關(guān)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押有關(guān)問題探析

1、.：.；內(nèi)容提要: 本文僅就宅基地運(yùn)用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺討論。本文以為宅基地運(yùn)用權(quán)具有用益物權(quán)屬性，主體具有特定身份性，權(quán)益行使具有受限性。同時，對宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓區(qū)分為在本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的轉(zhuǎn)讓和非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓，以為按現(xiàn)有鄉(xiāng)村實踐和現(xiàn)有法律規(guī)定，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)展在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的宅基地的轉(zhuǎn)讓，擴(kuò)展買賣主體和買賣范圍，拓寬農(nóng)民融資渠道，維護(hù)農(nóng)民現(xiàn)有的宅基地財富權(quán)。對非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓持否認(rèn)態(tài)度，以為，我國人多地少，鄉(xiāng)村社會保證體系尚未構(gòu)成，應(yīng)杜絕城鎮(zhèn)居民非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買宅基地，否那么會與我國現(xiàn)有的土地制度相沖突，不利于維護(hù)農(nóng)民的切身利益。關(guān)于宅基地的抵押，

2、本文觀念以為可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)討論抵押，并且圍繞能否實現(xiàn)抵押權(quán)，盡能夠發(fā)揚(yáng)宅基地在市場經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有作用，促進(jìn)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開展。宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押問題，在公布實施以前，實際界及司法實際中有較多爭論。現(xiàn)關(guān)于宅基地運(yùn)用權(quán)的規(guī)定也僅有四條，在司法實際中對宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押仍存有很多模糊認(rèn)識。本文僅就宅基地運(yùn)用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺討論。一、宅基地運(yùn)用權(quán)的法律特征 一用益物權(quán)屬性 所謂宅基地運(yùn)用權(quán)，是指宅基地運(yùn)用權(quán)人依法享有占有、運(yùn)用集體一切的土地，在該土地上建造房屋，其他附著物，并排除他人干涉的權(quán)益。第十條規(guī)定城市的土地屬于國家一切。鄉(xiāng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家一切

3、以外，屬于集體一切；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體一切。因此，宅基地的一切權(quán)屬性以憲法的方式確定為集體一切，同時，第八條第二款也作了將宅基地確定為農(nóng)民集體一切的進(jìn)一步規(guī)定。宅基地運(yùn)用權(quán)的權(quán)益人有權(quán)在一切權(quán)為集體一切的土地上建造房屋、其他附著物，并有權(quán)排除他人的干涉，享有對宅基地的獨占權(quán)。宅基地運(yùn)用權(quán)的客體是鄉(xiāng)村集體一切的土地。權(quán)益屬性符合對他人的物在一定范圍內(nèi)的占有、運(yùn)用、收益和處分的他物權(quán)的特征，其根本性質(zhì)是一種用益物權(quán)。是我國特有的一種用益物權(quán)方式，是新中國成立以來，在中國土地政策根底上構(gòu)成的固有制度。 二主體具有特定身份性 基于鄉(xiāng)村土地有限性，雖然鄉(xiāng)村土地是集體經(jīng)濟(jì)組織一切，但國家法

4、律不允許鄉(xiāng)村集體組織恣意改動土地用途，而且宅基地數(shù)量不能夠是無限的，因此，宅基地成為了有限的、稀缺的資源。所以宅基地運(yùn)用權(quán)是農(nóng)民消費和生活中的一項重要財富。規(guī)定的宅基地運(yùn)用權(quán)是針對鄉(xiāng)村的宅基地運(yùn)用權(quán)，有權(quán)獲得宅基地運(yùn)用權(quán)的主體只能是鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，其他人或組織不能成為宅基地運(yùn)用權(quán)的主體。因此，宅基地運(yùn)用權(quán)具有福利性，享有這種福利的主體只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。 三權(quán)益行使受限性 第三十七條規(guī)定：不得抵押的財富包括宅基地運(yùn)用權(quán)。第六十二條第四款規(guī)定：“鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的，不予同意根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民出賣、出租、抵押本人的房屋及宅基地都遭到限制并承當(dāng)相應(yīng)的法律后果。另

