《廣場明珠調(diào)研報(bào)告》教學(xué)課件

1、市 場 調(diào) 研 報(bào) 告中雄實(shí)業(yè)廣場明珠項(xiàng)目第1頁，共51頁。第一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查第四部分 廣場明珠項(xiàng)目的初步操作思路目 錄第2頁，共51頁。1惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境第3頁，共51頁。第一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境一、曾經(jīng)的痛-九十年代的惠州地產(chǎn)“80年代看深圳，90年代看惠州”，掀起了惠州房地產(chǎn)狂潮1992年1993年，惠州在最高峰時竟有數(shù)百億資金在滾動。熊貓汽車城遇挫，南海石化不落戶，銀根緊縮調(diào)控，惠陽地產(chǎn)一夜間崩盤。上千家房地產(chǎn)公司遺下164.84萬平米的在建商品房和70.13萬平米做了基礎(chǔ)的商品房，十幾億資金沉淀下來?；蓐柗?/p>

2、地產(chǎn)為此沉寂了近10年，此間沒有一個新的房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬。第4頁，共51頁。二、復(fù)蘇與中興-二十一世紀(jì)初期的惠州地產(chǎn)第一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境1,新世紀(jì)的曙光2000年10月，中海殼牌簽約，惠陽房地產(chǎn)也以盤活爛尾樓開始復(fù)蘇。2002年，惠陽爛尾樓盤活了90%以上。2003年全面復(fù)蘇，標(biāo)志性29層的富景大廈，其200多套住房經(jīng)過改造后全部出售完，1至4樓的商鋪也完全租出。第5頁，共51頁。第一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境2,惠陽區(qū)房地產(chǎn)新特點(diǎn)目前惠陽區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)56家 2004年，惠陽完成房地產(chǎn)開發(fā)投資為3.68億元，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積14.23萬平方米。2005年1至6月，惠陽區(qū)已完成房地

3、產(chǎn)開發(fā)投資2.1億元，商品房施工面積20.1萬平方米,竣工面積約8.92萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積11.06萬平方米。近四年房地產(chǎn)開發(fā)基本情況如下表： 開發(fā)情況年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）商品房施工面積（）商品房竣工面積（）2001年400035000270482002年1152060015451332003年175001826001163732004年36800195800130000第6頁，共51頁。第一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境近兩年惠陽房地產(chǎn)呈以下幾個特點(diǎn)：殼牌帶動惠陽區(qū)房地產(chǎn)趨旺 房地產(chǎn)交易活躍商品房施工面積進(jìn)一步擴(kuò)大積壓的房地產(chǎn)得到有效的盤活開發(fā)主體主要是民營企業(yè)第7頁，共51頁。第

4、一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境三、強(qiáng)者恒強(qiáng)-繁榮局面下的專業(yè)競爭1, 新規(guī)劃,新起點(diǎn)城市發(fā)展規(guī)劃先行.惠陽-惠州濱海城市組團(tuán)中一顆璀璨的“明珠”城區(qū)、中心組團(tuán)、站前組團(tuán)和“兩河四岸” 第8頁，共51頁。第一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境濱海城市重要組團(tuán)和現(xiàn)代化濱海城市的定位，實(shí)施“一二三四五”戰(zhàn)略：圍繞建設(shè)寬裕小康和率先基本實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化這一目標(biāo)，推進(jìn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)和文明城區(qū)兩個進(jìn)程，抓住工業(yè)化、城市化、信息化三條主線，主攻園區(qū)經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、外向型經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)四個重點(diǎn)，建立良好的道德、政務(wù)、市場、法制、生活五個環(huán)境第9頁，共51頁。第一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境2、供應(yīng)充足,競爭加劇2005年1至6

5、月，惠陽區(qū)已完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.1億元，預(yù)計(jì)在2005年總投資額將突破5個億。2005年上半年統(tǒng)計(jì)，施工面積增長率均超過150%惠陽地產(chǎn)存在著明顯的供應(yīng)過剩特點(diǎn).第10頁，共51頁。第一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境惠陽地產(chǎn)的需求預(yù)測農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求。保守估計(jì)會增加60000平方米的住房。城鎮(zhèn)居民改善住房的需求。8%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求。拆遷安置需求。淡水鎮(zhèn)加大城市危舊住房改造力度， 惠陽地產(chǎn)的需求主體分析白領(lǐng)階層 政府公務(wù)員 經(jīng)商者投資者 二次置業(yè)者 自由職業(yè)者第11頁，共51頁。對產(chǎn)品素質(zhì)要求越來越高需求的區(qū)域也將發(fā)生變化需求的主體也將分化第一部分 惠陽房地產(chǎn)宏觀環(huán)境3、開

