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1、白2010年隨著暗黃石市經(jīng)濟(jì)的逐挨漸向好， HYPERLINK /index.shtml 骯房地產(chǎn)耙市場(chǎng)延續(xù)了上一艾年快速增長(zhǎng)的趨芭勢(shì)，繼續(xù)保持較翱快增長(zhǎng)。受密集唉出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)唉控政策的影響，愛主要指標(biāo)波動(dòng)較邦為頻繁，但并未扒影響到房地產(chǎn)市八場(chǎng)的平穩(wěn)、健康辦發(fā)展。背版一、黃石市房地鞍產(chǎn)市場(chǎng)情況捌1、增長(zhǎng)迅哀猛，房地產(chǎn)投資拔額創(chuàng)歷史新高。敖2010年一批佰大的公司如中冶吧、中建等開始落搬戶黃石，并進(jìn)入懊實(shí)施階段，使房安地產(chǎn)投資額創(chuàng)歷笆史新高。自20啊01年以來我市佰房地產(chǎn)投資額持瓣續(xù)增長(zhǎng)。從增長(zhǎng)拌幅度來看在20半04年達(dá)到近十?dāng)[年峰值，200絆7到2009年礙投資額連續(xù)低幅挨增長(zhǎng)，2010安年

2、承接2009八年下半年開發(fā)規(guī)矮模擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，昂2010年投資熬額出現(xiàn)顯著漲幅扳達(dá)到38.4億佰元，比上年增長(zhǎng)安 51.8%，辦漲幅為近十年之柏首，具體情況見胺下圖：盎2001-20安10年黃石市房背地產(chǎn)投資趨勢(shì)圖安2、地位提暗升，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)哎濟(jì)貢獻(xiàn)率提高。邦2010年黃石按市房地產(chǎn)投資額辦達(dá)到38.4億胺元，占固定資產(chǎn)扮投資的比重為8暗.6%，在固定傲資產(chǎn)投資中占的把比重較上年提升盎0.7個(gè)百分點(diǎn)哎，房地產(chǎn)投資增白幅為51.6%俺，比固定資產(chǎn)投懊資增長(zhǎng)速度快1敗2.3個(gè)百分點(diǎn)八。由于房地產(chǎn)投般資快速增長(zhǎng)影響爸GDP增長(zhǎng)2.扮9百分點(diǎn)，增幅岸比2009年提安高2.0個(gè)百分拜點(diǎn)。罷3、市場(chǎng)交按易活

3、躍，供應(yīng)銷班售兩旺。201捌0年黃石市房地背產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍柏，商品房供應(yīng)量矮大幅度增加，后岸續(xù)供應(yīng)充足，銷唉售勢(shì)頭依然較為班強(qiáng)勁。傲(1)施工扳規(guī)模創(chuàng)新的記錄版。2010年黃捌石市商品房施工骯面積為511.叭2萬平米，同比叭增長(zhǎng)27.3%艾，比2009年傲增幅回落5.5扮個(gè)百分點(diǎn)；其中胺住宅施工面積4暗06.2萬平米稗，增長(zhǎng)29.2背%，具體情況見拜下圖：把2001-20唉10年黃石市房頒地產(chǎn)施工面積趨暗勢(shì)圖扮(2)新開拜工面積大幅度增澳加。承接200哎9年下半年強(qiáng)勁襖回升的勢(shì)頭，2巴010年黃石市把城區(qū)房地產(chǎn)新開皚工項(xiàng)目大幅增加哎，達(dá)到183.辦56萬，比上柏年增長(zhǎng)65.9叭8%，也創(chuàng)出近扳

4、幾年最高水平。擺(3)新批懊預(yù)售商品房面積隘大幅度增長(zhǎng)。2盎010年城區(qū)商伴品房批準(zhǔn)預(yù)售面拜積127.0萬巴，同比增長(zhǎng)6扳8.3 %；從般分月度來看，年唉內(nèi)有6個(gè)月新批啊預(yù)售商品房面積耙超過10萬平方扒米，說明今年新傲批預(yù)售的大型項(xiàng)般目明顯增多，爸分月批準(zhǔn)預(yù)售情班況如圖： 襖2010年1-矮12月當(dāng)月批準(zhǔn)澳預(yù)售面積趨勢(shì)圖邦 氨(4)可供面積罷明顯增加。由于傲12月份新批商擺品房上市量又有挨較大幅的增加，皚使12月份末城啊區(qū)商品房可供量昂仍然較多，截止爸12月份末城區(qū)愛商品房可供量達(dá)擺到89.2萬平挨方米，比200唉9年末增加10礙.4萬平方米，奧增幅達(dá)到13.鞍2%。 月末累計(jì)可售量佰(5)銷

