成都某項(xiàng)目策略總綱及執(zhí)行報(bào)告

1、2022/7/25XXXX項(xiàng)目策略總綱及執(zhí)行報(bào)告呈送：XX集團(tuán)成都有限公司2回顧：前三次報(bào)告中已達(dá)成的共識(shí)3目錄項(xiàng)目基礎(chǔ)分析客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)溝通市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析核心價(jià)值分析營銷執(zhí)行競(jìng)品分析市場(chǎng)分析品牌目標(biāo)4樹立并鞏固XX地產(chǎn)作為一線品牌開發(fā)商在成都市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)地位。完整詮釋XX作為世界級(jí)全生活鏈供應(yīng)商的品牌內(nèi)涵，從XXX國際化的資源，到XX國際化的氣質(zhì)，最終落腳到XXXX國際化的品質(zhì)生活。目標(biāo)溝通5全年完成銷售255套，月均36套，合銷售面積約44600平米，占項(xiàng)目總可售面積76%目標(biāo)銷售金額6億，力爭(zhēng)清盤目標(biāo)溝通年度目標(biāo)銷售目標(biāo)6目標(biāo)溝通近期目標(biāo) 作為XX第三個(gè)項(xiàng)目，11年唯一新盤必須首開成功!

2、開盤勁銷150套，實(shí)現(xiàn)3.5億以上市場(chǎng)口碑業(yè)界好評(píng)7目錄項(xiàng)目基礎(chǔ)分析客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)溝通市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析核心價(jià)值分析營銷執(zhí)行競(jìng)品分析市場(chǎng)分析8一環(huán)二環(huán)2.5環(huán)XXX片區(qū)XXX片區(qū)高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)XXXXXX公園檀香山本案XXX片區(qū)XXX片區(qū)高端區(qū)域 成都城南三大傳統(tǒng)富人集中區(qū)之一XX片區(qū)。稀缺城市景觀資源 緊鄰XX公園，坐享成熟公園資源；2.5環(huán)內(nèi)將無公園社區(qū)面市。項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位：三大傳統(tǒng)富人區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)最后緊鄰XX公園的精品社區(qū)9區(qū)位：生活配套成熟且高品質(zhì)，交通便捷XX生活圈XXX生活圈XXXX樓生活圈XXX家樂福XXXXXXXXX家樂福大世界XX生活圈生活方便 未來四大商圈環(huán)抱，生活、教育

3、、商業(yè)等配套設(shè)施成熟。交通便捷 毗鄰二環(huán)路，離未來地鐵三號(hào)線步行10分鐘，至機(jī)場(chǎng)僅15分鐘車程。項(xiàng)目區(qū)位10未來發(fā)展：汽配城東遷，國際BLOCK街區(qū)逐漸成型，區(qū)域周邊形象進(jìn)一步提升。2007年XXX規(guī)劃打造國際BLOCK街區(qū)，居住商務(wù)、文化、休閑、服務(wù)一體商圈；XXXXX板塊作為成都城市副中心之一，呈“一心、一軸、兩片、四帶”分布；專業(yè)汽配市場(chǎng)東遷，提升現(xiàn)有人居環(huán)境。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本指標(biāo)：占地面積：31.5畝住宅建筑面積：約60955商業(yè)建筑面積：約2744容積率：2.8車位配比：1：1.8綠地率：30總戶數(shù)：347戶。122.8稀缺低密度成都市三環(huán)內(nèi)容積率基本在3.0以上，本

4、項(xiàng)目容積率2.8，建筑密度23%，屬于城市稀缺的低密度產(chǎn)品12層純板樓設(shè)計(jì)無高樓林立的壓迫感，全板樓設(shè)計(jì)，類花園洋房，南北通透，采光面大，戶戶觀景，景觀面豐富圍合布局、融入周邊環(huán)境私密性佳，較區(qū)域其他項(xiàng)目居住舒適度更高項(xiàng)目本體規(guī)劃：12層板樓圍合布局，僅2.8低容積率城市稀缺產(chǎn)品13淺灰色石材立面，耐久日新給人大氣穩(wěn)重感且不顯沉重壓抑；注重對(duì)廊柱、陽臺(tái)鐵藝等細(xì)節(jié)處的刻畫，在大氣的同時(shí)兼顧項(xiàng)目細(xì)微處的精致。立面：成都少有的柔美法式建筑風(fēng)格，演繹別樣風(fēng)情總平圖外立面入戶大堂項(xiàng)目本體在保留傳統(tǒng)法式園林“中軸對(duì)稱”景觀的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，摒棄部分傳統(tǒng)法式園林設(shè)計(jì)的生硬厚重感，更多的添加一些柔美軟性元素如：木

5、質(zhì)涼亭、彎曲小徑等；在植物選用上，選用法式代表性植物，多考慮整體效果的漸變性和層次感，局部多選用藤蔓植物烘托其浪漫的氛圍。園林：法式印象派園林設(shè)計(jì)，烘托出整個(gè)項(xiàng)目浪漫寫意的庭院感總平圖園林景觀圖園林景觀圖項(xiàng)目本體戶型：豪華與舒適大戶型設(shè)計(jì)平層面積段：85-201，共計(jì)329套；躍層面積段150-380，共計(jì)17套商鋪面積段83-165（可拼合），共計(jì)18套項(xiàng)目本體B 154.69，169.88C 179.89，201.47A1 137.3-141.4A2 159.6-167.2A3 131.4-132.1D1 150.33，179.11D2 85.22，88.47150以上大面積豪華型占總套數(shù)

6、75，且絕大多數(shù)為拼合戶型，銷售存在一定難度戶型面積段套數(shù)比例兩房8588226.34%三房131- 1416719.31%小四163%大四房179-2026619.02%五房以上202以上113.17%按面積段分布比例，150-202占總套數(shù)五成以上;按面積段分布比例，四房戶型占總套數(shù)六成以上。項(xiàng)目本體樓棟住宅套數(shù)商業(yè)套數(shù)建筑總面積 預(yù)計(jì)產(chǎn)值(億元)住宅套數(shù)比1棟77714354.711.8422.19%2棟66612071.111.5419.02%3棟149027348.933.5042.94%4棟5559924.751.2715.85%項(xiàng)目共四棟，總套數(shù)347套

7、，總建筑面積63699平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值約8.15億元。17智能化一卡通實(shí)行業(yè)主配送制社區(qū)智能化社區(qū)環(huán)境智能化社區(qū)安防智能化家居智能化彩色可視對(duì)講系統(tǒng)智能一卡通預(yù)留室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng)管道光纖入戶燈光系統(tǒng)智能化周邊防護(hù)智能化雙重巡更系統(tǒng)快速泊車系統(tǒng)相對(duì)歸谷強(qiáng)調(diào)高科技，本項(xiàng)目智能設(shè)計(jì)更具有人性化背景音樂智能化項(xiàng)目本體18同XXX、XX國際一起，本項(xiàng)目業(yè)主將享有XX高端服務(wù)權(quán)益少兒op帆船訓(xùn)練營XX山地高爾夫山湖皮劃艇XXX享受XX高爾夫會(huì)員優(yōu)惠；享受山湖皮劃艇俱樂部?jī)?yōu)惠；享受兒童op帆船夏令營組織活動(dòng)權(quán)益；享受XXXVIP會(huì)員權(quán)益項(xiàng)目本體引入商務(wù)服務(wù)內(nèi)容垃圾分類處理、低碳、環(huán)保“一卡通”XX產(chǎn)

