酒店向上本土突圍

1、寫在前面：目前關(guān)于酒店行業(yè)的統(tǒng)計口徑較多，本文參考國家文化和旅游部的飯店星級評定標準，將 15 間客房以上規(guī)模的設(shè)施劃分為酒店住宿業(yè)。酒店住宿業(yè)中，參考國家文旅部和中國飯店協(xié)會的分類口徑，將酒店市場根據(jù)不同檔次可以分為經(jīng)濟型及以下（二星及以下，房價約 250 元以下）、中檔（三星，房價 250-400 元）、高檔（四星，房價約 400-600 元）、豪華（五星，房價 600 元以上）。對于 STR 酒店等級分類，我們將 Luxury和 Upper Upscale 歸為“豪華”類別，Upscale、Upper Midscale 歸為“高檔”類別，Midscale 歸為“中檔”類別，將 Econo

2、my 歸為“經(jīng)濟型類別”。目前一般狹義的中高端酒店指上述口徑“中端以上，高端以下”，廣義的中高端酒店指上述口徑中端市場和高端市場之和，本文所指的中高端酒店采用廣義的口徑。復(fù)盤我國酒店史，中高端是未來市場結(jié)構(gòu)性機會復(fù)盤：經(jīng)歷品牌化和中高端化兩輪大升級改革開放以前-招待所+涉外賓館建國初期，由于特殊時代環(huán)境，中國旅游市場一片空白，當時的酒店多屬事業(yè)型招待所和國賓館，酒店服務(wù)單一，只提供食宿兩項服務(wù)，設(shè)施陳舊。1978 年，隨著十一屆三中全會和改革開放的實施，大量國外游客涌入中國，1978 年入境旅游人數(shù)達到 180 萬，1979 年同增 133%到 420 萬。為解決外國人、華僑和港澳同胞來華住宿

3、問題，國家旅游局提出利用僑資、外資建造酒店，1978-1985 年，首批涉外賓館出現(xiàn)。表 1：1978 年后我國出現(xiàn)首批涉外賓館名稱坐落城市籌建時間建成/開業(yè)時間外資來源建國飯店北京1979 年 10 月1982 年 4 月 28 日美國（陳宣遠）兆龍飯店北京1980 年 1 月1985 年 10 月香港（包玉剛）昆侖飯店北京1984 年金陵飯店南京1983 年新加坡（陶欣伯）白天鵝賓館廣州1979 年 4 月1983 年 2 月香港（霍英東）中國大酒店廣州1980 年 4 月1984 年 6 月香港（胡應(yīng)湘）花園酒店廣州1980 年 3 月1985 年 8 月香港（利銘澤）數(shù)據(jù)來源：中國旅游

4、飯店發(fā)展之路叢書，文吉、湯靜：中國酒店業(yè)發(fā)展形態(tài)階段及特點研究，80 年代2010 年-品牌化：經(jīng)濟型酒店跑馬圈地，國際酒店登陸改革開放后經(jīng)濟高速發(fā)展，住宿業(yè)固定資產(chǎn)投資快速增長，形成城市辦公、綜合樓、廠房等一波地產(chǎn)時代紅利。對于業(yè)主而言，經(jīng)濟型酒店具備投入少、回報高、風(fēng)險小等特點，受到了中小業(yè)主的廣泛青睞。一二線城市的“二房東”借助連鎖品牌效應(yīng)快速布局，三四線城市的中小業(yè)主通過加盟管理方式實現(xiàn)出租率提升。經(jīng)濟的繁榮也帶動了大眾旅游經(jīng)濟的發(fā)展，引發(fā)對經(jīng)濟型住宿設(shè)施的大量需求。經(jīng)濟型酒店以為出行人群提供基本需求和服務(wù)得到廣大消費者的認可。該階段供給小于需求，行業(yè)以增量發(fā)展為主，關(guān)鍵物業(yè)獲取容易。

5、根據(jù)盈蝶咨詢，2005 年 2012 年間，中國經(jīng)濟型酒店快速增長，期間經(jīng)濟型酒店數(shù)量增長超過 9000 家，僅 2012 年與 2011 年相比，增長幅度就達到 35.68%。2010 年左右，行業(yè)達到巔峰。期間，1996 年，快捷酒店的概念首次被引入中國大陸地區(qū)，中國第一家經(jīng)濟型酒店“錦江之星”創(chuàng)立，隨后如家酒店和漢庭酒店在 2002 年和 2005 年創(chuàng)立。2006 年 10 月，如家在納斯達克敲鐘上市，上市首日漲幅達到 63.04%；2009 年 11 月，7 天連鎖酒店集團在紐交所掛牌上市，從遞交 IPO 申請到上市僅用了 20 天；2010年 3 月，華住即漢庭連鎖酒店成功赴美上市

6、。同時改革開放引入外資，國際酒店集團也登陸中國，假日集團（1984），國際酒店集團（1985），開始跑馬圈地。20102016 年：供給迅速擴大，進入溫和增長在 2010 年以前，行業(yè)整體供求關(guān)系理想，但隨著酒店數(shù)量迅速增加， 供求關(guān)系出現(xiàn)變化，經(jīng)濟型酒店供給逐步飽和，行業(yè)進入溫和增長時期。，經(jīng)濟型酒店數(shù)增速從 2007 年的 91%逐步下降至 32%。同時 2010 年起，國內(nèi)幾大經(jīng)濟型酒店集團的每間可供房收入也出現(xiàn)下滑，2010 年至 2014年，如家的 RevPAR 從 164 元下滑至 138 元；華住由 184 元下滑至 159元。圖 1 我國經(jīng)濟型酒店數(shù)從 2010 年開始進入平穩(wěn)

7、增長階段1009080706050403020100經(jīng)濟型酒店數(shù)同比增速9166393232323226282821111322007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020數(shù)據(jù)來源：中國酒店集團 TOP50 報告，環(huán)球旅訊，2016 年今-中高端化：存量整合，中高端升級中國酒店行業(yè)歷經(jīng) 40 多年發(fā)展，酒店物業(yè)的市場保有量趨近飽和。根據(jù)盈蝶咨詢，2017-2019 年我國酒店業(yè)市場酒店數(shù)量增速放緩，對比 2017年的 9.9%、2018 年的 8.5%，2019 年進一步下降為-2%。一方面是供給端地產(chǎn)

