深圳某地塊宗地投資評(píng)估報(bào)告

1、研究結(jié)論胺1.1 宗地基襖本情況傲宗地編號(hào)為B3阿03-0041八，地塊位于香蜜頒湖，土地用途為邦住宅用地;土地安面積為9354安4平方米，建筑芭容積率矮埃1.4；可建設(shè)翱總建筑面積為1罷31000平方伴米,其中：住宅斑127650平艾方米（高層住宅疤85，低層住盎宅占15，但凹最終比例按報(bào)建皚實(shí)施方案確定）跋；幼兒園300叭0平方米，垃圾襖站50平方米，罷社區(qū)管理中心3扳00平方米；土哎地使用年期70跋年，自2003吧年8月25日起愛到2073年8埃月24日止。版競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在昂宗地使用權(quán)頒轉(zhuǎn)讓稗合同簽訂后5個(gè)熬工作日內(nèi)一次付般清地價(jià)款。耙涉及交易標(biāo)的物哎轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)叭中，依法屬轉(zhuǎn)讓礙方應(yīng)

2、交納的均由扳甲方承擔(dān)；依法稗屬受讓方應(yīng)交納捌的由乙方承擔(dān)。白如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)岸定需要公證的，挨公證費(fèi)用甲乙雙骯方各承擔(dān)50%扳。鞍1.2 地價(jià)范癌圍叭經(jīng)測(cè)算，本地塊昂的正常地價(jià)范圍氨應(yīng)在霸749318邦7416萬霸元人民幣之間，案其中市場(chǎng)正常價(jià)氨位點(diǎn)應(yīng)在把80913萬胺元，扣除土地轉(zhuǎn)辦讓契稅3，則拔得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍礙應(yīng)在72749熬84870萬疤元人民幣之間，耙市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)埃位點(diǎn)在7855礙7萬元人民幣。疤對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)柏80913萬元翱，則得相應(yīng)樓面板地價(jià)為6339捌元骯/爸平方米阿.耙1.3 地塊投敖資價(jià)值懊對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范俺圍，測(cè)得相應(yīng)的瓣投資財(cái)務(wù)效果指百標(biāo)如表11所哎示。扒綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在俺

3、749318佰0913萬元人搬民幣之間時(shí)，屬暗于投資安全區(qū)；搬當(dāng)?shù)匕邇r(jià)在80913扳87416萬襖元人民幣之間時(shí)唉，即進(jìn)入投資風(fēng)懊險(xiǎn)區(qū)；超過87埃416萬元后，版將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)骯,投資者需慎重愛考慮。隘表11 宗地辦投資財(cái)務(wù)效果指隘標(biāo)瓣項(xiàng)目靶地價(jià)為7493隘1萬元案地價(jià)為8091礙3萬元佰地價(jià)為8741胺6萬元捌投資利潤(rùn)率（擺）耙25霸20唉15隘稅后利潤(rùn)（萬元把）壩24050頒20042氨15684般內(nèi)部收益率（耙IRR）（%藹）哎20.08爸16.24百12.48擺財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F阿NPV）（萬元靶）艾20760疤15221傲9199.87板投資回收期（靜擺態(tài)）（年）俺2.95拔3.0白3.

4、12跋投資回收期（動(dòng)啊態(tài)）（年）昂3.1矮3.2哀3.4把2.0 研究方疤法扮2.1 剩余法懊求地價(jià)般運(yùn)用剩余法來確俺定宗地的最高限礙價(jià)，其基本思路白為：拔地價(jià)= 房地產(chǎn)扮建成價(jià)格（建半筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)斑租售費(fèi)用稅費(fèi)搬）利潤(rùn)絆該方法的操作程白序如下：扳研究待估宗地的頒基本情況般選擇最佳開發(fā)利擺用方式阿估算開發(fā)后的房哀地產(chǎn)價(jià)芭格懊估計(jì)建筑費(fèi)、專熬業(yè)費(fèi)、利息、稅般費(fèi)、租售懊費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)澳得的利潤(rùn)求地價(jià)澳2.2 運(yùn)用拔建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)擺價(jià)方法與參數(shù)骯進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)骯評(píng)價(jià)拔建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)瓣評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)背層次，即：全部把投資的財(cái)務(wù)效果熬評(píng)價(jià)和自有（權(quán)笆益）資金的財(cái)務(wù)癌效果評(píng)價(jià)。扮 板全部投資的財(cái)務(wù)凹效果評(píng)價(jià)

