物業(yè)公共安全管理制度

1、物業(yè)公共平安管理制度物業(yè)公共平安管理制度為加強(qiáng)xx花園的。維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益及我物業(yè) 管理公司的權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的平安與合理使 用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制定本。物業(yè)管理人員及全 體業(yè)主、物業(yè)使用人均自覺遵守。（一）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)1、物業(yè)管理公司的權(quán)力1）物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理方法；2）依照物業(yè)管理和管理方法對住宅小區(qū)實(shí)施管理；3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；5）有權(quán)要求業(yè)主會協(xié)助管理；6）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承當(dāng)專項(xiàng)管理任 務(wù)；7）可以實(shí)行多種經(jīng)

2、營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理費(fèi)用。2、物業(yè)管理公司的義務(wù)1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；2）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；3）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地 人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。（二）業(yè)主會的權(quán)利和義務(wù)1、管委會的權(quán)利1）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地 產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；2）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；3）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理方案和小區(qū)管理效勞的重大措 施；4）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。2、管委會的義務(wù)1）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人 和要求，對物業(yè)

3、管理公司的管理工 作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；2）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作；3）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在 地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。（三）物業(yè)管理費(fèi)用的收繳及管理1、物業(yè)管理費(fèi)1）物業(yè)管理費(fèi)：是指物業(yè)管理單位受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托， 本小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治 安和環(huán)境容貌等工程開展日常維護(hù)、修繕、整治效勞及提供其他與 居民生活相關(guān)的效勞所收取的費(fèi)用2）物業(yè)管理效勞收費(fèi)根據(jù)提供的效勞性質(zhì)，特點(diǎn)等不同情況，分別 實(shí)行政府定價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維

4、護(hù)保養(yǎng) 和保安、綠化等具有公共性效勞，以及代收代繳水電費(fèi)，實(shí)行政府 定價或政府指導(dǎo)定價。凡屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約效勞除政府物價部門 規(guī)定有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)者外，效勞收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價。業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文件化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用 設(shè)施、場地時，應(yīng)按規(guī)定繳納費(fèi)用。3）物業(yè)公司將定期（6個月）向廣闊住戶公布收費(fèi)的收入和支出的 帳目，公布物業(yè)管理年度方案和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管 委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。（四）房屋及維修管理1、房屋外觀完好、整潔；2、小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號有明顯的標(biāo)志及引路方向平面圖；3、房屋完好率98%以上；4、無違反規(guī)劃的私搭、亂建現(xiàn)象；5、封閉陽

5、臺統(tǒng)一有序。陽臺（包括平臺和外廊）的使用不礙觀瞻。 裝飾房屋的，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人平安；6、房租、水、電、氣等各項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)行便民統(tǒng)一代收代繳，收繳率 達(dá)98%以上；7、房屋維修及時率達(dá)98%以上，合格率達(dá)100%，并建立回訪制度 和訪問記錄；8、房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住房居住檔案，住房所在 棟號、門號、房號清晰隨時可查。（五）設(shè)備管理1、小區(qū)電梯按規(guī)定時間運(yùn)行；2、居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱等有嚴(yán)密的管理措施。并 按規(guī)定時間進(jìn)行檢查。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人 員健康合格證俱全；3、消防系統(tǒng)設(shè)備安好無損，可隨時啟用；4、鍋爐供暖、煤氣，燃?xì)膺\(yùn)行正常。北方地區(qū)冬

6、季供暖，居室內(nèi)溫度不低于16攝氏度。（六）市政公用設(shè)施的管理1、小區(qū)內(nèi)公共配套效勞設(shè)施完好，不得隨意改變其用途；2、供水、供電、通訊、照明設(shè)備實(shí)施齊全，工作正常；3、道路通暢，路面平坦；4、污水排放通暢；5、交通車輛管理運(yùn)行有序，無亂停放機(jī)動車，非機(jī)動車；6、人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé) 任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。（七）綠化管理1、公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)的花壇、樹木合理分布；2、本小區(qū)公共綠地人均1平方米以上；3、綠地管理及養(yǎng)護(hù)實(shí)施落實(shí)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。（八）環(huán)境衛(wèi)生管理1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等保潔設(shè)備；2、小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化

