河南鄭州-易致地產(chǎn)-上街商業(yè)市場(chǎng)定位報(bào)告-商業(yè)圈-111P

1、上街商業(yè)(shngy)市場(chǎng)定位報(bào)告2011年11月共一百一十二頁(yè) 目 錄一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位(dngwi)三、價(jià)格定位四、銷售模式定位五、營(yíng)銷推廣共一百一十二頁(yè)一、項(xiàng)目(xingm)周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀金華(jn hu)路亞星廣場(chǎng)商業(yè)共一百一十二頁(yè)專業(yè)(zhuny)家具市場(chǎng)一、項(xiàng)目周邊(zhu bin)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀共一百一十二頁(yè)一、項(xiàng)目周邊商業(yè)(shngy)市場(chǎng)現(xiàn)狀淮陽(yáng)路商業(yè)(shngy)共一百一十二頁(yè)一、項(xiàng)目周邊(zhu bin)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀登封(dn fn)路商業(yè)共一百一十二頁(yè)一、項(xiàng)目周邊(zhu bin)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀共一百一十二頁(yè)本案(bn n)周邊其他項(xiàng)目現(xiàn)狀共一百一十二頁(yè)本項(xiàng)目目前(

2、mqin)現(xiàn)狀共一百一十二頁(yè)二、項(xiàng)目(xingm)周邊商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目名稱地理位置經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)情況丹尼斯百貨 濟(jì)源路1F：超市、生鮮、飲料、化妝品、藥店等2F：飾品、通訊、鞋、服裝、電器等9000余平米 良好正道思達(dá)百貨 許昌路-1F：服裝、超市1F:服裝、煙酒、藥店、洗衣、美甲2F：百貨、家居、家電、針織、洗化3F：生鮮、低溫日配、糧油、食品 6000平米 良好 金好來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)南山北路1F：手機(jī)、通訊、電腦、家電、數(shù)碼2F：冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、小家電、音響、空調(diào)、微波爐、煙灶3F:酒店 4F：健身 12000平米 1F 2F良好 3F4F一般共一百一十二頁(yè)二、項(xiàng)目(xingm)周邊商業(yè)

3、調(diào)研名稱位置 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營(yíng)面積 租金水平玉發(fā)家具廣場(chǎng)玉發(fā)路南段平價(jià)家具、家居7000平米13-16元平米五洲家具批發(fā)商場(chǎng)中心路淮陽(yáng)路五金、家具、沙發(fā)5000平米16-20元平米陽(yáng)天家具商場(chǎng)峽窩鎮(zhèn)左照服飾、五金、文具、飲食、藥店2000平米15-18元平米亞星建材市場(chǎng)中心路登封路餐飲、汽配、五金、藥店、培訓(xùn)、印刷等10000平米20-40元平米聶寨建材市場(chǎng)中心路淮陽(yáng)路家具、家居、配套5000平米20-30元平米丹尼斯百貨濟(jì)源路與登封路服裝、超市、化妝品、珠寶等9000平米40-80元平米金好來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)許昌路登封路電器、通訊、家電、12000平米20-40元平米共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目周邊(zhu b

4、in)市場(chǎng)示意圖本案(bn n)五洲家具聶寨建材亞星廣場(chǎng)金好來(lái)玉發(fā)、中方園、四海、鴻遠(yuǎn)家具廣場(chǎng)德寶城墅藍(lán)水岸理想名城明珠公館亞星盛世新城理想名家明珠公館亞星江南小鎮(zhèn)溫馨家園華宸上院康暉新天地共一百一十二頁(yè)2007-2011年項(xiàng)目(xingm)推售情況項(xiàng)目名稱銷售時(shí)間推出面積地址備注溫馨家園2007年7.0萬(wàn)金屏路與新安路西北角尾盤(pán)華宸上院2008年10萬(wàn)金屏路與新安路東北角尾盤(pán)明珠公館2009年11.5萬(wàn)金屏路與濟(jì)源路交叉口路北兩側(cè)1期售罄理想名家2009年3.1萬(wàn)新建街與中心路交叉口西北角尾盤(pán)理想名城2010年8.7萬(wàn)金華路與許昌路交叉口西南角康暉新天地2008年4.6萬(wàn)金華路與新鄉(xiāng)路交叉口

5、西南角匯澤國(guó)際城2009年6.5萬(wàn)金屏路與許昌路交叉口西北角樂(lè)福國(guó)際2010年3.8萬(wàn)金華路與中心路交叉口路南50米西側(cè)建業(yè)森林半島2008年11.2萬(wàn)金屏路與許昌路交叉口東北角亞星江南小鎮(zhèn)2009年14萬(wàn)金屏路與許昌路交叉口西南角亞星盛世新城2009年4.5萬(wàn)匯澤逸湖名居2007年6.5萬(wàn)孟津路與丹江北路交叉口東南角中宇羅馬假日2008年2.2萬(wàn)登封路與許昌路交叉口東南角尾盤(pán)德寶國(guó)際花園2007年5.3萬(wàn)金華路與中心路交叉口東北角尾盤(pán)共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)(shchng)總結(jié)項(xiàng)目周邊商業(yè)形態(tài)主要以社區(qū)配套為主，在業(yè)態(tài)表現(xiàn)形式上以 社區(qū)超市、建材、家居、五金、中小型餐飲為主流且分布零散

6、；餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，人流暢旺，中檔及中高檔餐飲存在一定 市場(chǎng)空白點(diǎn)；商業(yè)租金水平相對(duì)較低，多集中于20-40元/之間；商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，缺乏品牌商家，整體規(guī)模、檔次有待(yudi)提升；周邊居民以私營(yíng)業(yè)主和中等級(jí)別鋁廠職工為主，消費(fèi)需求以日程生活采購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)休閑和家庭教育為主，消費(fèi)力中檔。共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目分析1、綜合(zngh)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值備注商業(yè)區(qū)規(guī)劃總用地43126.73其中1.商業(yè)區(qū)用地38328.642.其他用地4798.09總建筑面積168145其中地上建筑面積134132寫(xiě)字樓約43818地下建筑面積34013容積率萬(wàn)/h3.49建筑密度49.8綠地率10.5停

7、車位1130輛，其中地面(dmin)停車118輛；地下停車1012輛。共一百一十二頁(yè)技術(shù)(jsh)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值備注西側(cè)一二層商鋪建筑面積11952.82商業(yè)建筑面積18528.18影院建筑面積2360.62小計(jì)30839.62主力店一二層商鋪建筑面積10469.92主力店建筑面積49004.84小計(jì)59474.76地下超市建筑面積13948.82車庫(kù)建筑面積20064.18小計(jì)34013合計(jì)一二層商鋪建筑面積22422.7主力店建筑面積49004.84西側(cè)敞開(kāi)商業(yè)建筑面積16526.16影院建筑面積2360.62地上商業(yè)總建筑面積90314.4總建筑面積（不含辦公樓）124327.4共

8、一百一十二頁(yè)項(xiàng)目分析2、項(xiàng)目(xingm)地理位置項(xiàng)目位于上街東城區(qū)，東邊緊鄰滎陽(yáng)，地處濟(jì)源路與金華路交匯處東北角。地塊是由南側(cè)的濟(jì)源路，西側(cè)的金華路以及東側(cè)的街坊路所圍合成的梯形。項(xiàng)目南側(cè)目前有少量低矮建筑；西側(cè)為已建住宅小區(qū)和濟(jì)源街辦事處；北側(cè)新鄉(xiāng)路，再向北臨近(ln jn)隴海路大動(dòng)脈和連霍高速公路；東側(cè)為規(guī)劃中居住用地。共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目(xingm)商圈分析市場(chǎng)名字地址市場(chǎng)名字地址上街區(qū)玉發(fā)家具廣場(chǎng)上街區(qū)玉發(fā)大道上街區(qū)五洲家俱批發(fā)商場(chǎng)中心路淮陽(yáng)路口南側(cè)新家園建材超市文化路與北環(huán)路交叉口上街陽(yáng)天家具商場(chǎng)上街區(qū)峽窩鎮(zhèn)左照 鄭州東建材大世界鄭汴路老107國(guó)道交叉口鄭州西建材大世

