南京地鐵商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)布局及各店的經(jīng)營策略分析

1、南京地鐵商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)布局及各店的經(jīng)營策略分析【調(diào)研目的】通過對現(xiàn)有地鐵一號線的調(diào)研，了解南京地鐵一號線自建成之后所帶的經(jīng)濟輻射能力與輻射圈內(nèi)的各商家所作出的經(jīng)營策略改變，各商家圍繞著地鐵這條大動脈的業(yè)態(tài)布局。并就一號線目前的狀況，對一號線的南延北延帶來與即將通車的二號、三號等線作出預(yù)測。關(guān)鍵字】南京地鐵商業(yè)圈業(yè)態(tài)分布布局預(yù)測【指導(dǎo)老師】XXX【調(diào)研成員】組長：XX副組長：XX組員：XXXXXXXXXXXXXXX調(diào)研方法】發(fā)放問卷，實地考察調(diào)研，網(wǎng)絡(luò)資料搜索【調(diào)研角度】整體上把握地鐵商業(yè)圈輻射區(qū)域的業(yè)態(tài)分布與典型站點的調(diào)研，對比地鐵建成前后對于南京重點商業(yè)區(qū)域的影響。調(diào)研時間】2010-4-12至

2、2010-5-9調(diào)研地點】南京地鐵一號線整體，邁皋橋站，新街口站南京地鐵商業(yè)的發(fā)展、開發(fā)與經(jīng)營模式1984年，南京市首次提出了建設(shè)地鐵的構(gòu)想，1999年，國家批準南京地鐵正式立項，2000年12月12日，南京地鐵一號線一期工程正式開工。2003年12月31日，南京地鐵運營分公司正式掛牌成立。運營分公司的成立標志著南京地鐵運營工作的全面啟動。2005年5月15日，南京地鐵正式投入運營。南京也成為了全國內(nèi)地第六個擁有地鐵的城市。南京地鐵1號線全長21.72公里，其中地下線14.33公里，地面及高架線7.39公里，項目總投資85億元。共設(shè)車站16座，其中地下車站11座，地面及高架車站5座。已于200

3、5年投入運營。南京地鐵2號線一期工程為東西走向，線路主體沿南京東西中軸線，全長25.154公里，與南北走向的地鐵1號線在市中心的新街口交匯，共有19座車站。該工程2001年立項，于2006年動工。根據(jù)南京地鐵建設(shè)思路，近期地鐵建設(shè)以已建成的一號線一期工程和國家已批準立項的二號線一期工程為基礎(chǔ)，依次建成二號線一期工程、一號線南延線、二號線東延線、二號線西延線和三號線，其中計劃在2010年基本形成由一、二號線及其延伸線組成的“十”字形網(wǎng)絡(luò)骨架。2020年前，為了推進都市發(fā)展區(qū)空間格局成長發(fā)育和應(yīng)對小汽車普及化挑戰(zhàn)，南京軌道交通必須形成基本網(wǎng)架。根據(jù)這一要求，主城需建設(shè)3條線路，擬將三號線、四號線、

4、六號線作為預(yù)定建設(shè)線路，由一號、二號、三號、四號線構(gòu)成格子型并由六號線形成環(huán)型的基本型狀，軌道交通重要線路建設(shè)里程達176km。到2050年，南京將建成七條地鐵。南京地鐵開通四年多來，安全行駛約700萬列公里洌車正點率達百分之99.9%以上，至2007年運送乘客2.21億人次，運營總收入4.45元。年日均客流由12.5萬人次上升到28萬人次，日最高峰客流達到44.77萬人次。2008年，南京地鐵客流增長迅速，上半年就盈余3000多萬元，多于2007年全年的盈余總額近1000萬元。南京地鐵1號線全長21.72公里，其中地下線14.33公里，地面及高架線7.39公里，項目總投資85億元。共設(shè)車站1