8、進入存量市場，另一方面國民的消費習(xí)慣向中高端水平靠攏，功能性消費減少，體驗性消費增多。2016 年左右起，中端酒店浪潮的興起，接力了經(jīng)濟型酒店“黃金十年”的結(jié)束。表 2：國內(nèi)酒店集團紛紛進軍中高端酒店全季標準化中端250-5002007禧玥商務(wù)出行高端400-8002018星程星程香港 非標準中端200-4002019漫心都市休閑中高端350-7002018宜必思尚品雅高旗下 標準化中端250-5002022 年收購美居雅高旗下 非標準化中端300-5502022 年收購諾富特雅高旗下 標準化國際中高端400-7002022 年收購桔子桔子水晶 非標準化中端250-5002010桔子水晶桔子水

9、晶 非標準化中高端300-6002013美侖非標準化高端500-15002013 年收購IntercityHotel德意志酒店旗下 中高檔 針對商務(wù)旅客400-8002013施柏閣德意志酒店旗下 高檔1000-20002016 年起運營和頤至尊中高端商旅 全感官精致人文商旅300-5002016 年起運營和頤至尚中高端商旅 都市至尚體驗300-5002016 年起運營和頤至格中高端商旅 全感官多彩人文商旅300-5002017 年收購如家精選中端 商旅250-3002017 年收購如家商旅中端 品質(zhì)商旅250-3002019逸扉凱悅酒店合資 中高端實用商旅400-5002020 年收購首旅系柏

10、麗艾尚中高端商旅 悠享法式品味200-3002020 年收購萬信至格多元化中高端精選服務(wù)250-3502018璞隱中高端商旅 城市隱逸設(shè)計250-3502018扉縵中高端商旅 都市休閑250-3002018艾扉中端都市商務(wù)旅行200-3002015 年收購云上四季尚品中高端 地域風(fēng)情商務(wù)連鎖200-3002015 年收購Yunik中高端 多元社交200-3002019錦江都城專注于有限精準服務(wù)的中高端酒店品牌300-4002018喆啡將咖啡館文化與酒店相結(jié)合的中高端酒店品牌250-3502021希岸時尚輕奢跨界精品的中端酒店品牌200-30020202016麓楓中端連鎖250-350麗柏中高端

11、350-7002020錦江系麗怡國際中高端酒店品牌350-7002020凱里亞德中高端國際商旅300-6002020康鉑中檔7002013維也納中端2502015 年收購維也納智好中高端酒店專業(yè)品牌350-5002015 年收購維也納國際中高端商務(wù)300-4002015 年收購維也納 3 好中端輕居酒店250-3502019 年進入酒店集團中高端酒店品牌品牌定位平均房價（元/間/晚） 品牌推出時間華住系亞朵中高端 高品質(zhì)人文3802018 年收購亞朵輕居中端 專注年輕商旅3752017 年引進亞朵亞朵 S專注高端商旅5172016 年引進ZHOTELZ 世代場景社交高端酒店5782016 年收

12、購亞朵 X中高端 硬件風(fēng)格多樣化4202016 年收購格美中高端280-3502016 年收購格雅中高端280-3502016 年收購格菲中高端280-3502013格林東方中高端300-6002016格林數(shù)據(jù)來源：公司公告，中高端酒店：消費迭代和經(jīng)營效率兼得之選中高端市場是上一代消費升級和新生代開始消費的重合點酒店市場升級的背后是國人消費水平的提高，2001 年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約 6860 元，2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 47412 元，是 2021 年的將近 7 倍，這一增幅遠遠高于經(jīng)濟型酒店的平均房價增幅。在我國經(jīng)濟型浪潮崛起時的消費主力現(xiàn)在已經(jīng)步入中年，經(jīng)過十幾年的

13、財富積累，消費能力提高，更加追求生活品質(zhì)和住宿質(zhì)量，消費升級至檔次更高的中高檔酒店；而新一代消費群體 Z 世代即將成為市場消費主力，隨著社會的發(fā)展其消費能力比 20 年前消費主力消費能力更強，也更加追求消費體驗和生活質(zhì)量，根據(jù)英敏特發(fā)布的2021 年全球消費者趨勢報告，82%的中國受訪者表示為更高質(zhì)量的產(chǎn)品付出更多的代價是值得的。中高端酒店市場成為兩代消費群體的重合點。圖 2：Z 時代逐步接力成為消費主力圖 3：我國人均可支配收入不斷提高40,000我國居民人均可支配收入（元）35128 1030733 3218930,0002382128228259747.36.520,00010,0006

14、.35.8642.1200201620172018201920202021數(shù)據(jù)來源：2020Z 世代消費態(tài)度洞察報告數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，成本上升背景下促使經(jīng)濟型酒店向上升級租金和人工成本上升，經(jīng)濟型酒店盈利模型亟需升級。在我國地產(chǎn)供給快速擴張時期，經(jīng)濟型酒店的擴張享受“租金紅利”。隨著物業(yè)和租金成本的加大，平均房價變化不大情況下原有的單店模型盈利能力變差，投資回報周期從 3-5 年上升至 5 年以上。而房價更高的中高端酒店的盈利模型優(yōu)勢凸顯，盈利能力更強（其中中檔酒店模型已經(jīng)跑通，高檔酒店中部分盈利能力較強）。豪華酒店雖然房價最高，但入住率更低，且前期投入較大，投資回報周期長，據(jù)華美顧問 2

15、010 年至 2018 年底中國五星級酒店的投資回報率在 0.3%4%之間。我們根據(jù)上市公司公告數(shù)據(jù)拆解了不同類型酒店的單店模型（直營店）作為代表（經(jīng)濟型酒店參考錦江和首旅，中端酒店主要參考全季及亞朵相關(guān)數(shù)據(jù)，高端直營店 A 參考君亭酒店數(shù)據(jù)，高檔直營店 B 華住、錦江相關(guān)數(shù)據(jù)，豪華酒店主要參考亞特蘭蒂斯、安縵等酒店公司官網(wǎng)。），可以看到經(jīng)濟型酒店隨 GOP 率（未折舊攤銷）依舊客觀，但因較高的折舊攤銷和租金成本，凈利率為 11.7%，投資回收期為 5 年以上；而房價更高的中檔酒店有著更高的 GOP 率和凈利率，凈利率可達 16%；高檔酒店模式正在探索中，部分優(yōu)質(zhì)高檔酒店凈利率也可達 15%左

16、右。經(jīng)濟型直營店中檔直營店高端直營店A高端直營店B豪華直營店經(jīng)營數(shù)據(jù)房價 ADR（元/間夜）2203754205632,500入住率 OCC（%）85%85%70%82%55%RevPAR1873192944611,375房間數(shù)（間）70100150150400收入總計（萬元）4961,2751,8682,93030,462其中：客房收入4711,1481,5882,49119,800客房收入占比（%）95%90%85%85%65%其中：非房收入（餐2512828044010,662飲、會議、娛樂等）非房收入占比（%）5%10%15%15%35%租金（萬元）1182654116302,759占