9、界嵩山路與淮河路交叉口西南角天榮國(guó)際建港鄭花路與北環(huán)路向北4000米沙口路建材市場(chǎng)沙口路與二環(huán)支路交叉口上街區(qū)四海家具中心上街區(qū)玉發(fā)大道南段上街四海家具玉發(fā)大道與三一零國(guó)道交叉口往北100米上街區(qū)鴻遠(yuǎn)家具城上街區(qū)玉發(fā)大道南段中博家具市場(chǎng)鄭汴路與未來(lái)路交叉口的東南角,共一百一十二頁(yè)玉發(fā)大道目前(mqin)有幾個(gè)家具市場(chǎng)面臨拆遷建業(yè)和亞星合作要建幸和群島；其中玉發(fā)家具廣場(chǎng)，中方(zhn fn)園家具裝飾廣場(chǎng)，四海家具市場(chǎng)。共一百一十二頁(yè)歐凱龍正道思達(dá)鋁城公園上街建業(yè)森林半島人民廣場(chǎng)上街區(qū)人民政府上街汽車站左照商務(wù)休閑區(qū)濟(jì)源路金融購(gòu)物區(qū)聶寨商務(wù)中心夏侯商務(wù)中心丹尼斯亞星奧特萊斯上街商業(yè)(shngy)

10、分布示意圖聶寨建材市場(chǎng)中心(zhngxn)建材市場(chǎng)五洲家具市場(chǎng)任莊商貿(mào)片區(qū)金好來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目分析3、項(xiàng)目(xingm)商圈分析上街區(qū)已按照“一區(qū)、一園、一基地”的發(fā)展布局；逐步規(guī)劃形成“一個(gè)核心圈、兩條集聚帶、三大市場(chǎng)群、四大精品區(qū)、五大特色街、六大商業(yè)片區(qū)”的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。隨著上街政府對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域(qy)商業(yè)規(guī)劃的大力實(shí)施，人文居住氛圍越來(lái)越濃。目前區(qū)域(qy)內(nèi)缺少大中型的購(gòu)物中心，無(wú)法滿足區(qū)域(qy)內(nèi)人群的便捷生活購(gòu)物需求。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的分析數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者一致的需求意愿；項(xiàng)目商圈存在的幾方面特征如下：1）交通便利：城

11、市功能不斷完善，城市品位逐漸提高。已形成“七縱七橫”的道路網(wǎng)路；2）源源不斷的消費(fèi)需求是項(xiàng)目定位最有力的支撐，形成了強(qiáng)大的消費(fèi)潛力；3）專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成為了項(xiàng)目區(qū)域范圍的唯一主力業(yè)態(tài)，整體來(lái)看，業(yè)態(tài)較單一，布點(diǎn)集中，沒(méi)有一個(gè)集中式、上檔次的購(gòu)物中心。共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目分析4、項(xiàng)目(xingm)SWOT分析S-優(yōu)勢(shì)緊鄰濟(jì)源路與金華路，交通便利、商業(yè)成熟(chngsh)，且位于城東新區(qū)規(guī)劃范圍之內(nèi)，占據(jù)城市發(fā)展方向、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目體量及規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、操作模式新穎； 地理位置優(yōu)越、交通便利；整體價(jià)格有優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)發(fā)展空間大政策扶持力度強(qiáng)、市政新規(guī)劃逐步實(shí)施。雄踞上街區(qū)東大門(mén)，

12、緊鄰滎陽(yáng)，具備塑造高端項(xiàng)目的基本質(zhì)素。共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目分析4、項(xiàng)目(xingm)SWOT分析W-劣勢(shì)房地產(chǎn)大環(huán)境不利、市場(chǎng)觀望情緒重；居民整體收入水平較低，單個(gè)消費(fèi)(xiofi)能力不強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)不屬于市級(jí)商圈范圍、區(qū)位整體商業(yè) 氛圍差；開(kāi)發(fā)商，缺乏本地市場(chǎng)的知名度和品牌形象。共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目分析4、項(xiàng)目(xingm)SWOT分析O-機(jī)會(huì)城市向東、向南發(fā)展，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ姝h(huán)路、高標(biāo)準(zhǔn)修繕，提升項(xiàng)目出行便力度，商業(yè)價(jià)值被挖掘和進(jìn)一步釋放。改造價(jià)值觀，通過(guò)提升項(xiàng)目品牌價(jià)值，達(dá)到(d do)提升市場(chǎng)的認(rèn)知價(jià)值的目的。專業(yè)地產(chǎn)策劃公司介入，有利于項(xiàng)目資源的整合和市場(chǎng)把控。 共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目分

13、析4、項(xiàng)目(xingm)SWOT分析T-威脅項(xiàng)目可能會(huì)影響到后期部分業(yè)主的起居生活。城市新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，會(huì)有更多新項(xiàng)目推向市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成潛在去化壓力。地塊周邊商業(yè)不足夠繁榮，商鋪?zhàn)饨疠^低，預(yù)計(jì)后期對(duì)商鋪銷售和其利潤(rùn)空間(kngjin)的最大化提升存在一定的難度。共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目分析4、項(xiàng)目(xingm)SWOT分析小結(jié)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研以及對(duì)本項(xiàng)目的研判來(lái)看，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是：尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)、順應(yīng)消費(fèi)者需求，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧營(yíng)造出具有超前性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給和市場(chǎng)需求的完美平衡，使項(xiàng)目達(dá)到合理的

14、市場(chǎng)預(yù)期。上街的經(jīng)濟(jì)連年(linnin)高速發(fā)展、居民消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)的零亂、區(qū)域市場(chǎng)的空白等都為本項(xiàng)目提供了一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)與大市環(huán)境；本項(xiàng)目功能集中，多業(yè)態(tài)的組合、先進(jìn)的管理模式能解決現(xiàn)在市場(chǎng)存在的問(wèn)題，優(yōu)勢(shì)明顯；共一百一十二頁(yè) 目 錄一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位(dngwi)三、價(jià)格定位四、銷售模式定位五、營(yíng)銷推廣共一百一十二頁(yè)總體戰(zhàn)略(zhnl)思考對(duì)本項(xiàng)目(xingm)而言，我們有兩種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略可選擇： 以差異化戰(zhàn)略占領(lǐng)市場(chǎng)； 以低風(fēng)險(xiǎn)跟隨戰(zhàn)略占領(lǐng)市場(chǎng)。易致認(rèn)為:本項(xiàng)目的規(guī)模小，商圈較為不成熟，走跟隨競(jìng)爭(zhēng)策略幾乎毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不能解決可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，因此，走差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是本項(xiàng)

15、目的最佳出路。關(guān)鍵是要找出本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 共一百一十二頁(yè)核心(hxn)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)想易致認(rèn)為：品牌差異化、主題化、餐飲娛樂(lè)特色化是本項(xiàng)目可以(ky)打造 的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。共一百一十二頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)放棄： 高人流競(jìng)爭(zhēng) 低租金競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)弱化： 品牌檔次上的競(jìng)爭(zhēng) 環(huán)境檔次上的競(jìng)爭(zhēng) 建筑特色及規(guī)模上的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)維持： 服務(wù) 經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)： 打造業(yè)態(tài)主題化 品牌差異化定位 強(qiáng)化休閑娛樂(lè)餐飲功能總體戰(zhàn)略(zhnl)構(gòu)想通過(guò)放棄、弱化或維持先天難以改變的，同質(zhì)化的，以及目標(biāo)消費(fèi)者敏感度低的競(jìng)爭(zhēng)因素(yn s)，降低競(jìng)爭(zhēng)成本；強(qiáng)化市場(chǎng)需要的而且競(jìng)爭(zhēng)者不足的競(jìng)爭(zhēng)因素(yn s)，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化，提升消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者價(jià)

