富州新城市場研究報告介紹版

1、富州新城項目市場介紹立業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高價值地產(chǎn)營銷專家2014.07.02謹(jǐn)呈：重慶富州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶簡介1.項目介紹2.板塊研究3.商業(yè)市場4.重慶簡介1.重慶中國四大中央直轄市五大國家中心城市中西部第一大城市長江上游經(jīng)濟(jì)中心、金融中心和創(chuàng)新中心。重慶市是全國四大中央直轄市之一，五大國家中心城市之一，長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、金融中心和創(chuàng)新中心。擁有全國第三個國家級新區(qū)兩江新區(qū)，寸灘-兩路保稅港區(qū)，西永綜合保稅區(qū)。重慶下轄21個市轄區(qū)、13個縣、4個自治縣，其中主城區(qū)由九個區(qū)組成（渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)、南岸區(qū)、巴南區(qū)）。重慶市基本情況重慶市重慶主城

2、重慶城市大小中國最大的直轄市重慶市所轄40個區(qū)縣，總面積8.24萬平方公里，是中國最大的直轄市，是包括北京、天津、上海、廣州在內(nèi)的全國五大中心城市之一。重慶重慶km2 = 北京 +上海 天津 +()2.4 廣州上海北京天津2007年至今，重慶GDP增速持續(xù)保持全國前五水平2013年重慶GDP總值12657億元，同比增長12.3%2013年，重慶人均GDP為6939美元，主城區(qū)人均GDP達(dá)到10946美元2013年全市常住人口2970萬人，城鎮(zhèn)化率58%，其中主城區(qū)常住人口808萬人重慶經(jīng)濟(jì)人口九龍坡沙坪壩北碚渝北北部新區(qū)大渡口巴南江北南岸九龍坡沙坪壩渝中主城形成以CBD為中心，五大商圈同時發(fā)展

3、的“一心多核”城市格局，屬于多中心城市結(jié)構(gòu)。重慶主城南北以長江、嘉陵江、東西以中梁山、銅鑼山脈為地域特色，形成狹長地理特征。劃江而分形成主城9個行政區(qū)。隨著人口的聚集，形成以觀音橋、南坪、解放碑、沙坪壩、楊家坪五大核心商圈。西永茶園重慶城市格局多中心多組團(tuán)內(nèi)環(huán)外環(huán)中梁山脈銅鑼山脈CBD重慶主城房地產(chǎn)土地市場土地成交商品房供應(yīng)整體成交：市場去化壓力增大2013年出讓住宅及綜合用地建筑面積4411萬方，同比增長31.4%，未來2-3年重慶商品房供應(yīng)量將持續(xù)增加。分區(qū)域成交：中心區(qū)域物業(yè)更加稀缺目前土地成交集中在1.5環(huán)，主城正逐漸突破二環(huán)向外發(fā)展，中心區(qū)域的物業(yè)將更加稀缺。分物業(yè)成交：商業(yè)（商務(wù)）

4、供應(yīng)體量大近兩年純商業(yè)用地成交成交占比較大，未來商業(yè)供應(yīng)體量較大。重慶主城房地產(chǎn)土地市場2013年住宅及綜合用地成交面積1924萬方，同比增長17.6%；成交住宅及綜合用地建筑面積4411萬方，同比增長31.4%。2014年住宅及綜合用地持續(xù)大量供應(yīng)，上半年成交住宅及綜合用地建筑面積1653萬方，較2013年上半年上漲13.6%。2004-2014年上半年成交住宅及綜合用地面積及同比增幅(萬方，%)2004-2014年上半年成交住宅及綜合用地建筑面積及同比增幅(萬方，%)重慶主城房地產(chǎn)商品房市場數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局2009-2014年上半年主城區(qū)商品房供求走勢2

5、009年-2014年上半年主城商品房成交量價0.7滯銷線1.3暢銷線1.0平衡線2013年供應(yīng)量2410萬方，處于近幾年歷史最高值；成交量2357萬方，成交量較2012年小幅上漲，銷供比小幅下降；成交價格7257元/，同比小幅上漲6.7%。近年重慶主城全年供應(yīng)量保持在2000-2400萬方之間，成交量（除2011年外）保持在2200-2400萬方之間，供求基本平衡。2014年上半年主城商品房新批預(yù)售1095萬方，較去年上半年下降4%；成交1000萬方，較去年上半年下降16%；成交均價建面7447元/，較2013年全年小幅上漲3%。2014年上半年主城商品房成交量呈現(xiàn)下降，供應(yīng)量持續(xù)高位，銷供比

