物業(yè)管理師論文

1、物業(yè)管理師論文-物業(yè)管理市場需求的分析與思考物業(yè)管理師論文-物業(yè)管理市場需求的分析與思考作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：摘要:本文圍繞物業(yè)管理市場的需求主體，通過對(duì)江蘇等地區(qū)物業(yè)市 場需求的數(shù)量和市場需求結(jié)構(gòu)的分析，由點(diǎn)及面探討了當(dāng)前我國物業(yè) 管理市場需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)狀況,并就物管企業(yè)如何適應(yīng)當(dāng)前的行業(yè) 發(fā)展環(huán)境，建立物管服務(wù)品牌，打造企業(yè)核心競爭力等問題進(jìn)行了思 考與探討。關(guān)鍵詞:物業(yè)管理市場需求數(shù)量需求結(jié)構(gòu)思考一、現(xiàn)行物業(yè)管理市場的構(gòu)成分析我們知道,任何市場都是由三個(gè)有機(jī)部分組成的：市場主體、市場客 體和市場運(yùn)行環(huán)境。物業(yè)管理市場是指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對(duì)象的 市場。其市場主體是

2、指直接參與或直接影響市場交換的各類行為主 體。包括:供給主體、需求主體和協(xié)調(diào)主體。其中供給主體主要是指 提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)和各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)；需求主體主 要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)的所有者或使用者；協(xié)調(diào)主體是指政府 行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理市場的客體是指市場的交換對(duì)象, 即物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理市場的運(yùn)行環(huán)境是指構(gòu)成市場環(huán)境的一整 套制度框架和確立市場運(yùn)行法則的一系列政策規(guī)定。目前，我國物業(yè) 管理市場初步形成。從市場主體來看物業(yè)管理在我國經(jīng)過20多年的發(fā)展，已形成了一個(gè)規(guī)模較大的市場 供給主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家， 從業(yè)人員超過230萬人。如果

3、考慮提供清潔、保安、維修等專業(yè)服務(wù) 的企業(yè)，這一數(shù)據(jù)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。如我省僅無錫市的物業(yè)管理企業(yè)就 已達(dá)200多家,從業(yè)人員超過2萬人，管理的物業(yè)面積約占全市住宅建 筑總面積的90%。從市場需求來看，自上世紀(jì)90年代中期以來，我國 每年的住宅建設(shè)量平均在2億平方米左右，90%以上需要實(shí)施專業(yè)化 的物業(yè)管理服務(wù)。如果加上存量房產(chǎn)，其市場容量在80億平方米左 右。實(shí)施物業(yè)管理市場化具有充分的市場空間。從市場客體來看經(jīng)過多年的實(shí)踐和探索，目前物業(yè)管理行業(yè)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)基本業(yè) 務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)已初步達(dá)成共識(shí)。國務(wù)院及建設(shè)部在自1994年以來 頒布的一系列行政法規(guī)及規(guī)范性文件中，也對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及 相

4、應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出了明確的規(guī)定。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)在各地進(jìn)行實(shí) 踐探索的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)， 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行了界定，這些無疑都為物業(yè)管理的市場化 創(chuàng)造了條件。從市場運(yùn)行環(huán)境來看目前我國物業(yè)管理行業(yè)的市場運(yùn)行環(huán)境已初步形成。國家主管部門 通過制定如城市新建住宅小區(qū)管理辦法、物業(yè)管理?xiàng)l例等制定 了房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)的法物業(yè)管理師論文-物業(yè)管理市場需求的分析與思考作者：佚名 時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：規(guī)和政策;通過制定如物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建立 了物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)審查制度;通過制定如業(yè)主大會(huì)規(guī)程 等,完善了業(yè)主委員會(huì)的組建及其運(yùn)作規(guī)定;通過制定如

