僅抵押房產(chǎn)時其“占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)”范圍有多大

1、僅抵押房產(chǎn)時其“占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)”范圍有多大借款合同中經(jīng)常會遇到這樣的情況：抵押人將單獨所有的辦公樓、廠房等建筑物抵押給債權(quán)人，并辦理了抵押登記，但是未將抵押的建筑物占用的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。也就是所謂的“房地分離”。物權(quán)法第182條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。”上述第一款規(guī)定的實質(zhì)是在我國目前房屋抵押登記和土地抵押登記分屬不同部門辦理的情況下，對房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的倡導(dǎo)性規(guī)范。第二款則是針對當(dāng)事人未按照上述第一款規(guī)定一并抵押時的處理

2、，即由法律直接規(guī)定為“視為一并抵押”。依照該規(guī)定，抵押人未將建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，視為一并抵押，產(chǎn)生的法律效果是抵押權(quán)人有權(quán)就抵押建筑物及其所占范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并主張優(yōu)先受償權(quán)。問題來了，如何理解抵押建筑物“占用范圍內(nèi)”的建設(shè)用地使用權(quán)？它是指抵押的建筑物實際占用的范圍？還是整綜土地？司法實踐中的三種觀點筆者從最高人民法院的“法信”系統(tǒng)“類案檢索”中檢索涉及此類問題的判例，主要有如下三種裁判觀點： 第一種觀點： 案例一魏任憑、中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司財產(chǎn)損害賠償糾紛，案號：(2017 )最高法民申4257號。最高人民法院認(rèn)為： 根據(jù)原審查明的事實，原臨國用（94）字

3、第1050102003 號國有土地使用證載明該宗地“用地面積”為1120平方米，其中“建筑占地” 656平方米。長城公司根據(jù)抵押物處理協(xié)議，有權(quán)通過拍賣處置抵押房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。因此，原審法院未支持魏任憑關(guān)于抵押房屋占用范圍內(nèi)656平方米土地使用權(quán)損失應(yīng)予賠償?shù)闹鲝?，并無不當(dāng)。裁判觀點：對于僅抵押建筑物，未抵押建設(shè)用地使用權(quán)的，該建筑物產(chǎn)權(quán)登記的四 至面積占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。就是房產(chǎn)部門登記的建筑物位置和 面積是什么情況，與之相對應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)以一樣的位置、面積一并抵押。筆 者將該種裁判觀點概括為“登記說”。第二種觀點：案例二中國建設(shè)銀行股份有限公司分宜支行、

4、 江西江鋰科技有限公司金融借款合同糾紛案， 案號：（2017 ）最高法民終40號。最高人民法院認(rèn)為：最高額抵押合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，其中約定的抵押物明確包括案涉土地使用權(quán)在內(nèi)，雙方當(dāng)事人對該土地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)均有明確預(yù)期。即使案涉土地使用權(quán)未辦理抵押登記，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第182條之規(guī)定，建行分宜支行對案涉土地使用權(quán)亦享有抵押權(quán)。一審判決以未辦理抵押登記為由，判令建行分宜支行對案涉土地使用權(quán)不享有優(yōu)先受償權(quán)，認(rèn)定事實和適用法律均有不當(dāng)，本院予以糾正裁判觀點：建設(shè)用地使用權(quán)人在其建設(shè)用地使用權(quán)之上設(shè)定抵押權(quán)，其抵押權(quán)的效力應(yīng)及于全部建設(shè)用地使用權(quán)。抵押權(quán)人有權(quán)就該建筑及所占的

5、整綜土地享有優(yōu)先受償權(quán)。筆者將該裁判觀點概括為“宗地說”。第三種觀點：案例三上訴人江蘇紫金農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司六合支行與被上訴人南京隆茂服裝有限公司別除權(quán)糾紛一案，案號：（2015 ）寧商終字第00805號。南京市中級人民法院認(rèn)為： 物權(quán)法第182條第1款所稱“占用范圍內(nèi)”主要用來界定建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)之間的所屬關(guān)系，即建設(shè)用地使用權(quán)僅指與設(shè)押建筑物相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)，而非其他建設(shè)用地使用權(quán)。當(dāng)宗地上有數(shù)棟建筑物，且該建筑物不屬于區(qū)分所有，權(quán)利人以其中部分建筑物設(shè)定抵押的，該設(shè)押建筑物所占該宗地的應(yīng)有份額一并抵押。在案涉工業(yè)用地的規(guī)劃條件未作變更，也未進行宗地 分割處理的情況下，基于