6、發(fā)商必須適應(yīng)的新變化第12頁，共51頁。2惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場第13頁，共51頁。第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目研究 惠陽市政廣場首席園林社區(qū)中區(qū)華府占地面積3.3萬建筑面積8.6萬總?cè)莘e率2.2項(xiàng)目總棟數(shù)總14棟，二期1114棟主要樓宇類型多層、小高層、高層戶數(shù)550戶型兩房、三房、四房目標(biāo)客戶主要面對惠陽淡水及周遍高收入人群推廣賣點(diǎn)地中海風(fēng)情園林中區(qū)華府位于市政府北側(cè)，首創(chuàng)戶型，引領(lǐng)居住新概念。首創(chuàng)空中花園和入戶花園，開盤當(dāng)日舉行的68國世模小姐比賽，造成轟動效應(yīng)。 第14頁，共51頁。一、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目研究 第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場中 銘 豪 園占地面積7854

7、1建筑面積24萬總?cè)莘e率3.12項(xiàng)目總棟數(shù)20棟（8層和18層各5棟、10棟12層）主要樓宇類型多層、小高層、高層戶數(shù)1500戶型兩房、三房、四房目標(biāo)客戶惠陽當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層、中小企業(yè)主推廣賣點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢明顯中銘豪園是第一個在惠陽中心區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的大規(guī)模樓盤，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，這是其銷售狀況較好的最主要原因。 第15頁，共51頁。第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目研究 昊 康 廣 場 花 園占地面積1萬建筑面積4萬總?cè)莘e率4.0項(xiàng)目總棟數(shù)1棟23層，2棟15層主要樓宇類型高層戶數(shù)206戶型三房、四房、復(fù)式目標(biāo)客戶惠陽當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層推廣賣點(diǎn)位置絕佳項(xiàng)目規(guī)模較小，整合推廣差，不注重

8、品牌形象的樹立，沒有較好的物業(yè)管理。其創(chuàng)新之處在于三層架空層的綠化以及會所，在惠陽地區(qū)是極少見的 第16頁，共51頁。第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目研究 錦 江 國 際占地面積20600建筑面積11萬（商業(yè)面積 3.1萬）總?cè)莘e率5.3項(xiàng)目總棟數(shù)22層5棟主要樓宇類型22層5棟戶數(shù)510戶型二房到六房目標(biāo)客戶惠陽地區(qū)高收入人群；推廣賣點(diǎn)一流的建筑設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、園林規(guī)劃擁有惠陽面積最大的商場（面積為3.1萬M2）和最 大的空中花園（面積近10000萬M2） 第17頁，共51頁。第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目研究 開 城 豪 庭占地面積建筑面積9120總?cè)莘e率

9、項(xiàng)目總棟數(shù)17層 1棟主要樓宇類型高層戶數(shù)90戶型二房、三房目標(biāo)客戶以自住為主 企事業(yè)單位推廣賣點(diǎn)高性價(jià)比同批次樓盤中規(guī)模最小，總建筑面積才9120，但性價(jià)比高，位置較好 第18頁，共51頁。第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目研究 博 雅 苑占地面積3500建筑面積4.6萬總?cè)莘e率13.1項(xiàng)目總棟數(shù)19層 3棟17層 1棟主要樓宇類型高層戶數(shù)500戶戶型一房到四房、復(fù)式目標(biāo)客戶惠陽地區(qū)中等收人群、年輕及投資者推廣賣點(diǎn)名校為鄰、戶型豐富改造樓盤，戶型豐富而有所創(chuàng)新，高達(dá)13.1的容積率，頂層率先設(shè)計(jì)為屋頂花園 第19頁，共51頁。裕 華 廣 場第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重

10、點(diǎn)競爭項(xiàng)目研究 占地面積5000建筑面積5萬（商業(yè)1.5萬）總?cè)莘e率8.2項(xiàng)目總棟數(shù)18層 3棟主要樓宇類型高層戶數(shù)226戶戶型二、三、四房、復(fù)式目標(biāo)客戶惠陽地區(qū)中高收入人群推廣賣點(diǎn)商圈核心老城區(qū)最大的底商加塔樓的樓盤，人人樂的進(jìn)駐，大大提高人氣。 第20頁，共51頁。瑞 景 居第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場一、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目研究 占地面積6萬建筑面積12萬總?cè)莘e率2.0項(xiàng)目總棟數(shù)26棟12層主要樓宇類型多層、小高層、高層戶數(shù)720戶型二、三房、復(fù)式目標(biāo)客戶惠陽當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層推廣賣點(diǎn)3萬平方米芭厘島水景風(fēng)情主題園林其規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀等綜合質(zhì)素較高，項(xiàng)目形象較好，人氣在惠陽的在售樓盤當(dāng)中較旺