5、物業(yè)服務(wù)合 同、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的示范文本等，規(guī)范了各類 物業(yè)管理契約;通過制定如前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 等確立了物業(yè)管理市場的運(yùn)行法則。綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制制 度改革的不斷深入，物業(yè)管理行業(yè)市場正迎來行業(yè)的快速發(fā)展期。二、物業(yè)管理市場需求的數(shù)量分析物業(yè)管理市場的存量分析物業(yè)管理市場的產(chǎn)生與房地產(chǎn)市場有著密切的關(guān)系。隨著城市房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理市場因已建房屋的管理需求而逐漸形成。由于 物業(yè)管理在房屋建成后,提供著良好的售后服務(wù)。因而其對(duì)房地產(chǎn)市 場的發(fā)展又起到了有效的促進(jìn)作用，并成為對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積 極促進(jìn)作用的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前我國各地都加快了城市化進(jìn)程

6、，僅 以我省為例，從2001開始江蘇城市化進(jìn)程進(jìn)入到一個(gè)加速發(fā)展階段。 2002. 2003連續(xù)兩年每年增加了個(gè)百分點(diǎn)，到2003年,城市化水平達(dá) 到了。起止人口數(shù)城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率年均提高百分點(diǎn)年份總?cè)丝诔擎?zhèn)人口鄉(xiāng)村人口979-199067674595308990-20007327304142862001-2003740634633942我省城市生活水平基本指標(biāo)指標(biāo)9892000200120022003人均住房面積人均綠地面積社區(qū)服務(wù)設(shè)施496080652物業(yè)管理師論文-物業(yè)管理市場需求的分析與思考作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：477924974人口密度714717719722城市

7、化進(jìn)程加快，表現(xiàn)在人口向城市進(jìn)一步集中，在這個(gè)過程中，住 宅房地產(chǎn)建設(shè)為老百姓實(shí)現(xiàn)了 “居者有其屋”，而作為售后環(huán)節(jié)的物 業(yè)管理就必須完成長效服務(wù)為老百姓實(shí)現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”。僅就江蘇 省2004統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，我省城市居民人均住房面積達(dá)到平方米,以江 蘇2003年統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)人口 3463萬人計(jì)算,需要物業(yè)管理的住宅建筑面 積達(dá)億多平方米，這里我們僅考慮了城市住宅物業(yè)管理的需求，尚未 考慮農(nóng)村社區(qū)開展物業(yè)管理以及其他物業(yè)類型的需求,僅從上述數(shù)字 測算就告訴我們當(dāng)前物業(yè)管理市場的需求數(shù)量是相當(dāng)大的。物業(yè)管理市場需求的增量分析 當(dāng)前，我國正處于“十五規(guī)劃”的最后一年，根據(jù)即將部署實(shí)施的“十 一規(guī)劃”，我

8、國將全面進(jìn)入建設(shè)小康社會(huì)的建設(shè)階段。僅就江蘇來說, 根據(jù)我省的政府工作報(bào)告，在2010年全省全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì),根據(jù)全 面小康的指標(biāo)要求,2010年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積應(yīng)達(dá)到30平 方米。為此我們可以推算2010年江蘇城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積總量將 達(dá)到123600萬平方米,其中較2003年新增城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積 19704萬平方米。與此同時(shí)，城市建設(shè)走向內(nèi)涵建設(shè)，物業(yè)管理行業(yè)水 平成為城市建設(shè)管理水平的標(biāo)志，100%的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)管理覆蓋率成 為小康生活的基本指標(biāo)，這里僅江蘇億的住宅消費(fèi)總量和年均億的住 宅消費(fèi)增量充分說明了我國物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前快速發(fā)展的市場需求。以上我們僅分析了住宅類物業(yè)管

9、理的需求數(shù)量，隨著社會(huì)分工的不 斷細(xì)化，企業(yè)競爭的加劇，必然會(huì)導(dǎo)致大量的企業(yè)和事業(yè)單位將原有 后勤管理部分進(jìn)行專業(yè)化外包,應(yīng)該說在未來的幾年里,整個(gè)行業(yè)的 增量需求是非常大的。三、物業(yè)管理市場需求的結(jié)構(gòu)分析 當(dāng)前物業(yè)管理市場需求的主體主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)的所 有人和物業(yè)使用人,這里房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)所有人是物業(yè)管理市場需 求主體的主要對(duì)象。不同的需求主體對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的要求以及物 業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容有所不同，探討不同需求主體的要求，對(duì)于物管企 業(yè)制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、塑造企業(yè)核心競爭力具有重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求結(jié)構(gòu)。.規(guī)劃建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要物管企業(yè)提供專業(yè)指導(dǎo)

