政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)方案專業(yè)完整版

1、政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)方案 i政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)方案（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯?。┱畽C(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)方案 一、物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想某某市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局第二辦公區(qū)新建的職能部門辦公樓。某某物業(yè)將以先 進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗和管理模式，充分發(fā)揮企業(yè) 超前化的服務(wù)、精準(zhǔn)化的服務(wù)、 規(guī)范化的服務(wù)、個性化的服務(wù)、人性化的服務(wù)、成熟化的管理、合理化的運做成 本、專業(yè)化的服務(wù)”八大管理優(yōu)勢，為使用人創(chuàng)造一個 安全、活潔、優(yōu)美、舒適、 方便”的辦公環(huán)境，我們充滿信心。在某某市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局第二辦公區(qū)優(yōu)秀的 樓盤硬件設(shè)施基礎(chǔ)之上加之某某高品質(zhì)的管理服務(wù)， 一定可以使本項目成為某某

2、市辦公物業(yè)的典范。以下是我司對承接本項目物業(yè)管理的初步設(shè)想， 并將隨著對項目的深入了解 與介入逐步完善到的實操問題，可以在最快時間內(nèi)反饋給公司總部， 在公司強(qiáng)有 力的技術(shù)支持下以得到及時有效的解決，確保管理的正常進(jìn)行。1、專業(yè)化服務(wù)(1)保潔綠化服務(wù)某某物業(yè)將對聘請有長期工作經(jīng)驗、信譽良好的員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)，使之能 勝任本項目的保潔綠化服務(wù)工作，結(jié)合具體工作不斷進(jìn)行在職培訓(xùn)。配備專業(yè)的 保潔綠化工具，以保證服務(wù)品質(zhì)。并對服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控。為降低成本，某某物業(yè)將保潔和綠化整合為環(huán)境維護(hù)一個部門，聘任有多年 工作實操管理經(jīng)驗人員任環(huán)境維護(hù)領(lǐng)班，并對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行責(zé)任監(jiān)控。(2)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)某

3、某物業(yè)公司將為本項目提供3名駐場工程技術(shù)人員，以規(guī)范的設(shè)施設(shè)備日 常維護(hù)和保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)保證本項目居住、 商業(yè)功能的正常運轉(zhuǎn)和使用。建立設(shè)施設(shè)備 臺賬、巡視維保計劃和各種設(shè)備的操作規(guī)范、 制度，確保設(shè)施設(shè)備得到有效維護(hù)， 以增加設(shè)施設(shè)備的使用年限。2、實施嚴(yán)格的服務(wù)質(zhì)雖體系控制為保證公司為顧客提供滿意的服務(wù)，我公司建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體 系，實施制度化、定期化的分級質(zhì)量檢查管理制度。(1)項目物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部檢查日檢：由項目物業(yè)服務(wù)中心保潔、綠化、維修人員在物業(yè)范圍內(nèi)認(rèn)真巡查， 發(fā)現(xiàn)問題及時處理，認(rèn)真填寫記錄。日監(jiān)督檢：由客服領(lǐng)班、環(huán)境維護(hù)領(lǐng)班、設(shè)備維護(hù)領(lǐng)班對各部門員工的工 作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查

4、，形成記錄。在第二日早列會進(jìn)行講評。周檢：由項目主管或相關(guān)負(fù)責(zé)人，對每日檢查情況進(jìn)行復(fù)檢，對公共設(shè)施 設(shè)備、消防設(shè)備、技防設(shè)備、房屋外墻等進(jìn)行巡查，召開會議解決本周存在的問 題。安全檢查：定期以及在國家法定長假前，由項目主管和設(shè)備維護(hù)領(lǐng)班、環(huán) 境維護(hù)領(lǐng)班對辦公區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備、消防設(shè)備等進(jìn)行一次全面的檢查。服務(wù)回訪及投訴處理：由項目主管或相關(guān)負(fù)責(zé)人對顧客進(jìn)行回訪，以檢查 顧客是否滿意為其提供的服務(wù)，服務(wù)的流程、質(zhì)量是否需要改進(jìn)；對顧客的投訴 立即進(jìn)行處理以糾正不合格的服務(wù)，并定期檢查糾正措施是否到位。（2）公司的質(zhì)量檢查（月）檢：公司質(zhì)量管理部每月對項目物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行全面檢查，檢查 分五個專業(yè)：

5、管理層、機(jī)電設(shè)備、房屋建筑、活潔、綠化；檢查項目服務(wù)中心是 否全面按公司質(zhì)量管理體系運作、運作情況、各方面的管理是否達(dá)到公司質(zhì)量管 理標(biāo)準(zhǔn)。職能部門檢查：公司各職能部門每季度對服務(wù)中心的環(huán)境綠化、活潔、設(shè) 備設(shè)施、安全、人事管理、財務(wù)管理等工作進(jìn)行專業(yè)檢查。安全檢查：每季度公司安全委員會（主要由公司領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)備維護(hù)部、環(huán)境 維護(hù)部組成）對項目物業(yè)服務(wù)中心的消防設(shè)備設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、技防設(shè)備、等有 關(guān)安全管理方面進(jìn)行詳細(xì)、全面的檢查。主管領(lǐng)導(dǎo)檢查：公司相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)不定期對項目服務(wù)中心的工作進(jìn)行檢查。投訴處理及跟蹤檢查：公司質(zhì)量管理部公示電話，專門接待各項目辦公區(qū)/ 物業(yè)使用人投訴，責(zé)成項目物業(yè)服務(wù)中

6、心及時解決日常投訴并跟蹤項目物業(yè)服務(wù) 中心糾正措施的實施情況，重大的投訴，質(zhì)量管理部進(jìn)行現(xiàn)場驗證和調(diào)查， 具有 共性的投訴發(fā)文要求項目物業(yè)服務(wù)中心加以注意。 并由質(zhì)量管理部每月定期電話 回訪辦公區(qū)，了解辦公區(qū)對物業(yè)服務(wù)及服務(wù)人員的滿意情況。 并根據(jù)反饋的信息 及時修正服務(wù)的偏差和瑕疵。組織項目主管檢查：質(zhì)量管理部當(dāng)發(fā)現(xiàn)有的項目服務(wù)有特色時或個別項目服務(wù)水平下降時，就組織項目主管實行互檢，達(dá)到相互取長補短的效果。內(nèi)審：每年由質(zhì)量管理部組織公司有經(jīng)驗有內(nèi)審資質(zhì)的內(nèi)審員對公司領(lǐng)導(dǎo)、 各職能部門、項目物業(yè)服務(wù)中心運行質(zhì)量體系進(jìn)行全面檢查， 及時發(fā)現(xiàn)問題，采 取糾正和預(yù)防措施，保證公司管理體系持續(xù)有效的

