保障房ABS項目分析

1、保障房ABS項目一、保障房行業(yè)及相關(guān)政策保障房建設(shè)屬于我國民生建設(shè)工程的重要組成部分，一般由廉租房、經(jīng) 濟(jì)適用房、政策性租賃住房、限價房及棚改房構(gòu)成。為支持保障房建設(shè)， 自2010年開始，國務(wù)院、發(fā)改委等相繼發(fā)布了政策支持保障房建設(shè)，相關(guān) 政策見下表。二、項目簡要情況在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，保障房項目在負(fù)面清單方面也受到國家支持。但由 于保障房項目本身的條件限制（涉及拆遷安置等不可控因素、與地方政府 債務(wù)有直接或間接關(guān)系等），目前市場上成功簿記發(fā)行的保障房ABS項目并不多。從2014年開始，市場上成功發(fā)行的保障房項目總共有 13單，發(fā)行規(guī)?？傆?22.19億元，項目的簡要信息見下表。序號項目名稱發(fā)行

2、科額基礎(chǔ)資產(chǎn)類型起息日1建發(fā)禾山后埔-粉湖片區(qū)棚戶區(qū)改造耶S11棚改/保障房U014-8-202徐州市保障性安居工程ABS20相改/保障房2014-11-63揚州保障房伯托受ABSL0. 5信托受益權(quán)2015-8-74天津房信限價房信托受益權(quán)ABS3. 7信托受益權(quán)2015-8-15鎮(zhèn)江紅星也業(yè)安置房信托受益權(quán)ABS7. 4S信托受益權(quán)2016-H6鎮(zhèn)江公住保障房借托受曲權(quán)ABS4. 92信托受益權(quán)2016-5-LS7南通天生安置房信托受盈權(quán)AHSLI信托受益板2016-6-38天津房信限價房信托受盎權(quán)二期淋55. 3信托受益枚2016-12-29上掘金匯保障房信托受益權(quán)ABS9. 12信托受

3、益枳20W-12-510鎮(zhèn)江保障房信托受棉權(quán)狷SIL 1信托受益權(quán)2017-3-R11晉江房建安置.房ABS8,8委托貸款2017-4-L112財富證券-常德城投天源保障房信托受益權(quán)ABS5, 8信托受益權(quán)2017-5-413國開證券-武夷新岡保障房-期ABSs10. 5信托受苗枝 ！詼防從上表看出，在資產(chǎn)支持證券負(fù)面清單發(fā)布之前（2014年12月基金 業(yè)協(xié)議發(fā)布了證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單），市場上只成功發(fā)行了 兩單ABS，這兩單ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)均是原始權(quán)益人與地方政府簽訂的保障 房相關(guān)合同債權(quán)（包括相關(guān)附屬權(quán)利），地方政府作為直接或間接債務(wù)人 對ABS項目承擔(dān)還款義務(wù)。在負(fù)面清單發(fā)布之后至

4、今，市場上又成功發(fā)行了 11單保障房ABS項目，其基礎(chǔ)資產(chǎn)均清一色的變成了信托受益權(quán)（僅有一單為銀行委貸債券），穿透來看基礎(chǔ)資產(chǎn)均為保障房銷售收入，ABS的直接還款義務(wù)人為保障房的購房人而非地方政府。三、保障房ABS項目的實操要點已開工建設(shè)的保障房不列入負(fù)面清單，可以作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS。在實際操作中，入池的保障房小區(qū)需要納入省級保障房計劃（以省級住建廳下 發(fā)的紅頭文件中規(guī)定的保障房片區(qū)為準(zhǔn)，保障房所在地區(qū)的地方政府需對 保障房建設(shè)有相關(guān)批示）。入池小區(qū)的開發(fā)商需有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（暫定 資質(zhì)也行），入池小區(qū)樓盤需四證齊全、完成環(huán)評報告等；在完工進(jìn)度方面，入池小區(qū)最好在ABS項目申報交易所之前

5、完成竣工備案，達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)。2、保障房小區(qū)的銷售對象：由于保障房分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房、限價房及棚改房，不同種類的保障房的銷售群體不同。如 某些地方的廉租房或公租房的銷售對象為已在小區(qū)內(nèi)租賃滿一段時間的租 戶（通常為租滿半年以上），這部分租戶本身收入能力欠佳，且在租金便 宜的情況下購房意愿不高，因此該類保障房未來銷售面臨很大問題，現(xiàn)金 流不穩(wěn)定。實際操作中，入池的保障房小區(qū)最好選擇拆遷安置房，其中又 以和拆遷戶已簽訂房屋買賣協(xié)議、準(zhǔn)備交房的拆遷安置小區(qū)為佳，因為這 部分小區(qū)已基本確定了還款來源：（通常來說，拆遷戶由于在拆遷時獲得 豐厚的拆遷補償款，有購房能力，同時因為原住房被

6、拆，也有強烈的購房 意愿，如果該部分拆遷戶已和相關(guān)保障房開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議，則違約 概率十分小，這部分入池小區(qū)的未來銷售收入穩(wěn)定性很高）。其次，由政 府委托第三方公司統(tǒng)一采購的安置房也可作為 ABS入池資產(chǎn)中比較好的資產(chǎn)（因為這部分保障房由政府統(tǒng)一向外部開發(fā)商采購，質(zhì)量和外觀較好， 而價格又比周邊普通商品房價格較低，因此也受到購房人的青睞），但此 類保障房一般需要地方政府出具說明，明確保障房采購與地方政府債務(wù)之 間并無直接關(guān)聯(lián)。區(qū)的未來銷售收入才能有保障，進(jìn)而保障房 ABS項目的證券持有人的本息回收才有保障。在普通購房者眼中，保障性住房的施工質(zhì)量和外觀格局等 一般沒有同地段的商品房好，因此必

7、須在價格上有足夠的彌補他們才愿意 買房。實際上，經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、拆遷安置房等保障性住房受到市場 青睞的原因與其較低的價格有直接的聯(lián)系，如很多拆遷安置房的單價基本 是同地段商品房的三分之一、經(jīng)濟(jì)適用房單價一般也比商品房低很多。對 于政府委托第三方購買的保障房，其購買價格一般接近市場價或比市場價 略低，這部分保障房的價格優(yōu)勢并不明顯，在實際操作中需要關(guān)注這部分 保障房的品質(zhì)及歷史銷售情況。4、保障房小區(qū)的歷史現(xiàn)金流： 任何ABS項目都需要對基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金 流回流進(jìn)行測算，如果保障房小區(qū)已有部分銷售記錄，且歷史銷售情況良 好，則有助于入池小區(qū)的未來銷售收入的預(yù)測。如果入池小區(qū)或附近類似 的保障房小區(qū)無銷售記錄，未來銷售情況全靠地方政府出具的