萬(wàn)達(dá)江蘇泰州萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)城市綜合體項(xiàng)目前期策9P

1、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)(dchn)中國(guó)(zhn u)泰州萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)前期策劃共九十九頁(yè) 地塊屬性解讀 泰州宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 泰州住宅市場(chǎng)分析 泰州城市概況 泰州商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目(xingm)綱要共九十九頁(yè)P(yáng)art 1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目周邊配套(pi to)分析地塊(d kui)屬性解讀共九十九頁(yè)項(xiàng)目(xingm)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共九十九頁(yè)項(xiàng)目(xingm)屬性解讀/經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)37.5萬(wàn)大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、商業(yè)、酒店三類產(chǎn)品(chnpn)，考慮到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其中住宅組團(tuán)為中等規(guī)模的高端產(chǎn)品。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積166.8畝容積率2.47總建筑面積37.5萬(wàn)地上建筑面積27.4萬(wàn)商品住宅主

2、要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)住宅建筑面積9萬(wàn)底商建筑面積5萬(wàn)商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積16.2萬(wàn)酒店及商務(wù)酒店總建面4.3萬(wàn)共九十九頁(yè)項(xiàng)目周邊(zhu bin)配套分析共九十九頁(yè)項(xiàng)目地塊(d kui)分析/項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及用地指標(biāo)用地性質(zhì)：商住用地 規(guī)劃地塊四至(szh)：濟(jì)川路以北，海陵路以西，青年路以東，通揚(yáng)運(yùn)河以南地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo): 占地167畝，總建37.5萬(wàn)平米，地上總建：27.4萬(wàn)平米。項(xiàng)目地塊位于濟(jì)川路規(guī)劃中的商業(yè)中心，地段發(fā)展?jié)摿γ黠@；同時(shí)地塊北部臨河,東北方向有公園景觀資源，具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)；濟(jì)川路項(xiàng)目地塊海陵路青年路1-265783-4共九十九頁(yè)環(huán)境景觀：柳敬亭公園醫(yī)療配套：市人民

3、醫(yī)院南院教育配套：中小學(xué)：泰州實(shí)驗(yàn)小學(xué)、泰州第二職業(yè)高級(jí)中學(xué)商業(yè)配套：商業(yè)購(gòu)物： 蘇果超市、時(shí)代超市、世紀(jì)聯(lián)華商務(wù)設(shè)施：金湖灣賓館、亞細(xì)亞大酒店文化休閑：數(shù)字電影院、梅蘭芳大劇院項(xiàng)目區(qū)域配套屬性：周邊生活配套完善，但業(yè)態(tài)單一，與商業(yè)中心的定位形象不符；地塊周邊緊鄰青年路與濟(jì)川路主干道，海陵路次干道，交通便捷，從城市發(fā)展來(lái)看，城市向南發(fā)展，本項(xiàng)目地塊位于老城與新城的核心軸線上，地塊優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯。項(xiàng)目地塊(d kui)分析/項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)狀柳敬亭公園人民醫(yī)院南院第二職業(yè)中學(xué)梅蘭芳大劇院金虎灣賓館數(shù)字電影院泰州實(shí)驗(yàn)小學(xué)華潤(rùn)蘇果時(shí)代超市世界聯(lián)華亞細(xì)亞大酒店本案青年路東進(jìn)路鼓樓路濟(jì)川路道路對(duì)接示意圖春西

4、路春東路海陵路汽車西站公交站公交站公交站公交站本案周邊配套示意圖共九十九頁(yè)項(xiàng)目界定(ji dn)：具有較強(qiáng)輻射力三線城市核心區(qū)域大規(guī)模高容積率綜合體項(xiàng)目屬性具象詮釋區(qū)位城市核心區(qū)域城市發(fā)展方向，住宅商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域交通組織便利臨兩條城市主干道，一條次干道，昭示性強(qiáng)環(huán)境生活設(shè)施完善周邊擁有完善的市政、生活配套輻射力泰州重心位于老城區(qū)和新城區(qū)的中心區(qū)域，客源輻射能力強(qiáng)項(xiàng)目大規(guī)模建面37.5萬(wàn)平方米高容積率容積率2.47項(xiàng)目地塊分析(fnx)/項(xiàng)目界定共九十九頁(yè)本報(bào)告(bogo)要了解的關(guān)鍵問(wèn)題問(wèn)題一問(wèn)題三泰州的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀？泰州商業(yè)市場(chǎng)研究？重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研？泰州目前在售項(xiàng)目總體及各戶型段供應(yīng)量、成

5、交量、價(jià)格分析？泰州客群研究？本項(xiàng)目戶型建議？問(wèn)題二共九十九頁(yè)P(yáng)art 2區(qū)位經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值(jizh)基礎(chǔ)設(shè)施文化城市規(guī)劃發(fā)展泰州城市(chngsh)概況共九十九頁(yè)泰州區(qū)位(q wi)共九十九頁(yè)城市(chngsh)概況/泰州行政區(qū)劃：泰州地處江蘇省中部、長(zhǎng)江下游北岸，行政區(qū)域面積5793平方公里，轄區(qū)包括靖江、泰興、姜堰、興化四縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū) 。城市人口：全市戶籍總?cè)丝诩s501萬(wàn)，全市城鎮(zhèn)人口，248萬(wàn)人，市區(qū)人口65萬(wàn)人，人口總量呈現(xiàn)低速(d s)增長(zhǎng)趨勢(shì)。發(fā)展目標(biāo)：已經(jīng)發(fā)展成為長(zhǎng)江三角洲地區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)、交通便捷、商貿(mào)繁榮的中心城市之一。泰州是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)、交通便捷的中心

6、城市之一。近幾年泰州市戶籍人口增長(zhǎng)速率有所減緩，但市區(qū)人口呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并給泰州市的經(jīng)濟(jì)等多方位的快速發(fā)展帶來(lái)了一定契機(jī)。*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)共九十九頁(yè)城市概況(gikung)/區(qū)位上海昆山蘇州無(wú)錫揚(yáng)州南通泰州鎮(zhèn)江常州接受上海輻射(fsh)能力偏弱第一圈層（強(qiáng)）第二圈層（弱）陸路立體交通網(wǎng)絡(luò)水運(yùn)空路便捷的交通網(wǎng)絡(luò)泰州港、國(guó)家一類港口，年吞吐量2000萬(wàn)噸寧滬、寧通、寧靖鹽、沿江高速、滬泰、新長(zhǎng)、寧啟鐵路線蘇中機(jī)場(chǎng)、上海虹橋機(jī)場(chǎng)、上海浦東機(jī)場(chǎng)隨著滬泰鐵路的建成，泰州將融入上海1.5小時(shí)都市圈位于南京都市圈、蘇錫常都市圈交界處。蘇北揚(yáng)州泰州蘇南南通上海(150KM)南京(150KM)泰州位于

7、南京都市圈和蘇錫常的交界處，單從區(qū)位上來(lái)看，區(qū)域有被邊緣化的趨勢(shì)，但隨著區(qū)域滬泰鐵路等大型基礎(chǔ)設(shè)施的立項(xiàng)，泰州將融入上海1.5小時(shí)的都市圈，預(yù)期將對(duì)泰州的城市發(fā)展具有一定的帶動(dòng)作用。共九十九頁(yè)泰州經(jīng)濟(jì)(jngj)共九十九頁(yè)泰州概況/經(jīng)濟(jì)(jngj)/經(jīng)濟(jì)總量泰州經(jīng)濟(jì)近年來(lái)保持平均(pngjn)每年15%的較快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)，城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。城市總值（億元）增長(zhǎng)率（%）關(guān)系泰州165014%泰州經(jīng)濟(jì)與長(zhǎng)三角主力城市相比還有相當(dāng)差距，但從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，勢(shì)頭強(qiáng)勁。南京417011.5%蘇州740011%無(wú)錫500011.5%常州243011.4%