5、骯，即排除財(cái)務(wù)條挨件的影響，將全稗部資金（包括全扒部借貸資金和權(quán)安益資金）作為計(jì)皚算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)八目的盈利能力。伴由于它不考慮投百資資金的來源構(gòu)俺成，以及借貸還澳本付息和所得稅唉的問題，所以它拜實(shí)際上是一種簡(jiǎn)八化了的、投資項(xiàng)癌目扒“凹息、稅前哎”背的盈利能力分析八，借癌此可佰以在各個(gè)投資項(xiàng)澳目或方案間建立背相互比較的共同敖基礎(chǔ)，以便考察熬項(xiàng)目是否有投資罷的價(jià)值，在分析翱是否可行的同時(shí)吧，進(jìn)行方案的選霸優(yōu)。瓣 盎自有（權(quán)益）資捌金的財(cái)務(wù)效果評(píng)瓣價(jià)頒，即從企業(yè)的角扳度出發(fā)，分析包奧括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)把的兩類因素對(duì)項(xiàng)癌目的影響，以企吧業(yè)投入的權(quán)益資佰金為計(jì)算基礎(chǔ)，拜而所謂考察企業(yè)氨投入所投入的權(quán)白益資金

6、的盈利能背力，實(shí)際上是對(duì)澳項(xiàng)目息、稅后的啊盈利能力的分析捌。同時(shí)，還考察凹企業(yè)的生存能力柏、償債能力、利辦潤(rùn)及其分配，以隘及各方投資者的礙盈利能力等。埃 在本宗俺地評(píng)估報(bào)告中，啊選用全部投資的哎財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法案，分析該地塊的鞍投資盈利能力傲八通過礙全部投資的現(xiàn)金拌流量表，得出項(xiàng)皚目?jī)?nèi)部收益率（爸FIRR）、投敗資回收期（P懊t傲）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)舭爆F(xiàn)值（FNPV板）以及投資利潤(rùn)礙率等指標(biāo)。由此拔來判斷該宗地投般資在財(cái)務(wù)上的可跋行性。稗2.3 研究依百據(jù)翱香蜜湖B303柏-0041宗地敖規(guī)劃指標(biāo)把國(guó)務(wù)院發(fā)展研究愛中心數(shù)據(jù)庫叭廣東省房地產(chǎn)扒統(tǒng)計(jì)年鑒搬廣東省房地產(chǎn)開奧發(fā)各類管理費(fèi)用瓣標(biāo)準(zhǔn)熬中國(guó)人民銀行存

7、按、貸款利率稗廣東統(tǒng)計(jì)年鑒頒搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)矮中國(guó)人民銀行1骯21號(hào)文件跋廣州市建安工程按定預(yù)、決算定額芭3.0 宗地最暗佳利用方式構(gòu)思澳根據(jù)該宗地位于安深圳市福田區(qū)香唉蜜湖地段、且建版筑容積率拌皚1捌.4，可以確定板，該地塊要想獲巴得最大收益，就耙必須按高尚住宅阿區(qū)規(guī)劃，定位于哀高端客戶，確保半以優(yōu)美的景觀環(huán)把境和國(guó)際性的配壩套設(shè)施來贏得市皚場(chǎng)。埃3.1 宗地總扒體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)邦 總基底奧面積 9354疤4礙伴22205哀80 m爸2佰，用地平衡表及按項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指半標(biāo)分別見表3班1和表32。高層住宅澳總建筑面積 1皚27650百爸0.85按108拜,霸503 拜m瓣2凹住宅規(guī)劃為12氨018

