一個(gè)據(jù)點(diǎn)，一個(gè)認(rèn)知的區(qū)域位置，或者占有一席之地。主張2：集中火力于狹窄目的廣告應(yīng)集中火力在一個(gè)狹窄的目的上，在目的客戶心智上下功夫，是要發(fā)明一個(gè)心思位置，即：1、集中力量于狹窄的目的，但同時(shí)必需是意義上不狹窄的訴求。2、訴求的目的對(duì)象置業(yè)投資者并不是狹窄的。主張3：第一說(shuō)法應(yīng)該運(yùn)用廣告發(fā)明出獨(dú)有的“位置。特別是“第一說(shuō)法、第一事件、第一位置。心思學(xué)家以為：人們?nèi)菀子?/p>

22、住位居第一的事物。主張4：差別性廣告表現(xiàn)差別性，并不是僅指出品牌的詳細(xì)、特殊的功能利益，而是要顯示和實(shí)現(xiàn)品牌之間的區(qū)別。主張5：先入為主定位一旦建立，無(wú)論何時(shí)何地，只需目的客戶產(chǎn)生了相關(guān)要求，就會(huì)想到工程品牌，到達(dá)“先入為主的目的。三、運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)和結(jié)論，我們擬定本案工程定位，表達(dá)一種賦予擁有者以“尊貴感和勝利感，賦予目的客戶“潮流和時(shí)髦的靈魂；顯示一種財(cái)富與光彩的勝利理念和愉悅與輕松的消費(fèi)理念。運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位 “福山首席時(shí)髦休閑購(gòu)物中心定位演繹“福山首席時(shí)髦休閑購(gòu)物中心顯示工程在福山地域商業(yè)典范籠統(tǒng)。其中“福山指工程所在區(qū)域及以福山為中心的輻射地域，“首席指填補(bǔ)市場(chǎng)空白，

23、具有獨(dú)一性；“時(shí)髦休閑指引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)髦，輕松購(gòu)物，愜意休閑，與時(shí)代潮流接軌；“購(gòu)物中心是集購(gòu)物、休閑、餐飲、文娛、文化于一體的大型購(gòu)物廣場(chǎng)。定位鮮明的功能差別化優(yōu)勢(shì)，表達(dá)本工程區(qū)別于本區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)物業(yè)的與眾不同。嚴(yán)厲將競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)間隔開來(lái)，以時(shí)髦、休閑的消費(fèi)理念，吸引眾多目的客戶青睞。四、運(yùn)營(yíng)功能定位功能定位：福山地域獨(dú)一具有購(gòu)物、休閑、餐飲、文娛、文化、商務(wù)六大功能的大型綜合性商業(yè)中心，在消費(fèi)層面涵蓋大型生活超市、時(shí)髦流行百貨、IT數(shù)碼通訊廣場(chǎng)、家電家居、餐飲及休閑文娛六大商業(yè)功能組團(tuán)。五、工程籠統(tǒng)定位：福山商業(yè)新典范六、工程消費(fèi)市場(chǎng)定位1、目的消費(fèi)區(qū)域：本工程目的區(qū)域包括以福山區(qū)為商業(yè)的中心商

24、圈即日常性消費(fèi)商圈；以芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)為半徑的次中心商圈即常規(guī)性消費(fèi)商圈；以福山區(qū)至蓬萊為半徑的輻射性消費(fèi)商圈。其中：日常性消費(fèi)商圈：25萬(wàn)常住人口，本工程預(yù)測(cè)占70；常規(guī)性消費(fèi)商圈：立足福山，輻射福山及周邊村、鎮(zhèn)、街道10萬(wàn)人口，本工程預(yù)測(cè) 占20；輻射性消費(fèi)商圈：輻射周邊縣市區(qū)，本工程預(yù)測(cè)占10。2、目的消費(fèi)客群：本工程所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋一切年齡階層的消費(fèi)者。主體消費(fèi)群在1835歲占45，3545歲占35，4555歲占20。所以在功能規(guī)劃上盡能夠滿足各年齡段消費(fèi)需求。1525歲屬于激動(dòng)性消費(fèi)心思，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)的盲目性。消費(fèi)力以中低檔為

25、主，以購(gòu)買快速耗費(fèi)商品為主，包括服裝、鞋精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育運(yùn)動(dòng)、文化用品為主。2535歲具有一定的經(jīng)濟(jì)才干及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心思較為成熟。消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買中高檔適用型產(chǎn)品為主。包括：嬰童用品、電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化裝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。3545歲較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)才干及支配權(quán)，追求品牌適用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心思成熟理性。消費(fèi)以中高檔為主，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化裝品、音像圖書制品等。注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及文娛享用。其他旅游消費(fèi)客戶：專程旅游、探

26、親而前來(lái)購(gòu)物觀光消費(fèi)，具一定的激動(dòng)性和隨意性；傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)力以中高為主；是主力消費(fèi)群體的補(bǔ)充之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、餐飲、文娛消費(fèi)。第四卷 工程中心操作戰(zhàn)略一、工程勝利操作前提條件1、工程品牌影響力深化人心商業(yè)地產(chǎn)老生常談的是“價(jià)值，而最大的價(jià)值表達(dá)在于工程品牌本身。無(wú)論是投資、運(yùn)營(yíng)還是消費(fèi)，“嘉誠(chéng)大都會(huì)能否深化人心，能否成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)話題將直接決議工程成敗。2、工程商業(yè)規(guī)劃、定位與商業(yè)內(nèi)容符合市場(chǎng)消費(fèi)需求商業(yè)地產(chǎn)工程能否勝利歸根結(jié)底取決于能否實(shí)現(xiàn)后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理的勝利。而運(yùn)營(yíng)勝利的前提與根底是商業(yè)規(guī)劃、定位與商業(yè)內(nèi)容能否符合市場(chǎng)需求。在思索商業(yè)規(guī)劃與定位時(shí)，必需求有一定的前瞻性

