易居-上海鵬欣白金灣府邸寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案-37-

1、區(qū)域開(kāi)展策略北外灘是政府確定的首批現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)之一，成為上海國(guó)際航運(yùn)中心，海運(yùn)業(yè)是未來(lái)引入的主導(dǎo)行業(yè) 。宏觀經(jīng)濟(jì)研究產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)十一五重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)虹口區(qū)上海市虹口區(qū)上海市航運(yùn)業(yè)金融業(yè)航運(yùn)業(yè)商貿(mào)業(yè)知識(shí)服務(wù)業(yè)物流業(yè)商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)旅游會(huì)展業(yè)商貿(mào)旅游文化休閑業(yè) 信息產(chǎn)業(yè)知識(shí)服務(wù)業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)先進(jìn)制造業(yè)社區(qū)服務(wù)業(yè)依據(jù)上海市建設(shè)“四個(gè)中心的開(kāi)展戰(zhàn)略，虹口區(qū)大力促進(jìn)現(xiàn)代效勞業(yè)開(kāi)展，十一五規(guī)劃支柱產(chǎn)業(yè)分別為航運(yùn)效勞業(yè)、知識(shí)效勞業(yè)、商貿(mào)旅游文化休閑業(yè)以及房地產(chǎn)效勞業(yè)。圍繞“航運(yùn)虹口的定位，虹口區(qū)將全力建設(shè)北外灘航運(yùn)效勞集聚區(qū)，增強(qiáng)航運(yùn)效勞業(yè)的影響力、

2、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力，形成高層次、寬領(lǐng)域、全方位的航運(yùn)效勞業(yè)體系。區(qū)域開(kāi)展策略一：確定區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃北外灘沿江重點(diǎn)區(qū)域占地面積67公頃，黃浦江岸線長(zhǎng)約公里，共有17個(gè)重點(diǎn)工程,總建筑面積約130萬(wàn)平方米，總投資約200億人民幣，主要位于航運(yùn)商貿(mào)區(qū)以及工程所在的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)內(nèi)。工程地塊是區(qū)域的商業(yè)中心和文娛中心，與北側(cè)的歷史風(fēng)貌區(qū)有機(jī)結(jié)合，地塊內(nèi)的高層建筑是區(qū)域地標(biāo)性建筑之一。航運(yùn)商貿(mào)區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)商住綜合區(qū)中高檔居住區(qū)提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)北外灘未來(lái)規(guī)劃功能區(qū)航運(yùn)商貿(mào)區(qū)商貿(mào)辦公區(qū)商住綜合區(qū)中高檔居住區(qū) 歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)本工程北外灘是上海市政府確定的首批現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)之一，將大力開(kāi)展航效勞業(yè)，成

3、為上海國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成局部。區(qū)域開(kāi)展策略二：確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展資本密集型產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和集約化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，附加值也比較高知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)高附加值，與金融、保險(xiǎn)業(yè)組成金融航貿(mào)商務(wù)業(yè)，構(gòu)成國(guó)際航運(yùn)中心城市的核心上游產(chǎn)業(yè)航運(yùn)融資及其管理效勞勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)相對(duì)分散，產(chǎn)業(yè)附加值較低 共計(jì)10方面：航運(yùn)融資、海事保險(xiǎn)、海事仲裁、海損理算、航運(yùn)交易、航運(yùn)咨詢(xún)、公估公證、航運(yùn)組織、航運(yùn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和船舶管理共計(jì)4方面：郵輪經(jīng)濟(jì)、貨物運(yùn)輸、船舶租賃、拖船作業(yè)共計(jì)10方面：碼頭效勞、集裝箱堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)效勞、船舶代理、貨運(yùn)代理、報(bào)關(guān)效勞、理貨效勞、內(nèi)陸運(yùn)輸效勞、船舶供給效勞、船員勞務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈劃分產(chǎn)業(yè)鏈

4、特征產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)容中游產(chǎn)業(yè)海運(yùn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)海運(yùn)輔助、港口效勞業(yè)從航運(yùn)效勞產(chǎn)業(yè)價(jià)值附加值來(lái)看,中上游產(chǎn)業(yè)是北外灘未來(lái)引入的主導(dǎo)行業(yè) 產(chǎn)業(yè)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)一：港區(qū)別離虹口區(qū)上海航交所75 KM32 KM上海市地圖費(fèi)利克斯托港 倫敦 140 KM1940年倫敦采取港區(qū)別離的模式，將港口硬件設(shè)施外移到離市中心以東40公里的提爾伯里和沿河下游，此后又逐步移到費(fèi)利克斯托港，但倫敦依靠波羅的海航運(yùn)交易所拓展航運(yùn)中上游產(chǎn)業(yè)，并成為全球頂級(jí)國(guó)際航運(yùn)中心。上海北外灘目前與倫敦類(lèi)似的港區(qū)別離的航運(yùn)效勞業(yè)開(kāi)展條件，以及以航交所拓展航運(yùn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的模式，說(shuō)明上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)效勞業(yè)中上游產(chǎn)業(yè)鏈未來(lái)開(kāi)展存在的潛在空間。產(chǎn)業(yè)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)二：航