5、外，宅基地運(yùn)用權(quán)的獲得也需履行相應(yīng)的程序，從我國現(xiàn)行法律的規(guī)定看，宅基地運(yùn)用權(quán)的采取審批的方式，大致包括以下三個步驟，即使用權(quán)懇求、土地運(yùn)用權(quán)人贊同、行政審批。第一百六十六條規(guī)定：“宅基地該當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級以上人民政府同意。設(shè)立宅基地運(yùn)用權(quán)，不得違背鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量運(yùn)用原來的宅基地和村內(nèi)空閑地。因此，宅基地運(yùn)用權(quán)權(quán)益行使遭到限制，有別于土地運(yùn)用權(quán)可以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。 二、宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 隨著鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的開展和城市化步伐的加快，農(nóng)民作為重要的勞動力大量向城市轉(zhuǎn)移，有的農(nóng)民在城市選擇長期居住后，便要賣掉鄉(xiāng)村的房屋，宅基地運(yùn)用權(quán)也要隨之轉(zhuǎn)讓。就會產(chǎn)生相應(yīng)的一些法律問題。

6、一同村村民之間宅基地轉(zhuǎn)讓問題 關(guān)于宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓大多表達(dá)為宅基地上的房屋的一并轉(zhuǎn)讓，單獨就房屋宅基地的轉(zhuǎn)讓在司法實際中并不多見，但鄉(xiāng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。一種觀念以為，同村村民之間可以自在轉(zhuǎn)讓宅基地。理由是按照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)的規(guī)定對同村村民之間的宅基地買賣和轉(zhuǎn)讓沒有制止性的規(guī)定，根據(jù)“法無規(guī)定不制止的原那么, 同村村民之間的宅基地不應(yīng)加以限制。 另一種觀念以為,同村村民之間就宅基地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)是有限制條件的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓時必需同時具備以下條件：1轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的鄉(xiāng)村住房含宅基地；2轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；3受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地運(yùn)用權(quán)分配條件；

7、4轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織贊同；5宅基地運(yùn)用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必需與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。受限制轉(zhuǎn)讓的理由是:1目前有的集體經(jīng)濟(jì)組織根本沒有空地可作為宅基地分配給村民，“分配宅基地多數(shù)是指同意村民在本人的承包地和自留地中劃出一部分作為宅基地來建房，因此村鎮(zhèn)建立規(guī)劃難以執(zhí)行，土地浪費較大。2用地目的少，村民需求量大。因婚嫁、生育等緣由，有的家庭宅基地不夠，因此千方百計擴(kuò)展宅基地，出現(xiàn)了借離婚擴(kuò)展宅基地的景象，甚至不惜受罰也要多占宅基地。3由于承繼、流轉(zhuǎn)、分家等緣由，曾經(jīng)出現(xiàn)了一戶村民幾處宅基地的情形，導(dǎo)致宅基地的擁有量非常不平衡。對于上述兩種觀念，筆者以為，第二種觀念符合我國法律規(guī)定和現(xiàn)有國

8、情，第一種觀念雖然鼓勵本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地，卻沒有充分思索我國現(xiàn)有鄉(xiāng)村宅基地總量缺乏的實踐，假設(shè)對本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地沒有限制，會出現(xiàn)少數(shù)人擁有多處宅基地的問題。其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。但是第二種觀念限制條件過分嚴(yán)厲，在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)假設(shè)有成員要轉(zhuǎn)讓其運(yùn)用的宅基地，按照第二種觀念所限制的條件很難找到符合條件的受讓者，即使找到符合條件的受讓者也難以構(gòu)成競買局面，會成為單一的買方市場，不利于充分維護(hù)出讓人的財富權(quán)。因此筆者建議適當(dāng)放寬同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)受讓者的條件，即將第三項限制條件“受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地運(yùn)用權(quán)分配條件，放寬為受讓人現(xiàn)