27、，能看到3年后、5年后的市場(chǎng)變化，同時(shí)要兼顧物業(yè)本身的特點(diǎn)。在選擇商家時(shí)，絕對(duì)不能僅僅看商家品牌的知名度，更重要的是選擇符合工程商圈消費(fèi)特點(diǎn)的商家。3、工程招商、銷售、推行標(biāo)的明確，相互促進(jìn)在工程操作的每一個(gè)階段，招商、銷售和推行都應(yīng)明確目的，不能亂，不能想當(dāng)然，必需有系統(tǒng)、分階段、有重點(diǎn)的整體推進(jìn)，否那么就將事倍功半。4、能有效整合資源，構(gòu)成合力大型商業(yè)地產(chǎn)工程，政府部門、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者、城市、商圈、工程本身、零售商業(yè)企業(yè)、供應(yīng)商、技術(shù)支持商、與消費(fèi)者、運(yùn)營(yíng)者相關(guān)的一切社會(huì)其他行業(yè)，包括同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共同組成了一個(gè)龐大的資源系統(tǒng)，越是大型的商業(yè)地產(chǎn)工程，資源系統(tǒng)中的個(gè)

28、體越明顯，其作用與意義越大。對(duì)嘉誠(chéng)大都會(huì)而言，資源整合可沿著四個(gè)方面進(jìn)展：城市線福山的城市競(jìng)爭(zhēng)力所帶來(lái)的行業(yè)變化；政策線政府重點(diǎn)建立與政策支持、傾斜；工程線工程本身的集群優(yōu)勢(shì)調(diào)和商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)；資源線行業(yè)內(nèi)資源與跨行業(yè)資源整合縱向整合與平行整合；5、注重工程繼續(xù)運(yùn)營(yíng)管理體系建立；無(wú)數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)慘淡的現(xiàn)實(shí)通知我們，必需高度注重工程繼續(xù)運(yùn)營(yíng)管理體系的建立，并且絕對(duì)不能等到工程開業(yè)前半年左右才來(lái)做，從工程一開場(chǎng)，對(duì)后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理的平臺(tái)就必需進(jìn)展搭建，豐富運(yùn)營(yíng)方式，完善管理方式，制定行業(yè)規(guī)范，理順商戶關(guān)系，強(qiáng)化企劃才干等等才干給商戶自信心，才干未雨綢繆。6、處置好整體和部分的關(guān)系；處置好部分和整

29、體的關(guān)系的關(guān)鍵在于選擇最能聚集人氣，最能表達(dá)工程商業(yè)價(jià)值和商業(yè)內(nèi)涵的部分導(dǎo)入市場(chǎng)，對(duì)嘉誠(chéng)大都會(huì)而言，超市是整個(gè)工程的心臟，因此，工程操作的重點(diǎn)，尤其是招商的突破點(diǎn)是圍繞超市主力店及與超市主力店相關(guān)的商業(yè)業(yè)態(tài)展開。7、大盤要大做，不要惶恐于競(jìng)爭(zhēng)。大盤必需有大盤的氣概，必需求理直氣壯的建立工程的品牌高度，必需有勇氣和膽量去建立商業(yè)游戲規(guī)那么。可以驕傲和驕傲的聲稱，嘉誠(chéng)大都會(huì)在福山市場(chǎng)是沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的，最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是本人，躲避競(jìng)爭(zhēng)的最有效手段是不讓對(duì)手與本人站在同一市場(chǎng)高度，一直領(lǐng)先對(duì)手。二、工程意義1、建立福山甚至煙臺(tái)大型商業(yè)地產(chǎn)工程價(jià)值體系；嘉誠(chéng)大都會(huì)的最大意義在于其對(duì)行業(yè)所做出的突出杰出的奉

30、獻(xiàn)，它建立了煙臺(tái)大型商業(yè)地產(chǎn)工程的價(jià)值體系，即能和煙臺(tái)商業(yè)開展的趨勢(shì)接軌，又符合福山商業(yè)特征，既能保證投資者、運(yùn)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益，又能繼續(xù)開展，它一定能成為宣言書、播種機(jī)和行業(yè)旗手。2、構(gòu)建調(diào)和商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，真正實(shí)現(xiàn)“城市運(yùn)營(yíng)；調(diào)和是中國(guó)社會(huì)的主調(diào)，也是指點(diǎn)各個(gè)行業(yè)開展的最強(qiáng)音。嘉誠(chéng)大都會(huì)該當(dāng)仁不讓，在全國(guó)范圍內(nèi)第一個(gè)搭建調(diào)和的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，今天的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)曾經(jīng)不在是個(gè)體商業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)，只需將商業(yè)及附屬資源有效整合成完成的生態(tài)系統(tǒng)，才是長(zhǎng)久開展和繼續(xù)運(yùn)營(yíng)的根本。作為一個(gè)有劇烈社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商，在福山這樣一個(gè)高速開展的城市，高舉“城市運(yùn)營(yíng)的大旗，真正表達(dá)了企業(yè)的高貴品格與廣大襟懷。三、工程整體

31、操作框架嘉老實(shí)業(yè)企業(yè)實(shí)力戰(zhàn)略規(guī)劃資源整合企業(yè)品牌嘉誠(chéng)大都會(huì)工程推行招商成果投資價(jià)值工程品牌活動(dòng)造勢(shì)商戶關(guān)注行業(yè)影響力中心買點(diǎn)投資平臺(tái)搭建銷售政策銷售業(yè)績(jī)運(yùn)營(yíng)前景產(chǎn)品價(jià)錢促銷渠道商業(yè)價(jià)值規(guī)劃定位招商實(shí)施平臺(tái)搭建消費(fèi)市場(chǎng)體系建立四、工程中心戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略O(shè)T戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略利用時(shí)機(jī)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)利用時(shí)機(jī)防止要挾弱化優(yōu)勢(shì)與要挾品牌力籠統(tǒng)力產(chǎn)品力籠統(tǒng)力：教化世人，啟迪心志，是領(lǐng)袖群倫的霸氣品牌力：深化人心，屈人之兵，是城市運(yùn)營(yíng)的魄力產(chǎn)品力：一鼓作氣，不戰(zhàn)而勝，是引爆財(cái)富的動(dòng)力五、工程整體戰(zhàn)略帶動(dòng)“投資面工程本身政府面子工程城市的籠統(tǒng)工程工程的政策面工程的市局面 戰(zhàn)略重點(diǎn)城市開展與工程的關(guān)聯(lián)度工程定位對(duì)工程價(jià)值的提

