物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)

1、物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)教學(xué)課件主講人：王秀云第九章 物業(yè)的基礎(chǔ)管理 第一節(jié) 房屋維護(hù)修善管理 一、房屋維修的概念與特點(diǎn)(一)房屋維修的概念房屋維修有廣義和狹義之分。狹義的房屋維修僅指對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕；廣義的房屋維修則包括對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞，為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的程度，就必須要對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕和改建。（二）物業(yè)管理企業(yè)房屋維修的特點(diǎn)1.生產(chǎn)和流通的雙重性2.經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的雙重性3.廣泛性和分散性4.具有技術(shù)性 5.具有技術(shù)性二、房屋維修管理的概念與特點(diǎn)（一）房屋維修管理的概

2、念房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。（二）房屋維修管理的特點(diǎn)1.復(fù)雜性2.計(jì)劃性3.技術(shù)要求高（三）房屋維修管理的原則1.堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則2.采取不同標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)別對(duì)待的原則3.維護(hù)房屋不受損壞的原則4.為用戶(hù)服務(wù)的原則5.修繕資金投資效果最大化的原則（四）房屋維修管理的意義1.房屋維修管理是房屋實(shí)現(xiàn)保值增值的保證2.搞好房屋維修管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利開(kāi)展的基礎(chǔ)3.搞好房屋維修管理是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)“自負(fù)盈虧

3、、自我發(fā)展”的前提三、房屋維修管理的內(nèi)容（一）房屋的安全檢查（二）房屋維修計(jì)劃管理（三）房屋維修技術(shù)管理（四）房屋維修質(zhì)量管理（五）房屋維修施工管理（六）房屋維修檔案資料管理 四、房屋的日常養(yǎng)護(hù)日常養(yǎng)護(hù)的一般程序工作程序如下： 1.項(xiàng)目收集 2.計(jì)劃編制 3.任務(wù)落實(shí)日常養(yǎng)護(hù)的一般內(nèi)容1.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù) 2.墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù) 3.門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù) 4.屋面工程的養(yǎng)護(hù) （三）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)1.定額指標(biāo)定額指標(biāo)可以包括人工定額、材料消耗定額等。它要求：小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100達(dá)到或超過(guò)人工定額；材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額。2.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)房屋租金和按規(guī)定提取的修理費(fèi)是房屋日常

4、維護(hù)的資金來(lái)源對(duì)房屋日常小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)的使用，應(yīng)實(shí)行包干使用，虧損不補(bǔ)，節(jié)余留用的辦法。3.服務(wù)指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)可以通過(guò)以下三個(gè)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)：走訪查房率：是指按月（季）走訪查房戶(hù)數(shù)與轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)總戶(hù)數(shù)之比。養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率：是指當(dāng)月完成屬于計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目戶(hù)次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶(hù)次數(shù)之比，一般要求達(dá)到80以上。養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：是指當(dāng)月完成的小修養(yǎng)護(hù)次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中應(yīng)修的戶(hù)次數(shù)之比，一般要求達(dá)到99以上。4.安全指標(biāo)安全指標(biāo)是房屋維修養(yǎng)護(hù)工作的首要指標(biāo)，為了確保住戶(hù)和生產(chǎn)安全，建設(shè)部已規(guī)定年職工負(fù)傷事故頻率必須小于千分之三。五、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)的分類(lèi)我國(guó)房屋建筑結(jié)構(gòu)分為4類(lèi)7等：1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指全部或

5、承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板的房屋。2.磚混結(jié)構(gòu)一等：是指部分為鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅。3.磚混結(jié)構(gòu)二等：是指部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不齊全的非單元式住宅或其他房屋。4.磚木結(jié)構(gòu)一等：是指材料上等，標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)。這類(lèi)房屋一般是外部有裝修，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園式洋房等。5.磚木結(jié)構(gòu)二等：是指結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒(méi)有裝修處理，室內(nèi)有專(zhuān)用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。6. 磚木結(jié)構(gòu)三等：是指結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，

6、材料較差，室內(nèi)沒(méi)有上、下水等設(shè)備，較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。7.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：是指如簡(jiǎn)易房、平房、木板房、土草房、磚坯房、竹木捆綁房等。房屋完損等級(jí)的分類(lèi)1.完好房。2.基本完好房。3.一般損壞房。4.嚴(yán)重?fù)p壞房。5.危險(xiǎn)房。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1.主體工程 2.木門(mén)窗及裝修工程 3.樓地面工程 4.屋面工程 5.抹灰工程 6.油漆粉飾工程 7.水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程 8.金屬構(gòu)件 9.其他工程 房屋完損等級(jí)評(píng)定方法1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等房屋的完損等級(jí)的評(píng)定方法 2.其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 3.房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求 4.房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法房屋維修工程的分類(lèi)1.小修工程2.中

