武漢金地項目介紹(更新)

1、2010年5月穩(wěn)盛投資“武漢四新”房地產股權信托計劃目 錄 產品的具體條款 房地產中長期趨勢分析 產品結構和特點 金地 “武漢四新”項目介紹諾亞觀點：新政不會影響房地產中長期發(fā)展趨勢政策為抑制炒房，防止部分城市過快上漲，而非打壓房地產基本市場，因政策的周期性及經濟增長性的要求，連同08年“踩剎車”太急而帶來的經濟下滑都使得國家對于房地產只能調控，不能過快增長，而不會打壓；大周期沒有變，人口紅利、城鎮(zhèn)化進程，人均GDP快速上漲，都使得房地產長期向好，但預防被提前透支；而小周期必須調整，過快增長必然帶來泡沬，此時的 調控是為了避免將來更大的風險出現(xiàn)。人民幣升值預期強烈，升值為大勢所趨城市化與新家庭

2、產生的剛性需求數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股權投資管理有限公司城市化率每年增加1個百分點，每年有約1500-2000萬人進入城鎮(zhèn)由于中國經濟仍在高速發(fā)展中， 因此城市化進程在中國還將長期持續(xù)每年全國有800-1000萬對結婚由于今后5年的適婚年齡人口（25歲-35歲之間）正好出生于上一個生育高峰， 也就預示著我們將迎來又一個新家庭組建及出生的高峰收入增長帶動居住水平的提高數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股權投資管理有限公司城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積每年上升近1平方米城鎮(zhèn)人均可支配收入名義增速常年保持在10%之上隨著人均可支配收入的上升， 中國人改善目前居住條件的需求將被進一步激發(fā)2009(E) 房價

3、波動與長期趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行、上海智盈股權投資管理有限公司住宅售價增速具有在城鎮(zhèn)居民可支配收入增速上下波動的規(guī)律隨著經濟的復蘇及人均收入增速的回升，房價將保持長期上升趨勢房價增速的短期偏離也預期有回歸的要求，因此預計房價增速在此次政策調整后將有所放緩土地市場價漲量跌，土地供應不足近三年來我國土地市場有逐步萎縮，雖然2009年地王頻出，但房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。2009年全國商品房銷售面積同比增長42.1%；普通商品住宅用地供應同比增長36.9%，雖然兩者都有增長，但前者增幅遠遠大于后者，這說明土地仍然稀缺，供應依然偏緊。武漢典型的成長型城市 武漢發(fā)展的

4、新方向1234新興產業(yè)的發(fā)展人口結構的變化城市快速交通的建設環(huán)境及基礎設施的改善目 錄 產品的具體條款 房地產中長期趨勢分析 產品結構和特點 金地 “武漢四新”項目介紹房地產還能怎么投？投資房地產，我們還能做些什么？可替代品種：房地產投資基金專業(yè)投資： 房地產投資基金是指通過發(fā)行基金募集資金，交由專業(yè)投資管理機構運作，基金資產專門從事房地產的收購、開發(fā)、管理、經營和營銷，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。房地產基金的概念造房還是買房的簡單比較造房還是買房，一目了然房價上漲房價上漲開發(fā)增值土地增值開發(fā)商獲取開發(fā)商獲取基金、開發(fā)商共同分享房屋投資者獲取是否專業(yè)分界線房地產投資基金的行業(yè)發(fā)展2

5、004-2008 年，全球房地產投資基金取得了快速發(fā)展，募集金額從2004 年的530 億美元上升為2008 年的1240 億美元，取得了23.7% 的年均復合增長率。產品結構金地集團全資約4億投資者300萬起金地武漢四新項目投資者 LP穩(wěn)盛基金 GP房地產投資基金出資管理投資資金專業(yè)+基本框架金地集團金地集團+開發(fā)經驗合作方金地集團中國地產四大巨頭“招保金萬”實力比較下圖為2010年4月23日情況，以總量排名金地排名第二，萬科第三，保利第五，招商排名11。金地介紹金地集團是一家擁有二十余年歷史、以中高端住宅開發(fā)為主營業(yè)務的、全國化的大型房地產上市企業(yè)。公司初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式