8、0 m昂2 稗/氨戶，平均每套面霸積為150 m頒2 疤左右,規(guī)劃戶數(shù)稗720戶。計(jì)劃叭規(guī)劃為121盎4棟11層住宅擺（其中首層架空半綠化），住宅總唉基底面半積計(jì)頒11050 m跋2 哀。別墅柏總建筑面積 1瓣27560拔氨0.15芭19瓣,埃148 八m辦2 板別墅規(guī)劃為25稗0350 m罷2 拔/敖棟，平均每棟面擺積為300 m爸2 骯，占地面積計(jì)1哀20 m氨2辦，規(guī)劃總棟數(shù)為挨64棟?？傆?jì)占敖地面積為 64叭 襖耙120=768艾0 m懊2 巴 胺 藹公建配套礙幼兒園3000傲 m疤2 敗，按兩層考慮，昂其占地計(jì)150埃0 m澳2 版，叭社區(qū)管理中心 哎300 m熬2 板，垃圾站50

9、鞍m胺2 按，均按一層考慮矮，占地計(jì)350敖 m壩2 藹。停車位唉基于該地塊未來跋將規(guī)劃建設(shè)成深柏圳的豪宅區(qū)，故巴應(yīng)至少考慮每戶艾一個(gè)車位霸（不澳含別墅用戶車位凹），建議車庫集白中設(shè)置，規(guī)劃7暗20個(gè)車位，每澳個(gè)車位按35平隘方米考慮，車庫俺規(guī)劃面積位為 爸 720拌俺352520巴0 m按2 靶。耙 班園林、綠化及道佰路翱 唉為體現(xiàn)高尚住宅扒區(qū)的品味感，建疤議該住宅區(qū)的綠辦地覆蓋率不低于澳65，可考慮皚將高層建筑的首班層架空綠化。則笆 綠地面霸積為 9354矮4氨骯0.65骯爸m耙2班60803 襖m斑2捌道路規(guī)劃占地面拌積為 935案44懊扮0.1514絆031 m熬2盎表31 伴 用地平

10、衡表巴項(xiàng)目挨用地面積（背m2 靶）氨所占比重拜(%)翱人均面積（霸m2 /唉人）骯備注靶規(guī)疤劃總安用地挨93544按芭34.09啊矮一、居住用地巴18730矮20鞍昂佰高層住宅用地?cái)?1050傲11.81扒伴首層架空綠化愛低層住宅用地挨7680八8.21唉挨百公建用地叭1850扒1.98唉百疤道路用地暗14032笆15哀扮埃公共綠地傲60803霸65白22.15絆霸二、其他用地?cái)?176矮骯背艾表32 稗項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)吧濟(jì)指標(biāo)按項(xiàng)目板數(shù)量按單位壩總戶數(shù)岸784胺戶扮居住人口把2744般人按總建筑面積隘156200疤M皚2扳 澳1.佰高層住宅建筑愛面積版108503哎M挨2盎2.胺低層住宅建筑面

11、案積皚19148吧M百2拌3.奧公建配套建筑面岸積安3350八M唉2按4.敖地下車庫建筑面瓣積氨25200拌M捌2邦車位數(shù)俺720隘個(gè)岸人口密度鞍293板人捌/愛公頃版綠化率皚65跋翱容積率板1.4藹百3.2 最佳開皚發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)辦建議分期滾動(dòng)開斑發(fā)，首期開發(fā)別捌墅及整個(gè)住宅區(qū)澳的配套規(guī)劃建設(shè)邦，通過別墅的市白場(chǎng)推廣來打造項(xiàng)骯目的品牌，提升骯項(xiàng)目的品位，從岸而帶動(dòng)其后的高扒層銷售。氨計(jì)劃整個(gè)地塊的傲開發(fā)建設(shè)周期為芭30個(gè)月，銷售扒周期為24個(gè)月暗。其中可行性研般究及規(guī)劃報(bào)批等邦前期準(zhǔn)備階扳段為八6個(gè)月，宗地競(jìng)胺買后18個(gè)月時(shí)芭推出首期別墅，哎高層住宅分兩期癌推出，計(jì)劃至4佰2個(gè)月時(shí)完成全藹部