10、。房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要對(duì)物業(yè)開發(fā)進(jìn)行定位分析并進(jìn)行 科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這個(gè)過程中開發(fā)商具有專業(yè)的設(shè)計(jì)技術(shù)但缺乏對(duì)用 戶需求的感性認(rèn)識(shí)以及物業(yè)適用性的基本知識(shí)，對(duì)此開發(fā)商需要物業(yè) 管理企業(yè)運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)為企業(yè)規(guī)劃“出謀劃策”。2.房產(chǎn)營銷階段，房地產(chǎn)開放商需要物管企業(yè)提供營銷支持。當(dāng)前，房產(chǎn)銷售已全面進(jìn)入市場化時(shí)代和品牌時(shí)代，消費(fèi)者購房時(shí)除 了關(guān)心房價(jià)、區(qū)域位置、居住環(huán)境問題之外，最為關(guān)心的就是商品的 售后服務(wù)一一物業(yè)管理。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要物管企業(yè)良好的專 業(yè)服務(wù)能力，為房產(chǎn)銷售提供技術(shù)支持和長效服務(wù)，增加消費(fèi)者的購 買信心，豐富完整房地產(chǎn)企業(yè)塑造的專業(yè)品牌。綜上所述,房地

11、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要物管企業(yè)的全面參與，將物業(yè)規(guī)劃、 物業(yè)開發(fā)、物業(yè)施工、物業(yè)銷售、物業(yè)服務(wù)各環(huán)節(jié)組成的價(jià)值鏈進(jìn) 步增值優(yōu)化，最終提高房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)效益，打造專業(yè)品牌。物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求結(jié)構(gòu)。這里，我們把物業(yè)所有人簡單的分為住宅物業(yè)所有人、商業(yè)物業(yè)所有 人、工廠物業(yè)所有人以及特殊物業(yè)所有人。.住宅物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的需求。998年后，我國住房制度全面進(jìn)入了市場化階段，消費(fèi)者購買商品房 后，迫切需要物管企業(yè)提供各項(xiàng)專業(yè)化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，創(chuàng) 造良好的居住環(huán)境。與此同時(shí)，隨著人民生活水平的提高和生活節(jié)奏 的加快，消費(fèi)者除了需要物管企業(yè)提供物業(yè)公共服務(wù)以外，還需要企 業(yè)提供各項(xiàng)特

12、定的特約服務(wù)。2.商物業(yè)管理師論文-物業(yè)管理市場需求的分析與思考作者：佚名 時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：業(yè)物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的需求今年6月下旬舉辦的2005上海商業(yè)房地產(chǎn)展示交易會(huì)顯示，去年 上海新開工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積達(dá)萬平方米，目前在建l萬平方米以 上的大型商業(yè)項(xiàng)目有66個(gè),建筑面積達(dá)598萬平方米,預(yù)計(jì)在未來三 年內(nèi)，將有萬平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目投入使用。顯而易見，三年以后上 海人均商業(yè)面積將再增平方米,達(dá)到人均商業(yè)面積平方米,遙遙領(lǐng)先 于人均商業(yè)面積平方米的國際購物天堂一一香港。這些商業(yè)物業(yè)必然需要專業(yè)的物業(yè)管理與其經(jīng)營配套，且商業(yè)化運(yùn) 作對(duì)物業(yè)管理在公共秩序安保、保潔、設(shè)備維

