某商貿(mào)城招商策劃報(bào)告

1、莘縣溫州商貿(mào)城招商定位報(bào)告山東莘縣華佳置業(yè)有限公司二零一二年十月第一部分 引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對(duì)象調(diào)研范圍調(diào)研對(duì)象政府部門(mén)相關(guān)人員各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理部門(mén)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r 各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式 經(jīng)營(yíng)戶對(duì)現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的滿意度、對(duì)擬進(jìn)駐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的各項(xiàng)需求狀況 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對(duì)本產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的看法及建議 各階層市民對(duì)本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)莘縣統(tǒng)計(jì)年鑒（2010-2013） 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理部訪談?dòng)涗?專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 與政府有關(guān)部門(mén)的相關(guān)人員訪談?dòng)涗?與各產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主訪談?dòng)涗?各階層市民調(diào)研

2、數(shù)據(jù)第二部分 發(fā)展規(guī)劃篇莘縣的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 莘縣溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃 莘縣的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 有產(chǎn)業(yè)，無(wú)市場(chǎng)莘縣宏盛商城莘縣中心市場(chǎng)莘縣金元市場(chǎng)現(xiàn)有市場(chǎng)狀況就目前莘縣的整體城市規(guī)劃而言，暫時(shí)沒(méi)有新的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目上馬；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃狀況溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃 短期規(guī)劃：莘縣溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個(gè)商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐莘縣溫州商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件。另一方面，吸引消費(fèi)者前往莘縣溫州商貿(mào)城進(jìn)行消費(fèi)。中期規(guī)劃：莘縣溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)莘縣溫州商貿(mào)城的整體定位，逐

3、步將整個(gè)溫州商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)由批零兼營(yíng)轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長(zhǎng)期規(guī)劃：在大量的調(diào)整結(jié)束之后，莘縣溫州商貿(mào)城得經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，莘縣溫州商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹(shù)立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營(yíng)戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤(rùn)空間。第三部分 市場(chǎng)篇溫州商貿(mào)城SWOT分析莘縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)狀況溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、抓住空白機(jī)會(huì)完善市場(chǎng)配套、組合營(yíng)銷(xiāo)策略聊城香江光彩批發(fā)市場(chǎng)莘縣宏盛商城莘縣中心市場(chǎng)莘縣金元市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況出租狀況經(jīng)營(yíng)狀況客戶關(guān)注問(wèn)題狀況各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況引論專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)莘縣專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)政府強(qiáng)

4、力打造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的形成與政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系；交通便捷市場(chǎng)的成功必須依賴于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開(kāi)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)需求拉動(dòng)聚集效應(yīng)慧眼識(shí)天機(jī)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)潛力，順勢(shì)而動(dòng)，擴(kuò)大知名度和品牌而形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；產(chǎn)業(yè)鏈完整半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場(chǎng)終端商家能夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈，是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在的基本前提；莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平，努力實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好發(fā)展；圍繞打造現(xiàn)代制造業(yè)基地，推動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)并進(jìn) 圍繞擴(kuò)大開(kāi)放，進(jìn)一步促進(jìn)外資民資集聚 圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，切實(shí)改善人民群眾生活 圍繞城市未來(lái)發(fā)展定位，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市建設(shè) 以縣城為依托，以“

5、黑”、“白”、“綠”三大產(chǎn)業(yè)為支柱，以園區(qū)和聚集區(qū)建設(shè)為截體，著力打造“一個(gè)中心”、“三個(gè)園區(qū)”、“五個(gè)特色產(chǎn)業(yè)集群”。堅(jiān)持以規(guī)劃為先導(dǎo)，進(jìn)一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面提升城市建設(shè)整體水平，切實(shí)增強(qiáng)城市的集聚力、競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。 加快完善規(guī)劃體系。按照規(guī)劃全覆蓋的目標(biāo)，加快推進(jìn)各類(lèi)規(guī)劃編制進(jìn)程，形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)、專(zhuān)業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)在內(nèi)的完整的城市規(guī)劃體系。年內(nèi)，完成市區(qū)5項(xiàng)分區(qū)規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設(shè)計(jì)，抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃，以及金港、錦豐、塘橋、樂(lè)余新城的控制性詳規(guī)，將各項(xiàng)建設(shè)全面納入規(guī)劃指導(dǎo)的軌道。 圍繞構(gòu)建和諧社會(huì)，大力發(fā)展各項(xiàng)社