5、運(yùn)交易所上海航交所未來(lái)主要職能包括：航運(yùn)市場(chǎng)行為的監(jiān)管中心 、標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)行為的培訓(xùn)中心、航運(yùn)市場(chǎng)信息中心、中國(guó)航運(yùn)政策研究中心、改善口岸軟環(huán)境的協(xié)調(diào)中心和航運(yùn)專(zhuān)業(yè)會(huì)展中心 。上述職能有助于北外灘能夠吸引更多航運(yùn)效勞的上中游企業(yè)的入駐。海事組織船代貨代航運(yùn)交易信息服務(wù)船舶交易集中了包括上海海事局等11家區(qū)域性功能機(jī)構(gòu),是國(guó)內(nèi)航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域之一航運(yùn)服務(wù)企業(yè)2000余家，船運(yùn)業(yè)務(wù)占全市總量的79.6%。航運(yùn)企業(yè)（分公司）達(dá)800多家虹口世界第二大運(yùn)價(jià)指數(shù)集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)2004年上海航運(yùn)交易所完成船舶交易鑒證125艘次北外灘上海航交所倫敦約20%的世界著名船東在倫敦設(shè)有辦事處700多家船代公

6、司，完成世界50%的油輪運(yùn)輸和30%-40%的干散貨運(yùn)輸?shù)那⒄労贤澜缗琶谝坏纳⒇涍\(yùn)價(jià)指數(shù)至少擁有15個(gè)國(guó)際組織總部以及眾多的國(guó)際航運(yùn)機(jī)構(gòu)、協(xié)會(huì)世界超過(guò)50%的新船或二手船通過(guò)倫敦波羅的海航運(yùn)交易所進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)倫敦波羅的海航交所上海北外灘現(xiàn)代航運(yùn)效勞業(yè)的未來(lái)開(kāi)展未來(lái)的北外灘將形成相互支撐的多層次、成體系的現(xiàn)代航運(yùn)效勞平臺(tái)船代貨代、報(bào)關(guān)報(bào)檢等貨運(yùn)客運(yùn)船公司、船舶租賃等20212021年中游產(chǎn)業(yè)要形成亮點(diǎn)2021年以后航運(yùn)信息、咨詢(xún)、金融、商務(wù)等目前大量下游航運(yùn)貨代效勞企業(yè) 上游效勞業(yè)接軌國(guó)際先進(jìn)水平時(shí)間現(xiàn)狀/目標(biāo)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)現(xiàn)代航運(yùn)效勞業(yè)的中上游高附加值企業(yè)將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的潛在主力客戶上海市北外灘現(xiàn)

7、代航運(yùn)效勞業(yè)開(kāi)展規(guī)劃航運(yùn)效勞海事保險(xiǎn)航運(yùn)金融郵輪經(jīng)濟(jì)區(qū)域開(kāi)展策略三：外部交通網(wǎng)絡(luò)的形成地鐵4號(hào)線和規(guī)劃的12號(hào)線在工程?hào)|側(cè)和北側(cè)都設(shè)有站點(diǎn)，未來(lái)區(qū)域與市中心的聯(lián)系將更加緊密新建路隧道建成后將會(huì)增強(qiáng)北外灘區(qū)域與小陸家嘴區(qū)域的連通性地塊北側(cè)東大名路和東長(zhǎng)治路道路拓寬正在進(jìn)行，未來(lái)這兩條道路將由2車(chē)道變?yōu)?車(chē)道，區(qū)域出行將有一定改觀北外灘區(qū)域未來(lái)地鐵、越江隧道和道路拓寬的完成將在一定程度上改善區(qū)域交通的便利程度對(duì)外交通現(xiàn)狀地鐵4號(hào)線已建成通車(chē)12號(hào)線規(guī)劃中隧道大連路隧道已建成通車(chē)新建路隧道在建道路拓寬東大名路（2車(chē)道變4車(chē)道）施工中東長(zhǎng)治路（2車(chē)道變4車(chē)道）施工中虛線為在建或規(guī)劃，實(shí)線為已建成大木橋

8、路方向藍(lán)村路方向巨峰路方向地鐵站點(diǎn)本工程大連路站楊樹(shù)浦路站提籃橋站大連路隧道新建路隧道東大名路東長(zhǎng)治路4號(hào)線12號(hào)線市區(qū)及漕河涇方向工程地塊分析工程位于北外灘浦江開(kāi)發(fā)的核心中心段，區(qū)域內(nèi)航運(yùn)效勞要素聚集度高，為上海市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯!工程地塊屬性分析總建筑面積33856總占地面積4111建筑高度17層用地屬性辦公：12974商業(yè)：10995車(chē)位：174個(gè)鵬欣北外灘辦公工程指標(biāo)5A智能辦公樓住宅：白金灣府邸酒店公平路客運(yùn)碼頭圖 例北延伸段中心段南延伸段協(xié)調(diào)區(qū)核心區(qū)黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃岸線長(zhǎng)度約85公里，面積約平方公里，橫跨上海七個(gè)區(qū)。規(guī)劃控制范圍包括核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)

9、兩局部。核心區(qū)分中心段、北延伸段和南延伸段三局部，北起吳淞口南止徐浦大橋總面積約平方公里。協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，總面積約平方公里。核心區(qū)北延伸段北延伸段位于寶楊路、淞寶路、逸仙路、軍工路和江海路、浦東北路之間，面積平方公里。隨著吳淞口水上客運(yùn)樞紐及三岔港大型綠地的建設(shè)，北延伸段將結(jié)合沿江廠區(qū)改造，塑造上海嶄新的河口黃浦江入長(zhǎng)江口面貌。核心區(qū)中心段中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄盧浦大橋，面積平方公里。目前中心段港區(qū)林立，未來(lái)該區(qū)域?qū)⑾蚪鹑谫Q(mào)易、文化旅游以及生態(tài)居住的方向開(kāi)展。逐步提升中心段的土地效益。核心區(qū)南延伸段南延伸段位于內(nèi)環(huán)線、宛平南路、石龍路、龍吳路、外環(huán)線和濟(jì)陽(yáng)路之間，面積平方公