8、品配送社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)公共秩序維護(hù)管家式服務(wù)模式“零干擾”服務(wù)模式物業(yè)服務(wù)：在XXX、XX國際基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí)，XX五星級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，XXXX特別訂制項(xiàng)目本體20項(xiàng)目本體小結(jié)區(qū)位：三大傳統(tǒng)富人區(qū)之一，生活配套成熟高端，最后的城市公園物業(yè)之一；規(guī)劃：12層純板式設(shè)計(jì)，配合豪華舒居產(chǎn)品，近3000法式風(fēng)情街，7000景觀園林，是二環(huán)路僅有低密度稀缺住宅項(xiàng)目；服務(wù)：業(yè)主可享受XX一體化高端配套權(quán)益，五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)。21目錄項(xiàng)目基礎(chǔ)分析客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)溝通市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析核心價(jià)值分析營銷執(zhí)行競(jìng)品分析市場(chǎng)分析4月15日國務(wù)院發(fā)出通知，要求二套房貸首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套以上可停貸。5月1

9、0日，中央宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上調(diào)后的存款準(zhǔn)備金率為17%。6月4日住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)公布的關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知9月29日住建部：“國五條”各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。10月20日住建部：個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整通知，五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百

10、分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。11月03日中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委聯(lián)合印發(fā)通知規(guī)定第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。2月份開始，成都市正式實(shí)行“商品房調(diào)價(jià)申報(bào)制”，管控房?jī)r(jià)暴漲暴跌。凡是沒有經(jīng)過調(diào)價(jià)申報(bào)程序或正在申報(bào)沒有向社會(huì)公示的商品房按原價(jià)銷售。 4月15日 5月10日 6月4日 9月29日 10月20日 11月3日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部核定四川發(fā)行2010年地方政府債券規(guī)模為180億元。這一債券規(guī)模居全國首位。債券

11、期限分為3年和5年，其中3年期126億元，5年期54億元，分別占70%和30%。 2月 5月29日 6月7日 8月18日 9月14日 11月18日成都市房管局通報(bào)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控政策“四個(gè)嚴(yán)禁”、“一個(gè)加大”劍指開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、期房轉(zhuǎn)讓、虛假買賣等房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的違規(guī)行為，成為成都市執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策的重頭戲。 8月18日，成都市房管局舉行了加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范管理新聞通氣會(huì)，宣布出臺(tái)的成都市管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范管理的通知。首次明確從事中介的個(gè)體工商戶在取得營業(yè)執(zhí)照后，須在當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理備案手續(xù)，領(lǐng)取備案證書。此次成都市房管局再出重拳，標(biāo)志著房管局將進(jìn)一

12、步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范管理。 四川省人民政府關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的通知9月14日正式出臺(tái)，對(duì)新建公租房的面積作出了強(qiáng)制性規(guī)定，設(shè)區(qū)城市中所有商品房項(xiàng)目必須按照3%至5%的比例配套建設(shè)公租房。 成都市房管局以及各區(qū)（市）縣房管局將嚴(yán)格貫徹執(zhí)行境外個(gè)人買房“一人一套”的政策。通知明確了以今日為時(shí)間“臨界點(diǎn)”，預(yù)售商品房以商品房預(yù)售合同備案時(shí)間為準(zhǔn)，商品房現(xiàn)房銷售及二手房買賣房屋以登記受理時(shí)間為準(zhǔn)，在今天及以后發(fā)生的，按新政執(zhí)行。 行政金融市場(chǎng)背景政策走勢(shì)：2010年樓市調(diào)控政策出臺(tái)密集，政府調(diào)控樓市決心不改23市場(chǎng)走勢(shì)：政策調(diào)控均為短期影響，無一例外的被成都樓市的快速發(fā)展抵銷，長期市場(chǎng)看好供

13、應(yīng)方面： 二次調(diào)控前存量持續(xù)走高，而二次調(diào)控后有所降低，響應(yīng)新增供應(yīng)也有所下降；去化方面： 二次調(diào)控后，由于成都遲遲未出執(zhí)行細(xì)節(jié)，故對(duì)市場(chǎng)信心影響不大； 市場(chǎng)背景242011年將成為成都的豪宅年，市場(chǎng)放量預(yù)計(jì)達(dá)到300余萬平米，將進(jìn)一步激化對(duì)高端客戶資源的爭(zhēng)奪區(qū)域樓盤名稱存量建筑面積建筑形式容積率預(yù)計(jì)產(chǎn)品核心賣點(diǎn)入市時(shí)間市中心23088超高層7.35100以下精裝小戶型，200平米大戶型地段，景觀，科技2010年3月357797高層超高層5.087-150觀景大宅地段+產(chǎn)品2010年6月40000高層4.0200以上望江大宅景觀+地段2011年上半年199229超高層8.5主力為50-130高

14、層精裝房地段+純居住2011年12月底14674超高層3.96300平方左右高層豪宅地段+品牌2011年初城西南11951316-18層小高層3.0120-300平米 產(chǎn)品+片區(qū)+景觀 2009年11月16750016-18層板樓3.8預(yù)計(jì)為200平方以上大戶型產(chǎn)品+片區(qū)+景觀 2010年9月8656413層小高層2.8預(yù)計(jì)為180平方米左右精裝科技+地段2010年11月100278疊墅，高層2.2113-334平 ；230-500疊墅地段+國際化+地鐵2010年11月40480高層3.0100平方左右小戶型地段+生態(tài)2007年7月24000多層2.2160 洋房低密居所,花園洋房2007年1

15、2月城南新中心274981高層4.9150-180戶型 地鐵沿線，地段2008年10月241544高層3.3180-545 豪華居住區(qū),國際化社區(qū)2009年11月286054高層2.85300左右大戶型豪華居住區(qū),地鐵沿線,低密居所2009年4月280715高層4.26200左右臨江大戶型地段+景觀2009年9月620829超高層9.9150左右戶型地段+生態(tài)2008年10月159348高層4.295-135高尚住宅地段+品牌2010年9月市場(chǎng)背景25客戶分布：本項(xiàng)目所處的區(qū)域成都主要富人聚集地其中之一，區(qū)域內(nèi)存在巨大購買潛力老成都人流行一句話：南富西貴西門：金沙、浣花溪由于歷史原因，自古就是

16、老成都富人聚集地；南門：90年代末開始崛起，XX片區(qū)、XX片區(qū)、XX片區(qū)、XXX片區(qū)也匯集了老成都最先富起來的那一部分人。浣花溪市中心、九眼橋周邊城西南片區(qū)（XX、XX、XX、XXX）金沙片區(qū)市場(chǎng)背景26客戶流向：主城區(qū)土地稀缺以及南延線板塊的崛起，高端客戶被迫外溢XXX城明星樓盤XXX城綜合配套1、XXXXXXX名苑2、XX世紀(jì)3、XXXX譽(yù)峰4、XX城南一號(hào)1、XXX會(huì)展中心、XXX環(huán)球中心2、XXXXX、XX、XX、XX3、W酒店、XX酒店4、軟件園、孵化園、金融城南延線作為未來的成都政治文化中心，各種高端配套資源日益完善，隨著大批高端項(xiàng)目的開發(fā)，客戶外溢趨勢(shì)明顯。Starwood集團(tuán)頂

17、級(jí)W酒店XXXXX全國旗艦店半島城邦城南一號(hào)譽(yù)峰晶科名苑XX世紀(jì)雍湖灣天府鷺洲悅城浣花溪市中心、九眼橋周邊城西南片區(qū)（XX、XX、XX、XXX）金沙片區(qū)市場(chǎng)背景27分類項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總建筑面積開盤時(shí)間周上門量成交均價(jià)月均去化量新城南譽(yù)峰高層（30F）110萬平方米 （商業(yè)40萬方） 2009年11月8422962（精裝）29XX城南一號(hào)高層（24F）413603平方米2009年4月35178008藍(lán)光公館1881小高層（16F-18F）21.9萬平方米2010年9月10516800（精裝）12老城南置信XX花園XX小高層（18F）約21萬平方米2009年11月2001027434XXXX小高

