房地產(chǎn)項目投資決策分析課件

1、房地產(chǎn)項目投資決策分析 第1頁，共30頁。主 要 內(nèi) 容 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 投 資 分 析 流 程房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 與 項 目 策 劃2002 年 北 京 房 地 產(chǎn) 市 場 概 覽第2頁，共30頁。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程 初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 外部環(huán)境: 價 值 、 風(fēng) 險 評 估 內(nèi)部環(huán)境:資 源 、能 力 評 估 第3頁，共30頁。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專 業(yè)評 估 綜 合 評 價 根 據(jù) 企 業(yè) 發(fā) 展 戰(zhàn) 略，將 主 觀 判 斷 和 客 觀 評 價 相 結(jié) 合， 從 大 量 的

2、 投 資 機 會 中 篩 選 出 企 業(yè) 感 興 趣 的 項 目 項 目 選 擇 的 標(biāo) 準(zhǔn) 主 觀 判 斷 宏 觀 環(huán) 境 投 資 規(guī) 模 客 觀 評 價 創(chuàng) 新 性 、 獨 特 性 前 景 預(yù) 測 深 入 會 談 與 多 方 面 溝 通 項 目 背 景 地 理 區(qū) 位 成 熟 性 資 源 優(yōu) 勢 第4頁，共30頁。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專業(yè)評估 綜 合 評 價 自行或委托專業(yè)中介機構(gòu)進行項目可行性研究 主要依據(jù) ：項目基本定位、規(guī)劃方案、市場調(diào)研、 市政配套條件 用途：對項目開發(fā)計劃的系統(tǒng)思考與研究政府審批-可行性研究報告招商引資-商業(yè)計劃

3、書項目融資-項目融資申請報告項目策劃-項目策劃與營銷建議報告 第5頁，共30頁。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 例 ：一個房地產(chǎn)項目的可行性研究報告提綱 第一章 前言第二章 項目概況第三章 項目建設(shè)的必要性第四章 市場分析與預(yù)測 第五章 項目建設(shè)選址及建設(shè)條件 第六章 項目規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容第七章 項目外部配套條件第八章 環(huán)保、消防等措施第九章 項目組織結(jié)構(gòu)與實施計劃第十章 投資估算與資金來源第十一章 項目財務(wù)分析第十二章 結(jié)論 第6頁，共30頁。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研

4、究專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 例 ：一個房地產(chǎn)項目的可行性研究報告財務(wù)分析框架 1、銷售收入、利潤、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等財務(wù)評價指標(biāo)的測算2、項目現(xiàn)金流預(yù)測與分析3、銀行貸款利用與償還分析 4、盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素的分析 第7頁，共30頁。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研 究專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 進 一 步 評 價 項 目 的 可 實 現(xiàn) 性 自 行 或 委 托 專 業(yè) 中 介 機 構(gòu) 展 開 專 業(yè) 評 估 市 場 可 行 性 研 究 經(jīng) 濟 可 行 性 研 究 敏 感 性 分 析 風(fēng) 險 評 價 發(fā) 現(xiàn) 可 能

5、 導(dǎo) 致 未 來 投 資 失 敗 的 潛 在 因 素， 比 如 ： 市 場 禁 入 政 策 未 來 營 運 環(huán) 境 不 可 轉(zhuǎn) 移 的 責(zé) 任 (市政條件、環(huán)保政策等變數(shù))第8頁，共30頁。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 例 ： 一 個 房地 產(chǎn) 項 目 的 風(fēng) 險 評 價 框 架 1、項目規(guī)劃2、土地獲取3、資金籌措4、物業(yè)銷售5、合作/合資控制6、工程質(zhì)量7、市政配套條件8、開發(fā)周期9、材料設(shè)備采購10、管理人員道德專 業(yè) 評 估 可 行 性 研 究第9頁，共30頁。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專

6、 業(yè) 評 估綜 合 評 價 符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略 科學(xué)、系統(tǒng)、 全面地評估項目的可行性和風(fēng)險 客觀分析，避免長官意志 (借助專業(yè)機構(gòu)輔助決策) 綜合評估投資所需資源和企業(yè)供給能力 第10頁，共30頁。房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 與 項 目 策 劃市場調(diào)查的原則：實用性、真實性、指導(dǎo)性市場調(diào)查的范圍：與自身項目形成直接競爭的項目第一部分：周邊項目市場調(diào)查報告一、基本情況調(diào)查（已建/在建項目）項目名稱/項目檔次/項目位置/項目特色/發(fā)展商/入住時間/開發(fā)規(guī)模/配套設(shè)施/物業(yè)管理/近年公寓開發(fā)總量等。二、租售情況調(diào)查（已建/在建項目） 1、一般項目：可售面積/已售面積/報價/成交價/入住率/可租面

