物業(yè)管理審計(jì)實(shí)施細(xì)則

1、-7物業(yè)管理審計(jì)實(shí)施細(xì)則第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理內(nèi)部審計(jì)的內(nèi)容、程序，根據(jù)內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn) 則及石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法Z制定本實(shí)施細(xì)則。第二條本細(xì)則所稱物業(yè)管理內(nèi)部審計(jì),是指集團(tuán)審計(jì)監(jiān)察部對各物業(yè)公司 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)收支、物業(yè)管理與服務(wù)的獨(dú)立監(jiān)督和評價(jià)活動(dòng)。第三條物業(yè)管理審計(jì)的范圍包括財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、完整性及合規(guī)性以及物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。第二章財(cái)務(wù)收支審計(jì)第四條收入審計(jì)(-)物業(yè)費(fèi)收入審計(jì)1、檢查物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合地方政府及公司制度規(guī)圧，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否公示；2、檢查物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)中的應(yīng)收費(fèi)面積與測繪、辦證面積是否一致；3、檢查物業(yè)費(fèi)收繳率，物業(yè)公司是否對拖欠原因進(jìn)行調(diào)

2、查，并制訂解決方案,是否定期進(jìn)行催要；4、了解物業(yè)公司對空置房的收費(fèi)政策，檢查空置房的真實(shí)性及是否按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)。5、檢查對物業(yè)費(fèi)的減免是否有明確規(guī)定并辦理審批手續(xù)；6、物業(yè)費(fèi)收入是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行核算，按月攤確認(rèn)；財(cái)務(wù)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)總帳與物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)是否一致經(jīng)營類收入1、場地租賃收入查詢場地租賃臺(tái)帳，了解整體租賃情況；(2 )實(shí)地走訪觀察核對z檢查與租賃臺(tái)帳記載是否一致，有無實(shí)際已出租 房屋未登記的情形；(3 )調(diào)閱建筑圖紙，檢查圖紙中記載的房屋與實(shí)地走訪的場地建筑是否一 致,是否有臨建、改建的建筑未納入管理收取租金及費(fèi)用的情形；(4 )檢查租金收取標(biāo)準(zhǔn)是否符合公司規(guī)定z與周邊場地租金水平是否

3、相當(dāng)；(5 )檢查場地租賃是否簽訂合同，租賃合同是否經(jīng)審批z檢查合同規(guī)定是否可轉(zhuǎn)租,租賃期限多長2是否固定租金收費(fèi)模式。(6)租賃合同是否約定收取押金，押金的收取標(biāo)準(zhǔn)是否合理。(7 )檢查場地租賃費(fèi)是否有拖欠的情況，了解租金拖欠金額及原因z采取 的措施等。(8)租賃收入是否及時(shí)入帳，按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行分?jǐn)偂?、車位租金及管理費(fèi)收入了解小區(qū)地上及地下車位數(shù)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)z與收費(fèi)系統(tǒng)中的收費(fèi)金額 對比是否一致；(2 )現(xiàn)場盤點(diǎn)車位數(shù)量與系統(tǒng)數(shù)量是否一致z利用停車場IC卡系統(tǒng)生成 的業(yè)主信息清單對應(yīng)檢查車位費(fèi)收入是否完整；(3)檢查車位租賃協(xié)議z與系統(tǒng)信息是否一致(4)檢查是否有人長期占用車位不交租金及

4、費(fèi)用的情況，是否有減免審批手續(xù)；3、廣告收入現(xiàn)場查看小區(qū)內(nèi)的廣告投放情況,檢查是否簽訂合同并經(jīng)授權(quán)審批；廣告收入是否及時(shí)完整入帳；廣告收入與其他小區(qū)水平是否相當(dāng)。4、其他收入或代收款項(xiàng)(1)審查小區(qū)裝修管理是否規(guī)范，業(yè)主裝修是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納裝修保證 金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)z是否辦理了裝修管理出入證并按標(biāo)準(zhǔn)繳納了辦證費(fèi)用(2 )代收水電暖氣費(fèi)z檢查物業(yè)公司代收費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與合同約定及公示標(biāo)準(zhǔn) 是否一致；客戶服務(wù)中心是否依表計(jì)量，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，業(yè)主應(yīng)交費(fèi) 用是否按公司規(guī)定足額上繳財(cái)務(wù)。(3)檢查是否有為業(yè)主提供維修應(yīng)收未收費(fèi)用的情形，收入與維修配件的 支出是否配比5、其他檢查各項(xiàng)收入是否開具收據(jù)，收

5、據(jù)內(nèi)容是否詳細(xì)記載業(yè)主信息及收費(fèi) 明細(xì)；檢查是否有開票員以外的第三人對收入進(jìn)行核對；檢查是否存在現(xiàn)金收費(fèi)，現(xiàn)金是否坐支或挪用，是否及時(shí)存入銀行， 進(jìn)行盤點(diǎn)現(xiàn)金查證。第五條支出審計(jì)(一)人力與勞務(wù)夕卜包成本審計(jì)1、分析物業(yè)公司人員結(jié)構(gòu)，對比其他小區(qū)分析勞務(wù)人員數(shù)量的合理 性；2、所有員工是否簽訂勞動(dòng)合同，是否繳納工傷保險(xiǎn)；是否有對招聘人 員的年紀(jì)、身體健康狀況的要求與檢查；3、員工打卡記錄與工資表是否相符；4、采用勞務(wù)外包方式的，檢查外包單位的選擇是否符合規(guī)定，勞務(wù)外 包費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否與市場水平一致；（二）物資采購與管理審計(jì)1、物資采購是否制定全年計(jì)劃，采購是否在計(jì)劃內(nèi)實(shí)施；2、非消耗類物資是否大

