法律知識探析關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問題

1、.PAGE ：.；PAGE 9省人民政府水行政主管部門建立水土堅持監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，對全省水土流失動態(tài)進(jìn)展監(jiān)測、預(yù)告，省人民政府定期將監(jiān)測、預(yù)告情況予以公告?？h級以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土堅持監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)，該當(dāng)建立執(zhí)法關(guān)于集體建立用地運用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問題探析關(guān)于集體建立用地運用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問題探析作者佘衛(wèi)剛內(nèi)容摘要鄉(xiāng)村集體建立土地運用權(quán)作為一項重要的用益物權(quán)，隨著中國工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，其外部利益性逐漸顯現(xiàn)。集體建立用地運用權(quán)有償流轉(zhuǎn)問題遂成為專家、學(xué)者們研討的焦點問題?，F(xiàn)行的調(diào)整農(nóng)地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范因其本身的缺陷性，已不能順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)開展之需。如何

2、在確保集體一切權(quán)不變的前提下充分發(fā)揚作為用益物權(quán)的集體建立用地運用權(quán)之最大成效，使之合理、有序、有償流轉(zhuǎn)之變革已刻不容緩。關(guān)鍵詞 集體建立用地運用權(quán)，用益物權(quán)，權(quán)能，有償流轉(zhuǎn)一、社會主義新鄉(xiāng)村建立中的不調(diào)和要素近年來，“ 三農(nóng) 問題不斷被稱為中國經(jīng)濟(jì)社會開展問題的重中之重，新一屆指點集體提出“ 社會主義新鄉(xiāng)村 建立。隨科學(xué)實際思想轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)大的實際武器，中國經(jīng)濟(jì)社會，尤其是鄉(xiāng)村容顏將會出現(xiàn)宏大的變化。但目前現(xiàn)實社會中，仍存在著嚴(yán)重影響鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)社會開展的矛盾：一城市化進(jìn)程加速化與農(nóng)地銳減的矛盾經(jīng)濟(jì)開展必然促進(jìn)城市化進(jìn)程開展：城市化程度不斷提高，城市數(shù)量不斷添加、城市規(guī)模不斷擴(kuò)展，又必然需求大量建立

3、用地。據(jù)報中國城市化程度1995年為29%，到2000年為35%，而到2021年那么為45%左右?？v觀中國建國以來城市開展與耕地變化簡史，可以看出，從1957年到1997年間，耕地從112百萬公頃下降到95百萬公頃，年減少近1，000，000萬公頃1。這嚴(yán)重沖擊維護(hù)耕地的國策。二農(nóng)民土地被征獲得極少的補(bǔ)償金與國家土地運用權(quán)出讓而獲得巨額差價的矛盾 我國土地管理法律體系規(guī)定了農(nóng)地只需被國家征才干進(jìn)入地市，這樣就使得國家壟斷土地一級市場，呵斥國家對農(nóng)地運用權(quán)的不當(dāng)干涉，無償?shù)墨@得鄉(xiāng)村集體土地轉(zhuǎn)為建立用地后的增值收益，而收益返還用于鄉(xiāng)村建立的卻是其中極少的一部分。從而政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與農(nóng)民間的關(guān)系對立

4、，矛盾鋒利。三農(nóng)地運用權(quán)之流轉(zhuǎn)趨勢與國家法律規(guī)范嚴(yán)厲限制間的矛盾以土地管理法為主的法律體系對鄉(xiāng)村集體土地運用權(quán)流轉(zhuǎn)是嚴(yán)厲制止、限制的，只需極少數(shù)情況例外，但也有嚴(yán)厲的限制條件。但現(xiàn)實中，這些禁限根本處于失靈形狀，各地農(nóng)地流轉(zhuǎn)隱形市場大量存在。隨經(jīng)濟(jì)開展、戶籍制改革，村民買賣、抵押房屋及宅基地屢見不鮮；名為聯(lián)營實為土地租賃、甚至買賣的景象也比較嚴(yán)重；在皖粵等省份亦以地方立法方式出臺了集體建立用地有償流轉(zhuǎn)等方法?？梢姡F(xiàn)實中集體建立用地運用權(quán)流轉(zhuǎn)問題靠一味的制止是無法處理的。綜上所述，鄉(xiāng)村土地，尤其是其流轉(zhuǎn)問題，曾經(jīng)成為嚴(yán)重影響鄉(xiāng)村開展的重要問題。隨中國市場經(jīng)濟(jì)目的確實立，建立如何充分表達(dá)、發(fā)揚土