6、會(huì)事業(yè) 圍繞建設(shè)生態(tài)良好的新莘城，積極實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 圍繞提高執(zhí)政能力的要求，不斷加強(qiáng)政府自身建設(shè) 莘縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃七大功能區(qū)打造新港城：莘縣溫州商貿(mào)城位于東北工業(yè)園區(qū)、加工北角的居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融區(qū)內(nèi)，屬于東部物流、生產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。居住、辦公市核心居住城、商業(yè)區(qū)居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融物流、生產(chǎn)、加工莘縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況目前莘縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)成為了莘縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。2010年莘縣房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有較大幅度的增長(zhǎng)，2010年累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33.38億元，同比增長(zhǎng)44.69%；商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積116.71萬(wàn)平方米，同期下降25.3%，

7、商業(yè)用房11.88萬(wàn)平方米，同期下降了30.36%周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營(yíng)模式無(wú)經(jīng)營(yíng)管理公司or外聘經(jīng)營(yíng)管理公司or自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司市場(chǎng)定位定位業(yè)態(tài)；對(duì)周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的分析主要從以下幾個(gè)方面著手：產(chǎn)品形態(tài)層數(shù)、開(kāi)放式or獨(dú)立式聊城香江光彩大市場(chǎng)租售模式可租可售經(jīng)營(yíng)模式整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作；市場(chǎng)定位聊城地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)物流批發(fā)基地 產(chǎn)品形態(tài)單層、獨(dú)立式鋪面為主，少量開(kāi)放式的鋪面莘縣宏盛商城租售模式經(jīng)營(yíng)模式宏盛商城北臨振興街，西臨工農(nóng)路。宏盛家具城目前為莘縣最大的家具城。市場(chǎng)定位由宏盛服裝城以及宏盛家具城組成。

8、產(chǎn)品業(yè)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)宏盛商城聚集了雙虎、金虎、香港皇朝家私、銀座家具、雅寶等大型家具賣(mài)場(chǎng)。莘縣中心市場(chǎng)租售模式經(jīng)營(yíng)模式以服裝鞋帽、小商品批發(fā)零售批發(fā)、副食品批發(fā)為主的大型商貿(mào)城。市場(chǎng)定位中心市場(chǎng)西臨宏盛商城，是目前莘縣市內(nèi)最大的商貿(mào)城。面積約為10萬(wàn)平方米。產(chǎn)品形態(tài)多作為批發(fā)商戶的倉(cāng)儲(chǔ)使用莘縣金元市場(chǎng)租售模式檔次低，租金價(jià)格相對(duì)于振興街其他市場(chǎng)偏低。經(jīng)營(yíng)模式主要業(yè)態(tài)為機(jī)電軸承、洗化用品、塑料制品。市場(chǎng)定位金元市場(chǎng)南鄰振興街，與莘縣中心市場(chǎng)僅一街之隔。產(chǎn)品形態(tài)金元市場(chǎng)布局散亂，多家商戶為增加使用面積皆在商鋪門(mén)口搭建板房、鐵皮房。第四部分 定位及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由溫州商貿(mào)城招商定位原則溫

9、州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234溫州商貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由地利優(yōu)勢(shì)位于三省交匯處（魯豫冀），交通十分便利，青蘭高速、陽(yáng)安高速、德商高速穿境而過(guò)；東依京九鐵路、京福高速；北靠濟(jì)邯鐵路、濟(jì)青高速（濟(jì)聊館）；西鄰大廣高速、京珠高速；南鄰濮范高速。莘縣又地處魯西黃河沖擊平原，人口密度大，50公里半徑人口達(dá)400萬(wàn)，100公里半徑達(dá)2000萬(wàn)人口。支持溫州商貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由天時(shí)優(yōu)勢(shì)據(jù)統(tǒng)計(jì)莘縣銀行儲(chǔ)蓄金達(dá)150多億元。人均收入11000元/年，而莘縣十年來(lái)未有大型商業(yè)樓盤(pán)推出，從而造成大量消費(fèi)儲(chǔ)備金積累。老百姓有錢(qián)沒(méi)處花。高收入的老百姓，久閉塞的莘縣城，醞釀無(wú)線商機(jī)。溫州商貿(mào)

10、城不得不做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由體量及建筑形態(tài)支持莘縣溫州商貿(mào)城為當(dāng)?shù)厥陙?lái)首個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)，是聊城市政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是莘縣縣委、縣政府重點(diǎn)扶持關(guān)懷項(xiàng)目。一期總投資5.77億元，占地192畝，建筑總面積23萬(wàn)平方米。其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米，住宅面積6萬(wàn)平方米。市場(chǎng)單間商鋪面積多為30-50平方米，短進(jìn)深，大開(kāi)間，一拖二建筑模式，商住兩用。市場(chǎng)內(nèi)停車(chē)位1180個(gè)，一期綜合區(qū)域門(mén)面400多間。面積48000平方米，底商面積16000平方米。商鋪排列方式采取了“井”字型建筑模式，沒(méi)有弧形轉(zhuǎn)角的存在，市場(chǎng)上采取人車(chē)分流，路面最窄寬距為16米，有力的保證了市場(chǎng)車(chē)輛的通過(guò)性。市場(chǎng)有先進(jìn)的導(dǎo)視路引系統(tǒng)，確保市場(chǎng)