17、收入比例（%）24%21%22%21%9%單房面積（平米/間）2030504070房間數(shù)（間）70100150150400總面積乘數(shù)1.051.101.001.151.50總面積（平米）1,4703,3007,5006,90042,000每平米租金（元/平米2.22.21.52.51.8/天） 人工（萬元）711582704863,744占收入比例（%）14%12%14%17%12%人房比0.170.240.300.451.20員工人數(shù)12244568480員工平均月薪（元/5,0005,5005,0006,0006,500月） 折舊攤銷（萬元）621322403458,400占收入比例（%）

18、13%10%13%12%28%單房投入（萬元）9121620140單房面積2030504070總面積（平米）1,4703,3007,5006,90042,000表 3：單店模型（直營店）比較：人工和租金成本影響經(jīng)濟型直營店凈利率2.000.500.320.40每平米投入金額（元/0.43平米）其他成本及費用客房成本（萬元）33801111741,386費用占客房收入比例7%7%7%7%7%（ %）消耗品（萬元）501281492933,046費用占收入比例（%）10%10%8%10%10%能源費（萬元）40102932342,437費用占收入比例（%）8%8%5%8%8%維修及洗滌費用（萬元）

19、用占收入比例（%）3%3%3%3%3%餐飲等非房業(yè)務(wù)成本10511121764,265占非客房收入比例40%40%40%40%40%（ %）其他費用（萬元）10261959609費用占收入比例（%）2%2%1%2%2%GOP（未扣除折舊攤銷和租金成本）GOP Margin(%)25851.96%66752.28%1,02054.59%1,36246.46%13,45244.16%凈利潤凈利潤率（%）5811.7%20215.9%27714.8%2909.9%1,7195.6%回收期（年）5.193.954.645.43 8.30數(shù)據(jù)來源：公司公告，注：經(jīng)濟型酒店參考華

20、住和錦江相關(guān)數(shù)據(jù)，中端酒店主要參考全季及亞朵相關(guān)數(shù)據(jù)，高端直營店 A 參考君亭酒店數(shù)據(jù)，高檔直營店 B 華住、錦江相關(guān)數(shù)據(jù)，豪華酒店主要參考亞特蘭蒂斯、安縵等酒店公司官網(wǎng)。對比中高端酒店直營店和加盟店（業(yè)主角度）的單店模型（以華住為例），加盟店成本端增加了初始加盟費和基本管理費，同時單房投入和業(yè)主方承擔(dān)的人工成本稍低，整體加盟店 GOP 率（未扣除折舊攤銷和租金成本）和凈利率比直營店稍低。高端直營店B高端加盟店經(jīng)營數(shù)據(jù)房價 ADR（元/間夜）563563入住率 OCC（%）82%82%RevPAR461461房間數(shù)（間）150150收入總計（萬元）2,9302,930其中：客房收入2,4912

21、,491客房收入占比（%）85%85%表 4：直營店和加盟店單店模型比較：加盟店利潤率略低其中：非房收入（餐飲、會議、娛樂等）非房收入占比（%）44015%44015%租金（萬元）630630占收入比例（%）21%21%單房面積（平米/間）4040房間數(shù)（間）150150總面積乘數(shù)1.151.15總面積（平米）6,9006,900每平米租金（元/平米/天）2.52.5人工（萬元）486396占收入比例（%）17%14%人房比0.450.40員工人數(shù)6860員工平均月薪（元/月）6,0005,500折舊攤銷（萬元）345326占收入比例（%）12%11%單房投入（萬元）2018單房面積4040總

22、面積（平米）6,9006,900每平米投入金額（元/平米）0.500.45其他成本及費用客房成本（萬元）174174費用占客房收入比例（%）7%7%消耗品（萬元）293293費用占收入比例（%）10%10%能源費（萬元）234234費用占收入比例（%）8%8%維修及洗滌費用（萬元）8888費用占收入比例（%）3%3%餐飲等非房業(yè)務(wù)成本176176占非客房收入比例（%）40%40%其他費用（萬元）5959費用占收入比例（%）2%2%基本+綜合管理費用（萬元）（加盟店有）205費用占收入比例（%）7.0%GO P（ 未扣除折舊攤銷和租金成本）1,3621,246GOP Margin(%)46.46

23、%42.54%凈利潤290218凈利潤率（%）9.9%7.5%回收期（年）5.435.98 數(shù)據(jù)來源：華住公司公告、中高端增量多來自市場結(jié)構(gòu)更替帶來的物業(yè)溢出2.1.預(yù)計中高端客房數(shù) 2025/2030 年還有 44%/78%增量空間測算依據(jù)：酒店市場結(jié)構(gòu)的變化與需求端消費水平密切相關(guān)。中產(chǎn)階級占比較高的歐美國家，其酒店市場結(jié)構(gòu)均以中高端酒店為主。我國正處于中產(chǎn)階級占比快速提升的階段，我們參考較為成熟的美國市場，來測算未來我國中高端酒店市場的發(fā)展空間。具體假設(shè)為：美國中等收入群體占比/美國中高檔客房數(shù)占比=未來中國中等收入群體占比/未來中國中高檔客房數(shù)占比。參考數(shù)據(jù)來源：中等收入群體占比：參考

24、浙江大學(xué)文科資深教授，北京師范大學(xué)收入分配研究院執(zhí)行院長李實教授和中國發(fā)展研究基金會楊修娜的研究，按照全球總?cè)丝诘氖杖敕植嫉闹形粩?shù)確定下來，按照全球所有國家收入的 67%-200%作為中等收入群體的上下限，2018 年中國中等收入群體比重約 29.4%，歐美國家可達 70%。同時在收入分布不變的假設(shè)下，預(yù)計我國在 6.5%、6%、5%三種不同收入年均增長率情境中，2025 年我國中等收入群體比重可達 39.1%、37.7%和 35.1%，2030 年我國中等收入群體比重為 43.2%、41.8%和 38%。（具體參考：羅楚亮、李實、岳希明（2021）：中國居民收入差距變動分析（20132018

25、）；李實、岳希明、羅楚亮（2020）：中國低收入人口知多少？，F(xiàn)T 中文網(wǎng)，2020-07-21.；李實、邢春冰、吳姍姍（2020）：中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中工資差距變動等）。中高端客房數(shù)占比：根據(jù) Statista 數(shù)據(jù)，2018 年美國連鎖酒店中中檔和高檔酒店客房數(shù)占比高達 76%。根據(jù)中國飯店協(xié)會數(shù)據(jù)，截至 2021 年 1 月 1 日，我國酒店數(shù)量 33.8 萬家，客房總數(shù) 1762 萬家，其中其中經(jīng)濟型、中檔、高檔、豪華分別為 23/3/1.6/0.4 萬家，占比 82%/11%/6%/1%；客房數(shù)分別為 942/259/223/108萬間，占比 61%/17%/15%/7%。圖 4 我國當下