6、下降至0.91。2014年上半年主城商品住房新批預(yù)售875萬方，較去年上半年下降3%。2014年上半年主城商品住房成交791萬方，較去年上半年下降20%。2014年上半年主城商品住房成交均價建面6845元/，與2013年全年均價基本持平。數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局2009-2014年上半年主城區(qū)商品住房新批預(yù)售面積2009年-2014年上半年主城商品住房銷供比走勢0.7滯銷線1.3暢銷線1.0平衡線重慶主城房地產(chǎn)商品住房市場重慶主城房地產(chǎn)商業(yè)數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局2010-2014年上半年主城區(qū)商鋪供求走勢2010年-2014年上半年主城

7、商鋪銷供比走勢2014年上半年主城商鋪新批預(yù)售94萬方，與去年上半年持平，已超過2012年全年供應(yīng)量。2014年上半年主城商鋪成交65萬方，與去年上半年基本持平。2014年上半年主城商鋪成交均價為建面15245元/，較2013年全年均價上漲3%。2014年上半年主城商鋪供求量均與2013年上半年基本持平，銷供比依然處于滯銷線附近。0.7滯銷線1.3暢銷線1.0平衡線重慶主城房地產(chǎn)寫字樓數(shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)來源：重慶市國土房管局2010-2014年上半年主城區(qū)寫字樓供求走勢2010年-2014年上半年主城寫字樓銷供比走勢2014年上半年主城寫字樓新批預(yù)售99萬方，較2013年上半年上漲

8、6%。2014年上半年主城寫字樓成交70萬方，較2013年上半年大幅上漲63% 。2014年上半年主城寫字樓成交均價為建面12011元/，較2013年全年均價上漲18%。2014年上半年主城寫字樓銷供比小幅上漲至0.71，但仍處于滯銷水平。0.7滯銷線1.3暢銷線1.0平衡線重慶主城房地產(chǎn)分物業(yè)市場高層住宅市場：市場相對安全市場供應(yīng)和成交主力，供求基本平衡，價格呈現(xiàn)小幅上漲。高層住宅為整個商品房市場主力，供求量均較穩(wěn)定，價格呈現(xiàn)小幅上漲。高層住宅供求基本平衡，2013年銷供比為0.95。商業(yè)市場：仍是投資首選供應(yīng)增長過快，去庫存壓力較大；但成交增長和價格上漲穩(wěn)定。2013年商鋪供應(yīng)量同比大幅增

9、長135%，成交量則增長11%。2013年商鋪市場銷供比為0.71，處于滯銷水平，供應(yīng)過快增長導(dǎo)致市場供應(yīng)過剩。2013年商鋪成交均價在市場供過于求的環(huán)境下，仍同比上漲16.2%。寫字樓市場：市場環(huán)境惡劣寫字樓市場庫存量大，供過于求。重慶近3年辦公市場持續(xù)供大于求走勢明顯，銷供比保持在滯銷線以下。2013年辦公市場成交量同比持平，價格有小幅下降，市場無明顯改觀近2年市場供應(yīng)急劇增多，庫存量增大。近4年庫存量已達(dá)250萬方，以2013年成交速度，需要2年時間去化。項目介紹2.項目區(qū)位九龍坡沙坪壩北碚渝北北部新區(qū)大渡口巴南江北南岸九龍坡沙坪壩渝中西永茶園內(nèi)環(huán)外環(huán)中梁山脈銅鑼山脈CBD 項目位于內(nèi)環(huán)

10、以內(nèi)，為重慶都市功能核心區(qū)。 項目位于沙坪壩區(qū)，但處于沙坪壩、九龍坡、渝中區(qū)三區(qū)交匯處。項目區(qū)位沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)渝中區(qū)本案1.項目周邊有大量中低檔次的專業(yè)市場。2.項目附近有沙坪壩、楊家坪兩大傳統(tǒng)核心商圈以及大坪新興商圈、石橋鋪區(qū)域商業(yè)中心沙坪壩商圈楊家坪商圈鳳天路大坪巴國城石橋鋪電腦城建材市場建材市場渝州市場汽配市場家具市場汽車市場汽車市場高九路石小路本案5.2公里4公里2.5公里核心商圈區(qū)域商業(yè)中心專業(yè)市場周邊環(huán)境交通情況1. 兩大主干道交匯。2. 快速通達(dá)主城各個區(qū)域。3. 快速接入內(nèi)環(huán)高速。4. 數(shù)十條公交線路站點(diǎn)。5. 地鐵1號線無縫連接。高九路石小路渝中江北沙坪壩大渡口內(nèi)環(huán)快速渝州