7、運行。管理評審：每年由公司最高管理者組織、質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)實施、職能部門 主管和服務(wù)中心主管參加對公司質(zhì)量管理體系進(jìn)行評審，以確保體系有持續(xù)的適 應(yīng)性、充分性、有效性。(3)外部檢查定期征詢意見：針對本物業(yè)特點，在管理過程中定期征詢合作單位的意見并 針對提出的意見和建議進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。政府、行業(yè)的專項檢查：物業(yè)管理優(yōu)秀/示范大廈評比，園林式、花園式達(dá) 標(biāo)單位評比，環(huán)境文明評比等等。(4)其他方式辦公區(qū)/物業(yè)使用人意見征詢表：公司每年進(jìn)行一次對辦公區(qū)/物業(yè)使用人的 意見征詢，以檢查辦公區(qū)/物業(yè)使用人對公司管理的滿意程度，征詢、收集管理 意見。事后，公司質(zhì)量管理部要督促項目物業(yè)服務(wù)中心針對辦公區(qū) /物

8、業(yè)使用人 的意見提出改進(jìn)措施，并檢查實施情況。二、服務(wù)目標(biāo)承諾1、服務(wù)的宗旨、方針、理念、目標(biāo)管理服務(wù)宗旨一一讓用戶永遠(yuǎn)滿意”管理服務(wù)總方針 一一 為用戶提供安全、活潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的辦 公環(huán)境”管理服務(wù)理念一一“用行動創(chuàng)感動、用服務(wù)樹品牌”管理服務(wù)總目標(biāo)在市場經(jīng)濟(jì)中崛起的某某物業(yè)管理有限公司， 以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的 優(yōu)秀人才，先進(jìn)的配套管理設(shè)備，有能力、有魄力、有決心、有信心將本項目的 管理成為精品，全心全力為本物業(yè)使用人提供一個活潔、優(yōu)美、舒適、方便的居 住環(huán)境，讓每一位使用人在某某物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)中盡享居住的便利與舒適。管理定位：充分利用并完善本物業(yè)的各種配套系統(tǒng)，配置精

9、干的高素質(zhì)管理人才，全面 實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。風(fēng)格定位：利用自有經(jīng)濟(jì)實力及品牌效應(yīng)，完善環(huán)境保護(hù)設(shè)施，讓本項目成為舒適、文 明、爽潔、美麗的辦公理想場所。效益定位：充分利用本公司的規(guī)模經(jīng)營與專業(yè)化管理特長，通過多種節(jié)能降耗措施控制 管理成本，提供最優(yōu)性價比的服務(wù)。服務(wù)定位：讓每一位在此辦公的人員永遠(yuǎn)滿意”是我們不變的承諾， 為您提供活潔、 優(yōu)美、舒適、方便的辦公環(huán)境”是我們永恒的追求。服務(wù)理念：根據(jù)某某物業(yè) 守法誠信、關(guān)愛身心、綠色環(huán)保、安全溫馨、追求卓越、持 續(xù)創(chuàng)新”的管理方針，結(jié)合本項目的實際情況，我們提出“用行動創(chuàng)感動、用服 務(wù)樹品牌”管理服務(wù)理念： 以人為本：我們把最大限度地滿足物業(yè)使

10、用人物質(zhì)、精神文化的美好追求作為一切管 理服務(wù)工作的出發(fā)點。使所有在此工作和居住的業(yè)戶處處、時時感受到尊貴。 綠色環(huán)保：我們將在日常物業(yè)管理工作中遵循生態(tài)規(guī)律， 加大綠化環(huán)保的宣傳，追求與 自然環(huán)境和諧共生，維護(hù)好辦公區(qū)的公共綠化。使辦公區(qū)環(huán)境優(yōu)美、空氣活新。真切付出、心靈交匯：關(guān)心并熱心幫助身邊的每一位物業(yè)使用人，用感情與他（她）們交流，并在 與物業(yè)使用人交流過程中發(fā)現(xiàn)他（她）們的需求，完善相應(yīng)的服務(wù)方式、方法和 項目，使他們滿意度達(dá)到最大化。2、服務(wù)承諾某某物業(yè)根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗，對本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)做出如下鄭重承諾：執(zhí)行政府有關(guān)法律及市物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)。將綠化養(yǎng)護(hù)提升到藝術(shù)鑒賞

11、的高度， 營造綠的世界，花的海洋，使在此辦公 的物業(yè)使用人擁有優(yōu)美、活新、綠色、健康的環(huán)境。提供公用設(shè)施、供水、供電系統(tǒng)故障搶修，做到接到報修后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或重大事故隱患立即消除；若發(fā) 生重大故障或事故，在24小時內(nèi)填寫書面報告報送某某市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。秩序維護(hù)員24小時值班。嚴(yán)格執(zhí)行政府有關(guān)法律以及物業(yè)管理主管政府部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)。自本物業(yè)正式投入使用即以優(yōu)秀示范管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，服務(wù)指標(biāo)承諾為了實現(xiàn)制定的服務(wù)目標(biāo)，參照某某市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我公司的 管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特制定如下服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)項目服務(wù)內(nèi)容運行、

12、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)共有部位房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位隨時檢查 發(fā)現(xiàn)異常，及時向甲方報告，并向開發(fā)建設(shè) 單位，房管局報告.房外墻面頂面地面每月檢查三次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).樓梯間水泵間電表問電梯間電話分線問每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).走廊通道每日檢查二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).其它每周檢查三次發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).共有設(shè)施設(shè)備上下水管道落水管水箱水 泵等供水排水系統(tǒng)每周檢查三次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).天線供電燃?xì)饩€路每周檢查三次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).消防設(shè)施設(shè)備每周檢查二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).電梯按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)檢查，每日巡查三次以上避富裝置每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù)道路場地路燈每月檢查三次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).

13、溝渠池井等每月檢查二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).休閑椅涼孕雕塑景觀小品水景等每月檢查三次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).健身設(shè)施兒童樂園等公益性文體設(shè)施每月檢查三次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).路標(biāo)安全標(biāo)志等每月檢查三次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).共有設(shè)施設(shè)備房每月檢查二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).電子防盜監(jiān)控報警系統(tǒng)等每周檢查二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).樓講電子巡更等每季檢查三次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).物業(yè)服務(wù)用房每月檢查二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).其它每月檢查二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù).草坪修剪根據(jù)需要，隨時修剪活雜草根據(jù)需要，隨時修剪補栽補種每年，按時補栽補種施肥適時灌排水適時病蟲害防治適時其它適時樹木修剪每季度一次（根據(jù)需要，隨時修剪）中耕除

14、早松土適時施肥適時病蟲害防治適時扶正加固根據(jù)需要其它適時花 壇 華 景 綠 離布置無灌溉排水適時修剪適時補載補種根據(jù)需要施肥適時病蟲防治適時其它適時樓 內(nèi) 公共 區(qū) 域地面和墻面地面每日固定活潔2次，并全天巡查保潔樓梯扶手欄桿窗臺每日活潔2次（根據(jù)需要，隨時活潔）消防栓指示牌等公共設(shè)施每日活潔2次（根據(jù)需要，隨時活潔）天花板公共燈具如有，每季度活潔1次（根據(jù)需要，隨時活潔）天臺屋頂如有，每季度活潔1次（根據(jù)需要，隨時活潔）門窗等玻璃如有，每月活潔1次（根據(jù)需要，隨時活潔）垃圾收集每日畝卜次（根據(jù)需要，隨時活潔）電梯轎廂每日活潔二次（根據(jù)需要，隨時活潔）樓 外 公共 區(qū) 域道路地面綠地每日活潔二