5、地運用權(quán)消費要素作用的，使之能正常、合理、高效利用的制度刻不容緩。二、集體建立用地運用權(quán)流轉(zhuǎn)治理現(xiàn)狀與缺陷集體建立用地一切權(quán)屬于農(nóng)民集體一切，而對于其運用權(quán)及運用權(quán)流轉(zhuǎn)，我國法律如是規(guī)定：第43條，建立用地需運用國有土地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建立用地、村民建房用宅基地、鄉(xiāng)村公益建立用地等經(jīng)依法同意運用農(nóng)民集體一切土地除外；該法60條，可以以土地運用權(quán)入股、聯(lián)營等方式共同興辦企業(yè)；該法62條，村民出賣、出租房屋后，再懇求宅基地的，不予同意；該法63條，農(nóng)民集體一切土地運用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于集體建立，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運用權(quán)依法流轉(zhuǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除

6、外；第34、35、36條等規(guī)定，鄉(xiāng)村集體一切土地運用權(quán)、宅基地運用權(quán)等不得抵押，但抵押地上建筑物、附著物等的，相應(yīng)土地運用權(quán)同時抵押。等等。從上述法律法規(guī)的規(guī)定可以看出，我國對鄉(xiāng)村集體建立用地運用權(quán)的流轉(zhuǎn)是持否認(rèn)態(tài)度的，但有兩個例外：即土地管理法第63條擔(dān)保法第36條的規(guī)定。即使如此，該種情況也只占集體建立用地中很少的一部分，而且，農(nóng)民集體從中也多不能獲得收益獲收益有限2。如此之規(guī)定，曾經(jīng)與我國經(jīng)濟(jì)社會之現(xiàn)實嚴(yán)重脫節(jié)，具有明顯的缺陷性：一集體建立用地產(chǎn)權(quán)主體嚴(yán)重虛位、權(quán)能殘缺不全按我國目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，鄉(xiāng)村土地一切權(quán)屬于鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組等一切。但在人民公社解體后，集體經(jīng)濟(jì)組織、村

7、民小組等根本解體，目前鄉(xiāng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組等就其本質(zhì)已不同于土地管理法制定時的那種以自然村為界、以農(nóng)民集體土地為根本財富、以組織體的方式由農(nóng)民在組織體內(nèi)以土地為根本勞動對象一致運營、管理集體一切土地的社會組織形狀。那是一種具有土地資產(chǎn)協(xié)作化特征的集體經(jīng)濟(jì)組織3。故如今鄉(xiāng)村集體缺乏行使集體一切權(quán)的有效組織方式和程序，為某些村干部權(quán)益尋租留下空間。而鄉(xiāng)村土地處分權(quán)能那么因國家法律法規(guī)的規(guī)定和政府行政權(quán)益的強(qiáng)行介入，變成政府的征地權(quán)。故集體土地一切權(quán)本質(zhì)上是一種由國家控制、但由集體接受其控制結(jié)果的一種中國鄉(xiāng)村特有的制度安排。集體只是名義上的一切權(quán)而已，真正擁有支配權(quán)的是國家4。呵斥在行政權(quán)益

8、參與下，農(nóng)民集體土地權(quán)益被損害，土地農(nóng)轉(zhuǎn)非有增無減，有禁無止。二集體建立用地運用權(quán)之用益物權(quán)屬性及其全能之殘缺不全集體土地運用權(quán)是用益物權(quán)，即以支配物質(zhì)利用價值為內(nèi)容之物權(quán)。這應(yīng)是集體土地運用權(quán)的根本法律屬性5。它是由集體土地一切權(quán)所派生出的一種用益物權(quán)，使一切人以外的權(quán)益主體對土地而為不損害一切權(quán)的自在的占有、運用及收益等，從而對土地利用以實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目的的權(quán)益。而我國法律規(guī)定之集體建立用地運用權(quán)，不僅在用途上僅限于村民本人對集體土地之于公益、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)及住房用宅基地等之運用，而且在數(shù)量上也嚴(yán)厲限制，對集體建立用地運用權(quán)而為收益更是嚴(yán)厲控制，使集體集體建立用益物權(quán)缺失其最為重要的全能收益全能，

