投資建議書附錄

1、.投資建議書附錄：.；- PAGE 14 -1、2002年武漢市出臺的房地產(chǎn)政策法規(guī)一覽表序號政策12、36項制度規(guī)劃國土并行審批制度、建立工程批后公示制度、違法建立通報制度、艱苦建立工程批前聽證制度、行政執(zhí)法行為贊揚制度以及行政執(zhí)法責(zé)任目的管理制度456武漢市土地級別基準(zhǔn)地價782、漢市歷年房地產(chǎn)開發(fā)量及銷售量歷年房地產(chǎn)開發(fā)量工程/ 年1990199119921993199419951996199719981999200020012002住宅施工面積198.07197.05255.6430.18568.19943.12824.58941.911031.381208.3387住宅開工面積78.

2、4385.0894.23104.28172.95232.27265.9277.8334.5336.9425.7499.62522.73房屋施工面積262.74230.47297.22518.53708.361440.871432.716.871345.151295.2713421547.621735.0房屋開工面積118.5099.46109.48125.60200.53284.07315.99349.85445.07445.21462614.12628.48歷年房地產(chǎn)銷售量表工程/ 年1990199119921993199419951996199719981999200020012002商品

3、房銷預(yù)售面積59.1749.1940.7969.5049.8790.39109.55162.22263.4825332個人購買商品房面積5.068.076.7110.5311.0219.4130.1163.02118.40188.02244375.73393.013、武漢市樓盤檔次及規(guī)模各檔次代表樓盤檔次代表樓盤價錢元/平米特征豪宅東湖林語、怡景花園、世紀(jì)華庭4000以上武漢市稀有豪宅，占據(jù)極佳地段高檔麗島花園、水藍郡、香格里嘉園、都市經(jīng)典、福星城市花園30004000樓盤質(zhì)量高，市場籠統(tǒng)好中高檔名都花園、安順星苑、新世紀(jì)都市花園、都市經(jīng)典24003000地段優(yōu)勢、規(guī)

4、模優(yōu)勢中檔金色雅園、當(dāng)代光谷智慧城18002400規(guī)劃優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢中低檔華星辰龍城、百步亭花園、山水華庭12001800經(jīng)濟適用房，普通性樓盤武漢市大盤規(guī)模情況樓盤稱號規(guī)模百步亭花園3000畝常青花園4000畝名都花園1000畝萬科四季花城2000畝新地東方花都1200畝金色港灣800畝F天下3000畝4、近年來武漢市城區(qū)人口變化情況武漢市家庭戶數(shù)、人口數(shù)表年份1992199319941995199619971998199920002001總戶數(shù)1274475129302213107711326770150252515283721555256208714425962186562總?cè)丝?331

5、4774376387443613044948725172500524134653023737401993749194375822592001年武漢市分年齡人口數(shù)單位：人年齡段20-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-59人口數(shù)7564875852726955737321095889676239934747883395、武漢市歷年GDP武漢市GDP值年份19901993199419951996199719981999200020012002GDP億元176.83357.23485.76606.91782.13912.331001.891085.681206.84

6、1347.801493房地產(chǎn)GDP10.2412.714.5224.1427.8330.8137.08武漢市歷年人均GDP值年份19901993199419951996199719981999200020012002人均GDP26735192698086091097012673651475116206178826、居民收入構(gòu)造目的年平均工資總額年份19921993199419951996199719981999200020012002年平均工資總額元2689353345805327598164066746709176289080年可支配收入年份1980198519901995200020012

7、002年可支配收入53877815564454676173057820增幅33.8%22.3%10.6%18.1%8.0%8.1%8.0%年人均儲蓄余額年份19951996199719981999200020012002人均儲蓄余額元16144992744687411070112378140907.本地和外地房地產(chǎn)企業(yè)運營工程市場勝、敗點比較分析本地企業(yè)運營工程市場勝、敗點分析工程稱號企業(yè)稱號市場勝點市場敗點結(jié)果評價百步亭花園武漢安居公司規(guī)模大 價錢平戶型好 本錢低建筑外觀設(shè)計、園林規(guī)劃設(shè)計程度差市場翻開了，利潤實現(xiàn)了，后期開展空間變小了。輝煌公寓香江新村紫荊花園武漢城開集團品牌好、質(zhì)量優(yōu)、環(huán)