13、護(hù)以及營銷企劃等方面, 都提出了較住宅物業(yè)服務(wù)水平更高的要求,更多的表現(xiàn)在對(duì)物管企業(yè) 綜合服務(wù)水平的高要求。3.工廠及特殊物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的需求當(dāng)前，企業(yè)間競爭不斷加劇，為進(jìn)一步降低企業(yè)運(yùn)作成本，企業(yè)將非 核心業(yè)務(wù)外包日益成為企業(yè)經(jīng)營的主要戰(zhàn)略。物業(yè)管理內(nèi)容集中體現(xiàn) 為企業(yè)的后勤服務(wù)內(nèi)容，對(duì)此，企業(yè)需要物管企業(yè)承接原有后勤管理， 實(shí)現(xiàn)專業(yè)化社會(huì)化服務(wù)。與此同時(shí)，行業(yè)細(xì)分的進(jìn)一步細(xì)化，諸如學(xué) 校、醫(yī)院、體育場館等特殊物業(yè)所有人,本著進(jìn)一步降低服務(wù)成本提 高服務(wù)水平的思路，都會(huì)選擇物管企業(yè)開展專業(yè)服務(wù)。當(dāng)然我們必須 認(rèn)識(shí)到,工廠及特殊物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)性要求非常高, 如醫(yī)院類物

14、業(yè)所有人需要企業(yè)具備較高的衛(wèi)生護(hù)理技術(shù)和專業(yè)服務(wù) 經(jīng)驗(yàn)，再如體育場館類物業(yè)則需要企業(yè)具備充分的體育比賽組織、公 共秩序維護(hù)經(jīng)驗(yàn)等，物管企業(yè)進(jìn)入上述新型領(lǐng)域,要求企業(yè)必須進(jìn)一 步豐富完善相關(guān)的專業(yè)服務(wù)技術(shù)。四、應(yīng)對(duì)現(xiàn)行物業(yè)市場需求，加快物管企業(yè)建設(shè)的幾點(diǎn)思考物管企業(yè)應(yīng)通過多種方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。從物業(yè)管理市場需求數(shù)量和需求結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)管理行業(yè)正迎來快 速的發(fā)展期。但當(dāng)前物業(yè)管理市場還存在很多困擾行業(yè)發(fā)展的因素， 如住宅物業(yè)管理中，消費(fèi)者消費(fèi)能力還不高,還未確立市場化的消費(fèi) 意識(shí)，且物業(yè)管理行業(yè)利潤較低。對(duì)此物管企業(yè)必須走規(guī)模化經(jīng)營的 道路，通過規(guī)模化資源集成,確保服務(wù)水平的同時(shí)降低服務(wù)成本。

15、物管 企業(yè)開展規(guī)?；?jīng)營不是簡單的追求數(shù)量取勝，而是基于通過資源的 集成來降低經(jīng)營成本，提高服務(wù)質(zhì)量。企業(yè)可以通過與其他物管企業(yè) 的合作、上游供應(yīng)商的經(jīng)營合作、下游合作伙伴的合作，提高專業(yè)資 源的集成，運(yùn)用專業(yè)化信息化技術(shù)提高服務(wù)水平，降低運(yùn)作費(fèi)用。與此同時(shí)，為進(jìn)一步提高企業(yè)的市場基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?jīng) 營,物管企業(yè)必須注重企業(yè)的形象和品牌。物管企業(yè)打造品牌應(yīng)是通 過一定市場行為努力獲取業(yè)主、使用人對(duì)本企業(yè)提供的服務(wù)認(rèn)可，從 而分享更多的物業(yè)管理市場份額,攤低服務(wù)成本。創(chuàng)建物業(yè)管理品牌, 可以通過企業(yè)的形象設(shè)計(jì)和提高服務(wù)質(zhì)量等措施來實(shí)現(xiàn)。首先，要加 強(qiáng)企業(yè)形象設(shè)計(jì)，通過宣傳企業(yè)精神、文化

16、禮儀、服務(wù)特色、經(jīng)營理 念，開展企業(yè)形象品牌的宣傳。其次，需要開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，通過開 展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)和苦練內(nèi)功，力爭獲得國家或地方物業(yè)管理示范住宅 小區(qū)稱號(hào)，并盡快通過ISo9000質(zhì)量體系認(rèn)證。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確企業(yè)定位，塑造核心競爭力。面對(duì)激烈的競爭和消費(fèi)者的日趨成熟，物業(yè)管理的經(jīng)營管理模式、服 務(wù)內(nèi)涵和行業(yè)布局必然發(fā)生變化,傳統(tǒng)的純物業(yè)管理模式由于不能適 應(yīng)消費(fèi)者日益增長的需求和滿足競爭的需要，必然會(huì)發(fā)生變化。競爭 帶來的一個(gè)必然變化是產(chǎn)品的異化和市場的不斷細(xì)分,物業(yè)管理服務(wù) 也不例外，過去那種同質(zhì)性、無差異的物業(yè)管理服務(wù)將會(huì)由更適應(yīng)市 場的個(gè)性化服務(wù)所替代。針對(duì)不同物業(yè)的消費(fèi)者，提供

