國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償制度課件

1、第四章 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償制度國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例已經(jīng)2019年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)二一一年一月二十一日公布實(shí)施一、國(guó)有土地上房屋征收概述（一）概念是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上，因公共利益需要拆除房屋及其附屬物，并由征收人對(duì)原房屋及其附屬物的所有人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。（二）特征1、房屋征收因公共利益需要為前提。2、房屋征收是實(shí)現(xiàn)土地集約化經(jīng)營(yíng)的一種行為。3、房屋征收是民事和行政相交叉的法律行為4、房屋征收行為是在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)監(jiān)管下依法定程序進(jìn)行的行為。（三）國(guó)有土地上房屋征收應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則為了公共利益的需要1.符合城市規(guī)劃原則2.有利于城市舊區(qū)改造原

2、則3.有利于改善生態(tài)環(huán)境原則4.保護(hù)文物古跡原則（四）適用法律國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例僅限于規(guī)范為了公共利益用地需要的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)。非公共利益用地需要的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)不適用本條例。（五）房屋征收法律關(guān)系的主體1.征收當(dāng)事人 是征收法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)主體，即征收人和被征收人。 征收人，市、縣級(jí)人民政府具體由其所確定的房屋征收部門(mén)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。 被征收人，是指所征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋的所有權(quán)人。注意： 被房屋的承租人未列入保護(hù)的范圍。2、監(jiān)管部門(mén) 國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)

3、財(cái)政、國(guó)土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。二、房屋征收決定的情形（一）國(guó)防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。征收后不得將國(guó)有土地使用權(quán)出讓用于建高檔住宅、別墅、富豪莊園、高檔會(huì)所等建筑設(shè)施；在確保用于建設(shè)被征收征收人

4、就地安置的安置房的原則基礎(chǔ)上，只能建設(shè)中、低檔住宅。 否則，市、縣級(jí)人民政府不得作出房屋征收決定。三、房屋征收的程序和形式（一）程序1、房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案2、由市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收補(bǔ)償方案（1）市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。（2）市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。（3）征收前進(jìn)行“維穩(wěn)”風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估房屋征收決定涉及被征

5、收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。3、市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。注意：房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。（二）房屋征收的形式有兩種形式：1.房屋征收部門(mén)自行征遷2.委托征遷房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。注意： 房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。

6、房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。四、房屋征收的補(bǔ)償（一）征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍1、對(duì)象僅限于被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人。2、征收補(bǔ)償?shù)姆秶?是被拆除的合法房屋及其附屬物。 拆除違章建筑、超過(guò)期限的臨時(shí)建筑不屬于征收補(bǔ)償?shù)姆秶?。未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑屬于補(bǔ)償?shù)姆秶?，如進(jìn)行拆除，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。3、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用包括（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。建議：應(yīng)當(dāng)不得低于征收決定之日起征收范圍

7、內(nèi)商品房的市場(chǎng)平均價(jià)格。（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；第一，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；第二，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。第三，因征收房屋，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門(mén)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房超過(guò)約定的過(guò)渡期限的，應(yīng)當(dāng)向被征收人支付雙倍的臨時(shí)安置費(fèi)或者延長(zhǎng)周轉(zhuǎn)用房使用期并支付一倍的臨時(shí)安置費(fèi)。（建議）（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（目前尚未出臺(tái)細(xì)則）（4）對(duì)被征收人給

8、予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。（首次規(guī)定）市、縣級(jí)人民政府制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法。（二）征收補(bǔ)償?shù)姆绞?、貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償，是指征收人對(duì)依法批準(zhǔn)的征收范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進(jìn)行評(píng)估作價(jià)后，以貨幣補(bǔ)償給被征收人，由被征收人自行購(gòu)買(mǎi)房屋的一種安置方式。2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指征收人用異地或者原地重建的房屋與被征收人的房屋按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交換的一種補(bǔ)償方式。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的原則性要求： （1）必須能夠提高被征收人的居住條件； （2）必須提高被征收人的居住環(huán)境； （ 3）舊城區(qū)改建必