15、次（根據(jù)需要，隨時活潔）溝渠池井公共雨,污水管道季度疏通1次;雨 污水井每月 檢查1次，并視檢查情況及時活淘；化糞池每季度檢查2次，每年活掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時活掏.公共燈具 宣傳欄路標(biāo)標(biāo)志雕塑景觀小品等（根據(jù)需要，隨時活潔）水景無垃圾箱（房）每日2次（根據(jù)需要，隨時活潔）果皮箱垃圾桶每日2次（根據(jù)需要，隨時活潔）消近火蚩每日1-2次其他根據(jù)需要服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)人員要求身體健康五官端正.品行良好，責(zé)任心強(qiáng).物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置設(shè)置在（暫未定，適時公布）24小時服務(wù)電話（暫未定，適時公布）服務(wù)人員要求親和力強(qiáng),熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，服務(wù)規(guī)范；統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌.服務(wù)主動熱情.服務(wù)時間每日上午8時30

16、分全卜午17時30分.日常服務(wù)1.受理辦公區(qū) 使用人的投訴 咨詢 報修.2.有點的物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理，財務(wù)管理,檔案 管理等制度健全.3.接到報修后30分鐘到達(dá)現(xiàn)場，有報修維修記錄.4.每年進(jìn)行一次辦公區(qū)/使用人淌怠度調(diào)查，淌怠孕不低于80%.8.物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)特約服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)辦事 程序等上墻公布.9.接受委托，代交水電費光纖收視費寬帶服務(wù)費 垃圾處理費等費用；但在供水 供電部門未抄表到戶 收費到戶前，乙方不承擔(dān)總、分電表 總、分水表之間 所產(chǎn)生的費用差額，原則上收多少交多少.其它承諾服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施1房屋完好率98%98%制正維修技術(shù)人貝專職

17、負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔 記錄，確保外觀整潔 無破損立面，房屋無改 變使用功能，公用設(shè)施及通道無隨意占用.2房屋零修急修及時率99%99急修 零修接到維修通知，及進(jìn)趕到現(xiàn)場.零 修現(xiàn)場及時元成；急修不過例,工作重過大 以協(xié)商形式解決，并按照維修回訪制度進(jìn) 行回訪記錄質(zhì)量跟蹤.3維修工程質(zhì)量合格率100%100分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工 序維修到位，杜絕二次返工.4保潔率99%99由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實行巡查制度， 建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保辦公區(qū)垃圾日 產(chǎn)日活，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生5綠化完好率95%99制比職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實行園藝師直 接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保辦公區(qū)

18、綠地樹木無損壞無黃土裸露無病蟲害現(xiàn) 場.6道路車場完好率及使用率95%99制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實行巡查制 度，建檔記錄，由設(shè)備維護(hù)領(lǐng)班監(jiān)督；建立健 全道路；車場管理制度，責(zé)任落實到人.7化糞池雨水井污水井完好率95%99由工程維修部活理疏通及維修計劃按相關(guān) 作規(guī)程實施，有檢查 記錄，達(dá)到排放暢通， 無堵無塌陷井蓋完好無損.8排水暗溝完好率95%99維修工程依計劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維 修，達(dá)到排水暢通無積水 無污染無塌陷 無殘缺.9路燈完好率95%99維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好， 夜間正常使用計劃維修保養(yǎng)，保持潔凈.10停車場自行車棚完好率98%99每日檢查隨壞隨修，達(dá)到

19、車輛行駛停泊有序 無積水，平坦整潔，設(shè)施完好無損.11公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率95%99每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修定期按計劃 實施維修維護(hù)工作，確保使用功能，保持外 觀造型完好無損.12治安案件發(fā)生此項尢率13消防智能化設(shè)施完好率此項無14火災(zāi)發(fā)生率此項無15違章發(fā)生率此項無16違章處理率17有效投訴2%1%按政策規(guī)定做好各項工作，強(qiáng)化服務(wù)意識， 了解物業(yè)使用人需求，滿足物業(yè)使用人合理 需要，及時為物業(yè)使用人排憂解難.投訴處理記錄，有回訪.18投訴處理率95%100%按政策規(guī)定做好各項工作，強(qiáng)化服務(wù)意識， 了解物業(yè)使用人需求，滿足物業(yè)使用人合理 需要，及時為物業(yè)使用人排憂解難.投訴處理記

20、錄，有回訪.19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90%95%管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有 培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計劃 培訓(xùn)考核 培訓(xùn)記錄， 保證人員較局的專業(yè)素質(zhì).20維修服務(wù)回訪率95%99%嚴(yán)格的工作制度回訪制度，做好回訪記錄 工作記錄 上門回訪與電話回記結(jié)合 辦公區(qū)物業(yè)使用人滿意 文明服務(wù).21物業(yè)管理洶息率95%98%米取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開展溫馨服務(wù) 親情服務(wù)，在日常服務(wù)過程中及時收集物業(yè)使用人需求信息，盡可能滿足物業(yè)使用人需要，與物業(yè)使用人加強(qiáng)溝通，確保物業(yè)使 用人對物業(yè)管理滿意程度.22檔案建立與完好率98%100%各種檔案資料專人管理分類存放檢索方便，保證檔案資料齊全.各部門有服務(wù)需

21、求通知項目服務(wù)中心,項目服務(wù)中心根據(jù)需求類 另U,確認(rèn)后通知有關(guān)部門 和人員信息反饋23管理費收繳費90%95%三、物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置及運作流程（一）、管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置項目服務(wù)中心設(shè)項目主管1名設(shè)備維護(hù)領(lǐng)班1名環(huán)境維護(hù)領(lǐng)班1名（二）、運作流程1、項目服務(wù)中心運作流程項目服務(wù)中心總體運作流程如下圖示:客服3名設(shè)備維護(hù)技術(shù)員5名環(huán)境維護(hù)員12名項目服務(wù)中心運作流程圖項目主管項目主管設(shè) 備 維 護(hù) 組無法滿足要求根據(jù)規(guī)定程序完成工作2、各項工作流程圖1）緊急事故處理工作流程緊急事故報告無法滿足要求60 通報辦公區(qū)/物業(yè)使用人重大事故24小時填寫報告送機(jī)關(guān)事務(wù)管理局/物業(yè)使用人停水、停電處理流程圖有

22、計劃停水、停電突發(fā)性停水、停電30分鐘內(nèi)發(fā)出簡要通知提前24小時通知商戶和辦公區(qū)2個小時內(nèi)發(fā)出具體通知(包括原因，預(yù)計恢復(fù)供水、供電向辦公區(qū)使用人耐心解說,取得支持配合利用現(xiàn)有條件解決供水在各樓棟或顯要位置通知辦公區(qū)物業(yè)使用人。非正常正常檢修如長期停 水，與供水、 消防部門聯(lián) 系，解決辦 公區(qū)用水。設(shè)備故障維修工作流程圖尋求技術(shù)支持是否超出駐場工程人員處理能力本公司總部技術(shù)支持設(shè)備供應(yīng)支持否制定方案專業(yè)維修服務(wù)商支持項目主管審核、批準(zhǔn)方案準(zhǔn)備實施人員、機(jī)具、材料辦公區(qū)、使用人配通知停水(電、氣)等時間專業(yè)技師、工程實施維修整改、返工與辦公區(qū)共同試機(jī)驗作記錄設(shè)備系統(tǒng)恢復(fù)運行公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流