5、售扳面積大幅上升。佰2010年黃石昂市新建商品房出芭現(xiàn)了近幾年少有敗的大幅增長(zhǎng)狀況熬，全年城區(qū)新建拜商品房合同成交吧面積首次超過百翱萬平方米，達(dá)到柏105.7萬熬 , 比200昂9增長(zhǎng)29.8靶%，其中有4個(gè)爸月單月銷售量突藹破10萬平方米奧。從銷售套數(shù)上敗看，城區(qū)銷售住矮宅達(dá)到9397鞍套，比上年增長(zhǎng)矮23%；從銷售罷方式上看，其中背預(yù)售面積為77疤.4萬平方米、唉6912套，現(xiàn)俺房銷售面積為2拜8.3萬平方米背、2485套。壩在新建商品盎房銷售量大幅增拌加的同時(shí)，二手爸房交易也非?；顢[躍，全年二手房澳交易量達(dá)到12邦0.9萬平方米爸，比2009年叭增長(zhǎng) 242埃.5%，增幅明吧顯超過前幾年

6、。耙4、房地產(chǎn)安的增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁白，增幅超過全國(guó)胺平均水平。從投百資額來看，20敖10年全國(guó)房地?cái)[產(chǎn)投資完成額比扒上年同期增長(zhǎng)3盎3.2%，黃石鞍市房地產(chǎn)投資額按增長(zhǎng)幅度高出全傲國(guó)8.4個(gè)百分跋點(diǎn)；從商品房銷般售面積增幅看，瓣黃石的增長(zhǎng)水平叭高于全國(guó)30.懊3個(gè)百分點(diǎn)。瓣總體上看，半2010年黃石爸市房地產(chǎn)投資和澳銷售與上年相比哀均實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng)壩，在總量上創(chuàng)出愛了新高點(diǎn)，出現(xiàn)耙投資、供應(yīng)、銷瓣售齊頭并進(jìn)的局礙面，房地產(chǎn)成為搬拉動(dòng)黃石固定資佰產(chǎn)投資增長(zhǎng)和經(jīng)拜濟(jì)快速發(fā)展的重啊要力量。辦哎二、2010年埃黃石市房地產(chǎn)市傲場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)罷1、銷售量癌起伏較大，增長(zhǎng)俺幅度沖高回落。胺從分月的增長(zhǎng)情翱況來看，

7、全年呈斑高開低走的趨勢(shì)罷，銷售量增幅最斑高的月份是20暗10年元月，增扒幅達(dá)到137.八4%，最低的是哀6月，同比幅度挨為負(fù)數(shù)，下降1愛1.5%，總體笆趨勢(shì)上看呈高開般低走再走高的趨阿勢(shì)。罷從分月銷售爸量來看，各月間岸差距較大，其中罷2月份的銷售面擺積和套數(shù)均為全般年各月的最低值皚。5月該市城區(qū)熬商品房銷售突破罷1000套大關(guān)盎，根據(jù)房管局銷霸售信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)昂：城區(qū)銷售面積昂最高的5月，銷巴售面積達(dá)到13襖.02萬平方米笆，環(huán)比增長(zhǎng)24斑%；銷售套數(shù)僅盎次于12月份，辦達(dá)1018套。爸繼6月份銷售面骯積稍高于7月份巴之后，銷售面積岸又逐漸攀升，至扳12月份達(dá)11跋.86萬平方米矮。般2010年

8、度商叭品房銷售面積、般套數(shù)月度情況表爸2、商品房笆價(jià)格在波動(dòng)中平版穩(wěn)增長(zhǎng)。從4月懊底出臺(tái)“國(guó)十條扳”起，我國(guó)房地巴產(chǎn)市場(chǎng)遭遇一系疤列政策調(diào)控?！鞍覉?jiān)決抑制不合理柏住房需求”、“礙遏制房?jī)r(jià)過快上敖漲”、“增加住絆房有效供給”、跋“加快保障性安岸居工程建設(shè)”等熬政策成為調(diào)控的阿主要目標(biāo)。此后耙，地產(chǎn)政策越發(fā)按嚴(yán)厲，二套房房般貸首付比例和利安率紛紛上調(diào)，三霸套及以上房貸全奧面叫停等，各地版的“限購”、“埃限貸”政策不斷案出臺(tái)。頻頻出臺(tái)巴的房地產(chǎn)政策使皚2010年被經(jīng)耙濟(jì)學(xué)家視為宏觀壩政策主導(dǎo)的調(diào)控癌年。密集的調(diào)控愛政策為我市房地捌產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健拌康發(fā)展提供了強(qiáng)靶有力的政策保障疤，全年商品房?jī)r(jià)伴格在波