6、公平合理的原則并兼顧抵押人和抵押權(quán)人的利益，本案應(yīng) 當(dāng)以抵押建筑物面積占規(guī)劃建設(shè)總面積的比例作為分?jǐn)偘干嫱恋貦?quán)益的基本依據(jù)。裁判觀點：當(dāng)宗地上有數(shù)棟建筑物，且該建筑物不屬于區(qū)分所有，權(quán)利人以其中部分建筑物設(shè)定抵押的，基于公平合理的原則并兼顧抵押人和抵押權(quán)人的利益，應(yīng)當(dāng) 以抵押建筑物面積占規(guī)劃建設(shè)總面積的比例作為分?jǐn)偘干嫱恋貦?quán)益的基本依據(jù)。筆 者將此判例觀點概括為“比例說”。I A0 III關(guān)于三種觀點的理解上述三種裁判觀點均是以建筑物上的所有權(quán)非區(qū)分所有權(quán)為前提的，實踐中也是針對該 類建筑物與抵押土地相分離發(fā)生的爭議。因為，建筑物上的所有權(quán)是區(qū)分所有權(quán)時，建 筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)是指

7、“建筑區(qū)劃內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的建設(shè)用地使用 權(quán)”，最典型的是小區(qū)內(nèi)的居民住宅。某一業(yè)主單獨抵押其房屋時，不可能會使整個建 設(shè)用地使用權(quán)被抵押，故不涉及土地抵押的問題，本文不予討論此種情形，僅討論建筑物上的所有權(quán)是非區(qū)分所有權(quán)的情形。（一）關(guān)于“登記”說 該觀點認(rèn)為“建筑物占用范圍”指該抵押的建筑物產(chǎn)權(quán)證書登記的四至確定的實際范圍，指客觀形態(tài)上建筑物占用、坐落的那部分建設(shè)用地使用權(quán)，超出部分不屬于抵押物的范圍。對此觀點，加以細(xì) 化的話，又派生出兩種情形：一種情形是平層建筑，應(yīng)以建筑物的四至來確定建設(shè)用地 使用權(quán)的范圍；另一種情形建筑物是多層或高層， 就應(yīng)該以容積率來確定建筑物占用范 圍的建設(shè)用地

8、使用權(quán)。以容積率來判決的案例筆者未檢索到，實踐中的“登記說”不論 是單層或多層（高層）均以產(chǎn)權(quán)證書上登記的四至來確定占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。此種觀點有不足之處，當(dāng)整宗土地上只有該一處建筑物時，雙方當(dāng)事人均有將該宗土地 作為建筑物一并抵押的意思表示，抵押權(quán)人亦有合理的期待，法院僅對建筑物登記的四 至占用的建設(shè)用地使用權(quán)支持優(yōu)先受償權(quán)，有些欠妥。類似觀點的案例還有：案例四趙龍梅與楊驊力、安徽天馬紅豆杉科技有FM公司民間借貸糾紛案，案號：（2016 ）最高法民申503號。最高人民法院認(rèn)為： 原判決根據(jù)補充協(xié)議約定以及法律的規(guī)定，認(rèn)定紅豆杉公司工廠、軒皇寺廟宇廟基占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不在本案債權(quán)

9、約定的抵押范圍之 內(nèi)并無不當(dāng)。案例五鄂爾多斯銀行股份有限公司呼和浩特分行與王銀祥、王洪玉案外人執(zhí)行異議之訴申請再審案，案號：（2015 ）民申字第3429號。最高人民法院認(rèn)為：鄂爾多斯銀行呼市分行只辦理了上述房屋的抵押登記，而未辦 理土地使用權(quán)的抵押登記。二審判決認(rèn)定鄂爾多斯銀行呼市分行對磴國用（2011 ）第10753號國有土地使用權(quán)，在巴彥淖爾市房他證字第104041301047 號房屋他項權(quán)證記載的房屋抵押權(quán)7416.45平方米占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，符合中華人民共和國物權(quán)法第 182條、第187條之規(guī)定。（二）關(guān)于“宗地”說所謂宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊和空間，以“宗