23、程圖駐場工程人員制定維修保養(yǎng)計劃臨時維修需求項目服務(wù)中心主管工程技術(shù)人員1 r客戶投訴處理流程圖接到辦公區(qū)物業(yè)使用人反應(yīng)、建議、投訴的問題能解決的立即解決，不能解決的報服務(wù)中心，并作詳細(xì)記錄服務(wù)中心協(xié)調(diào)相關(guān)部門人員跟進(jìn)處理按承諾時間對物業(yè)使用人反應(yīng)的問題進(jìn)行工作驗收在承諾的時間內(nèi)對責(zé)任部門的處理過程進(jìn)行監(jiān)督,督促責(zé)任部門按時完成按承諾時間回復(fù)物業(yè)使用人處理結(jié)果，征詢物業(yè)使用人處理意見兩息、不兩息、歸類存檔分析原因，向物業(yè)使用人講明情況自然災(zāi)害處理流程圖當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時地震H山臺風(fēng)暴雨抗洪相關(guān)人員及時通知就近崗位人員到現(xiàn)場核實如自然災(zāi)害成立，及時反饋項目物業(yè)服務(wù)中心，立即通知相關(guān)部門米取措施（如

24、關(guān)電源總閘、電梯、管道燃?xì)?、供水閥等）報警，報活受災(zāi)地址，包括樓宇名稱、門牌號碼、所處路口、聯(lián)系電話、災(zāi)情狀況、報警人姓名等調(diào)派人手趕赴現(xiàn)場增援，設(shè)立警戒線，通知辦公區(qū)/物業(yè)使用人從消防通道或安全地帶疏散災(zāi)害處理后，調(diào)查原因、統(tǒng)計損失,做好書面報告上報公司災(zāi)害處理結(jié)束四、物業(yè)管理服務(wù)方式及工作計劃（一）、管理機(jī)制與溝通渠道：1、管理機(jī)制自我約束機(jī)制某某物業(yè)所特有的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣揚及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了 “自覺自律的意識”，“嚴(yán)格苛求，精益求精”是某某服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提。整合管理機(jī)制我司的每一個管理項目都整合丁公司總部嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的分工體系之中， 公司總部機(jī)

25、關(guān)、各專業(yè)部門、各項目服務(wù)中心形成一個有機(jī)的整體， 對丁每一個具體管理的 項目都直接有公司總部強(qiáng)大的整體管理力量為技術(shù)支持， 使其處丁公司總部的有 效控制之中。專業(yè)化運作機(jī)制我公司本著專業(yè)化服務(wù)的理念，專業(yè)機(jī)電設(shè)備、電梯等維保服務(wù)及外墻活洗和專 業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù),都由聘用的各專業(yè)化隊伍提供專業(yè)服務(wù), 以達(dá)到 設(shè)施設(shè)備正常運行，提高效率。檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，某某建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系，如圖所示：服務(wù)中心各部門日檢一 服務(wù)中心不定期檢查內(nèi)部檢查公司的定期檢查檢查、監(jiān)督體系一半年一次突擊檢查一一年一次辦公區(qū)和物業(yè)使用人外部檢查意見滿意率統(tǒng)計一年一次質(zhì)量體系審核一政府的各

26、種考評2、信息反饋渠道及處理機(jī)制檢查監(jiān)督信息反饋項目物業(yè)服務(wù)中心各專業(yè)班組信息反饋客戶信息反饋渠道我司各項目物業(yè)服務(wù)中心為直接對辦公區(qū)物業(yè)使用人服務(wù)的一線部門，聽 取辦公區(qū)物業(yè)使用人的意見和建議，然后分類整理傳達(dá)給相關(guān)人員和其他相關(guān)職 能部門并負(fù)責(zé)收集反饋信息及時與辦公區(qū)溝通聯(lián)系。（二）、工作計劃安排）丁與工作內(nèi)容責(zé)任部門完成日期1項目考察商務(wù)部接洽、全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)組織投標(biāo)前1月2物業(yè)管理項目考察后的建議全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)組織專家 組，各有關(guān)部門實施投標(biāo)前3籌建物業(yè)服務(wù)中心（籌建處）管理者代表總經(jīng)理、人事副總經(jīng)理交房前1個月4制訂交房方案籌建處制,有關(guān)郎門審閱呂理者代表審交房前1個月5各項物管

27、文件資料的準(zhǔn)備籌建處實施，辦公室、質(zhì)量 管理部、財務(wù)部配合交房前15天6工程建議整改實施的監(jiān)察籌建處中標(biāo)后實時組織7參與樓于機(jī)電設(shè)備調(diào)試電梯公司、項目服務(wù)中心參與交房前15日8服務(wù)中心掛牌運作項目服務(wù)中心交房前15天9樓宇接管查驗全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)接洽、設(shè)備 維護(hù)部實施、項目服務(wù)中心配 合交房前15天10員工培訓(xùn)項目服務(wù)中心、人事部實施， 秩序維護(hù)部、設(shè)備維護(hù)部、環(huán) 境維護(hù)部配合交房前1個月11電梯接管驗收設(shè)備維護(hù)部組織，電梯公司實 施質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局驗收合格后12機(jī)電設(shè)備接管驗收設(shè)備維護(hù)部組織， 項目服務(wù)中心參與政府有關(guān)部門驗收合格13交房準(zhǔn)備工作項目物業(yè)服務(wù)中心交房前1天14交房工作項目服務(wù)中

28、心、人事部負(fù)責(zé)調(diào)配有關(guān)人員配合交房后首7個工作日15檢查指導(dǎo)日常管理工作公司各部門每周一次16巡樓檢查（月檢）質(zhì)管部牽頭組織，公司各部門實施交房3個月后每月一次17實現(xiàn)管理目標(biāo)項目服務(wù)中心、各部門配合按合同執(zhí)行18工程資料收集、整理、歸檔設(shè)備維護(hù)部實施， 項目服務(wù)中心協(xié)助交房后半年內(nèi)19物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)人衍S聯(lián)系房管局、培訓(xùn)中心交房后八個月內(nèi)20合同執(zhí)行日程情況追蹤全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)合同有效期內(nèi)注：本項目最終工作計劃將根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整和實施（三）移交、接收計劃1、物業(yè)驗收、接管前的工作（1）成立驗收、接管小組：由某某物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、秩序維護(hù) 和保潔等

29、部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場，對驗收、接管工作中所涉及問題等進(jìn)行考察。 在此基礎(chǔ)上，提交公司總經(jīng)理辦公會議討論確認(rèn)，并制定驗收、接管工作方案， 在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗收小組。有關(guān)專業(yè)人員提前進(jìn)駐辦公區(qū)：提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場， 與地盤的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的 安裝調(diào)試，了解整個物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能， 熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等 工作做準(zhǔn)備。2、物業(yè)驗收、接管中的工作組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：項目服務(wù)中心驗收、接管小組主動與某某市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯

30、報給總公司。由某某市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、承 建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)， 商定交接注意事項和交接日期。印制驗收、接管工作表格：物業(yè)公司對所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有： 物業(yè)接管驗收移交工程資料活單， 公用機(jī)電設(shè)備驗收單，公用建筑、小型設(shè)施驗 收單，公用機(jī)電設(shè)備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗 收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗收記錄等。全面驗收、交接：驗收時須有某某市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn) 行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)

31、一份。對驗收合格的項目，歹0出活單，進(jìn)行交接，交接雙方在 活單上簽字；對不合格的項目，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整 改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收活單交項目服務(wù)中心 保存。某某市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、承建單位把辦公區(qū)的各項資料(包括兩書、政府 驗收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等)全數(shù)移交項目服務(wù)中心，各方注意做好 移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。物業(yè)驗收、接管后的工作：3、接收后項目的管理：物業(yè)服務(wù)設(shè)備維護(hù)從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行維護(hù) 護(hù)，組織人員對已接收項目進(jìn)行活潔和環(huán)境整理。認(rèn)真活點、檢查、復(fù)核室內(nèi)和 辦公區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問

32、題及時登記、反映、整改。4、歸檔辦公區(qū)各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用 說明書、合格證書復(fù)印件等。5、擬定辦公區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實施。各項工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，為辦公區(qū)和物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、活 潔、優(yōu)美、舒適、方便的辦公環(huán)境。五、前期介入階段服務(wù)工作計劃物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)， 物業(yè)管理公司 要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理活頭緒，了解、熟悉并參與整 體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭， 夯下堅實的基礎(chǔ)。因此項目現(xiàn)已竣工，一旦我司與貴司達(dá)成

33、合作協(xié)議，我公司將立即組織資深 專業(yè)組為蜀陽社區(qū)提供全面的前期服務(wù)， 盡快理活頭緒，了解、熟悉各種設(shè)施設(shè) 備和物業(yè)情況，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)， 同時為進(jìn) 入實操階段做好充分的準(zhǔn)備工作：設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作物業(yè)接管驗收期間的服務(wù)內(nèi)容其它前期服務(wù)工作1、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作：根據(jù)需要，及時配合。2、接管查驗期間的服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)接管查驗：辦公區(qū)單元內(nèi)由辦公區(qū)自行查驗，公共區(qū)域由物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同某某市機(jī)關(guān) 事務(wù)管理局進(jìn)行交接查驗，進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管查驗分現(xiàn)場驗 收、資料交接、其他交接與接管查驗注意事項等四個方面?，F(xiàn)場查驗主要項目：土建工程、裝飾工程

34、、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)。資料交接：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、驗收資料其他交接：設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等；具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或 購買合同(保修協(xié)議也可)等；公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及物業(yè)用房、洗手間、 檢查管井、信報箱鑰匙等。設(shè)施設(shè)備試運行：為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè) 備試運行階段，在這個時期，我司工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備， 但設(shè)備安裝 調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。3、其他前期服務(wù)工作室外綠化、停車場、道路及園林辦公區(qū)的前期介入：根據(jù)室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林辦公區(qū)的配套計劃， 結(jié)合日后

35、 物業(yè)服務(wù)運行的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考?；顫嵭l(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面活潔工作，物業(yè)服務(wù)中心將予以全面配合。在此項工作中，我司將注意活潔外墻、石材地墻面、瓷 磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的活潔液、活潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料， 造成辦公區(qū)的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。外部公共關(guān)系建立為保證今后的物業(yè)管理工作的順利開展， 我司將在本物業(yè)全面啟用前，與相 應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并 獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。六、各專業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計劃和實施方案(一)環(huán)境維護(hù)管理方案我司對某某市機(jī)關(guān)

36、事務(wù)局第二辦公區(qū)第二辦公區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行了初步研究，高標(biāo)準(zhǔn)的活潔服務(wù)質(zhì)量在日常工作中是非常重要的。 我司在活潔管理方面具有豐富 的經(jīng)驗和行業(yè)較高的活潔標(biāo)準(zhǔn)，同時擁有一套完善的活潔作業(yè)制度及對活潔質(zhì)量 監(jiān)控的質(zhì)量體系文件。為本項目營造一個活潔、優(yōu)美、環(huán)保和舒適的辦公環(huán)境， 根據(jù)本項目的實際情況，結(jié)合多年的管理經(jīng)驗，我司對本項目提出如下活潔、綠 化初步方案：1、清潔管理方案管理的設(shè)想與舉措為了給本項目創(chuàng)造一個活潔、優(yōu)美、環(huán)保、溫馨、舒適的居住環(huán)境，我司活 潔服務(wù)管理總體設(shè)想如下：我司保潔服務(wù)經(jīng)過多年的摸索和經(jīng)驗總結(jié)，形成了一套科學(xué)、完善的活潔質(zhì)量監(jiān)督、控制程序和活潔標(biāo)準(zhǔn)及對活潔員的招聘。 培訓(xùn)。我司將

37、嚴(yán)格遵循三套體系及結(jié)合活潔管理制度竭力來為本項目提供高標(biāo)準(zhǔn)的保潔服務(wù)。根據(jù)某某市機(jī)關(guān)事務(wù)局第二辦公區(qū)第二辦公區(qū)的物業(yè)特點，我司將按標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員13名，通過我司嚴(yán)格監(jiān)督和控制，我們將為貴單位展示一個服務(wù)形象好、服務(wù)意識強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量高的全新保潔潔隊伍。嚴(yán)格實施三“落實”，為保證本項目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)奠定堅實的基礎(chǔ)；【思想落實】在進(jìn)場前我司將立即召開項目全體員工動員會，要求其把本項目的保潔服務(wù)列為全公司的重點服務(wù)項目，一切為其開綠燈，確保有求必應(yīng)。全司務(wù)須做到統(tǒng) 一認(rèn)識，統(tǒng)一部署，統(tǒng)一行動。【組織落實】1、公司將安排一名經(jīng)驗豐富、技術(shù)全面的中層干部任常駐現(xiàn)場主管；調(diào)配現(xiàn)有優(yōu)秀領(lǐng)班或骨干到其現(xiàn)場任相應(yīng)職

38、務(wù)；2、本項目的保潔員在上崗前進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。3、保潔員工在上崗前必須進(jìn)行不少丁兩周的嚴(yán)格培訓(xùn)，且上崗時能熟練操作?！竟芾砺鋵崱吭诠芾泶胧┥?，公司除按照施行規(guī)范化管理外，全面加強(qiáng)質(zhì)量管理，進(jìn)行動 態(tài)化的質(zhì)量管理，以進(jìn)行質(zhì)量改進(jìn)和監(jiān)控。2、具體管理方案【人員的選擇、培訓(xùn)、教育】選擇無犯罪記錄、工作勤勞、有一定文化素養(yǎng)的員工；每星期進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，特別注重職業(yè)道德和服務(wù)規(guī)范化教育；定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平定期進(jìn)行考核，實行末位淘汰制度【現(xiàn)場管理】項目主管每星期要召開領(lǐng)班會議，對每天的問題進(jìn)行總結(jié)和歸納，并共同 討論解決方法；各領(lǐng)班每天下班后要開本班簡單會議，對一天的工作進(jìn)