18、層（13F）117724平方米2010年11月16014325（精裝）57相比南延線本區(qū)域?qū)τ诳蛻粑Ω訌?qiáng)烈市場(chǎng)背景28板塊特點(diǎn)：板塊內(nèi)由于歷史原因，XX的出現(xiàn)將成為該片區(qū)高端住宅類項(xiàng)目的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)扎根XX片區(qū)：置信十年XX，贏得片區(qū)一片贊譽(yù)1999年，置信XX花園誕生 ，十年后的2009年10月，置信推出回歸XX片區(qū)的城市大作XX花園XX，該項(xiàng)目是XX花園的升級(jí)之作。十年來，置信形成了高尚、健康、品位的XX生活圈層，推出“置信生活方式”，與業(yè)主緊緊凝聚在一起，形成成熟的XX生活片區(qū)。 業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)：“其實(shí)購買置信XX花園XX的業(yè)主，很大一部分都是置信地產(chǎn)的老業(yè)主，很多新業(yè)主也是老業(yè)主推

19、薦購買的，在簽到處，看到很多大家庭扶老攜幼的溫情場(chǎng)面?！笨蛻粼u(píng)價(jià)：老業(yè)主張先生，“我算是近水樓臺(tái)先得月了，我家就在XXC區(qū)，C區(qū)會(huì)所的售樓部剛開始裝修的時(shí)候我就曉得這個(gè)項(xiàng)目了，后來他們一開始排號(hào)我就來排了，16號(hào)好靠前嘛。我今天直接就選到了我喜歡的那套，價(jià)格10530和我的預(yù)期差不多?！?數(shù)據(jù)來源：11月4日置信XX成交客戶分析市場(chǎng)背景2911-4棟面積段110-155平方，臨街部分，價(jià)格約9000元/；對(duì)小區(qū)內(nèi)部分價(jià)格約13000元/，兩梯三戶8，9棟面積段150-161平方，部分戶型靠項(xiàng)目?jī)?nèi)部，價(jià)格約11000-14000元/；8棟兩梯兩戶，9棟，兩梯三戶；10號(hào)樓為寫字樓項(xiàng)目6，7棟面積

20、段159-180平方，位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，組團(tuán)綠化景觀，價(jià)格約13000-15000元/，兩梯兩戶5棟主力戶型面積區(qū)間159-177，位于組團(tuán)中心，前后景觀優(yōu)越，唯一一棟精裝修，價(jià)格約18000元/，兩梯兩戶置信XX花園XX現(xiàn)發(fā)售產(chǎn)品，主力面積集中在120-160，而價(jià)格隨位置不同差別巨大，臨街部分均價(jià)約9000元/，中庭部分均價(jià)約15000元/左右，精裝修項(xiàng)目預(yù)計(jì)18000元/；機(jī)遇：XX作為片區(qū)高端住宅，但并非XX項(xiàng)目的“升級(jí)版”，實(shí)際只能作為該片區(qū)的入門級(jí)產(chǎn)品市場(chǎng)背景30小結(jié)政策調(diào)控對(duì)成都樓市短期影響較大，但長遠(yuǎn)發(fā)展向好，結(jié)合11年的將有的巨大供應(yīng)量，整個(gè)2011年將成為成都未來豪宅市場(chǎng)“競(jìng)爭(zhēng)

21、白熱化的一年”；未來我們客戶爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)“大城南”；置信XX雖作為片區(qū)內(nèi)豪宅的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但本項(xiàng)目可以滿足片區(qū)內(nèi)客戶“由小換大”的需求，因此為了贏得競(jìng)爭(zhēng)，需要在占領(lǐng)本區(qū)域的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步吸引整個(gè)老城南市場(chǎng)豐富的高端客戶資源。市場(chǎng)背景31目錄項(xiàng)目基礎(chǔ)分析客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)溝通市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析核心價(jià)值分析營銷執(zhí)行競(jìng)品分析市場(chǎng)分析鎖定標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)位可比性，大城南范圍；占位可比性，大戶型高端項(xiàng)目；產(chǎn)品面積段，130-250產(chǎn)品可比性，電梯豪宅項(xiàng)目；銷售周期，未來1-2年內(nèi)；品牌可比性，一線發(fā)展商。A、XXXXXX開盤時(shí)間：2011年5月；占地面積：31.5畝；目前銷售情況：待售。D、XXXX國際社區(qū)開盤時(shí)間：2

22、010年11月；占地面積：40畝；目前銷售情況：在售。F、譽(yù)峰開盤時(shí)間：2010年4月；占地面積：280畝；目前銷售情況：在售。E、XX城南一號(hào)開盤時(shí)間：2008年11月；占地面積：173畝；目前銷售情況：在售。B、藍(lán)光公館1881開盤時(shí)間：2010年11月；占地面積： 60畝；目前銷售情況：在售。C、置信XX開盤時(shí)間：2009年9月；占地面積：103畝；目前銷售情況：在售。競(jìng)品研究本案鎖定的競(jìng)品項(xiàng)目共有五個(gè)33區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月成交量整體保持平穩(wěn)，2010年下半年成交量及均價(jià)均有所降低XX項(xiàng)目月成交走勢(shì)圖歸谷項(xiàng)目月成交走勢(shì)圖XX項(xiàng)目在2010年9月新政調(diào)控以來，月成交量均有所下滑，尤其是10，11

23、月保持在較低水平，12月由于供應(yīng)量的增加，成交量有所上升，但是成交價(jià)由最高1.4萬元/下滑至1.2萬元/；歸谷項(xiàng)目10月份新增供應(yīng)量約3萬方，11月開盤銷售大約50%，12月份銷售量開始逐步下滑，同時(shí)銷售價(jià)格在一定程度上下降，降至大約1.4萬元/競(jìng)品研究34譽(yù)峰項(xiàng)目月成交走勢(shì)圖城南一號(hào)項(xiàng)目月成交走勢(shì)圖公館1881項(xiàng)目月成交走勢(shì)圖城南一號(hào)項(xiàng)目自09年開盤以來供應(yīng)大約17萬方，在2010年6月前保持比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但由于譽(yù)峰項(xiàng)目的入市，2010年9月以后項(xiàng)目成交量一路走低，成交價(jià)格也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)；公館1881項(xiàng)目10年推出后雖然價(jià)格由1.7萬元攀升至2萬元左右，但成交量卻逐步走低；譽(yù)峰項(xiàng)目自入市以

24、來即獲得市場(chǎng)追捧，供應(yīng)量和成交量皆保持比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但10年9月政策調(diào)控以來，成交量有所下滑，12月新開盤供應(yīng)大約2萬方，僅成交0.5萬方左右，價(jià)格亦逐步走低。區(qū)域外競(jìng)品項(xiàng)目成交量總體平穩(wěn)，10年下半年受政策調(diào)控影響，成交價(jià)格及成交量均不同程度走低競(jìng)品研究（項(xiàng)目）譽(yù)峰公館1881城南一號(hào)XX歸谷XXXX500450400350300250200150100550（面積：）本項(xiàng)目85-88小戶型在市場(chǎng)上處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，屬于稀缺產(chǎn)品；本項(xiàng)目130-140戶型將主要與XX、歸谷項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)；本項(xiàng)目150-200戶型不僅面對(duì)片區(qū)內(nèi)豪宅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)將與片區(qū)外其它豪宅產(chǎn)生雙重競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目躍層產(chǎn)品主要與