12、銷售。罷與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目拌投資與融資計(jì)劃霸如下表33所懊示.唉表33 挨 項(xiàng)目投資與融艾資計(jì)劃表芭序號(hào)擺項(xiàng)目般建設(shè)經(jīng)營(yíng)期絆合計(jì)瓣1艾笆6捌7啊敗12愛13把柏18佰19拌壩24岸25辦骯30搬31扮疤36皚37阿板42礙1耙投資總額頒壩隘扳笆敖辦唉氨1.1笆建設(shè)投資胺白昂絆安安百拔跋1.1.1啊土地成本扳艾80913.8絆6 斑耙藹骯安霸板1.1.2搬前期工程費(fèi)版哀755.0笆0熬 藹393.00 扳壩隘按氨巴1.1.3白建安成本費(fèi)埃34000.7氨0 岸拔2913.70半 跋11113.0爸0 澳11802.0艾0 礙8172.00叭 斑版叭1.1.5翱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)傲2292.56鞍 哎擺盎11

13、45.78奧 柏687.47 襖459.31 昂班扮1.1.6癌公建配套費(fèi)唉1185.16襖 襖盎474.06 斑355.55 暗355.55 岸瓣拜敖1.1.7愛不可預(yù)見費(fèi)疤3589.58擺 哎897.39 百538.44 熬430.75 熬430.75 鞍430.7擺5氨 把430.75 懊430.75 澳1.1.8拜管理費(fèi)扒3590.00鞍 矮512.80 凹512.80 叭512.80 耙512.80 辦512.80 矮512.80 白512.80 巴1.1.9隘銷售費(fèi)用哎5384.36唉 愛熬笆807.65 巴1076.87把 般1615.31耙 昂1346.09按 隘538.44

14、敖1.1.10耙利息費(fèi)用盎埃癌哀白叭辦耙耙1.2艾流動(dòng)資金骯0.00 藹0.00 伴0.00 奧0.00 艾0.00 傲0.00 埃0.00 挨0.00 背2壩資金籌板措骯鞍般鞍跋挨班把笆2.1板自有資金案稗擺礙跋般哎啊唉2.2俺借款澳奧埃哎傲柏艾扒懊2.3氨銷售收入再投入胺鞍扒邦埃般岸扮澳說明：因利息費(fèi)暗用取決于投標(biāo)公叭司的融資結(jié)構(gòu)，唉而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)敗劣又取決于公司艾在資本市場(chǎng)的能奧力高低。該宗地拌地價(jià)需在成交后暗5日內(nèi)一次繳清稗，故對(duì)競(jìng)投人的笆資金壓力很大。隘可以考慮競(jìng)得土奧地后全部建設(shè)缺扳口資金從銀行借頒貸。因?yàn)轫?xiàng)目的白融資結(jié)構(gòu)不明，瓣且項(xiàng)目全部投資叭的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與皚融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，吧故此

15、表中的利息拌費(fèi)用計(jì)算和資金敖籌措計(jì)劃都暫沒翱計(jì)算。搬4.0 宗地地背價(jià)測(cè)算癌4.1 地價(jià)之拌外的成本測(cè)算敗參考目前建筑市敖場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)哎市場(chǎng)的基本行情拌，估算出該宗地壩開發(fā)項(xiàng)目的總成搬本費(fèi)用為686疤51.43萬元昂。具體測(cè)算詳見暗附表1。 半4.2 銷售收礙入測(cè)算襖參考目前香蜜湖隘地段的住宅市場(chǎng)柏行情，高層為1拌1000元拌/藹 m拔2絆，低層為220襖00元吧/捌 m敗2愛, 奧停車位（為便于版計(jì)算，全部按銷胺售考慮）為25唉0000元懊/邦個(gè)，則測(cè)算出總胺銷售收入為 1拌79478.3挨5萬元。具體測(cè)鞍算詳見附表1。熬4.3 地價(jià)成爸本測(cè)算阿 根據(jù)目前國(guó)胺內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投安資回報(bào)基本現(xiàn)狀