39、行總結(jié)并對第二天 的工作進(jìn)行安排；項目主管、領(lǐng)班要對現(xiàn)場的活潔質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決，對不能解決的問題要及時向公司領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)人員匯報，同時必須在最短時間內(nèi)解決發(fā)現(xiàn)的問題。公司要對現(xiàn)場的活潔工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題要求物業(yè)服務(wù)中心及 時整改，必要時采取一定的處罰措施，直到合格為止。【器材及洗劑選定】針對石材運用專業(yè)養(yǎng)護(hù)技術(shù)及選用先進(jìn)設(shè)備；不銹鋼表面、鏡面等光面材料使用高密度柔軟活潔毛巾進(jìn)行無損傷活潔， 對業(yè)光材料上不銹鋼并進(jìn)行拋光。所有的材料使用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型。【公共場所重點地方活潔】垃圾桶、箱定期進(jìn)行消蠹，避免空氣污染；公共通道每日專人不問斷保潔；【活潔作業(yè)注意事項】保護(hù)建材

40、的活潔作業(yè)：不同的建材采用不同的方法和洗劑，避免損壞本項 目的石材；保護(hù)辦公區(qū)的活潔作業(yè)：選擇適當(dāng)?shù)臅r間作業(yè)及盡量選擇無噪音的活潔作業(yè)，避免干擾本項目人員的正常工作；使用優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)劑全面保養(yǎng)本項目的各種建筑石材?！净顫嵶鳂I(yè)的具體實施辦法】物業(yè)服務(wù)中心制定詳細(xì)的月、季作業(yè)計劃書，并經(jīng)公司批準(zhǔn)后實施；公司的管理人員對定期作業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和檢查，同時物業(yè)服務(wù)中心對完成情 況進(jìn)行認(rèn)真檢查；日常保潔工作按月工作計劃表嚴(yán)格執(zhí)行，公司現(xiàn)場經(jīng)理對保潔工作進(jìn)行監(jiān) 督和檢查，物業(yè)服務(wù)中心每日對活潔質(zhì)量進(jìn)行檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時解決；對活潔方面的緊急事件，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)制定詳細(xì)的應(yīng)急計劃，對物業(yè)服 務(wù)中心需要的應(yīng)急情

41、況，公司將全力支持和配合；3、本項目的清潔工作流程(1)當(dāng)日班組管理、監(jiān)控流程前一天的工作總結(jié)當(dāng)日工作 統(tǒng)籌安排項目主管和領(lǐng)班監(jiān)自檢督檢日檢查專檢做好檢查 記錄對檢查記錄進(jìn) 行評審制正解決方案,分析不合格原因找出不合格項管理人員職責(zé)負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的日常活潔工作安排。每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)日工作安排(簡稱“早會”或“例會”)。教育員工遵守公司的各項規(guī)章制度及員工守則。定期對本班組的員工進(jìn)行活潔技能培訓(xùn)和考核及質(zhì)量意識的宣導(dǎo)不斷提高 員工的活潔技能水平和質(zhì)量意識。做好員工的思想工作，調(diào)動員工的積極性，使其高效率、高質(zhì)量地完成各 項工作任務(wù)。幫助員工解決工作中遇到的難題，及時糾正工作中存在的問

42、題。主動做好與其它班組的協(xié)調(diào)關(guān)系，必要時進(jìn)行積極有效的合作。不斷學(xué)習(xí)和模索證明有效的活潔技能和方法，并在班組中起到傳、幫、帶 的作用。完成主管交辦的其它任務(wù)。現(xiàn)場領(lǐng)班的職責(zé)根據(jù)公司所屆部門的總體要求，負(fù)責(zé)對現(xiàn)場活潔工作的總體策劃，并做好活 潔管理工作的總體安排和部署。制定現(xiàn)場各項工作、培訓(xùn)工作，并負(fù)責(zé)落實。接受及處理客戶投訴，與管理公司，建立良好的工作協(xié)調(diào)關(guān)系。一召開班務(wù)會并及時處理和糾正工作中遇見的活潔問題。每日對各班組的活潔情況進(jìn)抽檢，定期配合公司對樓盤的活潔進(jìn)行聯(lián)檢， 并 及時對問題進(jìn)行解決。完成公司交辦的其它各項任務(wù)。活潔人員的工作范圍及操作規(guī)程【外圍地面活潔操作規(guī)程】工作內(nèi)容：包括本

43、項目的綠地、道路(汽車道、人行道)、地面停車場以及其它物業(yè)配套設(shè)施的活潔。工作時間:7:00-11:00 : 14: 30-18:00。每天對工作范圍內(nèi)的地面徹底，活掃至少2次，根據(jù)需要，隨時處理突發(fā)衛(wèi)生 狀況，收集和活倒垃圾，垃圾活運后沖洗垃圾房。用鏟刀活除地面的污漬、香口膠等頑固污漬。對所有配套設(shè)施(低處設(shè)施)及沙井、地溝等每天至少活潔一次。每周對首層三米以下的玻璃活刮一次。根據(jù)情況適時對地面、道路進(jìn)行沖洗。管理員每天對上述活潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。【標(biāo)準(zhǔn)層公共區(qū)域的活潔操作規(guī)程】工作內(nèi)容：包括大廳、公共通道、樓梯通道(消防樓梯)、公共設(shè)施等。作業(yè)程序：大廳、通道、樓梯間每天一上班就收集垃圾，

44、半小時后將垃圾活理至 垃圾周轉(zhuǎn)站，然后用掃把活掃責(zé)任區(qū)，后再視情況用拖把拖一遍。每天下午擦抹 各種設(shè)施，并隨時保潔責(zé)任區(qū)。【垃圾周轉(zhuǎn)站的活潔】作業(yè)程序：每天下午5:30以后將各活潔區(qū)域的垃圾桶垃圾，收集運至地面垃圾周轉(zhuǎn)站。配合垃圾活運人員活倒垃圾桶內(nèi)的垃圾?；顠呃镜孛胬?，并裝回垃圾桶。沖洗站內(nèi)地面和墻面。放回垃圾桶并用水沖凈站處地面和污水。4、清潔服務(wù)品質(zhì)控制針對本項目物業(yè)的定位，為了保持一個活潔、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，我司對活 潔品質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的控制：【詳細(xì)制定活潔計劃、嚴(yán)格執(zhí)行計劃】活潔制定周密的活潔計劃并向公司提交活潔服務(wù)計劃書；根據(jù)計劃書內(nèi)容，按步驟實施日、月、季的活潔工作；根據(jù)計

45、劃書內(nèi)容，公司對完成活潔進(jìn)行檢查；物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)上月計劃制定和實施的情況，繼續(xù)分析和總結(jié)，同時修訂下月度的活潔計劃?！净顫嵸|(zhì)量的四級監(jiān)督、檢查制度】物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部對本項目活潔質(zhì)量的監(jiān)督和檢查， 包括：現(xiàn)場領(lǐng)班對活潔工 作的檢查。本項目物業(yè)服務(wù)中心對活潔工作的日檢和周檢；公司質(zhì)量管理部的月度檢查；公司負(fù)責(zé)活潔的職能部門的季度檢查?！締T工管理】通過對員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高員工對本項目保潔技術(shù)水平；通過對員工道德教育，增強(qiáng)綜合素質(zhì)，提高自覺工作的意識；制定員工的獎懲制度，培養(yǎng)一支優(yōu)秀的保潔隊伍；制定員工考評制度，始終保持一支高水平、高素質(zhì)的活潔隊伍。【新活潔技術(shù)和活潔設(shè)備、材料應(yīng)用】在同行