25、譽(yù)峰、城南一號(hào)、公館1881直接競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)品研究項(xiàng)目面積段位于130-200的戶型將面臨豪宅市場(chǎng)最激烈的競(jìng)爭(zhēng)36本項(xiàng)目85-88，總價(jià)100余萬戶型在豪宅市場(chǎng)基本是空白，處于絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位；本項(xiàng)目總價(jià)在150-250萬的戶型將直接面臨區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目歸谷，XX的直接競(jìng)爭(zhēng)；本項(xiàng)目總價(jià)在250-350萬區(qū)間的戶型，將主要與城南一號(hào)、公館1881產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，但本項(xiàng)目面積段有一定優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目總價(jià)350萬以上的戶型，在豪宅市場(chǎng)上雖然面對(duì)譽(yù)峰，城南一號(hào)，公館1881等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但本項(xiàng)目該價(jià)位皆為躍層，有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。譽(yù)峰公館1881城南一號(hào)XX歸谷XXXX100萬450萬400萬350萬300萬250萬200萬1

26、50萬500萬550萬（總價(jià)：萬元）競(jìng)品研究250萬的總價(jià)是劃分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的分水嶺，250萬以下區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，250萬競(jìng)爭(zhēng)來自區(qū)域外37西南區(qū)域：1、置信XX2、XXXX3、藍(lán)光1881南延線區(qū)域：4、譽(yù)峰5、XX城南一號(hào)三房四房四房以上150萬200萬250萬350萬400萬100150200250300總價(jià)面積高價(jià)值區(qū)間低價(jià)值區(qū)間25125本案1434350本案53本案競(jìng)品研究三房及小四房將與片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，面積更大，價(jià)格更高；大四房及以上戶型主要與片區(qū)外豪宅競(jìng)爭(zhēng)250萬屬于是一、二線豪宅分水嶺，而本項(xiàng)目產(chǎn)品和總價(jià)區(qū)間正好橫跨一、二線豪宅。本案38置信XX（140）本項(xiàng)目A1戶型（140）

27、交大歸谷（139） 主臥功能齊全，帶弧形陽臺(tái)，采光觀景效果優(yōu)越；戶型動(dòng)靜分明，套三變套四，贈(zèng)送面積大；三個(gè)陽臺(tái)提高贈(zèng)送面積及采光觀景效果主臥功能齊全，擁有獨(dú)立陽臺(tái)設(shè)計(jì)；戶型方正，動(dòng)靜分明；贈(zèng)送入戶花園，專屬綠色空間主臥功能齊全，擁有獨(dú)立奢華衛(wèi)浴戶型方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)干濕分明，贈(zèng)送空間較少；戶型對(duì)比：對(duì)于140左右三房本項(xiàng)目舒適度具有一定優(yōu)勢(shì)競(jìng)品研究39本項(xiàng)目B戶型（169）標(biāo)準(zhǔn)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，南北通透，戶型方正，采光通風(fēng)極佳。寬大闊綽觀景陽臺(tái)。主臥寬大，配獨(dú)立衣帽間，奢華衛(wèi)浴170平米標(biāo)準(zhǔn)層四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。南北通透，戶型方正，采光通風(fēng)極佳。主臥套房式設(shè)計(jì)，配獨(dú)立衣帽間置信XX（165）南北通透，4

28、.8大開間客廳設(shè)置，并 贈(zèng)送可變空間主臥套房設(shè)計(jì)，臥室均帶陽臺(tái)或飄窗，整體居住舒適度較好交大歸谷（166）戶型對(duì)比：對(duì)于170左右產(chǎn)品本項(xiàng)目客廳尺度較大，而臥室、廚房、衛(wèi)生間略顯狹小競(jìng)品研究40本項(xiàng)目C戶型（201）公館1881B戶型（220）客廳南北通透，配有私人儲(chǔ)藏室；主臥豪華功能齊全且互不干擾,次臥也配衛(wèi)生間；廚房設(shè)計(jì)合理，方便使用戶型方正；主仆分區(qū)明顯，主客活動(dòng)區(qū)分離，私密性較強(qiáng)；主臥套房式，帶豪華衛(wèi)生間譽(yù)峰A1戶型（200）多功能房帶觀景陽臺(tái)，舒適性更好,寬闊橫廳設(shè)計(jì)；門廳酒柜設(shè)計(jì)更為符合豪宅品質(zhì)；保姆房，單獨(dú)入戶，主仆分區(qū)，配置獨(dú)立設(shè)備房。戶型對(duì)比:對(duì)于200左右產(chǎn)品本項(xiàng)目主臥以及

29、衛(wèi)生間明顯偏小，未設(shè)置生活陽臺(tái)設(shè)備平臺(tái)競(jìng)品研究41項(xiàng)目名開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)物管公司藍(lán)光公館1881成都藍(lán)光HZS豪斯泰勒張思圖德建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司易地斯埃東方環(huán)境景觀設(shè)計(jì)研究院藍(lán)光嘉寶物業(yè)置信XX成都置信上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司四川省大家環(huán)境藝術(shù)有限公司成都蜀信物業(yè)譽(yù)峰XXXX賓士納工作室賓士納工作室廣州寧俊物業(yè)交大歸谷交大地產(chǎn)四川三鼎設(shè)計(jì)有限公司-成都弘里物業(yè)XX城南一號(hào)XX地產(chǎn)梁黃顧設(shè)計(jì)顧問有限公司梓仁園林設(shè)計(jì)有限公司成都XX物業(yè)管理有限公司本項(xiàng)目XX地產(chǎn)西南設(shè)計(jì)院泛亞國際XX物管開發(fā)商50%建筑設(shè)計(jì)10%景觀設(shè)計(jì)10%物管公司30%綜合藍(lán)光公館188143882281置信XX427

30、62682譽(yù)峰45882585交大歸谷41762176XX城南一號(hào)45872686本項(xiàng)目43682481備注滿分50滿分10滿分10滿分30總分100品牌對(duì)比：項(xiàng)目綜合研發(fā)團(tuán)隊(duì)品牌實(shí)力差異不大競(jìng)品研究42資源置信XX：自身小區(qū)景觀資源公館1881：自身小區(qū)景觀資源譽(yù)峰：項(xiàng)目自建公園歸谷：自身小區(qū)景觀資源城南一號(hào)：自身小區(qū)景觀資源地段XX：XX片區(qū)腹地，毗鄰2.5環(huán)1881：高新區(qū)XXX盛和三街譽(yù)峰：高新區(qū)萬象南路，離地鐵一號(hào)線最近歸谷：XX片區(qū)腹地，毗鄰2.5環(huán)城南一號(hào)：高新區(qū)錦城大道配套XX：私人會(huì)所，下沉式室內(nèi)恒溫游泳池、全水療SPA、國際化商務(wù)中心、品牌健身館 1881：五星級(jí)會(huì)所譽(yù)峰：

31、全球頂級(jí)W酒店、會(huì)所歸谷：健身場(chǎng)館我們的資源1、XX公園2、自身社區(qū)景觀資源我們的配套1、7000平米中庭景觀2、600平米社區(qū)會(huì)所我們的地段1、二環(huán)旁2、離地鐵三號(hào)線步行10分鐘資源配套比較：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，項(xiàng)目自身配套受地塊條件限制明顯不足,在景觀資源、地段方面有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)品研究43綜合對(duì)比：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，在戶型產(chǎn)品，自身配套上無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),本項(xiàng)目在城市資源及所處地段上有明顯優(yōu)勢(shì)置信XX公館1881交大歸谷譽(yù)峰XXXX產(chǎn)品景觀開發(fā)商品牌形象地段配套產(chǎn)品尺度初步符合高端物業(yè)需求，但附加值及舒適度不具明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。景觀坐享城市稀缺公園景觀資源XX地產(chǎn)品牌在成都還處于初始階段，但XX集團(tuán)作

