看商業(yè)：萬達(dá)金街生存狀況大調(diào)查

1、-. z.看商業(yè)：萬達(dá)金街生存狀況大調(diào)查2014-05-06商業(yè)觀察18個(gè)月一座萬達(dá)廣場，一座萬達(dá)廣場一個(gè)新城市中心，在過去數(shù)年間，萬達(dá)的擴(kuò)速度和品牌影響力，成就了其中國商業(yè)地產(chǎn)的霸主地位。但高速成長的背后，被華美外表所掩蓋的問題也在逐步顯現(xiàn)。目前，全國萬達(dá)金街都普遍出現(xiàn)出租難現(xiàn)象，例如萬達(dá)金街的業(yè)主更是因此走上維權(quán)之路。*各方專家解讀運(yùn)營管理沒跟上還處于培育期階段首先，萬達(dá)金街與自持商業(yè)中心組合后的商業(yè)體量非常大，這么大的商業(yè)體量與城市人口消費(fèi)能力是否匹配，是二三線城市常容易出現(xiàn)的問題。并且，萬達(dá)金街之所以會(huì)出現(xiàn)這些問題，在于管理沒有到位，把重心都放到了自持物業(yè)上，對于散售物業(yè)沒有相應(yīng)的招商

2、運(yùn)營。再者，大型商業(yè)街有一定的預(yù)熱階段，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程都要經(jīng)歷市場培育期，在這期間，商業(yè)街的業(yè)態(tài)會(huì)不斷整合更替，經(jīng)營容需要經(jīng)過優(yōu)勝劣汰才能生存下來。體驗(yàn)型業(yè)態(tài)迎合有限難承受高昂租金以目前萬達(dá)自持商業(yè)來看，體驗(yàn)型消費(fèi)容易吸引最多的消費(fèi)群體。從顧客角度考慮，例如餐飲之類的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，是每個(gè)來萬達(dá)廣場顧客的必須消費(fèi)工程，但這些業(yè)態(tài)往往需要較大的營業(yè)面積才能形成規(guī)模，萬達(dá)金街獨(dú)立門店較難迎合這一需求。雖然可以通過整合大量店鋪來運(yùn)作，但是目前整體行業(yè)已非高利潤，承受能力有限，難以應(yīng)對高昂的租金。體驗(yàn)不如商場金街繁榮有難度本質(zhì)上還是一個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的問題，金街和旁邊的購物中心存在一定的競爭，但與之相比沒

3、有優(yōu)勢可言。第一，購物中心作為萬達(dá)商場的主體，本身就非常大，購物者會(huì)有一個(gè)疲勞時(shí)間，逛完之后，已經(jīng)沒剩多少力氣再去逛金街;第二，從購物環(huán)境上講，夏天沒有空調(diào)，冬天沒有暖氣，體驗(yàn)上還是在商場里邊更好。所以金街的繁榮有一定的難度，除非有特別吸引人的點(diǎn)。商業(yè)模式?jīng)]有對錯(cuò)商圈形成需要積淀萬達(dá)金街出現(xiàn)問題，背后表達(dá)了商業(yè)地產(chǎn)快速開展的困境，商圈的形本錢身是需要自然的積淀和淘汰，并不是靠規(guī)劃就能一步到位，就算有一個(gè)更大的商業(yè)開發(fā)商來開發(fā)運(yùn)營，想要做好，也還是需要時(shí)間，需要人流、商家以及消費(fèi)習(xí)慣持續(xù)不斷的積累和轉(zhuǎn)變。在大商場旁邊做一些酒吧街或者休閑上的配套，在規(guī)劃上是沒有問題的，例如在，路、九一街等傳統(tǒng)街區(qū)

4、也能取得成功，因此更核心的問題，還是在于后期的營運(yùn)能否得到消費(fèi)者和商家的認(rèn)同，這是一個(gè)商圈、商家、消費(fèi)者相互博弈的過程，需要時(shí)間來檢驗(yàn)，從來沒有誰能憑空創(chuàng)造出一個(gè)商圈。定位模糊資源未充分利用第一，萬達(dá)金街外鄉(xiāng)區(qū)位定位模糊，金字在商圈沒有做到符合外鄉(xiāng)市場業(yè)態(tài)細(xì)分；第二，市場定位模糊，這種復(fù)制模式前提要在充分市場調(diào)查的根底上，不能只停留在簡單的宏觀面，更應(yīng)該注重微觀面；第三，規(guī)劃未做到與現(xiàn)有資源充分利用；第四，品牌固然重要，還是提醒消費(fèi)者和投資者，外來的和尚再會(huì)念經(jīng)也要結(jié)合自身投資能力和外鄉(xiāng)區(qū)域投資眼光進(jìn)展考量。缺乏統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營萬達(dá)金街為了提高售價(jià)，沒有招商就進(jìn)展出售，造成后期運(yùn)作不到位。而業(yè)