6、經營房地產。2001年4月，公司在上海證券交易所正式掛牌上市（代碼600383），成為1994年以來首批上市的房地產企業(yè)之一。近五年來，金地集團總資產規(guī)模增長了4倍；凈利潤增長7倍。金地介紹業(yè)務組合（融資戰(zhàn)略）武漢金地金地集團武漢房地產開發(fā)有限公司于2003年9月正式成立，注冊資本6000萬元，是金地集團所屬六個區(qū)域性專業(yè)房地產開發(fā)公司之一，全面負責集團公司在武漢（華中）片區(qū)的房地產開發(fā)業(yè)務。項目名稱地點占地面積容積率可售面積項目現(xiàn)狀項目獲取時間格林春岸東西湖區(qū)金銀湖1068172.24 239111在售2007/6/5格林小城洪山區(qū)南湖4511031.50 652266竣工2003/8/23

7、國際花園(與ING和Hypo Real Estate合作）武昌區(qū)積玉橋649003.00 194500在售2006/12/21金地名郡江岸區(qū)義和巷147934.75 70222開工2007/8/15西岸故事洪山區(qū)壕溝496373.00 149156開盤2009/6/4圣愛米倫洪山區(qū)農科院1826201.55 283934未開工2009/10/12武漢金地2009.7.9 金地國際花園榮獲最佳婚房（熱線房產網）2009.7.14 金地國際花園榮膺2009年上半年武漢樓市銷售金額、銷售套數(shù)TOP10（中國指數(shù)研究院）200912.4 金地格林春岸榮膺“2009CIHAF中國住交會中國名盤”稱號（C

8、IHAF中國住交會）2009.12.10 金地國際花園榮獲“2009年度武漢地產最具投資價值樓盤獎”（新浪 中國房產信息集團（CRIC） 新浪樂居聯(lián)合頒布）2009.12.10 金地武漢公司榮膺2009年度武漢地產“品牌地產企業(yè)”（新浪 中國房產信息集團（CRIC） 新浪樂居聯(lián)合頒布）2009.12.10 金地武漢公司榮膺2009武漢房地產開發(fā)企業(yè)10強（中國房地產測評中心）200912.10 金地格林春岸榮獲“2009年度武漢地產最具性價比樓盤獎”（新浪 中國房產信息集團（CRIC） 新浪樂居聯(lián)合頒布）200912.4 金地格林春岸榮膺“2009CIHAF中國住交會中國名盤”稱號（CIHAF

9、中國住交會）2009.12.15 2009年武漢企業(yè)100強（排名67位，武漢企業(yè)聯(lián)合會、武漢企業(yè)家協(xié)會發(fā)布）2009.12 金地武漢公司榮膺2009年武漢房地產銷售十強企業(yè)（第五名）2009.12 金地國際花園榮膺武漢市商品房銷售套數(shù)top10（第七名）2009.12 金地格林小城榮膺2009武漢十佳滿意物業(yè)服務小區(qū)（武漢市消費者協(xié)會、長江日報報業(yè)集團武漢晨報聯(lián)合頒發(fā)） 2010.1.10 金地武漢公司榮膺中國購房者大會2009-2010年度網友最認可開發(fā)企業(yè)。武漢金地金地集團武漢公司于2003年9月正式成立，注冊資本6000萬元，是金地集團所屬六個區(qū)域性專業(yè)房地產開發(fā)公司之一，全面負責集團

10、公司在武漢（華中）片區(qū)的房地產開發(fā)業(yè)務作為金地集團唯一的一家由集團高管出任董事長的分公司，武漢金地的規(guī)范管理和項目成本控制做的非常卓越產品特點鎖定優(yōu)質項目，收益穩(wěn)定，抗風險能力強以信托的低門檻進入，享受地產基金的高回報結構性創(chuàng)新，合理化避稅制度制約，保證交易的公開透明作為金地穩(wěn)盛人民幣基金的戰(zhàn)略性業(yè)務，傾注團隊最核心力量確保成功目 錄 產品的具體條款 房地產中長期趨勢分析 產品結構和特點 金地 “武漢四新”項目介紹2010年4月22日，武漢全球招標建“方島”四新生態(tài)新城位于武漢新區(qū)，是武漢市三大城市副中心之一。包括環(huán)湖路圍合區(qū)域，以及四新大道沿線區(qū)域(西至芳草路，東至江城大道)、總面積2179