9、動(dòng)中平穩(wěn)襖增長(zhǎng)。城區(qū)新建扳商品房住宅均價(jià)啊為3137元/板平方米，同比增把長(zhǎng)5.9%，新哎建商品房非住宅艾均價(jià)為7670盎元/平方米，同捌比增長(zhǎng)8.6%柏。(1)從全年皚整體來看，價(jià)格啊在波動(dòng)中平穩(wěn)增胺長(zhǎng)。從當(dāng)月住宅柏均價(jià)來看，波動(dòng)氨相對(duì)較大，最高頒的是9月份為3八499元/平方澳米，最低的是2爸月份為2761俺元/平方米，兩澳者相差738元胺。累計(jì)住宅均價(jià)暗平穩(wěn)，波動(dòng)較小般，最高值與最低懊值相差301元愛，趨勢(shì)詳見下圖白：唉2010年商品疤房住宅均價(jià)趨勢(shì)哀圖礙(2)從分安樓盤來看，價(jià)格背上漲與價(jià)格下降白的樓盤數(shù)量比較瓣接近。2010巴年共批準(zhǔn)預(yù)售商哎品房項(xiàng)目44個(gè)敖，除了4個(gè)價(jià)格百持平的樓盤

10、外，辦價(jià)格上漲的樓盤笆與價(jià)格下降的樓拔盤數(shù)量較接近。拜價(jià)格上漲的樓盤罷以團(tuán)城山開發(fā)區(qū)拔和黃石港區(qū)為主敗，價(jià)格下跌的樓凹盤以西塞山區(qū)和礙下陸區(qū)居多。從板銷售價(jià)格上看，擺銷售價(jià)格在42八00元以上唉的樓盤主要位于阿黃石港區(qū)和團(tuán)城襖山開發(fā)區(qū)，分別阿是黃石港區(qū)的同癌惠。磁湖東城、瓣金地大廈等；團(tuán)阿城山開發(fā)區(qū)的陽胺光水岸、宏維。八山水名城等；銷熬售價(jià)格在350鞍0-4100元敗的樓盤黃石埃港區(qū)有6個(gè)，分襖別為天津路商業(yè)傲中心、江天金水百灣一期、華夏城芭A座、華森國(guó)際懊公館1期、天方襖三期金桂園、天笆舜。金港明珠、拌順佳。艤景廣場(chǎng)罷；團(tuán)城山開發(fā)區(qū)哎3個(gè)，分別為琥癌珀山莊、龍灣一爸品和名流天地。藹(3)二手

11、伴房?jī)r(jià)緊追新房。扳2010年在新拌商品房市場(chǎng)銷售班升溫的帶動(dòng)下，哎二手房銷售同步吧升溫。這使得觀敖望的剛性需求對(duì)敖房?jī)r(jià)下行的期待霸開始減弱，大部耙分購房者認(rèn)為新罷政調(diào)控下商品房背市場(chǎng)價(jià)格難有太拌大下調(diào)空間，尤斑其是房齡不滿5傲年的黃石城區(qū)二昂手房業(yè)主，對(duì)于愛后市持樂觀態(tài)度敖，寧愿把房屋出辦租也不愿降價(jià)出伴售，使市場(chǎng)上二扳手房房源相應(yīng)減傲少。由于房源相罷對(duì)緊張，城區(qū)部隘分二手房?jī)r(jià)格已暗經(jīng)緊追新房。尤擺其是處于中心城扳區(qū)繁華地帶的二絆手房非常緊俏藹，成交均價(jià)在4胺000元平方八米以上，與鄰近斑新開盤的商品房熬價(jià)格相比，每平靶方米只相差幾百挨元。亞光新村、柏八卦嘴一帶的二罷手房，價(jià)格也在絆3000元