5、主以個(gè)體名義招商，無論是資源還是品牌都無法與萬達(dá)這樣一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)相比。類似的由自主招商模式在全國多個(gè)萬達(dá)金街工程都有出現(xiàn)，為了讓售價(jià)到達(dá)預(yù)期，在未規(guī)劃定向業(yè)態(tài)招商的情況下就出售，造成后期的一系列招商難情況出現(xiàn)。萬達(dá)占據(jù)了主要的業(yè)態(tài)圍，如果調(diào)整一下，還是可以與商業(yè)中心到達(dá)互補(bǔ)的。業(yè)主對租金期望過高租售價(jià)不成正比借助于萬達(dá)廣場的名氣，萬達(dá)金街業(yè)主自主招商時(shí)，因?yàn)橘徶玫纳啼伿蹆r(jià)較高的原因，考慮到投資回報(bào)率的問題，不愿意把商鋪低價(jià)出租。金街業(yè)主應(yīng)該降低租金期望值，考慮在較短時(shí)間形成商業(yè)成熟氣氛，先提高開業(yè)率再考慮未來的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變及提高租金。沒有留業(yè)態(tài)空間給金街萬達(dá)廣場在其自持有的商場，業(yè)態(tài)非常齊

6、全完整，餐飲休閑娛樂零售無所不包。幾乎沒有預(yù)留一局部業(yè)態(tài)空間給商場周邊的金街，導(dǎo)致其生存空間狹小。商業(yè)中心與金街之間沒有翻開足夠的銜接通道，客流沒有從室導(dǎo)向室外，這也是金街后續(xù)經(jīng)營困難的原因。*探訪：3個(gè)城市，5座萬達(dá)廣場金街現(xiàn)狀白云萬達(dá)廣場金街白云萬達(dá)廣場天幕步行街也稱為白云金街，呈U字型環(huán)繞著室的商場，2010年12月17日開業(yè)。相對于商場，白云金街經(jīng)營生存狀況卻是另一番景象，無論是工作日，或是周末，捧場的人是少之又少，人氣的慘淡更是消磨了商家的干勁，盡管金街兩頭手機(jī)專賣店開著最高音量的音炮，但整條金街仍然顯得毫無生氣。據(jù)了解，金街當(dāng)初最早以250元/的價(jià)格出租，甚至一度去到了300元/，

7、而如今金街雖然人氣缺乏，但租金仍然保持在200元/，粗略估算，假假設(shè)是50的一間小鋪，一個(gè)月的租金也去到了一萬塊，一年就得支付十幾萬的租金。萬達(dá)廣場金街菱角湖萬達(dá)金街目前菱角湖金街的商鋪空置率仍不低于40%，且商鋪扎堆空置現(xiàn)象嚴(yán)重，街一處竟有30余商戶集中撤走，近百米金街杳無人煙。經(jīng)開萬達(dá)金街經(jīng)開金街的空置率目前高達(dá)65%，但較之于菱角湖金街，經(jīng)開金街的設(shè)計(jì)、管理在細(xì)節(jié)上有了改進(jìn)。街區(qū)開放式設(shè)計(jì)，中部由廣場及數(shù)個(gè)連廊相通，出口連接城市街道，引入人流。還配套建立了百余平米的露天兒童樂園，添置擴(kuò)音器，將購物中心播送同步在金街播放，強(qiáng)化了大商業(yè)主體與金街之間的溝通。通過統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)廣場日人流量到達(dá)4萬