32、為國有大財(cái)團(tuán)擁有品牌優(yōu)勢(shì).前期XX已為XX建立了一定國際化高端住宅品牌形象，因此本項(xiàng)目有望在此基礎(chǔ)上加以升華。自身由于地塊限制配套較少相比其它項(xiàng)目，香榭地段優(yōu)勢(shì)明顯，地塊周邊條件良好。城南一號(hào)競(jìng)品研究44小結(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及價(jià)格水平處于一、二線豪宅之間，存在和區(qū)域內(nèi)區(qū)域外項(xiàng)目多重競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而130200戶型將面臨豪宅市場(chǎng)最激烈的競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目品牌口碑、戶型、自身配套均無明顯優(yōu)勢(shì)，核心的地段以及高附加值的服務(wù)權(quán)益將成為贏得競(jìng)爭(zhēng)的重要發(fā)力點(diǎn)；隨著明年競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步激烈，需在營銷階段不斷強(qiáng)化項(xiàng)目差異點(diǎn)，樹立新的價(jià)值體系使得項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手脫離同一競(jìng)爭(zhēng)水準(zhǔn)。競(jìng)品研究45目錄項(xiàng)目基礎(chǔ)分析客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)溝通市場(chǎng)及

33、競(jìng)爭(zhēng)分析核心價(jià)值分析營銷執(zhí)行競(jìng)品分析市場(chǎng)分析46區(qū)域客戶特征高度認(rèn)同城南傳統(tǒng)富人區(qū)的地位，并且對(duì)于本區(qū)域有著深厚的情感基礎(chǔ)傳統(tǒng)富人區(qū)標(biāo)簽： 因其獨(dú)特的地理位置和成都首批豪宅型物業(yè)的誕生，形成了成熟的成都富人生活圈。特殊的地緣情節(jié) ： 隨著這一區(qū)域十幾年的發(fā)展，影響著一大批和該區(qū)域有著深厚感情聯(lián)系的客戶。XXX路XX公園XX名城XX廣場(chǎng)47老城南區(qū)域內(nèi)存在大量的2000年左右開發(fā)的老富人小區(qū)，隨著產(chǎn)品的落后必然滋生出大量高端改善需求；并且對(duì)于近年來在城南崛起的新富階層也迫切需要在本片區(qū)立足客戶來源XX片區(qū)XXXXX片區(qū)XX片區(qū)高端商務(wù)區(qū)汽車市場(chǎng)XXXXX片區(qū)老社區(qū)錦繡花園、中華園、金地貝福里、上

34、?；▓@XX片區(qū)老社區(qū)XX花園（A/B/C/D區(qū)）檀香山、XX帝景XX片區(qū)老社區(qū)武侯國際花園、羅浮世家、XX常春藤花園通過客戶訪談和市場(chǎng)調(diào)研，我們將本區(qū)域的高端客戶分為以下四類：48客戶類型客戶特點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn)關(guān)注面積段居住地緣型多次置業(yè)而居住在老城南或XX板塊對(duì)于該片區(qū)高度認(rèn)同和依賴性。地段、服務(wù)、產(chǎn)品舒適性、項(xiàng)目整體品質(zhì)一定高于現(xiàn)有居所。180左右或300以上躍層圈層地緣型多次置業(yè)，朋友或親人在老城南或XX板塊，希望通過在此置業(yè)更好的拉近距離。地段、服務(wù)、產(chǎn)品舒適性、項(xiàng)目整體品質(zhì)不能低于身處該片區(qū)的朋友或親人；總價(jià)也是重要關(guān)注點(diǎn)之一。150-200外來高端移民在成都首次或二次置業(yè)，希望更好融入

35、富人圈層。地段、環(huán)境、生活細(xì)節(jié)和標(biāo)簽感；升值潛力是關(guān)鍵因素。130170區(qū)域富二代生長在老城南，之前和父母同住。希望獨(dú)立出來但又不想離家人太遠(yuǎn)。環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，關(guān)注總價(jià)但能承受高單價(jià)。130以下客戶特征分類地段純粹環(huán)境+物管服務(wù)；重面子、 舒適性49典型客戶：王先生 職業(yè)：生意人年齡：50歲左右，成都人 家庭資產(chǎn)：上億，名下有多處房產(chǎn)，多用于投資、度假客戶基本情況：一家四口，小孩在讀大學(xué)，太太是全職太太，當(dāng)前居住在XX花園C區(qū)，220客戶語錄： 置信產(chǎn)品細(xì)節(jié)做的好，比如環(huán)境，樹多，成都夏天最熱的時(shí)候，不夸張，走到小區(qū)里面溫度可以低10。另外就是物管好，而且管的很嚴(yán)。其他的也沒啥特別的就是把標(biāo)準(zhǔn)

36、化做到了極致，物業(yè)維護(hù)也比較到位，小區(qū)里的水啊每周都打掃兩三次。 我們?cè)诔啥疾蝗狈孔?，（XX）這邊的房子是老了，戶型過時(shí)了，還住著，也是沒有找到好的。地段啊，環(huán)境啊，朋友在一起住久了也不想搬太遠(yuǎn)。 XX那邊的環(huán)境不好，太亂了 譽(yù)峰確實(shí)做的可以，不過在這住習(xí)慣了。居住地緣型客戶生意人，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚有多套房產(chǎn)有地緣情節(jié)，依賴城市配套注重環(huán)境的純粹性注重社區(qū)的物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化地段=區(qū)域純粹環(huán)境=質(zhì)量；追求身份，注重朋友圈層50典型客戶：張先生 職業(yè)：自由職業(yè)，主要進(jìn)行股票投資和地產(chǎn)投資年齡：45歲左右，成都人 客戶基本情況：一家三口，小孩正在讀初中，當(dāng)前住在市中心，有一套150平的房子，有麓山國際4

37、50平左右，600萬別墅一套客戶語錄： XX那邊不錯(cuò)啊，地段好，靠近二環(huán)交通方便。 成都傳統(tǒng)都是西邊和南邊好些，現(xiàn)在很多朋友也在那邊 麓山不錯(cuò)但是約個(gè)朋友喝茶什么的確實(shí)不是很方便，所以一般不常住。 XX看過，置信的嘛，還可以，但是那條路太差了，都是賣車的。譽(yù)峰我去看過，產(chǎn)品還不錯(cuò)，也在考慮。自由職業(yè)，投資股票和房產(chǎn)喜歡和朋友打麻將喝茶，依賴已經(jīng)形成的交往圈子成都人，看重地段愛面子，同時(shí)依賴城市配套注重房子的質(zhì)量、環(huán)境、物管圈層地緣型客戶追求身份,地位；享受/滋味/生活細(xì)節(jié)，喜愛成都文化51典型客戶：杜先生 職業(yè)：某汽車品牌經(jīng)銷商年齡：38歲，江西人 家庭資產(chǎn)：在成都有三套房，09年年中購買時(shí)代

38、豪庭，面積160，公司在豐德辦公客戶語錄： “我以前在深圳上班，節(jié)奏很快，基本上是有工作、沒生活，來成都后，感覺輕松多了，有更多時(shí)間去享受生活，與朋友聚會(huì)。 “我喜歡成都的生活，成都的美食、酒吧、會(huì)館等非常多，休閑生活豐富多彩。成都是一個(gè)讓人來了就想留下來的城市，特別包容，特別容易使人找到歸屬感?！?“在成都生活久了，他的文化很舒服，現(xiàn)在成都還沒有像上海那么瘋狂，我一直想找個(gè)最有成都感覺的地方?！?“我買時(shí)代豪庭主要是看重地段，旁邊有寫字樓、還有蘭桂坊，升值潛力大，我當(dāng)初買的時(shí)候是1.1萬，當(dāng)時(shí)覺得在成都還挺貴的，但是現(xiàn)在二手房已近漲到了1.6萬/平米”外地移民有多套房產(chǎn)喜愛成都的城市人文，閑