16、值。共一百一十二頁(yè)總體(zngt)戰(zhàn)略思想以特色化、主題化、集中化業(yè)態(tài)定位，增強(qiáng)目的性消費(fèi)，擴(kuò)大商圈幅射范圍；無(wú)論項(xiàng)目本身還是進(jìn)駐的商家都要體現(xiàn)品牌化；充分挖掘消費(fèi)者潛在需求，填補(bǔ)市場(chǎng)空白；從競(jìng)爭(zhēng)角度(jiod)出發(fā)，力求“人無(wú)我有，人有我全”；一切以經(jīng)營(yíng)為核心，確?？沙掷m(xù)發(fā)展。共一百一十二頁(yè)核心(hxn)價(jià)值體現(xiàn)建筑特色價(jià)值體現(xiàn)風(fēng)情步行街，具有藝術(shù)感、情調(diào)感，或者文化特色 ；“時(shí)光隧道”自動(dòng)梯；空中連廊，立體交通。創(chuàng)造悠閑和共享的開(kāi)放空間，如：露天咖啡茶座等； 1共一百一十二頁(yè)核心(hxn)價(jià)值體現(xiàn)體驗(yàn)式主題化價(jià)值體現(xiàn)通過(guò)業(yè)態(tài)的專業(yè)型和復(fù)合性凸現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過(guò)檔次的多元性和科學(xué)的配比，凸現(xiàn)主

17、題化的同時(shí)兼顧消費(fèi)多元化； 通過(guò)打造集購(gòu)物娛樂(lè)休閑特色餐飲觀光旅游于一體的現(xiàn)代化業(yè)態(tài)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。通過(guò)打造具有文化和體驗(yàn)式的風(fēng)情步行街，體現(xiàn)主題化和特色化；2共一百一十二頁(yè)核心(hxn)價(jià)值體現(xiàn)一站式復(fù)合化價(jià)值體現(xiàn)主題購(gòu)物中心商業(yè)休閑步行街大型超市寫(xiě)字樓住宅，業(yè)態(tài)復(fù)合化、互補(bǔ)性極強(qiáng)；單一業(yè)態(tài)應(yīng)該在規(guī)模上、豐富程度上，以及商品品種的廣度和深度上，滿足一站式購(gòu)物的需求。 3共一百一十二頁(yè)核心(hxn)價(jià)值體現(xiàn)品牌差異價(jià)值體現(xiàn)總體定位與現(xiàn)有市場(chǎng)形成差異，占領(lǐng)市場(chǎng)空白點(diǎn)；不同區(qū)域和主題之間的形成內(nèi)部差異，滿足不同目標(biāo)消費(fèi)者的需求。4共一百一十二頁(yè)核心價(jià)值(jizh)體現(xiàn)投資安全性價(jià)值體現(xiàn)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)商

18、鋪；實(shí)施品牌策略，塑造行業(yè)標(biāo)竿的企業(yè)形象。建立“放水養(yǎng)魚(yú)”的經(jīng)營(yíng)思路，在招商策略中要靈活和優(yōu)惠的相關(guān)政策；先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)；通過(guò)減少單鋪面積，降低投資門(mén)檻；招商先行，引進(jìn)主力商家，增強(qiáng)市場(chǎng)信心；5共一百一十二頁(yè)核心價(jià)值(jizh)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)價(jià)值體現(xiàn)引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理或者作為管理顧問(wèn)；向商戶收取質(zhì)量保證金，由管理公司成立專門(mén)的售后服務(wù)部門(mén)。6共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目(xingm)定位1、定位原則通過(guò)前述對(duì)本項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告及項(xiàng)目分析來(lái)綜合推介本項(xiàng)目的發(fā)展定位：商業(yè)定位原則一般是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)(shchng)定位時(shí)普遍遵循的原則，結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征所符

19、合的原則，具體如下：1.一般原則定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn)定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目(xingm)定位2.個(gè)例( l)原則與區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)同向與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合以輻射區(qū)域消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力確保該項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣的成功及后期的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和增值空間3、針對(duì)性定位由于項(xiàng)目臨近大型家具建材物流中心，針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群及購(gòu)買(mǎi)客戶的特點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)定位，不同的商業(yè)組合、不同的市場(chǎng)定位與項(xiàng)目周邊形成互補(bǔ)、借勢(shì)。依托大市場(chǎng)，展示差異化、形成競(jìng)爭(zhēng)力。4、策略思想：經(jīng)營(yíng)差異、規(guī)避趨同、模式創(chuàng)

20、新、時(shí)尚潮流共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目(xingm)定位2、定位細(xì)分商業(yè)定位科學(xué)理性地判定商業(yè)定位會(huì)直接影響到對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的定位、檔次定位、商戶定位、業(yè)態(tài)比例定位，以及日后的宣傳推廣策略。結(jié)合國(guó)際上對(duì)商業(yè)中心的劃分標(biāo)準(zhǔn)，易致根據(jù)(gnj)目前商業(yè)的特點(diǎn)作出符合商業(yè)規(guī)律的商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)：共一百一十二頁(yè)項(xiàng)目(xingm)定位從地理位置、交通條件、經(jīng)營(yíng)(jngyng)模式來(lái)看，隨著項(xiàng)目周邊商業(yè)的日漸成熟，應(yīng)該逐步向城市級(jí)商業(yè)中心過(guò)渡，項(xiàng)目輻射滎陽(yáng)片區(qū)，定位區(qū)域型商業(yè)中心，因此，易致認(rèn)為本項(xiàng)目：依托周邊成熟的商業(yè)，以品牌差異化,提高項(xiàng)目檔次和定位 共一百一十二頁(yè)一、市場(chǎng)(shchng)定位區(qū)域性商業(yè)中心 在滿足

21、項(xiàng)目自身及周邊社區(qū)需求的前提下，增設(shè)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，積極(jj)拓展項(xiàng)目輻射力。共一百一十二頁(yè)商業(yè)形式總體 規(guī)模建筑形式交通條件輻射范圍業(yè)態(tài)形式城市級(jí)商業(yè)中心20萬(wàn)m2以上多個(gè)獨(dú)體商業(yè)樓組成的商業(yè)依托城市中心主干道的交通樞紐，充裕停車場(chǎng)地外向吸引力極強(qiáng)，商圈100萬(wàn)人以上大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營(yíng)店、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，輔以餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游區(qū)域級(jí)商業(yè)中心10萬(wàn)m2左右23個(gè)獨(dú)體商業(yè)樓組合，租戶150-200戶。3-5家核心點(diǎn)依托城市主要干道的交通樞紐，充裕停車場(chǎng)地外向吸引為主，周邊服務(wù)為輔，商圈50萬(wàn)人以上大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營(yíng)店、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，輔以餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游次

22、區(qū)域級(jí)商業(yè)中心5萬(wàn)m2左右獨(dú)體商業(yè)樓輔以底商；或低密度商業(yè)街，100家以上租店戶，核心店為大型百貨公司。依托城市輔路或靠近主干道，周邊人口密集，擁有相應(yīng)停車位外向吸引與周邊服務(wù)并舉，商圈15萬(wàn)人以上綜合商業(yè)，以百貨、大型超市、特色餐飲為主，輔以?shī)蕵?lè)、社區(qū)便利商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心2萬(wàn)m2左右獨(dú)體商業(yè)樓或社區(qū)底商，20-40家租店戶依托城市輔路，周邊社區(qū)較多，有停車位，10-15分鐘以內(nèi)車程周邊服務(wù)為主，外向吸引為輔，商圈人口5-10萬(wàn)人社區(qū)便利商業(yè)，以超市、餐飲、特色專營(yíng)店為主社區(qū)商業(yè)6000平方米租店戶平均10-15家依托社區(qū)道路，5分鐘以內(nèi)車程主要為日用食品及周邊服務(wù)社區(qū)便利商業(yè)，以超市、便利