11、 第21頁，共51頁。第二部分 惠陽淡水房地產(chǎn)微觀市場老城區(qū)戶型以中小戶型為主，新城區(qū)以中大戶型為主；普遍以底商加塔樓形式，底商促進(jìn)了商業(yè)繁榮，也加大了經(jīng)營競爭；重視小區(qū)園林景觀投入，后者上萬平米的中庭花園，或者利用樓層架空層作休閑綠化；重視自身的生活配套，多設(shè)有獨(dú)立會所設(shè)施，或架空層休閑花園會所；價(jià)格教去年提升較快，樓盤均價(jià)多在22002600元/之間；引入專業(yè)策劃代理公司，重視前期策劃，現(xiàn)狀包裝和銷售推行的專業(yè)化運(yùn)做；二、在售樓盤特征概括：第22頁，共51頁。3惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查第23頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查一、 淡水商業(yè)布局淡水核心商圈包括南門路、崇雅路、開城大道等

12、街區(qū)。集商業(yè)街、主題經(jīng)營區(qū)、娛樂場、主力百貨店、專賣店等多種業(yè)態(tài)于一體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其社會消費(fèi)品零售總額占淡水50%以上，被稱為淡水第一個市中心復(fù)合型核心商圈。以3個零售百貨綜合店（惠陽商貿(mào)廣場、華都廣場恒金百貨、裕華百貨）為主力店，配以南門北街家用電器專賣店以及富麗華大酒店、新麗晶大酒店、百老匯酒店等20多家各種類型酒店，各種商鋪近3000家的核心商圈。1, 核心商圈-南門街商業(yè)圈：第24頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查2, 次級商圈-金惠大道與東華北路商圈一、 淡水商業(yè)布局次級商圈處于核心商圈的鄰近區(qū)域。由于南門路延伸空間有限，商業(yè)重心勢必向西拓展。未來幾年，沿東華北路和與其垂直的

13、道路呈“T”字形布置，向北沿路與小區(qū)級公共設(shè)施相連，形成集中的商業(yè)、公建中心。金惠大道位于東華北路商圈內(nèi)，將得益其商業(yè)的帶動，次級商圈作用非常明顯。第25頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查一、 淡水商業(yè)布局3, 新中心廣場商圈。以市政廣場為中心，輻射人民路、金惠大道，以昊康廣場、國美家電（萬聯(lián)超市）及規(guī)劃中的惠陽商業(yè)步行街、市貿(mào)廣場形成未來新市政、文化、商業(yè)中心。中心地區(qū)北部的市級商貿(mào)中心，將建成一個檔次高、商業(yè)設(shè)施齊全的商業(yè)區(qū)。4, 家俱城商業(yè)圈：位于人民四路。云集了淡水80%的家俱商，集家俱展示、銷售于一體。商鋪?zhàn)鈨r(jià)8050元/。形成一個家具綜合批發(fā)零售商圈。目前已經(jīng)發(fā)展成為惠陽

14、最具影響力的家俱專業(yè)市場，輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)。第26頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、淡水主要商業(yè)街區(qū)1、商業(yè)街區(qū)南 門 商 業(yè) 街區(qū)位位于淡水市政府的北側(cè)（主要以南門東街、南門西街為主）商業(yè)形態(tài)集休閑、娛樂、購物、飲食等各種形態(tài)的特色店主要商家新佳美時裝、四川小酒樓、港途商場等人流量日均人流量達(dá)6萬人（次）租金各種臨街商鋪?zhàn)鈨r(jià)超過120元/左右，部分旺鋪?zhàn)鈨r(jià)超過200元/。評述南門商業(yè)街.是淡水商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的街區(qū)，南門商業(yè)街已列入惠陽重點(diǎn)市政改造項(xiàng)目。市政府預(yù)備將其規(guī)劃成富有嶺南特色的綜合性商業(yè)步行街，重新進(jìn)行美化、亮化和綠化。第27頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、

