物業(yè)管理投標(biāo)文件格式與內(nèi)容精編

1、物業(yè)管理投標(biāo)文件格式與內(nèi)容投標(biāo)文件一投標(biāo)綜合說(shuō)明書(shū)業(yè)主： 1根據(jù)己收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字（_） 第 （_） 號(hào)的 物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照 * 市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法的規(guī)定 ， 我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述工程招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。2一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文什中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。3一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級(jí)。4一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織

2、管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。5我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。我方同意招標(biāo)書(shū)中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3交納保證金* 萬(wàn)元 （ 大寫(xiě) ） 。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。7除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標(biāo)單位：（印鑒 ）法定代表人或委托代理人：（蓋章、簽字）日期： 年 _月 _日投標(biāo)文件二企業(yè)法人地位及法定代表人證明一、法定代表人證明法定代表人資格證明書(shū)單位名稱(chēng)：* 物業(yè)管理公司地址：* 省 * 市 * 街 * 號(hào)姓名：性別：年

3、齡：民族：職務(wù)：技術(shù)職稱(chēng)：身份證號(hào)碼* 系 * 物業(yè)管理公司的法定代表人。負(fù)責(zé)為* 物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。特此證明投標(biāo)單位 （ 蓋章 ）日期：_年 _月 _日上級(jí)主管部門(mén)（ 蓋章 ） 日期：_年 _月 _日二、營(yíng)業(yè)執(zhí)照三、資質(zhì)證書(shū)四、法人代碼證書(shū)投標(biāo)文件三* 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介投標(biāo)文件四 物業(yè)管理專(zhuān)案組配備 一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專(zhuān)案最高負(fù)責(zé)人。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專(zhuān)案最高負(fù)責(zé)人。董事，專(zhuān)責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。

4、此先生在香港及臺(tái)灣前后共有十年的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)， 而對(duì)物業(yè)管理顧問(wèn)的經(jīng)歷計(jì)有香港新界* 發(fā)展計(jì)劃 、 香港 * 大廈、臺(tái)灣臺(tái)北市* 集團(tuán)超高層大樓、臺(tái)北市* 集團(tuán)總部大樓、上海外灘* 廣場(chǎng)、上海* 百貨公司、武漢 * 廣場(chǎng)、北京* 大廈及珠海* 廣場(chǎng)等。投標(biāo)文件五對(duì)合同意向的承諾一、承包方式：物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算。二、服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式：1、各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；2、普通服務(wù)單價(jià)依照國(guó)家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；3、特定服務(wù)單價(jià)參照國(guó)家類(lèi)似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動(dòng)，予以確定；4、設(shè)備的購(gòu)置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策調(diào)

5、整規(guī)定執(zhí)行。二、在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方招標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。四、服務(wù)款項(xiàng)收取方式。物業(yè)峻工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開(kāi)發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1的管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表（ 或者固定或者輪流） 收取并交至物業(yè)管理處。收取時(shí)間為每月一次，下月15 日以前交至物業(yè)管理處。五、材料設(shè)備供應(yīng)方式管理所用材料、設(shè)備除臨時(shí)所需的個(gè)別種類(lèi)外，其他的應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)，乙方提供材料和堆放場(chǎng)所；臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià)，乙方負(fù)責(zé)采購(gòu)，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿(mǎn)足。在合同中制定出對(duì)物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿(mǎn)足業(yè)主要求行

6、為的獎(jiǎng)勵(lì)與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過(guò)精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無(wú)重大事故。物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)樣本投標(biāo)文件六1、企業(yè)信謄2、企業(yè)資質(zhì)（ 證書(shū)樣本見(jiàn)第四章附表）3、企業(yè)榮譽(yù)證書(shū)（ 略 ）4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料5、企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料（ 格式同上 ）6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表：投標(biāo)文件七物業(yè)管理要點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)可以說(shuō)是一門(mén)專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶(hù)創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過(guò)長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)

7、造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。* 物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專(zhuān)門(mén)知識(shí)和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車(chē)場(chǎng)電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶(hù)對(duì)這類(lèi)大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管

8、理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國(guó)銀行大廈的幕墻，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會(huì)因而受到影響。二、停車(chē)塌管理現(xiàn)今停車(chē)塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來(lái)滿(mǎn)足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車(chē)輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶(hù)及訪客充分利用停車(chē)場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車(chē)場(chǎng)上的停車(chē)程序也必須作出周詳安排，以確保用戶(hù)能獲得所需服務(wù)。停車(chē)場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全