23、店、特色專營(yíng)店為主共一百一十二頁(yè)二、檔次(dn c)定位中檔高檔(godng)中高檔中低檔低檔業(yè)態(tài)定位中高檔 形象推廣定位高檔解析：形象推廣高檔有利于充分引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注度，提升項(xiàng)目品牌；業(yè)態(tài)定位以中檔為主，主要是與片區(qū)居民消費(fèi)力特征相吻合。共一百一十二頁(yè)1、形象高度考慮本項(xiàng)目以滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等需求，包含多種業(yè)態(tài)，來(lái)滿足不同目的性消費(fèi)群；所以在整體形象上需要體現(xiàn)現(xiàn)代化形象與檔次，以專業(yè)的商業(yè)定位、良好的商業(yè)形象及齊全的配套設(shè)施為客戶提供一個(gè)優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境，以提升項(xiàng)目的整體形象。2、全面升級(jí)上街商圈片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)本項(xiàng)目立足上街，面向滎陽(yáng)、鞏義，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)為一體的時(shí)尚

24、購(gòu)物街區(qū)。從市調(diào)結(jié)論得出：項(xiàng)目周邊家居建材物流相當(dāng)成熟，已具有一定的規(guī)模，隨著項(xiàng)目周邊繼續(xù)擴(kuò)大和發(fā)展(fzhn)，項(xiàng)目所處位置的優(yōu)越，周邊住戶居民數(shù)量的日益增多，形成了一定的消費(fèi)力，優(yōu)越的地理位置和日益增加消費(fèi)群體為項(xiàng)目定位提供了依據(jù)，考慮到項(xiàng)目周邊的整體消費(fèi)力及部分業(yè)態(tài)的產(chǎn)品特殊性和項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展(fzhn)趨勢(shì)，所以本項(xiàng)目總體定位中高檔、形象定位中高檔，超市大眾化、餐飲娛樂(lè)中高檔；以順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展(fzhn)的趨勢(shì)，能最大程度上滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。共一百一十二頁(yè)（三）形象(xngxing)定位項(xiàng)目緊扣購(gòu)物中心主題業(yè)態(tài)的定位，將休閑與購(gòu)物完美的結(jié)合起來(lái)，使消費(fèi)者以輕松的心態(tài)完成消費(fèi)過(guò)程

25、，以便利、舒適的購(gòu)物環(huán)境滿足消費(fèi)者，使其真正感受購(gòu)物樂(lè)趣和溫馨的服務(wù)。從以上綜合分析，本項(xiàng)目的檔次定位：整體檔次中高檔、形象中高檔餐飲娛樂(lè)(yl)中高檔、超市大眾化共一百一十二頁(yè)（四）經(jīng)營(yíng)(jngyng)業(yè)態(tài)定位根據(jù)不同業(yè)態(tài)的租金承受力、形象展示功能、對(duì)鋪位的需求面積等因素進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)組合是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)品牌形象的重要保障。我司通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合考慮經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)實(shí)力及客戶的消費(fèi)習(xí)慣制定了以下的業(yè)態(tài)組合建議：1、組合原則符合項(xiàng)目整體功能利于提升賣場(chǎng)形象業(yè)態(tài)租金承受能力強(qiáng)弱對(duì)整體租金收益的影響面積需求、人流支撐要求及展示性要求品牌經(jīng)營(yíng)能力高低(god)、輻射區(qū)域大小行業(yè)消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)

26、市場(chǎng)需求大小共一百一十二頁(yè)（四）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)(y ti)定位2.項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目主題定位歐凱龍所涵蓋(hn i)業(yè)態(tài)需滿足周邊日益增加的消費(fèi)群體和購(gòu)買(mǎi)力，并輔以休閑娛樂(lè)功能。壓縮調(diào)整傳統(tǒng)品類，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，也是避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，形成自己特色的一種途徑。通過(guò)項(xiàng)目的合理規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目周邊，賦予本項(xiàng)目的特色化主題和文化內(nèi)涵，增強(qiáng)項(xiàng)目商圈輻射力。 集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的體驗(yàn)式特色商業(yè)，配套齊全、品味高雅，為人們創(chuàng)造一種休閑、舒適、輕松的購(gòu)物氛圍，實(shí)現(xiàn)在休閑中購(gòu)物的樂(lè)趣。共一百一十二頁(yè)（四）經(jīng)營(yíng)(jngyng)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)功能構(gòu)成分析商業(yè)通行做法：以預(yù)設(shè)項(xiàng)目商業(yè)承載量為基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)

27、需求業(yè)態(tài)配比和項(xiàng)目自身特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行商業(yè)功能、業(yè)態(tài)組合劃分。為了便于分析出的業(yè)態(tài)功能構(gòu)成符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)基礎(chǔ)，我們?cè)诒敬螠y(cè)算中加入現(xiàn)有消費(fèi)者消費(fèi)構(gòu)成的分析進(jìn)行綜合(zngh)考慮。本項(xiàng)目的商業(yè)定位為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，以滿足周邊社區(qū)消費(fèi)群體的日常生活需求和都市品位追求為出發(fā)點(diǎn)?，F(xiàn)有消費(fèi)者消費(fèi)市場(chǎng)構(gòu)成：購(gòu)物：餐飲：休閑 30：40：301、業(yè)態(tài)功能構(gòu)成分析：共一百一十二頁(yè)4、業(yè)種(y zhn)組合我司在市場(chǎng)調(diào)查和周邊商業(yè)情況的分析，確定了以下(yxi)業(yè)態(tài)組合。樓層業(yè)態(tài)面積比例包涵業(yè)種及品牌5F歐美新古典實(shí)木家居館7032.1820%天鵝城堡套房家具、漢諾威歐美式家具、美邦美家、奈米、提香居品、格爾塔、上藝

28、、信和4F全球家居體驗(yàn)館4769.7620%頂尚真皮沙發(fā)、時(shí)尚家居、愛(ài)夢(mèng)床墊軟床、斯帕爾床具等3F國(guó)際體驗(yàn)館7183.0620%家居樂(lè)、意風(fēng)、賴氏、億佳、新宏基、島之寶、香麗榭等2F現(xiàn)代板式家居館7032.1820%奈特利爾現(xiàn)代板式、時(shí)尚美居、喜得來(lái)、皇朝、紅蘋(píng)果、艾琳娜、得意豪等1F精品生活館4769.7620%大型中式餐飲、家居配套/特色美食、婚紗攝影/瑜伽健身/香熏美甲/美容美發(fā)/SPA/纖體/咖啡屋等-1F4769.76地下車庫(kù)/超市共一百一十二頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位(dngwi)(方案一) 1F：便利店+自助銀行(ynhng)+花藝坊+ 美食廣場(chǎng)共一百一十二頁(yè)業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃定位(方案一

29、) 2F：美容美發(fā)、美甲、足浴、咖啡 SPA生活館、健身(jin shn)中心共一百一十二頁(yè)地下(dxi)車庫(kù)出入口 餐飲(cn yn)易致建議:西面臨街一、二層統(tǒng)一用作餐飲服務(wù)功能中間紅色區(qū)域一二層用作娛樂(lè)休閑功能布局規(guī)劃建議一二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃方案娛樂(lè)休閑、娛樂(lè)、休閑共一百一十二頁(yè)各行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及配套設(shè)施之基本要求業(yè)種使用面積（）技術(shù)需求其它餐飲大型餐飲800-2000以上上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，停車位20-25個(gè)咖啡廳100-1000上下水、電力、廣告位店鋪外面有環(huán)境幽雅的庭院，可將座位散出來(lái)，增加氣氛和吸引人流西餐吧300-1500上下水、電力、天