7、積/已 租面積/平均租金/出租率。2、重點項目：內(nèi)容包括銷售時間、銷售率、成交價格、價格走勢等。3、價格走勢調(diào)查：封頂前/封頂后/入住后/目前價格走勢/價格策略 /總體分析4、大客戶成交調(diào)查：5、總體評價分析：對每個樓盤的總體評價，尤其是成功和失敗樓盤的重點分析與評價。第11頁，共30頁。房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 與 項 目 策 劃(續(xù))二、擬建項目1、發(fā)展商背景/項目位置/項目檔次/項目特色/規(guī)劃面 積/規(guī)劃特點/開竣工時間；2、競爭項目/相關(guān)項目分析；3、未來三年整體市場擬建項目潛在供應(yīng)量分析；4、未來三年整體市場需求量預(yù)測；5、總體分析與評價第12頁，共30頁。市 場 調(diào) 查 內(nèi) 容

8、示 例第二部分：目標(biāo)市場調(diào)研報告一、目標(biāo)客戶類型角度 1、本地居民自住 2、投資 3、外地居民 4、集團消費 5、其它類型三、客戶性格角度 1、客戶心理類型 2、客戶決策過程 3、客戶購買偏好 4、客戶游動特點 5、客戶潛在需求第13頁，共30頁。市 場 調(diào) 查 內(nèi) 容 示 例第三部分 項目策劃與營銷建議報告一、市場分析：市場概況二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)品差異性機會分析三、產(chǎn)品定位：項目功能、檔次建議四、規(guī)劃建議：功能、配比建議/總面積與標(biāo)準(zhǔn)層面積建議五、客戶分析：客戶規(guī)模、類型、需求、性格、特點六、客戶定位：開發(fā)建設(shè)、入住各時期客戶定位七、潛在客戶：潛在客戶分析與開發(fā)商的機會八、價格策略：價格預(yù)期與

9、價格走勢九、銷售策略：唯一性、排他性、實戰(zhàn)性的營銷策略建議十、問題機會：開發(fā)經(jīng)營過程中需要重視的問題和把握的機會項目策劃第14頁，共30頁。市 場 調(diào) 查 內(nèi) 容 示 例第四部分：相關(guān)安排1、資料來源 - 公開的市場資料 - 假扮買家調(diào)查 - 預(yù)售登記資料 - 政府、銀行等相關(guān)機構(gòu)信息 - 面向購房者的調(diào)研2、調(diào)研周期與人員配置 - 周期：三十天 - 人員：4-6人 - 策劃與統(tǒng)籌：1人 - 一般調(diào)研：4-5人市場研究是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一項日常性工作!第15頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，2002年上半年北京市：1、完成房地產(chǎn)投資339億元，比去年同期增長3

10、2.9。2、房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重高達(dá)55.2，對全社會投資增長貢獻(xiàn)率為77.3。3、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的帶動下，全市商品房開復(fù)工面積達(dá)5086.8萬平方米，增長36.5；新開1106.2萬平方米，增長15.1；竣工279.2萬平方米，增長21.8。4、全市商品房銷售面積大于同期竣工面積，累計銷售各類商品房283.4萬平方米，增長13.6，實現(xiàn)銷售額135.8億元，增長8.5；銷售商品住宅271.5萬平方米，增長15，實現(xiàn)銷售額125.6億元，增長11.5。第16頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 與去年同期相比，新盤數(shù)量雖減少了51個，但新盤開發(fā)總面積卻

11、增長817萬平方米。第17頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379萬572萬469萬政府公布：2002年北京：4517/平方米上海：3837/平方米全國：2227/平方米 +6%第18頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 第19頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 第20頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽 市場集中度明顯提高，品牌經(jīng)營漸入佳境土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降差異性特

12、征日趨明顯，市場細(xì)分更加深化低密度、高配套住宅成為需求主流高性價比成為賣點小戶型熱賣，成為新新人類的新寵高尚住宅增長迅速，經(jīng)濟適用房方興未艾焦 點 關(guān) 注第21頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽市場集中度逐步提高，品牌經(jīng)營漸入佳境 1、大型品牌開發(fā)商和樓盤具有明顯的競爭優(yōu)勢 2、國內(nèi)領(lǐng)先大型開發(fā)商基本到齊，西方外資開始進入 3、幾十萬、上百萬平米大盤紛紛登場； 4、競爭日趨激烈，營銷成本逐步增大 5、宣傳推廣模式從追求“轟動效應(yīng)”的爆炸式發(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)?系統(tǒng)地進行品牌宣傳與項目推廣 焦 點 關(guān) 注第22頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降1、北京市房