9、有住房和宅基地不超越二處，突破現(xiàn)有的土地管理法的規(guī)定，在一定現(xiàn)有鄉(xiāng)村存在合理的收入差距的同時，促進(jìn)有限的宅基地資源合理的配置，鼓勵鄉(xiāng)村先富起來的人適當(dāng)?shù)睦煤烷_發(fā)土地資源，維護(hù)出讓人的有限的財富權(quán)。另外, 第一項的限制條件即“轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的鄉(xiāng)村住房含宅基地,也應(yīng)思索現(xiàn)已在城鎮(zhèn)或其他地方有穩(wěn)定的收入和固定住所的出讓人，無須再限制必需擁有兩處鄉(xiāng)村住房的條件。盡量擴(kuò)展同一集體經(jīng)濟(jì)組織的出讓和受讓主體，用市場這支無形的手來予以調(diào)整。現(xiàn)我國近9億農(nóng)民人多地少的實踐國情，階段性地將鄉(xiāng)村房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓從大市場中分別出來，也是鄉(xiāng)村社會保證體系尚未建立的無法之舉。 二非同村村民之間進(jìn)展宅基地轉(zhuǎn)讓問題非同

10、村村民之間進(jìn)展轉(zhuǎn)讓問題，通常在買賣主體之間表現(xiàn)以下二種方式：一是買賣主體均是農(nóng)民，但不是同一集體組織或同村村民之間進(jìn)展房屋及宅基地買賣、轉(zhuǎn)讓。二是買方為城鎮(zhèn)居民的房屋買賣。關(guān)于買賣合同效能，一種觀念以為非同村村民之間進(jìn)展宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同無效，理由是，我國憲法第十條第四款規(guī)定“任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地運(yùn)用權(quán)的可以按照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體一切的土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運(yùn)用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?？梢?，作為宅基地的集體土地，在非同村村民之

11、間進(jìn)展宅基地的轉(zhuǎn)讓不符合上述法律規(guī)定。國務(wù)院辦公廳在1999年公布的第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣雖不是認(rèn)定合同無效的根據(jù)，但它是上述法律條文的詳細(xì)化和明確化，有參照價值。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定合同無效，根據(jù)過錯責(zé)任原那么，由出賣方因出賣法律制止出賣的房屋而導(dǎo)致合同無效，可認(rèn)定其一方違約，由其賠償因此給買受人呵斥的損失。 另一種觀念以為，非同村村民之間進(jìn)展宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同應(yīng)該有效。制止非同村村民之間進(jìn)展宅基地轉(zhuǎn)讓不符合法律的平等原那么。允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地運(yùn)用權(quán)，而不允許城鎮(zhèn)居民到鄉(xiāng)村購置宅基地，另外，城鎮(zhèn)居民可自在轉(zhuǎn)讓其房屋，而農(nóng)民處分其房屋及宅基地卻遭到限制，對農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民

12、來說都是不公平的。沒有享用一致的國民待遇。另外，根據(jù)合同法的規(guī)定，非同村村民之間進(jìn)展宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同應(yīng)該有效。理由是對合同的效能認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只需該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人該當(dāng)按照商定履行本人的義務(wù)，不得擅自變卦和解除合同。就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)買賣次序的穩(wěn)定和平安。國務(wù)院辦公廳雖然在1999年公布第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣，“有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地運(yùn)用證和產(chǎn)權(quán)證。但是不具有行政法規(guī)的效能，不宜作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。土地管理法第六十二條第四款