16、愛，并綜合考慮深柏圳房辦地產(chǎn)捌市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度敗，取定開發(fā)商投吧資該宗地的可承奧受回報(bào)率極限為捌15，正常期岸望投資回報(bào)率為稗20，市場(chǎng)投阿資回報(bào)率的上限骯為25。拔則該宗地的地價(jià)哀范圍為7429爸187416阿 萬元，正常市八場(chǎng)期望地價(jià)為8瓣0913萬元。霸扣除宗地轉(zhuǎn)讓契啊稅3，則得該按宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)按范圍為般727498俺4970萬元，捌正常市場(chǎng)水平競(jìng)瓣投報(bào)價(jià)為785按57萬元案。具體測(cè)算詳見唉附表1。伴5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)安評(píng)價(jià)背由于香蜜湖B3背030041罷宗地的最終中標(biāo)啊地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)襖階段，因此選取啊該地塊的市場(chǎng)期胺望價(jià)作為計(jì)算基奧礎(chǔ)，來測(cè)算該宗罷地的投資價(jià)值。斑5.1白 項(xiàng)目盈利能力疤分

17、析扮5.1.1 稅般金計(jì)算（見表5敖1）奧因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)罷劃在宗地接手后把第18個(gè)月時(shí)，笆故前一年半內(nèi)無壩銷售收入。而靶土地增值稅耙是案按照納稅人轉(zhuǎn)讓辦房地產(chǎn)所取得的哎增值額和稅法規(guī)辦定的4級(jí)超俺額叭累進(jìn)稅率罷來計(jì)算征收的隘，增值額是納稅啊人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所凹取得的收入減除八稅法規(guī)定扣除項(xiàng)百目金額后的余額按。斑根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)靶的一般收益水平百，土地增值稅應(yīng)愛繳額基本在銷售愛收入的1左右邦。佰5.1.2 損唉益表（見表5跋2）柏由損益表可以看傲出，公司在第一藹年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，耙這主要是因?yàn)橹О旮毒揞~地價(jià)所致般。第二、三年內(nèi)唉盡管有利潤(rùn)，但岸仍不足以彌補(bǔ)第辦一年的襖虧算藹。直到最后一年矮才發(fā)生所得稅的疤

18、繳交。搬5.1.3 宗襖地現(xiàn)金流量表與罷動(dòng)態(tài)盈利分析（佰見表53）藹由現(xiàn)金流量表和礙動(dòng)態(tài)盈利分析可安以看出，項(xiàng)目的百累計(jì)凈現(xiàn)金流和斑累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流版由負(fù)變正均要發(fā)氨生在最后一個(gè)年背度。但項(xiàng)目的內(nèi)絆部收益率為16愛.24，凈現(xiàn)氨值為15221愛萬元，均處于較挨高水平。原因在疤于地價(jià)要在中標(biāo)壩后一次繳交完畢盎，造成巨額現(xiàn)金胺流流出，而項(xiàng)目氨的開發(fā)建設(shè)、銷哎售要滯后一段時(shí)般間，不過該宗地壩規(guī)劃建筑面積不靶大，建設(shè)周期相拜對(duì)較短，故投資叭回收期指標(biāo)也較背為理想。板相應(yīng)的地價(jià)在7扮4291萬元和扮87416萬元氨時(shí)的投資回報(bào)指愛標(biāo)如表54昂所示藹。鞍 哎 案 伴 表51 矮 銷售稅金及附骯加表 哀 奧

19、頒 安（單位：萬元）癌澳艾建設(shè)經(jīng)營(yíng)期阿合計(jì)癌序號(hào)岸項(xiàng)目隘1凹啊6巴7疤暗12伴13埃邦18扮19鞍壩24斑25稗愛30昂31拌扮36跋37昂愛42皚1胺銷售收入敗矮敗礙42125.6拔0 把41205.8拌3 奧54941.1哀0 敗41205.8昂3 哎179478.哎36 吧2版銷售稅金及附加瓣板安岸2624.42按 斑2567.12頒 罷3422.83矮 癌2567.12扒 八11181.安50 扳2.1般營(yíng)業(yè)稅稗白伴懊2106.28唉 班2060.29矮 扳2747.06邦 案2060.29矮 拜8973.92巴 拔2.2奧城市維護(hù)建設(shè)稅擺擺熬埃147.44 翱144.22 骯192.

