房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專題課件

1、第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與投資決策公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 高曉暉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第1頁，共46頁。主要內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重要決策第2頁，共46頁。一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目整體策劃的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目整體策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目整體策劃的報(bào)告第3頁，共46頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體策劃的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以市場分析和市場定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段（如投資策劃、設(shè)計(jì)策劃、營銷策劃等），按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動(dòng)。由此可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有前瞻性、創(chuàng)新性、可操作性等特

2、征。第4頁，共46頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目整體策劃的內(nèi)容項(xiàng)目投資策劃 （定位、選趾、選擇論證 等）項(xiàng)目初步規(guī)劃項(xiàng)目形象策劃 項(xiàng)目營銷策劃 物業(yè)管理策劃 。第5頁，共46頁。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容第6頁，共46頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，使其在目標(biāo)顧客心目中占有一個(gè)獨(dú)特位置的行動(dòng)和過程。是市場發(fā)現(xiàn)的過程能形成競爭優(yōu)勢促成客戶的認(rèn)同第7頁，共46頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則受眾導(dǎo)向原則差別化原則個(gè)性化原則第8頁，共46頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容功能定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位時(shí)間定位第9頁，共46頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的流程基本流程再

3、定位第10頁，共46頁。三、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究可行性研究概述銷售商品房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析出租房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析第11頁，共46頁?？尚行匝芯扛攀隹尚行匝芯康母拍羁尚行匝芯康淖饔每尚行匝芯康膬?nèi)容第12頁，共46頁。可行性研究的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是在項(xiàng)目擬建前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的主要問題（如市場、資金、地塊、技術(shù)、協(xié)作等）進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和評(píng)價(jià)，確定項(xiàng)目的可行性或推薦最佳方案。 第13頁，共46頁?？尚行匝芯康淖饔每勺鳛殚_發(fā)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)可作為籌集資金的依據(jù)可作為編制設(shè)計(jì)文件的依據(jù)可作為開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門之間簽訂合同、協(xié)議的依據(jù) 第14頁，共46頁?？尚行匝芯康膬?nèi)容 開發(fā)項(xiàng)

4、目可行性研究的內(nèi)容主要包括：1總論2市場分析3開發(fā)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇4設(shè)計(jì)方案5環(huán)境影響評(píng)價(jià)6. 安全消防設(shè)施7組織機(jī)構(gòu)、人力資源的配置8實(shí)施進(jìn)度的建議9. 投資估算和資金籌措方案10. 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)11. 風(fēng)險(xiǎn)分析12. 可行性研究結(jié)論和建議附件第15頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析商品房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算商品房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析第16頁，共46頁。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本構(gòu)成經(jīng)營方式投資成本開發(fā)銷售型開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出開發(fā)出租型開發(fā)經(jīng)營過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本開發(fā)自營型開發(fā)經(jīng)營過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成

5、本和經(jīng)營成本第17頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算（1）開發(fā)項(xiàng)目投資成本的估算通常在開發(fā)項(xiàng)目建議書階段，可采用單位土地、房屋面積投資成本估算法估算開發(fā)項(xiàng)目的投資成本。為了提高開發(fā)項(xiàng)目投資成本估算的精確度，在項(xiàng)目可行性研究階段應(yīng)采用概算指標(biāo)估算法。概算指標(biāo)估算法是參照概算定額和各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，算出各項(xiàng)工程設(shè)施的投資成本、土地取得費(fèi)用、間接費(fèi)及預(yù)備費(fèi)，然后匯總計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目投資成本總額的方法。上海市房地產(chǎn)開發(fā)成本在估算分年利潤時(shí)，應(yīng)將總投資成本按各年銷售收入分?jǐn)?。?8頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算（2）開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營收入的估算開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)

6、營收入包括已開發(fā)土地的土地轉(zhuǎn)讓收入和商品房銷售收入。土地轉(zhuǎn)讓收入可根據(jù)擬開發(fā)土地面積和每平方米價(jià)格估算，也可根據(jù)熟地樓面單價(jià)計(jì)算。商品房銷售收入一般按房屋建筑面積和每平方米建筑面積價(jià)格估算。第19頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算（3）開發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用的估算開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用是指為推銷開發(fā)房屋而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，一般包括（1）廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、空房看護(hù)費(fèi)等；（2）銷售機(jī)構(gòu)人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)等；（3）改造修復(fù)費(fèi)等。第20頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算（4）開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用的估算開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)

7、費(fèi)用主要指土地、房屋開發(fā)完成后發(fā)生的投資借款利息。第21頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算（5）開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)用的估算開發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)用指開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括行政管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、壞帳損失、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷等。第22頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算（6）開發(fā)項(xiàng)目稅金的估算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)稅務(wù)制度規(guī)定應(yīng)向國家繳納的稅種主要有：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅

8、、企業(yè)所得稅等。第23頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算（7）開發(fā)項(xiàng)目利潤的估算商品房經(jīng)營利潤商品房銷售收入一商品房投資成本一商品房管理費(fèi)用一商品房財(cái)務(wù)費(fèi)用一商品房銷售費(fèi)用一商品房經(jīng)營稅金及附加 第24頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析財(cái)務(wù)狀況的分析現(xiàn)金流量的分析不確定性分析第25頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析（1）財(cái)務(wù)狀況的分析A利潤估算表B投資能力的分析投資收益率、經(jīng)營收入利潤率C償債能力分析全部償債能力分析、年度償債能力分析第26頁，共46頁。商品房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析（2）現(xiàn)金流量的分析A現(xiàn)金流量表B凈現(xiàn)值C內(nèi)部收益率第27頁，共46頁。商

9、品房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析（3）不確定性分析A不確定因素：投資成本、房屋價(jià)格、房屋銷售量、開發(fā)進(jìn)度及交付使用時(shí)間等。B盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)銷售量=（銷售成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/（每平方米售價(jià)-每平方米營業(yè)稅金及附加）盈虧平衡點(diǎn)銷售率、盈虧平衡點(diǎn)銷售價(jià)C敏感性分析敏感因素第28頁，共46頁。出租房開發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的分析 出租房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算出租房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析第29頁，共46頁。出租房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算出租房開發(fā)項(xiàng)目年租金收入和年經(jīng)營成本的估算年租金主要按市場法加以預(yù)測估算。出租房年經(jīng)營成本是指與出租房屋經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)

10、的各項(xiàng)支出，一般包括：業(yè)務(wù)人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、出租房屋折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、低值易耗品攤銷、保險(xiǎn)費(fèi)及其他費(fèi)用（房產(chǎn)稅、土地使用稅）等。 第30頁，共46頁。出租房開發(fā)項(xiàng)目投資成本、經(jīng)營收支、稅金和利潤的估算出租房年經(jīng)營利潤的估算出租房年經(jīng)營利潤出租房年租金收入一出租房年經(jīng)營成本一出租房年管理費(fèi)用一出租房年財(cái)務(wù)費(fèi)用一出租房年銷售費(fèi)用一出租房經(jīng)營租金及附加 第31頁，共46頁。出租房開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析投資收益率投資回收期凈現(xiàn)值法內(nèi)部收益率法不確定性分析：不確定因素、盈虧平衡分析、敏感性分析其中，盈虧平衡點(diǎn)出租量=固定費(fèi)用總額/（每平方米租金-每平方米經(jīng)營稅金及附加-每平方米變動(dòng)費(fèi)

11、用）第32頁，共46頁。四、房地產(chǎn)開發(fā)的重要決策選址決策密度決策時(shí)機(jī)決策第33頁，共46頁。（一）選址決策選址的依據(jù)城市規(guī)劃區(qū)位理論概述區(qū)位理論的量化分析選址的影響因素土地使用權(quán)的獲取第34頁，共46頁。選址的依據(jù)：城市規(guī)劃確定賣點(diǎn)影響土地的性質(zhì)、規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度等第35頁，共46頁。選址的影響因素位置地點(diǎn)占地面積現(xiàn)狀地形地貌氣象條件地質(zhì)水文條件征地拆遷安置條件交通運(yùn)輸條件水電等供應(yīng)條件環(huán)境保護(hù)條件生活設(shè)施條件施工條件經(jīng)濟(jì)因素等等第36頁，共46頁。選址的經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)開發(fā)法第37頁，共46頁。商品房地價(jià)=房價(jià)-開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金、利潤等出租房可出租面積（全部面積*可出租面積比率）X 單位面積租

12、金= 總租賃收入 (PGI)- 空置損失= 有效收入- 運(yùn)營費(fèi)用= 運(yùn)營凈收益 債務(wù)比率（運(yùn)營凈收益/年還本付息額） 年還本付息率（年還本付息額/貸款本金 ） 最大貸款價(jià)值比率（貸款額/房地產(chǎn)價(jià)值）= 房地產(chǎn)的最高價(jià)值（成本法下的價(jià)格）- 除土地外的其他成本費(fèi)用稅金利潤等= 能承受的最高土地價(jià)格第38頁，共46頁。土地使用權(quán)的獲取批租受讓租賃第39頁，共46頁。（二）密度決策理論實(shí)際第40頁，共46頁。城市開發(fā)與再開發(fā)的模式新開發(fā)再開發(fā)見縫插針提高高度、密度第41頁，共46頁。實(shí)際中城市規(guī)劃的制約土地使用權(quán)出讓合同的制約技術(shù)、成本的制約經(jīng)濟(jì)效益的考量第42頁，共46頁。（三）時(shí)機(jī)決策期房銷售與現(xiàn)房銷售先租后售多期開發(fā)基于實(shí)物期權(quán)的投資決策第43頁，共46頁。思考題一、名詞解釋1、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃2、房