5、6座，其中地下車站11座，地面及高架車站5座。已于2005年投入運營。以下是南京市地鐵一號線的規(guī)劃圖：眼下時分，南京的二號、三號地鐵即將通車，整個南京真正的實現(xiàn)了地下、地面與空中的立體經(jīng)濟體?！菊{(diào)研內(nèi)容】【南京地鐵邁皋橋站】作為南京地鐵一號線的現(xiàn)始發(fā)站/邁皋橋地區(qū)近年在地鐵的帶動下有著翻天的變化：邁皋橋地區(qū)抓住地鐵全線貫通之際,全力打造地鐵經(jīng)濟圈，推進城市服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)、園區(qū)經(jīng)濟的新一輪騰飛。城北第一高樓，錦華大廈正式建成投入使用，大廈主體高度100米，是該地區(qū)的又一個標志性工程。新一輪科學(xué)發(fā)展向縱深推進、南京城北地區(qū)城市規(guī)劃的實施，邁皋橋地區(qū)正在推進城北地區(qū)市場開發(fā)、道路建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)和城市

6、服務(wù)業(yè)的提檔升級，全區(qū)正在開工建設(shè)各類項目達20多個，總投資超過20億元，以完善基礎(chǔ)設(shè)施，提升整個地區(qū)的城市服務(wù)功能。據(jù)邁皋橋街道負責(zé)人介紹，隨著2008年一批大項目的上馬，投資近2億元的華電北路工程全線建成通車，總投資3億多元的新邁化路開工建設(shè)，總投資1億元的好又多大型超市落戶。全街道接受地鐵經(jīng)濟的輻射，總投入要達到5億元。中鐵快運（南京）物流中心正式開工建設(shè)，該項目總投資1.5億元，規(guī)劃面積3萬平方米，成為邁皋橋街道的骨干項目。它的建成將有力地提高城北地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展檔次和水平，繁榮該地區(qū)的物流經(jīng)濟，推動邁皋橋街道從傳統(tǒng)的物流儲運啟動向現(xiàn)代物流、高科技物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。邁皋橋丁家莊物流中心

7、已建成一期2.6萬平方米的廠房，引進了省內(nèi)最大的電器經(jīng)銷商五星電器。同時利用丁家莊物流中心占地面積大、地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢，將王家灣物流中心原有的汽車物流和貨交貿(mào)易市場移至丁家莊，并推進南京榕江儲運有限公司、深圳賽格三星顯示器公司、臺灣丸紅科技公司、華飛、華電等物流業(yè)務(wù)全面升級，還同美的、聯(lián)想、可口可樂、百事食品、喜之郎等國內(nèi)外著名品牌建立了良好合作關(guān)系，目前，該街道物流業(yè)已涵蓋了家電、通訊、食品、機械、紡織等10多個行業(yè)。目前，該地區(qū)市場群建設(shè)已取得重大突破，一期規(guī)劃1.3平方公里項目用地已全部建成運營，總投資20多億元，南京高力國際家具港、南京朗馳汽車物流園、德國歐倍德集團棲霞店、南京高力汽

8、配科技城、沃爾沃汽車銷售店、每家瑪超市6個項目全部建成營業(yè)。二期規(guī)劃面積1.8平方公里，已完成編制工作，進入報批階段?！灸暇┑罔F新街口站】新街口地區(qū)作為全國著名的商業(yè)街，南京地鐵的開通也為此帶來了巨大的人流量與商機，新百、大洋、東方、中央商場等標志性商業(yè)業(yè)態(tài)紛紛作出經(jīng)營策略調(diào)整。世界零售巨頭沃爾瑪牽手大連萬達廣場位于新街口商業(yè)圈內(nèi)開立了沃爾瑪在南京的第一家店，也正是看中了南京地鐵一號線即將通車所帶來的巨大客流量。這樣在新街口站的地鐵輻射圈內(nèi)包容著國美，蘇寧，五星三大電器零售商；新百，大洋，中央，東方等傳統(tǒng)的百貨商場；又有金鷹等新興的購物廣場；餐飲，娛樂于一身的經(jīng)營業(yè)態(tài)。新百與大洋百貨在地鐵運營