9、。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無(wú)須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓出租及出售營(yíng)運(yùn)，都有著正面積極作用。服務(wù)內(nèi)容依據(jù) * 物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問(wèn)服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。一、物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)建筑期間管理顧問(wèn)服務(wù)提供大樓圖則專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)提供大樓設(shè)施專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)提供大樓建材專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本大樓管理進(jìn)度檢討、停車(chē)場(chǎng)管理建議大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作建議制定

10、租約條款訂定管理守則員工培訓(xùn)計(jì)劃財(cái)務(wù)預(yù)算用戶(hù)搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作移交大樓單位與租戶(hù)程序裝修工程及物料運(yùn)送控制程序保安控制進(jìn)入控制安全控制( 一 ) 、建筑期管理顧問(wèn)服務(wù)1、這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來(lái)的管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作；在租用戶(hù)入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順。2、服務(wù)內(nèi)容提供大樓圖則專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成

11、后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停?chē)場(chǎng)的設(shè)備需求、車(chē)輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類(lèi)設(shè)施的預(yù)留等。提供大樓設(shè)施專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)就業(yè)主已決定或需要提供意見(jiàn)的各項(xiàng)設(shè)施作出對(duì)將來(lái)管理運(yùn)作有利的顧問(wèn)意見(jiàn)，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類(lèi)設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見(jiàn)。大樓設(shè)施包括：電梯消防設(shè)備電氣設(shè)備照明設(shè)備給/排水系統(tǒng)大樓自動(dòng)化系統(tǒng)垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)等3）提供大樓建材專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)就業(yè)主己選定或預(yù)

12、定的建樹(shù)資料作出對(duì)日后管理工作有影響的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理工作能否妥善處理等加以分析。預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考。大樓管理進(jìn)度檢討本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見(jiàn)，內(nèi)容包括：分析及評(píng)估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)：當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專(zhuān)業(yè)人員參加工程會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來(lái)因修改設(shè)計(jì)而帶來(lái)的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)；就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提

13、供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿(mǎn)意（ 可以引進(jìn)外國(guó)安全） ，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。6）停車(chē)場(chǎng)管理建議依據(jù)現(xiàn)在的停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃作出管理顧問(wèn)意見(jiàn)，內(nèi)容包括：訂定停車(chē)場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。停車(chē)塌車(chē)輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車(chē)，計(jì)時(shí)停車(chē)及貨運(yùn)車(chē)日常運(yùn)作模式的評(píng)估就選定的停車(chē)場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng) 服務(wù)。（二 ）、物業(yè)竣工驗(yàn)證發(fā)放前的管理顧問(wèn)服務(wù)工作1、訂定租約條款及管理守則就租約條款部份，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本給業(yè)主參考，并通過(guò)本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，

14、并參照業(yè)主意見(jiàn)，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細(xì)則；物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據(jù)外國(guó)的專(zhuān)業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，訂定一套符合所設(shè)定的管理規(guī)章；除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶(hù)制定租用戶(hù)手冊(cè)，使租用戶(hù)在使用及搬進(jìn)大樓前對(duì)管理運(yùn)作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)。2、員工培訓(xùn)計(jì)劃本公司將物業(yè)管理確認(rèn)為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€(xiàn)管理人員的員工必須接受專(zhuān)業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并行，半配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的

15、應(yīng)變措施及程序。1） 員工訓(xùn)練課程就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練項(xiàng)目，建議管理員工的課程主要包括下列各項(xiàng)：業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介 （ 包括人事組織及結(jié)構(gòu)）管理員工職責(zé)管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色員工守則、行為及紀(jì)律物業(yè)專(zhuān)門(mén)名詞介紹物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用管理服務(wù)的目的及重要性移交及回收單位的程序防火知識(shí)及消防裝置無(wú)線(xiàn)電通話(huà)機(jī)的應(yīng)用物業(yè)管理的基準(zhǔn)緊急事件處理程序V 水管爆破 V 火警應(yīng)變 V 電力故障V 瓦斯泄漏 V 雷暴及臺(tái)風(fēng)V 盜竊或搶劫 V 處理租用戶(hù)投訴 V 處理可疑物體及恐嚇電話(huà) V 偷車(chē)V 拾獲財(cái)物 v 發(fā)現(xiàn)租用戶(hù)受傷或意外 v 物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車(chē)

