小戶型研究分析報(bào)告（圖文豐富）

1、戶型專(zhuān)題小戶型研究報(bào)告小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題小戶型概念及產(chǎn)品類(lèi)型小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策呼和浩特市小戶型市場(chǎng)淺析小戶型客需及市場(chǎng)分析目錄目錄小戶型概念及產(chǎn)品類(lèi)型小戶型產(chǎn)品分類(lèi)什么是小戶型70/90政策小戶型概念及類(lèi)型 小戶型一般是指面積在80平米以下的單套住宅。但是，小戶型并不等于小面積，因?yàn)閼粜偷拇笮∈孪鄬?duì)而言的。小戶型的界定主要是面積與居室之比。一居60平米，二居80平米，三居100平米也可算為小戶型。 市場(chǎng)上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過(guò)80到100平方米。面積小并不等于檔次低，小戶型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還

2、具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。 從當(dāng)前小戶型走勢(shì)來(lái)看，大致有四種形式，如下表： 什么是小戶型形式常用面積（）戶型特點(diǎn)代表項(xiàng)目酒店式公寓20-35多為純酒店風(fēng)格，除衛(wèi)生間外，我是、客廳、餐廳、廚房、功能相互融合，沒(méi)有明顯功能分區(qū)，也可做小型寫(xiě)字間城市33小戶型公寓35-50多為一室一廳一衛(wèi)一廚，功能相對(duì)獨(dú)立青年居易小戶型住宅45-75大多為一居室和二居室，是一種純居住物業(yè)青年居易彼岸新都小戶型寫(xiě)字間80多為成長(zhǎng)型公司購(gòu)買(mǎi)城市33的部分單元代表性項(xiàng)目能不能用呼市的？我們對(duì)公寓的研究不少了還有市場(chǎng)上幾個(gè)小戶型比較暢銷(xiāo)的項(xiàng)目小

3、戶型概念及類(lèi)型小戶型產(chǎn)品分類(lèi) LOFTLOFT英語(yǔ)的意思是指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層，現(xiàn)指沒(méi)有內(nèi)墻隔斷的開(kāi)敞式平面布置住宅。LOFT發(fā)源于六七十年代美國(guó)紐約的建筑，逐漸演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類(lèi)似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。LOFT是同時(shí)支持商住兩用的樓型，所以主要消費(fèi)群體包括個(gè)性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺(tái)演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等；作為個(gè)性上的考慮，許多年輕人以及藝術(shù)家都是LOFT

4、的消費(fèi)群體，甚至包括一些IT企業(yè)。 loft戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右。 雖然銷(xiāo)售時(shí)按一層的建筑面積計(jì)算，但實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷(xiāo)售面積的近2倍；高層高空間變化豐富，購(gòu)買(mǎi)者可以根據(jù)自己的喜好隨意設(shè)計(jì)。 Loft的定義要素主要包括：高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類(lèi)似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。目前主要有“SOHO” “SOLO” “STUDIO” “蒙太奇” “LOFT”等重復(fù)，而且敘述沒(méi)有邏輯性說(shuō)客戶和產(chǎn)品特點(diǎn)標(biāo)明了，分開(kāi)說(shuō)。產(chǎn)品

5、特點(diǎn)沒(méi)有說(shuō)明白不行圖上標(biāo)出類(lèi)似層高尺度贈(zèng)送部分等小戶型概念及類(lèi)型小戶型產(chǎn)品分類(lèi) 蒙太奇蒙太奇最突出的特點(diǎn)是以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型。其樓內(nèi)無(wú)承重墻，空間過(guò)渡沒(méi)有任何明梁、暗梁。通俗地講，如果你對(duì)戶內(nèi)的格局不滿或更進(jìn)一步，想實(shí)現(xiàn)戶與戶之間的合并，不管你對(duì)空間有什么想法，馬上會(huì)被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實(shí)現(xiàn)。所有蒙太奇的戶型都是活的，客戶在購(gòu)買(mǎi)時(shí)就可以按需訂做。留出大空間，根據(jù)客戶實(shí)際需求進(jìn)行組合唄？呼和佳地一期用過(guò)這種東西重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)小戶型概念及類(lèi)型小戶型產(chǎn)品分類(lèi) SOLO原本