10、地”將綿延無垠的土地特定化。在我國，建設(shè)用地使用權(quán)出讓和登記均已宗地為單位。宗地是指 土地權(quán)屬界限封閉的地塊或空間。一個宗地可以是一個建筑區(qū)劃，也可能是多個建筑區(qū)劃。此種觀點認(rèn)為，無論土地上的建筑物是平層還是多層或高層，在抵押建筑物時，均應(yīng)以宗地范圍來確定建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)，而不應(yīng)該以建筑物的四至或容積率作為確定建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)1。理由如下2 : 1.我國建設(shè)用地使用權(quán)的出讓和登記均以宗地為單位，一塊總地上只能有一個建設(shè)用地使用權(quán)，一個建設(shè)用地使用權(quán)也只存在于一塊總地上。一宗地只有在經(jīng)過土地管理部門以及規(guī)劃部門的批準(zhǔn)后，才能通過土地分割登記被分為數(shù)塊宗地，分別成

11、立數(shù)個建設(shè)用地使用權(quán)。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（以下簡稱建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋）第 3條第2款“屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地”應(yīng)當(dāng)是指當(dāng)建筑物所有權(quán)是單獨所有權(quán)時，抵押建筑物時，該建筑物占用范 圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)中的“范圍”應(yīng)指“宗地范圍”。2.基于“房地一體”原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為所謂建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)是指“宗地范圍”的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第182條的規(guī)定，既然抵押土地時，地上的所有建筑物視為一并抵押,那么抵押建筑物時，所占用的宗地范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也一并抵押。此種觀點的缺 陷是，當(dāng)整棕土地上有多棟具有獨立產(chǎn)權(quán)的建筑物時，抵

12、押人僅就其中的一棟或部分建 筑物做了抵押，如果視為整綜土地一并抵押的話，根據(jù)“房地一體原則”，是否其他未 抵押的建筑物也視為一并抵押了呢？實踐操作中，如果一刀切的話，與法律相違背。除 非將來不動產(chǎn)登記部門就一綜土地上僅辦理一個獨立的建筑物產(chǎn)權(quán)證，便不會引起該問題。類似觀點的案例還有：案例六山東由尼機械電力設(shè)備有限公司與德州圣潔路橋工程材料有限公司侵權(quán)責(zé)任糾紛申請再審，案號：最高人民法院：（2014 ）民申字第1170號。最高人民法院認(rèn)為：涉案房屋占用范圍內(nèi)的土地面積僅為7080.46平方米。由于偉達電力公司與上訴人簽訂租賃協(xié)議所出租的租賃物并非單獨的土地使用權(quán)，而 是車間、場地、設(shè)備，而房產(chǎn)、

13、設(shè)備已在出租之前即已抵押給了中國農(nóng)業(yè)銀行武城 支行，對房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時間在前，出租時間在后，所以，上訴人主張應(yīng)適用最 高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第六十五條的規(guī) 定，理由是不能成立的。在承租人由尼機械公司未對所租賃標(biāo)的物之上的房屋是否 已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)進行調(diào)查的情況下，其應(yīng)承擔(dān)所租賃標(biāo)的物被一體處分給其造成的 不利法律后果，故其租賃土地使用權(quán)的合同關(guān)系不得對抗在先成立的房屋抵押權(quán)。案例七吉林省信用擔(dān)保投資集團有限公司、吉化集團吉林市星云化工有限公司抵押權(quán)糾紛再審案，案號：（2017 ）最高法民申3643號。最高人民法院認(rèn)為：從本案上述事實看，擔(dān)保公司與京泰公司就案涉5萬平

14、方米土地使用權(quán)簽訂反擔(dān)保抵押合同并辦理抵押登記的 2006年9月1日，該土地上 9處房屋已于2003年8月20日抵押給西勝支行，并于 2005年11月23日由吉 林中院根據(jù)生效判決確權(quán)給西勝支行。星云公司亦通過生效判決和執(zhí)行裁定取得上述房屋所有權(quán)。因此，本案形成案涉5萬平方米土地和地上建筑物相分離的客觀情況。原審判決認(rèn)定京泰公司于 2003年8月20日以9處房產(chǎn)為西勝支行設(shè)定抵押時，該9處房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦已抵押，2005年11月23日，（2005）吉中執(zhí)字第117號民事裁定 將9處房屋確權(quán)給西勝支行時，該房屋占用范圍內(nèi) 的案涉5萬平方米土地使用權(quán)亦歸西勝支行所有，京泰公司于2006