30、然氣、排煙、排風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位酒吧200-800上下水、電力24小時(shí)營(yíng)業(yè)服務(wù)配套行業(yè)美容美發(fā)150-1000上下水（冷、熱水）、電力營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)美體500-1000上下水（冷、熱水）、電力營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚10點(diǎn)最好提供停車位洗衣店50-100上下水、電力、房屋進(jìn)深便利店150-500電力小儲(chǔ)藏室，24小時(shí)營(yíng)業(yè)藥店100-200電力、與同業(yè)相隔必須超過(guò)300米24小時(shí)營(yíng)業(yè)花店10-30上下水銀行100-1000電力、獨(dú)立出入口、前面柜臺(tái)的營(yíng)業(yè)面積在100平方米以上租買(mǎi)并舉，租賃年限需10年以上彩擴(kuò)店60上下水、電力彩擴(kuò)店60上下水、電力精品店服裝服飾、鞋帽、鐘表100-200電力休閑娛

31、樂(lè)健身場(chǎng)所300-1000樓板荷載不小于500公斤/平方米；層高凈高不低于3.5米；中央空調(diào)、冷熱水供應(yīng)以及水壓的行業(yè)要求；獨(dú)立用電KTV3000-4000層高不小于2.8米，承重350公斤；上下水、中央空調(diào)洗浴中心8000以上，浴區(qū)大池設(shè)為一樓。樓板樓板荷載不小于500公斤/平方米；層高凈高不低于3.5米；水、電等租賃期要求十年以上共一百一十二頁(yè)目標(biāo)(mbio)商家提示 酒樓 湘江老廚、小肥羊、陶源居、海港、天天漁港、勝記、稻香酒樓、明香燕鮑翅、天天海鮮酒樓、富華海鮮、海上皇、山天、巴蜀風(fēng)、迎海漁港、稻谷香酒樓、湘鄂情、老院子、湘滿樓、洞庭水鄉(xiāng)、湘廚、客家城、萬(wàn)福樓海鮮、匯福樓海鮮酒樓、龍騰

32、(ln tn)海鮮、半島海鮮、南興海鮮、食通天、名桂園、金港海鮮、廣源海鮮、友誼永春樓、譚魚(yú)頭、潮泰牛肉店共一百一十二頁(yè)目標(biāo)(mbio)商家提示 特色餐飲/休閑小食： 嘉旺快餐、西湖小吃、一番拉面、云南過(guò)橋米線、荔灣村腸粉王、一品腸粉王、一品軒、麥路嘉、金蝶軒、質(zhì)的主張、牛廚 便利店/水果坊/： 七十一、百里臣、萬(wàn)店通、百果園(guyun) 24小時(shí)自助銀行： 民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、 工商銀行、建設(shè)銀行等共一百一十二頁(yè) 解析(ji x)說(shuō)明一 從項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況來(lái)看，樓盤(pán)底商均(shn jn)以社區(qū)配套型業(yè)態(tài)為主，中低檔餐飲占據(jù)市場(chǎng)主流且經(jīng)營(yíng)狀況良好。 從競(jìng)爭(zhēng)角度看，本項(xiàng)目規(guī)模小，難以

33、形成集聚效應(yīng)，但通過(guò)打造餐飲、休閑主題業(yè)態(tài)，能有效填補(bǔ)片區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)，并與周邊樓盤(pán)底商實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)增設(shè)少部份社區(qū)配套型業(yè)態(tài)，為本社區(qū)居民提供便利性配套服務(wù)。規(guī)劃定位解析共一百一十二頁(yè) 解析(ji x)說(shuō)明二規(guī)劃(guhu)定位解析 從餐飲、休閑類商家租金承受力來(lái)看，由于前期投入成本較高必然導(dǎo)致前期租金水平偏低，一旦片區(qū)市場(chǎng)做旺、聚集一定人氣后，租金遞增率將會(huì)逐年上漲，有利于保證發(fā)展商長(zhǎng)期租金收益。 從休閑娛樂(lè)的競(jìng)爭(zhēng)上看，我們建議以小資化、個(gè)性化和專業(yè)化的美甲、足浴和健身、服務(wù)為主，與專業(yè)家具賣場(chǎng)會(huì)形成經(jīng)營(yíng)上的差異化。共一百一十二頁(yè) 解析(ji x)說(shuō)明三規(guī)劃(guhu)定

34、位解析 考慮到本項(xiàng)目商業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展性及發(fā)展商品牌發(fā)展戰(zhàn)略，我司建議在招商執(zhí)行過(guò)程中，先對(duì)大中型酒樓商家進(jìn)行初步意向溝通，如有大型酒樓整體租賃一、二層鋪位，一層散鋪則以配套功能為主。 一方面，中高檔酒樓的進(jìn)駐有利于提升項(xiàng)目整體形象檔次以及發(fā)展商“新活力”品牌打造；另一方面，由于項(xiàng)目所在片區(qū)商圈幅射力有限且居住客戶消費(fèi)特征多以家庭型、大眾型為主，將不足以支撐大型酒樓經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性和長(zhǎng)久性，且前期租金水平較低且免租期較長(zhǎng)，不利于發(fā)展商租金收益。此外，本項(xiàng)目規(guī)模較小，只能容納一家中高檔餐飲，這樣將影響特色化和主題化的定位。共一百一十二頁(yè) 解析(ji x)說(shuō)明三規(guī)劃定位(dngwi)解析 如大型商家進(jìn)

35、駐意向不明確，我司建議在餐飲、休閑娛樂(lè)類目標(biāo)商戶引進(jìn)上，以面積在200300平米的品牌商家為主（配套型業(yè)態(tài)除外）。一方面，此類商家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較強(qiáng)，能有效帶動(dòng)項(xiàng)目人氣的提升；另一方面，此類商家租金水平相對(duì)較強(qiáng)，能有效增加發(fā)展商租金收益；多家特色餐飲進(jìn)駐有利于形成特色化和主題化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 在檔次控制上，餐飲類商家以中檔為主，用以滿足片區(qū)家庭型、大眾型消費(fèi)；休閑娛樂(lè)類，以中高檔品牌商家為主，與亞星建材市場(chǎng)從檔次上形成差異化并增設(shè)健身中心功能，彌補(bǔ)其市場(chǎng)空白點(diǎn)。共一百一十二頁(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃(guhu)定位(方案二) 1F：家具家居(jij)配套 + 特色餐飲 + 美容美發(fā) 2F: 居家精品 + 書(shū)吧 +

36、培訓(xùn)中心、藝術(shù)培訓(xùn)中心(琴行、畫(huà)廊等)共一百一十二頁(yè)美容(mirng)/纖體/休閑/SPA共一百一十二頁(yè)特色美食餐飲(cn yn)巴西燒烤、日式料理、意大利PIZZA、法式大餐(d cn)中西方美食文化在這里薈粹。共一百一十二頁(yè)布局規(guī)劃(guhu)建議一二樓業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃方案易致建議:西面臨街一、二層統(tǒng)一用作餐飲、配套功能中間綠色一二層用作娛樂(lè)休閑、服務(wù)功能圖中粉色區(qū)域外圍一周用作休閑健身、培訓(xùn)等功能五金、窗簾、衛(wèi)浴等美容美發(fā) 特色餐飲 家居配套 娛樂(lè)休閑 特色餐飲共一百一十二頁(yè)目標(biāo)商家(shn ji)提示 大眾快餐： 嘉旺快餐、西湖小吃、味千拉面、一番拉面、云南過(guò)橋米線、荔灣村腸粉王、