11、路南岸江北本案本案公交站點(diǎn)輕軌站點(diǎn)軌道1號線高九路石小路石橋鋪馬家?guī)r沙坪壩二郎新橋天星橋虎頭巖軌道5號線軌道環(huán)線軌道9號線建材市場石橋鋪建材市場渝州市場電腦城汽車市場汽配市場汽車市場沙坪壩商圈周邊配套 交通、教育、銀行網(wǎng)點(diǎn)配套完善。 商業(yè)均為零散式社區(qū)底商，僅能滿足周邊居民日常簡單的消費(fèi)需求，有升級需求。項目基本指標(biāo)項目名稱富洲新城開發(fā)商重慶富州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地面積362139總建筑面積1255853平均容積率3.47住宅面積879098住宅占比70%商業(yè)面積376756商業(yè)占比30%項目地塊指標(biāo)富州新城用地規(guī)劃條件與擬建數(shù)據(jù)地塊編號用地性質(zhì)規(guī)劃編號用地面積建筑面積各地塊住宅部分分?jǐn)偯?/p>

12、積各地塊非住宅計容部分分?jǐn)偯娣e各地塊住宅部分所占百分比各地塊非住宅計容部分所占百分比地塊一R2C2A01-1/02427542565932174813911284.76%15.24%A01-1/027423R2A01-2/0253982地塊五C2C01-1/025434427172002717200%100%地塊六R2C2C03/02489061711711483332283886.66%13.34%地塊七R2C2C04-1/03519662175871860553153285.51%14.49%地塊八R2C2C07-1-2/0313680地塊九R2C2C10-1/024603地塊十R2C2C

13、02-1/03844813387833272281155496.59%3.41%總計362139125585487909837675670.00%30.00%總體來看，5、6號地塊住宅體量14.8萬方，商業(yè)體量29.5萬方，總體商住比為2：1。分開來看，6號地塊為商業(yè)配比較小，為普通住宅小區(qū)指標(biāo)；5號地塊為純商業(yè)地塊，占富州新城項目總商業(yè)體量的72%。板塊研究3.渝中沙坪壩九龍坡GDP3 5 2 常住人口（2012）8 3 2 人均GDP1 6 2 人均社零（2012）154人均可支配收入154區(qū)域?qū)Ρ扔逯袇^(qū)：城市核心，以金融商貿(mào)業(yè)為主，人均GDP為最高，消費(fèi)實力強(qiáng)。沙坪壩區(qū)：文化區(qū)，以教育、

14、旅游及工業(yè)為主，人口基數(shù)大，人均GDP較低，消費(fèi)實力較弱。九龍坡區(qū)：工業(yè)區(qū)，以加工制造業(yè)為主，人口多，人均GDP高，消費(fèi)實力較強(qiáng)。三區(qū)重點(diǎn)指標(biāo)主城排名情況沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)渝中區(qū)本案本案老舊居民區(qū) 家具 及建材市場建材市場 建材 市場火葬場 山體及 待開發(fā) 用地建材市場新建小區(qū)老舊居民區(qū)平頂山公園待開發(fā)用地老舊居民區(qū)及新建小區(qū)新建小區(qū) 電腦 賣場 新建小區(qū)五金市場新建小區(qū) 新 建 小 區(qū)政府醫(yī)院文化用地老舊居民區(qū)老舊居民區(qū)石小路高九路天梨路鳳天大道渝州路1. 周邊均為較為老舊的居民區(qū)。2. 受地形阻隔，主要輻射北、東、南三個方向。3. 區(qū)域無商務(wù)氛圍，對面為火葬場城市肌理板塊界定石橋鋪高九路馬家

15、巖巴山本案成渝高速-龍騰大道金銀灣科園六路下土灣路小龍坎天星橋大坪化龍橋石坪橋沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)渝中區(qū) 山體及待開發(fā)用地平頂山公園二郎2公里 根據(jù)板塊屬性不同，將為項目周邊區(qū)域分為4個板塊：高九路石橋鋪巴山馬家?guī)r石橋鋪本案石橋鋪南方新城大社區(qū)城市風(fēng)云奇峰自由灣瑞熙苑彩甸苑大城小愛珠江華軒南方花園大社區(qū)利景花園華宇名都楓丹苑五九小區(qū)渝州一社區(qū)晶藍(lán)公館怡順佳苑建工新康橋城市美墅蜜城金果園金山花園新銳地帶新人居白馬康居渝景新天地老街印象嶺秀楓景渝州新城樹語城南方花園白合社區(qū)大圣名都寓樂圈南方新城南方花園南方新城片區(qū)珠江華軒片區(qū)南方花園片區(qū)渝州新城片區(qū)老街印象片區(qū)人口商業(yè)體量主營業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)17.4萬73萬