15、淡水主要商業(yè)街區(qū)開 城 大 道區(qū)位位于惠陽市中心區(qū)，中心商業(yè)的主要街道商業(yè)形態(tài)餐飲娛樂、服裝百貨、電子、家電； 主要商家華都廣場、惠陽電子城、裕華百貨、惠康家具、金爵俱樂部、皇苑蛋糕坊、等租金各種臨街商鋪?zhàn)饨馂?00元/左右，個別旺鋪達(dá)到180元/。目前該街區(qū)無空置商鋪評述是淡水休閑娛樂業(yè)最發(fā)達(dá)的街區(qū)。主要有百老匯酒店、金葉大酒店、新麗晶大酒店3家三星級酒店，新世紀(jì)夜總會、麗豪夜總會、魯惠夜總會等10余家夜總會、各種類型的賓館10余家1、商業(yè)街區(qū)第28頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、淡水主要商業(yè)街區(qū)1、商業(yè)街區(qū)崇 雅 路區(qū)位為開稱大道的與白云路交匯的延伸街道商業(yè)形態(tài)服裝百貨、餐

16、飲娛樂主要商家好宜多、沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、新天地時裝廣場、淡水大酒店、龍清閣酒家等租金40元/60元/評述位于淡水核心商圈，是淡水商業(yè)最聚集，人流最密集，之處商鋪沒有缺空。第29頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、淡水主要商業(yè)街區(qū)1、商業(yè)街區(qū)白 云 路區(qū)位西往深圳方向、東往惠東方向商業(yè)形態(tài)五金批發(fā)、氣配、管件、餐飲主要商家世紀(jì)華園大酒店、星都酒店、銀河酒店、惠陽商貿(mào)城租金30元/40元/評述據(jù)了解白云路為淡水的老國道，白云二路、三路主要以經(jīng)營建材、管道、汽配批發(fā)為主，世紀(jì)花園大酒店是淡水現(xiàn)階段最豪華的酒店之一；白云四路、五路主要以服裝百貨為主、延伸淡水核心商圈第30頁，共51頁

17、。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查二、淡水主要商業(yè)街區(qū)1、商業(yè)街區(qū)人 民 路區(qū)位位于市政廣場的右側(cè)，北往惠州方向、南往大亞灣方向 (人民四路、五路)商業(yè)形態(tài)五金批發(fā)、餐飲 、家電、百貨主要商家國美家電（萬聯(lián)超市）、商貿(mào)中心租金各種臨街商鋪?zhàn)饨馂?30元/左右，個別旺鋪達(dá)到50元/。評述是淡水交通最便利的街區(qū)，也是通往惠州、大亞灣方向的必經(jīng)之路，商業(yè)主要由淡水汽車站帶動人流，也以汽車站周遍商業(yè)最聚集，第31頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家商 貿(mào) 廣 場（好宜多）位置位于開城大道與白云路交匯處規(guī)模總建筑面積5萬平方米 分 5層建筑業(yè)態(tài)分布超市 、首飾、化妝品、服

18、裝鞋帽女士精品服飾兒童服飾、鞋城商業(yè)性質(zhì)中低檔百貨店經(jīng)營模式商場統(tǒng)一管理，出租的方式評述是淡水最大的百貨商場、人氣最望、客流量最多、也是商業(yè)品種最全的百貨商場，以中低檔服飾為主，適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群。部分樓層還在招商中。第32頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家華 都 廣 場（恒金百貨）位置位于開城大道與白云路交匯處好宜多商場對面規(guī)模總建筑面積1萬平方米 總2層業(yè)態(tài)分 布一層品牌服裝、鞋類二層超市、手機(jī)商業(yè)性質(zhì)中高檔百貨店經(jīng)營模式商場統(tǒng)一管理，出租的方式評述位于淡水核心商業(yè)圈為淡水唯一一家品牌服飾、鞋類商場。服飾主要以休閑為主第33頁，共51頁。國 美 家 電（萬

19、聯(lián)超市）位置人民路與白云路交匯處（汽車站旁）規(guī)?？偨ㄖ娣e近5萬平方米.業(yè)態(tài)分布家電 超市百貨、 商業(yè)性質(zhì)中高檔家電、百貨評述為淡水最大品牌家電商場，周遍交通便利第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家第34頁，共51頁。沃 爾 瑪位置崇雅路與南門北路交匯處規(guī)模建筑占地面積約9000平方米，建筑面積約5萬平方米，擬建4層商業(yè)性質(zhì)大型的商業(yè)百貨經(jīng)營范圍精品百貨、娛樂、餐飲等備注項(xiàng)目正在建設(shè)中第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家第35頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家位置開城大道錦惠大廈規(guī)?？偨ㄖ娣e9000 分500個面積6

