蘭州市城市狀況及商圈分析

1、瑞德摩爾蘭州市城市狀況及商圈分析C3aSWOT分析4.1S（優(yōu)勢）瑞德摩爾項(xiàng)目符合蘭州市的整體城市規(guī)劃，蘭州市政府目前已提出市區(qū)東擴(kuò)的整體構(gòu)想，將市區(qū)以東的榆中縣和平開發(fā)區(qū)納入蘭州市區(qū)，未來蘭州城東將激增50萬人口，將大大提升城東的購買力，瑞德摩爾作為蘭州市商委2005年重點(diǎn)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，坐落蘭州城東門戶，是蘭州市中心以東唯一以零售為主的大型購物中心。瑞德摩爾德前身蘭新市場在蘭州市婦孺皆知，在當(dāng)?shù)赜泻芨叩闹?，它緊鄰西北著名的七大市場，周邊名校呈和圍之勢。瑞德摩爾所在地是蘭州地區(qū)商業(yè)氣氛最成熟，居住人口最密集，財富最集中的商業(yè)旺地。瑞德摩爾北接蘭州主干道東崗東路，南接另一條主干道嘉峪關(guān)路，

2、在已完成市政340道路南端及一座橋梁架設(shè)的基礎(chǔ)上，將蘭州市政340道路及另一座橋梁全線貫通，形成南北雙回路三面直通市政道路的交通大格局。另有十多路公交直達(dá)或終點(diǎn)設(shè)在瑞德摩爾內(nèi)，交通十分便利。瑞德摩爾在城東商圈首先提出了由批發(fā)業(yè)態(tài)向零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，在現(xiàn)有的經(jīng)營模式下將60%80%的經(jīng)營面積轉(zhuǎn)為零售，配合周邊專業(yè)商城批零兼營的模式，使自身完全脫離周邊的低層次的批發(fā)市場，在城東零售市場稀缺的情況下，確立自己城東商業(yè)龍頭的優(yōu)勢。內(nèi)部：瑞德摩爾的七大市場通過品項(xiàng)的調(diào)整和原有的優(yōu)勢，加上萬國港購物中心的建成，將實(shí)現(xiàn)摩爾一站式消費(fèi)，成為蘭州乃至西北業(yè)態(tài)最為豐富、規(guī)模最大的超大型的集零售、酒店餐飲、休閑、娛樂、

3、商務(wù)的場所，形成一個無可比擬的優(yōu)勢。4.2W（劣勢）硬件：瑞德摩爾市場出入口不夠醒目，現(xiàn)有的交通組織存在缺陷，還沒有達(dá)到人車分流，市場路面尚需修整，廣告牌和商戶門口擺放不整齊，但隨著340道路的開通與排洪溝的改造及瑞德摩爾內(nèi)道路的規(guī)整，上述問題都會隨之解決。軟件：物業(yè)功能需進(jìn)一步提升，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量還有待于提高。4.3O（機(jī)會）蘭州市在地圖上看是個狹長形，限于地理位置，若要更好的發(fā)展和建設(shè)蘭州勢必以城東經(jīng)濟(jì)帶和西站為主向東西方向發(fā)展，東方紅廣場以東沒有一家大型綜合購物中心，并因蘭州市土地的稀缺性，在5年之內(nèi)不會出現(xiàn)如此規(guī)模的購物中心，瑞德摩爾將以城東經(jīng)濟(jì)帶為中心，向蘭州市及蘭州重點(diǎn)發(fā)展的榆中縣

4、全方位輻射。各界對于瑞德摩爾今后的發(fā)展都寄予良好的預(yù)期，在全國MALL發(fā)展最快的銅鑼灣集團(tuán)在認(rèn)真分析后，也于10月于我集團(tuán)簽署了正式合作協(xié)議，將于瑞德集團(tuán)一道打造西北第一MALL。4.4T（威脅）雖然東部帶來了發(fā)展機(jī)會，但威脅也存在。東部服裝城由于經(jīng)營時間長，而知名度較高，瑞德摩爾市場以前主要是以家電為主的批發(fā)市場，相對東部以服裝為主的市場比較人氣略低。開業(yè)時間較長的百盛購物中心及亞歐商廈對瑞德摩爾也存在的一定的威脅。主要體現(xiàn)在這些商場開業(yè)時間較長，居民對其比較了解，有先入為主的優(yōu)勢，但他們雖然看似也集購物、休閑、娛樂于一體，貌似MALL業(yè)態(tài)，但相比真正的MALL業(yè)態(tài)還是不全面，屬于傳統(tǒng)購物中