8、揚(yáng)州180013.5%南通276014%江蘇3406112.4%08年泰州與長(zhǎng)三角主力城市人均GDP對(duì)比表（單位：億元）*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系0-800US$800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展4%-5%5%-8%共九十九頁(yè)泰州和長(zhǎng)三角主力城市人均(rn jn)可支配收入和消費(fèi)性支出表（單位：元）城市人均可支配收入增幅人均可消費(fèi)支出增幅關(guān)系泰州1719815

9、%1126822%居民人均可支配收入和消費(fèi)支出仍保持了高速增長(zhǎng)，增幅在長(zhǎng)三角16個(gè)城市中位居第一。南京2550410.3%163398%蘇州2632010.3%164028%無(wú)錫245767.2%1496310.3%常州2375110%159616.6%揚(yáng)州1941611.6%1288811.5%南通2100111.1%1310312.8%江蘇2055210.5%131539.8%人民可支配收入及人均消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，增幅與周邊發(fā)達(dá)(fd)城市基本同步。社會(huì)消費(fèi)品零售總額漲幅波動(dòng)性變化,近幾年中，08年的漲幅最大，漲幅為23.3，總體形式較好。城鎮(zhèn)居民收入與支出水平上升明顯，商品流通規(guī)模持續(xù)

10、擴(kuò)大，城市商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展前景良好。*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒*數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)泰州概況/經(jīng)濟(jì)/商品流通度共九十九頁(yè)泰州產(chǎn)業(yè)(chny)發(fā)展共九十九頁(yè)泰州市城市(chngsh)概況/產(chǎn)業(yè)泰州高新區(qū)的建立(jinl)，促進(jìn)泰州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，未來(lái)將形成醫(yī)藥、船舶、機(jī)電、化工四大支柱產(chǎn)業(yè)。未來(lái)泰州將突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色，全力打造醫(yī)藥、機(jī)電、化工、船舶等四大產(chǎn)業(yè)基地四大產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)船舶化工機(jī)電醫(yī)藥醫(yī)藥機(jī)電船舶化工2010年目標(biāo)550億800億250億400億09年3月18日，泰州中國(guó)醫(yī)藥城成為第56個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)。泰州中國(guó)醫(yī)藥城位于主城區(qū)和高港區(qū)中間位置，靠近周山河街區(qū)，

11、總規(guī)劃25公里，至2020年規(guī)劃建設(shè)用地10平方公里。觀點(diǎn)：國(guó)家級(jí)高新區(qū)的建議，泰州醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)將崛起，帶動(dòng)該區(qū)域的整體發(fā)展，同時(shí)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將帶來(lái)一批新泰州人，成為泰州城的新的發(fā)展節(jié)點(diǎn)。共九十九頁(yè)泰州第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，電子電器、醫(yī)藥、機(jī)電、船舶(chunb)、化工等為泰州第二產(chǎn)業(yè)的主體。產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)(tdin)：目前，泰州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)鮮明，擁有輕工、紡織、冶金、食品、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥、機(jī)電、船舶、化工等四大優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，戴南不銹鋼、靖江微特電機(jī)、泰興減速機(jī)、姜堰五金等十大特色產(chǎn)業(yè)集群，新材料、新能源、電子信息及生物產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。已形成一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)。形成培育了銷售收入超過(guò)100

12、億元的春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、新世紀(jì)造船等大型企業(yè)集團(tuán)，陵光集團(tuán)、梅蘭集團(tuán)、林海集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線公司等一批規(guī)模企業(yè)團(tuán)隊(duì)。中成藥、VC、鋼簾線、汽車零部件、離子膜燒堿等產(chǎn)量全國(guó)領(lǐng)先，空調(diào)、冰箱、微特電機(jī)、船舶成為全國(guó)重要的生產(chǎn)基地。以醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，創(chuàng)成國(guó)家火炬計(jì)劃醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地 和國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，全力打造“中國(guó)醫(yī)藥第一城”。 產(chǎn)業(yè)品牌：春蘭（泰州的品牌企業(yè)）揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)（國(guó)內(nèi)知名制藥企業(yè)）新世紀(jì)造船（全國(guó)較大船舶制造企業(yè)）泰州市城市概況/產(chǎn)業(yè)/代表企業(yè)共九十九頁(yè)城市第二產(chǎn)業(yè)(d r chn y)的比重較高，最高達(dá)58%，整體穩(wěn)定在53%左右，

13、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與長(zhǎng)三角工業(yè)城市類似，三產(chǎn)具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α５诙a(chǎn)業(yè)成為泰州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)比重較低，08年第二產(chǎn)業(yè)的比重占整體的50，產(chǎn)業(yè)比重較高，這與泰州市以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)展策略有關(guān)。泰州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于“二、三、一”階段泰州市位于長(zhǎng)三較擴(kuò)散圈層的第二擴(kuò)散圈層，這一圈層產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于“二、三、一”階段，工業(yè)業(yè)發(fā)展迅速，主要(zhyo)以醫(yī)藥、機(jī)電、船舶、化工四大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)泰州市城市概況/產(chǎn)業(yè)/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析共九十九頁(yè)泰州房地產(chǎn)投資(tu z)現(xiàn)狀共九十九頁(yè)泰州市城市(chngsh)概況/投資價(jià)值地產(chǎn)龍頭入駐，為泰州地產(chǎn)帶來(lái)了新的開(kāi)發(fā)理念，促進(jìn)(cjn)整體房地產(chǎn)

14、市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)的提升。2006年中 華僑城取地溱湖風(fēng)景區(qū)，打造蘇中旅游勝地2007年初 碧桂園進(jìn)入泰州，取地3000余畝，新建“泰州碧桂園”2007年11月 香港上市公司深圳控股入駐泰州，獻(xiàn)策泰州城市發(fā)展戰(zhàn)略2007年10月 世茂集團(tuán)在城南取地420畝，打造“世茂河濱花園”2008年1月 萊茵置業(yè)斥資1.65億拿地200畝打造“萊茵東郡”2008年7月國(guó)信集團(tuán)攜手醫(yī)藥城，打造“東方小鎮(zhèn)”房地產(chǎn)投資比重 24.4%國(guó)信世茂碧桂園華僑城萊茵萬(wàn)達(dá)共九十九頁(yè)在固定資產(chǎn)投資比重中，二產(chǎn)和三產(chǎn)作為(zuwi)投資的主體，并駕齊驅(qū)。08年固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資比重約占24.4%左右。第三產(chǎn)業(yè)保持較快增幅，穩(wěn)

15、定維持在30%以上，其中在08年增幅達(dá)28%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度上升明顯(mngxin)，主要集中于房地產(chǎn)投資和工業(yè)投入；第三產(chǎn)業(yè)保持較快的增速，08年增幅達(dá)28%，二產(chǎn)和三產(chǎn)未來(lái)并駕齊驅(qū)的發(fā)展趨勢(shì)明顯。*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)*數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)房地產(chǎn)投資比重 24.4%泰州市城市概況/投資價(jià)值/固定資產(chǎn)投資共九十九頁(yè)泰州基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)發(fā)展共九十九頁(yè)泰州將融入上海1.5小時(shí)都市圈重點(diǎn)(zhngdin)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)泰州大跨越式發(fā)展。泰州市城市概況(gikung)/基礎(chǔ)設(shè)施蘇中機(jī)場(chǎng)：總投資約10億元，距泰州市區(qū)約20公里。將于今年第3季度