32、升效應(yīng)產(chǎn)品質(zhì)量是工程營(yíng)銷的生命營(yíng)銷方式與概念是營(yíng)銷的根本保證開發(fā)和延伸利益訴求點(diǎn)六、工程戰(zhàn)略重點(diǎn)七、工程戰(zhàn)略主線項(xiàng) 目 線“城市運(yùn)營(yíng)品牌內(nèi)涵展現(xiàn)城市商業(yè)籠統(tǒng)引領(lǐng)商業(yè)晉級(jí)潮流目的：表達(dá)工程的位置。強(qiáng)化獨(dú)特且極富個(gè)性的工程籠統(tǒng)，明確響亮地提出運(yùn)營(yíng)理念，將消費(fèi)者的留意力鎖定在工程。城 市 線政府政策引導(dǎo)城市未來(lái)商業(yè)開展新福山商業(yè)要求目的： 借勢(shì)和造勢(shì)。 新福山城市開展是工程獲得新聞關(guān)注和造勢(shì)勝利的賴以存在的前提和立足點(diǎn)。產(chǎn) 品 線獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)規(guī)劃精益求精產(chǎn)品質(zhì)量后續(xù)運(yùn)營(yíng)保證體系目的：張揚(yáng)工程的質(zhì)量。將工程精益求精、追求完美及綜合質(zhì)素1的特質(zhì)傳達(dá)給消費(fèi)者。并強(qiáng)調(diào)物業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)保證。第五卷 工程商業(yè)規(guī)

33、劃一、工程商業(yè)規(guī)劃的根本原那么1、因地制宜“地從四方面思索，思索城市、商圈、消費(fèi)市場(chǎng)及工程本身的實(shí)踐情況；就工程而言，市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩個(gè)最明顯的消費(fèi)特征，第一：以工程為中心，以3公里為半徑，聚集了煙臺(tái)市福山區(qū)近20萬(wàn)中高端常住消費(fèi)人群；第二：以工程為中心，以15分鐘車程為半徑，集中了全煙臺(tái)市及周邊區(qū)域近150萬(wàn)中高端消費(fèi)人群，而這近150萬(wàn)的目的消費(fèi)人群具有明顯的偏中高端消費(fèi)特性；結(jié)論：20萬(wàn)消費(fèi)人群，按中國(guó)城市人均商業(yè)擁有面積0.4平米計(jì)算，商圈內(nèi)可承載的總商業(yè)體量為8萬(wàn)平米；商圈內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)具有明顯的中高端特性，恩格爾系數(shù)0.3，購(gòu)買力相當(dāng)強(qiáng)勁；2、適度超前“度是指要思索工程本身所處的市場(chǎng)變化情

34、況、商業(yè)開展情況以及工程在未來(lái)幾年內(nèi)的開展變化情況等；同時(shí)，“度也主要指“工程定位，也就是在做大型商業(yè)工程規(guī)劃時(shí)必需思索工程現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃能否曾經(jīng)太超前，還是在未來(lái)幾年內(nèi)將落后于工程所處市場(chǎng)及商業(yè)開展情況，從而很難順應(yīng)工程后續(xù)的運(yùn)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)及開展；結(jié)論：我們估計(jì)：3年后整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境將一定會(huì)發(fā)生較大變化，一方面是由于隨著福山區(qū)各大型高檔成熟社區(qū)樓盤的不斷涌入，福山區(qū)板塊曾經(jīng)成為城市中高端住宅的代名詞，市場(chǎng)總量將急劇添加；另一方面，根據(jù)城市交通及商業(yè)開展規(guī)劃，福海路將是貫穿福山區(qū)板塊南北方向的第一景觀大道，尤其以福海路與永安街交匯路段將重點(diǎn)開展成為煙臺(tái)市區(qū)域商業(yè)中心、行政信息中心、教育文化及生活中心；

35、因此，在做工程規(guī)劃時(shí)，我們需求思索到消費(fèi)者對(duì)品牌消費(fèi)的忠實(shí)度，不斷吸引、穩(wěn)定、擴(kuò)展工程的消費(fèi)市場(chǎng)總量；3、將商業(yè)價(jià)值最大的部分物業(yè)規(guī)劃為利潤(rùn)最高、籠統(tǒng)最好、面積最小的商業(yè)業(yè)態(tài)或業(yè)種緣由有三，其一：最大商業(yè)價(jià)值部分的物業(yè)一定是為工程發(fā)明最高租金收益的物業(yè)，假假設(shè)從思索工程物業(yè)的返租報(bào)答來(lái)看，該部分物業(yè)必需規(guī)劃為高利潤(rùn)的商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種，以實(shí)現(xiàn)租金收益可以盡能夠沖抵工程返租報(bào)答并最大程度減輕對(duì)開展商的返租壓力；其二：商業(yè)價(jià)值高的部分物業(yè)一定是工程后續(xù)運(yùn)營(yíng)過程中人氣最高、人流量最大的區(qū)域，為提高工程質(zhì)量、塑造工程良好品牌籠統(tǒng)，所以該部分物業(yè)必需規(guī)劃為較高質(zhì)量及籠統(tǒng)的商業(yè)業(yè)種；其三，將該部分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

36、為面積稍小的商鋪，將更有利于商家能接受總價(jià)不高的租金，能穩(wěn)定工程運(yùn)營(yíng)；結(jié)論：嘉誠(chéng)大都會(huì)規(guī)劃也必需遵守這一原那么，因此，盡能夠選擇行業(yè)利潤(rùn)最高、籠統(tǒng)最好、面積較小的業(yè)種分布在工程物業(yè)的優(yōu)勢(shì)位置，比如各類時(shí)髦小百貨、小飾品、或小型特征餐飲、小型休閑商業(yè)等業(yè)態(tài)業(yè)種； 4、如何能有效處理將工程客流往工程進(jìn)深吸引和工程較高樓層吸引的問題？從往工程進(jìn)深吸引的角度，可以將目的性消費(fèi)較強(qiáng)或居名必需消費(fèi)的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在工程最深處，間隔 工程城市主干道較遠(yuǎn)；從往上吸引的角度，可以將群眾化消費(fèi)、特征性消費(fèi)或目的性消費(fèi)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在工程較高樓層，實(shí)現(xiàn)客流在工程內(nèi)橫向流動(dòng)及縱向流動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)客流循環(huán)共享；嘉誠(chéng)大都