10、里。有關(guān)規(guī)劃明確南延伸段以住宅建設(shè)以及第三產(chǎn)業(yè)為主的地區(qū)開(kāi)展導(dǎo)向，突出居住、文化、旅游、高科技研發(fā)及生態(tài)等五大功能。協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)位于浦西中心段以西，范圍包括軍工路-平?jīng)雎?通北路-榆林路-大連路-東長(zhǎng)治路-虹口港-漢陽(yáng)路-吳淞路-天潼路-四川中路-金陵?yáng)|路-中山東路-東大名路-楊樹(shù)浦路-東門(mén)路-中華路-海朝路-斜土路-魯班路-中山南路，總面積約平方公里。協(xié)調(diào)區(qū)建設(shè)將同核心區(qū)的景觀建設(shè)或產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)保持一致，以確保同周邊環(huán)境的和諧開(kāi)展，同時(shí)為向市區(qū)腹地拓展搭建跳板。北延伸段中心段南延伸段協(xié)調(diào)區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)本工程北外灘位于浦江開(kāi)發(fā)的核心中心段，為上海市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。工程地塊屬性分析工程周邊景觀

11、優(yōu)勢(shì)工程南面沿黃浦江展開(kāi)，具有良好的寬江景資源；直面陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域的現(xiàn)代建筑群是黃浦江畔的一道亮麗風(fēng)景。工程北臨提籃橋歷史文化區(qū)，擁有大量的西方建筑，極具歷史底蘊(yùn)。工程西側(cè)隔黃埔江相望的外灘是著名中外的旅游景點(diǎn)，萬(wàn)國(guó)建筑群吸引了世界各地的游客。地塊東眺：瑞豐大廈地塊北眺：提籃橋保護(hù)區(qū)地塊西眺：新外灘花園和上?？瓦\(yùn)中心地塊南眺：小陸家嘴建筑群地塊周邊自然人文景觀資源極為豐富，積極利用對(duì)于提升物業(yè)價(jià)值有較大意義本案工程產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)虹口區(qū)是國(guó)內(nèi)航運(yùn)效勞機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域之一。而北外灘區(qū)域會(huì)聚了包括上海航運(yùn)交易所、中國(guó)港口協(xié)會(huì)等在內(nèi)的6家航運(yùn)效勞功能性機(jī)構(gòu)，具有良好的航運(yùn)效勞產(chǎn)業(yè)環(huán)境上海航運(yùn)交易所

12、是中國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)水運(yùn)交易市場(chǎng)，其所發(fā)布的集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)，已成為繼波羅的海散貨運(yùn)價(jià)指數(shù)之后的世界第二大運(yùn)價(jià)指數(shù) 北外灘區(qū)域內(nèi)的上海國(guó)際港客運(yùn)中心是上海唯一的國(guó)際客運(yùn)碼頭，全面建成后可接待郵輪游客100萬(wàn)人次。136542上海港國(guó)際客運(yùn)中心編號(hào)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)1上海航運(yùn)交易所2上海船東協(xié)會(huì)3上海船東互保協(xié)會(huì)4上海報(bào)關(guān)協(xié)會(huì)5中國(guó)港口協(xié)會(huì)6上海港口協(xié)會(huì)北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)效勞要素聚集度高，擁有多家航運(yùn)效勞機(jī)構(gòu)，航運(yùn)效勞產(chǎn)業(yè)環(huán)境較好本工程區(qū)域虹口區(qū)2006年航運(yùn)類(lèi)企業(yè)數(shù)2000（家）2004-2006年引進(jìn)外資航運(yùn)項(xiàng)目數(shù)164 （家）2006年引進(jìn)航運(yùn)公司數(shù)800 （家）代表航運(yùn)公司DHL、UTI 、羅賓遜、中海

13、汽車(chē)船運(yùn)、上港物流等截至到2006年，虹口區(qū)已有航運(yùn)企業(yè)2000余家。其中，中海運(yùn)、中遠(yuǎn)集運(yùn)以及上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)等“龍頭企業(yè)均落戶于北外灘區(qū)域。近3年間，北外灘共引進(jìn)外資航運(yùn)工程164個(gè)，吸引了大量世界知名航運(yùn)物流公司和國(guó)內(nèi)重量級(jí)航運(yùn)企業(yè)來(lái)此投資開(kāi)展。中國(guó)大陸前十位集裝箱運(yùn)輸企業(yè)有7家落戶北外灘，運(yùn)力占全國(guó)的86.5%；水上運(yùn)輸增加值占上?？偭康?7%，主營(yíng)收入占上?？偭康?3% 2006年上海航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比較73%27%北外灘航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比重上海市其他區(qū)縣航運(yùn)公司營(yíng)業(yè)收入比重北外灘區(qū)域內(nèi)航運(yùn)企業(yè)聚集，并聚集多家航運(yùn)船務(wù)龍頭企業(yè)，是上海水上運(yùn)輸?shù)闹饕M成局部工程產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)工程郵輪經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)

14、工程旁正在建設(shè)的國(guó)際客運(yùn)中心是國(guó)內(nèi)首個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的郵船母港，目前嘉年華旗下歌詩(shī)達(dá)公司的“愛(ài)蘭歌娜號(hào)已將北外灘作為母港開(kāi)設(shè)5天6夜中日韓定班航線 。預(yù)計(jì)國(guó)際客運(yùn)中心未來(lái)5年郵輪客運(yùn)量將達(dá)50萬(wàn)人次，最終將實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)人次的客運(yùn)量 。國(guó)際客運(yùn)中心建成所帶來(lái)的大批豪華郵輪游客將是區(qū)域酒店和商業(yè)設(shè)施的潛在消費(fèi)群體為預(yù)測(cè)值上海港國(guó)際客運(yùn)中心郵輪客運(yùn)量郵輪游客數(shù)量萬(wàn)人次50100030609012020062007H1*2021*2021工程周邊道路交通劣勢(shì)編號(hào)路名單雙向車(chē)道數(shù)道路等級(jí)1東大名路單向2次干路2楊樹(shù)浦路雙向4次干路3公平路南段雙向1支路4大連路雙向4主干路5東長(zhǎng)治路雙向2次干路6秦皇島路雙向1