16、開(kāi)工建設(shè)，于2010年底建成通航 。主要為揚(yáng)州、泰州地區(qū)提供民航服務(wù)，同時(shí)輻射鎮(zhèn)江、南通等市及安徽部分地區(qū)。泰州長(zhǎng)江大橋是江蘇省“五縱九橫五聯(lián)”高速公路網(wǎng)的重要組成部分。項(xiàng)目全長(zhǎng)62.088公里，核準(zhǔn)總投資93.7億元，建設(shè)工期為5年半。2007年12月26日開(kāi)工計(jì)劃2011年底建成。項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間建成時(shí)間總投資額泰州長(zhǎng)江大橋07年12月2011年93.7億蘇中機(jī)場(chǎng)2009年下半年2010年10億滬泰城際鐵路2010年未定未定上海長(zhǎng)江隧橋2009年底通車：進(jìn)一步推進(jìn)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化。泰州等長(zhǎng)江北岸城市已成為最直接的受益者。包括滬泰鐵路、滬通鐵路大橋以及上海長(zhǎng)江隧橋（不但設(shè)有高速公路通道而且還預(yù)留

17、了兩條市域軌道交通線）在內(nèi)的長(zhǎng)三角城際鐵路網(wǎng)，已經(jīng)全面規(guī)劃和實(shí)施。滬泰鐵路是從滬通鐵路大橋過(guò)長(zhǎng)江，經(jīng)海門(mén)至泰州的城際鐵路，于2010年開(kāi)工, 時(shí)速300公里，滬泰城際鐵路被正式列入國(guó)家中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃。屆時(shí)上海到泰州再也不用繞道南京，時(shí)間也從現(xiàn)在的6小時(shí)車程縮短到僅需要1.5小時(shí)。共九十九頁(yè)泰州文化發(fā)展(fzhn)現(xiàn)狀共九十九頁(yè)泰州市城市(chngsh)概況/文化兼南北所長(zhǎng)展淮海名都素面藏浮華平樸現(xiàn)古韻祥泰和諧的平安城、共建共享的幸福城、秀美宜居的文明城水文化：泰州無(wú)山，只有水。泰州是一個(gè)江、淮、海三水匯聚，清、渾、咸三味交融的特色城市。古時(shí)泰州又被稱為“三水”。泰州城內(nèi)水網(wǎng)縱橫，橋梁眾多。城

18、因水而設(shè)，市因水而興。戲曲文化：泰州是梅蘭芳的故鄉(xiāng)，泰州人學(xué)戲唱戲的興趣格外濃。著名京劇表演藝術(shù)家黃孝慈曾說(shuō)：“泰州的觀眾忒靈，喝彩都在戲眼上。著名戲劇作家仲振奎、仲振履、紀(jì)桂芳、汪宗沂等均出自泰州鹽稅文化：歷史上一直是淮南鹽的主要產(chǎn)地，鹽業(yè)生產(chǎn)歷史悠久、鹽稅文化底蘊(yùn)豐厚。現(xiàn)存稅務(wù)街、稅務(wù)橋等歷史文化遺址。早茶文化：泰州早茶文化，得于揚(yáng)州而甚于揚(yáng)州。雖然富春、冶春精細(xì)的名聲廣為傳知，但真正在民間發(fā)揚(yáng)傳承的，還是泰州早茶。早茶以吃點(diǎn)心面條之類，尤其要吃煮干絲或燙干絲為主。兼南北所長(zhǎng)展淮海名都素面藏浮華平樸現(xiàn)古韻水文化早茶文化戲曲文化鹽稅文化鳳凰寶地祥泰之州城市歷史悠久，中華鳳城，祥泰之州；人文薈

19、萃、名賢輩出，但泰州人文特色在國(guó)內(nèi)并不彰顯。共九十九頁(yè)泰州城市規(guī)劃(chn sh u hu)發(fā)展共九十九頁(yè)泰州市城市概況/城市發(fā)展(fzhn)方向南拓東進(jìn)西優(yōu)北控海陵城區(qū)2008-2030規(guī)劃(guhu)原則：南拓、東進(jìn)、西優(yōu)、北控。城市發(fā)展方向南拓城市發(fā)展方向主要向南，重點(diǎn)建設(shè)南部新城。東進(jìn)整合東部各類用地，結(jié)合鐵路客站發(fā)展成完善的綜合街區(qū)，并與姜堰城區(qū)在空間、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面積極對(duì)接。西優(yōu)優(yōu)化整合西部用地，結(jié)合鐵路貨站發(fā)展物流用地，并控制化工園區(qū)發(fā)展規(guī)模，遠(yuǎn)期調(diào)整為生活性用地北控控制新通揚(yáng)運(yùn)河以北的城市建設(shè)用地發(fā)展，保護(hù)北部里下河地區(qū)水鄉(xiāng)風(fēng)光。共九十九頁(yè)城市具有良好的區(qū)位、交通及資源條

20、件，但在長(zhǎng)三角城市體系中一直未能很好的發(fā)揮其先天優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建其獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力；城市城市經(jīng)濟(jì)雖進(jìn)入快速發(fā)展通道，但各核心指標(biāo)絕對(duì)值依然偏低，落后于周邊同類城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，但退二進(jìn)三的速度仍然不夠理想；經(jīng)濟(jì)人口總量不高且增速放緩，城市化進(jìn)程明顯落后于工業(yè)化進(jìn)程的矛盾未能得到有效解決人口在規(guī)劃的促進(jìn)下，城市將拉開(kāi)全新的發(fā)展框架，預(yù)期將對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生有效的推動(dòng)作用，但短期內(nèi)效果不會(huì)非常顯著，需要時(shí)間沉淀。發(fā)展泰州市城市概況(gikung)/總結(jié)城市第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較強(qiáng)；全市地區(qū)城市化建設(shè)(jinsh)進(jìn)程較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，中長(zhǎng)期市場(chǎng)前景良好。未來(lái)泰州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)

21、重點(diǎn)向南、其次向東發(fā)展。共九十九頁(yè)P(yáng)art 3泰州全市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述泰州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述泰州市需求概述泰州市區(qū)土地(td)市場(chǎng)綜述市場(chǎng)面總結(jié)泰州房地產(chǎn)宏觀(hnggun)市場(chǎng)共九十九頁(yè)泰州全市房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)綜述共九十九頁(yè)近年來(lái)泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求(gng b yng qi)的態(tài)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，商品房和商品住宅施工面積均迅速增長(zhǎng)，進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期。08年受全球金融危機(jī)影響，泰州仍保持著較為平穩(wěn)的成交走勢(shì)，隨著09房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，成交量放大，上幅明顯。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)/供需分析數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：泰州統(tǒng)計(jì)局成交平穩(wěn)供應(yīng)量巨大高速發(fā)展期共九十

22、九頁(yè)健康有序：商品房成交均價(jià)穩(wěn)步上升，房?jī)r(jià)收入比合理(hl)，預(yù)計(jì)泰州未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì).穩(wěn)步(wnb)上升自2002年后，泰州房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。2009年商品房銷售平均價(jià)格為3926元/平方米。房?jī)r(jià)的不斷上漲受多種因素的影響，既有經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的因素，也有土地日漸稀少，土地價(jià)格上漲的原因。還包含和消費(fèi)者追求越來(lái)越高的生活質(zhì)量，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)越來(lái)越高的追求。預(yù)計(jì)未來(lái)，商品房?jī)r(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。從2002年開(kāi)始，泰州房?jī)r(jià)收入比基本穩(wěn)定68。根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的有關(guān)資料，不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為0.830，平均值為8.4、