37、會(huì)工程具有明顯的南北方向較長(zhǎng)、東西方向較淺的建筑特性； 結(jié)論：就工程而言，由于超市較難接受較高租金，而且必需需求超市來(lái)吸引客流，所以將超市盡量規(guī)劃在偏離城市主干道較遠(yuǎn)區(qū)域，但需求能與工程主入口相連；將潮流家電、連鎖通訊、休閑文娛等積聚客流的工程盡量規(guī)劃在工程較高樓層，以使工程客流縱向循環(huán)變得順暢；5、業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性商業(yè)業(yè)態(tài)很多，有大賣場(chǎng)、大型連鎖超市、時(shí)髦百貨、專業(yè)店、專賣店，有購(gòu)物、餐飲、文娛、休閑，各商業(yè)業(yè)態(tài)與業(yè)種之間有不同程度的關(guān)聯(lián)性，不同關(guān)聯(lián)性可以產(chǎn)生不同程度的客流共享，為防止出現(xiàn)客流斷層，比如可以將家電與超市規(guī)劃在一同，由于都屬于家庭消費(fèi)，但家電還可以與家具、家居規(guī)劃在一同，可以構(gòu)成家具

38、、家電捆綁消費(fèi)方式；休閑文娛類工程除了可以與餐飲類規(guī)劃在一同外，還可以與酒店業(yè)規(guī)劃在一同，三者之間都有一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性；結(jié)論：就工程而言，也必需遵守這一原那么，因此盡能夠使關(guān)聯(lián)性較大的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在一同，使各業(yè)種之間相互聯(lián)絡(luò)，產(chǎn)生關(guān)聯(lián)消費(fèi)；6、主力店及次主力店的位置規(guī)劃？主力商業(yè)終究放在哪里合理？是放在工程外圍還是靠里，是主要起“吸引人流的作用？還是起“組織及分散人流的作用？規(guī)模確定多大？工程物業(yè)的內(nèi)外交通條件能否能滿足主力商家的運(yùn)營(yíng)需求，比如能否必需臨主干道？停車場(chǎng)、廣告位、出入口、層高、柱距、承重、適用率、貨梯、卸貨區(qū)、倉(cāng)庫(kù)等如何處理？如何平衡主力商家與散戶之間的租金坪效？如何平衡工程后續(xù)

39、運(yùn)營(yíng)過程中各業(yè)態(tài)與業(yè)種之間的客流分布？怎樣實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)業(yè)種之間的客流共享？這些問題都將是工程規(guī)劃時(shí)必需求處理的問題；二、工程規(guī)劃總述一突出重點(diǎn)與特征、兼顧群眾與普通1、工程規(guī)劃既需求表達(dá)出區(qū)別于其他傳統(tǒng)購(gòu)物廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又要兼顧工程外鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)需求；2、根據(jù)該指點(diǎn)思想，我們確定了“以各行業(yè)內(nèi)群眾化、經(jīng)常性、中檔次品牌、特征品牌為主，以中高檔及高檔品牌為輔的詳細(xì)規(guī)劃思緒，規(guī)劃品牌運(yùn)營(yíng)定位 “中檔：中高檔：高檔：中低檔分別為“50%：20%：10%：20%；3、根據(jù)以上規(guī)劃思想，我們將工程6070%的商業(yè)面積規(guī)劃為以滿足群眾化、中檔消費(fèi)需求，以穩(wěn)定工程后續(xù)運(yùn)營(yíng)；1015%的商業(yè)面積規(guī)劃為滿足

40、中高檔/中檔次偏高消費(fèi)需求，目的消費(fèi)群體鎖定為福山區(qū)、煙臺(tái)市中高端消費(fèi)市場(chǎng)；10%的商業(yè)面積規(guī)劃為特征性、效力性或輔助性商業(yè)工程，凸顯工程規(guī)劃的亮點(diǎn)與特征，營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境，吸引客流；將剩余10%的商業(yè)面積規(guī)劃為以滿足工程邊緣消費(fèi)市場(chǎng)的中低檔消費(fèi)需求，該部分商業(yè)在后續(xù)運(yùn)營(yíng)過程中將根據(jù)工程周邊消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)力的不斷晉級(jí)逐漸進(jìn)展運(yùn)營(yíng)定位調(diào)整；4、對(duì)一個(gè)接近4萬(wàn)平米的大型商業(yè)物業(yè)，我們根據(jù)樓層構(gòu)造主要規(guī)劃了六大商業(yè)功能購(gòu)物、餐飲、文娛、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、六大主力業(yè)態(tài)超市、百貨、家電/家居、通訊/數(shù)碼、美食、文娛二一個(gè)耐久而又有生命力的商業(yè)中心嘉誠(chéng)大都會(huì)以稀有商業(yè)風(fēng)情，灌溉百貨、超市、家電、家居、文娛

41、、飲食、資訊、文化等多功能消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)疊加組合，以致高的創(chuàng)意想象，實(shí)現(xiàn)著福山零售業(yè)革命性的晉級(jí)。嘉誠(chéng)大都會(huì)努力于發(fā)明一個(gè)耐久而又有生命力的商業(yè)中心，不僅僅是做旺一個(gè)工程，甚至也不僅僅是商品與商人的組合，嘉誠(chéng)大都會(huì)要營(yíng)造一個(gè)商圈，要發(fā)明福山城市最燦爛的商業(yè)繁華，要全面介入消費(fèi)者的生活情景，成為一個(gè)城市的時(shí)髦潮流指點(diǎn)中心。嘉誠(chéng)大都會(huì)希望可以帶動(dòng)一種現(xiàn)代消費(fèi)者的生活方式；高質(zhì)量而不是高消費(fèi)，注重文化、培育具有檔次的流行感度；更重要的是，找回從容、優(yōu)雅的消費(fèi)者美學(xué)自信。為了替消費(fèi)者塑造一個(gè)真正具有國(guó)際視野的購(gòu)物環(huán)境，嘉誠(chéng)大都會(huì)引進(jìn)了數(shù)千個(gè)知名品牌，使長(zhǎng)期以來(lái)把目光放在青島、大連的消費(fèi)者，不再以外出購(gòu)物為