13、規(guī)定：“鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的，不予同意。第六十二條第一款規(guī)定：“鄉(xiāng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的規(guī)范。由此可見，法律對于因房屋轉(zhuǎn)讓而出現(xiàn)的宅基地運(yùn)用權(quán)的變卦的情形從轉(zhuǎn)讓人和面積等方面曾經(jīng)作出了相應(yīng)的規(guī)定，經(jīng)過此種規(guī)定并未制止農(nóng)民不可以向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地及房屋，故非同村村民之間進(jìn)展宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣應(yīng)是法律允許的。另外,第一百五十五條規(guī)定：“曾經(jīng)登記的宅基地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，該當(dāng)及時辦理變卦或者注銷登記。條文明確了宅基地運(yùn)用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。 針對上述的觀念，筆者贊同第一種意見。第二種觀念沒有充分思索宅基地運(yùn)用權(quán)的身份

14、性、福利性、受限制性的法律特征。第一百五十五條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓內(nèi)容應(yīng)不包含非同村村民之間進(jìn)展宅基地轉(zhuǎn)讓。假設(shè)按照第二種觀念允許城鎮(zhèn)居民等非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)民宅基地，必然與現(xiàn)有的土地制度、政策相沖突，根據(jù)2004年11月國土資源部規(guī)定的嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地運(yùn)用證的內(nèi)容，各地國土資源局對城鎮(zhèn)居民購買鄉(xiāng)村宅基地普通都不予辦理過戶登記手續(xù)，構(gòu)成“宅基地買賣終了，物權(quán)不受維護(hù)的被動局面，受讓人在受讓宅基地運(yùn)用權(quán)后僅享有債務(wù)，因土地政策規(guī)定無法使宅基地發(fā)生物權(quán)變動。另外，國務(wù)院辦公廳在1999年5月6日發(fā)布的第二條第二款的規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城

15、市居民出賣 2004年12月24日，國土資源部強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地管理，制止城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購置宅基地 雖只是政策性的文件和部門規(guī)章，不具有行政法規(guī)的效能，但應(yīng)了解為是第六十三條規(guī)定法律條文的詳細(xì)化。因此，在宅基地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，違反上述的、，即同時違反第六十三條的規(guī)定，應(yīng)按照第五十五條第五項的規(guī)定，認(rèn)定非同村村民之間進(jìn)展宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同無效不應(yīng)遭到法律維護(hù)。 三、關(guān)于宅基地運(yùn)用權(quán)的抵押按照物權(quán)的實際，農(nóng)民對本人的宅基地，按照法律規(guī)定享有占有、運(yùn)用、收益和處分的權(quán)益。但是關(guān)于宅基地運(yùn)用權(quán)人在對宅基地行使收益和處分權(quán)益的時候，遭到嚴(yán)厲限制。關(guān)于宅基地運(yùn)用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和抵押，在物權(quán)法起草過程中

16、一直爭議很大。主要有三種觀念：第一種觀念以為，該當(dāng)允許宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，否那么，宅基地運(yùn)用權(quán)將成為農(nóng)民的“死產(chǎn)，不利于真正維護(hù)農(nóng)民利益。主要理由是1宅基地運(yùn)用權(quán)是用益物權(quán)，特別是宅基地上的房屋屬于農(nóng)民一切，該當(dāng)允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓或者抵押宅基地運(yùn)用權(quán)；2農(nóng)民開展消費短少資金，允許宅基地運(yùn)用權(quán)抵押，可以緩解農(nóng)民貸款難的問題；3目前不少鄉(xiāng)村有部分土地和房屋閑置，為了物盡其用，也應(yīng)允許宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押；4允許宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，有利于改動城鄉(xiāng)二元構(gòu)造。宅基地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外個人的，集體經(jīng)濟(jì)組織可以收取一定的費用。第二種觀念以為，不宜放開宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，主要理由：