15、年9月1日將9處房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押給擔(dān)保公司，屬于無權(quán)處分行為，并無不當(dāng)。（三）關(guān)于“比例說”該觀點認(rèn)為在一塊宗地上存在數(shù)棟建筑物，而僅以部分建筑物設(shè)定抵押，該設(shè)定抵押建筑物所占該宗地的應(yīng)有份額一并抵押，即按照地上建筑物的實際 面積之和與宗地面積之比例確定擬設(shè)定抵押物所占宗地比例，從而對分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)設(shè)立抵押。我國實行的土地利用和建設(shè)規(guī)劃制度。在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)活動，必須遵守 土地管理、自然資源和環(huán)境保護等法律、法規(guī)的規(guī)定。規(guī)劃條件作為國有土地使用權(quán)出 讓合同的組成部分，對出讓人、受讓人均具有法律約束力，非經(jīng)法定程序不得擅自更改。 在實踐審判中，部分法院認(rèn)為在案涉工業(yè)用地的規(guī)劃條

16、件未作變更，也未進行宗地分割處理的情況下，基于公平合理的原則并兼顧抵押人和抵押權(quán)人的利益，應(yīng)當(dāng)以抵押建筑物面積占規(guī)劃建設(shè)總面積的比例作為分?jǐn)偘干嫱恋貦?quán)益的基本依據(jù)。此觀點從檢索的情況看，主要是在江蘇省內(nèi)的法院支持的較多。此種觀點基于公平合理的原則并兼顧抵押人和抵押權(quán)人的利益，比較合理。實踐中也會存在爭議，如果抵押人因自身原因長期未 按規(guī)劃的建筑總面積和期限施工，最終取得建筑物產(chǎn)權(quán)證與規(guī)劃面積相差懸殊，而抵押權(quán)人對建設(shè)用地使用權(quán)比例以外的范圍又不享有優(yōu)先受償權(quán)，又似乎不妥。沒有最大發(fā)揮建設(shè)用地使用權(quán)的經(jīng)濟價值。類似觀點的案例還有：案例八南京銀行股份有限公司熱河支行與南京大匯新材料有限責(zé)任公司別除

17、權(quán)糾紛，案號： ( 2017 )蘇 01 民終 10801 號。江蘇省南京市中級人民法院認(rèn)為：大匯新材料公司案涉地塊上規(guī)劃總建設(shè)面積為9933疔，雖然規(guī)劃的建設(shè)物實際只建設(shè)了一部分，但是已經(jīng)建設(shè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用面積不是該宗地塊的全部。在案涉工業(yè)用地的規(guī)劃條件未作變更，也未進行宗地分割處理的情況下，一審法院基于公平合理的原則并兼顧抵押人和抵押權(quán)人的利益，以抵押建筑物的面積占規(guī)劃總建筑面積的比例作為分?jǐn)偘干嫱恋貦?quán)益的基本依據(jù)并無不當(dāng)。南京銀行熱河支行主張就該宗地塊的全部享有優(yōu)先受償權(quán)無事實依據(jù)，且不符合法律規(guī)定，本院不予支持。案例九上訴人江蘇紫金農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司六合支行與被上訴

18、人南京隆茂服裝有限公司別除權(quán)糾紛案，案號：(2015 )寧商終字第00805號民事判決書江蘇省南京市中級人民法院認(rèn)為： 物權(quán)法第一百八十二條第一款所稱 “占用范圍內(nèi)”主要用來界定建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)之間的所屬關(guān)系，即建設(shè)用地使用權(quán)僅指與設(shè)押建筑物相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)，而非其他建設(shè)用地使用權(quán)。當(dāng)宗地上有數(shù)棟建筑物，且該建筑物不屬于區(qū)分所有，權(quán)利人以其中部分建筑物設(shè)定抵押的，該設(shè)押建筑物所占該宗地的應(yīng)有份額一并抵押。雖然隆茂公司實際辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證面積為33355.8平方米，領(lǐng)取房產(chǎn)證的建筑面積為33323.74平方米，但并不表明案涉工業(yè)用地不能按照規(guī)劃要求進行后續(xù)建設(shè)，也即案涉工業(yè)用地可以容納的合 法建筑物不僅僅只有已經(jīng)建成并領(lǐng)取房產(chǎn)證的建筑物，還應(yīng)包含規(guī)劃總建筑面積范圍內(nèi)尚未建設(shè)的建筑物。 在案涉工業(yè)用地的規(guī)劃條件未作變更，也未進行宗地分割處理的情況下，基于公平合理的原則并兼顧抵押人和抵押權(quán)人的利益，本案應(yīng)當(dāng)以抵押建筑物面積占規(guī)劃建設(shè)總面積的比例作為分?jǐn)偘干嫱恋貦?quán)益的基本依據(jù)。IL于三種觀點的適用司法實踐中關(guān)于“建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)”的爭議越來少，房地分離情形 是因為過去房屋和土地抵押