6、的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒(méi)有明顯的劃分，整體浴室，開(kāi)敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店、24小時(shí)自助式健身房等。消費(fèi)群體：SOLO的消費(fèi)群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨(dú)立的年輕人。共同點(diǎn)是：大學(xué)畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，通常有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。戶型設(shè)計(jì)：SOLO的戶形設(shè)計(jì)以超小為特點(diǎn)，一般為10多平方米至50平方米左右。 solo戶型 1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人 2.戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個(gè)

7、性化界面 3.每套建筑面積在35平方米左右， 4.臥室和客廳沒(méi)有明顯的劃分，可以沒(méi)有客廳，也可以沒(méi)有工作間，甚至可以沒(méi)有臥室，所有的生活空間設(shè)定來(lái)源于居住者本身。 5. SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間。強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開(kāi)敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房 和 廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。6.SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如24小時(shí)便利店 24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等等

8、， 7.全裝修現(xiàn)房交房，無(wú)期房銷(xiāo)售狀態(tài)。 8.提供推托出租和包租業(yè)務(wù)。 9.外銷(xiāo)或內(nèi)銷(xiāo)外租重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)，水印PS掉小戶型概念及類(lèi)型小戶型產(chǎn)品分類(lèi) SOHO2000年1月8日，北京出現(xiàn)了“SOHO現(xiàn)代城”，并在三個(gè)月內(nèi)一銷(xiāo)而空。而“SOHO”這個(gè)在家辦公的概念，也開(kāi)始在中國(guó)蔓延，成為無(wú)數(shù)希望自由辦公的人員的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，或者待業(yè)借口。“SOHO”是一個(gè)有爭(zhēng)議的產(chǎn)品，可是它的中心概念，已經(jīng)廣為流傳并且被越來(lái)越多的人認(rèn)可。戶型：SOHO最初的本意并不是小戶型的概念，現(xiàn)代城的面積就在150平方米300平方米，可是當(dāng)它作為生活態(tài)度傳播并離開(kāi)北京進(jìn)入國(guó)內(nèi)其他城市以后，慢慢地開(kāi)始與單身、個(gè)性

9、、自由等概念結(jié)合起來(lái)了，于是，很多城市的SOHO公寓以小戶型亮相。重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)，SOHO特點(diǎn)沒(méi)有說(shuō)明白，建議在網(wǎng)上找找SOHO的戶型圖，云鼎有SOHO戶型SOHO的全稱(chēng)是small office home office小戶型概念及類(lèi)型小戶型產(chǎn)品分類(lèi) STUDIO在英文中的意思是工作室，在國(guó)內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類(lèi)型，在國(guó)際上也沒(méi)有形成定論。概念要素包括：針對(duì)中小型服務(wù)企業(yè)-“發(fā)展中企業(yè)”；相對(duì)于寫(xiě)字樓面積更?。粚?duì)地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計(jì)；共享一流資源，包括共用律師、共用會(huì)計(jì)師、共用秘書(shū)、專(zhuān)業(yè)全程代辦公司注冊(cè)；商住兩用等。STUDIO的消費(fèi)群體，

10、是所謂的“發(fā)展中公司”，這些公司一般的規(guī)模在10 人以下，尚未形成強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支柱，又迫切需要發(fā)展并注重形象。此類(lèi)公司一般為服務(wù)性行業(yè)，靠“腦力”經(jīng)營(yíng)。比如創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、漫畫(huà)、音樂(lè)、軟件開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)(包括網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì))等新興行業(yè)。重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái).從你給的文字描述中判斷，studio是更多的是辦公的概念小戶型概念及類(lèi)型70/90政策2006年5月29日，九部委的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)細(xì)則出臺(tái)，其中第一條“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”中規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住