9、土地資源作為消費要素不能得到最優(yōu)配置，作用不能得到很好的發(fā)揚。三鄉(xiāng)村集體建立用地運用權(quán)流轉(zhuǎn)制管理問題按我國土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，鄉(xiāng)村集體土地由村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組等運營管理。然而現(xiàn)實中，鄉(xiāng)村土地的運營權(quán)，曾經(jīng)由于農(nóng)地由村民占有、運用而為村民享有和行使；而農(nóng)地管理權(quán)行使的一個最重要的表現(xiàn)就是選擇農(nóng)地運用制度，自主安排農(nóng)地用途。但實踐上鄉(xiāng)村土地運用制度已由國家經(jīng)過法制的方式一致作出安排，鄉(xiāng)村集體只能執(zhí)行、并不能自主選擇。更何況，如上文所述，如今的村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組等曾經(jīng)并非制度產(chǎn)生之日的集體經(jīng)濟(jì)組織等。如此情形之下，致使村集體土地運營管理組織和程序的缺失，加之法律

10、規(guī)定過于原那么，短少可操作性，價值宏大的外部利益性誘惑，呵斥現(xiàn)實中隱形土地運用權(quán)流轉(zhuǎn)市場大量存在。集體建立用地運用權(quán)流轉(zhuǎn)處于一種違法、不合理、混亂的形狀，不利于鄉(xiāng)村土地市場的構(gòu)成。假設(shè)不及時引導(dǎo)、規(guī)范將能夠?qū)ξ覈鴩型恋厥袌龊浅鈬?yán)重沖擊。四集體建立用地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的國家法律強(qiáng)迫制止與現(xiàn)實禁而不止在集體建立用地運用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，國家是持謹(jǐn)慎態(tài)度的。集體建立用地市場的開放，將直接影響到農(nóng)地維護(hù)、國有土地運用權(quán)出讓市場等。但隨經(jīng)濟(jì)的開展，新鄉(xiāng)村建立需求土地，村民權(quán)益認(rèn)識的提高要求分享農(nóng)地流轉(zhuǎn)之收益，改革實驗與農(nóng)民探求為流轉(zhuǎn)任務(wù)做了政策貯藏，更重要的是農(nóng)地運用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形市場大量存在。如1990年以來，珠

11、、長江三角洲及一些大中城市市郊，農(nóng)民利用政策和法律空間，自建廠房、倉庫和店鋪等用于出租；或者干脆不顧法律的限制，直接進(jìn)展土地非法出租等。經(jīng)過隱形市場、改動用途而為集體建立用地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的數(shù)量是宏大、驚人的。但這些流轉(zhuǎn)畢竟在法律、政策上未得到明確認(rèn)同，是在雜亂、無序及隱蔽的形狀下進(jìn)展的，缺乏合理規(guī)制，從而難免引發(fā)諸多問題，導(dǎo)致糾紛及矛盾沖突，影響鄉(xiāng)村穩(wěn)定開展6。可見，假設(shè)政府一味無視制度的歷史沿革與市場的現(xiàn)實需求，強(qiáng)調(diào)市場的高度控制與制止，而不是經(jīng)過疏通和堵漏相結(jié)合的土地制度去變革現(xiàn)行制度中不順應(yīng)經(jīng)濟(jì)生活的部分，將能夠?qū)е乱蚬苤芜^度而引發(fā)的政府失靈，加劇矛盾。綜上所述，集體建立用地運用權(quán)可否流轉(zhuǎn)

12、曾經(jīng)成為鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開展的制約性要素之一，而現(xiàn)行調(diào)整集體建立用地運用權(quán)流轉(zhuǎn)之法律法規(guī)，因其本身的滯后性、局限性以及故能順應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)的開展。改革，勢在必行。三、經(jīng)過制度創(chuàng)新使集體建立用地運用權(quán)合法化、規(guī)范化流轉(zhuǎn)中國現(xiàn)行鄉(xiāng)村土地制度是方案經(jīng)濟(jì)體制下強(qiáng)化權(quán)益的制度安排，其最大的弊端在于限制和約束了農(nóng)民自在而全面地開展。建國以來的多輪土地改革之所以收效甚微，根本緣由就在于“一直將政府對土地的一致管理職能和政府壟斷職能混為一談，而沒有去圍繞土地經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)的政府與市場關(guān)系的機(jī)制根底進(jìn)展創(chuàng)新，不斷由于政府本人調(diào)控本人，政府本人監(jiān)管本人而治本不治本。7由于鄉(xiāng)村土地制度的構(gòu)建直接關(guān)系農(nóng)民階層的命運，改革不能忽視其