7、修工程3.大修工程4.翻修工程5.綜合維修工程 房屋維修工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.房屋完好率 2.年房屋完好增長(zhǎng)率 3.房屋維修工程量 4.維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率 5.大、中修工程質(zhì)量合格品率 6.維修工程成本降低率 7.年職工負(fù)傷事故頻率 8.小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率 9.房屋租金收繳率 10.租金用于房屋維修率 11.流動(dòng)資金占用率 12.機(jī)械設(shè)備完好率 第二節(jié) 房屋設(shè)備管理 一、房屋設(shè)備的概念及分類(lèi)房屋設(shè)備的概念房屋設(shè)備是指附屬于建筑物的各類(lèi)設(shè)備的總稱(chēng)。它是發(fā)揮房屋功能、實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。房屋設(shè)備的分類(lèi)1.房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備具體包括：供水設(shè)備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等；排水設(shè)備，如排

8、水管道系統(tǒng)、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管、污水處理設(shè)施等；熱水供應(yīng)設(shè)備，如熱水表、加熱器、供應(yīng)熱水管道、冷水箱等；消防設(shè)備，如供水箱、滅火機(jī)、消防泵等；燃?xì)庠O(shè)備，如廚房設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備等；供暖、制冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)。2.房屋建筑電氣工程設(shè)備具體包括：供電設(shè)備，如變壓器、配電房?jī)?nèi)設(shè)備、樓層配電箱、電表、總開(kāi)關(guān)等；弱電設(shè)備，如公用天線(xiàn)電視設(shè)備、通訊設(shè)備、廣播設(shè)備等；運(yùn)輸設(shè)備，如電梯、自動(dòng)扶梯等；防雷設(shè)備，如避雷針、避雷網(wǎng)等。 二、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容、方式和意義房屋設(shè)備管理的內(nèi)容1.物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理 2.房屋設(shè)備的運(yùn)行管理 3.房屋設(shè)備維修管理 房屋設(shè)備管理方式房屋設(shè)備管理工作由房管單位

9、和物業(yè)管理企業(yè)的工程部門(mén)主管，并有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。設(shè)備管理主要有維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成。維修與運(yùn)行即可統(tǒng)一管理，也可分別管理。房屋設(shè)備管理的意義1.房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障2.房屋設(shè)備管理是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證3.房屋設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要4.房屋設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)三、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修房屋設(shè)備的保養(yǎng)1.日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。它主要包括：定期檢查、清潔潤(rùn)滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，認(rèn)真做好維護(hù)以及必要的記錄等工作。2.一級(jí)保養(yǎng)一級(jí)保養(yǎng)是指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計(jì)劃進(jìn)行

10、的保養(yǎng)維修工作。它主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行的解體、清洗、調(diào)整，以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行的定期保養(yǎng)等。3.二級(jí)保養(yǎng)二級(jí)保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。4.設(shè)備點(diǎn)檢設(shè)備點(diǎn)檢是指根據(jù)要求利用檢測(cè)儀器、設(shè)備或人的感覺(jué)器官，對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的檢查。房屋設(shè)備的維修工程1.零修維修工程零修維修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理。2.中修工程中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設(shè)備能夠恢復(fù)、達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率一般

11、為1020。3.大修工程大修工程是指對(duì)設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般不超過(guò)30。4.設(shè)備更新與技術(shù)改造設(shè)備更新與技術(shù)改造是指在設(shè)備使用達(dá)到一定年限以后，針對(duì)其技術(shù)性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴(yán)重等情況，通過(guò)更新設(shè)備，提高和改善設(shè)備的技術(shù)性能。5.設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程 它是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運(yùn)行故障進(jìn)行的修理。 四、房屋設(shè)備管理制度崗位責(zé)任制1.工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)工程部經(jīng)理是進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。 2.各技術(shù)專(zhuān)業(yè)主管的崗位職責(zé)各技術(shù)專(zhuān)業(yè)主管是在部門(mén)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，

12、負(fù)責(zé)所管班次的組織、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所管專(zhuān)業(yè)的保養(yǎng)和維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)的技術(shù)資料和圖紙，協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成其他上級(jí)安排的工作。 3.領(lǐng)班的崗位職責(zé) 4.技術(shù)工人的崗位職責(zé) 房屋設(shè)備管理制度1.值班制度2.接管驗(yàn)收制度3.預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 4.交接班制度 5.報(bào)告記錄制度 五、房屋設(shè)備和備件管理保證規(guī)格、品種、質(zhì)量，并且及時(shí)、經(jīng)濟(jì)、合理的備件供應(yīng)，是設(shè)備維修工作順利進(jìn)行的物質(zhì)基礎(chǔ)和后勤保障。設(shè)備備件的種類(lèi)根據(jù)設(shè)備備件用途的不同，可以將備件分為以下四類(lèi)：1.常用備件。即設(shè)備維修工作中經(jīng)常使用、需要數(shù)量大的零配件。2.易損備件。即在設(shè)備運(yùn)行中工作頻繁、容易磨損或損耗的零部件。3.事故備件。即為防止設(shè)備的關(guān)鍵部位發(fā)生故障造成停機(jī)而準(zhǔn)備的替換零配件。4.修理備件。即在設(shè)備修理中按規(guī)定需要定期更換的零配件或成套配件。設(shè)備備件管理的內(nèi)容進(jìn)行設(shè)備的備件管理時(shí)