11、房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整”。 此政策對(duì)小戶型影響巨大，直接驅(qū)使開(kāi)發(fā)商加大力度往小戶型產(chǎn)品研究、創(chuàng)新上發(fā)展，業(yè)內(nèi)稱(chēng)為70/90政策。了解70/90政策是否依舊繼續(xù)，呼市這邊是個(gè)啥情況目錄小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題小戶型建筑特點(diǎn)小戶型設(shè)計(jì)難題小戶型常用尺寸標(biāo)準(zhǔn)小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題小戶型建筑特點(diǎn)（一）、外形立面小戶型樓盤(pán)設(shè)計(jì)都比較追求時(shí)尚、新穎的外形和立面，這是一個(gè)潮流，與此同時(shí)，實(shí)用、環(huán)保也受到越來(lái)越多

12、的關(guān)注。就理論上而言，在目前的技術(shù)條件下什么樣的外形都能設(shè)計(jì)，關(guān)鍵是如何滿足房子的實(shí)用性要求，即使是一些帶弧形、帶邊角的地方也可以通過(guò)設(shè)計(jì)創(chuàng)新來(lái)增加小戶型的舒適度；而在立面上則更注重新材料的使用或材料的創(chuàng)新用法。 （時(shí)尚、新穎的外形和立面）小戶型建筑特點(diǎn)小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題（二）、空間構(gòu)成小戶型的內(nèi)部空間因其獨(dú)特性而成為設(shè)計(jì)創(chuàng)新的重要切入點(diǎn)。由于小戶型產(chǎn)品具有過(guò)渡性，所以在空間上并非追求永恒、固定而長(zhǎng)久，而是呈動(dòng)態(tài)的、可變遷狀態(tài)，這樣它就可以根據(jù)人們需要的改變而有成長(zhǎng)與變化的可能。（如右圖）（兩套單身公寓變?yōu)橐环恳粡d的做法）（3.9米層高的躍復(fù)式）所以，一個(gè)優(yōu)秀的具有創(chuàng)新精神的小戶型設(shè)計(jì)，

13、其空間除了具有合理、緊湊等基本特性外，還應(yīng)具有流動(dòng)性、可變化性甚至可生長(zhǎng)性，從而達(dá)到小戶型空間利用的最佳狀態(tài)：即人性化和空間利用的最大化。重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)小戶型建筑特點(diǎn)小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題（三）、創(chuàng)新技術(shù) 面積小、總價(jià)低是小戶型的獨(dú)特之處，但僅僅有這些是不夠的，小戶型的居住舒適性當(dāng)然不如大戶型，又是因?yàn)槭悄贻p一族熱衷的房產(chǎn)品，所以在技術(shù)上往往更應(yīng)該具有其前瞻性、創(chuàng)新性。 新設(shè)備 人類(lèi)的疾病大多與室內(nèi)環(huán)境污染有直接關(guān)系，采用分戶 分置換氣新風(fēng)系統(tǒng)，在傳統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)上，外加分戶獨(dú)立可調(diào)控新風(fēng)系統(tǒng)，使得新功能充分替代傳統(tǒng)的回風(fēng)運(yùn)作，保障每戶新風(fēng)量在每小時(shí) 300 立方米（現(xiàn)

14、國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn) 30 立方米 / 每小時(shí)）擺脫傳統(tǒng)內(nèi)循環(huán)微量新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，確定居住者在不宜開(kāi)窗的自然通風(fēng)時(shí)依然存在新鮮空氣。新材料 在四層不同材料構(gòu)造的樓板中埋設(shè)世界級(jí)高品質(zhì)的塑料管，冬天通熱水、夏天通冷水，通過(guò)均勻加熱或制冷樓板，再以柔和的輻射方式，使得“ MOMA ”室內(nèi)溫度達(dá)到高效的調(diào)節(jié)，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。 新工藝 取消預(yù)制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可增強(qiáng)樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒適度。（如圖）（樓梯現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)）（換氣新風(fēng)機(jī)） 小戶型建筑特點(diǎn)小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題（四）、室內(nèi)裝修小戶型面積有限，繁復(fù)、多層次的裝修使室