5、心向MALL過渡時期的產(chǎn)物，是不成熟的。附件一：蘭州市城市狀況及商圈分析綜述：蘭州是甘肅省省會，在大西北處于“座中四聯(lián)”的位置。建國五十多年特別是改革開放以來，蘭州經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入全國大中城市50強(qiáng)，成為黃河上游重要的經(jīng)濟(jì)中心，西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶的重要支撐點(diǎn)和輻射源。行政人口：蘭州現(xiàn)轄城關(guān)、七里河、西固、安寧、紅古5個區(qū)和永登、榆中、皋蘭3個縣，市域總面積1.31萬平方公里，其中市區(qū)面積1631.6平方公里。境內(nèi)居住著漢、回、滿、東鄉(xiāng)、裕固等38個民族，全市總?cè)丝?14萬人，其中城市人口207萬人。商貿(mào)：蘭州是建設(shè)中的西北商貿(mào)中心。古代曾是著名的“茶馬互市”新中國成

6、立后為全國32個物流中心之一，1994年國家批準(zhǔn)蘭州進(jìn)行建設(shè)商貿(mào)中心改革試點(diǎn)?，F(xiàn)已發(fā)展成為西部地區(qū)重要的商品集散中心，初步形成大商貿(mào)、大流通、大市場格局，人流、物流、資金流、信息流日益活躍，商品輻射面達(dá)到西部8個省區(qū)、近400萬平方公里和3億多人口，在開拓西部大市場中具有很強(qiáng)的集聚輻射功能。全市擁有各類商業(yè)、飲食、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)8萬多個，各類消費(fèi)品、生產(chǎn)資料和生產(chǎn)要素市場220多處。I二、城關(guān)區(qū)概況城關(guān)區(qū)地處蘭州盆地東部，依山傍水，南北夾于皋蘭，白塔兩山之間，黃河由西向東流經(jīng)18公里，橫貫全區(qū)。年平均氣溫9.1攝氏度，海拔1520米左右?？偯娣e220平方公里，其中城區(qū)面積60平方公里。行政管轄5個鄉(xiāng)

7、20個街道辦事處?？?cè)丝?3.6萬人，占全市人口的近三分之一。城關(guān)區(qū)是甘肅省蘭州市政治，經(jīng)濟(jì)，文化，科研，交通的中心。區(qū)內(nèi)交通通訊發(fā)達(dá)，蘭州火車站是隴海、蘭新、蘭青、包蘭四大鐵路的交匯點(diǎn)，是亞歐大陸橋的聯(lián)結(jié)點(diǎn)；有西蘭、蘭新、甘青、甘川、蘭包等25條公路干線通往全省各地和毗鄰省區(qū)；高速公路直通蘭州機(jī)場，每周百余次航班，可直達(dá)香港，北京，上海，烏魯木齊，沈陽，廣州和成都等地；電信通訊、電視差轉(zhuǎn)、尋呼及無線移動電話形成了完整體系，交換全部實(shí)現(xiàn)程控化，中繼傳輸數(shù)字化。旅游資源豐富，區(qū)內(nèi)及附近的名勝古跡令人神往。有著名的“天下黃河第一橋”蘭州中山鐵橋，有因元代建筑白塔而得名的白塔山公園，有因山腰五眼泉而