16、輛 v 急救學(xué)常識(shí) V 領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等對(duì)于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性項(xiàng)目外，還將會(huì)加插以下課程：V 機(jī)電維護(hù)的措施及程序V 物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程V 維修工具維護(hù)及保管 v 物業(yè)設(shè)施的操作流程等 對(duì)于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在營(yíng)運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專(zhuān)業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。3、財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)今的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專(zhuān)業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對(duì)整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理，更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對(duì)而言，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)

17、管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長(zhǎng)期性保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致極限。本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)國(guó)家及地方所采用的預(yù)算模式為基準(zhǔn)所作的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評(píng)估，而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)到專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)為目的， 所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)對(duì)于該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便訂定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基準(zhǔn)：1) 、管理員工薪律薪津及年終資金加班費(fèi)勞工保險(xiǎn)費(fèi)v 制服及洗衣費(fèi)員工訓(xùn)練2) 、維修及保養(yǎng)費(fèi)升降機(jī)排水設(shè)備電器裝置保安系統(tǒng)消防設(shè)備后備發(fā)電機(jī)設(shè)備給水設(shè)備V 樓宇

18、維修 v 大樓標(biāo)志及指示牌 V 電訊及廣播 v 大樓自動(dòng)化系統(tǒng) V 垃圾處理設(shè)備 v 清洗儲(chǔ)水池 V 衛(wèi)生設(shè)備 V 洗窗機(jī) V 停車(chē)場(chǎng)設(shè)備等 3）、公共事業(yè)支出費(fèi) V 電力 V 自來(lái)水 V 電話(huà) V 雜項(xiàng)支出 V 園藝保養(yǎng) V 節(jié)日布置 V 大樓清潔 V 管理行政 V 會(huì)計(jì)稽核大樓賬目 V 大樓保險(xiǎn) V 預(yù)留修繕基金 V 管理經(jīng)理人酬金 （三 ）、用戶(hù)搬運(yùn)期及裝修期及裝修期的管理顧問(wèn)服務(wù)工作 從物業(yè)落成到用戶(hù)搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶(hù)、裝修工 程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對(duì)大樓整體營(yíng)運(yùn)管理、保安、 清潔等均會(huì)構(gòu)成極大影響。本公司將提供有系統(tǒng)的

19、搬運(yùn)期及裝修期的運(yùn)作顧問(wèn)服務(wù)。該項(xiàng)運(yùn)作服務(wù)包括下列各點(diǎn)：1移交大樓單位與用戶(hù)程序 管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶(hù)的有效租約文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工與租戶(hù)作移交程序并提 示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)工程問(wèn)題亦需要用 戶(hù)于一定時(shí)間內(nèi)告知管理公司作適當(dāng)修葺。此外，本公司將負(fù)責(zé)批閱用戶(hù)提供的單位裝修 圖則，并限定用戶(hù)在審批通過(guò)后才核準(zhǔn)其承包商開(kāi)始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán) 益。2裝修工程及物料運(yùn)送控制程序 為確保用戶(hù)的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營(yíng)運(yùn)情況，要求各用戶(hù)指定的裝修承包 商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶(hù)的權(quán)益。本行將

20、要求用戶(hù)提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：裝修樓層單位的證明二十四小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話(huà)、傳呼機(jī)、手提電話(huà)號(hào)碼承包商綜合保險(xiǎn)單資料公共第三者保險(xiǎn)單資料估計(jì)裝修工程日數(shù)裝修物料運(yùn)送時(shí)間表每日工作人數(shù)駐場(chǎng)主管聯(lián)絡(luò)電話(huà)、手提電話(huà)、傳呼機(jī)裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)與保證金及費(fèi)用等 3保安控制此期間的保安顧問(wèn)工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等的 保安評(píng)估。駐大樓管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級(jí)指示的各項(xiàng)保安措施，以確保大樓在此期間的 安全運(yùn)作。4運(yùn)作控制為防止大樓樓板承重超過(guò)建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶(hù)有關(guān)資料，同時(shí)也要求用戶(hù)向其提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對(duì)于搬遷期的電