42、時(shí)髦。嘉誠(chéng)大都會(huì)是第一家具有美學(xué)風(fēng)格的商場(chǎng)；“嘉誠(chéng)大都會(huì)不只是購(gòu)物場(chǎng)所，而將全面地介入消費(fèi)者的生活情境，扮演著生活美學(xué)顧問、文化活動(dòng)推進(jìn)者等諸多角色，豐富福山消費(fèi)者的生活創(chuàng)意。嘉誠(chéng)大都會(huì)是人本主義的體驗(yàn)之城。嘉誠(chéng)大都會(huì)中廳和室外廣場(chǎng)內(nèi)一年四季各種文化活動(dòng)，商業(yè)論壇、時(shí)裝秀、藝術(shù)匯演等，為人們提供著休閑、交融的絕佳時(shí)機(jī)。宏大的群體扮演誘發(fā)著內(nèi)心深處埋藏己久的情感，使消費(fèi)者對(duì)嘉誠(chéng)大都會(huì)的聯(lián)想、交融、信任，產(chǎn)生最深化的覺得。這時(shí)候，身上有沒有錢無(wú)所謂，買不買東西無(wú)所謂，成熟而豐腴商業(yè)文化的高興體驗(yàn)早己經(jīng)拉近消費(fèi)者與商場(chǎng)的間隔 。消費(fèi)者心里想的是下次還要帶孩子來(lái)，帶家人來(lái)，帶朋友來(lái)，帶遠(yuǎn)方的客人來(lái)。嘉

43、誠(chéng)大都會(huì)把一個(gè)豐富多彩的商業(yè)文化概念，購(gòu)物的、休閑的、教育的、藝術(shù)的、體育的、音樂的、群眾的、生態(tài)的、民族的、國(guó)際的商業(yè)文化設(shè)計(jì)理念，值入到福山這個(gè)城市，以疊加的商業(yè)放置福山，經(jīng)濟(jì)和文化一體動(dòng)作。嘉誠(chéng)大都會(huì)是一個(gè)24小時(shí)的高興之都。早晨可以晨練，白天可以購(gòu)物觀光，晚上可以休閑。嘉誠(chéng)大都會(huì)追求商業(yè)內(nèi)容，更注重商城外的空間設(shè)計(jì)。透明炫爛的霓紅燈不慌不忙與夜共融，為歌者、舞者、狂歡者布置了暢快的空間。嘉誠(chéng)大都會(huì)攜專業(yè)化建筑藝術(shù)魅力、綜合高度商業(yè)管理技術(shù)、無(wú)可競(jìng)爭(zhēng)資本優(yōu)勢(shì)的恢宏大氣和商業(yè)文化的深髓于細(xì)微處精細(xì)雕琢，贏攬人心和市場(chǎng)，表達(dá)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以人為本的這一最簡(jiǎn)單也最深記刻的原理。三、分區(qū)規(guī)劃定位與業(yè)

44、種業(yè)態(tài)選擇根據(jù)以上工程總體規(guī)劃原那么及工程總體商業(yè)體量，全部商業(yè)總面積估計(jì)約為3.65萬(wàn)平米，現(xiàn)將工程詳細(xì)規(guī)劃思緒分析如下：根據(jù)工程所處消費(fèi)市場(chǎng)情況及估計(jì)超市主力店談判情況，預(yù)測(cè)超市部分需求面積約為0.81萬(wàn)平米；根據(jù)目前工程規(guī)劃及主力商家的談判情況，家居、家電、通訊、IT數(shù)碼等累計(jì)需求面積約為0.61萬(wàn)平米；估計(jì)群眾流行百貨散招部分整體概念包裝規(guī)劃面積約為11.2萬(wàn)平米；估計(jì)餐飲咖啡西餐/特征美食/糕點(diǎn)甜品、文娛KTV/電玩/兒童樂園、休閑網(wǎng)吧/臺(tái)球、美容美體美容SPA/健身房/瑜珈館、婚紗攝影藝術(shù)寫真/婚紗婚慶、便利店名煙酒/飾品/玩具/文具、居家生活館居家裝飾/居家用品、生活配套類干洗店

45、/精品發(fā)廊/藥房/鮮花/診所等各類別次主力工程，每個(gè)類別約需規(guī)劃23家商戶，按每個(gè)商家平均需求面積約在100200平米，那么共需規(guī)劃商業(yè)面積0.61萬(wàn)平米；估計(jì)各類別特征主題店、品牌店、個(gè)性店、特征店累計(jì)需規(guī)劃1015家左右，每家面積約在3060平米，那么共需規(guī)劃3001000平米；估計(jì)金融、銀行、票務(wù)中心、郵政、稅務(wù)、工商、行政等商務(wù)配套類工程，累計(jì)規(guī)劃3-4家，按每家面積約在100200平米，那么共需規(guī)劃300800平米。詳細(xì)商業(yè)規(guī)劃樓層規(guī)劃區(qū)域功能定位規(guī)劃主題規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌首選/次選/替代規(guī)劃面積面積配比11F整層停車場(chǎng)停車場(chǎng) 約8773平米21FA區(qū)零售/購(gòu)物流行驛站潮流店(服飾/精