37、一品腸粉王、可頌坊、一品軒、麥路嘉、金蝶軒、質(zhì)的主張、牛廚 社區(qū)配套： 七十一、百里臣、萬(wàn)店通、百果園、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行等 畫(huà)廊/工藝品： 大芬畫(huà)院、藝海油畫(huà)、弘雅軒、百藝、創(chuàng)炫熒光畫(huà)創(chuàng)作室、易愛(ài)雅畫(huà)廊、翰墨齋畫(huà)廊、鴻博畫(huà)廊、天才坊、真陶陶制品 琴 行： 東方琴行、深港百靈鳥(niǎo)、阿太琴行、藝術(shù)學(xué)校(xuxio)雅樂(lè)琴行、精藝琴行、藍(lán)海琴行、雅歌琴行、巴哈琴行、英維琴行、和樂(lè)琴行、海爾琴行共一百一十二頁(yè) 解析(ji x)說(shuō)明規(guī)劃定位(dngwi)解析 考慮到項(xiàng)目緊臨北面住宅及周邊住宅小區(qū)擁有一定量的居民，方案二主要從文化休閑角度出發(fā)，以此實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破口。 為保證銷售進(jìn)度的順利推進(jìn)以

38、及商戶經(jīng)營(yíng)持久性與穩(wěn)定性，我司建議在銷售前期采取方案一、方案二同步進(jìn)行的策略，通過(guò)市場(chǎng)摸底后在確定業(yè)態(tài)組合，以提高招商成功率。共一百一十二頁(yè)形象推廣(tugung)定位 新活力休閑娛樂(lè)城 城市(chngsh)精英“加油站” 新活力突出品牌差異化 休閑娛樂(lè)體現(xiàn)業(yè)態(tài)主題化 “精英加油站”能鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，并實(shí)現(xiàn)價(jià)值共鳴共一百一十二頁(yè)4、消費(fèi)(xiofi)客戶定位區(qū)域來(lái)源選擇原因項(xiàng)目周邊唯一性、特色性上街環(huán)境優(yōu)雅、賣場(chǎng)特色、品牌保證滎陽(yáng)、鞏義環(huán)境優(yōu)雅、賣場(chǎng)特色、品牌保證歐凱龍會(huì)員賣場(chǎng)特色、品牌保證共一百一十二頁(yè)性別男性投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于女性投資者年齡結(jié)構(gòu)3545歲的投資者，是主要購(gòu)買(mǎi)人群。職業(yè)特征私營(yíng)企

39、業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占購(gòu)買(mǎi)主要比例。投資熱點(diǎn)區(qū)域主城區(qū)和城東區(qū)為主要的投資購(gòu)買(mǎi)熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況月收入在2萬(wàn)4萬(wàn)者為主要投資購(gòu)買(mǎi)者大眾接受商鋪平方單價(jià)平方米單價(jià)在50001萬(wàn)之間大眾接受商鋪總價(jià)50160萬(wàn)之間最受歡迎鋪面大小1560平方米選擇鋪位主考慮因素地理位置選擇經(jīng)營(yíng)點(diǎn)主因素交通便利、人流量大、客源多購(gòu)買(mǎi)(gumi)“商鋪”客戶特性分析購(gòu)買(mǎi)臨街商鋪的客戶(k h)有以下特性：共一百一十二頁(yè)三、功能(gngnng)組合定位1、消費(fèi)區(qū)功能消費(fèi)區(qū)功能主要是拉動(dòng)人氣，按照商業(yè)主題定位引入的業(yè)態(tài)，必須符合項(xiàng)目整體定位，必須和周邊的相關(guān)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，同時(shí)凸現(xiàn)自身的品牌和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)消費(fèi)，迅速提升(tsh

40、ng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。操作要點(diǎn)：引入專業(yè)時(shí)尚的專營(yíng)店和商家，與周邊的商業(yè)形成互補(bǔ)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大項(xiàng)目整體的輻射能力；匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售面積，盡快的回籠資金，增加項(xiàng)目的成功率。2、經(jīng)營(yíng)管理功能管理是保證經(jīng)營(yíng)正?；幕颈Ｕ希瑥?qiáng)化管理功能凸現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)。操作要點(diǎn)：制定規(guī)范的市場(chǎng)管理制度；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；共一百一十二頁(yè)三、功能組合(zh)定位3、公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障經(jīng)營(yíng)(jngyng)正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部環(huán)境，外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體現(xiàn)，在整體檔次上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)

41、調(diào)一致的主題風(fēng)格；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。另設(shè)有工商、稅務(wù)、質(zhì)檢等職能部門(mén)的辦事機(jī)構(gòu)，為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)(jngyng)者及客商提供各種便利，代辦各種相關(guān)手續(xù)的服務(wù)。共一百一十二頁(yè)四、 經(jīng)營(yíng)(jngyng)模式定位1、管理模式定位統(tǒng)一管理由甲方委托或自己成立的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。包含統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照(yn y zh zho)、統(tǒng)一開(kāi)票等，反映在租賃合同中所有經(jīng)營(yíng)商戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理規(guī)定。（1） “統(tǒng)一招商

42、管理”要求招商中的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理”是指招商對(duì)象須經(jīng)品牌審核后才能按進(jìn)駐。審核租戶的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)、產(chǎn)品合格證、稅務(wù)登記證書(shū)、代理證書(shū)、法人授權(quán)書(shū)等。“完善的租約管理”包括約定的租金、租期、支付方式、費(fèi)用的收取等，還有一些較關(guān)鍵的租約條款管理，例如：經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的限制規(guī)定、營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定、承租戶的促銷申報(bào)、整體促銷的承擔(dān)義務(wù)、停車場(chǎng)地使用等。招商調(diào)整租賃商家組合是長(zhǎng)期的持續(xù)性的工作，增加對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶的調(diào)控、最終達(dá)到品牌優(yōu)化組合、增加租金收益的目的。共一百一十二頁(yè)（2） “統(tǒng)一營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益，讓消費(fèi)者感到實(shí)惠。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打

43、折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段已經(jīng)過(guò)時(shí)，為吸引顧客光顧，管理公司必須絞盡腦汁為商場(chǎng)策劃好營(yíng)銷推廣方案并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。而相關(guān)的促銷活動(dòng)通常分為三種：1為項(xiàng)目整體的形象宣傳活動(dòng)，以提高項(xiàng)目的整體形象及知名度，費(fèi)用由發(fā)展商自行承擔(dān)。2為商家輔助進(jìn)行的產(chǎn)品促銷活動(dòng)，營(yíng)造集結(jié)客流的環(huán)境，通過(guò)(tnggu)活動(dòng)吸引顧客，以主題行銷推廣手段而非價(jià)格行銷手段吸引客流。其所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)事先與發(fā)展商和商家協(xié)調(diào)溝通好，經(jīng)雙方同意后對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶數(shù)量比例/銷售額比例/面積大小比例進(jìn)行分?jǐn)?。共一百一十二?yè)3商家為了提高商品銷量自行采取的促銷方式。（3） “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者的協(xié)調(diào)(xitio)與合作。發(fā)展商

44、委托的管理公司必須對(duì)商家的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)與監(jiān)督，保證日常經(jīng)營(yíng)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。其中包括：指導(dǎo)項(xiàng)目：商家的賣場(chǎng)布置、柜臺(tái)陳列、櫥窗展示、服務(wù)設(shè)施安排、廣 告宣傳推廣、促銷活動(dòng)安排、裝修管理等；協(xié)調(diào)項(xiàng)目：營(yíng)業(yè)人員管理、商品進(jìn)出、經(jīng)營(yíng)者之間緊張關(guān)系、增進(jìn)相互合作；服務(wù)項(xiàng)目：日常行政事務(wù)管理，服務(wù)于商戶，服務(wù)于顧客；監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)專業(yè)市場(chǎng)的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門(mén)的管理。（4） “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。物業(yè)管理內(nèi)容包括：建筑養(yǎng)護(hù)、設(shè)備維護(hù)、保證水電氣正常供應(yīng)、消防、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化維護(hù)、意外事故處理等。另外，管理費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)