46、業(yè)中不斷開發(fā)活潔新技術(shù)，同時率先在本項目運用最先進(jìn)的活潔技術(shù)和設(shè) 備、材料，不斷提高本項目的保潔質(zhì)量；5、綠化管理方案【管養(yǎng)服務(wù)的整體構(gòu)想】根據(jù)本項目的綠化情況，結(jié)合我司多年的綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗，提出以下綠化管養(yǎng)服務(wù) 的設(shè)想：導(dǎo)入標(biāo)識系統(tǒng)，對所有喬木、灌木、花卉登記造冊，注明植物名稱、科屆、習(xí)性等資料，以便了解和養(yǎng)護(hù)。管養(yǎng)按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，保證植物生長旺盛，形狀美觀，開花植物能適時開花，并形成花期的連續(xù)性。制定詳細(xì)、周密的養(yǎng)護(hù)工作計劃，使新栽苗木盡快生長成型，并盡量采用人工操作，減少機(jī)械的使用，以保持寧靜的環(huán)境。建立植物及其養(yǎng)護(hù)檔案，特別是名貴植物單獨建卡。力求管養(yǎng)工作在統(tǒng)一規(guī)范基礎(chǔ)上，做到高效、環(huán)保、節(jié)

47、能。采用新技術(shù)、新材料(如新型農(nóng)藥、化肥等)，保證綠化管養(yǎng)水平在同行 領(lǐng)先?！揪G化管養(yǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)】確保綠化植物成活率達(dá)98恕上，無踐踏，無裸露黃土。植物生長勢強(qiáng)，生長量大丁該種規(guī)格的平均年生長量。水肥補充及時、科學(xué)，植物生長旺盛，生機(jī)勃勃，花壇植物保持生長健壯，色澤鮮艷，整潔美觀。喬灌木枝條活晰，樹冠勻整，造型美觀，有藝術(shù)感，無明顯弱小、病、枯、黃 枝葉，修剪后無明顯殘樁。綠籬造型植物新生枝不超過10厘米，椅杜鵑造型新生枝不超過15厘米。各類植物無明顯病蟲危害，單株有明顯病狀枝葉小丁 5%草坪危害率低丁 5% 花壇、樹穴和草坪等邊緣整齊、活晰、雅觀。草坪高度根據(jù)品種不同控制在：臺灣草 10厘米以

48、下，蟲彭螟菊30厘米以下。蝴 螟菊覆蓋率達(dá)97恕上，其余草種達(dá)95恕上。保持草坪的平整美觀，無枯黃、病蟲害現(xiàn)象發(fā)生，無坑洼積水，無饅頭狀突起，無直徑10厘米以上斑禿、枯死。經(jīng)常性拔除雜草，確保整塊草坪沒有闊葉雜草，沒有已經(jīng)開花的雜草，沒有高丁 10厘米或蔓延長度超過10厘米的雜草，確保雜草率低丁 5%修剪、補苗、施肥等工作現(xiàn)場，作業(yè)后及時將工作現(xiàn)場活理干凈。臺風(fēng)、暴雨、低溫季節(jié)做好加固、防護(hù)等工作?，F(xiàn)場設(shè)置統(tǒng)一的標(biāo)識、警示牌。(二)設(shè)施設(shè)備維保方案1、公共設(shè)施設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)和管理設(shè)備管理配電房管理：A、負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣 設(shè)備情況和有關(guān)安全

49、措施。B、配送電建立2 4小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每天巡查一次， 做好相關(guān)巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明； 對不 能解決的問題及時上報。C、配電設(shè)備的停送電由值班電工操作， 非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作， 必須嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修 時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作 好警示、標(biāo)識。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。DK配電房、電表房公共部分計量電能表須每月定時抄表。E、須有專人對巡查記錄、公共用電抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng) 運行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制

50、定節(jié)能措施。F、停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣 設(shè)備完好后方可送電。G配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)公司設(shè)備管理部同意；重大變更，要上報公 司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。H、配電房室溫不可超過攝氏40度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并 有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)設(shè)備運行部許可后方 可進(jìn)入。I、加強(qiáng)日?；顫崱⒕S護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置 完好。水泵房管理：水泵房是提供客戶辦公、消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常 工作直接關(guān)系到客戶人身、財產(chǎn)安全，因此需及時提供合格的辦公用水和消防用 水：A、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防

51、水系統(tǒng)、設(shè)備等，由設(shè)備運行部負(fù)責(zé)使 用管理，并指定專人負(fù)責(zé)（以下稱“水管員”）。做好日常運行的巡查、點檢、 抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。B水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)備運行部值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵 房。停水須經(jīng)項目主管批準(zhǔn)。C、消防泵、辦公泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置， 所有操作標(biāo)志簡單、明確。D辦公水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。E、消防泵每月進(jìn)行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴的系統(tǒng)），須對其進(jìn)行盤車，每季度對電動機(jī)進(jìn)行一次絕緣 搖測。F、水泵房配電室室溫不超過40C；泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢

52、查、活 潔一次，并進(jìn)行潤滑、緊固、調(diào)整。G水池入孔需加蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由水管員 保管。H、對公共水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計分析，確定給水 系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備運行部作好水量平衡測試。I、嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請 手續(xù)。發(fā)電機(jī)房管理A、非公司領(lǐng)導(dǎo)或設(shè)備運行部、設(shè)備管理部人員，須經(jīng)設(shè)備運行部經(jīng)理或以上領(lǐng) 導(dǎo)同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。B、平時機(jī)房門應(yīng)加鎖；機(jī)房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。C、發(fā)電機(jī)平時應(yīng)置丁自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置丁浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放 電

53、。DK配電房值班員必須熟悉機(jī)組開、 停操作及機(jī)組正常運行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運行時, 應(yīng)派專人值班。E、每月起動機(jī)組運轉(zhuǎn)5 10分鐘進(jìn)行檢查，確保機(jī)組能正常投入運行。F、發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)應(yīng)至少儲備8小時滿負(fù)荷用油量。G發(fā)電機(jī)實行定人、定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月周期運行檢查。非值班或維修人員 不得操作。H、機(jī)房及機(jī)組的活潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。I、機(jī)房及油庫內(nèi)消防設(shè)施須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。J、發(fā)電機(jī)檢查時須將主令開關(guān)置丁停止檔，以避免市電意外停電情況下，導(dǎo)致 發(fā)電機(jī)運行，發(fā)生意外傷害。周巡檢：對丁公共設(shè)備的周巡檢，是為了檢查所有設(shè)備的具體情況，既保證設(shè)備的狀態(tài)完 好，乂保證設(shè)備功能正常。因此必須做到：