46、品/鞋)/蛋糕店/甜品店/干洗店/鮮花店/數(shù)碼沖印店/連鎖藥房/飾品店/禮品店/音像制品手袋店/女性飾品/禮品店/園藝用品店/居家用品/鮮花店/便利店/音像制品店/頑皮家族B區(qū)零售/購(gòu)物居家生活館連鎖超市大潤(rùn)發(fā)/沃爾瑪/家家悅C1區(qū)零售/購(gòu)物香水巴黎黃金珠寶/化裝品/香水/名表眼鏡DMC/白利恒/老鳳祥/歐鉑萊/歐萊雅/美寶蓮/資生堂C2區(qū)餐飲/美食國(guó)際餐飲名店連鎖品牌快餐/休閑餐飲KFC/麥當(dāng)勞/星巴克/味千拉面/永和豆?jié){ D區(qū)零售/購(gòu)物銀座鼎盛鞋帽箱包/皮具花花公子/夢(mèng)特嬌/皮爾卡丹32FA區(qū)零售/購(gòu)物居家生活館連鎖超市 大潤(rùn)發(fā)/沃爾瑪/家家悅B區(qū)零售/購(gòu)物居家生活館連鎖超市 大潤(rùn)發(fā)/沃爾

47、瑪/家家悅C區(qū)零售/購(gòu)物時(shí)髦生活館個(gè)人護(hù)理用品店/化裝品專賣/藥妝專賣屈臣氏/萬(wàn)寧/婚紗攝影/居家生活館/DIY創(chuàng)意商店D區(qū)零售/專賣 時(shí)髦少女館流行服飾雪妮爾/粉紅瑪麗/瑪絲菲爾/伊得意/千黛百合/SESPRIT43FA區(qū)零售/購(gòu)物國(guó)際IT數(shù)碼港連鎖通訊/潮流家電連鎖通訊城/龍粵/國(guó)美/蘇寧 B區(qū)零售/購(gòu)物潮流生活館IT數(shù)碼/連鎖音像/品牌專賣IBM/三星/諾基亞/索尼/惠普/柯達(dá)/尼康/奧林巴斯/佳能C區(qū)餐飲/美食特征美食館巴西烤肉/韓國(guó)料理日本料理蕉葉餐廳/仙蹤林/水果撈/大食代/真功夫/元綠回轉(zhuǎn)壽司D區(qū)零售/專賣名媛淑女館流行服飾ONLY/瑞瑟芙/千黛百合/粉紅瑪麗/江南布衣/伊人坊/

48、帝一秀/香榭麗舍/真怡美5 4FA區(qū)零售/購(gòu)物居家藝術(shù)館精品家飾/禮品/飾品/床品/童裝/童玩/兒童樂園PAVRO/Easylife/JaneHome/簡(jiǎn)美/居之島B區(qū)零售/購(gòu)物家私生活館家具家私歐洲生活館C區(qū)零售/專賣紳士海洋館男正裝/商務(wù)休閑/運(yùn)動(dòng)裝/男仕精品/皮具花花公子/夢(mèng)特嬌/皮爾卡丹D區(qū)零售/購(gòu)物名店運(yùn)動(dòng)城運(yùn)動(dòng)服飾/運(yùn)動(dòng)器材/品牌特賣Adidas/Nike/Converse/Puma/ITAT/季后風(fēng)/澳特萊斯65FA區(qū)餐飲/美食優(yōu)雅生活館特征主題餐飲/休閑美食紅酒莊園/雪茄館加洲紅/波爾多/韓金城/中森名菜/ B區(qū)餐飲/美食風(fēng)情美食館特征風(fēng)情餐飲阿瓦山寨/鄉(xiāng)土人家/匯渝坊/陶然居

49、/B區(qū)文娛/體驗(yàn)動(dòng)漫文娛館動(dòng)漫/電子/網(wǎng)絡(luò)游戲南夢(mèng)宮/天線寶寶/方特樂園C區(qū)餐飲/美食咖啡心境館高檔西餐廳/咖啡館 上島/綠茵閣/蒙地卡羅/名典/迪歐/歐洲房子D區(qū)休閑/文娛檔次生活館美容美體/康體健身/美容SPA/休閑書吧/婚紗攝影/KTV力美健/百蓮凱/瑜珈健身/女子SPA/柔婷/蒂凡尼/維納斯 四、運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)搭建一、工程運(yùn)營(yíng)理念引導(dǎo)潮流，發(fā)明“都市時(shí)髦生活成為福山的商業(yè)時(shí)髦指點(diǎn)中心。提供一個(gè)給予消費(fèi)者多元、豐富、高質(zhì)量的消費(fèi)環(huán)境。把握零售商業(yè)領(lǐng)域的市場(chǎng)與資源經(jīng)過對(duì)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)及市場(chǎng)已有資源的整合來(lái)實(shí)現(xiàn)。打造一個(gè)“城中之城或者是“鬧市之鬧市的概念，其業(yè)態(tài)業(yè)種之組合、構(gòu)造無(wú)一不以特征

50、取勝，處處顯示對(duì)潛在市場(chǎng)、對(duì)消費(fèi)者的新趨勢(shì)的精準(zhǔn)把握。 多元化、便利創(chuàng)新的效力業(yè)態(tài)，提升運(yùn)營(yíng)效益及提供消費(fèi)者全新的消費(fèi)生活感受。二、工程運(yùn)營(yíng)定位從城市功能上說(shuō)，是滿足福山市民及游客日常購(gòu)物消費(fèi)的商業(yè)中心從產(chǎn)業(yè)構(gòu)造上說(shuō)，是綜合型特征主題性商業(yè)業(yè)態(tài)從商業(yè)氣氛上說(shuō)，是浸透著時(shí)髦商業(yè)精華元素的商業(yè)領(lǐng)地從商業(yè)籠統(tǒng)上說(shuō)，是福山展現(xiàn)本人城市籠統(tǒng)的商業(yè)名片總體而言，嘉誠(chéng)大都會(huì)要發(fā)明一個(gè)耐久而有生命力的工程，成為一個(gè)極具吸引力的商業(yè)中心，提供最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，滿足消費(fèi)群對(duì)效力、產(chǎn)品、環(huán)境的期望。從空間設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種選擇、公共空間利用等多方面打造優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境，從而為營(yíng)商者提供強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)才干，獲得真正的