13、愿望與訴求。故新的改革，應(yīng)走出一味強(qiáng)調(diào)政府控制與控制的誤區(qū)，在尊重歷史與現(xiàn)實市場需求的根底上，依托公有制土地實現(xiàn)方式的產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新，實行疏通與堵漏相結(jié)合的靈敏的土地制度。一明確界定集體建立用地一切權(quán)主體及其代表主體和其享有的農(nóng)地權(quán)益如前文所述，目前現(xiàn)實社會中有些地方根本就不存在所謂村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，或者其在性質(zhì)上已不同于土地管理法公布時的集體經(jīng)濟(jì)組織， 這就使得大多數(shù)情況下，鄉(xiāng)村集體土地一切權(quán)主體由村委會這一有準(zhǔn)行政性質(zhì)的基層村民自治組織充任，在監(jiān)視機(jī)制缺乏的情況下，也為個別村干部權(quán)益尋租留下空間。這種情況下，需合理界定鄉(xiāng)村實踐的土地一切權(quán)主體。其實，真正的一切權(quán)主體應(yīng)是鄉(xiāng)村全體村民，而非某個經(jīng)濟(jì)

14、組織，經(jīng)濟(jì)組織只是占有、運營與管理而已。村集體擁有一切權(quán)，當(dāng)然該當(dāng)擁有完好的占有、運用、收益及處分權(quán)能，而不是目前的收益權(quán)能受限、處分權(quán)能缺乏的一切權(quán)。這將嚴(yán)重影響集體建立用地運用權(quán)作為一種資源、一種資本在市場經(jīng)濟(jì)中作為消費要素功能的發(fā)揚，制約鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開展壯大。故該當(dāng)賦予鄉(xiāng)村集體權(quán)能完好的農(nóng)地一切權(quán)，讓在全國普遍存在的具有相對獨立主體資歷的村民委員會為集體一切權(quán)代表主體。實行集體土地一切權(quán)與用益物權(quán)的真正分別，適當(dāng)限制其集體財富權(quán)及經(jīng)濟(jì)權(quán)能，而加強(qiáng)其公共管理與效力職能。即由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)市、縣級政府土地規(guī)劃組織本行政區(qū)劃內(nèi)各村委會實踐情況對本鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地進(jìn)展一致規(guī)劃，在方案管理、總量控制的前提下實行

15、集體建立用地有償運用和流轉(zhuǎn)。由鄉(xiāng)村集體享有建立用地運用權(quán)的一切權(quán)、運用、收益、處分權(quán)能及流轉(zhuǎn)的協(xié)調(diào)、監(jiān)視等任務(wù)。這樣以來，既可使權(quán)益與權(quán)益相互制約，防止權(quán)益尋租，又可充分發(fā)揚土地的消費要素功能，加快鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開展步伐。二加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，合理界定集體建立用益物權(quán)類型、權(quán)能及詳細(xì)流轉(zhuǎn)制度在我國鄉(xiāng)村，土地屬于鄉(xiāng)村集體一切，農(nóng)民集體才是土地的一切權(quán)主體，而作為集體成員的村民，只享有對土地占有、運營、運用的權(quán)益。故就作為建立用地者個體的村民所享有的運用權(quán)來說，其在本質(zhì)上為他物權(quán)中的用益物權(quán)。作為他物權(quán)，是對他人財富所享有的權(quán)益，內(nèi)容包括占有、運用、收益處分某一方面對物的支配權(quán)。而用益物權(quán)是對他人一切