26、酒店行業(yè)客房數(shù)占比呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu)（2020 年）2021年客房數(shù)占比71517豪華高檔中檔經(jīng)濟型61010203040506070數(shù)據(jù)來源：盈蝶咨詢，中國飯店業(yè)協(xié)會，測算結(jié)果：假設(shè)美國中等收入群體占比/美國中高檔客房數(shù)占比=未來中國中等收入群體占比/未來中國中高檔客房數(shù)占比，可得在樂觀/中性/悲觀情況下， 2025 年我國中高端酒店客房數(shù)相比 2020 年還有 50%/44%/34%的上升空間，對應(yīng)CAGR8.4%/7.6%/6.1%；2030 年我國中高端酒店客房數(shù)相比2020年還有 84%/78%/61%的上升空間，對應(yīng) CAGR6.3%/5.9%/4.9%。在此基礎(chǔ)上，參考我國中高檔酒店

27、過去連鎖化率提升情況，考慮到增速隨時間放緩，假設(shè)樂觀/中性/悲觀情況下，到 2025 年連鎖化率平均每年增長 2/1/0.5pct，2025 年我國中高端連鎖酒店客房數(shù)相比 2020 年還有 91%/64%/44%的上升空間，對應(yīng) CAGR14%/11%/8%；到 2030 年連鎖化率平均每年增長 1.5/0.75/0.375pct，2030 年我國中高端連鎖酒店客房數(shù)相比2020 年還有160%/115%/78%的上升空間，對應(yīng)CAGR10%/8%/6%。美國（中國 2020）中國（ 2025）中國 （ 2030）假設(shè)說明假設(shè)情形樂觀中性保守樂觀收入年均增速 6.5%43.2%46.9%8.

28、85中性收入年均增速 6%41.8%45%0.98.57保守收入年均增速 5%38.0%41%7.79對標成熟美國市場水平收入年均收入年均收入年均中產(chǎn)占比假設(shè)增速 6.5%增速 6%增速 5%中產(chǎn)占比70.0%39.1%37.7%35.1%中高檔酒店占比76%32%42.5%41%38%比重0.90.9中高端酒店客房數(shù)量（ 百萬間）4.827.226.966.48中高端酒店客房數(shù)量 CAGR8.4%7.6%6.1%6.3%5.9%4.9%相比 2020 年空間49.7%44.3%34.4%83.5%77.6%61.4%表 5：預(yù)計中高端酒店 2025/2030 年還有 44%/78%增量空間每

29、年增長2pct46.0%3.3每年增長1pct41.0%2.9每年增長0.5pct每年增長1.5pct每年增長0.75pct每年增長0.375pct過去 3 年平均每年提升 6.5pct，考慮到增速隨時間連鎖化率假設(shè)放緩連鎖化率72%中高端連鎖酒店客房數(shù)量（百萬間） 36%1.7438.5%2.551.0%4.543.5%3.739.7%3.1中高端連鎖酒店客房數(shù)量 CAGR13.8%10.5%7.5%10.0%7.9%6.0%相比 2020 年空間91.3%64.4%43.7%160.0%114.6%78.3%數(shù)據(jù)來源：公司公告、中國飯店協(xié)會、Statista、物業(yè)來自于部分增量項目和單體、

30、經(jīng)濟型及豪華酒店翻牌隨著一二線核心商圈發(fā)展趨于成熟，酒店投資將更傾向于存量物業(yè)的升級改造，預(yù)計中高端酒店的物業(yè)增量來源為：1）少量增量物業(yè)：旅游和核心城市群外圍的開發(fā)；2）連鎖化率提升邏輯下單體中高端酒店翻牌；3）經(jīng)濟型酒店重心下沉，部分高線城市物業(yè)轉(zhuǎn)化為中高端酒店；4）歷史“地產(chǎn)+酒店”模式下涌現(xiàn)的低效豪華酒店翻牌。圖 5 酒店投資將更偏重于存量物業(yè)的升級改造113455新酒店開發(fā)存量物業(yè)/酒店升級改造兩者兼有且旗鼓相當數(shù)據(jù)來源：2020 中國酒店投資和資產(chǎn)管理趨勢展望報告，增量物業(yè)：旅游和核心城市群外圍的開發(fā)旅游度假項目的開發(fā)：我國正處于觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型的階段，大量旅游度假相關(guān)地

31、產(chǎn)的開發(fā)將需要度假酒店作為配套。根據(jù)邁點研究 院的統(tǒng)計，2022 年我國籌建的高端酒店中，度假酒店占比為 49.09%， 將近一半。圖 6 2022 年籌建的高端酒店中，度假酒店占比將近一半1.821.821.823.64 3.645.4549.095.459.0916.362022年籌建高端酒店主題分布1.82藝術(shù)酒店文化酒店生活方式酒店 社交酒店養(yǎng)生酒店生活酒店美學(xué)酒店個性化酒店潮牌酒店商務(wù)酒店度假酒店數(shù)據(jù)來源：邁點研究院，核心城市群外圍開發(fā)：經(jīng)濟發(fā)達的一二線城市的城市化發(fā)展到一定階段，商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和，城市建設(shè)和地產(chǎn)開發(fā)速度趨緩，同時產(chǎn)生外溢效應(yīng)，周邊低線城市受益，相關(guān)城市群快速崛起，形

32、成局部地產(chǎn)開發(fā)增量市場。根據(jù)邁點研究院，2022 年籌建高端酒店 top15 省份中，位于長三角經(jīng)濟帶的浙江和江蘇數(shù)量最多，超過北上廣深。圖 7：沿海城市群開啟一體化圖 8：2022 年浙江和江蘇籌建高端酒店數(shù)量最多24 23 2213 12986 6 6 65 5 5 5302520151050浙 江 廣 福 上 海 陜 貴 湖 四 重 河 江 山 云江 蘇 東 建 海 南 西 州 南 川 慶 北 西 東 南數(shù)據(jù)來源：CRBE數(shù)據(jù)來源：邁點研究院，連鎖化率提升邏輯下單體中高端酒店翻牌隨著消費者品牌意識增強以及存量物業(yè)競爭加劇，連鎖品牌酒店的優(yōu)勢愈加明顯，推動我國酒店連鎖化率不斷提升。根據(jù)中國