45、用、財(cái)務(wù)控制等也是管理公司工作中的重要內(nèi)容，最終目的：為項(xiàng)目提供良好的后勤服務(wù)，為項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為項(xiàng)目的整體收益，增加商業(yè)價(jià)值、獲取升值空間和最大回報(bào)。共一百一十二頁(yè)2.經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新（1） 成立專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)或引入知名的物業(yè)管理品牌，為經(jīng)營(yíng)引入先進(jìn)的物業(yè)管理理念，為項(xiàng)目自身管理打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)成為同行業(yè)領(lǐng)先者。誠(chéng)意(chngy)聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司，以顧問(wèn)的形式指導(dǎo)市場(chǎng)管理運(yùn)作；加大經(jīng)營(yíng)管理投入，嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理，提高管理質(zhì)量；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理承諾，豎立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)形象。（2） 將經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新作為項(xiàng)目的一個(gè)重要賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)大力宣傳，為項(xiàng)目前期營(yíng)銷、后續(xù)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造空間。高調(diào)宣傳知名物管品牌的加盟，

46、增加經(jīng)營(yíng)者對(duì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的信心；大力推廣先進(jìn)的管理理念，以行業(yè)“領(lǐng)跑者”的姿態(tài)引領(lǐng)市場(chǎng)；共一百一十二頁(yè)五、投資經(jīng)營(yíng)(jngyng)客戶定位1、項(xiàng)目投資客戶(k h)定位（1）購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用途定位本項(xiàng)目按客戶的購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用途分析，主要來(lái)自于兩大類型客戶自營(yíng)和投資型。分析：?jiǎn)柧碣Y料顯示自營(yíng)型商戶和投資型商戶的比例是17：83本項(xiàng)目單間鋪位面積較小，總價(jià)相對(duì)低，對(duì)投資者具有很大吸引力；目前市場(chǎng)上均是產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，自營(yíng)者對(duì)目前和未來(lái)的商業(yè)持積極的心態(tài)，但需要很好的引導(dǎo)和激發(fā)。自營(yíng)型客戶投資型客戶所占比例17%83%共一百一十二頁(yè)（2）客戶(k h)特征分析客戶類型購(gòu)買(mǎi)特征經(jīng)營(yíng)型商戶注重運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)價(jià)格較為敏感

47、；出于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿支付過(guò)多資金用于購(gòu)買(mǎi)鋪位；現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)、隨大流，喜歡跟風(fēng)；容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)氛圍的引導(dǎo)。投資型客戶1、注重未來(lái)的前景，關(guān)注租金回報(bào)和物業(yè)的升值；2、沒(méi)有時(shí)間管理，喜歡靈活的銷售模式，購(gòu)買(mǎi)面積較??；3、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)氛圍的引導(dǎo)。共一百一十二頁(yè) 目 錄一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位三、價(jià)格定位四、銷售模式(msh)定位五、營(yíng)銷推廣共一百一十二頁(yè)一、租金(zjn)價(jià)格定位（1）租金價(jià)格厘定參考因素同類物業(yè)租金狀況：鄭州市同類商業(yè)(shngy)物業(yè)租金水平；地理位置：即地段，指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一；交通便利性：與交通主干

48、道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度；昭示性：即項(xiàng)目的臨街面，是否易于尋找、識(shí)別；配套：市場(chǎng)配套能否滿足商戶功能需求；商鋪形式及面積：對(duì)商家而言是商鋪是否合用，有無(wú)浪費(fèi)、無(wú)效面積經(jīng)營(yíng)環(huán)境：市場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場(chǎng)購(gòu)物是否感覺(jué)舒適；停車位：車位是否充足、車輛出入方便性；經(jīng)營(yíng)管理：經(jīng)營(yíng)管理公司是否專業(yè)，能否使市場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地；開(kāi)發(fā)商品牌：開(kāi)發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)同類物業(yè)的經(jīng)；知名度：物業(yè)的經(jīng)營(yíng)年限，在消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，能否成為消費(fèi)購(gòu)物的首選。共一百一十二頁(yè)（2）同比項(xiàng)目租金價(jià)格分析從本項(xiàng)目市調(diào)的結(jié)

49、果中可以看出，目前鄭州市的街鋪?zhàn)赓U價(jià)格一般在30200元/平米.月左右，靠近二七商圈鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在50600元/平米.月左右，而上街的街鋪?zhàn)赓U價(jià)格一般在13100元/平米.月左右（3）價(jià)格厘定指導(dǎo)根據(jù)鄭州市商業(yè)市場(chǎng)情況(qngkung)我們選取市場(chǎng)上運(yùn)作較成熟的幾個(gè)項(xiàng)目作為價(jià)格參考對(duì)象，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算出合理租金價(jià)格。A：地段因素 本項(xiàng)目金好來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)奧特萊斯丹尼斯地區(qū)級(jí)差20163040交通便利性20182434商業(yè)氛圍20305565公共設(shè)施20253045臨街狀況20244548周邊居住氛圍20203320配套設(shè)施20192845合計(jì)140152245297差異率0.920.57047共

50、一百一十二頁(yè)B：管理(gunl)因素本項(xiàng)目丹尼斯百貨金好來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)亞星盛世廣場(chǎng)規(guī)模20173041管理模式20191830營(yíng)運(yùn)推廣20161340經(jīng)營(yíng)檔次20181538合計(jì)807076149差異率114105054共一百一十二頁(yè)C：個(gè)別(gbi)因素本項(xiàng)目金好來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)亞星盛世廣場(chǎng)丹尼斯百貨差異化程度20223845市場(chǎng)接受度20224565新舊程度20181818經(jīng)營(yíng)年限20223543合計(jì)8084136171差異率095059046 D：各因素(yn s)修正租金價(jià)格比較物名稱租金價(jià)格地段因素修正管理因素修正個(gè)別因素修正修正價(jià)格丹尼斯百貨10-380.921140.9569.74金好來(lái)購(gòu)

51、物廣場(chǎng)10-350.571050.5952.97亞星盛世廣場(chǎng)10-650.470540.4693.39共一百一十二頁(yè)E：參考項(xiàng)目比較權(quán)重經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)理論和方法，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價(jià)為：比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格（各比較物業(yè)修正價(jià)格比較權(quán)重）；得：30554025302032.5元/平方米.月33元/平方米.月；依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)理論和我司多年商業(yè)項(xiàng)目銷售招商(zho shn)經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目入市之初，租金預(yù)期實(shí)收均價(jià)約為(其中負(fù)一層的預(yù)期租金按大型超市進(jìn)駐常規(guī)情況下所支付的租金水平)：一層租金預(yù)期實(shí)收均價(jià)：50元/平方米.月（5）二層租金預(yù)期實(shí)收均價(jià)：30元/平方米.月（5）

52、比較物名稱參考定價(jià)項(xiàng)目權(quán)重比較權(quán)重聶寨建材市場(chǎng)55%亞星盛世廣場(chǎng)25%金好來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)20%共一百一十二頁(yè)二、商鋪(shn p)銷售價(jià)格定位定位原則實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金回籠目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)快速銷售原則同類型物業(yè)市場(chǎng)比較法租金還原法市場(chǎng)可接受原則價(jià)格推算決定物業(yè)價(jià)格的因素除區(qū)域、位置以外，還與建筑結(jié)構(gòu)、裝修配套、朝向環(huán)境、新舊程度以及更重要是周邊區(qū)域的成熟程度和發(fā)售時(shí)機(jī)等等。對(duì)于本項(xiàng)目(xingm)的銷售價(jià)格，在此采用兩種方法進(jìn)行推導(dǎo)：一方面采取市場(chǎng)比較法與其他商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行比較，綜合對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃、策劃構(gòu)想、未來(lái)發(fā)展前景等多種因素的考慮，另一方面采用租金收益還原法,以市場(chǎng)為導(dǎo)向，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)律性綜合推導(dǎo)