9、須提供改建地段或者就近地段的安置房。 （4）不得用政府補(bǔ)助購(gòu)房款并限制產(chǎn)權(quán)的商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等部分產(chǎn)權(quán)房、限制產(chǎn)權(quán)房作為被征收人的安置房。 五、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（一）概念、特征1、概念 房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)而訂立的協(xié)議。2、特征（1）雙方地位平等（2）遵循公平、自愿的原則（3）內(nèi)容詳實(shí)、具體（二）達(dá)不成協(xié)議的處理由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范

10、圍內(nèi)予以公告。（三）征收、搬遷過(guò)程中應(yīng)該注意的問(wèn)題問(wèn)題：1、對(duì)補(bǔ)償決定不服的救濟(jì)方式行政復(fù)議或行政訴訟2、實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。3、任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。4、被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。六、新舊拆遷條例的對(duì)比 修改之處： 1、取消了政府強(qiáng)制拆遷的職權(quán)2、提高房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)3、以司法拆遷代替行政拆遷，限制政府的行政權(quán)力。4、禁止建設(shè)單位參與搬遷。5、首提對(duì)被

11、征收人“獎(jiǎng)勵(lì)”6、征收前進(jìn)行“維穩(wěn)”評(píng)估在征收程序上，擴(kuò)大公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案要征求公眾意見(jiàn)，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽(tīng)證會(huì)并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。拆遷“變法”大事記1、1991年6月 國(guó)務(wù)院發(fā)布城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，當(dāng)時(shí)城市建設(shè)的主體多是國(guó)有單位，以政府為主導(dǎo)的拆遷行為，較少涉及公共利益和非公共利益的區(qū)別。2、2019年6月 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例修改修改后的拆遷條例頒布并沿用至今，但仍未區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，其運(yùn)作模式依然沿襲了建設(shè)單位向政府申請(qǐng)拆遷許可、獲批后實(shí)施拆遷、發(fā)生糾紛由政府裁決、被

12、拆遷人拒絕拆遷的實(shí)行強(qiáng)制拆遷等做法。3、2019年3月 憲法增“征用補(bǔ)償”憲法第四次修正案增加了“公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”、“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”等內(nèi)容。4、2019年3月 物權(quán)法規(guī)定“拆遷補(bǔ)償”物權(quán)法規(guī)定：為了公共利益的需要，依法可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。5、2009年12月7日 學(xué)者建言審查拆遷條例北大五名法學(xué)學(xué)者沈巋、王錫鋅、姜明安、錢(qián)明星和陳端洪向全國(guó)人大常委會(huì)建言，認(rèn)為拆遷條例與憲法、物權(quán)法等抵觸或沖突，建

13、議對(duì)條例進(jìn)行審查。6、2009年12月16日 國(guó)務(wù)院法制辦研討草案國(guó)務(wù)院法制辦組織座談會(huì)，邀請(qǐng)了包括北大的這五名學(xué)者（其中陳端洪因事先安排有事而未出席）在內(nèi)的專(zhuān)家研討國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例草案。7、2009年12月29日 全國(guó)人大組織座談“修法”全國(guó)人大法工委邀請(qǐng)這五名學(xué)者就修改拆遷條例進(jìn)行座談，直言最近有些地方突擊拆遷現(xiàn)象嚴(yán)重，建議全國(guó)人大法工委和國(guó)務(wù)院關(guān)注，由國(guó)務(wù)院出臺(tái)通知，要求各地在元旦、春節(jié)期間遏制突擊拆遷的發(fā)生。8、2019年1月29日“新拆遷條例”首次征民意國(guó)務(wù)院法制辦公布國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。9、2019年12月15日“新拆遷條例”再度征民意10、2019年1月21日公布實(shí)施國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例“拆遷沖突