51、高程度的商業(yè)效率。三、工程運(yùn)營(yíng)方式：自主運(yùn)營(yíng)+一致運(yùn)營(yíng)在符合工程的一致規(guī)劃的前提下，商戶可以因勢(shì)而為：提倡運(yùn)營(yíng)理念標(biāo)新立異；提倡運(yùn)營(yíng)方式富有特征；提倡運(yùn)營(yíng)品類個(gè)性鮮明；提倡運(yùn)營(yíng)效力細(xì)致入微四、工程管理方式：十一致、五組建、四保證十一致：一致進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；一致裝修時(shí)間；一致開業(yè)時(shí)間；一致商戶效力；一致營(yíng)運(yùn)，保證商場(chǎng)繼續(xù)昌盛；一致規(guī)劃，保證規(guī)劃科學(xué)合理；一致品牌籠統(tǒng)，維護(hù)商場(chǎng)信譽(yù)；一致推行，吸納寬廣消費(fèi)人流；一致物業(yè)管理，確保井然有序；一致咨詢效力，為商家提供各種行業(yè)咨詢。五組建：組建一站式商戶效力中心：落實(shí)專人為商戶排憂解難；組建一站式顧客效力中心：為消費(fèi)者提供貼心效力組建商業(yè)聯(lián)盟：協(xié)助 商戶尋求更

52、寬廣的市場(chǎng)空間與盈利時(shí)機(jī)組建商業(yè)協(xié)會(huì)：進(jìn)駐商戶自動(dòng)成為商場(chǎng)的商會(huì)會(huì)員，與運(yùn)營(yíng)管理公司一同共同參與商場(chǎng)建立與管理組建二次招商團(tuán)隊(duì)：運(yùn)營(yíng)管理公司組建專門的專業(yè)二次招商團(tuán)隊(duì)，確保商場(chǎng)二次招商順利進(jìn)展 四保證：保證消防；保證平安；保證硬件設(shè)備設(shè)備；保證與相關(guān)政府職能部門的良好的協(xié)調(diào)關(guān)系 五、工程運(yùn)營(yíng)特征：后續(xù)運(yùn)營(yíng)中將彰顯3大運(yùn)營(yíng)特征一是品牌保姆躲避風(fēng)險(xiǎn)。在品牌運(yùn)營(yíng)找準(zhǔn)三個(gè)突破口：一是主題鮮明，配合市場(chǎng)實(shí)踐；二是找對(duì)概念，適宜潮流；三設(shè)計(jì)規(guī)劃上有個(gè)性顏色。工程明確以中檔商品為中心，并努力于“品牌保姆這一運(yùn)營(yíng)理念，著力把本人定位在品牌維護(hù)，品牌宣揚(yáng)，品牌推行，品牌促銷等一系列“保姆效力。二是強(qiáng)化文化基因，

53、尋求溝通言語(yǔ)。工程將努力于打造文化營(yíng)銷品牌，具備了鮮明的個(gè)性文化基因。尋求一種獨(dú)特的商業(yè)言語(yǔ)，在尋求與目的市場(chǎng)的極富人性的對(duì)話，商業(yè)與消費(fèi)者之間找到溝通與交融的途徑，不僅如此，還將在流行與品牌、前衛(wèi)與主流、典雅與時(shí)髦以及商業(yè)與文化之間找到最正確的會(huì)話方式。三是滿足消費(fèi)者物質(zhì)與精神的雙重需求。開業(yè)后將是目前福山環(huán)境最美的大型購(gòu)物中心。合理的商品組合、完美的賣場(chǎng)規(guī)劃、獨(dú)樹一幟的文化營(yíng)銷、以客為尊的增值效力，把工程建成最流行的時(shí)髦發(fā)布地，最與眾不同的休閑中心，最具人文特征的商業(yè)片區(qū)，嫁接流行與時(shí)髦，引導(dǎo)商品、行為、理念、潮流，全方位滿足市場(chǎng)、文化、個(gè)性的需求。六、工程消費(fèi)市場(chǎng)培育：四大中心舉措進(jìn)展消

54、費(fèi)市場(chǎng)培育，確保工程繼續(xù)旺場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。第一、推出“大都會(huì)會(huì)員卡，廣泛招募會(huì)員，實(shí)行會(huì)員消費(fèi)。一切人均可免費(fèi)辦理睬員證，獲得“大都會(huì)會(huì)員卡，在工程消費(fèi)可進(jìn)展折扣、積分和參與各種商業(yè)文化促銷活動(dòng)，并在到達(dá)一定積分時(shí)，獲得超值報(bào)答；第二、設(shè)立200萬(wàn)推行基金。每年工程將設(shè)立200萬(wàn)推行基金，專門用于對(duì)進(jìn)駐工程的品牌商家進(jìn)展品牌推行、品牌宣揚(yáng)和品牌效力活動(dòng)，例如開展嘉誠(chéng)大都會(huì)品牌效力月活動(dòng)、推出嘉誠(chéng)大都會(huì)品牌誠(chéng)信方陣等；第三、長(zhǎng)期開展豐富多彩的文化營(yíng)銷活動(dòng)。利用節(jié)假日和經(jīng)常性開展各類主題文化營(yíng)銷活動(dòng)，尤其針對(duì)傳統(tǒng)文化節(jié)日進(jìn)展有針對(duì)性的事件營(yíng)銷、公關(guān)謀劃與主題促銷；第四、打造煙臺(tái)定點(diǎn)旅游消費(fèi)商場(chǎng)。在商場(chǎng)的環(huán)

55、境設(shè)計(jì)和內(nèi)部公共空間的布置上，力求做出特征與亮點(diǎn)，并爭(zhēng)取政府授牌為定點(diǎn)旅游消費(fèi)商場(chǎng)，同時(shí)與相關(guān)的旅游團(tuán)體協(xié)作，集中組織旅游團(tuán)采購(gòu)消費(fèi)。五、工程商業(yè)價(jià)值論述調(diào)和的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)：沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)體系中包含眾多的網(wǎng)絡(luò)，這些構(gòu)造松散的網(wǎng)絡(luò)由供應(yīng)商、分銷商、外包公司、相關(guān)產(chǎn)品的消費(fèi)商或效力商、技術(shù)提供商以及許許多多的其他組織構(gòu)成。沃爾瑪?shù)淖畲髣倮谟诎堰@些構(gòu)造松散的網(wǎng)絡(luò)有效銜接了在一同，從而構(gòu)成無(wú)與倫比的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合力。我們姑且把這種方式稱為調(diào)和的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。與自然生態(tài)系統(tǒng)中的物種一樣，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的每一家企業(yè)最終都要與整個(gè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)共命運(yùn)。因此，在描畫工程的商業(yè)價(jià)值時(shí)，不能只著眼于工程本身，還應(yīng)從全局