7、清掃保潔、垃圾日產(chǎn)日清；3、不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；4、房屋的公共樓梯、護(hù)欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨 意堆放雜物和占用；5、居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象；6、自覺維護(hù)公共場所的秩序。（九）秩序維護(hù)管理1、小區(qū)根本實(shí)行封閉式管理；2、小區(qū)實(shí)行24小時秩序維護(hù)制度；3、保安人員有明顯的標(biāo)志、工作標(biāo)準(zhǔn)、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)；4、危及住戶平安處設(shè)有明顯的標(biāo)志；5、加強(qiáng)平安防范意識，自覺遵守有關(guān)平安防范的規(guī)章制度，做好防 火防盜工作，確保家庭人身財產(chǎn)平安。（十）社區(qū)文化1、小區(qū)訂立的居民精神文明建設(shè)公約，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，弘揚(yáng)社 會主義道德風(fēng)氣，居民能自

8、覺的遵守住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定；2、小區(qū)居民鄰里互助友愛，和睦相處，團(tuán)結(jié)互助、文明居住、關(guān)心 孤寡老人、殘疾人等共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境；3、小區(qū)內(nèi)有娛樂場所和設(shè)施，本物業(yè)管理公司將定期的組織開展健 康有益的社區(qū)文體活動；4、本物業(yè)管理公司將積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展 的各項(xiàng)工作；5、小區(qū)居民應(yīng)支持和配合物業(yè)公司搞好活動；6、物業(yè)公司將及時對活動進(jìn)行反應(yīng)，做好評價，滿意率達(dá)95%以 上。（十一）在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)，不得有以下行為：1、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏 色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；2、對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行

9、違章鑿、拆、搭、建； 3、占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地；4、損壞、撤除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、 排水、排污、消防等公用設(shè)施：5、隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；6、違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物質(zhì)和排放有毒、有 害、危險物質(zhì)等；7、踐踏、占用綠化用地，損壞、涂畫園林建筑小品；8、在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；9、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；10、隨意停放車輛；11、聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；12、違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；13、法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。青

10、島市物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域平安防范暫行方法xx-10-23 17:18 | #2樓第一章總那么第一條為切實(shí)加強(qiáng)和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域平安防范工作，預(yù) 防和減少可防性案件和治安災(zāi)害事故的發(fā)生，確保物業(yè)管理小區(qū)公 共區(qū)域的平安，根據(jù)、省、市物業(yè)管理?xiàng)l例和有關(guān)法律法規(guī)規(guī) 定，按照市綜治委關(guān)于加快推進(jìn)社會治安綜合治理制度化、標(biāo)準(zhǔn) 化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)要求，制定本方法。第二條 本方法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域的平安 管理防范。第二章物業(yè)安保效勞第三條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)參照青島市住宅物業(yè)效勞分等收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，按照物業(yè)效勞合同約定的物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，做好物業(yè) 管理小區(qū)平安管理防范等物業(yè)效勞。物業(yè)效勞企業(yè)

11、除履行前款規(guī)定外，還應(yīng)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和效 勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)本規(guī)定制定包括日常防范和應(yīng)急預(yù)案在內(nèi)的公 共區(qū)域平安管理防范工作方案及相關(guān)制度，明確公共區(qū)域平安管理 防范的范圍、責(zé)任、措施、效果評價、檢查及平安防范應(yīng)急處置程 序，并根據(jù)實(shí)際情況變化，及時修訂物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域平安管 理防范工作方案，不斷檢查、調(diào)整、完善應(yīng)急預(yù)案。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn) 平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四條健全標(biāo)準(zhǔn)安保隊(duì)伍管理制度。（一）物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)其小區(qū)物業(yè)效勞合同聘用相應(yīng)數(shù)量 的安保人員，安保人員數(shù)量要符合小區(qū)治安狀況和居民對平安防范 的