39、適、包容，有歷史的底蘊(yùn)看重城市區(qū)域的升值價(jià)值，以及城市配套生活注重環(huán)境、身份與生活細(xì)節(jié)外地高端移民客戶地段環(huán)境+服務(wù)；愛面子，注重家庭以及生活的全面品質(zhì)52典型客戶：劉先生 職業(yè)：機(jī)場(chǎng)安檢年齡：25歲左右，四川人 家庭資產(chǎn)：富二代，家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有一套公寓，且是一次性付款，當(dāng)前無貸款記錄客戶基本情況：?jiǎn)紊恚?dāng)前居住在XX花園C區(qū)，260平單位客戶語錄： 那邊地段很好啊，環(huán)境好。 XX我大概知道吧，是國企應(yīng)該還可以，那塊地旁邊的都是置信的房子嘛，環(huán)境很好，安靜。 在這邊長大，這個(gè)區(qū)域確實(shí)很方便、不想去其他地方住。 我會(huì)先考慮離父母近些，有什么事也方便，然后就是環(huán)境、還有物管要好，現(xiàn)在XX這邊

40、的物管就很好，管的很嚴(yán)，外面那些亂七八糟的人基本上進(jìn)不來。 XX我知道，我有朋友就在那邊買，置信的盤還是不錯(cuò)的嘛，我也在看，但是我一個(gè)人兩室就夠了，不過三室也可以。富二代，家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好成都人，生長在老城南家庭結(jié)構(gòu)變化，看重生活品質(zhì)、配套、交通系統(tǒng)注重環(huán)境、物管 區(qū)域富二代客戶53社交需求、改善需求并行高端不動(dòng)產(chǎn)的購買行為本身即是購買資產(chǎn)，一定帶有投資屬性。但促成客戶做出購買決策的卻一定帶有自住需求的認(rèn)可。從項(xiàng)目的主力產(chǎn)品來看，都具有明顯的“回歸城市”的需求特征。這是成熟消費(fèi)者對(duì)生活舒適度的理解，其中大戶型消費(fèi)者更偏重于改善，兼有社交；而中小戶型消費(fèi)者則是以社交為主，兼有改善?？蛻舴治鲂〗Y(jié)5

41、4目錄項(xiàng)目基礎(chǔ)分析客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)溝通市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析核心價(jià)值分析營銷執(zhí)行競(jìng)品分析市場(chǎng)分析55About FranceXXXX法國to從法蘭西到XXXX56奢侈品法蘭西王國的代表作 耳熟能詳?shù)钠放?，一旦擁有，別無所求的夢(mèng)境般的想象。57名勝藝術(shù)建筑的匯聚之地 巴黎凱旋門Larc de Triomphe埃菲爾鐵塔La Tour Eiffel盧浮宮Palais du Louvre巴黎圣母院Notre-Dame de Paris香榭麗舍大街Ave des Champs-Elysees58美食法式生活的文化體現(xiàn)世界三大美食之中，法國美食即占有一席之地。特色：使用新鮮的季節(jié)性材料；廚師個(gè)人的獨(dú)特的調(diào)理；獨(dú)

42、一無二的藝術(shù)佳肴極品，無論視覺上、嗅覺上、味覺上、觸感、交感神經(jīng)上，都是無與倫比的境界，選用稀有的名貴原料，如蝸牛、青蛙、鵝肝、黑蘑菇等。絕不只是停留于填飽肚子的階段而已，更是一種享受生活的態(tài)度，因此享用一頓正式的法國餐要花上四五個(gè)小時(shí)是常有的事。享受過程、享受美食、享受氛圍、享受生活。59紅酒法式生活的源泉 法國紅酒：迷人的色彩，神秘的情思，柔和醇香的紅酒飽含了鮮活的生命原汁，蘊(yùn)藏了深厚的歷史內(nèi)涵。其實(shí)世界各地都有種植葡萄，所以世界各國也都有葡萄酒的生產(chǎn)。在眾多的紅酒中獨(dú)鐘法國紅酒的原因是，法國不但是全世界釀造最多種葡萄酒的國家，也生產(chǎn)了無數(shù)聞名于世的高級(jí)葡萄酒。法國五大名酒莊：Chatea

43、u Margaux（位于梅鐸區(qū)）瑪歌Chateau Latour（位于梅鐸區(qū)）拉圖Chateau Mouton-Rothschild（位于梅鐸產(chǎn)區(qū)）木桐 Chateau Lafite-Rothschild（位于梅鐸產(chǎn)區(qū)）拉菲Chateau Haut-Brion（位于格拉夫產(chǎn)區(qū)）奧比安60音樂法式優(yōu)雅的詮釋法國人的性格熱情浪漫，喜歡歌唱，法國的音樂有著悠久的傳統(tǒng)，民歌美麗動(dòng)人，豐富多彩 。法國音樂節(jié)每年的6月21號(hào)是法國的音樂節(jié)。每逢這天，只要在法國，無論大城小鎮(zhèn)，大街小巷，你都能見到人們自發(fā)組成的樂隊(duì)在盡情高歌。素有“全球唯一一個(gè)跨越國界、語言和文字障礙的節(jié)日”之稱。611、戛納國際電影節(jié)2、

44、戛納市市徽3、Luc Besson 呂克貝松4、Alain Delon 阿蘭德隆5、Sophie Marceau 蘇菲瑪索6、Jean Reno 讓雷諾 /Leon /這個(gè)殺手不太冷電影法式浪漫的傳遞 13456262文學(xué)歐洲復(fù)興的引領(lǐng)者17世紀(jì)開始，法國的古典文學(xué)迎來了自己的輝煌時(shí)期，相繼出現(xiàn)了莫里哀、司湯達(dá)、巴爾扎克、大仲馬、維克多雨果、福樓拜、小仲馬、左拉、居伊德莫泊桑、羅曼羅蘭等文學(xué)巨匠。他們的許多作品成為世界文學(xué)的瑰寶。其中的巴黎圣母院、紅與黑、高老頭、基督山伯爵、悲慘世界和約翰克利斯朵夫等，已被翻譯成世界文學(xué)作品，在世界廣為流傳。 維克多雨果巴黎圣母院紅與黑司湯達(dá)63法國Franc

45、e項(xiàng)目?jī)r(jià)值演繹奢侈品名勝美食、紅酒音樂文學(xué)電影名詞聯(lián)想賣點(diǎn)聯(lián)系擴(kuò)散聯(lián)想 純粹法式庭院生活方式尊貴、稀缺藝術(shù)品質(zhì)、享受優(yōu)雅引領(lǐng)浪漫核心富人區(qū)、XX公園、城市低密度法式建筑、法式印象派園林“零干擾”物業(yè)服務(wù)、管家式服務(wù)XXONLIVE高端生活低碳環(huán)保體系、全產(chǎn)業(yè)鏈配送、智能化配套7000平米法式私家庭院64最尊貴的地段最稀缺的公園景觀最純粹的圈層(區(qū)域純粹、項(xiàng)目純粹)最稀有的主城區(qū)低密法式建筑超大的7000平米法式園林庭院體貼的“零干擾”物業(yè)服務(wù)豐富的XXONLIVE生活會(huì)高端生活便捷的XX全產(chǎn)業(yè)鏈配送體系高標(biāo)準(zhǔn)的智能化配套超前的綠色環(huán)保理念純粹法式庭院生活十大賣點(diǎn)65XX讓XX重新想象獨(dú)享的城市

46、資源，讓我們?cè)诩抑屑纯捎H近自然；私密的生活方式，讓我們享受寧靜的生活；醇熟的區(qū)域，體味城市生活的多彩；核心的位置，將成為朋友聚會(huì)交點(diǎn)；全方位的服務(wù)，將體貼的照料您的家人；社區(qū)智能化的配套，將隨時(shí)拉近與家人的距離。別人用10分鐘走路。而我用一整天體味生活。66目錄項(xiàng)目基礎(chǔ)分析客戶分析項(xiàng)目目標(biāo)溝通市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析核心價(jià)值分析營銷執(zhí)行競(jìng)品分析市場(chǎng)分析住宅核心策略：海量蓄客、集中開盤、全線推貨、快速去化67推盤策略全年分兩次開盤分別為：6月5 日、9月24日（暫定）；一次開盤：1、2號(hào)樓及3號(hào)樓4/5單元，合計(jì)187套；二次開盤推：4號(hào)樓、3號(hào)樓剩余，合計(jì)160套。一號(hào)樓二號(hào)樓一次開盤四號(hào)樓二次開盤三號(hào)