16、之物享有以運用收益為內(nèi)容的物權(quán)，即對他人之物在一定范圍內(nèi)的占有、運用、收益之權(quán)益。此處的收益不僅表現(xiàn)為對土地開發(fā)利用之成果直接享有一切權(quán)，還表現(xiàn)為處分某一方面對土地的支配權(quán)，即經(jīng)過用益物權(quán)之流轉(zhuǎn)添加收益的行為8。而我國目前村民所享有的集體建立用地運用權(quán)，不僅在用途上為國家法律所嚴(yán)厲限制，而且對于流轉(zhuǎn)性收益的獲得更為法律所制止。這不僅有悖于用益物權(quán)實際制度，更不符合現(xiàn)實之需求，不利于土地作為一種稀缺資源只合理配置與利用，從而也導(dǎo)致了現(xiàn)實生活中農(nóng)地、集體建立用地運用權(quán)之流轉(zhuǎn)禁而不止、隱形市場大量存在、國家對集體建立用的調(diào)控失靈的危險形狀。綜上所述，對于集體建立用地市場現(xiàn)狀，國家不應(yīng)一味強(qiáng)調(diào)控制、制

17、止，而該當(dāng)在加強(qiáng)宏觀調(diào)控的根底上加快法制建立、政策引導(dǎo)，在加強(qiáng)城鄉(xiāng)建立用地統(tǒng)籌、科學(xué)規(guī)劃的根底上，根據(jù)不同類型的用益物權(quán)詳細(xì)情況成認(rèn)其流轉(zhuǎn)之合法性，準(zhǔn)予曾經(jīng)不負(fù)擔(dān)或所負(fù)擔(dān)的保證功能已極其微弱的集體建立用益物權(quán)自在流轉(zhuǎn)，明確出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、土地入股等詳細(xì)流轉(zhuǎn)方式，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)之監(jiān)視指點，嚴(yán)厲限制不法、不當(dāng)流轉(zhuǎn)。所以，在未來的立法中該當(dāng)建立鄉(xiāng)村集體建立用益物權(quán)制度。按用途將其劃分為村民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共設(shè)備和公益建立用地及預(yù)留機(jī)動用地等類型。從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)開展之需出發(fā)，按合理用地、公平協(xié)調(diào)之原那么，編制科學(xué)合理的城鄉(xiāng)建立用地遠(yuǎn)期、近期規(guī)劃，對于按照土地利用規(guī)劃確定的各類集體建立用地，

18、制定詳細(xì)不同的流轉(zhuǎn)制度。使村民亦可根據(jù)土地利用規(guī)劃，再不改動規(guī)劃及土地用途的前提下，自主選擇土地利用方式。使土地資源得到合理配置、利用。建立單位運用集體建立用地的，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)備、公益事業(yè)及村民宅基地依法經(jīng)同意運用本集體一切土地實行劃用外，應(yīng)以有償方式獲得 9。對于村民宅基地，其主要是村民用于建房，故其權(quán)能應(yīng)包括占有、運用、處分某一方面對其的支配權(quán)。所以在堅持“一戶一宅的根底上，對其流轉(zhuǎn)做一定限制，制止倒賣等方式的純粹性的宅基地流轉(zhuǎn)，對于因戶口遷移而致的“地隨房走的情況那么允許其流轉(zhuǎn)。由于在我國鄉(xiāng)村，宅基地的分配根本上是無償?shù)模姑總€村民都能受害的付利性制度，這必然要求權(quán)益主體權(quán)益獲得的身

19、份性。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，其主要用于工商業(yè)建立，故其權(quán)能應(yīng)包括占有、運用、收益和處分等，其可以自在流轉(zhuǎn)。由于集體建立用地被劃為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地時，其已不再附有村民社會保證功能，而成了完完全全的工商業(yè)用地，故其更加具有市場性與經(jīng)濟(jì)性，故立法應(yīng)放松對其流轉(zhuǎn)之限制，允許相應(yīng)主體在獲得該類建立用地運用權(quán)并進(jìn)展相應(yīng)開發(fā)利用后，可以自在流轉(zhuǎn)，以提高土地資源之利用效率。對于公共設(shè)備和公益建立用地，主要用于鄉(xiāng)村建公共設(shè)備和公益建立，故其權(quán)能應(yīng)包括占有、運用等。由于事關(guān)鄉(xiāng)村公共利益，對其假設(shè)答應(yīng)流轉(zhuǎn)，不僅因投入大、建立周期長，會呵斥宏大投資浪費，更會嚴(yán)重影響鄉(xiāng)村的生活、消費。所以，對鄉(xiāng)村公共設(shè)備和公益建立用地運用權(quán)流