21、梯安排及運(yùn)送方法等，管理處將制定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式以配合用戶(hù)的遷入搬運(yùn)安排。5安全控制本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無(wú)論管理人員，裝修承包商及用戶(hù)，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶(hù)單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以策安全。二、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下：（ 一 ） 物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)v 大樓保險(xiǎn)事宜v 大樓管理入力資源V 保安服務(wù)V 清潔服務(wù)v 維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)V 財(cái)務(wù)管理V 租務(wù)管理V 停車(chē)場(chǎng)管理V 處理租戶(hù)投訴v 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置V 公共關(guān)系v 租戶(hù)聯(lián)系及管理

22、報(bào)告1、大樓保險(xiǎn)事宜本公司有專(zhuān)業(yè)人士提供認(rèn)可的物業(yè)估值報(bào)告，以供確定大樓的保險(xiǎn)價(jià)值參考。該項(xiàng)服務(wù)將于大樓正式營(yíng)運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。2、大樓管理人力資料配合大樓所需，聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)；制定員工編制表，當(dāng)值時(shí)間表，員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；在大樓正式營(yíng)運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)。( 二 ) 管理運(yùn)作組織表就 * 物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作如下：管理員工編制職位 日班 夜班 工作時(shí)間物業(yè)主管(1) 1 0800-1700物業(yè)管理員(5) 2 3 0800-2000( 日 )2000-0800(

23、夜 )維修保養(yǎng)員(1) 1 0700-1700( 日 )停車(chē)場(chǎng)管理員(1) 1 0800-2000( 日 )管理運(yùn)作進(jìn)程業(yè)主與 * 物業(yè)管理公司物業(yè)管理的運(yùn)作由業(yè)主委任* 物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并需定期或每月提交管理報(bào)告和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。* 物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管其他管理人員本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要設(shè)置適當(dāng)人員。本公司總公司物業(yè)管理部專(zhuān)責(zé)人員將會(huì)同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)。* 物業(yè)管理公司與基層管理員工各基層管理員工將依

24、據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級(jí)別的管理員工將著重選擇有實(shí)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運(yùn)作。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。管理員工的工作細(xì)則物業(yè)主管技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時(shí)調(diào)派適量員工當(dāng)值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過(guò)多的情況；每日呈交工作報(bào)告給公司物業(yè)管理部； 主持每周工作會(huì)議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員； 巡檢其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作： v 清潔情況滿(mǎn)意 v 保安系統(tǒng)操作正常 V 排水系統(tǒng)正常 V 空調(diào)供應(yīng)正常 V 園藝擺設(shè)滿(mǎn)

25、意 v 走火通路無(wú)障礙物阻塞 V 后備系統(tǒng)正常 第一時(shí)間處理投訴，并確保事件已圓滿(mǎn)解決為止；協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪廣場(chǎng)承租戶(hù)； 遇有事件發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，指揮員工并控制場(chǎng)面； 熟悉所有緊急情況處理步驟，臺(tái)風(fēng)預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等。物業(yè)管理員按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線(xiàn)； 隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定； 絕對(duì)服從合理的工作指示： 駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援；下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，不可離開(kāi)崗位，并通知主管代安排接維修保養(yǎng)

26、員按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級(jí)認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量避免對(duì)用戶(hù)造成不便；倘若工程進(jìn)行時(shí)，涉及停電、停水、?？照{(diào)時(shí)，需由上級(jí)決定，并發(fā)出書(shū)面通告預(yù) 先通知；每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀(jì)錄：領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫(xiě)申請(qǐng)表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄；進(jìn)行任何工作時(shí)，應(yīng)以保證安全為原則：按時(shí)檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等。停車(chē)場(chǎng)管理員控制停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；記錄日常進(jìn)出大樓車(chē)輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車(chē)輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作；上/下班時(shí)協(xié)助疏導(dǎo)通道車(chē)輛流量：停車(chē)場(chǎng)內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停

27、車(chē)場(chǎng)內(nèi)徘徊時(shí)，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場(chǎng)協(xié)助；對(duì)停車(chē)場(chǎng)停放的車(chē)輛，如有警號(hào)長(zhǎng)鳴時(shí)，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包 括誤鳴在內(nèi)；未經(jīng)主管同意，切勿代客停車(chē)；工作時(shí)必須穿上反光背心制服，以確保安全。清潔員工/承包商打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手問(wèn)及天 臺(tái)等；清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類(lèi)喉管、木器、金屬品、窗 戶(hù)、玻璃門(mén)、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等;所有公共地板打蠟；將廢棄的用品收集及處置妥當(dāng)：清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：按照大樓經(jīng)理主管組長(zhǎng)的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者

