滕州商業(yè)問卷分析(Julie)

1、滕州市商業(yè)問卷分析2011-11-251經(jīng)營者篇2調(diào)查概況調(diào)查時間調(diào)查人員樣本總數(shù)有效樣本無效樣本樣本分布6天10人 90873荊河中路 杏壇路府前路 樣本概況本次調(diào)查受訪者年齡分布廣。48%是女性，52%是男性。83%受訪者是滕州本地人。本次調(diào)查的受訪者有可能是看店的職員，而非老板。調(diào)查結(jié)果：商鋪來源以租賃為主，占8成以上。6成向私人租賃。2成向開發(fā)商租賃。6成經(jīng)營者是向私人租賃，可見滕州市買鋪放租的人群多?？赡苄栽颍荷啼伒耐顿Y回報率高，買鋪放租者認(rèn)為買鋪有錢賺。商鋪售價低。商鋪來源調(diào)查結(jié)果：經(jīng)營面積多為30以上。集中于80100的最多經(jīng)營面積調(diào)查結(jié)果：商鋪年租金區(qū)間分布零散。樣本目前的年

2、租金沒有2萬以下的。每月租金少則3千左右，高則5、6千。目前商鋪的年租金問卷估算：不考慮受訪者加了隔層面積：荊河路：96元/杏壇路：62元/府前路：64元/考慮受訪者加了隔層面積：荊河路：192元/杏壇路：124元/府前路：128元/單方月租金實店抽查：杏壇路：抽查一：藥店，18，6萬/年。抽查二：手機城里， 6，2萬/年。月租金：278元/府前路：抽查一：羊奶專賣店，18，3.5萬/年抽查二：襪子店，21，4.5萬/年月租金：170元/ 本次調(diào)查受訪者所選擇的現(xiàn)經(jīng)營面積，存在加上了隔層面積的情況，而非銷售面積。府前路南邊府前路北邊商鋪外觀再來看看商鋪外觀杏壇路南邊杏壇路北邊商鋪外觀租金與面積

3、所以，經(jīng)粗略估算，受訪者所經(jīng)營商鋪的銷售面積約集中在4050。月租金估算：荊河路：192元/杏壇路：124元/府前路：128元/可見，樣本數(shù)據(jù)并非商鋪的銷售面積。若減掉隔層面積，估算現(xiàn)經(jīng)營商鋪的銷售面積約集中在4050。調(diào)查結(jié)果：最多的經(jīng)營類別是服裝，其次是餐飲和手機。分析：滕州市目前的商業(yè)仍然局限于衣食住行方面的生活必需品行業(yè)。市場上享受型消費的商業(yè)相對較少。建議：項目可規(guī)劃包含休閑娛樂體的商業(yè)大樓，如SPA養(yǎng)生館、游戲中心等。經(jīng)營類別調(diào)查結(jié)果：滕州經(jīng)營者的家庭月收入多為30014000元。稍高的收入集中在60018000元。收入1萬以上的較少，僅3%。分析：家庭月收入集中在60018000

4、元的樣本，在滕州能夠供得起房，除去生活費用，還有所剩余。集中在30014000元的樣本，也能生活得不俗。家庭月收入調(diào)查結(jié)果：3成樣本對經(jīng)營收入滿意，接近4成略有盈利，共約7成樣本的經(jīng)營狀況良好。沒有樣本虧本或認(rèn)為做不下去。分析：滕州市的商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)良好。經(jīng)營滿意度調(diào)查結(jié)果：33%經(jīng)營者能承受最大的年租金在8.1萬10萬。調(diào)查結(jié)果的年租金區(qū)間分布零散。被訪者考慮能承受最大的租金時，會按目前經(jīng)營商鋪的面積考慮。樣本考慮的面積標(biāo)準(zhǔn)不一致。本題參考性不高。但，仍然可見滕州經(jīng)營者的租金承受力不低。 50%的樣本能承受年租金8萬以上。樣本能承受最大的年租金租金、收入和滿意度小結(jié)每月租金124192元/。家

5、庭月收入多為30014000元，稍高的收入集中在60018000元。7成樣本經(jīng)營狀態(tài)良好，沒有虧本。50%的樣本能承受年租金8萬以上。定價空間大。調(diào)查結(jié)果：樣本對“商品種類多”和“足夠的停車場”需求最多。其次是環(huán)境方面的需求，包括“清潔”和“內(nèi)部裝修好”。動線方面的需求也占一定比例，包括“商品分區(qū)”和“路線清晰”。分析：滕州經(jīng)營者最注重的商場配套及服務(wù)有4點：1）商品種類多、2）停車位充足、3）環(huán)境好、4）動線優(yōu)。建議：1）引入大型超市和各類品牌商品。2）規(guī)劃好停車空間。3）設(shè)計舒適的商場裝潢，引入專業(yè)的物業(yè)管理（環(huán)境維護與清潔工作）。4）設(shè)計人性化的通道指引和商品分區(qū)。商場配套和服務(wù)調(diào)查結(jié)果