20、29 癌144.22 盎628.17 搬2.3懊教育費(fèi)附加辦背哀哀63.19 哎61.81 爸82.41 哀61.81 按269.22 跋2.4八防洪工程維護(hù)費(fèi)唉矮邦唉75.83 佰74.17 藹98.89 扮74.17 翱323.06 癌2.5邦交易管理費(fèi)胺阿巴按210.63 拜206.03 熬274.71 般206.03 吧897.39 懊2.6八印花稅爸凹皚耙21.06 捌20.60 矮27.47 百20.60 拌89.74 拜3芭土地增值稅安骯隘埃421.26 敖412.06 跋549.41 佰412.06 胺1794.78案 頒 挨 搬 拔 般 表白 骯52般 奧損益表瓣 艾 般 俺

21、 百 奧（岸單位：萬元）百序號(hào)挨項(xiàng)目凹合計(jì)襖1把跋12霸13把邦24般25邦敗36隘36扮八42耙1八銷售收入愛179478.安36 藹0.00藹42125.6絆0扒96146.9按3柏41205.8八3版2跋總成本費(fèi)用把149565.哀29 扒89962.2霸3隘33906.5矮7八21520.9壩4襖4175.55柏3罷利潤(rùn)總額懊29913.0板7 拔-89962.皚23哀8219.03皚74625.9愛9辦37030.2扮8矮4哎所得稅凹9871.31案 霸0.00瓣0.00扮0.00靶9871.31斑5板稅后利潤(rùn)伴20041.7哎6 笆0.00襖0.00笆0.00癌20041.7埃6扒

22、6柏盈余公積金按2004.18敖 壩0.00俺0.00般0.00疤2004.18骯7白可分配利潤(rùn)八18037.5板8 礙0.00骯0.00澳0.00瓣18037.5班8澳表53 宗版地現(xiàn)金流量表與胺動(dòng)態(tài)盈利分析 懊 半 （單罷位：萬元）澳序號(hào)埃項(xiàng)目昂建設(shè)經(jīng)營(yíng)期氨1般案12敗13挨胺24敗25霸笆36巴37埃盎42八1邦現(xiàn)金流入爸0.00 八42125.6翱0 叭96146.9柏3 芭41205.8扳3 斑1.1盎銷售收入俺0.00 哎42125.6阿0 疤96146.9耙3 癌41205.8靶3 跋1.2辦其他現(xiàn)金流入叭0.00 柏0.00 搬0.00 壩0.00 叭2唉現(xiàn)金流出扮87911.

23、0氨5 隘32276.6柏5 絆20431.2班3 案4461.17罷 啊2.1隘建設(shè)投資哎87911.0耙5 俺29230.9暗7 鞍13479.8半1 叭1481.99板 叭2.2絆土地增值稅暗0.00 背421.26 藹961.47 絆412.06 哎2.3霸銷售稅金及附加佰0.00 哎2624.42唉 愛5989.95扳 扮2567.12挨 捌3扒凈現(xiàn)金流藹-87911.把05 背9848.95岸 拔75715.7熬0 哎36744.6擺6 澳4疤累計(jì)凈現(xiàn)伴金流敖-87911.般05 骯-78062.啊10 骯-2346.4般0 笆34398.2矮7 班5安折現(xiàn)現(xiàn)金流擺-81399.拜

24、12 艾8443.89矮 跋60105.5安6 愛28070.7俺9 阿6愛累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金跋流佰-81399.斑12 唉-72955.盎23 吧-12849.跋67 翱15221.1矮2 八評(píng)價(jià)指標(biāo)瓣爸哎叭熬FNPV(I=班8%)敗15221.1唉2 板財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率背IRR拌16.24%罷投資回收期（靜敖態(tài)）岸3.03 翱投資回收期（動(dòng)般態(tài)）背3.艾2般0艾 擺表54 俺財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比伴較扒項(xiàng)目奧地價(jià)為7493扮1萬時(shí)翱地價(jià)為8741昂6萬時(shí)爸內(nèi)部收益率（I耙RR）（%哎）俺20.08按12.48矮財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F啊NPV）（萬元班）暗20760胺9199.87爸投資回收期（靜皚態(tài)）（年）耙2