8、境靚、價錢平工程規(guī)模小、包裝平、營銷方法簡能較好的實現(xiàn)工程銷售，企業(yè)利潤不斷擴展香江花園千禧園陽光花園武漢市統(tǒng)建辦品牌好、質(zhì)量優(yōu)、價錢平、環(huán)境靚容積率高、建筑風(fēng)格單一現(xiàn)階段能實現(xiàn)較好的銷售、長期開展空間有限藍灣俊園武建集團品牌好、質(zhì)量優(yōu)、環(huán)境靚、規(guī)劃新北方設(shè)計，南方手法，本錢居高不下，導(dǎo)致售價過高產(chǎn)品叫好不叫座，營銷業(yè)績差，工程利潤難以實現(xiàn)水上名都城武漢城投集團規(guī)模大、質(zhì)量高、自然環(huán)境好設(shè)計理念過分超前，價錢高，居住本錢高產(chǎn)品銷售不佳，整體開發(fā)方案受阻碧?；▓@玉龍島花園武漢宏宇實業(yè)價錢底、檔次高、宣傳力度大產(chǎn)品籠統(tǒng)差、建筑質(zhì)量差、規(guī)劃設(shè)計差勝利實現(xiàn)銷售，勝利實現(xiàn)利潤，企業(yè)品牌檔次較低將軍花園梨

9、花園武漢太平洋置業(yè)超低單價、超低總價、超凡規(guī)本錢操作產(chǎn)品質(zhì)量低、物業(yè)管理效力程度差、企業(yè)信譽不強勝利實現(xiàn)銷售，入住者不斷叫苦外地企業(yè)運營工程市場勝、敗點分析工程稱號企業(yè)稱號市場勝點市場敗點結(jié)果評價常青花園香港新世界集團市場啟動價錢低，建立規(guī)模宏大，社區(qū)環(huán)境好本錢控制不佳，人事管理復(fù)雜市場翻開了，投資利潤卻不理想。泰和花園香港深貿(mào)集團概念新，質(zhì)量高，企業(yè)信譽好實行低開高走，不顧市場行情限制前期銷售較好，提價后中期業(yè)績不佳，后期被迫實行降價銷售萬科四季花城深圳萬科集團品牌極佳，產(chǎn)品實現(xiàn)才干強，規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典產(chǎn)品定位錯誤，本錢及定價過高市場打不開，產(chǎn)品叫好不叫座麗島花園深圳國企質(zhì)量高，自然環(huán)境好，促銷

10、手段豐富不計本錢，定位過高，價錢過高前期低價銷售尚可，后期銷售受阻高爾夫城市花園香港新邦國際企業(yè)自然環(huán)境非常優(yōu)越，規(guī)劃設(shè)計先進以港人之先進自居，剛愎自用，不肯面對市場現(xiàn)實推行方案一個接一個，卻屢屢受挫錦湖花園武漢錦湖置業(yè)規(guī)劃設(shè)計思想先進，質(zhì)量檔次較高定位錯誤銷售受阻，開發(fā)受挫，工程墮入“泥潭金色港灣深圳四方集團大手筆，高起點過分依賴市場操作銷售情況普通，各項目的未盡人意8、武漢主要外地開發(fā)商及中介效力機構(gòu)在漢工程情況一覽開發(fā)商樓盤稱號中介機構(gòu)在漢工程萬科萬科四季花城、萬科城市花園深圳世聯(lián)新地東方花都、福星城市花園香港新世界常青花園、新華家園、夢湖家園深圳濤溢世紀(jì)彩城凱恩斯國際置業(yè)中一花園深圳中

11、航多個小區(qū)物業(yè)管理香港新邦國際高爾夫城市花園置業(yè)國際怡景花園北京泰躍集團秀澤園深圳國企麗島花園、都市經(jīng)典浙江耀江神馬麗景灣沿海國際控股麗水佳園寶安集團南湖中央花園深圳四方金色港灣9、2000年以來武漢市分類物業(yè)價錢指數(shù)表據(jù)2002年第三季度武房指數(shù)闡明，本季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1049.29點，較上季度上漲16.88點；綜合物業(yè)平均價錢為3016.78元/平方米，與上季度相比上漲了48.52元/平方米，漲幅為1.63%。住宅價錢指數(shù)本季度為1078.31元/平方米，比上季度上漲39.32點,平均價錢為2093.65元/平方米,比上季度上升76.43元/平方米,其升幅為3.78%.寫字樓價錢指

12、數(shù)本季度為1038.71點,較上季度微漲了3.47點,平均價錢為4163.08元/平方米.較上季度漲了13.92元/平方米,漲幅為0.34%.分類物業(yè)價錢指數(shù)表季度住宅寫字樓綜合物業(yè)2000年第2季度1010.910101010.452000年第3季度1031.91012.571021.662000年第4季度1041.031015.671025.742001年第1季度1048.251018.251029.862001年第2季度1061.051016.991036.822001年第3季度1062.481019.981038.742001年第4季度1082.371023.091041.902002