6、：樣本會在大型商場經(jīng)營的品種集中在服裝鞋和餐飲。分別占15%和13%。其次是食品、日用品。家用電器和化妝品也占一定比例。分析：滕州經(jīng)營者選擇在大型商場經(jīng)營的品種還是圍繞吃、穿、用的必需品。在大型商場的經(jīng)營品種調(diào)查結(jié)果：樣本會選擇經(jīng)營的商鋪面積全為30以上。分析：樣本會選擇經(jīng)營的商鋪面積與目前經(jīng)營的商鋪面積相近。目前經(jīng)營面積少于30的會選擇更大的經(jīng)營面積。建議：商鋪規(guī)劃盡量避免少于30的商鋪。會選擇經(jīng)營的商鋪面積調(diào)查結(jié)果：樣本會選擇經(jīng)營的商場層數(shù)集中在首層。地下層數(shù)，無人選擇。分析：滕州經(jīng)營者認(rèn)為首層最適合經(jīng)營。建議：地下空間不做商業(yè)規(guī)劃定位首層租金最高二層以上空間應(yīng)做好動線引導(dǎo)和經(jīng)營類別規(guī)劃。

7、會選擇經(jīng)營的商場層數(shù)調(diào)查結(jié)果：商鋪信息的獲知途徑主要為電視。其次是路牌廣告、傳單和報紙。分析：滕州經(jīng)營者的信息渠道主要為傳統(tǒng)媒介（如電視、報紙）。建議：項目推廣渠道從主到次為：1）投放電視廣告2）在十字路口、交通主干道打路牌廣告3）印發(fā)傳單4）投放報廣商鋪信息的獲知途徑調(diào)查結(jié)果：超過半成經(jīng)營者有置業(yè)意向。34%會買住宅，21%會買商鋪。不少滕州經(jīng)營者有置業(yè)需求。但，選擇買住宅的經(jīng)營者多于買商鋪?？赡苄栽颍弘菽壳白≌耐顿Y價值大于商鋪的投資價值。購房潮熱，商鋪的投資價值被忽略。置業(yè)意向調(diào)查結(jié)果：54%認(rèn)為沒有必要置業(yè)23%是資金問題15%認(rèn)為價格高分析：滕州經(jīng)營者認(rèn)為沒有必要置業(yè)的原因為：現(xiàn)

8、在有房住、有鋪租，不需要買。認(rèn)為價格高和風(fēng)險大的樣本比例共有23%，這是存在置業(yè)需求的客群。不打算置業(yè)的，不購買原因調(diào)查結(jié)果：43%認(rèn)為沒有必要置業(yè)43%是資金問題14%認(rèn)為價格高沒有認(rèn)為風(fēng)險大的分析：43%認(rèn)為沒有必要置業(yè)，但這部分樣本是有打算置業(yè)的。所以此選項數(shù)據(jù)不作參考。大部分有打算置業(yè)的，是由于資金問題而不購買。只有少部分認(rèn)為現(xiàn)在的房價高而不購買。說明滕州市的房價在目標(biāo)客群心目中不算高，是合理和可以接受的。有打算置業(yè)的，不購買原因調(diào)查結(jié)果：50%認(rèn)為沒有必要置業(yè)30%是資金問題15%認(rèn)為價格高5%認(rèn)為風(fēng)險大分析：半成滕州的經(jīng)營者有房住、有鋪租，認(rèn)為不需要置業(yè)?？赡苄栽驗椋合M觀念停留

9、在必需品層次，暫未有改善型和享受型置業(yè)的觀念。30%樣本由于資金問題而不能購買。這部分客群較難轉(zhuǎn)為實客。15%認(rèn)為價格高而不購買。需要改變這部分客群的價格預(yù)期，讓消費者認(rèn)同房價將會漲，而不會跌，現(xiàn)在的價格不算高?？傮w樣本不購買的原因不購買原因小結(jié)半成滕州的經(jīng)營者有房住、有鋪租，認(rèn)為不需要置業(yè)。需要挖掘客群的改善型和享受型需求。30%樣本由于資金問題而不能購買。這部分客群較難轉(zhuǎn)為實客。20%認(rèn)為價格高或風(fēng)險大而不購買。需要改變這部分客群的預(yù)期。建議：宣傳推廣方向圍繞兩點：1）倡導(dǎo)更優(yōu)質(zhì)的生活。2）把握購房時機，房價會漲。現(xiàn)狀小結(jié)滕州市的商業(yè)現(xiàn)狀：經(jīng)營者家庭月收入理想，經(jīng)營狀態(tài)好，租金承受能力較高