15、支路7惠民路雙向2次干路8霍山路雙向2次干路9海門(mén)路南段單向2次干路10公平路北段雙向2次干路11臨潼路雙向2次干路工程四至及周邊道路現(xiàn)狀北外灘區(qū)域缺乏與市中心連接的主干道和快捷交通，影響區(qū)域?qū)ν馔ㄟ_(dá)性與工程臨近的東大名路和東長(zhǎng)治路是北外灘區(qū)域通向市中心的主要道路，兩條道路均屬兩車(chē)道的次干路，區(qū)域與市中心的連通性較差。與工程臨近的其他道路也以次干路和支路為主，而且局部道路為單行道，區(qū)域內(nèi)部的連通性也受到限制。目前區(qū)域內(nèi)無(wú)與市中心直接連接的地鐵等快捷交通方式，區(qū)域交通便利度較差。軌道交通4號(hào)線以及大連路隧道雖然連接北外灘與小陸家嘴，但由于線路途徑均為外圍區(qū)域，對(duì)于兩地之間的互通往來(lái)促進(jìn)作用不明顯

16、。主干路次干路支路單線為單向雙線為雙向6510298741大連路隧道本工程113工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strengths弱勢(shì)Weaknesses機(jī)遇 (Opportunities)威脅Threats與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為重要的商務(wù)中心。工程北臨提籃橋歷史文化區(qū)，南接黃浦江，面朝陸家嘴和外灘，景觀資源十分豐富工程所在區(qū)域航運(yùn)類(lèi)企業(yè)聚集，具有良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和根底北外灘對(duì)外交通便利度較差，區(qū)域內(nèi)缺乏和市中心連接的主要干道，同時(shí)也缺乏地鐵等現(xiàn)代交通工具。由于局部物業(yè)的開(kāi)發(fā)早于北外灘整體規(guī)劃，因此區(qū)域內(nèi)各物業(yè)布局顯得較為凌亂。尤其是沿江物業(yè)，無(wú)論是建筑天際線還是物業(yè)功能定位，均較為

17、散亂。北外灘作為上海第一個(gè)濱江概念的商務(wù)區(qū)，也是上海市惟一尚未開(kāi)發(fā)的市級(jí)商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)關(guān)注度較高。北外灘產(chǎn)業(yè)的更新，也為區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)提供良好的機(jī)遇。工程臨近的上海國(guó)際客運(yùn)中心是國(guó)內(nèi)首個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)郵船母港， 未來(lái)5年將帶來(lái)50萬(wàn)人次的郵輪游客，這局部游客成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的潛在消費(fèi)群體。北外灘除沿江區(qū)域外，大局部地塊尚處于待拆遷狀態(tài)，而動(dòng)拆遷的不確定性將影響整個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)建造。同時(shí)區(qū)域環(huán)境的不協(xié)調(diào)，將間接影響區(qū)域高檔物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)去年供給量創(chuàng)下新高之后，本季度租金繼續(xù)呈下跌走勢(shì)。今年大局部供給將集中在下半年入市，市場(chǎng)形勢(shì)暫時(shí)得以緩和；需求乏力仍為隱憂!全市甲級(jí)寫(xiě)字樓分布特征外

18、環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)上海市外環(huán)區(qū)域地圖虹橋南京西路小陸家嘴人民廣場(chǎng)淮海路徐家匯上海市甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓集中在人民廣場(chǎng)極其周邊，主要分布區(qū)域?yàn)槟暇┪髀?、人民廣場(chǎng)、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)。小陸家嘴區(qū)域甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓達(dá)19棟，占全市總量39.5%，是目前為止甲級(jí)寫(xiě)字樓集中度最高的區(qū)域。浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級(jí)及以上寫(xiě)字樓，占全市總量的11.4%。 第一季度新增供給僅52,000平方米，市場(chǎng)獲得短暫間歇以消化去年的大規(guī)模供給 由于一些租戶縮減租賃面積或遷至非甲級(jí)寫(xiě)字樓，第一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為負(fù)4,600平方米 受需求萎靡和大量待租空置面積影響，租金在第一季度下跌4.8% 甲

19、級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率上升至17.2%，其中浦東新區(qū)最高，達(dá)26.8% 關(guān)于放寬保險(xiǎn)公司投資范圍的新政策將于10月起生效 未來(lái)幾年浦西和浦東的新增供給將趨向均衡全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求空置率走勢(shì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租金空置率走勢(shì) 隨著甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求的局面依然持續(xù)，租金在2021年第一季度繼續(xù)下跌。南京西路去年交付的幾個(gè)工程拉低了該區(qū)域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供給，租金下調(diào)幅度不大。這使得以上兩個(gè)區(qū)域平均租金持平，共同成為上海寫(xiě)字樓租金最高的商務(wù)區(qū)。在此之前，滬上寫(xiě)字樓租金最高的區(qū)域由南京西路獨(dú)享多年。 由于市場(chǎng)變動(dòng)不大、新增供給有限，多數(shù)區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在第一季度都較為穩(wěn)定。然而在虹橋由于

20、兩個(gè)新工程交付使用，甲級(jí)寫(xiě)字樓存量上升了13.8%，同時(shí)由于新增供給僅有6.8%的入駐率，使該區(qū)域整體空置率升至21.8%。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供給預(yù)測(cè)287,978704,474715,316486,5634,268,5714,973,0455,688,3616,174,92401,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002007*202120212021新增供給累計(jì)供給建筑面積(M2)未來(lái)供給主要分布在浦東陸家嘴，截至2021年,浦東陸家嘴預(yù)計(jì)新增供給大約123萬(wàn)平方米，僅上海環(huán)球金融中心一個(gè)工程就提供了226