13、年第1季度1003.971030.041017.012002年第2季度1038.991035.241032.412002年第3季度1078.311038.711049.292002年第4季度10、工程資金流動表工程A5萬平米工程合計20032004年2005年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.4土地本錢400400前期工程安工程900200150150150100505050配套工程費12010303025205不可預(yù)見費2022223222221管理費用203332222111資金本錢3030營銷本錢100101015151

14、01015105營業(yè)稅16025262626271515合計1900402652451952152151691201509827總投資萬元95002021325122597510751075845600750490銷售收入1056020080010001500150020002500800260資金差額1060-2021-325-1025-175-7542565514001750310125累計資金差額資金來源自有資金銀行貸款累計資金結(jié)余0工程工程B10萬平米工程合計2004年2005年2006年1.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45

15、.6土地本錢400400前期工程費15020304020201010建安工程90010010080808060806060806060公共設(shè)備及配套120403020101010不可預(yù)見費2022222211111111管理費用2011222211111221資金本錢502030營銷本錢1001015151010101510221營業(yè)稅16012151515181820201512合計1920423331441241261441228715012011715390861總投資萬元1920042303301440124012601440122087015001200117015309008601

16、0銷售收入22000800200015001500300030003500350020001000200資金差額2800-4230-330-1440-1240-46056028063015001800233019701100140190累計資金差額資金來源自有資金銀行貸款累計資金結(jié)余11、舊城改造資料舊城改造將改動武漢房地產(chǎn)開展。2002年7月，漢陽南岸嘴二期工程實施；9月，漢口永清片舊城改造啟動；11月，新華西路一期拆遷完成；12月，武昌積玉橋片舊城改造等一系列工程的實施涉及了總計7000余戶居民的居住環(huán)境的改觀。有力的推進了武漢市房地產(chǎn)業(yè)的開展。2002年底，武漢第一個成片推出的舊城改造工

17、程在我市土地貯藏買賣中心掛牌競拍成交，江蘇的南京三金房地產(chǎn)公司以億元人民幣競得此地，地塊總面積.萬平方米，掛牌價為億元人民幣。這是本市實行土地貯藏政策以來成交最大的一宗土地。也是第-個成片推出的舊城改造工程。為此武漢市土地貯藏買賣中心為該地塊舉行了專題推介，這是武漢第一次土地工程推介會，數(shù)十家本地及外地開發(fā)商到會。該工程位于我市漢口新興城區(qū)中心，配套優(yōu)越,由漢口火車站、王家墩中心商務(wù)區(qū)、漢口體育中心、西北湖廣場共同構(gòu)筑的商業(yè)區(qū)使其區(qū)位優(yōu)勢明顯。該地塊北臨米寬的武漢主干道開展大道，西向城區(qū)西北湖和菱角湖公園，米寬的新華西路和馬場路縱橫交錯將該地塊分為四個鄰居。工程自年9月啟動，共搬遷家企業(yè)，戶居

18、民，構(gòu)成此次出讓的第一期用地。三通一平之后，新華西路布置了該市最現(xiàn)代化的路燈系統(tǒng)以及增添的兩側(cè)公共綠化帶。今年我市還將對菱角湖公園、香港路實施改造。武漢市城市總體規(guī)劃，未來的地鐵、號線將分別從該地塊周邊穿過。舊城改造工程遭到如此追捧，主要由于中心城區(qū)居住具有先天優(yōu)勢,城區(qū)土地價錢高,但開發(fā)本錢相對郊區(qū)偏低,不用為市政配套驕傲,現(xiàn)階段我市置業(yè)者首先要思索還是生活便利。在這一點上，市區(qū)住宅同郊區(qū)住宅相比有很大的優(yōu)勢。市區(qū)的公共配套設(shè)備經(jīng)過多年運營，曾經(jīng)相當(dāng)完備，不僅水、電、氣、暖齊全，而且小區(qū)周圍幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點林立，就學(xué)、就醫(yī)、購物都很方便。且我市實施舊城改造政策后, 大大提升城區(qū)的環(huán)境質(zhì)量,改善城市空間景觀,逐漸甩掉昔日臟、亂、差的帽子。相比之下郊區(qū)的居住配套設(shè)備就比較薄弱，雖然環(huán)境相對較好，土地相對較多且廉價，開發(fā)商可進展連片開發(fā)并進展