23、中位數(shù)為6.4。綜合對(duì)比泰州房?jī)r(jià)收入比，可以發(fā)現(xiàn)泰州房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)還是比較貼近國(guó)際水平的，也是符合國(guó)內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)的，消費(fèi)者購(gòu)買力能夠支撐當(dāng)前價(jià)格，房?jī)r(jià)尚有上升的空間。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)/價(jià)格分析共九十九頁(yè)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)/成交結(jié)構(gòu)分析整體住宅市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)定，年初受觀望(gunwng)情緒影響成交量回落，成交均價(jià)保持穩(wěn)定。90-140平方米中戶型產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主力供應(yīng)和去化產(chǎn)品。共九十九頁(yè)泰州市區(qū)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)(shchng)綜述共九十九頁(yè)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)/供需分析2005年之前，泰州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程滯后，供應(yīng)不能滿足需求。20062007，房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，需求釋放，市場(chǎng)供應(yīng)量

24、與銷售量逐步提升。2008年，在外部環(huán)境較差的情況下，商品房銷售仍然保持良好勢(shì)頭。2009年，市場(chǎng)回暖明顯(mngxin)，供不應(yīng)求特征明顯(mngxin)，新增供應(yīng)放緩，存量房去化明顯(mngxin)。注：老城區(qū)指海陵、高港區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：泰州房管局09年，托市政策推動(dòng)，加之購(gòu)房者對(duì)通貨膨脹的預(yù)期恐慌，強(qiáng)有力地推動(dòng)了泰州房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)。預(yù)計(jì)10年政府政策導(dǎo)向仍是穩(wěn)步發(fā)展健康樓市，未來(lái)銷售市場(chǎng)預(yù)期良好。共九十九頁(yè)商品房商業(yè)(shngy)住宅(zhzhi)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)/各類產(chǎn)品近期市場(chǎng)面分析從近期商品房市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，春季房博會(huì)和年末是兩個(gè)成交高峰，下半年銷售走勢(shì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，整體商

25、品房銷售情況向好。從近期住宅市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)走勢(shì)來(lái)看，商品住宅成交走勢(shì)是主導(dǎo)商品房走向的直接推手，銷售價(jià)格下半年以來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近期商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)走勢(shì)來(lái)看，商業(yè)正處于快速發(fā)展階段，由于區(qū)位差距等因素，導(dǎo)致成交價(jià)格波動(dòng)落差較大，特別是年末銷售走勢(shì)抬升迅速。月均成交面積2.17萬(wàn)，年成交均價(jià)6586.15元/月均成交面積15.35萬(wàn)，年成交均價(jià)4012.91元/月均成交面積17.69萬(wàn)，年成交均價(jià)4331.33元/全年“量?jī)r(jià)齊漲”，市政拆遷、以及全面的政策性優(yōu)惠對(duì)成交的刺激明顯。共九十九頁(yè)泰州市區(qū)房地產(chǎn)需求(xqi)綜述共九十九頁(yè)泰州主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為(fn wi)五個(gè)板塊：城中、城東、城南、城

26、西、城北區(qū)。房地產(chǎn)需求(xqi)/城區(qū)劃分城中板塊：由東進(jìn)路、江洲路、東風(fēng)路、濟(jì)川路等四條城市主干道圍合而成；城東板塊：東風(fēng)路以東、濟(jì)川路以北；城南板塊：濟(jì)川路以南區(qū)域；城西板塊：城西板塊主要分布在江洲路以西的區(qū)域；城北板塊：主要分布在江洲路以東、東進(jìn)路以北、東風(fēng)路以西的區(qū)域；房地產(chǎn)市場(chǎng)主力供應(yīng)區(qū)域產(chǎn)品中檔銷售價(jià)格：3000-3500共九十九頁(yè)需求強(qiáng)勁(qingjng)：近年來(lái)泰州商品房銷售穩(wěn)定。舊城改造和農(nóng)民進(jìn)城產(chǎn)生的剛性需求、城市居民的改善性需求依然存在，市場(chǎng)潛在需求旺盛。泰州市區(qū)商品房銷售穩(wěn)定(wndng)，需求旺盛。 城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快。 舊城改造：09年舊城改造加速，8

27、0萬(wàn)的拆遷面積拉動(dòng)居民的購(gòu)房需求。 改善性住房需求不斷增加。 中國(guó)醫(yī)藥城正式升級(jí)為國(guó)家級(jí)高新區(qū)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)泰州經(jīng)濟(jì)騰飛的同時(shí)，帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)人口，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的剛性需求。 投資性購(gòu)房需求逐年增加。房地產(chǎn)需求/需求分析共九十九頁(yè)客戶(k h)需求小結(jié)：客戶(k h)群體及購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者“進(jìn)城”，因其家庭人口較多，往往一家?guī)状?，該群體偏重大面積戶型。受蘇南、蘇北經(jīng)濟(jì)差異影響及歧視性心理暗示，蘇北購(gòu)買者更偏重于艷麗的外觀色彩，及略帶夸張的外觀設(shè)計(jì)。隨著泰州房產(chǎn)發(fā)展步伐的加快，人們買房不再只是為了居住，漸漸(jinjin)轉(zhuǎn)向了對(duì)功能的需求。小區(qū)綠化環(huán)境是否高，有無(wú)景觀設(shè)計(jì)，有

28、無(wú)幼兒園，物業(yè)是否好，戶型是否布局合理舒適，有無(wú)兒童房、書(shū)房，都成為人們購(gòu)買房子的取決點(diǎn)。購(gòu)買者描 述本地消費(fèi)群泰州市區(qū)面積不大，本地人居住密度大，外來(lái)人口較多，大多數(shù)樓盤(pán)均被本地消費(fèi)群消化。拆遷戶泰州前幾年加速城市改建，拆遷體量大，各區(qū)域均有因大量拆遷引起的剛性需求。教職員工泰州的大學(xué)城的規(guī)劃和幾所大學(xué)的相繼落建，其中的教職員工為主要目標(biāo)客戶群之一。公務(wù)員泰州公務(wù)員收入相對(duì)較高，是購(gòu)買中高端住宅的主要客戶群體。姜堰、泰興等周邊客源泰州素有“教育之鄉(xiāng)”之稱，泰州人崇文重教，其思想深深影響了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及縣級(jí)城市，會(huì)有大量的周邊客源選擇教育資源好的區(qū)域置業(yè)。購(gòu)買動(dòng)機(jī)描 述攀比蘇北農(nóng)村普遍存在“攀比

29、”心態(tài)，以“進(jìn)城”為榮者不在少數(shù)。教育蘇北地區(qū)普遍重教，為孩子有個(gè)良好的環(huán)境，很多家長(zhǎng)會(huì)選擇在學(xué)校周邊置業(yè)資產(chǎn)保值增值2003年以來(lái)泰州房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度較大，使得很多人將投資轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)，期望通過(guò)房?jī)r(jià)的上漲獲得利潤(rùn)。換房泰州老城區(qū)客戶居住環(huán)境相對(duì)較差，相當(dāng)一部分居民希望換房來(lái)改善居住環(huán)境房地產(chǎn)需求/需求分析共九十九頁(yè)泰州客戶購(gòu)房偏好描述房 型南北通透，客廳朝南面積需求50%為城市化進(jìn)程需求，剛性需求旺盛，同時(shí)改善性需求已經(jīng)呈現(xiàn)大幅增幅趨勢(shì)，其中90-140平米左右的三房比較受青睞總價(jià)范圍70的人表示總價(jià)不宜超過(guò)80萬(wàn)總價(jià)60萬(wàn)左右接受度最高。產(chǎn)品形態(tài)多層小高層高層目前，泰州正處于多層向小高層、高層發(fā)