9、后都打上了上班族“早餐”的主意。在其負一層中開辦了美食館，引進中式早餐店，吸引過往消費者駐足休息，并且他們還是按照地鐵的運行時間決定開門和打烊的時間，短短幾年內(nèi)消費額便至少有了1520的提升。東方商場與中央商場，更為看重的是地鐵帶來的晚間“黃金”，他們利用地鐵客流的時間分布情況與南京人喜好逛夜市的習(xí)慣，便按照地鐵的運營時間改變著其營業(yè)時間，其間全場進行限時促銷特賣，也都是希望能吸引到地鐵帶來的客人，商場晚間銷售一舉突破了30%左右的比例。我們組通過對現(xiàn)有南京地鐵一號線的主要站點新街口站進行了問卷，調(diào)查，咨詢等活動，南京新街口百貨一個新街口商業(yè)街典型性的商場，坐擁3個地鐵口，在9號、10號地鐵入

10、口之間，開通了一個扶手電梯，可以讓客流從地鐵口進入新百負一樓之后直接坐電梯上一樓，也就是靠著地鐵帶來的大量客流量，新百自2005年地鐵正式運營之后其營業(yè)額每年的穩(wěn)定增長著，2004年是地鐵試營的一年，明顯的看出營業(yè)額相之去年的大幅增加。以下是我們組后勤人員與網(wǎng)上新百年報中總結(jié)下來的一些數(shù)據(jù)，并做成條形圖以示地鐵一號線通車以來給新百帶來的收益：【問卷結(jié)果】我們組的成員在地鐵站內(nèi)分了兩期發(fā)放調(diào)查問卷，主要詢問了一些乘客對于地鐵的一些看法與認識：前后兩期總過發(fā)放了60份，收回了44份，其中真實有效的有34份，問卷實用率為56.66%。其中年齡選項中：16歲以下（2）；16-24歲（22）；25-36

11、（7）；38-45（3）。職業(yè)選項中：學(xué)生（36%）；公司白領(lǐng)與公務(wù)員（20%）；教師（4%）；軍人、警察（3%）；自由職業(yè)（10%）；其他（27%）。收入項中：月收入在1000-2000（5%）；2000-4000（70%）；40000以上（10%）；暫沒有收入（15%）。選擇乘坐地鐵的選項中：70%的認為地鐵的方便與快捷。出行目的項中：逛街、游玩、上班、上學(xué)占了70%以上。當問及覺得南京現(xiàn)地鐵商鋪現(xiàn)狀的時候:90%覺得南京地鐵地下開發(fā)的稍顯不夠；90%覺得現(xiàn)有商鋪中商品的價格有些偏高、但還能接受；對地鐵地下業(yè)態(tài)的布局項中：類型單一（17%）；感覺不方便（8%）；應(yīng)該增加其他類型的商店（29

12、%）；蠻好的（30%）；沒感覺（16%）對地鐵站內(nèi)的所賣什么商品吸引你:文具店（5%）；報刊亭（36%）；化妝品店（8%）；雜貨店（9%）；服裝店（16%）；禮品店（26%）調(diào)研結(jié)果分析所謂地鐵商業(yè)指的是地鐵商鋪（地鐵商鋪是地鐵過道商鋪與地鐵商業(yè)街或商業(yè)城的統(tǒng)稱，不包括建在地鐵上面的商鋪，地鐵過道商鋪一般指建在地鐵過道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的比較常見。）商業(yè)廣告，地鐵線各站廳配置了沖印，西點，便利店等經(jīng)營便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點基本采取連鎖經(jīng)營模式。這些商業(yè)業(yè)態(tài)依據(jù)著地鐵這個活動大動脈所經(jīng)營，與其他地面經(jīng)營業(yè)態(tài)既有著獨特的經(jīng)營模式又有著千絲萬縷的聯(lián)系，依據(jù)商

13、業(yè)設(shè)施與地鐵的關(guān)聯(lián)程度，地鐵商業(yè)又可以劃分為幾種不同模式：地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點，地鐵的地下商場或商業(yè)街，拓展地鐵連線優(yōu)勢打造大型商業(yè)的項目等等。地鐵的公共空間，面積小的以即時性消費商品和專業(yè)服務(wù)為主；面積較大的站廳內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，以便利性商品和服務(wù)以及流行性商品為主。這些點式的商業(yè)網(wǎng)點多為地鐵運營商自己經(jīng)營出租給連鎖商家經(jīng)營。設(shè)置在地下的通道或必經(jīng)的一些層面上，以街道的形式聯(lián)接在一起的若干家商鋪或店面，構(gòu)成地鐵通道商業(yè)街或地下商城。商業(yè)街其經(jīng)營的主要是快速消費品，比如快餐店、藥店、多士店、花店、書店等，這類商業(yè)與地鐵的關(guān)系非常密切，主要的客群目標均是出入于地鐵的客人；地下商城一般經(jīng)營流行性