25、.95盎3.12笆投資回收期（動(dòng)頒態(tài)）（年）扒3.1愛3.4芭5.2 項(xiàng)目不敗確定性分析埃5.2.1 盈吧虧平衡分析俺假定本宗地開發(fā)扳建設(shè)投資不變，擺且售價(jià)和回款速胺度如基準(zhǔn)方案所哎設(shè)，則由計(jì)算可靶得，當(dāng)銷售率為扳 （80913伴.86686哀51.43）扳/179478板.35*1藹00%=83.敗33% 鞍時(shí)，宗地全部投昂資利潤(rùn)率為零。拜一般認(rèn)為，當(dāng)盈懊虧平衡點(diǎn)的銷售襖率背版70 時(shí)，項(xiàng)笆目風(fēng)險(xiǎn)較小。本吧宗地投資盈虧平扒衡點(diǎn)的銷售率為靶83.33，岸可見其風(fēng)險(xiǎn)較高岸。暗5.2.2 敏板感性分析版影響本宗地投資邦財(cái)務(wù)效益的主要安不確定因素為宗懊地獲取價(jià)格、售白價(jià)水平、建設(shè)成疤本的高低、建設(shè)爸

26、經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、扮銷售稅率等。根熬據(jù)宗地目前狀況班可知，以上諸因柏素中最有可能發(fā)白生變化的是宗地絆獲取價(jià)格的高低罷和未來銷售價(jià)格叭的變化。因而，岸本宗地敏感性分鞍析主要針對(duì)全部愛投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)拜（FIRR,F襖NPV和投資利霸潤(rùn)率），分別計(jì)百算售價(jià)上下波動(dòng)搬5、1礙0和宗地獲取扳價(jià)格上下波動(dòng)5柏、10時(shí)，傲對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影艾響。計(jì)算結(jié)果詳愛見敏感性分析表絆54。胺表54 項(xiàng)目罷敏感性分析表礙全部投資白基準(zhǔn)方案班地價(jià)變動(dòng)藹售價(jià)變動(dòng)捌-10%扒-5%白5%澳10%罷-10%背-5%襖5%哎10%挨FNPV擺15221.1按2敗22713.1藹5襖18967.1敗3佰11475.1笆1唉7729.09拌

27、829.2安8025.16傲22417.1邦26913.7柏FNPV敗升降幅度笆49.22%吧24.61%案-24.61%捌-49.22%背-94.55%百-47.28%壩47.岸28%拔76.82%瓣IRR礙16.24%隘21.54%疤18.79%班13.85%矮11.63%啊7.93%佰12.13%氨20.27%俺24.24%辦IRR般升降幅度叭32.64%跋15.70%皚-14.72%藹-28.39%絆-51.17%奧-25.31%皚24.82%稗49.26%拔投資利潤(rùn)率百20%扒26.86%佰23.34%邦16.84%伴13.84%礙8.00%柏14%伴26%哎32%邦投資利潤(rùn)率升降盎

28、幅度哀34.30%八16.70%扳-15.80%靶-30.80%氨-60.0%半-30.邦0%瓣30.0%扮60.0%耙由表中數(shù)據(jù)可得霸：案（1）地價(jià)、售安價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈?，F(xiàn)值的影響艾當(dāng)宗地價(jià)格上升爸到20.3時(shí)隘，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值礙等于零，到達(dá)臨案界點(diǎn)。此時(shí)，如靶果地價(jià)繼續(xù)上升熬，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值把小于零，出現(xiàn)虧敖損。阿售價(jià)下降5、板10時(shí)，財(cái)務(wù)芭凈現(xiàn)值分別下降岸47.28、靶94.55。澳當(dāng)售價(jià)下降至1愛0.57時(shí)，該疤項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)板值等于零，達(dá)到哎臨界點(diǎn)，此時(shí)，斑若售價(jià)再下降，斑則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小傲于零，出現(xiàn)虧損霸。般（2）地價(jià)、售瓣價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)襖部收益率的影響埃地價(jià)上升5、挨10時(shí)，將引襖起該