8、得名的五泉山公園和生態(tài)綠化而形成的山地森林公園蘭山公園等多處旅游場所。區(qū)內(nèi)金融、保險、工商、商住等各種服務(wù)設(shè)施功能齊全?？萍剂α啃酆?。有各種科研院（所）和大專院校90多所，著名的重離子加速器實(shí)驗(yàn)室就設(shè)在區(qū)內(nèi)。文化衛(wèi)生事業(yè)發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)教育設(shè)施完善，醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)齊全，群眾文化活躍。城市建設(shè)日新月異，高樓林立、道路暢達(dá)、綠樹成蔭、環(huán)境優(yōu)美，已發(fā)展成為現(xiàn)代化大都市的新型城區(qū)。商業(yè)以建設(shè)“西北商貿(mào)中心”為目標(biāo)，大力發(fā)展商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成了以亞歐、百盛、百安、西單、華聯(lián)等大中型商廈為中心的商業(yè)體系。區(qū)內(nèi)有各類大型專業(yè)市場30余個，其中蘭州東部批發(fā)市場、蘭州布料批發(fā)市場和張?zhí)K灘蔬菜瓜果批發(fā)市場進(jìn)入“全國5

9、0強(qiáng)”。工業(yè)為以醫(yī)藥制品，包裝印刷等行業(yè)的大中型企業(yè)為骨干，以電線電纜、壓力容器、木器家具、輕紡服裝、塑料化工、金屬制品等行業(yè)為支柱的區(qū)街工業(yè)和以大板瓜籽、手工地毯、預(yù)制砼構(gòu)件、電石、硅鐵等產(chǎn)品為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展成為門類齊全初具規(guī)模的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。農(nóng)業(yè)以科技為先導(dǎo)，以城市為依托，大力發(fā)展蔬菜瓜果生產(chǎn)，形成了典型的城郊型農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)人口（單位：萬人）2000年以來，蘭州人3103002902802000年2001年2002年2003年匸二人口（萬人）T-年增長率（）三、主要經(jīng)濟(jì)、人口指標(biāo)I口持續(xù)增長，到2004年底，總?cè)丝谝堰_(dá)到314.36萬人，年平均增長率達(dá)到了1.5%，城關(guān)區(qū)人口已達(dá)到88.21

10、萬人，占總蘭州市總?cè)丝诘?8.63%，為成長型城市；人口規(guī)模擴(kuò)大，帶動了消費(fèi)需求總量的提高，為商業(yè)市場的發(fā)展提供了市場基礎(chǔ)。社會消費(fèi)品零售總額（單位：萬元）2000年以來，全社會消費(fèi)品零售總額呈快速增長態(tài)勢，2004年蘭州市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額228億元，同比增長12%；在全社會消費(fèi)品零售總額構(gòu)成中，批發(fā)零售額始終占有較高比重，基本保持在65%以上，2004年更是達(dá)到了80.92%且批發(fā)零售總額保持較高增長水平，說明蘭州對西部5省及周邊城市的影響及輻射力不斷加強(qiáng)，西部交通樞紐地位日益加強(qiáng)；餐飲業(yè)在全社會消費(fèi)品零售總額構(gòu)成中所占比重相對穩(wěn)定，基本保持在13.4%左右，且總額增長幅度不大，平均在

11、7.3%左右，處于緩慢增長態(tài)勢。人均GDP（單位：元）人均GDP（元）增幅人均可支配收入（單位：元）口人均可支配收入（元）消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)（2004年）12%39%口食品口衣著口家庭口醫(yī)療口交通口教育口其他居民儲蓄存款余額（單位：億元）6005004003002001002001年2002年2003年2004年居民儲蓄存款余額（億元）人均GDP平穩(wěn)增長，2004年人均GDP達(dá)到了1.6萬元，年平均增幅基本保持在兩位數(shù)的增長，達(dá)到了10.1%，國民經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)；人均可支配收入持續(xù)增加，購買能力不斷增強(qiáng)，生活水平進(jìn)一步提高，2004年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)到了7683元，同比增長8.3%，是近

12、年來的最高水平；2003年恩格爾系數(shù)達(dá)到了39%，生活質(zhì)量基本跨入富裕行列，整體生活質(zhì)量不斷改善，逐步向以發(fā)展型和享受型為特征的消費(fèi)階段過渡；儲蓄存款持續(xù)增長，2004年全年儲蓄存款余額達(dá)到525.5億元，比上年增長了12.1%，主要是由于整體收入水平的增加，促進(jìn)了儲蓄存款額度的增加。四、目前蘭州商業(yè)態(tài)勢據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，蘭州目前商業(yè)地產(chǎn)面積近800萬平方米，相當(dāng)于蘭州人均約2.6平方米。從1985年開始，蘭州進(jìn)入城市改造的高峰期，隨著主城區(qū)的拓新，城市主干道和新型開發(fā)區(qū)積累了一大批商業(yè)地產(chǎn)。2002年，蘭州市共有各類市場233處（2000年323處），其中，1萬平方米以下的市場198個，總營業(yè)面