21、,000平方米的新增供給。未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓持續(xù)供給將緩解目前市場(chǎng)供小于求的狀況。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)需求預(yù)測(cè)287,978704,474715,316486,563388,937423,746416,796456,0962.8%8.0%12.3%11.8%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020072021202120210%2%4%6%8%10%12%14%建筑面積(M2)空置率雖然未來(lái)寫(xiě)字樓需求仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，但由于未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓供給量較大，因此預(yù)期未來(lái)三年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率會(huì)逐步增加，在2021年到達(dá)頂

22、峰12.3%新增供給新增吸納量空置率全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù) 市場(chǎng)存有大量甲級(jí)寫(xiě)字樓空置面積，導(dǎo)致租金繼續(xù)下跌。然而由于新增供給有限，租金下跌幅度較上一季度小幅放緩。 與上一季度類(lèi)似，許多已有工程的租戶選擇續(xù)租，空置面積大局部位于新交付的工程，此外經(jīng)濟(jì)下滑也使局部辦公單位被退租。 在第一季度末，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為人民幣元每平方米每天美元每平方米每月，整體空置率上升至17.2%。 租金在2021年第一季度繼續(xù)下跌，整體甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)自年初開(kāi)始累計(jì)下跌了4.8%。中心區(qū)和非中心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金分別下跌了4.1%和5.6%。 去年大局部新增供給位于浦東，受此影響，浦東在租金和入駐率方面的表

23、現(xiàn)都弱于浦西。隨著新工程提供更多折扣和更為優(yōu)惠的免租期，整體市場(chǎng)受到的租金下行壓力將越來(lái)越大。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)租金預(yù)測(cè)未來(lái)三年由于空置率上升，租金將有可能出現(xiàn)回調(diào)的趨勢(shì)，這也是對(duì)目前寫(xiě)字樓租金上漲過(guò)快的市場(chǎng)調(diào)整2021年后，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和未來(lái)國(guó)際性企業(yè)的陸續(xù)入駐，本行對(duì)于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持肯定態(tài)度2402332222102.7%-2.8%-4.7%-5.3%1952012072132192252312372432007200820092010-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%￥/M2/月租金增長(zhǎng)率租金租金增長(zhǎng)率區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)北外灘高檔寫(xiě)字樓主要分布在吳淞路沿線和濱江

24、沿線，市場(chǎng)新增供給量較小。由于靠近航運(yùn)業(yè)效勞機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。虹口區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)分析時(shí)間項(xiàng)目板塊供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售價(jià)格0809嘉杰?chē)?guó)際廣場(chǎng)四川北路、四平路板塊170371402.12.3(售罄)駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)233331602.2（09年05月）榮欣大廈9210811嘉和國(guó)際大廈四川北路、四平路板塊1847273.0（09年04月）上海國(guó)際客運(yùn)中心東外灘板塊425651434.5（成交均價(jià)）0812上海國(guó)際客運(yùn)中心東外灘板塊27035284.5（成交均價(jià)）0901上海國(guó)際客運(yùn)中心東外灘板塊497054.5（成交均價(jià)） 虹口區(qū)08090901月辦公產(chǎn)品供給

25、集中，其中以四川北路板塊為主，而本案所處的北外灘板塊僅有“上海國(guó)際客運(yùn)中心工程，該工程成交均價(jià)到達(dá)萬(wàn)元/，同時(shí)拉高了區(qū)域成交均價(jià)。北外灘板塊辦公樓市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)分析08年至今東外灘板塊辦公產(chǎn)品主力供給工程僅有“上海國(guó)際客運(yùn)中心，該工程0811月上市，總計(jì)到達(dá)74570，176套。截至0905月共計(jì)去化67210，166套。值得關(guān)注的是，0811月，“上海國(guó)際客運(yùn)中心工程集中成交143套，成交均價(jià)到達(dá)39593元/。而08120901月，該工程突然提價(jià)至55000元/，成交23套，之后即無(wú)成交紀(jì)錄。截至目前，該工程整盤(pán)成交均價(jià)到達(dá)45000元/?！吧虾?guó)際客運(yùn)中心工程剩余房源主要以出租為主。“上海

26、國(guó)際客運(yùn)中心工程目前租賃價(jià)格到達(dá)美元/，較08年年底下浮約10%。而空置率到達(dá)50%，投資回報(bào)率為3.9%。資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)北外灘寫(xiě)字樓分布特征 * 高檔寫(xiě)字樓：租金水平在 3 元/M2/天以上，或售價(jià)超過(guò) 20,000 元/M2定義為高檔寫(xiě)字樓下同地塊周邊寫(xiě)字樓整體檔次較低，高檔寫(xiě)字樓多為近年新增供給工程，且局部高檔工程仍在招商中；寫(xiě)字樓主要集中在虹口吳淞路沿線，以及黃浦江沿線。以下我司將以這兩個(gè)區(qū)域的不同特征研究北外灘區(qū)域?qū)懽謽悄壳暗默F(xiàn)狀。單位:萬(wàn)平方米大連路路平公路名大東路治長(zhǎng)東路嘴家周路陽(yáng)溧路淞吳158104122016171114291521242513671