17、1目前，我國鄉(xiāng)村缺乏社會保證體系，宅基地運(yùn)用權(quán)是農(nóng)民消費、生活保證；2按照的規(guī)定，宅基地運(yùn)用權(quán)系鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無償獲得，而且一戶只能有一處宅基地，放開宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，就獲得宅基地運(yùn)用權(quán)的人將能夠不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，違反的有關(guān)規(guī)定，也不符合現(xiàn)行的鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的管理體制；3放開宅基地運(yùn)用的轉(zhuǎn)讓和抵押，能夠會為有些人多占宅基地、城鎮(zhèn)居民購置宅基地提供便利條件，呵斥國家土地管理制度在執(zhí)行中的混亂；4農(nóng)民貸款難的問題，該當(dāng)經(jīng)過國家信貸扶持政策來處理。目前鄉(xiāng)村沒有構(gòu)成房地產(chǎn)市場，即使規(guī)定宅基地運(yùn)用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或者抵押，也是流于方式，銀行不情愿接受宅基地運(yùn)用權(quán)這類的抵押物。第三種觀念

18、以為，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織贊同，宅基地運(yùn)用權(quán)可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部隨著房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押而有條件的轉(zhuǎn)讓、抵押，以實現(xiàn)物盡其用的目的。筆者贊同第三種觀念，宅基地及住房是農(nóng)民重要的生活資料，從目前鄉(xiāng)村實踐，現(xiàn)行法律和國家有關(guān)政策采取的制止性的規(guī)定看，第三十七條明確規(guī)定，宅基地運(yùn)用權(quán)不得抵押.禁制宅基地運(yùn)用權(quán)抵押曾經(jīng)限制了農(nóng)民的融資渠道。因我國鄉(xiāng)村社會保證體系尚未構(gòu)成，為維護(hù)耕地，維護(hù)農(nóng)民，制度設(shè)計初衷是維護(hù)農(nóng)民，但最后效果卻是導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)益的貧困，最終損害了農(nóng)民的利益，加大了鄉(xiāng)村居民和城鎮(zhèn)居民的收入差距，農(nóng)民的融資本錢價加大,渠道狹窄,這種情況已不利于鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的開展.但本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部能否允許宅基地運(yùn)

19、用權(quán)抵押，有必要進(jìn)一步研討和討論。另外，現(xiàn)有土地制度制止城鎮(zhèn)居民購買鄉(xiāng)村宅基地,假設(shè)擴(kuò)展抵押權(quán)主體范圍,最終抵押權(quán)也不能實現(xiàn),故沒有研討意義.現(xiàn)實是鄉(xiāng)村房屋流轉(zhuǎn)從一致的市場中已割裂出來，如何在限制的買賣范圍和買賣主體條件下，使宅基地這一農(nóng)民擁有的資源得到最正確配置，遵守市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律，在一定程度上拓寬農(nóng)民的融資手段。使鄉(xiāng)村宅基地實現(xiàn)其應(yīng)有的實踐價值，發(fā)揚(yáng)其應(yīng)有的作用, 筆者以為最正確途徑是從如何實現(xiàn)抵押權(quán)這個方面加以論證。中國人民大學(xué)法學(xué)院王利明教授以為，宅基地具有一定的身份性質(zhì)，并不適宜自在轉(zhuǎn)讓，而只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)展自在轉(zhuǎn)讓。故在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部實現(xiàn)抵押權(quán)是能夠的。在實際中筆

20、者以為應(yīng)留意以下問題：一是把握“地隨房走的原那么。實現(xiàn)宅基地抵押權(quán)時其地上建筑物，其他附著物一切權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。相對應(yīng)的是宅基地的房屋抵押時，實現(xiàn)抵押權(quán)時宅基地也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓。有一種觀念以為，以鄉(xiāng)村集體一切的宅基地上的房屋抵押的，抵押權(quán)的效能不能及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地，抵押人只能以抵押的房屋的建筑資料作為動產(chǎn)優(yōu)先受償。對于這種觀念，在實際上可以存在這種結(jié)果，或者在實際中由特殊建筑資料建筑的房屋存在能夠，如可挪動、可撤除特殊建筑資料建筑的房屋，但在實際中并不多見，操作性不強(qiáng)。這種觀念違背了房屋主體與土地運(yùn)用權(quán)主體相一致的原那么，故在房屋抵押時應(yīng)堅持“房隨地走或地隨房走的原那么。 二是抵押權(quán)主體必需是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。因轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)