最高法院房屋租賃合同糾紛司法解釋解讀

1、.：.；最高法院房屋租賃合同糾紛司法解釋解讀在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展和住房制度改革日益深化的推進(jìn)下，房屋租賃運(yùn)營(yíng)方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛開(kāi)展，涌現(xiàn)出許多新情況，新問(wèn)題。由于相關(guān)的法律規(guī)范規(guī)定又比較原那么，面對(duì)當(dāng)前人民法院審理租賃合同糾紛案件中遇到很多詳細(xì)適用法律難點(diǎn)問(wèn)題，最高人民法院公布了。為了便于了解和記憶，方便生活，現(xiàn)根據(jù)司法解釋的相關(guān)規(guī)定，對(duì)一些新規(guī)定作出如下協(xié)助 性解讀： 一、非法建立的房屋出租無(wú)效。 最高人民法院為了規(guī)范和促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的開(kāi)展和穩(wěn)定房屋租賃買賣次序，對(duì)租賃合同無(wú)效的范圍做出了明確的限定。同時(shí)，也對(duì)欠缺生效條件合同效能的處置上，做出了鼓勵(lì)采取補(bǔ)救性措施的規(guī)定，只需當(dāng)事人

2、在一審法庭爭(zhēng)辯終結(jié)前，獲得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在第五十二條的無(wú)效情形，就認(rèn)定合同有效。該解釋第二條規(guī)定：“出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未按照建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭爭(zhēng)辯終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者經(jīng)主管部門同意建立的，人民法院該當(dāng)認(rèn)定有效。該解釋第三條對(duì)“暫時(shí)建筑的租賃，做出了一樣的規(guī)定。 因此，在租賃房屋和暫時(shí)建筑是，一定要思索該房屋和建筑能否曾經(jīng)獲得建立的規(guī)劃答應(yīng)，假設(shè)沒(méi)有獲得那么租賃合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。但是，為了維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院答應(yīng)在一審爭(zhēng)辯終結(jié)前鼓勵(lì)出租人采取補(bǔ)救措施，一旦獲得相應(yīng)對(duì)應(yīng)，那么

3、合同發(fā)生效能的轉(zhuǎn)變，會(huì)被認(rèn)定為有效。 二、備案登記不是認(rèn)定合同能否有效的必要條件。 該解釋規(guī)定：“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)無(wú)效的，人民法院不予支持。因此，備案登記不是租賃合同的生效要件。該解釋同時(shí)又規(guī)定：“當(dāng)事人商定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其商定。但當(dāng)事人一方曾經(jīng)履行義務(wù)的，對(duì)方接受的除外。根據(jù)意思自治原理，當(dāng)事人可以商定合同的生效條件，假設(shè)當(dāng)事人把登記備案商定為生效條件的，在未登記備案前，該合同那么不會(huì)生效。在尊重當(dāng)事人意思自治的同時(shí)，最高人民法院又用了一個(gè)“但書(shū)規(guī)定，假設(shè)當(dāng)事人一方曾經(jīng)履行了主要義務(wù)，比如出租人履行了租

4、賃房屋的交付義務(wù)，承租人支付出租金，雙方方都曾經(jīng)接受了對(duì)方的履行，合同的效能同樣不受能否登記備案的影響。 三、租賃合同雖無(wú)效，占有、運(yùn)用費(fèi)應(yīng)該給。 租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人之間就不存在租賃法律關(guān)系了，依法應(yīng)恢復(fù)合同前的形狀。但是，假設(shè)出租人已將房屋交付給承租人運(yùn)用，承租人能否就該白白運(yùn)用呢？為此，最高人民法院在該司法解釋第五條中做出了明確的規(guī)定：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人懇求參照合同商定的租金規(guī)范支付房屋占有運(yùn)用費(fèi)的，人民法院普通應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，在沒(méi)有特殊的情況下，合同雖被認(rèn)定無(wú)效，承租人對(duì)占有運(yùn)用該租賃房屋期間的費(fèi)用還是應(yīng)該支付的，支付規(guī)范參照租金規(guī)范。 四、一房多租，