8、時(shí)，金街日人流量可接近3萬。*萬達(dá)金街開業(yè)近3年的*萬達(dá)金街經(jīng)營情況也不算良好。雖然萬達(dá)攜萬達(dá)百貨、國美等主力店進(jìn)駐三線城市*，吸引了較大客流量，但金街部人流仍然有限，商鋪空置率約為25%，且業(yè)態(tài)重復(fù)，消費(fèi)檔次良莠不齊。雖然*萬達(dá)金街形成了配套較為齊全，服裝零售、餐飲較為集中的雜貨鋪式商業(yè)街，商家們各自為政，沒有系統(tǒng)的規(guī)劃定位，開展前景不明。萬達(dá)廣場金街萬達(dá)金街自2010年開業(yè)以來生意就較慘淡，其部設(shè)計(jì)為開放式步行街，三層樓高的萬達(dá)金街通過連廊、天橋、自動(dòng)扶梯連接，展現(xiàn)一種全新的商業(yè)格局。建成伊始大家都信心滿滿，然而三年時(shí)間運(yùn)營下來，如今的萬達(dá)金街不僅找不到半點(diǎn)風(fēng)情金街的影子，目前的金街，近七

9、成以上的店鋪被裝飾建材、裝修設(shè)計(jì)的商家所占據(jù)，儼然一副裝飾建材集散地的樣子。*萬達(dá)金街的四處硬傷來自贏商網(wǎng)總結(jié)散售模式導(dǎo)致經(jīng)營困境金街以全部對外銷售的模式進(jìn)展操作，賣給小業(yè)主后沒有方法做統(tǒng)一的經(jīng)營管理。小業(yè)主們各自為政，沒有系統(tǒng)的規(guī)劃定位，引進(jìn)品牌良莠不齊，這也就直接導(dǎo)致了金街后續(xù)經(jīng)營的困難。業(yè)態(tài)與購物中心重復(fù)由于萬達(dá)金街缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，局部業(yè)態(tài)與金街商鋪業(yè)態(tài)形成直接的競爭，無論對于萬達(dá)自持商業(yè)還是金街商鋪的經(jīng)營者來說都不利于長遠(yuǎn)開展，萬達(dá)金街在出售和招商過程中應(yīng)當(dāng)做出更系統(tǒng)的規(guī)劃。高售價(jià)導(dǎo)致業(yè)主回報(bào)率堪憂萬達(dá)完整的業(yè)態(tài)占據(jù)了所有的盈利點(diǎn)，同時(shí)又利用知名度帶動(dòng)金街的銷售價(jià)格提高其現(xiàn)金收入，而購

10、置街鋪的業(yè)主以個(gè)體名義招商，對業(yè)主而言，其購置商鋪時(shí)的高售價(jià)會(huì)令未來的租金回報(bào)率相對降低，這意味利潤較低的行業(yè)無法承受業(yè)主希望到達(dá)的租金水平。這就造就金街自身存在不可調(diào)和的矛盾。設(shè)計(jì)硬傷萬達(dá)從一開場，就沒有將金街作為萬達(dá)廣場整體的一局部來進(jìn)展業(yè)態(tài)分布規(guī)劃和設(shè)計(jì)，萬達(dá)金街不過是萬達(dá)現(xiàn)金流的工具，它是依附在萬達(dá)廣場身邊的路邊店。作為一個(gè)全業(yè)態(tài)的萬達(dá)廣場，幾乎沒有預(yù)留一局部業(yè)態(tài)空間給商場周邊的金街，導(dǎo)致其生存空間狹小。-分割線2010年8月3日，中原萬達(dá)廣場舉行了隆重的奠基儀式。這也是萬達(dá)集團(tuán)在開發(fā)的首個(gè)萬達(dá)廣場工程。當(dāng)時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾表示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)攜強(qiáng)大的商業(yè)號(hào)召力，招商在前、建立在

11、后，中原萬達(dá)廣場開工之前已根本完成包括8家主力店、10余家次主力店及一批精品商家等主要招商工作，工程建成之日將是萬達(dá)廣場開業(yè)之時(shí)。約15個(gè)月之后，中原萬達(dá)廣場室步行街正式建成并開業(yè)；隨后，萬達(dá)金街也相繼開場運(yùn)營。從2012年年底至今，短短10個(gè)月時(shí)間，中原萬達(dá)金街出租率已達(dá)96%，開業(yè)70%，其他尚未營業(yè)的店鋪也已在裝修、籌備階段。如此速度，相信也只有萬達(dá)能夠創(chuàng)造。當(dāng)然，只有高出租率還不夠，足夠的人流量才是財(cái)富的根本保證。據(jù)悉，目前中原萬達(dá)廣場的日均客流量達(dá)8萬余人，真正成為西區(qū)的商業(yè)中心。作為萬達(dá)最具投資價(jià)值的產(chǎn)品，中原萬達(dá)金街在規(guī)劃之初，就已將流動(dòng)性、便利性等因素考慮在。如今，在中原萬達(dá)金