33、飯店協(xié)會統(tǒng)計，按照客房數(shù)統(tǒng)計，2017-2020 年，我國中檔酒店的連鎖化率從 18.8%上升至 39.5%，高檔酒店的連鎖化率從 13.8%上升至 31.8%，高檔酒店的連鎖化率從 13.8%提升至 31.8%。對標美國 70%的酒店連鎖化率，考慮到疫情下酒店供給側(cè)出清，預(yù)計未來仍將有大量單體中高端酒店翻牌成為連鎖品牌酒店。圖 9：2020 年中檔酒店連鎖化率提升至 39.5%圖 10：2020 年高檔酒店連鎖化率提升至 31.8%中端-客房數(shù)-連鎖酒店中端-客房數(shù)-整體高端-客房數(shù)-連鎖酒店高端-客房數(shù)-整體3000000連鎖化率（右軸）25894852810453259377250250

34、0000連鎖化率（右軸）22069402230300352500000200000015000001000000500000214330118.8374033634158924.96509834.3102574639.540302010200000015000001000000500000181455913.8250104196419217.233765949654622.5710131.83025200215105020172018201902020002017201820192020 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會、經(jīng)濟型酒店重心下沉，部分高線城市物業(yè)轉(zhuǎn)化為中高端酒店 大批經(jīng)

35、濟型酒店續(xù)簽/改造周期到來。加盟商普遍與酒店簽署長期合同（5+5 或 10 年以上），合同到期后遷移成本降低；酒店開業(yè)后 10-15 年左右，隨著內(nèi)部設(shè)施設(shè)備老化、市場需求更迭等，會迎來翻新改造期。我國在 2000-2010 年經(jīng)歷經(jīng)濟型酒店的快速崛起時期，據(jù)盈蝶咨詢 2010年我國經(jīng)濟型酒店數(shù)量達 5120 家，這批物業(yè)目前已進入合同續(xù)簽、翻新改造階段。經(jīng)濟型酒店發(fā)展重心下沉，釋放核心城市物業(yè)。相比一二線城市，下沉市場仍具備較大的連鎖化率提升空間，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展重心將向三四線城市轉(zhuǎn)移，根據(jù) RISE 研究院 2020 年我國籌開酒店中 54%都在三線以下城市，部分一二線城市釋放的物業(yè)有望翻

36、牌為中高端酒店。圖 11 2022 年籌建酒店多在三線以下城市一線新一線二線10714182130三線四線五線及以下數(shù)據(jù)來源：RISC 研究院，歷史“地產(chǎn)+酒店”模式下涌現(xiàn)的低效豪華酒店翻牌我國在 90 年代后期，出現(xiàn)通過投資高星酒店，增漲地產(chǎn)的 “地產(chǎn)+酒店”模式，該模式下，地產(chǎn)投資的酒店項目目的是為商業(yè)或是住宅賦能，提升當?shù)匦蜗?，從而進一步抬升當?shù)氐牡貎r和房價，并無法給業(yè)主帶來長期且穩(wěn)定的投資回報。2020 年下半年，國家出臺地產(chǎn)融資“三道紅線”，這對中國眾多地產(chǎn)公司的日常運營和現(xiàn)金流提出了更高的要求，迫使地產(chǎn)商手中的低效豪華酒店回歸到住宿和商業(yè)本質(zhì)，將被回報率更高的酒店替代。近年來，發(fā)生

37、多起國外豪華酒店翻牌情況，如北京人濟萬怡酒店翻牌成北京金陵飯店，上海索菲特海倫賓館翻牌為上海麗笙精選海倫賓館等。表 6：近年來發(fā)生多起豪華酒店翻牌情況時間酒店翻牌前酒店翻牌后2021上海興國賓館上海興國賓館麗笙精選2021上海索菲特海侖賓館上海麗笙精選海侖賓館2021上海揚子江萬麗大酒店上海揚子江麗笙精選酒店2021北京人濟萬怡酒店北京金陵飯店2021無錫錦江大酒店無錫萬達頤華酒店2021上海四季酒店上海阿麗拉2020上海浦東四季上海麗晶2020上海衡山路十二號豪華精選上海衡山路十二號華邑2020上海富豪環(huán)球東亞酒店上海久事衡山大酒店2020深圳大梅沙京基喜來登度假酒店深圳大梅沙京基洲際度假酒

38、店2020深圳馬哥孛羅好日子酒店深圳好日子皇冠假日酒店2020杭州蕭山中贏希爾頓酒店杭州博奧開元名都酒店2020三亞海棠灣開維萬達文華三亞海棠灣費爾蒙酒店2020西雙版納希爾頓逸林酒店西雙版納融創(chuàng)鉑爾曼度假酒店數(shù)據(jù)來源：亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院、競爭主線從跑馬圈地轉(zhuǎn)向產(chǎn)品精耕細作我們曾經(jīng)在報告中多次提到酒店集團的競爭邏輯：先卡位優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源，后供給側(cè)經(jīng)營效率決勝負，最終靠品牌變現(xiàn)。在不同發(fā)展階段和不同細 分市場，該發(fā)展邏輯的競爭重點有所側(cè)重。圖 12 需求端和供給端共同決定行業(yè)競爭重點卡位優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源產(chǎn)品及運營效率品牌生態(tài)需求端經(jīng)濟型酒店市場，對產(chǎn)品要求較低中高端酒店市場，對產(chǎn)品有一定要求豪華酒店

39、市場，對產(chǎn)品高要求基礎(chǔ)上，看重品牌生態(tài)供給端物業(yè)增量市場，對運營效率要求不高物業(yè)存量市場，對運營效率要求較高有大量存在匹配地產(chǎn)項目的豪華酒店需求，在物業(yè)增量市場，此類需求較多（供給端和需求端對競爭要素要求一致時，市場將表現(xiàn)出下述明顯的競爭主線）競爭重點通過標準化的門店模型，快速開店搶占物業(yè)，構(gòu)筑經(jīng)營壁壘精雕細琢產(chǎn)品，提高運營效率，獲得優(yōu)質(zhì)物業(yè)和收益注重品牌調(diào)性的打造，客戶群體的積累和品牌生態(tài)圈的構(gòu)建數(shù)據(jù)來源：需求端看，隨市場向上，產(chǎn)品需求趨于細分，越注重品牌。經(jīng)濟型和較低端的中檔酒店市場中，消費者對產(chǎn)品要求不高，競爭的核心在于構(gòu)筑標準化的門店模型，快速開店搶占物業(yè)，構(gòu)筑經(jīng)營壁壘。門店達到一定規(guī)