6、量頻繁采購采購價(jià)格與市場價(jià)格對比是否有異 常；3、對物資的管理是否建立相關(guān)制度，建立物品臺(tái)帳，規(guī)范入庫、領(lǐng)用、 報(bào)廢、收回、庫存盤點(diǎn)等；4、維修類物資領(lǐng)用是否有報(bào)修記錄，是否應(yīng)收取業(yè)主費(fèi)用，收取的費(fèi) 用是否超過物資成本；（三）能耗支岀審計(jì)1、檢查物業(yè)公司是否建立能耗支出臺(tái)帳，每月對各公共部位能耗進(jìn) 行抄 表統(tǒng)計(jì)，并對各類能耗支出進(jìn)行詳細(xì)分析；2、通過對公攤部分的能耗進(jìn)行測算，對比實(shí)際支出，審查是否有人 侵占物業(yè)公司水電；3、檢查物業(yè)公司是否制訂節(jié)能降耗計(jì)劃及有效的措施。（四）公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用審計(jì)1、檢查維修保養(yǎng)供應(yīng)商的選擇是否通過招標(biāo)詢價(jià)方式；是否簽訂合同；對合同金額、付款、發(fā)票等進(jìn)行核對

7、；2、檢查供應(yīng)商與物業(yè)公司員工是否有關(guān)聯(lián)方關(guān)系；3、檢查大額設(shè)施維修的申請與批復(fù)手續(xù)，是否在預(yù)算金額之內(nèi)。第三章物業(yè)服務(wù)審計(jì)第六條公共秩序維護(hù)1、檢查小區(qū)主出入口是否有保安24小時(shí)值勤、出入登記，是否有交接 班記錄；2、檢查保安是否在規(guī)定時(shí)間和路線內(nèi)進(jìn)行巡邏，是否有巡查記錄；3、公共活動(dòng)區(qū)域、健身娛樂設(shè)施等部位是否設(shè)置安全警示標(biāo)志；4、監(jiān)控室是否24小時(shí)有人值守，檢查值班記錄；5、機(jī)動(dòng)車是否實(shí)施證、卡管理，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放是否有序； 第七條共用部位養(yǎng)護(hù)1、是否建立維修養(yǎng)護(hù)制度，是否在工作場所公示工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任 制 度，檢查是否有保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄；2、小區(qū)單元、樓號(hào)等標(biāo)識(shí)是否

8、有缺損、更換；3、檢查樓梯扶手、門窗、樓內(nèi)地面、墻面、頂棚、道路、場地、停車 場、圍墻、圍欄是否有損壞；檢查室外招牌、廣告牌、霓虹燈等設(shè)施設(shè) 備是否符合相關(guān)規(guī)定；檢查是否有私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象。第八條共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、檢查是否建立共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制度；2、檢查設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維護(hù)、保養(yǎng)記錄是否完整;3、對重點(diǎn)設(shè)備突然故瞳是否有應(yīng)急方案；第九條安防智能化系統(tǒng)維護(hù)1、檢查監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備是否24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，視頻是否能保存30天；2、檢查門禁系統(tǒng)是否及時(shí)保養(yǎng)，工作正常；3、監(jiān)控控制系統(tǒng)主機(jī)、對講門口機(jī)、圖像采集設(shè)備、攝像機(jī)是否每月巡查一次，進(jìn)行一

9、次表面清潔；4、是否每年對安全監(jiān)控智能化系統(tǒng)進(jìn)行一次檢測和調(diào)試；第十條保潔綠化1、檢查是否建立保潔人員工作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范；2、檢查樓內(nèi)公共區(qū)域、樓外公共區(qū)域，是否有清潔不到位不徹底的情 況；3、是否建立消殺工作制度，在蚊蟲孳生季每月進(jìn)行消殺；4、是否編制綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，制訂養(yǎng)護(hù)措施；5、檢查小區(qū)內(nèi)花草樹木是否生長正常，有無枯死；6、草坪是否及時(shí)修剪，生長是否整齊；7、是否定期組織病蟲害預(yù)防；&綠化垃圾是否及時(shí)清理第十一條二次供水管理服務(wù)1、檢查二次供水管網(wǎng)、供水設(shè)備設(shè)施是否24小時(shí)運(yùn)行；2、檢查對二次供水設(shè)備設(shè)施的巡查記錄；3、是否建立二次供水加壓設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查維修保養(yǎng)記錄；4、檢查是

10、否每半年對蓄水設(shè)施進(jìn)行一次清洗消毒，是否每年對水質(zhì)進(jìn) 行一次檢測；5、操作人員是否捋上崗證第十二條電梯運(yùn)行管理1、電梯維保是否選聘有資質(zhì)的專業(yè)電梯維保單位；2、是否按規(guī)定進(jìn)行電梯強(qiáng)制檢測；3、是否建立電梯檔案資料，包括但不限于購買合同、安裝調(diào)試合同、保 修合同、安裝施工驗(yàn)收報(bào)告、使用說明和隨機(jī)技術(shù)資料、電梯登記證、維修合同、 維保記錄、巡檢i己錄、修理記錄、年檢資料等。4、是否設(shè)置電梯安全管理員，并捋證上崗；5、電梯內(nèi)是否有顯著的標(biāo)識(shí)，呼叫按鈕、層門、轎廂、電梯照明、通風(fēng)、 對講電話、攝像頭等是否完好；6、電梯安全員是否定期進(jìn)行巡查第十三條綜合服務(wù)1、客戶服務(wù)人員是否定期培訓(xùn)，按崗位統(tǒng)一看裝并佩戴標(biāo)識(shí)；2、客戶服務(wù)場所工作時(shí)間是否少于8小時(shí)，其