13、管局新近頒布了新的基準(zhǔn)地價，平均價格比1999年上升了約30%2、拆遷成本持續(xù)上升3、五環(huán)路以內(nèi)已基本沒有一手土地資源4、建材、市政配套等成本逐步下降焦 點 關(guān) 注第23頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽差異性特征日趨明顯，市場細(xì)分更加深入檔次物業(yè)類型用途目標(biāo)市場年齡段豪宅別墅自用京籍個人25-30高級住宅Town House休閑團體30-35中級住宅高層長期投資長住外籍人士35-40普通住宅多層/蝶拼SOHO外地在京人士40-60經(jīng)濟適用房小戶型外地人士60+焦 點 關(guān) 注第24頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽低密度、高配套住宅成為需求主流文化品位身份地位改善居住條件基本住

14、房需要社區(qū)功能目前市場主流房地產(chǎn)需求五層次模型焦 點 關(guān) 注第25頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽高性價比成為賣點2000：RMB8272/平方米2001：RMB7577/平方米2002：RMB7286/平方米焦 點 關(guān) 注第26頁，共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽小戶型熱賣，成為新新人類的新寵 繼綠景苑SOLO精舍、榮豐2008非常男女掀起“迷你戶型”風(fēng)暴后，2002年又有富頓中心、戀日國際、夏都盈座等多個項目推出了精巧一居，均取得了不俗的銷售業(yè)績。目前正在運作和即將上市的小戶型項目據(jù)調(diào)查還將有近500萬平方米的供應(yīng)量，其龐大的潛在供給量備受市場矚目。焦 點 關(guān) 注第27頁，

15、共30頁。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽高尚住宅增長迅速，經(jīng)濟適用房方興未艾 特征名稱位置售價（元/平米）貢院六號建國門內(nèi)40,000瑞城中心燕莎中心24,000財富中心CBD16,000耕天下先農(nóng)壇20,000通用時代建國門外16,000焦 點 關(guān) 注第28頁，共30頁。房地產(chǎn)項目投資決策分析問題與討論第29頁，共30頁。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求

16、，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!25、你不能拼爹的時候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。勵志名言：比別人多一點執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現(xiàn)自己的目標(biāo)。29、人生就像一道漫長的階梯，任何人也無法逆向而行，只能在急促而

17、繁忙的進程中，偶爾轉(zhuǎn)過頭來，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時光轉(zhuǎn)換，體會到緣分善變；平淡無語，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會惦念；無心的情，無論你好與不好，只是漠然。走過一段路，總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識更重要。不是無知，而是對無知的無知，才是知的死亡。51、對于最有能力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。52、思想如鉆子，必須集中在一點鉆下去才有力量。5

18、3、年少時，夢想在心中激揚迸進，勢不可擋，只是我們還沒學(xué)會去戰(zhàn)斗。經(jīng)過一番努力，我們終于學(xué)會了戰(zhàn)斗，卻已沒有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動往往需要最微不足道的開始。55、不積小流無以成江海，不積跬步無以至千里。56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開始，每天微笑吧。60、一勤天下無難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨，總好過于在喧囂人群中寂寞。62、心里的感覺總會是這樣，你越期待的會越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對你的

19、傷害越大。63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。64、有些事你是繞不過去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會話十倍的精力去面對。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯。67、心中有理想 再累也快樂68、發(fā)光并非太陽的專利，你也可以發(fā)光。69、任何山都可以移動，只要把沙土一卡車一卡車運走即可。70、當(dāng)你的希望一個個落空，你也要堅定，要沉著！71、生命太過短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對的，就不怕路遠(yuǎn)。73、如果一個人愛你、特別在乎你，有一個表現(xiàn)是他還是有點怕你。74、先知三日，富貴十年。付諸行動，你就會得到力量。75、愛的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒

20、嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。3、起點低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進步也會不止。4、如果你不相信努力和時光，那么時光第一個就會辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因為有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的

21、下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。

22、世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時間的，但牙總是要拔，因為太痛，所以終歸還是要放手，隨它去。11、這個世界其實很公平，你想要比別人強，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。12、逆境給人寶貴的磨煉機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中