13、積達(dá)230萬平方米（2000年352萬平方米）；共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)7.8萬個（含餐飲、服務(wù)），其中，1萬平方米以上的商廈36個，5000平方米以上的商廈148個，總營業(yè)面積337萬平方米。2003年蘭州市新增營業(yè)面積95萬平方米，2004年新增加數(shù)十萬平方米的商貿(mào)營業(yè)面積，蘭州市商貿(mào)用途的房地產(chǎn)面積達(dá)到建市以來的最大數(shù)。蘭州商業(yè)地產(chǎn)在以西站、小西湖、西關(guān)、南關(guān)、東方紅廣場、鐵路局、東部市場等商圈為中心點(diǎn)，以大型百貨零售商廈、超市、連鎖店、購物中心、商業(yè)街、大型購物中心、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等商業(yè)形態(tài)為競爭體，上演了一出至今不歇的乍榮

14、乍衰、有強(qiáng)有弱、盛衰無常的商業(yè)地產(chǎn)大戲。構(gòu)建大型市場和商廈是九五期間建設(shè)蘭州商貿(mào)中心的重頭戲，經(jīng)過近10年的建設(shè)，蘭州陸續(xù)建成大型專業(yè)市場40多個，商廈商場30多個。因受經(jīng)營模式、管理以及資金等因素的影響，廣場購物中心、金輪商廈、金達(dá)商廈、蘭百大樓、永昌路百貨大樓、東方紅商業(yè)城、錦華、開盛賽特、仁和春天等等百貨商場逐漸退出競爭行列，被淘汰出局。超市熱造就超級商業(yè)地產(chǎn)從1999年百盛進(jìn)駐到2003年1月國美落戶，近4年間，西北重鎮(zhèn)蘭州已冒出1O多家大型零售連鎖店。1999年底，華聯(lián)注資3000多萬元進(jìn)入蘭州。2000年，由于超市業(yè)態(tài)大規(guī)模登陸蘭州，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營者均感受到前所未有的壓力，以改制為突

15、破點(diǎn)的新一輪商戰(zhàn)拉開帷幕。蘭州商業(yè)分布示意圖訴tm2:VJlLaWII9VHHB耳耳etrlaniTH*H4iKKfi-滬Mai-1聽“hemAEvi.ntnuii-Krim*1、西站商圈蘭州城市西側(cè)最為繁華的商圈，因地理位置優(yōu)越，商圈可輻射至西固區(qū)及安寧區(qū)。現(xiàn)有大型商場4家，分別為黃金大廈、西太華商場（超市）、萬民藥業(yè)（原佳福超市）、國美電器。2、小西湖商業(yè)區(qū)小西湖商業(yè)區(qū)位為蘭州市回族聚居區(qū)，是以低檔商品批發(fā)為主的商業(yè)集貿(mào)中心，分別有小西湖副食批發(fā)市場、義烏商貿(mào)城、溫州城、女人街、兒童用品城。3、西關(guān)什字西關(guān)什字是蘭州市目前比較繁榮，人流量較大的一個商業(yè)街區(qū)，屬于蘭州舊城的商業(yè)中心和交通樞紐