16、方電腦城、建材市場、零售、餐飲等IT、建材、五金巴山本案巴山榮鼎新苑美茵河谷花漾湖花漾嶺凱萊陽光巴渝佳夢恒鑫名城同心家園蘭花小區(qū)四季香山順盛雅苑鳳鳴香山月光寶盒玖隆城美茵河谷片區(qū)蘭花小區(qū)片區(qū)美茵河谷玖隆城片區(qū)人口商業(yè)體量主營業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)8.6萬30萬方汽配城、零售汽配、物流馬家?guī)r本案馬家?guī)r大川建博中心光能建材市場臨江大廈升偉新時空人口商業(yè)體量主營業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)2.2萬34萬方建材市場建材、物流高九路高九路聯(lián)芳花園聚福苑圣泉花園怡錦苑本案一期本案蘋果派同創(chuàng)高原六店小區(qū)阿卡迪亞阿卡迪亞阿卡迪亞半山公館花開香地恒康麗景總部城同創(chuàng)高原廣通山莊人口商業(yè)體量主營業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)3.2萬8萬方汽車4S店，零售底商無汽車4S店

17、得意裝飾城汽車4S店板塊對比板塊人口商業(yè)產(chǎn)業(yè)居住人口（萬人）就業(yè)人口（萬人）商業(yè)體量（萬方）主營業(yè)態(tài)主力租金（元/月）經(jīng)營情況產(chǎn)業(yè)石橋鋪11.628.2773電腦城、建材市場、零售、餐飲等50-250良好石橋鋪電腦城、商務(wù)區(qū)，建材市場巴山6.972.3530汽配城、零售30-120一般汽配馬家?guī)r0.2234建材市場100-300良好建材市場高九路3.220.48汽車4S店，零售底商30-70一般汽車4S店合計31.5145石橋鋪板塊在人口數(shù)量、商業(yè)活躍程度、業(yè)態(tài)檔次、租金檔次上均位列各板塊之前。板塊研究結(jié)論人口： 當(dāng)前可能輻射的板塊總?cè)丝诩s32萬。預(yù)計區(qū)域總?cè)丝诮咏?0萬。 以普通高層住宅的常

18、住人口為主，主要集中在石橋鋪和巴山。商業(yè)： 區(qū)域內(nèi)商業(yè)約145萬方，以專業(yè)市場和社區(qū)底商為主。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次較低，消費(fèi)需求均向外溢出，區(qū)域內(nèi)商業(yè)有升級需求。產(chǎn)業(yè)： 以中端的IT、貿(mào)易產(chǎn)業(yè)和低端制造、物流業(yè)為主。 為區(qū)域帶來大量產(chǎn)業(yè)人口，但消費(fèi)檔次偏低。商業(yè)市場4.商業(yè)寫字樓酒店商業(yè)市場1. 主城商業(yè)格局2. 周邊商業(yè)格局重慶商業(yè)格局：組團(tuán)式五大商圈：解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪、沙坪壩新規(guī)劃商圈：加州、大坪、龍洲灣傳統(tǒng)五大商圈決定了主城商業(yè)格局。主城商業(yè)格局沙坪壩解放碑觀音橋楊家坪南坪加州龍洲灣大渡口新牌坊五里店彈子石四公里大坪石橋鋪核心商圈新興商圈商業(yè)集群專業(yè)市場本案核心商圈輔助商圈傳統(tǒng)商

19、圈新興商圈解放碑商圈楊家坪商圈觀音橋商圈沙坪壩商圈南坪商圈新規(guī)劃商圈商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)：傳統(tǒng)商圈：在重慶歷史上就具有商業(yè)地位的商圈新興商圈：在90年代商業(yè)發(fā)展中形成的商圈核心商圈：規(guī)模較大，為重點(diǎn)商業(yè)發(fā)展區(qū)域的商圈輔助商圈：規(guī)模較小，在城市發(fā)展中為次級發(fā)展區(qū)域的商圈五大商圈定位楊家坪商圈：定位相對傳統(tǒng)沙坪壩商圈：核心輻射力較弱項目周邊兩大商圈均有升級需求。商業(yè)市場1. 主城商業(yè)格局2. 周邊商業(yè)格局租金對比分析沙坪壩商圈各業(yè)態(tài)租金 各業(yè)態(tài)租金跨度均較大； 餐飲業(yè)由于分布樓層較高，因此租金相比零售業(yè)較低，但位置較好的餐飲業(yè)租金仍能達(dá)到較高水平。 各業(yè)態(tài)租金差別不大， 租金水平主要由項目所在位置及樓層所