15、內(nèi)空間顯得狹窄，而且生活是一種過(guò)程，居住小戶型的人士多數(shù)參加工作時(shí)間不長(zhǎng)、生活不固定，所以不要急于在住進(jìn)房子初期就把所有地方都填滿，因?yàn)槿蘸箅S著生活的改變，你會(huì)增加很多雜物，預(yù)留一定的空間去給以后購(gòu)置的物品作緩沖是非常必要的。 1、弱化空間分界，全面開(kāi)放 即把客廳、廚房、睡房全部打通，因?yàn)樾》块g不可避免會(huì)閉塞、空氣流通不暢順，這樣的設(shè)計(jì)便于空氣對(duì)流。打通空間之后，弱化各個(gè)空間之間 的分界，是小戶型與大戶型設(shè)計(jì)手法相比的明顯特征。例如客廳、飯廳、休息間之間就不必劃分界限。采用折疊式的家具，是使一廳多用的好方法。一張沙發(fā)打開(kāi)是床、折起是凳，它可以是睡房也可以是客廳、飯廳。布袋式的床沒(méi)有形態(tài)，折起來(lái)

16、又可省下很多空間。(起居室和餐廳相通)（睡房和客廳的無(wú)障礙連通） 重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)小戶型建筑特點(diǎn)小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題2、用色彩調(diào)和視覺(jué)效果 居室空間里，色彩的搭配技巧對(duì)于氣氛的營(yíng)造起到相當(dāng)重要的作用。色彩調(diào)和能創(chuàng)造舒適的視覺(jué)感受，處理小空間時(shí)，從設(shè)計(jì)和色彩的搭配上作細(xì)致分析，盡量采用淺色系，以達(dá)到“小空間大利用”的效果，絲毫讓人感覺(jué)不到壓抑和約束感。3、多用圓角和吊柜 設(shè)計(jì)框架搭建起來(lái)后，家具選購(gòu)和陳設(shè)決定房間的實(shí)用率和方便性。多使用吊柜，是充分利用縱向空間的好方法。購(gòu)買(mǎi)家具時(shí)，不要選擇大尺度的，桌、椅、茶幾這些物件只要?jiǎng)偤脻M足人體供需要求就可以。另一個(gè)需要注意的是，小戶型

17、的家具盡量選取圓角，材料用質(zhì)感輕柔、舒適的為主。圓角家具方便人行走，不會(huì)產(chǎn)生觸碰，等于節(jié)省了空間，質(zhì)地輕柔的布料、木頭都讓人產(chǎn)生親近感，增加居室溫馨感的同時(shí)，也方便使用。（淺色系的裝修效果） （圓角和吊柜的使用）重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)小戶型設(shè)計(jì)難題小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題小戶型由于受到其原有建筑結(jié)構(gòu)和造型的局限，導(dǎo)致其產(chǎn)品的諸多缺陷。當(dāng)前小戶型的五大致命問(wèn)題當(dāng)前小戶型存在的問(wèn)題房型不合理居住功能差得房率低走道過(guò)長(zhǎng)識(shí)別性差存安全隱患一戶幾十梯上下不便面積不當(dāng)總價(jià)失控小戶型的得房率普遍低于常規(guī)住宅，大多在70%左右，造成得房率低的重要因素是魚(yú)骨狀或回環(huán)狀一貫通的平面布局小戶型大多是賓館式

18、的一室房型，無(wú)獨(dú)立廚房，無(wú)起居活動(dòng)間，只有居住功能而無(wú)居家生活功能，降低了居住物業(yè)的試用價(jià)值。設(shè)計(jì)陳舊，一層幾十戶，平面布局呈魚(yú)骨或回環(huán)狀，導(dǎo)致各戶識(shí)別性差。進(jìn)入走道，除非辨認(rèn)門(mén)牌室號(hào)，沒(méi)有識(shí)別不同空間布局的標(biāo)致。容易使人不辨東西，失去方位感，不像一梯兩戶，三戶易識(shí)別。火災(zāi)難以疏散，給不法分子可乘之機(jī)?，F(xiàn)在，小戶型中的標(biāo)房式的一室房型建筑面積大多40-50平米，完全可設(shè)計(jì)為緊湊的一室一廳，而小戶型中的一室一廳同樣偏大，大多在70平米左右甚至80平米，使其失去“小”的意義.既不符合市場(chǎng)去求又會(huì)導(dǎo)致總價(jià)上揚(yáng)，使其優(yōu)勢(shì)消失?？們r(jià)失控還導(dǎo)致單價(jià)跳空高漲，導(dǎo)致“雙高”從而超出小戶型目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)力，發(fā)生供