12、街，已經(jīng)開場出現(xiàn)一鋪難求的局面。【代表商家】NO.1 姐弟倆土豆粉在建店之初，姐弟倆土豆粉的老板就對中原萬達(dá)金街上的這家店委以重任。由于萬達(dá)是全國性品牌開發(fā)商，因此，姐弟倆土豆粉這個(gè)創(chuàng)辦于2000年的外鄉(xiāng)餐飲品牌，希望能夠通過萬達(dá)這個(gè)跳板，實(shí)現(xiàn)全國性的開展。因此，在中原萬達(dá)金街上的這家店，是姐弟倆土豆粉裝修檔次最高的一家店面。雖然該店在2013年8月份才開業(yè)，但其業(yè)績已排到了所有姐弟倆土豆粉店面的前五名。NO.2 彼酷哩巫山烤全魚彼酷喱巫山烤魚是源于的一道傳統(tǒng)美食，其在中原萬達(dá)金街上的店面，是該餐飲品牌在開設(shè)的第三家分店，于2013年8月4日正式開門營業(yè)。這家店雖然才剛剛開業(yè)一個(gè)月，但業(yè)績已經(jīng)

13、與前兩家老店持平。在開業(yè)當(dāng)天就有很多顧客排隊(duì)，裝修尚未完畢的時(shí)候人氣就很旺。該店店長說道。相比其他店鋪，這里的養(yǎng)店期很短，幾乎直接就跨過去了，而大局部餐飲店通常要經(jīng)過16個(gè)月的養(yǎng)店期。這除了我們的菜品口味豐富，比擬適合消費(fèi)者外，與萬達(dá)科學(xué)、高效的管理分不開。該店長表示，萬達(dá)商管公司的管理都很細(xì)致，每天都會(huì)對各家店鋪的衛(wèi)生、經(jīng)營狀況進(jìn)展分析，鼓勵(lì)優(yōu)者、幫助差者。并通過舉行各種大型室外活動(dòng)來吸引人氣，這對店面旺場非常有利。NO.3 詩昆鋼琴藝術(shù)中心位于中原萬達(dá)金街上的這家詩昆鋼琴藝術(shù)中心，店面不是很大，有200多平方米，于2013年7月底開場營業(yè)。該中心負(fù)責(zé)人說，目前招生情況還可以，方案用3年時(shí)間

14、將投入全部收回來。這個(gè)店，突破200個(gè)學(xué)生就可實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，從目前的經(jīng)營情況看，預(yù)計(jì)1年以后可實(shí)現(xiàn)收支平衡，進(jìn)而贏利。在其看來，萬達(dá)作為一家知名的全國性地產(chǎn)開發(fā)商，其影響力與口碑得到了大多數(shù)消費(fèi)者的認(rèn)同。因此，人氣才可以在這么短的時(shí)間就得以聚集。- 分割線關(guān)于商鋪投資提示大家目前市場上的商鋪投資產(chǎn)品可選擇面較廣，魚目混珠的情況比擬嚴(yán)重，尤其是售后包租的一些產(chǎn)品層出不窮，在國多個(gè)城市，這種售后返租模式曾被廣泛運(yùn)用在商業(yè)地產(chǎn)的營銷上，這類均有不同商業(yè)樓盤打出每年8%或12%的高回報(bào)率吸引投資者。其實(shí)，開發(fā)商在進(jìn)展售后返租的時(shí)候，往往會(huì)提升其產(chǎn)品的價(jià)格，正所謂羊毛出在羊身上。比方，一個(gè)本來市場價(jià)只值2萬元/平米的商鋪，開發(fā)商將售價(jià)提高到4萬元/平米，并承諾10年包租，年收益8%。假設(shè)10年商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80%每年8%10年，共收到租金3.2萬元/平米。但投資者如果此時(shí)將商鋪售出，只能賣到2萬元/平米，實(shí)際房產(chǎn)收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平米商鋪上的實(shí)際年收益率也只有：3.2萬元-2萬元/4萬元/10年=3%，遠(yuǎn)不及開發(fā)商稱的8%的