27、83231922BMTOWER宇航大廈揚(yáng)子江大廈上海灘國(guó)際大廈耀江國(guó)際廣場(chǎng)太平洋保險(xiǎn)公司國(guó)家電網(wǎng)辦公樓森林灣大廈海泰國(guó)際大廈海運(yùn)大樓金岸大廈晟隆大廈港運(yùn)大廈臨江大廈建愛(ài)大廈鼎立大廈海泰時(shí)代大廈家化金融大廈海灣大廈景泰大樓東泰大廈愛(ài)思大廈遠(yuǎn)洋大廈華聯(lián)集團(tuán)大廈中國(guó)聯(lián)通分公司高檔中低檔商住樓自用樓未來(lái)供給自用24%非自用76%自用非自用高檔商住中低檔北外灘高檔寫(xiě)字樓入住企業(yè)特征區(qū)域內(nèi)高檔寫(xiě)字樓入駐企業(yè)行業(yè)分布( % ) * 北外灘地區(qū)目前現(xiàn)有航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)包括：上海航運(yùn)交易所、上海海事局、上海市船 東協(xié)會(huì)、上海國(guó)際貨運(yùn)代理協(xié)會(huì)、中國(guó)港口協(xié)會(huì)、上海貨主協(xié)會(huì)、中國(guó)海事仲裁委員會(huì)上海分會(huì)。 區(qū)域

28、內(nèi)入駐寫(xiě)字樓主要行業(yè)面積分布物流23.2%貿(mào)易8.2%加工制造6.7%IT4.5%房地產(chǎn)3.4%貨運(yùn)代理38.3% 主導(dǎo)行業(yè)0102030405060708090100 20001500-20001000-1500500-1000200-500100-200 10045%40%17%41%50%42%30%39%17%44%50%45%貨運(yùn)代理物流航運(yùn)貿(mào)易加工制造IT 房地產(chǎn)10262422218129 入駐企業(yè)總數(shù)( 家 ) 辦公面積 (M2)航運(yùn)15.7%由于北外灘地區(qū)集中了一大批航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)*，因此區(qū)域內(nèi)行業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯。入駐企業(yè)中接近70%的企業(yè)屬于貨運(yùn)代理、航運(yùn)和物流

29、行業(yè)；此外貿(mào)易、IT、咨詢(xún)、房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)入駐數(shù)量也較為明顯。目前入駐企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但是企業(yè)大都規(guī)模較小，缺少世界著名跨國(guó)企業(yè)或大型國(guó)企得入駐，究其原因主要是交通不便和樓宇品質(zhì)不高。%小結(jié)市場(chǎng)供需租金走勢(shì)北外灘高檔寫(xiě)字樓主要分布在吳淞路沿線和濱江沿線，市場(chǎng)新增供給量較小。北外灘區(qū)域由于靠近航運(yùn)業(yè)效勞機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。高檔辦公樓需求大、新增供給少，導(dǎo)致其高品質(zhì)物業(yè)接近滿租。 北外灘高檔寫(xiě)字樓租金逐年上升，但與全市相比還存在一定差距，目前到達(dá) RMB 149 / M2 月?？蛻籼卣魅懈邫n商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶根本集中在金融、專(zhuān)業(yè)效勞等高增值效勞業(yè)；租賃面積多集

30、中在 1000-2000M2 及以上。北外灘高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶根本集中在航運(yùn)、貿(mào)易和物流等北外灘支柱產(chǎn)業(yè)；企業(yè)規(guī)模較小，租賃面積多在 1000M2 以下全市北外灘全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓金目前維持在RMB 240 元 / M2 月 的平均水平。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場(chǎng)、徐家匯等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)，年供給量根本保持在30萬(wàn)M2左右。北外灘航運(yùn)效勞業(yè)聚集度較高，但由于區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)物業(yè)，加上對(duì)外交通不便，目前尚未成為上海的主要商務(wù)圈。北外灘寫(xiě)字樓未來(lái)供給大連路路平公路名大東路治長(zhǎng)東路嘴家周路陽(yáng)溧路淞吳國(guó)中世紀(jì)廣場(chǎng)金港廣場(chǎng)(APP地塊)中美信托大廈海泰中心

31、一期弘基休閑廣場(chǎng)匯德豐廣場(chǎng)漢榮國(guó)際廣場(chǎng)瑞豐大廈上海港國(guó)際客運(yùn)中心20072008200920102010以后金港廣場(chǎng)13.6國(guó)際客運(yùn)中心8.1 5.8國(guó)中世紀(jì)廣場(chǎng)5.9瑞豐大廈4.1弘基休閑廣場(chǎng)11.0中美信托大廈5.2海泰中心一期9.0漢榮國(guó)際廣場(chǎng)3.8匯德豐廣場(chǎng)4.0總計(jì) ( 萬(wàn)M2 )4.18.116.828.513.0過(guò)去2年北外灘區(qū)域高檔寫(xiě)字樓供給較少，2007和2021年分別為萬(wàn)M2和萬(wàn)M2；2021年以后市場(chǎng)供給有所放量，2021-2021年2年間新增萬(wàn)M2；2021年前新增高檔寫(xiě)字樓體量為萬(wàn)M2，為現(xiàn)有北外灘高檔寫(xiě)字樓面積的2倍，開(kāi)展勢(shì)頭迅猛。市場(chǎng)供需租金走勢(shì)市中心土地供給日益

32、稀缺，未來(lái)像本工程區(qū)域這類(lèi)有濱江優(yōu)勢(shì)的工程更是鳳毛麟角。由于浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供給大幅增加，有可能拖累全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金下滑，但下跌幅度有限?？蛻籼卣魇兄行奈磥?lái)主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是面向高增值效勞業(yè)，主要客戶來(lái)源于此；另外陸家嘴對(duì)金融業(yè)的吸引，盧灣、黃浦、靜安等對(duì)于現(xiàn)代效勞業(yè)的吸引仍因其聚集效應(yīng)有一定優(yōu)勢(shì)全市未來(lái)區(qū)域未來(lái)區(qū)域?qū)懽謽羌蹍^(qū)仍會(huì)繼續(xù)集中在北外灘的濱江和吳淞路沿線，由于其地理位置和政策的關(guān)系，區(qū)域?qū)竭\(yùn)業(yè)的聚集度未來(lái)將更高。隨著市中心土地供給的稀缺和本工程區(qū)域無(wú)可比較的江景優(yōu)勢(shì)，本工程將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。未來(lái)區(qū)域周邊高檔寫(xiě)字樓仍然集中分布在吳淞路沿線和濱江沿線；吳淞路沿線