19、需錯(cuò)位的結(jié)構(gòu)性失衡。二雙高的小戶型在其未來(lái)預(yù)期租金必然隨之高漲，又于租賃市場(chǎng)的需求脫節(jié)，導(dǎo)致其難以出租與變現(xiàn)現(xiàn)有下戶型大多是一梯幾十戶的集中式電梯設(shè)置。平均每部電梯每天要承載一兩百戶的上下運(yùn)載量或者更多。這就直接導(dǎo)致電梯擁擠，等待時(shí)間長(zhǎng)，也會(huì)加重電梯的運(yùn)載頻率和運(yùn)載量。重點(diǎn)在哪里？用不同顏色加粗標(biāo)出來(lái)小戶型常用尺寸標(biāo)準(zhǔn)小戶型建筑特點(diǎn)及設(shè)計(jì)難題 作為建筑設(shè)計(jì)的細(xì)分，戶型設(shè)計(jì)除了遵守建筑設(shè)計(jì)三原則之外，也有自己的特殊要求，分為五大設(shè)計(jì)原則，即：實(shí)用性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性、藝術(shù)性。 以上五點(diǎn)是評(píng)價(jià)戶型優(yōu)劣的通則，貫穿于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、使用的全程，也應(yīng)被參與的三方：開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)師、消費(fèi)者共同遵守。

20、 根據(jù)人體工程學(xué)尺寸，以及業(yè)界多年來(lái)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)積累，通常情況下，中小戶型設(shè)計(jì)常用的尺寸如下表所述：主要房間的開(kāi)間尺寸參考數(shù)據(jù)（凈尺寸）（單位：m ）起居室主臥餐廳衛(wèi)生間次臥3.6-3.93.3-3.52.71.8-2.12.7主要功能房間的常用面積參考（凈面積）（單位： ）起居餐廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間玄關(guān)交通陽(yáng)臺(tái)總計(jì)16-196-812-158-125-63.5-41.5-23-52-357-74小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)計(jì)小戶型產(chǎn)品的優(yōu)化與對(duì)策小戶型“拼”出大空間目錄合拼戶型風(fēng)險(xiǎn)控制小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)計(jì)（一）、目前小戶型單體平面設(shè)計(jì)優(yōu)劣勢(shì)分

21、析戶型單體平面設(shè)計(jì)單元形式通常有塔式、板塔結(jié)合、連廊式住宅等形式，其優(yōu)劣勢(shì)如下：戶型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)板塔中一梯三戶、一梯四戶均好性較好通風(fēng)采光較好每層面積不夠大有一定的相互遮擋板塔每單元六戶以上容積率高、節(jié)地戶公攤面積小朝向均好性差容易產(chǎn)生純北戶型凹進(jìn)處日照形成遮擋，視野差塔樓節(jié)地、戶公攤面積小小區(qū)規(guī)劃中易形成視覺(jué)通透的效果朝向均好性差容易產(chǎn)生純北戶型對(duì)視問(wèn)題嚴(yán)重每戶外墻面占用少，通風(fēng)差內(nèi)部暗空間多日照形成自身遮擋連廊式 易于形成一室的小戶型，作青年、老年公寓使用樓、電梯資源節(jié)省，易滿足消防要求樓道面積多私密性差對(duì)流通風(fēng)不易解決小面寬時(shí)廚房對(duì)外開(kāi)窗困難小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)

22、計(jì)（二）、小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)計(jì)展望1、功能空間緊湊化 在現(xiàn)有戶型基礎(chǔ)上有效精簡(jiǎn)功能面積。各功能空間尺度分析表：功能區(qū)間短邊凈距（m）適宜使用面積（m2）國(guó)家規(guī)范使用面積（m2）起居室/廳一室戶3.0-3.312-1612二室戶3.3-3.6三室戶3.6-3.9主臥室3.0-3.312-14雙人臥室2.7-3.010-1210單人臥室2.4-2.76-86廚房1.5-1.85-64（一、二類(lèi)）5（三、四類(lèi)）衛(wèi)生間1.5-1.84-53.0原則：1、保證基本居住空間適用性基礎(chǔ)上，壓縮非必要空間；2、保證空間的均質(zhì)性、對(duì)稱(chēng)性，提高空間的靈活性。小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面