14、服飾、皮具和其它中低檔商品，目標消費人群通常可以確定為大中學(xué)生以及追求時尚的年輕一族。大多通過一層樓面直接與地鐵通道相連接，使出入地鐵站的客流可以直接通過專用的通道進入購物中心。雖然很多項目不是直接和地鐵站廳平層相聯(lián)，但都可以有直接相連的通道為往來商場的客流提供快捷的交通方式，這是很多城市中高檔地鐵上蓋商業(yè)項目所考慮的因素，也就是說，商業(yè)項目可以通過地鐵口和地上商業(yè)實現(xiàn)有機結(jié)合，依靠地鐵口的交通便利性，帶來巨大客流，從而帶動地鐵進出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個輻射力很強的購物中心。隨著地鐵建設(shè)的快速發(fā)展，以地鐵為紐帶的地鐵經(jīng)濟商圈正在南京逐步形成，地鐵商圈的黃金磁場效應(yīng)得到突顯。做個比喻，南京地

15、鐵猶如一根帶線的繡花針，南京各個站點又猶如一個個紐扣，是這條線把南京市商業(yè)旅游點連接成了一個整體，帶來著規(guī)模的效益，反過來，又如滾滾的細流源源不斷的為南京地鐵注入收益。地鐵開通給周邊現(xiàn)有商業(yè)地段帶來大量的人流，不斷刺激和開發(fā)出豐富的商業(yè)潛能，商業(yè)與人流的不斷互動，大大提升商圈競爭力。【一號線及二號線前景預(yù)測】地鐵二號線（包括二號線東延線）和一號線南延線的通車，南京地鐵線路一下子由一條變成三條，從地鐵貫穿城市南北，變?yōu)榈罔F貫穿東西南北四個方向，大部分南京市民都能就近享受到地鐵的便利,整個地鐵線路連接了南京的主要城區(qū)，并且將江寧與仙林大學(xué)城連在了一起。一下是南京地鐵的總體分布圖：其中我們可以看出，

16、這條整體的米格式地鐵線，圍繞著新街口站這個中心站點四處的發(fā)散，將南京各大區(qū)客流匯集于南京幾大商業(yè)中心。就此，我們在新街口站周圍遇到了幾位江寧大學(xué)城的學(xué)生，當談及地鐵即將開通至江寧大學(xué)城時，反應(yīng)是我們都快要畢業(yè)了，地鐵開通了，以往要去市區(qū)玩光倒車就得花上兩個小時，而且還不敢玩的太晚，生怕趕不上回去公交”。因此地鐵的開通，很多開發(fā)商都將自身的商業(yè)業(yè)態(tài)和地鐵以及學(xué)生群體的銷費緊密結(jié)合。江寧大學(xué)城，不僅僅是15所高校、近20萬的師生，還有周邊的12個樓盤社區(qū)，包括加州城、雷丁TOWN、東方龍湖灣等高檔的樓盤的業(yè)主，這里有將近30萬的龐大消費人群。但是這樣一個地區(qū)目前最方便的購物街區(qū)，僅僅是以價廉著稱的

17、義烏小商品城，服飾質(zhì)量一般，全無品牌可言，小吃以小排檔居多，顯然商業(yè)配套十分缺失。據(jù)統(tǒng)計，大學(xué)城每天大概有500多的學(xué)生過生日，新生置辦入學(xué)裝備花費從1000-20000元不等，加上戀愛消費、聚會交友、時尚購物.地鐵的開通，讓學(xué)生們出行時間大大縮減，也給大學(xué)城的商業(yè)注入了無限的生機。江寧大學(xué)城的商機隨著地鐵的開通產(chǎn)生了更大的凝聚力和輻射面，近30萬的消費人群很可能將這里打造成年輕、時尚的商業(yè)中心。值體現(xiàn)1：地鐵的商業(yè)價值應(yīng)該結(jié)合地鐵自身的核心功能以及地鐵客流的實際情況進行分析。主要包含空間、時間和客流三個層面的因素。從空間角度看，由于地鐵的首要功能是滿足客載要求，因此地鐵商業(yè)功能的實現(xiàn)和挖掘就