33、距離稍遠(yuǎn)，對(duì)本工程不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)；濱江沿線2021年供給到達(dá)頂峰，體量約萬(wàn)M2，有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。預(yù)計(jì)未來(lái)北外灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒊手鹉昱噬邉?shì)，其稀缺江景優(yōu)勢(shì)和無(wú)法比較的集聚商務(wù)環(huán)境，將對(duì)區(qū)域內(nèi)支持的航運(yùn)業(yè)起到極大的拉動(dòng)和提升。預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域?qū)τ诤竭\(yùn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新引力將更大，同時(shí)對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的500強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力，前景看好。北外灘寫(xiě)字樓未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)消費(fèi)者調(diào)研 小結(jié)有搬遷意向的企業(yè)略超過(guò)總量的一半，占 50.7%；其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位；地段所決定的樓宇品質(zhì)是企業(yè)挑選寫(xiě)字樓的重要考量企業(yè)搬遷意愿 寫(xiě)字樓產(chǎn)品偏好標(biāo)準(zhǔn)型寫(xiě)字樓仍為市場(chǎng)主流產(chǎn)品；各行業(yè)考慮辦公樓

34、所需求的面積多在 1500-2500 M2 ，500 強(qiáng)企業(yè)傾向于 2000-2500M2 ，航運(yùn)業(yè)巨頭多集中在 1500-2000 M2 ；對(duì)室內(nèi)凈高要求根本在 2.7 米以上。企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓租買(mǎi)意向 外資傾向于租賃的比例大大高于購(gòu)置，尤其在金融效勞、專(zhuān)業(yè)效勞和貨運(yùn)代理這3大行業(yè)中，租賃的比例分別為 87% 、 83% 和 93% ；65.7% 的企業(yè)租金承受力在 4-8 元/M2 天售價(jià)承受力在 3-5 和 2-3 萬(wàn)元/M2 的居多。會(huì)展及車(chē)位需求除金融效勞業(yè)外，其他行業(yè)對(duì)會(huì)展的需求度均低于 10%停車(chē)位需求量更多受企業(yè)規(guī)模影響、但與企業(yè)行業(yè)類(lèi)型相關(guān)度較?。坏骄枨罅勘憩F(xiàn)出來(lái)行業(yè)差異，現(xiàn)

35、代物流、貨運(yùn)代理等企業(yè)車(chē)位需求量較多，每千平米的停車(chē)位需求到達(dá)個(gè)其他配套要求對(duì)于其他配套需求最多的4個(gè)為員工餐廳、銀行、周邊餐飲和咖啡廳對(duì)于客梯的滿意度不高主要表現(xiàn)在速度慢和客體數(shù)量少等方面智能化水平方面對(duì)于辦公智能化的要求較高物業(yè)管理費(fèi)的承受力根本在 16-25 元/M2 月工程價(jià)格制定保證銷(xiāo)售速度的根底上 ，將物業(yè)價(jià)值最大化!價(jià)格制定系數(shù)比較法項(xiàng)目成交均價(jià) (元/M2)綜合分值本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià)(元/M2)東亞銀行金融大廈57095107.7552988上海國(guó)際客運(yùn)中心53393103.5551563算術(shù)平均值-52275通過(guò)競(jìng)品系數(shù)比較法，建議本工程寫(xiě)字樓2021年售價(jià)：52275元/M2

36、*上述為建筑面積比較因素項(xiàng)目名稱(chēng)權(quán)重本案東亞銀行金融大廈上海國(guó)際客運(yùn)中心分值分值分值*權(quán)重分值分值*權(quán)重基本條件地段0.11001101110010道路交通0.081001209.61008外部環(huán)境周邊商務(wù)環(huán)境0.081001209.61008周邊配套0.081001209.61008產(chǎn)品因素產(chǎn)品規(guī)模0.041001104.41204.8車(chē)位0.041001104.41204.8物業(yè)檔次0.0710010071007物業(yè)外觀0.0610010061006公用設(shè)備0.071001057.351057.35戶型0.0610010061106.6配套服務(wù)商務(wù)配套服務(wù)0.0610010061006物業(yè)

37、管理0.061001056.31056.3附加值入住客戶層次0.081001108.81058.4未來(lái)規(guī)劃0.0810010081008發(fā)展商品牌0.02100951.91052.1推廣因素推廣投入及渠道0.02100901.81102.2綜合分值1100107.75103.55價(jià)格制定租金收益法根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)各甲級(jí)辦公樓租金調(diào)研，價(jià)格約為59元/天，出租率5085%之間。那么預(yù)期本案未來(lái)租金價(jià)格約7元/天，出租率75%，投資回報(bào)率約為4%，進(jìn)行租金收益法計(jì)算：7*365*75%/4%=47906元/根據(jù)租金收益法，該工程售價(jià)可達(dá)47906元/。綜合租金收益法、競(jìng)品系數(shù)比較法，該工程今年上市預(yù)