23、設(shè)計(jì)2、功能空間模糊化（二）、小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)計(jì)展望 餐起合一餐廳、起居室空間合二為一，節(jié)省走道面積，并增強(qiáng)空間的靈活性。廚衛(wèi)空間優(yōu)化“一個(gè)半”衛(wèi)生間“半衛(wèi)”空間可以緩解復(fù)雜家庭的使用壓力；也可把“半衛(wèi)” 設(shè)為儲(chǔ)藏室，讓簡(jiǎn)單家庭的戶型更靈活、高效。3、規(guī)劃上注重私密性 樓道和入戶大門(mén)錯(cuò)開(kāi)的設(shè)計(jì)，以保障小戶型的私密性。 折線型的走廊，和鋸齒狀的入戶方式，增加私密性小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)計(jì)（二）、小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)計(jì)展望4、產(chǎn)品規(guī)劃考慮到短進(jìn)深、南北通透的設(shè)計(jì)改變交通組織，采用了外掛廊布局的方式，每層的外廊同時(shí)服務(wù)兩層單位樓梯采用錯(cuò)半層的辦法節(jié)省交通面

24、積5、利用天井凹槽增加小戶型的通風(fēng)采光條件小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品的優(yōu)化與對(duì)策1、改點(diǎn)式為板式，創(chuàng)新平面布局改變整體建筑造型，將點(diǎn)式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯兩戶或兩梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二,形成一梯四戶或者一梯六戶的小戶型。這樣既能減少走道面積，提高得房率。又能增加各戶采光。并能避免一梯幾十戶、中間通廊的諸多弊端。2、改直套為橫套，縮短進(jìn)深現(xiàn)有的小戶型往往進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚。且客廳要么無(wú)直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時(shí)縮短進(jìn)深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯(cuò)，凹進(jìn)一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能

25、有效控制總面積，又能開(kāi)設(shè)更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強(qiáng)居室 自然 通風(fēng)采光的生態(tài)性能。同時(shí)又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強(qiáng)化其造型美感。3、細(xì)化功能區(qū)隔，合理面積配比小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能為代價(jià)來(lái)一味求小，而應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不 影響 使用。對(duì)于1-2人居住的一房一廳來(lái)說(shuō)，其各功能區(qū)域的面積，當(dāng)然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應(yīng)小于12平方米，衛(wèi)生間不宜小于4平方米等，否則就會(huì)影響使用，使空間過(guò)于局促、逼

26、仄。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲(chǔ)藏室、壁櫥、小陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機(jī)等的專(zhuān)用放置空間等。各功能空間面積的恰當(dāng)配比，各空間尺度的適宜準(zhǔn)確，既能滿足需要，又無(wú)面積損失，這是“螺絲殼里做道場(chǎng)”，細(xì)化小空間功能區(qū)隔的關(guān)鍵一環(huán)。面積配比的一房一廳，居家的基本功能空間一應(yīng)俱全，且套內(nèi)面積也僅40 平方米左右，即使按78的得房率計(jì)，建筑面積也僅50平方米套左右，可謂緊湊實(shí)用。一室戶適合于20多歲的單身青年（包括外來(lái)小白領(lǐng)），或作為中青年的第二居所、備用房，以供不時(shí)之需。也更適合投資置業(yè)（因其面積小，總價(jià)更低）。且這一面積配比也能滿足單身生活的基本需求小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型產(chǎn)品的優(yōu)化與對(duì)

27、策4、變化局部隔斷，增加儲(chǔ)存空間為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類(lèi)似“S” 形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類(lèi)壁櫥空間，既能增加分門(mén)別類(lèi)的多種儲(chǔ)存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說(shuō)相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運(yùn)用，但尚未普及，而在小戶型的設(shè)計(jì)中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類(lèi)隔斷，則小戶型的設(shè)計(jì)便能有所突破。其實(shí)用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。5、房型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)同步結(jié)合，相得益彰在裝修設(shè)計(jì)中，常會(huì)因房型的局限和空間區(qū)隔的不合理而給裝修帶來(lái)麻