47、樓三號(hào)樓策略思路 : 項(xiàng)目非組團(tuán)式開發(fā),且套數(shù)及產(chǎn)品類型較少,不適合分批蓄客小步快跑式推盤;區(qū)域客戶資源豐富,為了引發(fā)市場(chǎng)熱點(diǎn)，形成饑餓式銷售,適合集中蓄客,強(qiáng)勢(shì)開盤去化.68推盤策略建議三號(hào)樓以精裝產(chǎn)品推向市場(chǎng)，合計(jì)27929噪音影響最少，景觀資源最稀缺，絕大多數(shù)戶型對(duì)XX公園，XX片區(qū)僅有；三號(hào)樓多數(shù)為200以上非拼合戶型，現(xiàn)XX片區(qū)無此類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)；建議對(duì)三號(hào)樓進(jìn)行精裝修，以進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)，達(dá)到價(jià)值最大化；裝修對(duì)外標(biāo)準(zhǔn)： 5000元精裝部分三號(hào)樓樓棟面積段套數(shù)3棟131- 1412215017950200以上66858811合計(jì)149一批次開盤銷售150套，成功實(shí)現(xiàn)銷售金額3.6億元，

48、二批次開盤前去化剩余37套。69推盤策略： 強(qiáng)勢(shì)入市、全線出擊、性價(jià)領(lǐng)先市場(chǎng)因素： 預(yù)計(jì)XX將推出均價(jià)18000元中庭5號(hào)樓159-177精裝修產(chǎn)品和寫字樓以及前期剩余14000左右產(chǎn)品。價(jià)格建議： 入市均價(jià)：12500（清水） 20000（精裝） 推盤策略推出全盤51%，合32192；預(yù)計(jì)開盤去化一批次所推房源48%，銷售150套，約27000。出售形態(tài)產(chǎn)品類型推出套數(shù)開盤預(yù)計(jì)去化預(yù)計(jì)去化率預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)金額住宅清水14311580%精裝443580%合計(jì)18715080%3.6億一號(hào)樓二號(hào)樓一次開盤三號(hào)樓備注：按照市場(chǎng)常規(guī)速度，月均去化15-20套70推盤策略推盤策略： 以我為主，全線上揚(yáng)市場(chǎng)因

49、素： 歸谷和XX基本為尾盤銷售。 價(jià)格建議： 開盤均價(jià)：13500（清水） 21000-23000（精裝修） 四號(hào)樓二次開盤三號(hào)樓二次開盤銷售70套，成功實(shí)現(xiàn)銷售金額2.2億元，9-12月合計(jì)去化115套實(shí)現(xiàn)銷售金額3.5億推出全盤49%，合26684；預(yù)計(jì)開盤去化二批次所推房源38%，銷售70套；10-12月預(yù)計(jì)合計(jì)去化115套，合計(jì)約20125出售形態(tài)產(chǎn)品類型推出套數(shù)開盤預(yù)計(jì)去化預(yù)計(jì)去化率預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)金額住宅清水553055%精裝1054038%1607044%2.2億備注：按照市場(chǎng)常規(guī)速度，月均去化15-20套71一號(hào)樓二號(hào)樓四號(hào)樓商鋪位置推盤策略商鋪核心策略：項(xiàng)目呈現(xiàn)后銷售，確保價(jià)值最大化

50、推盤策略： 項(xiàng)目整體呈現(xiàn)后集中發(fā)售銷售，確保利潤最大化。市場(chǎng)因素： 區(qū)域內(nèi)無商鋪出售 價(jià)格建議： 開盤均價(jià)40000元/ 自一批次開盤起正常蓄客，住宅銷售后期銷售商鋪，實(shí)現(xiàn)銷售金額1.1億出售形態(tài)總面積推出套數(shù)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)金額商鋪2744181.172推售形態(tài)批次推出推出時(shí)間銷售面積均價(jià)任務(wù)完成總計(jì)住宅第一批次6月5日30000清水：12500；精裝：210004.2億住宅第二批次9月24日20125清水：13500；精裝：220003.5億剩余住宅2012年2012年9000清水：13800；精裝：220001.7億總計(jì)約588009.46商鋪2012年2012年27444萬元/1.1總計(jì)10.

51、56推盤策略項(xiàng)目成交走勢(shì)73銷售目標(biāo)分解一次開盤銷售150套，開盤實(shí)現(xiàn)銷售金額3.6億前期認(rèn)籌200組: 收取30000-50000誠意金篩選誠意客戶 前期辦卡2000組: 銷售人員把控篩選有效客戶前期接待客戶3000組：線上廣告+CALL客+渠道拓展二次開盤銷售70套，開盤實(shí)現(xiàn)銷售金額2.2億前期認(rèn)籌100組：收取30000-50000誠意金篩選誠意客戶 前期辦卡1000組：銷售人員把控篩選有效客戶前期接待客戶2000組：線上廣告+渠道拓展+老帶新74營銷執(zhí)行攻略銷售物料：在2011年1月初準(zhǔn)備好樓書、宣傳冊(cè)、卡片、禮品等資料；媒體推廣：“線上報(bào)紙+戶外 線下短信+CALL客+渠道拓展”資源

52、整合：明確“ONLIVE”生活會(huì)相關(guān)權(quán)益渠道拓展：“渠道CALL客+傳統(tǒng)高端渠道+特殊高端渠道”現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景體驗(yàn)區(qū)展示、相關(guān)物業(yè)服務(wù)展示、現(xiàn)場(chǎng)銷售接待及“一站式購房服務(wù)”?？蛻艋顒?dòng)：兩次開盤前起勢(shì)活動(dòng)、兩次客戶答謝活動(dòng)、5月-7月不定期圈層活動(dòng)、8月-12月隔周項(xiàng)目主題月活動(dòng)。營銷工作重點(diǎn)第一階段：品牌形象樹立（2月17日-4月1日）2月1月3月2月18日進(jìn)入開始正式接待并開始入會(huì)2月19日啟動(dòng)高端資源客戶CALL客線上線下四大營銷階段2月18日戶外報(bào)紙推廣開始啟動(dòng)3月15日啟動(dòng)渠道客戶拓展階段主題：XX讓XX重新想象階段目標(biāo)：吸引成都及區(qū)域內(nèi)客戶好奇與關(guān)注，樹立高端形象配合動(dòng)作 銷售物

53、料： 關(guān)于女人雜志、樓書、項(xiàng)目宣傳片、沙盤模型（區(qū)域、樓體、分戶）、戶型單張、形象折頁、 區(qū)域展板、“ONLVE”生活會(huì)卡、XX特色禮品 線上推廣：3次報(bào)廣、3塊戶外、現(xiàn)場(chǎng)圍墻、短信，節(jié)點(diǎn)信息但不涉及具體產(chǎn)品信息，只做品牌形象 線下渠道：XX高端客戶CALL客+高端渠道拓展764月3月5月4月30日“關(guān)于女人、關(guān)于生活”大型論壇及產(chǎn)品發(fā)布會(huì)線上線下第二階段：項(xiàng)目理念導(dǎo)入（4月1日-5月14日）階段主題：XXXX開啟法式庭院生活階段目標(biāo)：讓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，實(shí)現(xiàn)客戶到訪配合動(dòng)作 事件性活動(dòng)：“關(guān)于女人、關(guān)于生活”大型論壇及產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 線上推廣：4次報(bào)廣、戶外、站臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)圍墻、居周刊、高端雜志、