12、平把方米，而這一帶哎新樓盤的起步價(jià)翱為3500元邦平方米左右。位叭置稍偏點(diǎn)的二手按房，房?jī)r(jià)與5年唉前相比也上漲了八60%以上。爸(4)房屋骯租賃價(jià)格水漲船靶高。2010年敗，該市房屋租賃壩價(jià)格指數(shù)累計(jì)同伴比上漲0.8%矮。分析租賃市場(chǎng)熬異?；鸨脑虬子腥皇切陆ò瞪唐贩夸N售價(jià)格胺的上升，導(dǎo)致一盎些原本有剛性需斑求的購房者轉(zhuǎn)為 HYPERLINK / 按租房皚；二是國(guó)家調(diào)控芭房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼礙出臺(tái)多項(xiàng)政策，哀部分持幣待購的拔購房者對(duì)房?jī)r(jià)抱版有下跌期待，暫胺時(shí)性地選擇了通奧過租房來解決居襖住問題；三是學(xué)阿校周邊租金價(jià)格拔上漲較大，如地霸處團(tuán)城山二中周埃邊的租金價(jià)格較暗去年同期上升2背0%以上。巴

13、3、經(jīng)濟(jì)發(fā)阿達(dá)區(qū)域的集聚效班應(yīng)比較明顯從分傲區(qū)銷售量上看，拌經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)仍氨是房地產(chǎn)銷售的巴重點(diǎn)，黃石港區(qū)挨由于居住配套設(shè)稗施相對(duì)完善，仍百是商品房銷售的捌中心區(qū)域。從銷襖售面積上看，2翱010年黃石港佰區(qū)銷售量占城區(qū)笆總銷售量的比重盎達(dá)到37.0%柏，開發(fā)區(qū)位居其瓣次，在城區(qū)總銷百售量中這兩個(gè)區(qū)叭占的比重達(dá)到7般2.8%，占據(jù)岸絕對(duì)多數(shù)。各區(qū)澳情況見下表：霸2010年度分八區(qū)銷售匯總表擺4、供求關(guān)案系得到了明顯的半改善，結(jié)構(gòu)差距按較大。在200拜9年下半年銷售絆形勢(shì)好轉(zhuǎn)的環(huán)境氨下，從2009斑年下半年開始黃壩石城區(qū)各樓盤加絆快施工進(jìn)度，使敗2010年城區(qū)扮新商品房供應(yīng)量阿明顯增加，據(jù)統(tǒng)敖計(jì)，

14、2010年拜新批進(jìn)入預(yù)售的邦商品房達(dá)到12案7萬平方米，比愛2009年增加扮68.3%，比擺同期商品房銷售骯面積多21.3絆萬平方米。從分拌月看，全年有4吧個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的安商品面積超過1拔0萬平方米，由骯于連續(xù)多個(gè)月份胺批準(zhǔn)預(yù)售商品房頒面積明顯高于銷案售面積，使城區(qū)柏住房供不應(yīng)求的奧局面明顯得以改版善，到2010拌年末城區(qū)可供銷柏售的商品房面積八為89.2萬平唉方米，比200板9年11月底高敖出17.1%，霸比2009年1氨2月末高出13板.2%。201扮0年雖然供求關(guān)靶系得到了明顯的暗改善，但可供銷伴售的住房結(jié)構(gòu)與襖實(shí)際銷售結(jié)構(gòu)存八在較大的差異。澳2010年批準(zhǔn)拔預(yù)售的商品房中佰以大戶型相對(duì)

15、較靶多，而在實(shí)際銷扳售中以中小戶型敗占的比重為主，哀其中批準(zhǔn)預(yù)售商奧品房中121 扳m以上的戶型啊占的比重達(dá)到6藹1.2%，而實(shí)藹際銷售中該戶型耙占的比重僅為4奧3.3%。扮2010年度批襖準(zhǔn)預(yù)售結(jié)構(gòu)與銷板售結(jié)構(gòu)差異趨勢(shì)愛圖扒總之，20疤10年黃石市房瓣地產(chǎn)在區(qū)域發(fā)展白、月度進(jìn)展及面敗積結(jié)構(gòu)等方面存白在較大的差距，搬從銷售均價(jià)及銷俺售量分析并未影礙響該市房地產(chǎn)市擺場(chǎng)的平穩(wěn)、健康澳發(fā)展。巴隘三、未來黃石房拜價(jià)走勢(shì)分析百2010年岸房地產(chǎn)調(diào)控政策背的陸續(xù)推出，必鞍將在今后一段時(shí)鞍期內(nèi)對(duì)銷售產(chǎn)生矮一定影響，但黃把石房?jī)r(jià)、成交地暗價(jià)在全國(guó)相對(duì)較頒低，剛性需求仍岸保持旺盛，今年扒開發(fā)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)頒目個(gè)數(shù)、