40、模以后，規(guī)模擴張沉淀出的供應(yīng)鏈能力與管理效率通過酒店日常運營成本最終反映到利潤率以及每家單店的收入及利潤指標中，最終靠經(jīng)營品牌，價值變現(xiàn)。在定位較高的中檔酒店和高檔酒店市場，消費者對產(chǎn)品要求較高且趨向差異化，用標準化模型快速復(fù)制的邏輯弱化，產(chǎn)品打造及運營效率的重要性凸顯，并成為獲得優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，最后靠經(jīng)營品牌變現(xiàn)。在豪華酒店市場，需求更趨于個性化和差異化，全服務(wù)型酒店占比提升，標準化模型快速復(fù)制的邏輯進一步弱化，但因產(chǎn)品服務(wù)涵蓋的面廣，不同豪華酒店之間的產(chǎn)品特點相較于中高端酒店縮小，品牌生態(tài)的重要性凸顯。品牌生態(tài)一方面包含了品牌多年積累的忠誠客群，另一方面是由文化特質(zhì)和所展現(xiàn)的生活態(tài)度所組成

41、的品牌調(diào)性持續(xù)固化，給予消費者在情感層面的共鳴與滿足。供給端看，增量物業(yè)越少，越注重產(chǎn)品運營效率向供給端爭取優(yōu)質(zhì)物業(yè)的核心是運營效率，但在增量市場要求較低。在增量物業(yè)市場，物業(yè)方議價能力較弱，酒店產(chǎn)品運營效率的重要性難以體現(xiàn)；在需要特定類型酒店配套的地產(chǎn)項目，如度假區(qū)和高端地產(chǎn)配套，以及需要酒店品牌拉高身價的房地產(chǎn)項目，物業(yè)方更注重品牌類型和調(diào)性。會選擇度假類型酒店和豪華品牌酒店。但整體而言，隨著增量物業(yè)減少，產(chǎn)品運營效率的作用凸顯。我國酒店行業(yè)的競爭主線逐步從跑馬圈地轉(zhuǎn)向精耕細作。當需求端和供給端的對競爭要素的要求一致時，市場將表現(xiàn)出明顯的競爭主線；供給和需求側(cè)對競爭要素要求不一致時，市場競

42、爭主線將比較分散。我國酒店發(fā)展歷史上，在地產(chǎn)增量時代，物業(yè)方對于產(chǎn)品運營效率的要求不高，因此經(jīng)濟型酒店市場上，酒店集團跑馬圈地快速開店，占據(jù)優(yōu)勢物業(yè)；而在豪華酒店市場上，品牌生態(tài)更強的外資品牌長期占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著地產(chǎn)逐步進入存量時代，對項目運營效率的要求凸顯，而需求側(cè)也在消費代際變換下升級到中高端酒店市場，同樣對產(chǎn)品要求較高，我國酒店行業(yè)的競爭主線逐步從跑馬圈地轉(zhuǎn)向精耕細作。需求：隨市場上移，競爭核心從規(guī)模到運營到品牌生態(tài)經(jīng)濟型酒店需求核心在于基礎(chǔ)住宿功能，工業(yè)化、標準化的產(chǎn)品即可滿足需求。經(jīng)濟型酒店房價多在 250 元/間/晚，只保留基礎(chǔ)客房功能，更高消費層級的消費者對酒店客房基礎(chǔ)設(shè)施以外

43、的需求增強，難以用標準化單一酒店產(chǎn)品滿足。根據(jù)眾蕓 2019 年的調(diào)查，相比與經(jīng)濟型酒店消費者更關(guān)注客房的性價比，隨著市場向上，消費者對于前臺服務(wù)態(tài)度、酒店環(huán)境等因素有了更多的關(guān)注，高端和豪華型消費者還會關(guān)注沐浴用品品牌、裝修風(fēng)格、噴頭衛(wèi)生等。高標準化產(chǎn)品可以解決客房等硬件設(shè)施的基本住宿需求，對客房細節(jié)、文化、服務(wù)態(tài)度等軟性需求難以滿足。同時隨著市場向上，消費者更在意自己所購買的品牌對自我情感需求的照顧是否能代表自己的價值觀/品味/格調(diào)，甚至于圈層化的社交貨幣。圖 13：隨市場向上，消費者需求維度變化圖 14：不同酒店市場消費者關(guān)注的服務(wù)不同 數(shù)據(jù)來源：眾蕓：2019 酒店消費趨勢洞察報告數(shù)據(jù)

44、來源：眾蕓：2019 酒店消費趨勢洞察報告差異化的產(chǎn)品需要時間打磨，限制快速擴張。致力于滿足消費者細分需求的差異化產(chǎn)品難以完全套用標準化的模板，拉長了酒店籌備難度和周期。以商務(wù)客源為主的酒店項目要更注重辦公用具、寬帶上網(wǎng)、報刊雜志訂閱等，房間會客區(qū)應(yīng)適當擴大，也應(yīng)注重大堂、行政咖啡廳等場所打造；而以旅游客人為主的項目則要注重酒店裝修設(shè)計和周圍景觀的融合。錦江酒店旗下中高端品牌“FONTOO 楓渡”提出“一店一設(shè)計”的項目操作方式，表現(xiàn)在酒店客房標準化以及公區(qū)定制化，從每一個項目之物業(yè)所處的環(huán)境中提煉特色。圖 15：錦江 “楓渡”品牌主打一店一設(shè)計圖 16：世茂大坑萬豪酒店與廢石坑景觀結(jié)合數(shù)據(jù)來

45、源：“楓渡”品牌官網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：環(huán)球旅訊供給：存量物業(yè)競爭激烈，需要有產(chǎn)品支撐的高經(jīng)營效率項目隨著地產(chǎn)增量時代終結(jié)，物業(yè)方對回報率要求更高。在增量物業(yè)市場，一方面物業(yè)方議價能力較弱，產(chǎn)品運營效率的競爭性難以體現(xiàn)；另一方 面存在大量用高星酒店提高地價的需求，而忽略了酒店項目的盈利本質(zhì)。也存在較多的需要特定類型酒店配套的地產(chǎn)項目，如度假區(qū)和高端地產(chǎn)配套，這類項目物業(yè)方更注重品牌類型和調(diào)性。會有意選擇度假類型酒店和豪華品牌酒店；但隨著我國城鎮(zhèn)化進程不斷深入，2020 年城鎮(zhèn)化率已超 60%， 2015 年以后城鎮(zhèn)化率增速已明顯趨緩，同時 2019 年我國城鎮(zhèn)人居住面積已達39.8 平方米，接近發(fā)達國家