20、150鋪位 業(yè)態(tài)分布一層通訊產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品（6150）二層電腦及外設(shè)產(chǎn)品（640）三層品牌電腦、辦公設(shè)備及耗材（640）商業(yè)性質(zhì)統(tǒng)一經(jīng)營 專業(yè)電子商場價(jià)格待定未開盤銷售模式8%反租 1年4年任選停車場100停車位 地下停車場定位惠陽首家規(guī)模最大的電腦、通訊電子專業(yè)市場推廣語打造惠陽賽格 成就惠陽華強(qiáng)北備注正在招商中惠 陽 電 子 城第36頁，共51頁。第三部分 惠陽淡水商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查三、淡水重要商業(yè)物業(yè)與商家人 人 樂 超 市位置開城大道裕華廣場規(guī)?？偨ㄖ娣e1萬 共2層商業(yè)性質(zhì)百貨超市經(jīng)營業(yè)態(tài)日用百貨、副食、服飾、小家電等價(jià)格待定未開盤銷售模式8%反租 20年備注項(xiàng)目正在建設(shè)中第37頁，共51

21、頁。4廣場明珠項(xiàng)目的初步 操作思路第38頁，共51頁。第四部分 廣場明珠項(xiàng)目的初步操作思路一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況工程概況：項(xiàng)目名稱：中雄廣場明珠位置：人民四路西側(cè)、文化廣場東側(cè)、規(guī)劃中的商業(yè)步行街東端。發(fā)展商：惠州市大亞灣中雄實(shí)業(yè)有限公司建筑總面積：45924總用地面積：4384.50地下部分建筑面積：3874.23（包括設(shè)備夾層面積）商業(yè)面積：8540.22 架空層面積：2113.94住宅面積：30897.97 總戶數(shù)：266戶主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：第39頁，共51頁。第四部分 廣場明珠項(xiàng)目的初步操作思路2、項(xiàng)目優(yōu)勢一、項(xiàng)目分析地段左右逢緣 處于人民四路，既靠近繁華成熟的老城區(qū)，又屬于開發(fā)建設(shè)

22、中逐漸成熟的文化廣場新中心區(qū)。生活便捷優(yōu)越 目周遍生活配套設(shè)備完善，即可享受成熟繁華的便利，又能享受文化廣場帶來的氣派悠閑。 架空層會所顯尊貴 本項(xiàng)目規(guī)模小，無大的中庭花園，但有自身的商業(yè)配套，特別是架空層花園景觀帶、會所設(shè)施，彰顯尊貴。 商業(yè)價(jià)值突出 本項(xiàng)目緊鄰城市中心干道，處淡水 城市腹心，緊鄰規(guī)劃中的商業(yè)步行街。其商業(yè)價(jià)值明顯，這是本項(xiàng)目利潤的關(guān)鍵。第40頁，共51頁。第四部分 廣場明珠項(xiàng)目的初步操作思路一、項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目劣勢規(guī)模偏小 目前淡水高檔樓盤均是上十萬平米的大型花園小區(qū)，本項(xiàng)目以樓體的規(guī)劃難以吸引高端客戶 景觀偏弱雖然本項(xiàng)目作出2000多平方米的架空層花園，但過高的容積率、覆

23、蓋率限制了本項(xiàng)目的內(nèi)部景觀打造。而“環(huán)境”已經(jīng)成為高品質(zhì)住家的必備因素；噪音影響 本項(xiàng)目緊鄰城市干道，在強(qiáng)化了商業(yè)價(jià)值的同時，因噪音而降低了居住惡毒價(jià)值第41頁，共51頁。第四部分 廣場明珠項(xiàng)目的初步操作思路一、項(xiàng)目分析4、項(xiàng)目的出路高度重視商業(yè)營銷、挖掘最大價(jià)值，創(chuàng)造開發(fā)利潤 找準(zhǔn)住宅的市場位置中偏小戶型，同時在建筑細(xì)部創(chuàng)新以增加實(shí)惠，力爭快速高價(jià)實(shí)現(xiàn)價(jià)值第42頁，共51頁。第四部分 廣場明珠項(xiàng)目的初步操作思路二 階段行動一雕琢產(chǎn)品商業(yè)裙樓平面分割是否合理？電梯、空調(diào)等設(shè)備是否標(biāo)準(zhǔn)？車流人流導(dǎo)向是否科學(xué)？層高是否經(jīng)濟(jì)實(shí)用？。第43頁，共51頁。第四部分 廣場明珠項(xiàng)目的初步操作思路二 階段行動一雕琢產(chǎn)品2、住宅塔樓功