30、展的階段，小高層、高層產(chǎn)品的抗性在不斷弱化。物業(yè)管理60的被訪者關(guān)注物業(yè)管理層級(jí)，認(rèn)為目前所居住場(chǎng)所物業(yè)管理的水平和人性化服務(wù)相對(duì)欠缺。關(guān)注點(diǎn)區(qū)域生活配套，交通便捷性、教育資源、價(jià)格房地產(chǎn)需求(xqi)/需求總結(jié)中高端客戶購(gòu)房偏好描述房 型南北通透，客廳朝南面積需求私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、醫(yī)生等高收入較群占比50%鄰近縣級(jí)市的富裕人群占比50%，主要以投資為目的。其中對(duì)130-160平米左右的三房、四房產(chǎn)品是該類客戶的成交主力?？們r(jià)范圍80的人表示總價(jià)不宜超過(guò)100萬(wàn)總價(jià)70-80萬(wàn)左右接受度最高。產(chǎn)品形態(tài)由于地塊較高區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)品主力以小高層、高層為主，同時(shí)該類客戶眼界較廣，對(duì)于該類產(chǎn)品購(gòu)買抗性相

31、對(duì)較小物業(yè)管理90的被訪者非常關(guān)注物業(yè)管理層級(jí)，對(duì)于物業(yè)的安全性保障以及針對(duì)性的服務(wù)相對(duì)關(guān)注。項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)開(kāi)發(fā)商品牌、區(qū)域城市界面、區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿?、周邊配套、產(chǎn)品品質(zhì)泰州中高端客戶的構(gòu)成主要以本地中高端客戶和周邊鄰近(ln jn)縣級(jí)市客戶為主，本地中高端客戶多以改善型需求為主，周邊縣級(jí)市客戶的進(jìn)城需求較為明顯，攀比心態(tài)突出，投資需求旺盛。隨著80后子女開(kāi)始進(jìn)入適婚年齡，生活便捷和生活獨(dú)立性使親子戶型獲得了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。共九十九頁(yè)泰州市區(qū)土地(td)市場(chǎng)綜述共九十九頁(yè)市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)大幅反彈。數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：泰州國(guó)土局泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)土地(td)成交以商住地塊為主，商業(yè)地塊為輔，純住宅用

32、地受供應(yīng)影響，成交比例較低。受08年市場(chǎng)影響，土地成交萎靡，至09年三季度，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)明顯回暖，土地開(kāi)始放量，全年成交量150萬(wàn)平米，同比上升85%市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)大幅反彈。房地產(chǎn)需求/供求現(xiàn)狀共九十九頁(yè)數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：泰州國(guó)土局泰州市住宅市場(chǎng)從2004年開(kāi)始就一直處于不斷上升的走勢(shì)，至05年至09年，市場(chǎng)波動(dòng)明顯(mngxin)，隨著城市外圍的擴(kuò)張，城市外圍邊緣區(qū)域出讓的土地比重相對(duì)提高，導(dǎo)致0年住宅用地的樓面地價(jià)出現(xiàn)明顯下滑。年年底泰州地王以及周邊幾塊高價(jià)地價(jià)的成交，使泰州地價(jià)大幅反彈。08年受金融危機(jī)影響，需求觀望氛圍較濃，純住宅用地成交明顯縮減，商住綜合用地的成交比重明顯增加

33、，多以高港區(qū)配套性商業(yè)為主。而在09年市場(chǎng)明顯回暖，商業(yè)用地的供應(yīng)比重相對(duì)增長(zhǎng)較小，商業(yè)成交比重較小。房地產(chǎn)需求/價(jià)格走勢(shì)共九十九頁(yè)08年，泰州土地成交面積81萬(wàn)，主要分布于東區(qū)、南區(qū)、北區(qū)和高港區(qū)，西區(qū)和城中區(qū)無(wú)土地成交。09年隨著市場(chǎng)的明顯回暖，土地成交開(kāi)始放量，土地總成交面積約149.7萬(wàn) 。09年南區(qū)土地供應(yīng)(gngyng)開(kāi)始出現(xiàn)大幅增加，供應(yīng)(gngyng)土地類型主要以商住綜合為主，09成交總面積約70.7萬(wàn)，多以328國(guó)道南側(cè)周山河區(qū)域成交為主。數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：泰州國(guó)土局地塊位置區(qū)域占地（萬(wàn)）總建(萬(wàn))容積率成交地價(jià)（億元）樓板價(jià)（元/）溢價(jià)率高教園區(qū)南師大西大門(mén)北側(cè)地塊東

34、區(qū)12.4612.581.013.823037140%周山河街區(qū)泰高路東側(cè)、永定路南側(cè)地塊南區(qū)39.4739.081.0110.09258281.8%市區(qū)土地尤其是新區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、周山河街區(qū)、高教園區(qū)）的土地升值潛力明顯看好。房地產(chǎn)需求/土地區(qū)域熱點(diǎn)共九十九頁(yè)泰州南區(qū)住宅土地的樓面地價(jià)走勢(shì)波動(dòng)與商業(yè)用地樓面地價(jià)走勢(shì)波動(dòng)基本一致。07年僅成交了一塊地，那塊地靠近大學(xué)城，地塊(d kui)地段有優(yōu)勢(shì)，樓板價(jià)較高。泰州南區(qū)隨著南部新城的開(kāi)發(fā)，南區(qū)地段的優(yōu)勢(shì)使樓面地價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯上漲，至09年，南區(qū)板塊的住宅樓面地價(jià)在1676.23元/，商業(yè)樓面地價(jià)在1459.11元/ 。泰州城中區(qū)07年開(kāi)始供應(yīng)量大幅

35、縮減，至09年有2宗商住綜合地塊成交，成交總面積1.6萬(wàn)方，樓面地價(jià)837.98元/ ，這是由于其中1宗地塊為毛地出讓，價(jià)格較低。數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：泰州國(guó)土局房地產(chǎn)需求/區(qū)域土地價(jià)格共九十九頁(yè)泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)/總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)泰州市總體情況房地產(chǎn)發(fā)展階段房地產(chǎn)供需情況 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期，居民生活水平的快速提高為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力的保障泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)歸于理性，需求量穩(wěn)步增加；舊城改造和農(nóng)民進(jìn)城產(chǎn)生的剛性需求、城市居民改善性需求支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展合理的房?jī)r(jià)收入比保證泰州房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)住宅市場(chǎng)區(qū)域情況分析城中板塊：價(jià)值高區(qū)，發(fā)展空間有限城東板塊：以教育園

36、區(qū)為發(fā)展重點(diǎn)城西、城北板塊：工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域，不適宜居住城南板塊是城市發(fā)展重點(diǎn)，濱水宜居板塊，未來(lái)的市級(jí)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化中心客戶需求分析改善居住環(huán)境、剛性需求和投資是客戶置業(yè)的主要?jiǎng)訖C(jī)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)功能單一、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，沒(méi)有真正形成市級(jí)商圈，而濟(jì)川路商業(yè)中心從現(xiàn)狀來(lái)看，也是名不符實(shí)，而本項(xiàng)目的入市不僅填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)空白，同時(shí)對(duì)于提升區(qū)域商業(yè)能級(jí)起到了非常重要的作用。泰州市土地市場(chǎng)土地供應(yīng)情況土地價(jià)格水平09年三季度以后，受市場(chǎng)成交放量影響，土地市場(chǎng)開(kāi)始放量，市區(qū)土地尤其是新區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、醫(yī)藥城、周山河街區(qū)、高教園區(qū)）的土地受到投資商的追捧。泰州市地價(jià)是蘇南及蘇中地區(qū)的價(jià)格洼地，地價(jià)