10、。滕州商業(yè)市場缺乏享受型或玩樂消費的商業(yè)。滕州的商鋪經(jīng)營大部分為向私人租賃。滕州經(jīng)營者不喜歡選擇少于30的商鋪經(jīng)營。滕州經(jīng)營者認(rèn)為大型商場的首層最適合經(jīng)營。服裝和鞋業(yè)是大部分經(jīng)營者的首選。選擇買住宅的經(jīng)營者多于買商鋪。滕州經(jīng)營者的信息渠道主要為傳統(tǒng)媒介。項目推廣：渠道從主到次為：電視廣告路牌廣告?zhèn)鲉螆髲V另外，可考慮網(wǎng)絡(luò)推廣（騰房網(wǎng)）。宣傳內(nèi)容方向：針對商鋪：1.商鋪的投資價值針對住宅：倡導(dǎo)更優(yōu)質(zhì)的生活。把握購房時機，房價會漲。建議小結(jié)商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)大樓：項目可規(guī)劃包含休閑娛樂體的商業(yè)大樓，如SPA養(yǎng)生館、游戲中心等。地下空間不做商業(yè)規(guī)劃。住宅底層商鋪：盡量避免少于30的商鋪。經(jīng)營方式：商業(yè)大樓

11、應(yīng)只租不售。底商應(yīng)產(chǎn)權(quán)出售。價格定位：商業(yè)大樓首層租金最高擴大定價空間其它：規(guī)劃好停車空間引入專業(yè)的商場物業(yè)管理設(shè)計人性化的商場通道指引和商品分區(qū)消費者篇29調(diào)查概況調(diào)查時間調(diào)查人員樣本總數(shù)有效樣本無效樣本6天12人 1261224樣本概況本次受訪者年齡分布廣，2150歲均有。樣本中女性占57%，男性占43%滕州消費者以本地人為主。家庭月收入調(diào)查結(jié)果：滕州消費者的家庭月收入集中在20015000。分析：滕州人收入不俗。當(dāng)天逛街購物的花費調(diào)查結(jié)果：調(diào)查樣本當(dāng)天的消費44%多為100元以下。50%是100500元。有3%選擇2000元以上。分析：3%樣本當(dāng)天消費在2000元以上，可見滕州存在消費力

12、相當(dāng)高的人群。調(diào)查結(jié)果：57%樣本常到商場購物其次是步行街，占30%沒有樣本選擇府前路分析：商場的商品種類多而集中，省時又方便，故受消費者青睞。滕州主要的大型商場都是圍繞步行街分布，步行街與商場相得益彰。調(diào)查結(jié)果：58%消費者最常去的商場為銀座其次是問天。選擇其他商場的主要是貴誠。分析：銀座商場的商品檔次和價格都較問天和貴誠的高，卻最多滕州消費者選擇?？梢?，滕州人的消費力高，或喜歡舒適高檔的購物環(huán)境。主要為貴誠購物商場樣本常去的購物點收入、消費、購物點小結(jié)滕州人消費力高。喜歡到舒適高檔的商場購物。建議：項目規(guī)劃的商場檔次必須高。異地購物調(diào)查結(jié)果與分析：較多滕州人選擇不到外地購物。原因為這部分人

13、追求的消費僅為日常所需。另一較多人選擇的原因是認(rèn)為交通不便。調(diào)查結(jié)果與分析：接近半數(shù)樣本到外地購物。商品檔次、種類、環(huán)境的影響因素各有比例。其他原因主要為到外地玩或工作時順便帶。雖然接近半數(shù)樣本選擇會到外地購物，但多是到外地工作或游玩時順便帶。可見，滕州的消費者外流問題不嚴(yán)重。在消費場所的活動調(diào)查結(jié)果：滕州人在消費場所除了購物、逛商店外，最多的活動就是吃喝方面的，其次就是逛書店。沒有人選擇打游戲機。分析：沒有人選擇打游戲機，不一定是滕州人不喜歡，另一可能性原因是滕州根本就沒有游戲場所。除了吃喝穿之外，滕州人還愛逛書店。說明滕州人注重精神糧食。建議：必須引入餐飲店引入書店引入游戲中心，填補市場空