17、量身度造的物 業(yè)管理服務(wù)，才能滿足其需要?；陬櫩蜐M意度的市場競爭要求物管企業(yè)，必須根據(jù)行業(yè)發(fā)展形勢 和企業(yè)自身優(yōu)勢，選擇企業(yè)發(fā)展方向，明確企業(yè)發(fā)展定位。目前物管企 業(yè)發(fā)展定位主要有兩大類即綜合經(jīng)營和專業(yè)化經(jīng)營。對(duì)于大型的物管 企業(yè)一般會(huì)選擇多元化綜合經(jīng)營，進(jìn)一步提升企業(yè)的綜合能力，保持 市場領(lǐng)先地位;有些中小企業(yè)則會(huì)將某種類型的物業(yè)作為自己的發(fā)展 方向，實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營，以體現(xiàn)更強(qiáng)的專業(yè)化水平，使企業(yè)更具競爭 力。物管企業(yè)定位的確定，必物業(yè)管理師論文-物業(yè)管理市場需求的分析與思考作者：佚名時(shí)間：2008-9-23瀏覽量：須分析行業(yè)的發(fā)展環(huán)境及未來的發(fā)展趨勢而且必須分析企 業(yè)自身的優(yōu)勢，形成企業(yè)

18、的核心競爭力，并且在競爭中進(jìn)一步優(yōu)化與 強(qiáng)化。物管企業(yè)應(yīng)突出物業(yè)服務(wù)的知識(shí)化比重，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)是有償出售智力和勞務(wù)的服務(wù)性行業(yè)，其核心是服務(wù)。目前，社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理普遍認(rèn)識(shí)程度較低，許多人認(rèn)為物業(yè)管理 門檻很低,屬于典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，僅強(qiáng)調(diào)行業(yè)的勞務(wù)服務(wù)屬性。 但是我們應(yīng)該清楚的看到，隨著業(yè)主不斷增長的需求和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，要求物業(yè)管理企業(yè)提供更豐富的服務(wù)內(nèi)容或涉及新的領(lǐng)域，這種 趨勢在諸如以下幾個(gè)方面的表現(xiàn)已相當(dāng)明顯。如經(jīng)營型的物業(yè)管理: 在進(jìn)行物業(yè)管理的同時(shí)提供物業(yè)中介代理服務(wù)和物業(yè)信息咨詢服務(wù)； 如專業(yè)化經(jīng)營服務(wù):如電梯維護(hù)、工程安裝、室內(nèi)綠化等等;如其他方 面的

19、專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容:如會(huì)所經(jīng)營管理、與電子商務(wù)整合的網(wǎng)絡(luò)營銷、物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)等。在上述新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域，我們可以 充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的知識(shí)化比重日趨提高。物業(yè)管理是一種以人力資源和智力投入為依托，加以一定情感作用， 并因地制宜的選擇和創(chuàng)立服務(wù)模式、經(jīng)營理念及管理方法的行業(yè)。物 業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到客戶的滿意度，因此它也成為衡量 物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)秀與否的標(biāo)準(zhǔn)。物管企業(yè)要實(shí)現(xiàn)知識(shí)化提升物業(yè)管理 服務(wù)水平，就必須全面提高物業(yè)管理人力資源素質(zhì)。物管企業(yè)的人力 資源部門必須建立一整套科學(xué)的招聘、選拔、培訓(xùn)、考核、激勵(lì)反饋 的人力資源管理政策，以人為本激發(fā)員工的工作積極性，從本質(zhì)上豐 富物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵，真正