56、思索，了解整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的安康情況以及一切要素在系統(tǒng)中扮演的角色?；谏鷳B(tài)系統(tǒng)的戰(zhàn)略使一切系統(tǒng)成員共同受害，從而構(gòu)成商業(yè)上的良性循環(huán)，使工程得以繼續(xù)開展，最終實(shí)現(xiàn)品牌連鎖擴(kuò)張。戰(zhàn)略聯(lián)盟與協(xié)作大商業(yè)產(chǎn)業(yè)化嘉誠(chéng)大都會(huì)調(diào)和商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)CBD運(yùn)營(yíng)者投資者消費(fèi)者CFDCLD時(shí)髦領(lǐng)地富貴傳承品牌保姆城市運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)一方水土養(yǎng)育一方百姓運(yùn)營(yíng)方式靈敏多樣推行基金+培育消費(fèi)市場(chǎng)十一致四組建三保證管理方式一站式消費(fèi)會(huì)聚商業(yè)萬(wàn)象6大主題功能千種商品組合完美規(guī)劃科學(xué)定位物業(yè)軟硬件環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展生活質(zhì)量提升品牌連鎖擴(kuò)張繼續(xù)旺場(chǎng)運(yùn)營(yíng)第六卷 工程招商實(shí)施一、總體招商任務(wù)階段劃分招商階段劃分主要招商任務(wù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分備

57、 注1主力店招商階段工程主力店商戶資源定性1月20日前工程主力店初次談判，鎖定目的3月10日前工程主力店意向確定2021年3月31日前工程主力店簽約2021年6月31日前2全面招商階段工程全面啟動(dòng)2021年7月中旬工程散招完成50%2021年8月底之前工程散招完成80%2021年10月1日前工程散招根本完成，進(jìn)入開業(yè)籌備2021年11月1日前3工程開業(yè)階段工程開業(yè)籌備2021年11月-12月15日商戶二裝全部完成2021年12月10日開業(yè)慶典活動(dòng)預(yù)備完成2021年12月15日浩大開業(yè)2021年12月18日二、主力店招商階段任務(wù)籌備重點(diǎn)任務(wù)類別詳細(xì)內(nèi)容1主力/次主力商家招商資料預(yù)備煙臺(tái)/福山宣傳

58、資料/福山區(qū)城市板塊功能定位/福山區(qū)域板塊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告/福山商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告/福山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告/福山消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告/工程商圈圖/工程行政交通圖/工程地塊消費(fèi)市場(chǎng)分布圖/工程地塊商業(yè)市場(chǎng)分布圖/工程地塊市政配套分布圖/政府對(duì)工程的支持性文件/工程簡(jiǎn)介/開發(fā)商簡(jiǎn)介/開發(fā)商未來(lái)五年開展戰(zhàn)略/工程總體商業(yè)規(guī)劃與定位/工程商業(yè)規(guī)劃平面圖紙/工程中心優(yōu)勢(shì)梳理提煉/工程商業(yè)價(jià)值描畫/工程運(yùn)營(yíng)前景描畫/工程物業(yè)根本數(shù)據(jù)資料經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的/ 工程招商函/工程約請(qǐng)函/工程招商資料版、郵件版、系統(tǒng)版等3種版本資料定稿2主力/次主力商家招商談判技術(shù)手冊(cè)商家資源貯藏/目的商家鎖定/目的商家市場(chǎng)開展戰(zhàn)略調(diào)查/招

59、商談判技術(shù)戰(zhàn)略/各種談判結(jié)果預(yù)測(cè)及應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)/工程操作管理團(tuán)隊(duì)引見/每日招商進(jìn)度匯總表/每月招商進(jìn)度匯總表/招商洽談?dòng)涗洷砣?、主力店招商階段招商目的及戰(zhàn)略時(shí)間限制：2021年6月31日前；招商對(duì)象：主力、次主力店招商；業(yè)態(tài)鎖定：超市、百貨、連鎖品牌餐飲及相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)組合是工程招商能否勝利的關(guān)鍵，因此，工程招商的第一目的就是用最有效的方式在最短的時(shí)間內(nèi)拿下這些主力工程及相關(guān)聯(lián)的商業(yè)業(yè)態(tài)；招商戰(zhàn)略：采取“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直接溝通的方式進(jìn)展；詳細(xì)操作：組建工程主力/次主力招商專案小組，采取直接與目的主力商家高層或決策層直接面對(duì)面溝通的方式，在最短時(shí)間內(nèi)達(dá)成初步協(xié)作意向；招商政策：為盡快實(shí)現(xiàn)第一階段招商目的，

60、現(xiàn)對(duì)工程超市主力店招商政策進(jìn)展以下確認(rèn)：1、協(xié)作方式：租賃運(yùn)營(yíng)。2、規(guī)劃位置：1-2層后半層。3、規(guī)劃面積：8000以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。4、租賃規(guī)范：0.600.70元/天。5、簽約收費(fèi)規(guī)范：合同信譽(yù)保證金50萬(wàn)元。6、簽約收費(fèi)方式：現(xiàn)金/支票/銀行轉(zhuǎn)帳。7、簽約時(shí)間：2007年6月31日前。8、簽約年限：10+10年。9、租金遞增：從第4年起，每3年遞增5%。10、優(yōu)惠條件：A、免租金1-2年。B、免2000倉(cāng)庫(kù)租金12個(gè)月。C、甲方免費(fèi)提供租賃物業(yè)前后上下合計(jì)2000合200個(gè)車位的廣場(chǎng)，給乙方做顧客休閑及停車運(yùn)用。D、甲方免費(fèi)提供其租賃物業(yè)內(nèi)按乙方運(yùn)營(yíng)要求專供乙方運(yùn)用的自動(dòng)斜梯、公用貨梯。E