16、開發(fā)規(guī)矮模好于往年，新俺開工面積大幅增把長(zhǎng)，后備房源充拔足，這些都為穩(wěn)絆定房?jī)r(jià)提供了保搬證。預(yù)計(jì)黃石市盎房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將哀保持健康、平穩(wěn)唉發(fā)展勢(shì)頭，商品霸房銷售量和銷售佰價(jià)格出現(xiàn)大幅波爸動(dòng)的可能性不大背，但2011年扮銷售面積、投資盎額等指標(biāo)的增長(zhǎng)拜速度預(yù)計(jì)會(huì)有所哀降低。邦1、從需求芭看，剛性需求和奧改善性需求加大稗。一是城市化帶拜來的剛性需求。擺該市2010年搬人均 GDP為頒3600美元左白右，在2000挨美元到4000哀美元增長(zhǎng)過程中靶，正處于城市化鞍快速發(fā)展的階段敖，大量的資源向埃城市流入，包括絆人口、資金，必爸然帶來房地產(chǎn)業(yè)瓣的增長(zhǎng)。二是居哀民改善性住房和搬大量“80后”啊逐漸達(dá)到法定

17、結(jié)鞍婚年齡住房的需搬求，隨著人們生捌活條件的提高和隘適婚群體人數(shù)穩(wěn)俺定增長(zhǎng)，新房購八置的剛性需求也靶隨之加大。三是唉舊城拆遷改造力藹度加大。黃石市拜是個(gè)老工業(yè)基地絆，城區(qū)破舊且住頒房比較多，在列般入第二批資源枯皚竭城市后，政府百加大了舊城改造案力度，2009安年拆遷面積為8矮.8萬平方米，敖2010年拆遷般面積已達(dá)到11半.8萬平方米，芭比2009年增爸長(zhǎng)34.1%。斑另據(jù)調(diào)查，棚戶白區(qū)改造拆遷戶有氨絕大多數(shù)要重新礙購買新房或二手扳房，因此舊城改百造后的居民將成拌為本地購房隊(duì)伍岸的主力，有望帶壩動(dòng)全市房地產(chǎn)市傲場(chǎng)的發(fā)展。四是柏城市人居環(huán)境改哀善吸引外來購房隘者。近幾年來，擺黃石進(jìn)行大規(guī)模啊的基

18、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拌，使城市的環(huán)境哀得到了明顯的改霸善，居住生活環(huán)斑境更為優(yōu)越，再礙加上黃石便捷的擺交通，于是大量版的外來人口選擇胺在黃石安家落戶襖，據(jù)2009年笆下半年的一次居頒民購房意向調(diào)查爸結(jié)果顯示，約有跋25%黃石工作氨的外地人有意于擺在城區(qū)購買住房俺。搬2、從土地昂成交價(jià)格看，黃扮石市土地成交價(jià)傲格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)奧企業(yè)極具吸引力暗。在2010年礙市場(chǎng)調(diào)控較嚴(yán)厲氨的情況下，并沒凹有影響開發(fā)商的挨拿地?zé)崆?。?jù)黃襖石市國(guó)土資源交芭易中心調(diào)查了解班，今年該市城區(qū)斑共拍賣掛牌出讓安土地47宗，土奧地交易面積18百22.56畝，版總成交價(jià)100暗602萬元。其霸中：經(jīng)營(yíng)性用地?cái)[38宗，面積1白377.86畝昂，成交價(jià)946八25萬元；工業(yè)鞍用地9宗，面積岸444.7畝，阿成交價(jià)5976瓣.4萬元，土地岸交易保持了旺盛頒勢(shì)頭。而位于武昂漢路的一塊占地叭面積11377絆平方米，成交價(jià)耙10995萬元安，樓面地價(jià)約為壩每平方米148稗7元，當(dāng)之無愧吧成為目前黃石的罷“樓王”，由此巴可見黃石地價(jià)的頒吸引力。氨3、