11、畝的“方島”，位于四新生態(tài)新城主軸線-四新大道“城市之脊”中部，主要由利用低洼地規(guī)劃的人工湖和島嶼組成，是體現(xiàn)地區(qū)“水”特色（區(qū)域內有南太子湖、墨水湖、龍陽湖、三角湖）、構建和諧人居環(huán)境的重要景觀區(qū)域，系新城的“綠心”。2010年4月22日，武漢新區(qū)發(fā)布消息：四新生態(tài)新城的城市主軸線四新大道中部“方島”區(qū)域，面向國際招標城市設計方案。新區(qū)之魅 終看四新本案武漢新區(qū)的“方島”招標將“四新”區(qū)域推上武漢最具潛力區(qū)域浪尖，在國家重拳調控房地產市場的眼下，“四新”區(qū)域被譽為未來武漢最具“抗跌性”的區(qū)域。 三環(huán)線項目地理位置BA本案交通方便：沿江城大道至武廣商業(yè)圈(A)距離10.8公里，車程16分鐘；到

12、水果湖（省政府）(B)距離17.7公里，車程30分鐘；沿江城大道上三環(huán)線到天河機場距離45.1公里，車程25分鐘；項目客戶來源本案武漢經濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃東風汽配城武漢經濟技術開發(fā)區(qū)簡介國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，19年發(fā)展歷史；2000年4月，經國務院批準，在區(qū)內設立了中國中部地區(qū)唯一的出口加工區(qū)目前，已吸引了包括30多家世界500強企業(yè)在內的2744家中外企業(yè)入區(qū)興業(yè)；2009年，工業(yè)總產值首次破千億、財政收入過百億，在中西部22個國家級經濟技術開發(fā)區(qū)中位列榜首；武漢經濟技術開發(fā)區(qū)簡介汽車及汽車零部件產業(yè)是開發(fā)區(qū)的主導產業(yè)。1992年由東風汽車公司與法國雪鐵龍公司合資組建的神龍汽車有限公司正式成立

13、。2003年9月，東風汽車公司的總部由十堰搬遷至武漢經濟技術開發(fā)區(qū)。截至2009年8月，開發(fā)區(qū)內集中了神龍汽車有限公司、東風本田汽車有限公司、東風風神、東風渝安、東風電動、三環(huán)汽車和3604改裝車等7家整車生產企業(yè)，還有德爾福、佛吉亞、法雷奧等160多家汽車零部件企業(yè)，汽車研發(fā)機構也達到33家。地鐵 U6 號線（年內開工，2015年竣工）途經項目所在地項目地理位置土地平整情況武漢金地于2009年10月12日以12.83億元競得武漢市漢陽區(qū)P（2009）055號土地項目。項目總體鳥瞰圖項目鳥瞰圖項目總平面圖項目規(guī)劃設計圖序號規(guī)劃指標單位合計指標說明1項目總用地面積平方米3065562總建筑面積平

14、方米6850003容積率1.9可售面積：5742804住宅面積平方米5621104.1其中：聯(lián)排平方米23750可根據(jù)項目具體物業(yè)類型劃分疊拼別墅平方米53680花園洋房平方米41560高層平方米4431205商業(yè)面積平方米12170可根據(jù)項目具體配套進行劃分街鋪平方米0集中商業(yè)平方米0公寓式酒店平方米06會所面積平方米50007幼兒園平方米25008小學平方米09車位比（多層、小高層 、高層住宅）車位/戶0.5610總戶數(shù)戶544111總停車位輛3045項目規(guī)劃技術指標列表經濟測算總金額單位金額（按可售面積）銷售收入5,638,518,4119,818.41 項目成本4,351,148,44

15、9 7,576.70 土地1,338,546,500 2,330.83 前期168,094,186 292.70 建安1,956,242,788 3,406.43 銷售費用140,962,960 245.46 管理費用73,300,739 127.64 品牌管理費84,577,776 147.28 間接費用55,348,079 96.38 營業(yè)稅327,034,068 569.47 土地增值稅207,041,353 360.52 稅前利潤1,287,369,962 2,241.71 所得稅321,842,490.46 560.43 稅后利潤965,527,471 1,681.28 項目凈利潤率