54、A、周巡檢必須按計劃嚴(yán)格執(zhí)行。B、周巡檢必須由班長及以上人員來執(zhí)行。C、巡檢人員應(yīng)熟悉巡檢范圍內(nèi)供水、供電、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、管線路和公共設(shè)施的位置，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況。并能熟練進(jìn)行供水、供電設(shè)備的起、 停操作，及能使用消防設(shè)備。D按規(guī)定巡檢設(shè)施、儀表運行情況，檢查設(shè)備狀態(tài)情況，認(rèn)真做好巡檢記錄， 發(fā)現(xiàn)問題要及時處理。E、按“三干凈”（設(shè)備干凈、工作場地干凈、機(jī)房干凈）、“三不漏”（不漏 水、不漏油、不漏電）和“三良好”（使用性能良好，密封性能好，潤滑、堅固、 調(diào)制性能良好）的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行對設(shè)備的巡檢。F、對全部設(shè)備必須巡檢到位，不允許進(jìn)行抽檢式巡檢或重點式巡檢。G對巡檢中發(fā)現(xiàn)的人為破壞

55、設(shè)備等重大情況要及時上報，不得隱瞞或私自處理，對被破壞的安防系統(tǒng)設(shè)備還要及時通報項目主管處理解決。設(shè)備房消防管理制度為預(yù)防事故發(fā)生及事故發(fā)生時將其危險降低到最低程小程度，保障人身及設(shè)備財產(chǎn)安全，確保設(shè)備處丁安全、穩(wěn)定的運行狀態(tài)，特制定設(shè)備房消防管理制度。A、嚴(yán)格按操作規(guī)程作業(yè)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時排除，做好記錄。B、設(shè)備房建立2 4小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每天巡查一次， 做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明。 出現(xiàn)異常 情況，無法排除，應(yīng)及時報部門主管，并按操作規(guī)程作臨時處理。C、設(shè)備房由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非 值班電工禁止

56、操作。配電房室溫不可超過攝氏40度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并 有手持式氣體滅火器。E、設(shè)備房的所有設(shè)備運行狀態(tài)必須標(biāo)識明確F、嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。G設(shè)備運行部每月定期檢查設(shè)備房、 質(zhì)量安全部每季度檢查設(shè)備房，排除隱患。H、保證消防器材的安全使用，滅火器每月檢查一次。I、發(fā)現(xiàn)火險，應(yīng)沉著冷靜，及時撲滅及報告。J、設(shè)備房應(yīng)保持良好的活潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。K、員工熟記火警電話119。2、緊急事故處理緊急事故的識別緊急事故包括配電系統(tǒng)發(fā)生嚴(yán)重短路、消防或辦公水主管爆裂、供冷設(shè)備停止 供冷、火災(zāi)報警控制器故障、消防聯(lián)動控制柜和氣體滅

57、火裝置等故障。緊急事故處理組織架構(gòu)指揮長：總經(jīng)理副指揮長：設(shè)備主管、設(shè)備管理部經(jīng)理、設(shè)備運行部經(jīng)理、弱電部經(jīng)理成員 ：專業(yè)工程師、各作業(yè)隊隊長、設(shè)備運行部主管、設(shè)備運行部領(lǐng)班(組) 長、采購主管緊急事故處理由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)， 部門經(jīng)理主管，設(shè)備管理部各隊長分管， 并設(shè)緊急事故處理配件采購人員(由行政部采購主管擔(dān)任)。緊急事故處理人員的手機(jī)必須 24小時開機(jī)，確保通訊暢通。緊急事故處理采用緊急事故處理組負(fù)責(zé)制，保證緊急事故處理人員第一時間 趕赴現(xiàn)場。處理流程緊急事故處理人員接到緊急事故報告時，立即向緊急事故處理隊長匯報，并 通知相關(guān)維修人員趕赴現(xiàn)場，查明事故原因，如需維修配件且現(xiàn)場無備件時， 立

58、 即通知緊急事故處理配件采購人員及時采購。配電系統(tǒng)發(fā)生嚴(yán)重短路則立即斷開主開關(guān)， 滅火，恢復(fù)后投入備用柜。水管爆 裂需立即關(guān)閉主閥門，進(jìn)行搶修等，同時通報客服 (服務(wù)中心)。3設(shè)備維修與保養(yǎng)(1)機(jī)電設(shè)備整改目的：通過對所需承接維修、保養(yǎng)的樓宇公共機(jī)電設(shè)備的缺陷問題進(jìn)行整改， 以達(dá)到客戶要求的標(biāo)準(zhǔn)，從而更好地服務(wù)客戶。工作內(nèi)容A、對高、低壓變配電設(shè)備、柴油發(fā)電機(jī)組、給排水、消防設(shè)備、智能設(shè)備進(jìn)行 整改，并側(cè)重丁各設(shè)備在功能上的完善，其次是按客戶要求的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的整 改。B、根據(jù)設(shè)備功能上應(yīng)完善的部分，如因承建安裝單位導(dǎo)致且不能單方解決的內(nèi) 容，須在驗收前向客戶提出書面建議，由客戶協(xié)調(diào)相關(guān)單位

59、或部門解決。C、機(jī)電設(shè)備年保養(yǎng)計劃設(shè)備年保養(yǎng)計劃單位：本項目保養(yǎng)責(zé)任人：年保養(yǎng)計劃序號設(shè)備名稱設(shè)備編虧數(shù)量保養(yǎng)人保養(yǎng)時間備注日常保養(yǎng)一級保養(yǎng)二級保養(yǎng)故障維修1局壓開關(guān)柜每月每半年每年隨時2變壓器每月每半年每年隨時3低壓配電柜及補償柜每月每半年每年隨時4柴油發(fā)電機(jī)組每月每半年每年隨時5啟動用蓄電池組每月每半年每年隨時6變頻辦公泵每半月每季每年隨時設(shè)備年保養(yǎng)計劃單位:本項目保養(yǎng)貝任人：年保養(yǎng)計劃7辦公泵變頻控制柜每半月每季每年隨時8消防泵每月每季每年隨時9噴淋泵每月每季每年隨時10排污潛水泵每月每季每年隨時11辦公水池每月每半年每年隨時12消防水池每月每半年每年隨時13管道泵每月每半年每年隨時14

60、空調(diào)水泵每月每季每年隨時15新風(fēng)機(jī)每月每季每年隨時16風(fēng)機(jī)盤管每月每季每年隨時17冷卻塔每月每季每年隨時18空調(diào)主機(jī)每半月每半年每年隨時19冷卻管道每月每季每年隨時20冷凍管道每月每季每年隨時21風(fēng)管每月每季每年隨時22獨立冷源空調(diào)每月每季每年隨時23電梯每半月半年每年隨時D消防系統(tǒng)設(shè)備年保養(yǎng)計劃消防系統(tǒng)部分年保養(yǎng)計劃“位:本項目保養(yǎng)貝任人：年度保養(yǎng)計劃序號設(shè)備名稱設(shè)備編虧保養(yǎng)人日常保養(yǎng)保養(yǎng)時間一級保養(yǎng)二級保養(yǎng)備注故障維修1智能火災(zāi)報警控制每月每季每年隨時消防系統(tǒng)部分年保養(yǎng)計劃單位:23本項目器消防聯(lián)動控制柜消防圖文終端電腦保養(yǎng)以亍任人：每月每月年度每季每季一保養(yǎng)計劃每年每年隨時隨時4火災(zāi)應(yīng)急