37、增長(zhǎng)平穩(wěn)，地價(jià)增長(zhǎng)速度低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。2009年老城區(qū)平均地價(jià)水平達(dá)住宅100萬(wàn)元/畝，地王頻出。共九十九頁(yè)P(yáng)art 4泰州知名案例分析區(qū)域(qy)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析戶型配比支撐住宅目標(biāo)客戶分析泰州住宅(zhzhi)市場(chǎng)分析共九十九頁(yè)泰州知名(zhmng)住宅案例分析共九十九頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)(din pn)項(xiàng)目賣點(diǎn)：美好上郡的地理位置，在泰州中心市區(qū)堪稱黃金地段，周邊體育館、公園、醫(yī)院、酒店、賓館、浴場(chǎng)、各大金融郵政等匯集于此，項(xiàng)目占地18.90萬(wàn)平方米，規(guī)劃為商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目，這樣的區(qū)位和硬件配套造就了55萬(wàn)平方米的標(biāo)桿性地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目3公里半徑范圍內(nèi)有多家學(xué)校，包括：南京師范大學(xué)泰州學(xué)院、泰州市行

38、政學(xué)院等，周邊教育配套齊全；同時(shí)社區(qū)自配幼兒園，輕松享受從幼兒園到重點(diǎn)中學(xué)的一體化優(yōu)質(zhì)教育資源。 鵬欣上郡作為項(xiàng)目的商業(yè)部分(b fen)，位于項(xiàng)目的西南角，為整個(gè)社區(qū)提供周到便利的商業(yè)服務(wù)，同時(shí)還有少量社區(qū)商業(yè)分布起小區(qū)其他位置，讓生活更加便捷。開(kāi)發(fā)商：江蘇美好置地代理商：易居中國(guó)占地面積：18.90萬(wàn)方當(dāng)期面積：19.36萬(wàn)方物業(yè)類型：小高層；高層目前售價(jià)：6800-7100美好上郡占地189000 總建550000容積率2.20綠化率45%總戶數(shù)4000戶物業(yè)泰州市美和物業(yè)管理有限公司車位比1：0.50物業(yè)形態(tài)普通住宅、商業(yè)產(chǎn)品類型小高層；高層樓層高層（24層-30層）；小高層（11層-

39、18層）首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-9-26目前銷售均價(jià)7500共九十九頁(yè)經(jīng)典戶型：三房?jī)蓮d一衛(wèi)（120）：1、精致三居室，緊湊實(shí)用；2、大開(kāi)間(kijin)、短進(jìn)深，四明設(shè)計(jì)；3、廚房與餐廳相連，餐廳鄰近挑高露臺(tái)，在營(yíng)造出外就餐的環(huán)境外，還給你不一樣的領(lǐng)空；兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（108）：1、1+1親子套房為獨(dú)立兩個(gè)單元，以中間的空中親情花園相連通，通過(guò)庭院形成完整的大家庭，這種設(shè)計(jì)融合了當(dāng)代生活方式和傳統(tǒng)道德觀念；既保留了傳統(tǒng)東方家庭生活模式，又滿足了兩代人不同的生活需求。產(chǎn)品(chnpn)設(shè)計(jì)獨(dú)運(yùn)匠心，在泰州市面上比較獨(dú)特，形成了一定的產(chǎn)品(chnpn)賣點(diǎn)。成交客戶構(gòu)成客戶來(lái)源海陵區(qū)及周邊區(qū)域、其他

40、縣市客戶職業(yè)私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、事業(yè)單位管理人員、公務(wù)員、拆遷戶客戶家庭青年之家、三口之家、三代同堂客戶收入家庭年收入8萬(wàn)以上購(gòu)房用途自?。ǜ纳疲?0%、婚房10%、投資10%重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)共九十九頁(yè)住宅熱點(diǎn)項(xiàng)目借鑒(jijin)點(diǎn)總結(jié)123產(chǎn)品附加值設(shè)計(jì)，戶型競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建筑立面表現(xiàn)突出，較易樹(shù)立眼球效用。完善配套，其中優(yōu)勢(shì)教育性配套對(duì)于促進(jìn)成交作用明顯。項(xiàng)目的體驗(yàn)式營(yíng)銷對(duì)購(gòu)房者的沖擊作用明顯，對(duì)于促進(jìn)項(xiàng)目銷售作用明顯。產(chǎn)品配套營(yíng)銷共九十九頁(yè)泰州區(qū)域(qy)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析共九十九頁(yè)案例選擇標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域有影響力區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目完善的配套設(shè)施功能具有一定的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力我們根據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)選擇適合的、有代表性的案

41、例進(jìn)行分析，研究總結(jié)區(qū)域(qy)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃特征，為本項(xiàng)目的發(fā)展尋找方向。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解讀/區(qū)域(qy)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例分析住住住住本案同悅?cè)輬@東方名邸鳳城國(guó)際金通梅園共九十九頁(yè)鳳城(fn chn)國(guó)際建筑規(guī)劃布局：鳳城國(guó)際規(guī)劃總建筑面積約28萬(wàn)平方米。以中高層、高層為主，多層為輔的建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)，依托反映現(xiàn)代都市文明的泰州城市廣場(chǎng)，打造最具公共性、最富藝術(shù)魅力的都市先鋒項(xiàng)目。 通過(guò)廣場(chǎng)景觀和商業(yè)街景的互相滲透，良好的規(guī)劃將城市廣場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、景觀住宅和諧共融，創(chuàng)造居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑和諧相容的全新生活方式。商業(yè)布局分析：城市廣場(chǎng)兩側(cè)及主要交通軸線上規(guī)劃8萬(wàn)余平方米的商業(yè)街區(qū)，構(gòu)建一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛

42、樂(lè)、美食、旅游于一體的一站式、體驗(yàn)式購(gòu)物公園 。景觀布局分析：360度的水岸花園生活。糅合中式平衡傳統(tǒng)和西方園林景觀對(duì)稱布局的原理(yunl)、以泉、溪等景觀為主要元素，將富有層次韻律的綠色植物與眾多藝術(shù)構(gòu)建融合，營(yíng)建出一個(gè)對(duì)稱中見(jiàn)變化，和諧中見(jiàn)豐富的人居勝境。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解讀/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)占地131202總建280000 容積率1.91綠化率38%總戶數(shù)1191戶物業(yè)深圳公元物業(yè)管理有限公司車位比1：0.50物業(yè)形態(tài)普通住宅；商業(yè)；動(dòng)遷安置房產(chǎn)品類型多層；小高層樓層多層（6層）; 小高層（ 18層）首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007-1-19目前銷售均價(jià)6800元/共九十九頁(yè)成交客戶構(gòu)成客戶來(lái)源海陵區(qū)客戶職業(yè)

43、事業(yè)單位職員、普通公務(wù)員、拆遷戶、個(gè)體業(yè)主等客戶家庭青年之家、三口之家、三代同堂客戶收入家庭年收入6萬(wàn)以上購(gòu)房用途自?。ǜ纳疲?0%、婚房15%、投資5%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目(xingm)解讀/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)戶型一房二房三房四房五房面積段（）50-7080-90100-110110-130130-144144-160160-200供應(yīng)套數(shù)（套）1512317128527723783銷售套數(shù)（套）1512016727827123281去化率100%97.6%97.7%97.5%97.8%97.9%97.59%共九十九頁(yè)同悅?cè)輬@建筑規(guī)劃布局：項(xiàng)目由3棟17層小高層、2棟16層小高層構(gòu)成，總建面積不大。戶型面積段