28、煩和尷尬。如果能在房型設(shè)計(jì)時(shí)，事先考慮到裝修的需要，將兩者結(jié)合起來(lái)，形成互補(bǔ)互動(dòng)的效應(yīng)，建立相輔相成的關(guān)系，那么便能使相當(dāng)有限的小戶型空間，發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過(guò)裝修增強(qiáng)居室的實(shí)用性、功能性，同時(shí)也增強(qiáng)視覺(jué)美感，擴(kuò)大和延伸視覺(jué)空間，使小空間不覺(jué)其小，產(chǎn)生以小見(jiàn)大的空間感受。如各類(lèi)吊柜、壁櫥、壁龕的設(shè)計(jì)，鏡面墻的運(yùn)用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設(shè)計(jì)等。亦即房型設(shè)計(jì)應(yīng)為裝修設(shè)計(jì)創(chuàng)造條件，留有余地；裝修設(shè)計(jì)則應(yīng)強(qiáng)化房型設(shè)計(jì)的創(chuàng)意，提高空間的利用率，增強(qiáng)房型的實(shí)用性和功能性，以突出房型設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)。兩者的緊密結(jié)合，是優(yōu)化小戶型設(shè)計(jì)的又一重要

29、的不可或缺的環(huán)節(jié)，相對(duì)常規(guī)住宅，兩者相輔相成的關(guān)系應(yīng)更為密切。在上述幾方面取得突破，有所創(chuàng)新，這是小戶型設(shè)計(jì)的一大難題。但也是小戶型市場(chǎng)的需要，是當(dāng)今和未來(lái)市場(chǎng)的一大機(jī)遇。在此領(lǐng)域，誰(shuí)能捷足先登，誰(shuí)就能制勝市場(chǎng)。小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間“90/70”政策最大的問(wèn)題就是限制了消費(fèi)者的選擇面，“90/70”政策下如何進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新、實(shí)現(xiàn)面積突破以增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力或滿足客戶基本功能的需要，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)顯得十分必要1、合拼戶型要預(yù)先做好拆分、拼合規(guī)劃。合拼方式：先合再拆或者先拆再合，針對(duì)新政，做戶型的拼合有很多手段。但總體上要么先做大戶型，對(duì)其拆分。即按一套完整合理的大戶型進(jìn)行設(shè)

30、計(jì)拆分為兩套小戶型報(bào)批?；蛳茸鲂粜停谛枰獣r(shí)拼合，按照兩套合理小戶型設(shè)計(jì)，但預(yù)留拼接性。戶型拼合方式優(yōu)缺點(diǎn)比較表先合再拆先拆再合優(yōu)點(diǎn)比較符合當(dāng)前市場(chǎng)主流的客戶需求可滿足大尺度的空間設(shè)計(jì)的要點(diǎn)保證單套小戶型設(shè)計(jì)合理缺點(diǎn)如果拆分的房屋都做上下水和廚衛(wèi)管道設(shè)備，不僅重復(fù)建設(shè)，增加成本，而且后期使用也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題客戶對(duì)戶型的接受度有待驗(yàn)證，有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)拼合后的空間尺度不合適難以應(yīng)對(duì)大量客戶對(duì)大戶型的需求應(yīng)用應(yīng)對(duì)政策限制，滿足客戶對(duì)大戶型的大量需求小戶型項(xiàng)目，滿足少量客戶對(duì)大戶型的需求小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間合拼戶型的設(shè)計(jì)要點(diǎn)空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)拼合措施衛(wèi)生間設(shè)置兩個(gè)衛(wèi)生間，分別緊靠主臥