46、水平，近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)增速明顯放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速降至 10%以下。尤其“三條紅線”啟動正在倒逼房企提升運營管控效率、平衡財務(wù)指標。圖 17：近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速趨緩圖 18：存量物業(yè)改造是酒店開業(yè)的第一途徑160000140000120000100000800006000040000200000房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（億元）YoY35302520151050-5存量物業(yè)改造新酒店投資（新物業(yè)）酒店交易（換牌） 154837數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、數(shù)據(jù)來源：亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院、市場特質(zhì)和主線造就層級明顯的競爭格局細分市場格局差異明顯，中端最優(yōu)，高端集中度有空間我們根據(jù)中國

47、飯店協(xié)會披露的 2020 年末中國酒店市場數(shù)據(jù)進行梳理，結(jié)合外資&本土品牌以及其所屬集團（美居、希爾頓歡朋等中外合作品牌統(tǒng)一按照本土酒店集團旗下統(tǒng)計），統(tǒng)計目前中高端連鎖酒店市場的競爭格局情況。2020 年中端/ 高端/豪華酒店市場連鎖化率分別為 39.5%/31.8%/53.2%（按照客房數(shù)），下述市占率均為連鎖市場情況。中端連鎖酒店市場 TOP3 集團市場集中度較高，傳統(tǒng)酒店三巨頭占據(jù)優(yōu)勢。按照酒店集團旗下各品牌客房數(shù)匯總統(tǒng)計，錦江國際、華住和首旅如家分別位列前三，市占率分別為 44.9%/22.6%/6.7%，其次為東呈國際（市占率 4.9%）、洲際酒店（市占率 3.7%）。錦江國際旗下

48、的維也納、麗楓品牌為中端品牌市場的第一和第三，市占率分別為 27%和 7%；華住旗下全季品牌市占率 13.2%。圖 19：2020 年末錦江國際市場份額最大圖 20：2020 年末維也納、全季和麗楓是前三品牌中青旅開山元酒 格林酒溫德姆, 其他連鎖中白玉蘭開山元水曼酒居店戴斯 其他連鎖中端酒水,店1.,21.4 店,1.0端酒店集1 格林東方11維也納店品牌旅悅,1.5團, 7.1凱里亞德2 柏曼22277雅斯1.特7 , 洲際,花筑3.33.72 宜必思東呈國際,4.9首旅如家,6.7華住, 22.6錦江國際,44.9如家精選 2 2希爾頓歡朋3 希岸3 喆啡雅斯3 特3宜尚 3桔子酒店 4

49、智選星假程日酒店 4 4全季 13如家商旅麗楓47數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會、數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會、高端連鎖市場集中度更低，亞朵份額最大。高端酒店市場中，亞朵、華住和洲際集團分別以 9.4%/7.5%/3.9%的市占率位列前三，溫德姆集團和首旅如家集團位列其后。按照品牌排名，亞朵酒店、假日酒店（洲際集團旗下）、華美達酒店（溫德姆旗下）分列前三。圖 21：2020 年末亞朵集團市場份額最大圖 22：2020 年末亞朵、假日和華美達是前三品牌亞朵,9.4華住,7.5假日酒店, 3.9亞朵,9.4華美達酒店,3.7和頤, 3.0美居, 2.5錦江都城, 2.4桔子水晶, 2.2其他連鎖高端品牌, 63

50、.5 麗呈,麗呈睿軒, 1.3 1.5開元,萬怡, 1.3 1.3美豪麗致,施伯格, 1.6諾富特, 1.21.3洲際, 溫德 3.9姆,3.7首旅如家,3.0其他連鎖高端酒店集團, 63.5美豪,1.3麗呈,2.8 錦江國際,2.4開元,1.3萬豪,1.3 數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會、數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會、外資主導(dǎo)我國豪華酒店市場。豪華連鎖酒店市場上，按照集團化劃分，萬豪集團份額最大，占比 10.7%，其次是洲際和希爾頓酒店，分別為 9.4%和 6.5%。君瀾和鳳悅集團為最大的本土豪華酒店集團。按照品牌劃分，洲際旗下的皇冠假日酒店、鳳悅旗下的碧桂園鳳凰以及富力集團旗下的富力酒店為市場份額最大的

51、豪華連鎖酒店品牌。圖 23：2020 年末萬豪集團市場份額最大圖 24：2020 年末皇冠假日是第一大品牌萬豪, 10.7皇冠假日6碧桂園鳳凰 5富力5凱悅, 1.7世紀金源,1.8雅高, 萬達, 2.6其他連鎖豪華酒店集團, 25.3洲際, 9.4希爾頓, 6.5溫德姆, 6.5福朋喜來登 萬麗 22世 凱悅紀2金 君瀾度假其他連鎖豪華 喜來登酒店酒店品牌525錦江5希爾頓42.2源鉑爾曼 2 豪生首旅如家,3.2君瀾, 5.12 2 希爾頓君瀾大4香格里拉金陵 4開元, 3.2香格里拉, 錦江國際,溫德姆逸林 萬達嘉華萬豪飯店 首旅建國開元4名都 洲際南京金陵,3.63.74.7富力, 4

52、.8鳳悅, 5.022333333 數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會、數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會、細分市場特質(zhì)、發(fā)展階段和競爭主線決定現(xiàn)有競爭格局在不同層級酒店市場中，中檔酒店品牌集中度最高，CR3 為 47.2%，其次是經(jīng)濟型酒店，CR3 品牌為 26.8%，高端和豪華型酒店市場集中度較低。但從酒店集團集中度和品牌集中度的差異看，豪華酒店市場差異最明顯。圖 25：中檔酒店市場集中度最高圖 26：豪華酒店市場集團集中度和品牌集中度差異最大TOP3集團市場集中度 TOP3品牌市場集中度074.2007.2039.006.8026.6020.814.64.4001248765432190180170160150

53、140130TOP3集團集中度/TOP3品牌集1經(jīng)濟型中檔高檔豪華經(jīng)中高豪濟檔檔華型 數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會、數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會、需求差異化致高端和豪華型酒店市場品牌集中度低需求同質(zhì)化程度和行業(yè)門檻高低決定市場品牌集中度。需求同質(zhì)化程度越高，越利于產(chǎn)品標準化，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，助推品牌集中度；行業(yè)進入門檻（前期投資額，回報周期，管理團隊要求等）越高，競爭格局越好，利于頭部企業(yè)發(fā)揮集中效應(yīng)。按照需求同質(zhì)化程度：經(jīng)濟型中檔高檔豪華型 按照行業(yè)進入門檻高低：經(jīng)濟型中檔高檔豪華型圖 27 行業(yè)進入門檻和產(chǎn)品標準化程度影響品牌集中度豪華型中檔高檔經(jīng)濟型行業(yè)進入門檻需求同質(zhì)化程度數(shù)據(jù)來源：其中，中檔酒店面

