首屆湖南省房地產行業(yè)開發(fā)企業(yè)十強百優(yōu)評選細則

1、附件首屆湖南省房地產行業(yè)開發(fā)企業(yè)“十強百優(yōu)”評選細則一、參評標準本著“科學、公正、客觀、權威”的測評原則，首屆湖南省房地產行業(yè)開發(fā)企業(yè)“十強百優(yōu)”參評企業(yè)設立如下參評標準：（1）參評企業(yè)在湖南省內依法設立并登記注冊（或備案）的房地產開發(fā)企業(yè)；（2）信用評價達到相應級別，無提示警示信息；（3）從事房地產行業(yè)三年以上；（4）從收入角度衡量，房地產業(yè)務收入在企業(yè)所有業(yè)務收入總和的占比至少達到50%及以上，房地產業(yè)務收入包括房地產開發(fā)業(yè)務收入和房地產持有物業(yè)租賃或經(jīng)營收入。（5）雖未達到第（4）項標準，但近兩年房地產業(yè)務年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于3萬平方米的房地產開發(fā)企業(yè)。（6）對于近兩年

2、有重大偷漏稅或者嚴重拖欠工程款等違法違規(guī)行為者，將不被列入?yún)⒃u范圍。（7）對于提供虛假數(shù)據(jù)者，或在安全生產、環(huán)境保護等領域發(fā)生責任事故者，將取消參評資格。二、數(shù)據(jù)來源與復核1、數(shù)據(jù)來源（1）湖南信用網(wǎng)（即：湖南省社會信用體系領導小組成員單位共同構建的三庫一網(wǎng)一平臺）； （2）湖南省房地產行業(yè)信用信息管理系統(tǒng)；（3）湖南省統(tǒng)計局； （4）企業(yè)調查表反饋； （5）公開渠道信息；（6）社會投票反應狀況、消費投訴記錄等2、數(shù)據(jù)復核由于“十強百優(yōu)”測評需要采集的數(shù)據(jù)量大、面廣，數(shù)據(jù)的收集效率和精度是測評成功與否的關鍵。主辦方將對企業(yè)填報數(shù)據(jù)進行核實，通過湖南省信用信息管理系統(tǒng)等渠道復核企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)信息

3、和土地儲備信息；通過企業(yè)調查表的內部數(shù)據(jù)邏輯聯(lián)系復核企業(yè)數(shù)據(jù)的準確性；通過第三方公開信息復核企業(yè)信息的真實性。對于上報信息有誤的企業(yè)由工作人員與企業(yè)聯(lián)系，要求企業(yè)重新提供數(shù)據(jù)，如果數(shù)據(jù)可靠性仍受質疑，主辦方將取消該公司本年度的參評資格。三、測評方法主辦方綜合考量房地產開發(fā)企業(yè)的目前經(jīng)營特點和未來發(fā)展趨勢，從企業(yè)規(guī)模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、社會責任七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、納稅

4、責任、社會保障責任、慈善捐贈等19個二級指標全面衡量企業(yè)的綜合實力。一級指標二級指標三級指標指標解釋企業(yè)規(guī)模收入規(guī)模房地產業(yè)務收入分部業(yè)務表中房地產業(yè)務收入科目房地產合同銷售額物業(yè)簽約金額房地產合同銷售面積物業(yè)簽約面積租賃收入出租型物業(yè)收入投資性物業(yè)持有面積出租型物業(yè)面積開發(fā)規(guī)模城市布局*企業(yè)進入城市數(shù)量與等級新開工面積當期新開工建設物業(yè)面積在售項目個數(shù)*當期企業(yè)在售項目數(shù)量竣工面積當期竣工的物業(yè)總面積資產規(guī)模資產總額資產負債表中總資產科目凈資產資產負債表中凈資產科目利潤規(guī)模營業(yè)利潤總額利潤表中營業(yè)利潤科目風險管理短期償債能力預收帳款*資產負債表中預收帳款科目流動比率流動資產/流動負債現(xiàn)金流動

5、負債比率年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/年末流動負債長期償債能力凈負債率（有息負債-貨幣資金）/凈資產有息負債短期借款一年內到期的長期負債長期借款應付債券資產負債率負債總額/資產總額盈利能力相對盈利能力凈資產收益率凈利潤/平均凈資產總資產利潤率利潤總額/平均資產總額成本費用利潤率利潤總額/(營業(yè)成本+營業(yè)稅金及附加+三項費用)絕對盈利能力項目溢價率*項目溢價與項目所在城市均價比率凈利潤利潤表中凈利潤科目現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額貨幣資金+交易性金融資產成長潛力銷售增長能力房地產合同銷售額增長率本期簽約銷售金額/上期簽約銷售金額房地產合同銷售面積增長率*本期簽約銷售面積/上期簽約銷售面積營業(yè)收入增長率本期營業(yè)收入/

6、上期營業(yè)收入利潤增長能力營業(yè)利潤增長率本年營業(yè)利潤增長額/上年營業(yè)利潤資本增長能力凈資產增長率本年股東權益增長額/年初股東權益資源儲備待開發(fā)土地面積土地儲備經(jīng)營性物業(yè)持有面積增長率出租型物業(yè)面積增長率在建面積當期在建面積運營績效生產資料營運能力存貨周轉率營業(yè)成本/平均存貨余額流動資產周轉率營業(yè)收入/平均流動資產余額總資產周轉率營業(yè)收入/平均資產總額人力資源營運能力勞動效率營業(yè)收入/平均職工人數(shù)創(chuàng)新能力經(jīng)營創(chuàng)新在企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式、市場定位、營銷策略等方面所取得的創(chuàng)新需企業(yè)針對各個方面提交說明材料產品創(chuàng)新在產品定位、產品規(guī)劃、產品設計、運用新技術材料等方面所取得的創(chuàng)新需企業(yè)針對各個方面提交說明材