20、轉(zhuǎn)要嚴(yán)加制止。而對于預(yù)留機(jī)動用地，因其具有彌補(bǔ)其他類型用地因經(jīng)濟(jì)開展而數(shù)量缺乏之功能，故對其流轉(zhuǎn)應(yīng)視情況而定，其流轉(zhuǎn)應(yīng)以更加有利于鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)社會開展及城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)開展為原那么。三建立土地管理人制度，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)登記及流轉(zhuǎn)實施任務(wù)目前我國集體建立用地運用權(quán)流轉(zhuǎn)混亂、不規(guī)范的緣由，一方面是國家法律調(diào)整的缺乏，另一方面就是其流轉(zhuǎn)中間性管理層的缺位。目前，大多數(shù)地方集體建立用益物權(quán)不是受政府嚴(yán)厲控制、制止流轉(zhuǎn)，就是政府管理不到位，任村民隨意流轉(zhuǎn)。假設(shè)一味強(qiáng)調(diào)政府控制而不顧市場經(jīng)濟(jì)開展之情勢、現(xiàn)實之需求，將能夠?qū)е抡芾硎ъ` 10。同樣，假設(shè)任其自流，不加干涉、規(guī)范、調(diào)控，又能夠由于外部收益呵斥過度農(nóng)地集體化問

21、題，集體建立用地的供應(yīng)者存在非常劇烈的農(nóng)地轉(zhuǎn)用激動。對此假設(shè)不能有效控制，其后果必然是大量集體建立用地?zé)o序進(jìn)入土地市場，嚴(yán)重沖擊現(xiàn)有土地市場、制度。所以，要處理如上問題，必需加強(qiáng)國家土地宏觀調(diào)控，而非一味地控制、制止。在寬廣鄉(xiāng)村地域建立由政府、社會中介、村民參與的，由政府特批的中介性流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。在該制度下，堅持土地集體一切權(quán)不變、運用權(quán)穩(wěn)定的前提下，按照土地運用權(quán)依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)原那么，土地中介管理機(jī)構(gòu)接受土地用益物權(quán)人委托，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府懇求、經(jīng)市縣政府審批，將其擁有的土地用益物權(quán)在一定期限沒內(nèi)移轉(zhuǎn)給其他單位或個人運用。其中，該過程的實施，須以產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)義明確為前提。故該土地管理中介機(jī)構(gòu)

22、在土地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中，首先應(yīng)加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)及其上所附的權(quán)益義務(wù)登記任務(wù)，并對這些信息進(jìn)展公布，使外人得以知悉；當(dāng)有需求流轉(zhuǎn)的土地時，中介管理機(jī)構(gòu)對流轉(zhuǎn)雙方磋商進(jìn)展協(xié)調(diào)，尤其要對作為土地運用權(quán)出讓人的村民進(jìn)展指點登記，促成雙方流轉(zhuǎn)勝利買賣；最后，由該機(jī)構(gòu)對流轉(zhuǎn)后的情況進(jìn)展跟蹤調(diào)查、效力，相關(guān)信息統(tǒng)計及流轉(zhuǎn)后的糾紛進(jìn)展初步伐解等。當(dāng)然，該中介機(jī)構(gòu)在其效力的過程中應(yīng)收取一定的費用，用于機(jī)構(gòu)本身運轉(zhuǎn)等支出。四建立健選集體建立用地運用權(quán)有償流轉(zhuǎn)收費制度及資金運用監(jiān)控制度，加快新鄉(xiāng)村建立集體建立用地作為鄉(xiāng)村最為重要的資源、資本，其運用權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給他人后，村集體就會對其暫時失去支配及再次收益的權(quán)益，為了使移轉(zhuǎn)了土地運用權(quán)后的鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開展不至遭到影響，應(yīng)對土地運用權(quán)流轉(zhuǎn)收費制度，對流轉(zhuǎn)收益進(jìn)展合理的分配。在流轉(zhuǎn)期間，由土地管理中介機(jī)構(gòu)協(xié)助土地運用權(quán)出讓方與受讓方進(jìn)展協(xié)商、買賣，村委會作為鄉(xiāng)村