29、宗地的財(cái)務(wù)啊內(nèi)部收益率分別柏下降14.72安叭、28.39癌；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至昂13.67時(shí)凹，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)骯內(nèi)部收益率等于鞍基準(zhǔn)收益率（I挨c礙=8%）,到達(dá)疤臨界點(diǎn)，此時(shí)，藹如果繼續(xù)上升，藹則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益邦率將達(dá)不到預(yù)期扳的基準(zhǔn)收益率。扒售價(jià)下降10擺時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)班內(nèi)部收益率已下搬降到7.93隘，不能滿足預(yù)期懊的基準(zhǔn)收益率。辦（3）地價(jià)、售懊價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收隘益率的影響按當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10癌時(shí)，項(xiàng)目的投埃資利潤(rùn)率將下降巴至13.84氨，已不能滿足預(yù)昂期的投資利潤(rùn)率芭15。當(dāng)售價(jià)罷下降5時(shí)，項(xiàng)絆目的投資利潤(rùn)率靶也將不能滿足預(yù)扒期的投資利潤(rùn)率般要求。熬從上分析可以看邦出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)芭值來說，地價(jià)獲芭取

30、價(jià)格和售巴價(jià)都是敏感因素熬，相比之下，售辦價(jià)更為敏感。原哎因在于該宗地地安價(jià)要一次性繳清吧，宗地獲取價(jià)格敗的變動(dòng)數(shù)值等于靶全部投資的凈現(xiàn)佰值變動(dòng)值。熬對(duì)于內(nèi)部收益率耙來說，地價(jià)比售翱?jī)r(jià)更為敏感。對(duì)愛于靜態(tài)的投資收阿益率來說，售價(jià)霸是更為敏感的因叭素。吧除了地價(jià)和售價(jià)胺對(duì)本項(xiàng)目的影響唉較大外，開發(fā)周跋期和銷售率對(duì)本白項(xiàng)目的影響也值稗得注意。開發(fā)周半期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致熬資金不能及時(shí)回懊收再投入，NP叭V和IRR也會(huì)拌下降，投資回收埃期將延長(zhǎng)外，還澳會(huì)加重資金的使凹用成本。而銷售敗率低下，即意味搬著投資資金不能凹快速回收，這樣皚將使整個(gè)項(xiàng)目陷擺入僵局。 安5.2.3 概奧率分析靶為了更精把確地預(yù)測(cè)該宗地

31、埃投資地風(fēng)險(xiǎn)程度翱，下面用決策樹翱來進(jìn)行計(jì)算，詳哎看附圖1。埃經(jīng)計(jì)算，E(F案NPV) = 搬20228.4礙4 萬元襖風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差隘9949.10霸凈現(xiàn)值變異系數(shù)吧49.18擺70%跋計(jì)算結(jié)果表明，挨本地塊的期望折皚現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為阿20228.4唉4萬元，處于較芭高盈利水平，而伴凈現(xiàn)值變異系數(shù)把為49.18版，遠(yuǎn)低于70拜，說明其風(fēng)險(xiǎn)程瓣度在合理的范圍按之中。半6.0 項(xiàng)目綜唉合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建搬議版6.1 項(xiàng)目綜版合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)巴上述財(cái)務(wù)效益評(píng)瓣估的結(jié)果說明，敖本宗地作為面向骯高端客戶的豪宅跋開發(fā)用地是有較骯好投資前景的。班但由于地價(jià)較高耙，且要一次性繳笆交完畢，故對(duì)開艾發(fā)商的融資、高盎端客戶開發(fā)、市挨場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)岸大勢(shì)把握、政策氨研判等能力要求邦很高。且該地塊暗將是以公開競(jìng)拍芭方式獲取，市場(chǎng)靶的炒做、競(jìng)拍現(xiàn)安場(chǎng)的緊張氣氛、胺競(jìng)投者的不同戰(zhàn)佰略導(dǎo)向等都會(huì)影矮響到該地塊的競(jìng)斑買價(jià)格，所以是絆否投資該項(xiàng)目不百能僅僅依靠對(duì)財(cái)爸務(wù)指標(biāo)的分析，艾還要做充分的風(fēng)氨險(xiǎn)分析。敗 6.2凹 有關(guān)說明及建阿議跋本報(bào)告是在未有隘投資方具體融資骯方案的前提下進(jìn)艾行測(cè)算的，僅反敖映地塊本艾身的投資