16、，毗鄰蘭州市公交總站，距離蘭州旅游景點(diǎn)黃河鐵橋和白塔山僅300米，并擁有蘭州市唯一的商業(yè)步行街張掖路，成為了各類商家進(jìn)駐蘭州的必爭之地。現(xiàn)有大型商場有西單商場、亞歐商廈、榮華商廈、百信鞋業(yè)、金佰川鞋業(yè)、匯勝商廈、新世界百貨、多多購物、太陽兒童城。除大型的商廈以外，還有一些有個體小店鋪組成的商城如萬龍地上商場、萬龍地下商場、天馬服飾城、小天鵝服飾城等。4、南關(guān)什字原來蘭州最老的、市民聚集的商業(yè)街區(qū)，由于街區(qū)道路的改造，導(dǎo)致多年來繁華的商業(yè)中心向西遷移，使南關(guān)什字的人流量大幅減少，現(xiàn)在已演變?yōu)樘m州新的電子行業(yè)集散地和休閑娛樂餐飲中心?，F(xiàn)有商城有賽博數(shù)碼廣場、蘇寧電器、萬佳家居、中大電器、百安購物廣

17、場（包括娛樂和健身中心）、蘭州百貨大樓（現(xiàn)已拆）、西北書城、開盛海港大酒店等。5、東方紅廣場蘭州市城市中心，最大的休閑、購物、餐飲的聚集地，擁有蘭州最大的廣場綠地，毗鄰蘭州體育館，是蘭州市民休閑購物的首選之地。現(xiàn)有商家為：百盛購物中心、東方紅購物廣場（內(nèi)包括西單超市）、廣武手機(jī)市場、華聯(lián)購物中心、萬佳家具廣場。6、鐵路局商業(yè)區(qū)蘭州老的三大街區(qū)之一，由于市政道路的改造和商業(yè)街區(qū)的西移，目前已經(jīng)衰敗，現(xiàn)有商場分別為工貿(mào)商場、民百大廈、錦華商廈。7、城東商業(yè)圈城東商業(yè)圈是以批發(fā)為主的商業(yè)區(qū)域，是蘭州市城東唯一的商業(yè)中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，坐落金城門戶，交通便利，毗鄰312國道，物流中轉(zhuǎn)極為便利。人流量

18、為蘭州各大商圈之首，是距離蘭州最大居住區(qū)域最近的商圈，目前現(xiàn)有的大型商場及專業(yè)市場有瑞德摩爾（原蘭新商業(yè)廣場）、東部批發(fā)市場、西北鞋帽批發(fā)市場、東部品牌服飾廣場、華邦女子廣場、永新市場、西北品牌鞋城等。I五、東部商業(yè)圈幾個主要市場的比較分析1、經(jīng)營品種與租金從業(yè)態(tài)方面比較，整個東部經(jīng)濟(jì)帶目前以業(yè)態(tài)以批發(fā)市場業(yè)態(tài)為主，多數(shù)市場兼營零售，個別市場（如西北鞋城）零售額追平甚至超過批發(fā)額。從業(yè)種來看，東部經(jīng)濟(jì)帶其他市場（瑞德摩爾、東部批發(fā)市場除外），業(yè)種相對單一，多為服飾鞋帽專業(yè)批發(fā)市場，東部批發(fā)市場分為六個區(qū)（經(jīng)營服裝、五金家電、日用品、工藝品、毛毯等），瑞德摩爾分為七個專業(yè)市場（電器、太陽能、窗簾布藝、文體、化妝品、小商品、超市等）及已經(jīng)開業(yè)的數(shù)碼港等，這是與二者的規(guī)模超大相匹配的，目前，瑞德摩爾與東部批發(fā)市場的經(jīng)營內(nèi)容實(shí)現(xiàn)了一定程度上的錯位，業(yè)種互補(bǔ)體現(xiàn)得較好。2、物業(yè)檔次、經(jīng)營檔次與經(jīng)營狀況從商品檔次來看，東部經(jīng)濟(jì)帶主要經(jīng)營的商品檔次為中低檔，這也是由其批發(fā)集中的定位所決定的；東部批發(fā)市場是東部經(jīng)濟(jì)帶的標(biāo)志性市場，雖然其經(jīng)營狀況一直不錯，但其老舊的物業(yè)已愈來愈不能適應(yīng)商業(yè)發(fā)展的需要。東部市場現(xiàn)有的形態(tài)阻礙了其在規(guī)模上擴(kuò)展的空間，過高的租金及稅費(fèi)水平又在相當(dāng)?shù)某潭壬蠑偙×私?jīng)營者的經(jīng)營利潤，東部一區(qū)（服裝城）不盡如人意