44、以及產(chǎn)品設(shè)置適中，符合(fh)高端時(shí)尚人士的口味喜好。項(xiàng)目臨近多家中小學(xué)，文化氛圍濃郁。商業(yè)布局分析：少量社區(qū)底商，可以滿足業(yè)主必需的生活配套，又不顯吵雜，充溢時(shí)尚生活樂(lè)趣 。開(kāi)發(fā)企業(yè)分析：項(xiàng)目由上海同濟(jì)科技股份有限公司開(kāi)發(fā)（上市代碼600846），該公司依托同濟(jì)大學(xué)的人才、技術(shù)、資源，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域極具競(jìng)爭(zhēng)力，并多次獲得國(guó)家魯班獎(jiǎng)、白玉蘭獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)，擁有強(qiáng)勢(shì)的品牌力量 。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目(xingm)解讀/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)占地26713總建49838容積率1.84綠化率35%總戶數(shù)389戶物業(yè)泰州公元物業(yè)管理有限公司車位比地下停車場(chǎng)物業(yè)形態(tài)普通住宅、商業(yè)產(chǎn)品類型小高層樓層16-17層 首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2

45、008-12-27目前銷售均價(jià)8000元/共九十九頁(yè)成交客戶構(gòu)成客戶來(lái)源全市客戶職業(yè)私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、事業(yè)單位管理人員、公務(wù)員 ?？蛻艏彝デ嗄曛?、三口之家客戶收入家庭年收入9萬(wàn)以上購(gòu)房用途自?。ǜ纳疲?8%、婚房12%、投資10%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目(xingm)解讀/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)戶型二房三房四房面積段（）80-90100-110110-130130-144144-162供應(yīng)套數(shù)（套）103515658121銷售套數(shù)（套）90455356111去化率87.4%88.2%94.6%96.5%91.7%共九十九頁(yè) 東方(Dngfng)名邸建筑規(guī)劃布局：項(xiàng)目占地10萬(wàn)平方米，總建面積達(dá)13.7萬(wàn)方，

46、由3棟9層的小高層和14棟5層的多層共同構(gòu)成。小區(qū)規(guī)劃合理，充分展示了地域特性與文脈環(huán)境的關(guān)聯(lián)，結(jié)合泰州新興文化風(fēng)潮與北歐現(xiàn)代建筑平易近人的功能主義特色(ts)，打造出中檔人居住宅小區(qū)。商業(yè)布局分析：商業(yè)配套主要依托項(xiàng)目周邊商業(yè)圈，社區(qū)商業(yè)量較少。規(guī)劃較為分散。景觀布局分析：項(xiàng)目通過(guò)簡(jiǎn)約的手法將現(xiàn)代北歐景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)融入東方元素，在一橫三縱的景觀軸線上，強(qiáng)調(diào)人的參與性。項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)水景設(shè)計(jì)，根據(jù)不同的水進(jìn)行形態(tài)設(shè)計(jì)和合理組織，形成腰帶之水、繞城之水、隨龍之水等，使之具備不同的性格。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解讀/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)占地105590總建136700容積率1.29綠化率34%總戶數(shù)1058車位比1

47、：0.35物業(yè)泰州市金盛物業(yè)管理有限公司物業(yè)形態(tài)普通住宅；商業(yè)產(chǎn)品類型多層；小高層樓層多層（5層）；小高層（9層）首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-1-1目前銷售均價(jià)5100元/，共九十九頁(yè)成交客戶構(gòu)成客戶來(lái)源海陵區(qū)及周邊區(qū)域客戶職業(yè)拆遷戶、公務(wù)員、企業(yè)工作人員、事業(yè)單位管理人員、事業(yè)單位工作人員、企業(yè)管理人員、個(gè)體業(yè)主客戶家庭青年之家、三口之家、三代同堂客戶收入家庭年收入5萬(wàn)以上購(gòu)房用途自住12%、自?。ǜ纳疲?8%、婚房30%、投資10%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解讀(ji d)/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)戶型二房三房四房五房面積段（）80-9090-110110-130130-144144-170180-234供應(yīng)套數(shù)（套）198

48、2002682883074銷售套數(shù)（套）1921932652812972去化率96.96%96.50%98.88%97.57%96.67%97.30%共九十九頁(yè) 美好(miho)上郡建筑規(guī)劃布局：項(xiàng)目位于主城區(qū)黃金地段，城市主要的交通、教育、金融、購(gòu)物等全都聚集于此。為各個(gè)年齡階層提供全方位的生活服務(wù)。左聯(lián)華右時(shí)代兩大超市為業(yè)主提供極其便捷的生活享受。項(xiàng)目周邊名校云集，以及社區(qū)自配幼兒園，輕松享受從幼兒園到重點(diǎn)中學(xué)的一體化優(yōu)質(zhì)教育資源。項(xiàng)目分住宅和商業(yè)兩大部分，一期住宅部分總建近20萬(wàn)平方米，由1棟24層高層;1棟18層小高層;2棟30層高層;3棟11層小高層共同組成。商業(yè)布局分析：項(xiàng)目商業(yè)總

49、建面積6萬(wàn)平方米，累計(jì)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)49套。景觀布局分析：坐擁城市自然風(fēng)光帶河流(hli)，臨靠柳敬亭公園 。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解讀/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)占地189000 總建550000容積率2.20綠化率45%總戶數(shù)4000戶物業(yè)泰州市美和物業(yè)管理有限公司車位比1：0.50物業(yè)形態(tài)普通住宅、商業(yè)產(chǎn)品類型小高層；高層樓層高層（24層-30層）；小高層（11層-18層）首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-9-26目前銷售均價(jià)7500元/共九十九頁(yè)成交客戶構(gòu)成客戶來(lái)源海陵區(qū)及其他縣市客戶職業(yè)私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、事業(yè)單位管理人員、公務(wù)員、拆遷戶客戶家庭青年之家、三口之家、三代同堂客戶收入家庭年收入8萬(wàn)以上購(gòu)房用途自?。ǜ纳疲?0%

50、、婚房10%、投資10%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解讀(ji d)/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)戶型一房二房三房四房五房面積段（）30-5070-110100-130130-144144-160160-234供應(yīng)套數(shù)（套）1134240331541261銷售套數(shù)（套）1132731527437958去化率100%95.6%78.2%86.98%92%95.1%共九十九頁(yè)金通梅園(mi yun)建筑規(guī)劃布局：項(xiàng)目(xingm)一期工程位于泰州市東風(fēng)路東側(cè)，二期工程位于東風(fēng)路西側(cè)。整體項(xiàng)目(xingm)總建筑面積15萬(wàn)。其中住宅建筑面積一期約25455 ，二期為9萬(wàn) ，商業(yè)建筑面積一期為8446 ,地下車庫(kù)4880 ，二期為2萬(wàn)

51、，地下車庫(kù)24500 。是一個(gè)集商用、居住物業(yè)于一體的項(xiàng)目，地理位置得天獨(dú)厚，處于城市中心。與大型超市、醫(yī)院、市重點(diǎn)高校院校相毗鄰。商業(yè)布局分析：項(xiàng)目的住宅配套商業(yè)主要集中于外圍區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解讀/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)占地95956總建117200容積率1.21綠化率27%總戶數(shù)262戶物業(yè)泰州市鳳城物業(yè)管理有限公司車位比1：0.46物業(yè)形態(tài)普通住宅；商鋪產(chǎn)品類型小高層樓層小高層（18層）首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007-5-23目前銷售均價(jià)6000元/共九十九頁(yè)成交客戶構(gòu)成客戶來(lái)源海陵區(qū)客戶職業(yè)拆遷戶、公務(wù)員、企業(yè)工作人員、事業(yè)單位管理人員、事業(yè)單位工作人員、企業(yè)管理人員、事業(yè)單位管理人員、個(gè)體業(yè)主客戶家庭青年