14、白。（參考廣州正佳廣場）逛街購物的頻率調(diào)查結(jié)果：大部分樣本一個星期會逛街購物12次。分析：滕州人逛街購物的時間多為周末。晚上逛街購物的較少。建議：縮短大型商場晚上的營業(yè)時間。購物娛樂信息的獲知途徑調(diào)查結(jié)果：有36%選擇自己逛街時發(fā)現(xiàn)。有18%選親朋介紹。接著是傳單和電視。分析：滕州現(xiàn)有商場的廣告主要還是采用傳單和電視廣告的方式。建議：項目商業(yè)大樓的外立面設(shè)計需要引人注目，便于途人發(fā)現(xiàn)。宣傳渠道從主到次為：電視，傳單，路牌廣告，報紙。滕州的商品空白點調(diào)查結(jié)果：最多樣本選擇的是汽車、數(shù)碼產(chǎn)品、服裝和化妝品。分析：滕州市的數(shù)碼產(chǎn)品集中商場多為品質(zhì)低劣的山寨品。（如杏壇路）服裝產(chǎn)業(yè)缺乏Chanel、G

15、ucci、 LV 、 Dior、Prada等一線品牌。（但倫達(dá)星尚城將引入奧特萊斯Outlets）化妝品品牌種類少，尤其缺日韓品牌。建議：項目可引入數(shù)碼商城（如香港的百老匯、豐澤）。在滕州買東西最擔(dān)心的是？調(diào)查結(jié)果：樣本在滕州買東西最擔(dān)心的有以下5點：1、商品價格2、售后服務(wù)3、商品質(zhì)量4、停車方便度5、人流素質(zhì)分析：價格、質(zhì)量和服務(wù)始終是消費者最關(guān)注的因素。停車和人流素質(zhì)的因素也是滕州消費者擔(dān)心的問題。建議：做好商場停車空間規(guī)劃設(shè)計做高端商業(yè)，解決消費者在質(zhì)量、服務(wù)和人雜方面的顧慮?，F(xiàn)狀小結(jié)本地消費者偏好：滕州人愛逛書店。滕州人消費力高，喜歡到舒適高檔的商場購物。滕州人逛街購物的時間多為周末

16、，晚上逛街購物的較少。價格、質(zhì)量和服務(wù)始終是消費者最關(guān)注的因素。停車和人流素質(zhì)的因素也是滕州消費者擔(dān)心的問題。市場空白點：游戲場所高端數(shù)碼產(chǎn)品集中商場一線品牌服裝（但，倫達(dá)星尚城將引入奧特萊斯Outlets）商場推廣：滕州現(xiàn)有商場的廣告主要還是采用傳單和電視廣告的方式。建議小結(jié)商業(yè)大樓引入項目建議：必須引入餐飲店其他商業(yè)種類：優(yōu)先考慮數(shù)碼商城（參考香港的百老匯、豐澤）游戲中心（參考廣州正佳廣場）書店推廣建議：宣傳渠道從主到次為：電視傳單路牌廣告報紙其他建議：項目規(guī)劃的商業(yè)大樓檔次必須高。項目商業(yè)大樓的外立面設(shè)計要引人注目。做好商場停車空間規(guī)劃設(shè)計。縮短大型商場晚上的營業(yè)時間?？傮w建議44商業(yè)規(guī)

17、劃：一、項目規(guī)劃的商場檔次必須高。雖然目前滕州經(jīng)營者的收入普遍比全市的整體居民收入水平高，但月收入1萬元以上的占比較少，僅3%?？梢姡莸纳虡I(yè)市場現(xiàn)狀未能為經(jīng)營者帶來豐厚的利潤。滕州商人需要一個商業(yè)升級的平臺。定位：引領(lǐng)滕州商業(yè)升級二、商業(yè)大樓的地下空間不做商業(yè)規(guī)劃。（因項目已有規(guī)劃地下超市，所以商業(yè)大樓將不作引入超市的考慮。）三、盡量避免少于30的商鋪。商業(yè)規(guī)劃：必須引入餐飲店經(jīng)營者指向各類服裝和鞋的知名品牌店消費者指向（從優(yōu)先到次級考慮）：數(shù)碼商城（參考香港的百老匯、豐澤）游戲中心（參考廣州正佳廣場）大型書城（書城可涵蓋音像、數(shù)碼、樂器等等）美容休閑站（如SPA養(yǎng)生館、美甲店）商業(yè)大樓引入項目：建議項目優(yōu)先考慮消費者指向。2點原因如下：填補市場空白消費者才是終端客戶在這里，不建議項目把以上提到的項目都引入，形成綜合性的商業(yè)大樓，原因如下：本項目所處位置無法與銀座、問天、貴誠、華匯等大型商場形成的商圈相競爭。本項目規(guī)劃的商業(yè)大樓建筑面積僅6萬，不足以支撐綜合性商業(yè)大樓的規(guī)模。所以，建議項目選擇23個項目，進行組合式引入。如“數(shù)碼城+家具城”