20、決定。業(yè)態(tài)租金餐飲150-1000休閑娛樂150-850零售百貨110-900服務(wù)100-800選取項目：一樓：凱德廣場、新世紀(jì)百貨、華宇廣場、沙坪壩名人廣場旁、金城廣場附近。負(fù)一樓：三峽廣場地下商場通訊城新浪通訊城地下商場康德國際龍湖時代天街英利國際廣場重百中百新世紀(jì)永輝百盛專業(yè)市場百貨/購物中心主力店鋪大坪商業(yè)形態(tài)：兩大商業(yè)綜合體為主商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨零售為主門面租金：50200元整體檔次：中等偏高 新老結(jié)合，商業(yè)集中，有多個集中式商業(yè)綜合體。賽博泰興百腦匯佰騰西部商城華宇商城新起點(diǎn)商業(yè)街老街印象商業(yè)街石橋商業(yè)大廈永輝人人樂蘇寧中百鄉(xiāng)村基新世紀(jì)專業(yè)市場綜合商業(yè)街主力店鋪石橋鋪商業(yè)形態(tài)：專業(yè)賣場

21、為主商業(yè)業(yè)態(tài)：電子數(shù)碼為主門面租金：100250元整體檔次：中等偏低 區(qū)域消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)零散，檔次偏低，無集中式商業(yè)綜合體。石橋鋪高九路二郎本案馬家?guī)r南方新城片區(qū)石新路片區(qū)馬家?guī)r片區(qū)南方花園片區(qū)高九路片區(qū)渝州路石楊路石小路社區(qū)底商商業(yè)形態(tài)：社區(qū)小門面，40100平米為主。商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲+零售門面租金：50300元整體檔次：偏低 消費(fèi)需求旺盛，租金較高。以餐飲和零售為主，檔次偏低，有升級需求。商業(yè)市場4.商業(yè)寫字樓酒店汽博寫字樓聚集區(qū)新牌坊寫字樓聚集區(qū)觀音橋?qū)懽謽蔷奂瘏^(qū)江北嘴寫字樓聚集區(qū)解放碑寫字樓聚集區(qū)南坪寫字樓聚集區(qū)沙坪壩寫字樓聚集區(qū)大坪寫字樓聚集區(qū)彈子石寫字樓聚集區(qū)CBD核心區(qū)商圈成熟

22、區(qū)新興商務(wù)區(qū)本案楊家坪寫字樓聚集區(qū)主城商務(wù)格局本項目不屬于任何商務(wù)集群。周邊寫字樓租賃情況本項目周邊寫字樓主要集中在石橋鋪和沙坪壩周邊寫字樓租賃情況石橋鋪：依托IT產(chǎn)業(yè)，既有甲級寫字樓也有商務(wù)公寓，出租率高；沙坪壩：依托商圈形成商務(wù)區(qū)，但均為商務(wù)公寓，無標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，出租率高。等級 租金（元/月） 出租率 主要企業(yè) 石橋鋪甲級、乙級、商務(wù)公寓 甲級：60-70其它：30-5075%-85%IT、商貿(mào)沙坪壩商務(wù)公寓、住宅30-5070%-90%教育、服務(wù)、裝飾、 商貿(mào)、酒店、廣告項目周邊寫字樓租賃情況周邊寫字樓銷售情況寫字樓類別面積區(qū)間（）去化率月均去化（）2013年成交均價（元/）東原ARC中央廣場甲級寫字樓51-9049%23112834（不含7.2m層高部分，7.2m層高部分18813元/）112-17324%11713136金陽易誠時代商務(wù)公寓47-8771%12738927重慶總部城獨(dú)棟辦公、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓105-56333%92511626美源美源標(biāo)準(zhǔn)寫字樓目前僅少量4S店已售 在售寫字樓均在商圈之外。 商務(wù)公寓產(chǎn)品銷售情況明顯好于標(biāo)準(zhǔn)的高檔寫字樓產(chǎn)品，但價格偏低。 小面積產(chǎn)品銷售情況明顯好于大面積產(chǎn)品。項目周邊寫字樓銷售情況商業(yè)市場4.商業(yè)寫字樓酒