7、料社會責任經(jīng)濟責任納稅額利潤表中納稅額科目保障責任年內建設社會性保障住房面積當期企業(yè)在建或竣工的社會性保障住房面積慈善道德責任慈善捐贈企業(yè)當期社會捐贈金額社會口碑由紅網(wǎng)與大湘網(wǎng)網(wǎng)絡投票產生。四、測評模型簡介在測評方法的選取上，我們采取了層次分析法和德爾菲法對三個層次的指標進行賦權。通過因子分析法、層次分析法、功效系數(shù)法等內公認的權威的測評統(tǒng)計方法分別對企業(yè)數(shù)據(jù)進行測算，然后采用組合評價法對各種方法加以綜合，最后得出最終的排名得分。1、因子分析法因子分析法通過研究變量相關陣或協(xié)方差陣的內部依賴關系，將多個變量綜合為少數(shù)的幾個公共因子，將變量表示成公共因子的線性組合，以再現(xiàn)原始變量與公共因子之間的

8、相關關系。因子分析模型的構建：設有m家房地產上市公司，n個評價指標。設為原始變量，,。由于不同指標具有不同的量綱和數(shù)量級，為避免量綱和數(shù)量級所造成的影響，將原始變量進行標準化處理，記標準化變量為,。又設經(jīng)過經(jīng)轉化后的公共因子變量為，（pn）。并設與F互不相關，。則可得模型如下：用矩陣可表示為。模型中是公共因子，是Y的特殊因子；對于Y的每一個分量都有作用，而只對起作用，各個特殊因子之間及特殊因子與其他所有公共因子都是互不相關的。矩陣稱為因子載荷矩陣，稱為第i個變量在第j個因子上的載荷，即第i個變量在第j個公共因子的相對重要性，的絕對值越大，說明與的相依程度就越大，即說明公共因子對的載荷量就越大。

9、2、層次分析法層次分析法（The analytic hierarchy process）簡稱AHP，在20世紀70年代中期由美國運籌學家托馬斯塞蒂（T.L.Saaty）正式提出。它是一種定性和定量相結合的、系統(tǒng)化、層次化的分析方法。層次分析法的具體操作步驟如下：（1）建立層次結構模型。在深入分析實際問題的基礎上，將有關的各個因素按照不同屬性自上而下地分解成若干層次，同一層的諸因素從屬于上一層的因素或 對上層因素有影響，同時又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。最上層為目標層，通常只有1個因素，最下層通常為方案或對象層，中間可以有一個或幾個層次，通常為準則或指標層。當準則過多時(譬如多于9個)

10、應進一步分解出子準則層。 （2）構造成對比較陣。從層次結構模型的第2層開始，對于從屬于(或影響)上一層每個因素的同一層諸因素，用成對比較法和19比較尺度構成對比較陣，直到最下層。 （3）計算權向量并做一致性檢驗。對于每一個成對比較矩陣計算最大特征根及對應特征向量，利用一致性指標、隨機一致性指標和一致性比率做一致性檢驗。若檢驗通過，特征向量(歸一化后)即為權向量：若不通過，需重新構追成對比較陣。（4）計算組合權向量并做組合一致性檢驗。計算最下層對目標的組合權向量，并根據(jù)公式做組合一致性檢驗，若檢驗通過，則可按照組合權向量表示的結果進行決策，否則需要重新考慮模型或重新構造那些一致性比率較大的成對比

11、較陣。 我們在主成份分析的基礎上，結合層次分析法設計了房地產企業(yè)綜合評價的CWPCA模型，全面考慮了全體指標和五個二級指標子類的權重。這樣既反映了全體指標的信息，又體現(xiàn)了指標（類）之間的重要性差異。3、功效系數(shù)法功效系數(shù)法又叫功效函數(shù)法，它是根據(jù)多目標規(guī)劃原理，對每一項評價指標確定一個滿意值和不允許值，以滿意值為上限，以不允許值為下限計算各指標實現(xiàn)滿意值的程度，并以此確定各指標的分數(shù)，再經(jīng)過加權平均進行綜合，從而評價被研究對象的綜合狀況。運用功效系數(shù)法進行業(yè)績評價，企業(yè)中不同的業(yè)績因素得以綜合，包括財務的和非財務的、定量的和非定量的。其計算公式為：單項指標評價分數(shù)=60+（該指標實際值-該指標

12、不允許值）/（該指標滿意值-該指標不允許值）40這是傳統(tǒng)的功效系數(shù)法，在評價企業(yè)經(jīng)營效益時，可以對其做進一步的改進。首先，增加評價標準。由原公式中的滿意值和不允許值兩檔評價標準值增加為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值和較差值。其次，把原公式中對基礎值和調整分的固定比重60、40，發(fā)展為變動的具有靈敏度和準確性的分配比重。計算公式為：單項指標評價分數(shù)=本檔基礎分+（該指標實際值-該指標本檔標準值）/（該指標上檔標準值-該指標本檔標準值）（上檔基礎分-本檔基礎分）。4、組合評價Borda法Borda法是由 C. de Borda在1784年提出的，最早是為了解決投票選舉問題。其基本思想是，通過比較m位評價者所給出的對n個被評價對象的優(yōu)序關系，最終確定n個被評價對象的 Borda分，以Borda分為大小從高到低排序。記為第j（）種評價方法對第i（）個評價單位的評價得分，則模糊Bord