31、室和我是廊道附近拼合后分別作為公共和主臥的衛(wèi)生間廚房設(shè)置兩個(gè)廚房，盡量緊靠活發(fā)呢里，但周邊有可擴(kuò)大空間，成為大戶型的廚房拼合后其中一個(gè)可改為其他功能房廚衛(wèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，廚衛(wèi)相鄰設(shè)計(jì)分別使廚房和衛(wèi)生間面積增大公共空間占用公攤面積須保證拼合后每戶占用面積基本相同，避免分配不均造成法律糾紛拼合時(shí)，在可能的情況下將兩戶的公共空間恰當(dāng)?shù)馗臑閼魞?nèi)空間，即公攤面積改為戶內(nèi)面積，提高使用率。其他要點(diǎn)保證拼合前的每戶有南向開(kāi)窗，每套單體戶型盡量減少拐角的設(shè)計(jì)，為以后拼合方正的大戶型提供方便 - 在合拼產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)注意：第一，在合拼產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中遵循靈活性原則，預(yù)留可調(diào)整彈性空間，已在保證拼合后的戶型綜合素

32、質(zhì)，并兼顧拼合前戶型的合理性第二，在設(shè)計(jì)大戶型時(shí)，同時(shí)考慮拆分方案，以保證報(bào)批歷程有效性第三，拉大兩套未拼合戶型之間的面積差距，降低信貸政策對(duì)銷(xiāo)售帶來(lái)的阻力小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間戶型合拼的七大設(shè)計(jì)方案合拼戶型主要分為平面合拼戶型和立體合拼戶型平面合拼內(nèi)廊式拼合入戶花園式拼合外廊式拼合親情1+1型拼合立體拼合陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái)式拼合加梯式拼合平面與復(fù)式拼合（1）平面拼合戶型小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間1、內(nèi)廊式拼合 內(nèi)廊式拼合相對(duì)比較容易避免拼合后交通流線對(duì)功能空間的干擾，使各功能空間保持相對(duì)的獨(dú)立完整性，生活私密性較好小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間2

33、、入戶花園式拼合入戶花園具有戶內(nèi)空間功能調(diào)節(jié)作用，在外部調(diào)節(jié)拼合后的戶內(nèi)交通流線及功能空間分布更為合理。特點(diǎn)：拼合后入戶動(dòng)線居中，從而實(shí)現(xiàn)良好的南北通透3、外廊式拼合外廊式拼合作為入戶花園式拼合的延伸，外廊式拼合也有較大的發(fā)展空間小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間4、親情“1+1”型拼合共用餐廳小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間二、立體合拼戶型1、陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)拆合在陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)處加樓梯。兩戶不論獨(dú)立或是合并時(shí)都能保持戶型的完整性，對(duì)原有戶型的改動(dòng)不大（奇數(shù)層）下層設(shè)陽(yáng)臺(tái)，后加樓梯直通上層（偶數(shù)層）原戶型2室2廳平面戶型奇數(shù)層面積63.

34、16偶數(shù)層面積53.76戶型特色空間方正采光充足景觀面多各房間位置均好主臥預(yù)留結(jié)構(gòu)板衛(wèi)生間廚房 陽(yáng)臺(tái)（設(shè)在奇數(shù)層）次臥客廳餐廳小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間2、加梯式拼合模式A:根據(jù)陽(yáng)臺(tái)在奇偶數(shù)層不同的形式，以一直跑樓梯的方式連接倆個(gè)陽(yáng)臺(tái)，能充分利用室外長(zhǎng)向空間，而不占用室內(nèi)有限使用面積，并營(yíng)造出寬敞舒適、充滿趣味的交通空間干，結(jié)構(gòu)上也很容易實(shí)現(xiàn)。錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)處加樓梯小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間模式B：通過(guò)室內(nèi)樓板打通加樓梯拆合，即通過(guò)在室內(nèi)樓面預(yù)留洞口或構(gòu)件進(jìn)行上下戶型的拆合。這種拆合方式較為靈活，但工程量大，可行性較低加樓梯加樓梯復(fù)式上層平面復(fù)式下層平面室內(nèi)局部預(yù)留可拆卸樓板2、加梯式拼合小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間3、平面與復(fù)式拼合通過(guò)平面與復(fù)式進(jìn)行立體拼合，如一戶為平面戶型，一戶為小復(fù)式戶型，在共同層進(jìn)行平面拼合，形成大復(fù)式組合戶型，以滿足不同客戶的需求。復(fù)式戶型平面戶型復(fù)式拼合戶型小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策小戶型“拼”出大空間小戶型設(shè)計(jì)分析及優(yōu)化對(duì)策合拼戶型風(fēng)險(xiǎn)控制1