16、17.12%項目情況目前銷售起步價及漲價方案毛坯銷售價格和增幅初始價格20112012CNY/sqm1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q聯(lián)排1150011,50011,50011,78812,08212,38412,69413,01113,336疊拼9,0009,0009,0009,2259,4569,6929,93410,18310,437花園洋房75007,5007,5007,6887,8808,0778,2798,4868,698高層5,6005,6005,6005,7405,8846,0316,1816,3366,494商業(yè)8,5008,5008,5008,5008,5858,6718,7

17、588,8458,934總金額單位金額（按可售面積）銷售收入5,638,518,4119,818.41 住宅5,491,272,127 9,562.01 商業(yè)147,246,284256.40實際漲幅由金地根據(jù)市場情況調整。根據(jù)以上銷售均價運營，預計可實現(xiàn)收入563,852 萬。稅前利潤12.87億，稅后利潤9.65億，項目凈利潤率17.12%。預計銷售價格周邊情況近兩年，漢陽區(qū)土地市場價格基本保持平穩(wěn)，成交土地以城中村改造、定向掛牌居多。區(qū)域中心土地價格穩(wěn)定在3500元/平米以上（華潤07年4月獲取的漢鋼項目樓面地價3887元/平米）。本項目樓板價2331元/平米。版塊項目發(fā)展商占地面積（萬

18、m總規(guī)模（萬m）總戶數(shù)當期住宅均價（元/m)漢陽中心區(qū)版塊華潤置地中央公園華潤置地34.012.4250012000世貿錦繡長江世貿地產57.2165.0250012000新長江香榭琴臺新長江置業(yè)5.712.37008900新奧藍草坪龍陽地產6.715.014006100南國明珠新億勝46.770.014007500周邊情況本案南國明珠武漢外國語學校目 錄 產品的具體條款 房地產中長期趨勢分析 產品結構和特點 金地 “武漢四新”項目介紹信托計劃信托規(guī)模：4億元，起點300萬信托期限：5年或住宅部分銷售90%之后4個月托管銀行：待定信托管理人：百瑞信托百瑞信托簡介經中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準設

19、立的非銀行金融機構。始建于1986年4月，2007年11月?lián)Q發(fā)新的金融許可證后更名為百瑞信托有限責任公司。公司注冊資本人民幣6.05億元，注冊地河南省鄭州市。經營風格穩(wěn)健，連續(xù)15年保持贏利，業(yè)務發(fā)展呈平穩(wěn)增長趨勢，并擁有一支素質高、能力強、實踐經驗豐富的專業(yè)隊伍。百瑞信托網址：收益分配方式有限合伙每次取得的現(xiàn)金收入繳付或清償完畢應付費用后剩余的可分配部分，按照如下約定順序進行分配，如當期不足以支付，所差金額按照以下順序在下一期支付：在其累計可分配利潤高于項目公司注冊資本10%的前提下股利 451,207,905.88 注冊資本金 360,000,000.00 總計 811,207,905.8

20、8 有限合伙企業(yè)的現(xiàn)金收入分配信托管理費 3,448,148.15 基金管理費 18,459,259.26 投資者的本金（不含GP) 395,555,555.56 劣后級的基本預期收益(不含GP) 197,777,777.78 GP的本金 3,600,000.00 GP的基本預期收益 1,800,000.00 小計 617,677,777.78 超額收益 193,530,128.11 劣后級所得超額收益 154,824,102.49 GP所得超額收益 38,706,025.62 投資者總收益(不含GP） 352,601,880.3 投資者的投資本金（不含GP） 395,555,555.6 投資

21、者的年化收益(不含GP） 17.83%投資者的回報倍數(shù)(不含GP） 189.14%投資者的IRR 13.59%測算前提：項目按預計的初始售價格起售保持每個季度2.5%的漲幅客戶收益是滿5年時一次分配預期收益測算已經考慮了業(yè)績提成因素單因素敏感性分析建安成本變動幅度項目凈利潤率(含杠桿）投資者級投資者年化收益建安成本70%1.02%-1.50%60%3.63%2.11%50%6.29%5.80%40%8.89%9.40%30%11.50%12.43%20%13.38%14.53%10%14.97%16.30%0%16.33%17.83%-10%17.92%19.43%-20%19.51%21.03%單因素敏感性分析初始銷售價格變動幅度項目凈利潤率(含杠桿）投資者級投資者年化收益初始銷售價格25%21.91%28.60%20%20.97%