18、必須充分考慮到這個特點。通常來說，國內(nèi)各城市地鐵線路所經(jīng)過的地區(qū)大多是社區(qū)居住人口或者流動人口高度密集的區(qū)域，地鐵經(jīng)過的范圍很大，也很容易使沿線形成一個新的商業(yè)區(qū)，比如上海的徐家匯作為最早擁有地鐵的區(qū)域，其商圈的形成和發(fā)展與具備地鐵功能有著直接的因果關(guān)系。一般來說，地鐵的客流要比其它交通方式更為密集，也更偏于高價。同時地鐵與商業(yè)的影響是雙向的，地鐵深入的區(qū)域通常都具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)，而地鐵的引入又會加速新的項目的誕生，使沿線商業(yè)環(huán)境更加成熟。:從時間角度看，地鐵通行區(qū)域的廣泛和運營時間的相對飽滿為商業(yè)功能的發(fā)揮和提升創(chuàng)造了很好的條件，地鐵客流高峰在于一早一晚，而生活方式的進步將使得地鐵對晚間消

19、費和假日消費的刺激更為明顯。:從客流吸引角度看，地鐵的運載功能可以順利實現(xiàn)客流吸引，因此對于地鐵的商業(yè)功能而言更為需要的是把客流轉(zhuǎn)化為有效的消費流，這一要求使得地鐵商業(yè)具有更強的專業(yè)性，包括商業(yè)定位和規(guī)劃以及商業(yè)組合等等。在地鐵的日客運量數(shù)據(jù)方面:巴黎超過1000萬人次、紐約為2000萬人次、莫斯科800萬人次、香港特區(qū)雖然地鐵線路的總長只有43.2公里，但其日客運量高達220萬人次，最高時可以達到280萬人次，其中九鐵每天載客約75萬人次；我國內(nèi)地城市北京地鐵每天流量為130萬，上海達到100萬人次，廣州為60萬人次。有如此規(guī)模的客流支撐，地鐵的商業(yè)潛力自然可見一斑。2：地鐵商業(yè)價值的主要體

20、現(xiàn)A）地鐵自身的商業(yè)轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，除了票價收入外，對地鐵商業(yè)的經(jīng)營收益和出租物業(yè)收益也占了越來越大的比率。舉例來說，2000年香港地鐵獲得純利40億港幣，成為世界上盈利最多的地鐵，從收益比例看，1999年香港地鐵72.5億的經(jīng)營收入中，票價收入占56.4億，其余的收益都來自于地鐵商業(yè)的增加值。東京地鐵2002年度靠提供場地收取的租金有9億日元，加上它擁有的38家便利店的57億日元銷售額，合計66億日元，雖然這部分收入只占地鐵總收入的2%，但也是一筆很大的收益。地鐵站內(nèi)不僅開設(shè)商城，也可以使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形成獨特的文化和商業(yè)以及較為成熟的商圈。巴黎地鐵猶如一個“地下超市”，其地鐵站中

21、設(shè)有百貨、報刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮品、等商業(yè)網(wǎng)點800多家。在廣州，洗衣店、銀行、藥店等均已躋身地鐵站廳。上海在地鐵1號線16個車站開設(shè)了20多個書報亭、13個洗衣店、13個快照服務(wù)部和14家快餐店。B）發(fā)揮和利用地鐵的客流優(yōu)勢激發(fā)了地鐵的商業(yè)潛力。上海人民廣場下的迪美廣場香港名店街是較早的一個案例，廣州天河城廣場的迅速發(fā)展也與地鐵進入有著密不可分的聯(lián)系，北京的東方新天地結(jié)合地鐵和王府井金街進行品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整也取得了很大的成效，這些商業(yè)項目應(yīng)該可以稱為國內(nèi)地鐵商業(yè)的典型代表。C）地鐵可以帶動區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃和整合，放大商圈的輔射范圍。目前香港主要購物中心基本上都是在1979年以后地鐵通車后落成開業(yè)的。應(yīng)該說，在地鐵通車以前，雖然香港也有象位于港島的英皇道和九龍的彌敦道等零售業(yè)高度集中的購物街區(qū)