5、曾經(jīng)合法占有者優(yōu)先。 對(duì)于同一房屋，出租人出租給多人，承租人均要求運(yùn)用租賃房屋的怎樣辦？以前的司法實(shí)際中因沒(méi)有一致的規(guī)定，各地做法不盡一樣。這次的司法解釋對(duì)此也給予了明確。該解釋規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：一曾經(jīng)合法占有租賃房屋的；二曾經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；三合同成立在先的。 根據(jù)這一規(guī)定，我們可知對(duì)同一房屋出租給數(shù)人的，首先要判別哪些合同有效，哪些合同無(wú)效。對(duì)于有效的租賃合同當(dāng)事人，再看能否有誰(shuí)曾經(jīng)合法占有了該租賃房屋，誰(shuí)占有了誰(shuí)優(yōu)先。對(duì)于合同都有效，沒(méi)有誰(shuí)合法占有租賃房屋的，那么看誰(shuí)辦理了

6、登記備案手續(xù)，哪一個(gè)合同辦理了登記備案手續(xù)，辦理了登記備案手續(xù)的優(yōu)先。假設(shè)即沒(méi)有誰(shuí)先合法占有租賃房屋，租賃合同又都沒(méi)辦理備案登記，那么成立在先的合同承租人優(yōu)先。 五、承租人轉(zhuǎn)租房屋并不是一概無(wú)效或都得解除。 我國(guó)第224條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人贊同轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。最高人民法院這次司法解釋規(guī)定：“出租人知道或者該當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)贊同為由懇求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。也就是說(shuō)，承租人哪怕未經(jīng)出租人贊同轉(zhuǎn)租房屋，假設(shè)出租人知道或者該當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，在六個(gè)月內(nèi)都未提出異議，他再要求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租無(wú)效，都不會(huì)得到

7、人民法院支持的。 六、承租人死亡，共同運(yùn)營(yíng)人可以繼續(xù)運(yùn)用租賃屋。 該司法解釋第十九條規(guī)定，承租人，租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡，宣告失蹤或者宣告死亡，其共同運(yùn)營(yíng)人或者其他合伙人懇求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。因此，租賃合同并不會(huì)因承租人死亡等緣由而終止或解除，只需他的共同運(yùn)營(yíng)人或合伙人主張繼續(xù)租賃的，法院就會(huì)維護(hù)。 七、四種情形下，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法院不予支持。 根據(jù)規(guī)定，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但如何行使，以及哪些情況下，承租人會(huì)喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？法律法規(guī)沒(méi)有明確一致的規(guī)定。這次司法解釋規(guī)定了四種情形下，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，人民

8、法院不予支持。這四種情形是：一、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。由于，共有人享有的是物權(quán)，承租人享有的是債務(wù)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債務(wù)的原理，而有此規(guī)定。二、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。筆者以為，這應(yīng)該是基于對(duì)親權(quán)上的特別維護(hù)。三、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的。四、第三人好心購(gòu)買租賃房屋，并曾經(jīng)辦理登記手續(xù)的。這主要是基于維護(hù)好心購(gòu)買人的合法權(quán)益，以及曾經(jīng)辦理登記手續(xù)后根據(jù)特定物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的公示效能，好心購(gòu)買人曾經(jīng)獲得了物權(quán)的緣故而做出的相關(guān)規(guī)定。 八、關(guān)于適用范圍及效能。 該司法解釋從標(biāo)題上是指的“城鎮(zhèn)房屋租賃合同，但第一條又明確“城鎮(zhèn)房屋，是指城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照處置，但，公房租賃，廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)生糾紛的，不適用本解釋。根據(jù)最高法院的公告，該解釋自2021年9月1日施行。但，在該解釋施行前曾經(jīng)終