54、對客戶群體需求較為一致，便于產(chǎn)品標準化，又有一定的行業(yè)進入門檻，因此市場集中度最高，TOP3 集團集中度為 74.%，品牌集中度為 47%。經(jīng)濟型酒店雖然產(chǎn)品標準化屬性最強，但行業(yè)門檻低，存在大量市場參與者，因此以 39%的TOP3 集團集中度和 27%的TOP3 品牌集中度位居第二。高檔酒店和豪華型酒店進入門檻均較高，豪華型酒店的市場需求更為細分，前期投資額更大，因此豪華型酒店的 TOP3 品牌集中度最低，僅為16%，高檔酒店為 16.3%。市場越成熟，需求差異化越強，集團效應(yīng)越明顯集團集中度和品牌集中度之間的差異和市場上玩家的發(fā)展階段以及市場本身差異性有關(guān)。市場需求差異化越強，單一品牌能輻

55、射的客戶群體越小，酒店集團越需要以品牌矩陣的方式占領(lǐng)市場，品牌集中度和集團集中度之間的差異越大；市場發(fā)展越長，越成熟，越會出現(xiàn)有一定資金實力的大集團，可以以收購兼并的形式提升集團集中度。越助推品牌集中度和集團集中度的差異。豪華品牌市場上產(chǎn)品細分程度最高，差異化強，且目前市場龍頭多為國際品牌，據(jù)有較長的發(fā)展歷史，經(jīng)歷過多次兼并收購，因此雖然 Top3品牌集中度較低，但 Top3 集團集中度是 Top3 品牌集中度的近兩倍（分別為 31.2%和 16.0%）。高端品牌市場雖然產(chǎn)品差異化也較強，但是我國高端酒店市場發(fā)展歷史較短，多在 2010 年后創(chuàng)立，尚未進入大規(guī)模收并購階段：亞朵 2012 年創(chuàng)

56、立，2013 年第一家酒店開業(yè)；2008 年末如家酒店集團推出和頤品牌；美居品牌在 2014 年華住集團和雅高集團戰(zhàn)略合作后，開啟在中國市場征程；錦江都城品牌由錦江國際集團在 2013 年推出；首家桔子水晶酒店在 2009 年開業(yè)，2017 年被華住集團收購。因此，Top3 集團集中度和 Top3 品牌集中度相近，分別為 20.8%和 16.3%。對于經(jīng)濟型和中檔品牌，因為產(chǎn)品差異性相對較弱，單一品牌可輻射更大的市場，且酒店巨頭深耕經(jīng)濟型酒店，較早布局中端酒店市場，因此 Top3 集團集中度較 Top3 品牌集中度更高。外資品牌在看重產(chǎn)品和品牌的細分市場參與度最高我們統(tǒng)計了不同市場中 top1

57、0 品牌中純外資品牌的市場份額以及國產(chǎn)和中外合作品牌的市場份額，并用二者的比值衡量外資品牌在國內(nèi)市場的參與程度。通過統(tǒng)計得，豪華酒店市場中，外資品牌參與程度最高，且 top10 品牌中市場份額超過國產(chǎn)品牌；其次在高端酒店市場中參與程度較高。外資品牌在中端酒店市場中參與程度最低。過去中國酒店市場的發(fā)展歷程中，外資酒店在中國的競爭優(yōu)勢在于產(chǎn)品和品牌生態(tài)，其中品牌生態(tài)尤甚，因此在更注重產(chǎn)品和品牌的細分市場中高端和豪華酒店中市場參與度最高。圖 28 外資在高端和豪華酒店市場參與度最高120top10品牌中純外資份額top10品牌中國產(chǎn)及中外合作品牌份額外資/國產(chǎn)及合作品牌份額比值10080604020

58、0經(jīng)中高豪濟檔檔華型數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會，中高端酒店競爭格局推演：面臨上下市場的競爭高端市場天然品牌集中度較低，但隨著市場上玩家逐步發(fā)展成熟，通過并購和內(nèi)生不斷完善品牌矩陣，預(yù)計高端酒店市場集團集中度將進一步提升。中高端酒店市場上的玩家可以大致分為本土玩家和外資玩家，本土玩家又可以進一步分為：中高端品牌出身、經(jīng)濟型品牌出身轉(zhuǎn)戰(zhàn)中高端、和豪華品牌出身下探中高端。我們參照海外酒店集團的發(fā)展歷程以及最新的行業(yè)趨勢，對各類玩家的未來發(fā)展路徑進行了下文的推演。中高端品牌玩家的兩條路徑：被收購或上下游布局被大型酒店集團收購。維也納酒店 1993 年成立，確立中端酒店的發(fā)展路線；2009 年，在全國已經(jīng)數(shù)

59、十家成功直營店的情況，開放特許加盟，將中端酒店的成功經(jīng)營模式復(fù)制給加盟店，從此迅速成長為國內(nèi)規(guī)模第一的中端酒店品牌。2016 年 4 月,錦江股份以 17.5 億元收購維也納酒店有限公司 80%股權(quán)。鞏固基本盤的同時，向上下市場延伸布局。參照雅高酒店集團發(fā)展歷程，1967 年，第一家諾富特酒店在法國開業(yè)，定位中高檔市場，接著通過創(chuàng)立和收購形式向上和向下布局，1975 年第一家宜必思酒店開業(yè)，定位中檔酒店；1980 年收購索菲特酒店，進入豪華酒店領(lǐng)域，隨后又收購了收購美國快捷酒店 6 號汽車連鎖旅館等。圖 29 雅高酒店集團目前旗下品牌矩陣數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，目前雅高集團旗下經(jīng)濟型酒店占比較多。

60、2021 財年，按照酒店數(shù)，公司旗下經(jīng)濟型/中高端/豪華酒店占比 68%/28%/4%，按照客房數(shù)，分別占比為 60%/33%/6%。圖 30 2021 財年雅高酒店集團經(jīng)濟型品牌占比居多經(jīng)濟型中高端豪華10090807060504030201004.06.427.833.168.260.5酒店數(shù)占比客房數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：公司公告，經(jīng)濟型出身玩家：預(yù)計中高端品牌將成其重要組成部分目前，國內(nèi)經(jīng)濟型快捷酒店出身的酒店集團紛紛布局中高端酒店市場，對標國際上經(jīng)濟型酒店出身的酒店集團，經(jīng)過品牌內(nèi)生和并購，中高端將成為其品牌矩陣的重要部分，甚至超過原經(jīng)濟型品牌體量，但豪華品牌占比仍較小。精選國際酒店集團的雛