54、短信，內(nèi)容主要為活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)信息。 線下渠道：XX高端客戶CALL客+高端渠道拓展3月15日站臺(tái)、雜志啟動(dòng)5月1日房交會(huì)四大營銷階段776月5月7月6月5日項(xiàng)目正式開盤線上線下5月16日現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景體驗(yàn)區(qū)正式開放，開始認(rèn)籌5月15日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)接待階段主題：XXXXXX讓XX重新想象階段目標(biāo)：全方位傳遞項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，配合開盤銷售配合動(dòng)作： 事件性活動(dòng)：“關(guān)于女人、關(guān)于生活”大型論壇及產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 圈層暖場(chǎng)活動(dòng)：6月8月不定期舉行針對(duì)意向和渠道客戶圈層活動(dòng) 客戶答謝活動(dòng)：12月25日圣誕奢侈派對(duì)客戶年度答謝會(huì) 線上推廣：5次報(bào)廣、戶外、站臺(tái)、居周刊、高端雜志，內(nèi)容主要為活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)信息。 線下渠道：高端渠道拓

55、展8月7月9日項(xiàng)目封頂及客戶答謝會(huì)6月11日開始隔周圈層暖場(chǎng)活動(dòng)第三階段：產(chǎn)品價(jià)值傳遞階段（5月15日-8月27日）四大營銷階段788月9月11月10月12月線上線下8月27日美麗俏佳人活動(dòng)啟動(dòng)認(rèn)籌9月24日二次開盤8月12月每隔兩周法式庭院生活主題月活動(dòng)10月1日秋季房交會(huì)12月24日圣誕奢侈派對(duì)客戶年度答謝會(huì)階段主題：領(lǐng)略庭院生活 回歸生活本源階段目標(biāo)：全方位傳遞項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，配合開盤銷售配合動(dòng)作： 大型活動(dòng)：“美麗俏佳人”現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及認(rèn)籌啟動(dòng) 圈層暖場(chǎng)活動(dòng)：8月12月隔周法式庭院生活主題月活動(dòng) 客戶答謝活動(dòng)：12月25日圣誕奢侈派對(duì)客戶年度答謝會(huì) 線上推廣：5次報(bào)廣、戶外、站臺(tái)、居周刊、高

56、端雜志，內(nèi)容主要為活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)信息。 線下渠道：高端渠道拓展第四階段：生活理念展示（8月27日12月31日）四大營銷階段79營銷總控圖1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月營銷節(jié)點(diǎn)2月18日正式接待、開始入會(huì)4月30日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)5月16日體驗(yàn)區(qū)開放啟動(dòng)認(rèn)籌6月4日正式開盤7月4日項(xiàng)目封頂9月24日二次開盤8月27日二次認(rèn)籌階段主題開啟法式庭院生活4月15日-5月14日XX讓XX重新想象2月17日-4月1日XXXX讓XX重新想象5月15日8月27日領(lǐng)略庭院生活回歸生活本源8月27日12月31日銷售目標(biāo)開盤：1500組辦卡、認(rèn)籌150組、去化1006-9月合計(jì)去化160套二次開盤：1

57、000組辦卡、100組認(rèn)籌、去化75套10-12月合計(jì)去化110套蓄客方式渠道+CALL客+短信老帶新+渠道+CALL客+短信營銷活動(dòng)4月30日事件性論壇及產(chǎn)品說明會(huì)6月4日開盤活動(dòng)7月9日項(xiàng)目封頂項(xiàng)目答謝會(huì)6月7月一系列專屬圈層活動(dòng)8月12月法式庭院生活主題月活動(dòng)12月24日圣誕節(jié)奢侈派對(duì)9月24日二次開盤活動(dòng)相關(guān)物料活動(dòng)相關(guān)物料2月18日前區(qū)域價(jià)值展板、樓書、沙盤模型、雜志、戶型單張、會(huì)員卡、禮品8月27日影響力活動(dòng)美麗俏佳人即項(xiàng)目認(rèn)籌80功能：用于前期臨時(shí)接待期間，項(xiàng)目形象展示；設(shè)計(jì)要求：低調(diào)神秘，且極富時(shí)尚；內(nèi)容要求：感性的文字，生活場(chǎng)景化的傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值；數(shù)量：500-800套形象折頁

58、到位時(shí)間：已設(shè)計(jì)完成，1月1日 到位銷售物料備注:已設(shè)計(jì)打樣完畢到位時(shí)間：已設(shè)計(jì)完成，1月到位物料內(nèi)容：文件袋、禮品袋、資料袋、名片、便簽、紙杯等設(shè)計(jì)要求：線條簡(jiǎn)潔，突出符號(hào)化的項(xiàng)目LOGO數(shù)量：視各階段實(shí)際客戶量確定售樓部相關(guān)物料銷售物料備注:已設(shè)計(jì)打樣完畢82到位時(shí)間：2011年2月19日前關(guān)于女人 關(guān)于生活制作形式： 一本凝結(jié)項(xiàng)目庭院生活理念的時(shí)尚雜志，以季刊形式配合項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)發(fā)行；雜志內(nèi)容：演繹現(xiàn)代頂級(jí)都市庭院生活的優(yōu)雅所在，它強(qiáng)調(diào)的不是貼金貼銀,富麗堂皇和對(duì)自然資源的窮奢極侈占有,而是在人生旅途漂泊與奮斗的過程中，可將品位與生活體驗(yàn)相結(jié)合的最幸福的居所.而這樣便利高品質(zhì)人性化的居所

59、，使家與美好憧憬相互替代，甚至合二為一。發(fā)行數(shù)量：3000份關(guān)于女人 一本闡述庭院優(yōu)雅生活價(jià)值的雜志銷售物料備注:雜志框架已設(shè)計(jì)完畢區(qū)域價(jià)值展板傳遞項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值表現(xiàn)形式：臨時(shí)接待中心現(xiàn)場(chǎng)展板功能：傳遞項(xiàng)目核心區(qū)域升值投資價(jià)值內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、區(qū)域價(jià)值屬性、區(qū)域未來規(guī)劃情況、項(xiàng)目位置升值潛力數(shù)量：4副尺寸：約寬2米*高1.5米到位時(shí)間：2011年2月17日前銷售物料備注:區(qū)域價(jià)值展板內(nèi)容及建議將于1月4日發(fā)送黑蟻到位時(shí)間：2011年2月17日前到位時(shí)間：2011年1月1日前沙盤戶型圖展示設(shè)計(jì)要求:通過對(duì)戶型拼接前后的效果反映傳遞本項(xiàng)目拼接戶型對(duì)于客戶功能使用方面不存在影響;設(shè)計(jì)形式:設(shè)計(jì)成抽拉

60、形式,能反映戶型拼接前后的不同;數(shù)量:鑒于成本考慮只對(duì)項(xiàng)目數(shù)量較多的B/C戶型以此方式每種制作3000份，其余戶型均以常規(guī)方式設(shè)計(jì)各4000份。設(shè)計(jì)要求：表現(xiàn)項(xiàng)目與XX公園為一體的關(guān)系；凸顯外立面及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)；凸顯中庭園林。建議尺寸：3.5*2.8米（含XX公園）注意事項(xiàng)：因?yàn)榕R時(shí)售樓部擺放，為了避免資源浪費(fèi)，應(yīng)按正式售樓部空間尺寸擺放。銷售物料備注:詳細(xì)制作建議12月28日提交XX營銷部備注:已設(shè)計(jì)完畢85媒體推廣戶外分布XXX片區(qū)棕南棕北及玉林片區(qū)XXX及XX片區(qū)戶外廣告選擇需重點(diǎn)覆蓋城南主城區(qū)，輻射整個(gè)成都市；原則一：覆蓋城南主要大型生活區(qū)原則二：守住進(jìn)出城南的主要通道內(nèi)容：主題與各階段主