28、一律處以紀(jì)律處分：所有清潔工具、用品，均為大樓財(cái)物，如有不正當(dāng)使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。3、保安服務(wù)聘請(qǐng)適合員工并輔以專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問(wèn)題，如員工流動(dòng)性，缺乏歸屬感及對(duì)大樓的認(rèn)知等。本行將配合業(yè)主代表意見(jiàn)，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合 * 物業(yè)的保安制度 及編制各相關(guān)巡邏路線(xiàn)圖表等。為確保 * 物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會(huì)議商討大樓保安問(wèn)題。在大樓正式營(yíng)運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計(jì)劃草本供業(yè)主批核及確認(rèn)。4清潔服務(wù)本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如

29、建材的類(lèi)別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效。本公司將備有適當(dāng)報(bào)表監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。本公司建議租用戶(hù)的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作問(wèn)題。由同一廠商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營(yíng)運(yùn)支出，使公共地方的清潔費(fèi)用更有競(jìng)爭(zhēng)能力。本公司將協(xié)助擬定租用戶(hù)內(nèi)的清潔服務(wù)細(xì)則及條款以期

30、達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。5維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工：將在高級(jí)技師督導(dǎo)下處理各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)工序。本公司將編制短期及長(zhǎng)期修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類(lèi)保養(yǎng)報(bào)表以達(dá)到特定效果：選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃，該項(xiàng)計(jì)劃將由本公司準(zhǔn)備工程細(xì)則并通過(guò)核查程序，由業(yè)主核準(zhǔn)后選定合適廠商。本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長(zhǎng)期修繕計(jì)劃書(shū)，并由業(yè)主審核后開(kāi)始施行。6財(cái)務(wù)管理大樓管理預(yù)算案管理預(yù)算案主要針對(duì)大樓日常運(yùn)作支出，作出評(píng)估并制定。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，本公司將預(yù)算案作為大樓財(cái)務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)全責(zé)

31、處理；依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費(fèi)及保證金金額。處理支出帳目所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過(guò)的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費(fèi)用予以批核。3)收支損益表本公司將每月提交大樓收支損益報(bào)告于業(yè)主批核，報(bào)告內(nèi)容包括大樓所有支出明細(xì)項(xiàng)目及預(yù)估支出， 并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款相對(duì)照， 以供業(yè)主了解大樓財(cái)務(wù)狀況；大樓收支損益帳寄每年由認(rèn)可會(huì)計(jì)師稽核并存檔作記錄。管理帳戶(hù)本公司將在業(yè)主指定的銀行開(kāi)設(shè)大樓管理帳戶(hù)，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開(kāi)支；除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專(zhuān)有帳戶(hù)，管理金額所獲得的利息將 歸入大樓管理帳戶(hù)，并特定專(zhuān)供

32、使用于大樓的管理營(yíng)運(yùn)：本公司每日將提供管理帳戶(hù)的銀行收支記錄及結(jié)存給業(yè)主以審核。代收租金及管理費(fèi)本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶(hù)，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定銀行帳戶(hù)，并按時(shí)提交書(shū)面報(bào)告有關(guān)租金資料，同時(shí)本公司還將向欠租的租戶(hù)發(fā)出催收通知書(shū)，以確保業(yè)主能依期收到租金款項(xiàng)；除發(fā)出租金通知單外，本公司還將于每月發(fā)出管理費(fèi)通知單給各承租戶(hù)，并將所有收到的費(fèi)用存入前述管理帳戶(hù)，并依據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)將其用于大樓管理營(yíng)運(yùn)。7租務(wù)管理為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被為委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主訂定的租約條款及細(xì)則外，還將在租用戶(hù)租約期內(nèi)，向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約條文的服務(wù)；在租約有效期內(nèi)，確保租戶(hù)遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；如租戶(hù)有欠租或不履行租務(wù)契約條款的行為時(shí)，迅速報(bào)告業(yè)主以便盡快采取適當(dāng)行動(dòng)，以保障業(yè)主權(quán)益：在原租戶(hù)租約期滿(mǎn)前，代表業(yè)主與租戶(hù)洽談并訂定新租約，提供市場(chǎng)的現(xiàn)值租金水平