53、，最終得出本項(xiàng)目銷售價(jià)格。共一百一十二頁(yè)（1）市場(chǎng)(shchng)比較法本項(xiàng)目與目前鄭州市場(chǎng)上同類型、不同區(qū)域的在售項(xiàng)目，在地段、交通、環(huán)境、規(guī)模、裝修檔次(dn c)、配套、使用率、周邊居住氛圍、周邊商業(yè)氛圍、促銷策略、發(fā)展商實(shí)力等方面，進(jìn)行對(duì)比分析，推導(dǎo)銷售價(jià)格。A.本項(xiàng)目與上街建材家居城的對(duì)比分析影響因素權(quán)重相比值得分地段10%-0.8-8%交通10%環(huán)境10%0.11%規(guī)模10%-1.0-10%裝修檔次5%配套10%-0.5-5%使用率10%周邊居住氛圍10%0.55%周邊商業(yè)氛圍10%-0.5-5%促銷策略5%0.52.5%發(fā)展商10%總計(jì)100%-19.5%共一百一十二頁(yè)A.1聶寨

54、建材市場(chǎng)價(jià)格定位(dngwi)(市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù))一層均價(jià)：5250元/二層均價(jià)：4500元/A.2項(xiàng)目可比均價(jià)一層可比均價(jià)=5250（1-19.5%）=4226元/二層可比均價(jià)=4500（1-19.5%）=3623元/共一百一十二頁(yè)B.本項(xiàng)目與亞星盛世廣場(chǎng)(gungchng)的對(duì)比分析B.1時(shí)代華庭價(jià)格定位(市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù))影響因素權(quán)重相比值得分地段10%-0.2-2%交通10%-0.3-3%環(huán)境10%-0.5-5%規(guī)模10%0.22%裝修檔次5%0.52.5%配套10%-0.5-5%使用率10%-0.5-5%周邊居住氛圍10%0.55%周邊商業(yè)氛圍10%-.3-3%促銷策略5%0.10.5%發(fā)展

55、商10%總計(jì)100%-8%B.1亞星盛世(shngsh)廣場(chǎng)價(jià)格定位(市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù))一層均價(jià)：10000元/ 二層均價(jià)：8000元/B.2項(xiàng)目可比均價(jià)一層可比均價(jià)=10000（1-8%）=9200元/二層可比均價(jià)=8000（1-8%）=7360元/共一百一十二頁(yè)本項(xiàng)目(xingm)與理想名城的對(duì)比分析影響因素權(quán)重相比值得分地段10%-0.5-5%交通10%環(huán)境10%-0.2-2%規(guī)模10%0.33%裝修檔次5%0.42%配套10%-1.0-10%使用率10%周邊居住氛圍10%周邊商業(yè)氛圍10%-0.5-5%促銷策略5%0.52.5%發(fā)展商10%0.55%總計(jì)100%-9.5%C.1理想名城(m

56、n chn)價(jià)格定位(市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù))一層均價(jià)：9000元/二層均價(jià)：7000元/C.2項(xiàng)目可比均價(jià)一層可比均價(jià)=9000（1-9.5%）=8145元/二層可比均價(jià)=7000（1- 9.5%）=6335元/共一百一十二頁(yè)通過(guò)以上三個(gè)可比項(xiàng)目(xingm)的分析，根據(jù)可比性大小及銷售情況分配相應(yīng)的權(quán)數(shù)：聶寨建材市場(chǎng)30%； 理想名城30%； 亞星盛世廣場(chǎng)40%；再進(jìn)行加權(quán)平均值求和，得出的本項(xiàng)目銷售價(jià)格指導(dǎo)均價(jià)如下：一層指導(dǎo)均價(jià)=422630% + 814530% + 920040%=1268 + 2444 + 3680=7392元/（5）；二層指導(dǎo)均價(jià)=362330% + 633530% + 7

57、36040%=1087+ 1901 + 2944=5932元/（5）；共一百一十二頁(yè)（2）租金還原法本項(xiàng)目(xingm)一層以租賃均價(jià)50元/月/為基數(shù)，按8%的年回報(bào)推算，一樓銷售實(shí)收均價(jià)為:一層售價(jià)=508%12=7500元/（5）本項(xiàng)目二層以租賃均價(jià)50元/月/為基數(shù)，按8%的年回報(bào)推算，一樓銷售實(shí)收均價(jià)為:二層售價(jià)=308%12=4500元/（5）（3）兩種方法綜合推導(dǎo)分別分配給市場(chǎng)比較法、租金還原法各70和30的權(quán)重，最終推算得出項(xiàng)目一層/二層的指導(dǎo)實(shí)收均價(jià)如下一層指導(dǎo)實(shí)收均價(jià)=739270%+750030% =7424元/7500元/（5）二層指導(dǎo)實(shí)收均價(jià)=593270%+4500

58、30%=5502元/5500元/（5）共一百一十二頁(yè) 目 錄一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位三、價(jià)格(jig)定位四、銷售模式定位五、營(yíng)銷推廣共一百一十二頁(yè)銷售模式(msh)定位1、商鋪銷售模式定位1.1 模式設(shè)定（1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一操作直接銷售直接銷售,這種方式是以經(jīng)營(yíng)性實(shí)鋪形式規(guī)劃分割，與產(chǎn)權(quán)式鋪位性質(zhì)不同(b tn)，可實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，沒(méi)有回報(bào)返租壓力，實(shí)現(xiàn)鋪位價(jià)值最大化。（2）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離操作固定返租回報(bào)銷售和帶租約銷售這種操作模式使采用產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的方式，規(guī)避了內(nèi)鋪商鋪價(jià)值低、資金回籠慢的弱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷售目標(biāo)的方式。共一百一十二頁(yè)1.2 銷售(xioshu)模式對(duì)比直接銷售將商

59、業(yè)物業(yè)劃分成小型獨(dú)立商鋪直接銷售，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后擁有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，既可以投資出租收益又可以自己經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)明晰容易變現(xiàn)。無(wú)返租、招商壓力無(wú)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)隱患臨街鋪位容易實(shí)現(xiàn)銷售符合投資者習(xí)慣心理不適合較高樓層和商場(chǎng)鋪位銷售不利于統(tǒng)一規(guī)劃的商鋪經(jīng)營(yíng)和銷售一次性返租一次性將X年總銷售額的Y%租金（大多為3年、每年8%）作為發(fā)展基金以首期款的形式返還給投資者，降低了投資門(mén)檻，增大投資客戶的范圍，使鋪位得以快速銷售，統(tǒng)一招商和管理，避免經(jīng)營(yíng)混亂，提升物業(yè)檔次客戶資源更為豐富利于統(tǒng)一規(guī)劃商鋪經(jīng)營(yíng)能實(shí)現(xiàn)更高的收益更容易實(shí)現(xiàn)銷售提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值有招商壓力有短期培育市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)壓力操作相對(duì)直接銷售復(fù)雜帶租約銷售銷售過(guò)

60、程中，招商先行、銷售在后，招商鎖定經(jīng)營(yíng)商戶，再銷售，明確鋪位的經(jīng)營(yíng)范圍、功能檔次、租金價(jià)格短期回籠資金，利潤(rùn)較高控制業(yè)態(tài)布局檔次品種無(wú)后期經(jīng)營(yíng)管理壓力招商壓力無(wú)法降低投資門(mén)檻和增加投資客戶的范圍產(chǎn)權(quán)式長(zhǎng)期返租將封閉式大商場(chǎng)劃分為小面積鋪位銷售，返租的獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)，委托專業(yè)公司進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。是高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，鋪位是一種虛鋪形式而非經(jīng)營(yíng)實(shí)鋪。短期回籠資金、利潤(rùn)高客戶資源豐富鋪位容易實(shí)現(xiàn)銷售返租財(cái)務(wù)資金壓力主力商家招商壓力商家經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)后期管理復(fù)雜共一百一十二頁(yè)1.3 銷售(xioshu)模式建議商鋪銷售(xioshu)模式建議1.4租售設(shè)定鋪位銷售模式實(shí)施內(nèi)容一、二層商