11、每個(gè)商鋪都是旺鋪、金鋪，絕無(wú)死角。政策物流優(yōu)勢(shì)莘縣溫州商貿(mào)城這個(gè)項(xiàng)目作為聊城市、莘縣政府重點(diǎn)建設(shè)的商貿(mào)項(xiàng)目，地方稅收大力支持，為經(jīng)營(yíng)者子女就學(xué)、戶籍遷入提供有力保障。匯集各地區(qū)物流運(yùn)輸線路，物流直達(dá)商貿(mào)城，運(yùn)輸成本低。品牌帶進(jìn)來(lái)，產(chǎn)品走出去。更有三家大型物流基地伴隨左右。 溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則市場(chǎng)空白原則不僅要立足在莘縣城區(qū)，而且要立足于魯西地區(qū)，至少要在魯西地區(qū)尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)可行性原則招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng)可操作性原則產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導(dǎo)向原則必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到

12、的貨物價(jià)格到周邊類(lèi)似市場(chǎng)便宜，解決購(gòu)買(mǎi)客戶的成本問(wèn)題，這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來(lái)1234溫州商貿(mào)城招商的方向電摩車(chē)類(lèi)建材五金類(lèi)家居裝飾日用百貨類(lèi)小商品類(lèi)溫州商貿(mào)城可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類(lèi)：我們對(duì)溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位綜合商品批發(fā)市場(chǎng)建筑用交通用家庭用第五部分 招商篇招商原則招商前提招商目標(biāo)招商實(shí)施招商原則招商朋友化魯西品牌化特色街區(qū)化時(shí)尚潮流化批零兼營(yíng)化效益最大化作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后莘縣地區(qū)批發(fā)交易廣場(chǎng)工作開(kāi)展方向，始終圍繞、貫穿本案的經(jīng)營(yíng)理念和戰(zhàn)略定位并組織實(shí)施招商朋友化、特色街區(qū)化、魯西品牌化、時(shí)尚潮流化、批零兼營(yíng)化、效益

13、最大化的招商原則，符合了本案的經(jīng)營(yíng)理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求招商前提政府支持開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)整合社會(huì)資源政府支持支持五政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)）2年內(nèi)免收；支持四在“廣場(chǎng)內(nèi)”成立的從事餐飲、浴場(chǎng)、娛樂(lè)等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營(yíng)部門(mén)認(rèn)定3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅留成部分及個(gè)人所得稅；支持三進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票。對(duì)實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額；支持二進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，所得稅實(shí)行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國(guó)家規(guī)定比例的另外享受勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)

14、企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策；支持一凡進(jìn)入“廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人，開(kāi)業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記，自廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日起第一年免征營(yíng)業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費(fèi)，第二三年減半征收；核心支持對(duì)市區(qū)內(nèi)老市場(chǎng)如小商品市場(chǎng)、步行街小商品市場(chǎng)等進(jìn)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策；政府支持支持十政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來(lái)打假，要極力維護(hù)溫州商貿(mào)城的聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查；支持九必須盡量把物流、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；支持八對(duì)縣內(nèi)各小商品市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們

15、套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛(ài)將；支持七對(duì)進(jìn)入“廣場(chǎng)”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門(mén)應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。有關(guān)部門(mén)必須主動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；支持六“廣場(chǎng)內(nèi)”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用；開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)搭臺(tái)六統(tǒng)一銷(xiāo)售培訓(xùn)，提升經(jīng)營(yíng)潛力。搭臺(tái)五統(tǒng)一銷(xiāo)售培訓(xùn)，提升經(jīng)營(yíng)潛力。搭臺(tái)四統(tǒng)一電子商務(wù)，網(wǎng)絡(luò)上銷(xiāo)售點(diǎn)。搭臺(tái)三統(tǒng)一市場(chǎng)招商，明細(xì)品牌分類(lèi)。搭臺(tái)二統(tǒng)一媒體宣傳，整體市場(chǎng)推廣。搭臺(tái)一統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，業(yè)態(tài)區(qū)域劃分。整合社會(huì)資源公司放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益第六篇 經(jīng)營(yíng)管理篇經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)營(yíng)造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷(xiāo)方案計(jì)劃管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)布局統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理原理 確定經(jīng)營(yíng)管理公司的主要功能 解析各職能部門(mén)之間的工作流程及其相互之間的協(xié)作配合 設(shè)置經(jīng)營(yíng)