38、期價(jià)格約為：47906+52275=50091元/開(kāi)盤(pán)3個(gè)半月實(shí)現(xiàn)35一年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)100流程名稱(chēng)：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略開(kāi)展部時(shí)間公司各部門(mén)人力資源部開(kāi)始戰(zhàn)略開(kāi)展部1戰(zhàn)略理解企業(yè)文化理解制定公司戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略2部門(mén)內(nèi)部戰(zhàn)略宣灌戰(zhàn)略目標(biāo)部門(mén)內(nèi)部達(dá)成一致目標(biāo)全體員工共同分解戰(zhàn)略目標(biāo)管理體系形成部門(mén)工作方案組織實(shí)施方案培訓(xùn)、輔導(dǎo)文化認(rèn)同目標(biāo)控制？繼續(xù)實(shí)施完成方案糾偏、調(diào)整催促完成34567810911121314總經(jīng)理辦公會(huì)AB流程名稱(chēng)：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略開(kāi)展部時(shí)間各部門(mén)部人力資源部戰(zhàn)略開(kāi)展部?jī)?nèi)部考核？到達(dá)或超出目標(biāo)內(nèi)部鼓勵(lì)、表?yè)P(yáng)落后目標(biāo)懲罰

39、修正調(diào)整鼓勵(lì)支持整體戰(zhàn)略目標(biāo)部門(mén)考核員工考核結(jié)束15161718221920212324AB總經(jīng)理辦公會(huì)流程名稱(chēng)：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程說(shuō)明流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略開(kāi)展部流程步驟工作內(nèi)容的簡(jiǎn)要描述重要輸入重要輸出相關(guān)表單1.戰(zhàn)略發(fā)展部制定公司戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和企業(yè)文化公司戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、企業(yè)文化2.各部門(mén)對(duì)公司戰(zhàn)略和企業(yè)文化理解企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)文化3.戰(zhàn)略發(fā)展部在公司戰(zhàn)略下形成戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)4.各部門(mén)結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)和對(duì)公司戰(zhàn)略的理解在本部門(mén)進(jìn)行戰(zhàn)略宣灌戰(zhàn)略宣灌5.各部門(mén)內(nèi)部達(dá)成一致戰(zhàn)略共識(shí)6.各部門(mén)內(nèi)部全體員工分解公司戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)分解7.各個(gè)部門(mén)形成本部門(mén)的目標(biāo)管理體系目標(biāo)管理體系8.各部門(mén)形

40、成部門(mén)工作計(jì)劃工作計(jì)劃9.人力資源部對(duì)各各部門(mén)進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)培訓(xùn)10.各部門(mén)組織實(shí)施工作計(jì)劃階段性結(jié)果11.各部門(mén)內(nèi)部自我控制目標(biāo)控制12.戰(zhàn)略發(fā)展部督促目標(biāo)完成督促控制13.各部門(mén)對(duì)偏離目標(biāo)的工作進(jìn)行糾正糾正后的方向14.各部門(mén)對(duì)方向正確的目標(biāo)繼續(xù)實(shí)施、完成完成的結(jié)果15.各部門(mén)對(duì)自身結(jié)果進(jìn)行考核考核成績(jī)流程名稱(chēng)：公司戰(zhàn)略實(shí)施流程說(shuō)明續(xù)流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略開(kāi)展部流程步驟工作內(nèi)容的簡(jiǎn)要描述重要輸入重要輸出相關(guān)表單16.戰(zhàn)略發(fā)展部對(duì)各部門(mén)進(jìn)行考核考核結(jié)果17.人力資源部對(duì)各部門(mén)員工進(jìn)行考核考核結(jié)果18.各部門(mén)達(dá)到或完成計(jì)劃目標(biāo)勝利的結(jié)果19.各部門(mén)沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)失敗的結(jié)果20.各部門(mén)對(duì)績(jī)效人進(jìn)

41、行懲罰批評(píng)、教育21.績(jī)效人修正調(diào)整自己的工作方式和發(fā)法工作調(diào)整22.各部門(mén)的目標(biāo)支持公司的整體目標(biāo)局部目標(biāo)支持總目標(biāo)23.部門(mén)內(nèi)部對(duì)好的績(jī)效人進(jìn)行激勵(lì)精神激勵(lì)24.經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)對(duì)績(jī)效優(yōu)秀的人員進(jìn)行激勵(lì)物質(zhì)和精神激勵(lì)廣告與房地產(chǎn)籌劃專(zhuān)題全部資料精心整改廣告與房地產(chǎn)籌劃按類(lèi)型整合更加完善的籌劃方案與營(yíng)銷(xiāo)案例價(jià)值3800元一套價(jià)值500元一套房地產(chǎn)專(zhuān)題房地產(chǎn)籌劃大全寫(xiě)好策略簡(jiǎn)報(bào)黑弧廣告2003/07/27它真是個(gè)好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；先澄清幾個(gè)概念營(yíng)銷(xiāo)籌劃：產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷(xiāo)整合。廣告籌劃：圍圍繞營(yíng)銷(xiāo)

42、任務(wù)的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引籌劃。策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1. 企業(yè)品牌核心2. 工程品牌核心4. 一次活動(dòng)、一那么促銷(xiāo)廣告3. 階段性廣告運(yùn)作5. 幾乎所有的廣告內(nèi)容撰寫(xiě)三忌1. 模糊其辭2. 泛泛而談3. 不著邊際1、品牌廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。 創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。 既要符合又要超越。它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)/工程品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；對(duì)這次作業(yè)有什么影響正面的/負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的；內(nèi)

43、容解釋?zhuān)宏P(guān)鍵人物決策人、影響人的廣告觀念與風(fēng)格，不喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)心、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務(wù)這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷； 也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一著不慎，全盤(pán)那么毀。我們的廣告是要解決什么問(wèn)題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費(fèi)者在購(gòu)置決策時(shí)在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語(yǔ)，那是廣告籌劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋?zhuān)嚎紤]它的階段性、媒體特征。舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具