52、之家、三口之家、三代同堂客戶收入家庭年收入7萬(wàn)以上購(gòu)房用途自?。ǜ纳疲?2%、婚房18%、投資10%競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)項(xiàng)目解讀/重點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)戶型一房二房三房四房面積段（）6680-90100-110110-130130-144144-160供應(yīng)套數(shù)（套）561035166714銷售套數(shù)（套）56904562694去化率100.00%87.30%88.20%93.93%97.10%100.00%共九十九頁(yè)泰州戶型配比(pi b)分析共九十九頁(yè)從上表可以看出，小戶型產(chǎn)品的去化非常好，目前區(qū)域項(xiàng)目中小戶型產(chǎn)品主要以金通梅園(mi yun)的小高層一梯四戶產(chǎn)品為主，小戶型集中于中間戶型，該類產(chǎn)品總

53、價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，去化速率較高。普通住宅物業(yè)(w y)/競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)性分析注：數(shù)據(jù)分析來(lái)源取自以上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。一房產(chǎn)品30以下30-5050-7070以上套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)0011365.2714721.600需求0011365.2714721.600去化比例00100%100%100%100%00共九十九頁(yè)普通住宅物業(yè)/競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)結(jié)構(gòu)性分析從上表來(lái)看，兩房產(chǎn)品去化情況較好，值得關(guān)注(gunzh)得是，兩房產(chǎn)品作為剛性需求的代表性物業(yè)，隨著泰州房?jī)r(jià)的大幅拉升，剛性需求的總價(jià)劣勢(shì)開(kāi)始凸出。注：數(shù)據(jù)分析來(lái)源取自以上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。二房產(chǎn)品70以下70-8080-9090-100100-

54、110110以上套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)00574058.462653598.123421598.233634372.800需求00543866.458750599.422620746.832132671.400去化比例0095%95%94%94%97%96%96%95%0%0%共九十九頁(yè)普通住宅物業(yè)/競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)結(jié)構(gòu)性分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)130-144舒適型產(chǎn)品是市場(chǎng)供應(yīng)和成交的熱點(diǎn)(r din)，但在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，通過(guò)與項(xiàng)目操盤(pán)人員的溝通中了解到，隨著泰州房?jī)r(jià)的大幅拉升，中大戶型的高總價(jià)劣勢(shì)開(kāi)始明顯，伴隨著大戶型的高總價(jià)劣勢(shì)，產(chǎn)品力需要有強(qiáng)有力

55、的支撐。伴隨著大戶型的高總價(jià)劣勢(shì)，未來(lái)普遍的產(chǎn)品規(guī)劃建議集中于總價(jià)與產(chǎn)品功能性的平衡。注：數(shù)據(jù)分析來(lái)源取自以上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。三房產(chǎn)品90以下90-100100-110110-120120-130130-144144-160160以上套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)0000113 12181.4 554 62214.2 411 52509.3 1009 139060 0 0 00需求000088 9486.4 511 57487.5 374 47946.8 951 131352 0 0 00去化比例000078%78%92%92%91%91%94%94%0000共

56、九十九頁(yè)普通住宅物業(yè)(w y)/競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)性分析四房產(chǎn)品，去化率均較高，就144-160面積(min j)段而言，供應(yīng)和成交僅次于三房產(chǎn)品130-144和兩房的80-90，該類產(chǎn)品多位于各項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)位置。購(gòu)買客戶以改善目前居住條件為目的的置業(yè)行為占比非常大，且三代同堂的購(gòu)房者也不在少數(shù)，因此四房產(chǎn)品受到廣泛歡迎，結(jié)合產(chǎn)品面積段來(lái)看，我們又可以發(fā)現(xiàn)四房緊湊型戶型市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較高。注：數(shù)據(jù)分析來(lái)源取自以上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。四房產(chǎn)品130以下130-144144-160160-170170-180180-190190-200200以上套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)0

57、000748110853.6569228.800000000需求0000703104325.2518425.200000000去化比例000094%94%91%91%00000000共九十九頁(yè)普通住宅物業(yè)(w y)/競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)性分析該類產(chǎn)品主要集中于頂層復(fù)式戶型，供應(yīng)量不大，去化情況尚好。受房?jī)r(jià)大幅拉升影響，大面積產(chǎn)品的高總價(jià)(zn ji)劣勢(shì)較為明顯，不利于快速去化，建議該類產(chǎn)品以組合式產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃。注：數(shù)據(jù)分析來(lái)源取自以上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。五房產(chǎn)品144以下144-160160-180180-200200以上套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)00008413633.290163624498

58、29.6需求00008213333.28715773.1429357.6去化比例000098%98%97%96%95%95%共九十九頁(yè)普通住宅物業(yè)/戶型(h xn)配比建議市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面需求主力戶型成交情況戶型比例戶型面積段 成交套數(shù) 比例（）（套）二房80-9058721%21三房110-12051119%54130-14495135%四房144-16070326%26市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面需求主力戶型成交情況戶型比例戶型面積段 成交套數(shù) 比例（）（套）一房50-70712%2%二房80-9058716%31%90-1002266%100-1103219%三房110-12051114%49%120-1303

59、7410%130-14495125%四房144-16070319%19%針對(duì)目前市場(chǎng)(shchng)的成交熱點(diǎn)戶型進(jìn)行配比分析。注：紅字產(chǎn)品為市場(chǎng)成交主力共九十九頁(yè)普通住宅物業(yè)(w y)/戶型配比建議住宅(zhzhi)戶型建議建議結(jié)合市場(chǎng)的成交熱點(diǎn)和項(xiàng)目的高端支撐，對(duì)市場(chǎng)舒適型產(chǎn)品成交熱點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的升級(jí)，同時(shí)形成項(xiàng)目的梯級(jí)產(chǎn)品線，樹(shù)立城市標(biāo)桿，引領(lǐng)泰州高端市場(chǎng)。由于項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品規(guī)模并不大，因此不建議住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品線拉得較長(zhǎng)，主要以舒適性產(chǎn)品為主。由于項(xiàng)目政府支持力度較大，同時(shí)萬(wàn)達(dá)品牌知名度和美譽(yù)度較高，再產(chǎn)品力上依托SHOPPINGMALL和五星級(jí)酒店的配套支撐，產(chǎn)品的高端定位具有強(qiáng)有力支撐

60、，有其獨(dú)一無(wú)二性，加之市中心土地供應(yīng)的稀缺，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)偏弱，項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)。大戶型產(chǎn)品做為市中心項(xiàng)目的成交主力，去化情況較好，需求旺盛，購(gòu)買力強(qiáng)，因此就項(xiàng)目產(chǎn)品線而言，建議產(chǎn)品以高端舒適型產(chǎn)品作為主打產(chǎn)品，樹(shù)立城市標(biāo)桿，引領(lǐng)泰州高端市場(chǎng)。因此結(jié)合項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，品牌力、產(chǎn)品力，項(xiàng)目的高端定位得到強(qiáng)力支撐，同時(shí)在泰州高端市場(chǎng)具有較強(qiáng)購(gòu)買力的前提下，就項(xiàng)目而言，就產(chǎn)品舒適度需要有相應(yīng)的提升，從而與項(xiàng)目的品牌和產(chǎn)品力達(dá)到相互支撐的作用，從而成為引領(lǐng)城市高端市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者的角色。美好上郡需求主力戶型成交情況戶型比例戶型面積段 成交套數(shù) 比例（）（套）一房26-40111%1%二房72-102