12、需求；要嚴(yán)格審查被招錄人員身份等情況，不得私招濫雇。有條 件的物業(yè)效勞企業(yè)要從專業(yè)保安公司招聘，并接受公安機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù) 指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。對暫時沒有條件從專業(yè)保安公司招聘的物業(yè)效勞 企業(yè)可自行招聘安保人員，但要向物業(yè)所在地公安派出所提供被聘 人員的居民（外來人員需提供本市的暫住證）等證件（證 明），辦理登記手續(xù)，并由公安派出所負(fù)責(zé)進(jìn)行審核并造冊備案。（二）安保人員實(shí)行崗前和定期培訓(xùn)。崗前集中培訓(xùn)由物業(yè)效勞企 業(yè)組織，在公安派出所指導(dǎo)下，委托具有保安專業(yè)培訓(xùn)資質(zhì)的機(jī)構(gòu) 進(jìn)行，掌握與保安工作相關(guān)的.政策、法律和職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，正確使用防 護(hù)器械和正當(dāng)防衛(wèi)、現(xiàn)場保護(hù)等技能。個別新聘用安保人員崗前培 訓(xùn)可實(shí)行跟

13、隊(duì)培訓(xùn)或集中培訓(xùn)的方式。物業(yè)效勞企業(yè)每年至少組織 一次安保人員集中培訓(xùn)。（三）安保人員實(shí)行統(tǒng)一著裝，上崗執(zhí)勤，并配備必要的交通工 具、對講機(jī)、橡膠棍、手電等常用裝備。（四）安保人員實(shí)行24小時巡邏制度，加強(qiáng)小區(qū)平安管理，維護(hù)小 區(qū)公共秩序。對發(fā)現(xiàn)的警情、突發(fā)公共平安事件應(yīng)立即報警和報告 小區(qū)物業(yè)效勞企業(yè)負(fù)責(zé)人，做好記錄并協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行應(yīng)急處 置。第五條物業(yè)效勞企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)平安技術(shù)防范的第一責(zé)任人， 必須執(zhí)行公安機(jī)關(guān)制定的平安技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求，加強(qiáng)對樓宇對 講、電視監(jiān)控、周界防范報警、電子巡更、家庭報警等技防設(shè)施的 日常維護(hù)，確保正常有效運(yùn)轉(zhuǎn)。第六條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)對符合物業(yè)收費(fèi)類別等級

14、條件的物業(yè)管理小 區(qū)出入口實(shí)行24小時值班和出入登記制度。有條件的小區(qū)要劃定停 車泊位，加強(qiáng)看護(hù)，有序停放。第七條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對公共區(qū)域平安防范重點(diǎn)部位及水（二 次供水）、電、氣、電梯、消防等公共設(shè)施的日常巡查并作好巡查 記錄，配備常用應(yīng)急搶險器材，加強(qiáng)物業(yè)養(yǎng)護(hù)和維修，接到業(yè)主報 修或保修單，立即做好登記并按規(guī)定程序辦理，及時報告相關(guān)責(zé)任 單位消除隱患。第八條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的 部位、場所和公共區(qū)域平安防范的重點(diǎn)部位統(tǒng)一設(shè)置文明標(biāo)準(zhǔn)、用 語簡潔的警示標(biāo)識，告示考前須知，明確禁為事項(xiàng)。物業(yè)效勞企業(yè)有義務(wù)制止業(yè)主或物業(yè)使用人在雨篷、花架、曬衣 架、空調(diào)室外機(jī)

15、架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等危險行 為。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂住宅裝飾裝修效勞 協(xié)議，明確住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求，制止小區(qū)住戶 安裝防盜護(hù)欄凸出墻面、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為，并及時報告相 關(guān)部門。每年要組織開展兩次以上平安防范知識培訓(xùn)和處置突發(fā)事件的實(shí)戰(zhàn) 演練，強(qiáng)化居民平安防范意識。第三章小區(qū)自治管理第九條業(yè)主或物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理 規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有以下行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；（二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用

16、設(shè)施設(shè)備等違 反物業(yè)管理規(guī)定的行為；（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì) 或超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活 等違反治安管理規(guī)定的行為；（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸 阻、制止，并報告有關(guān)部門。第十條物業(yè)存在平安隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任 人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)

17、主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)效勞 企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承當(dāng)。第十一條社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依 法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道、鎮(zhèn)開展社區(qū)管理、社區(qū)效勞中與 物業(yè)管理有關(guān)的工作。社區(qū)居民委員會應(yīng)健全完善治保、調(diào)解、普法、幫教、巡邏、消防 “六位一體”的群防群治體系，做好社區(qū)矛盾糾紛排查調(diào)處、流動 人口效勞管理、防火平安檢查等工作。第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會 相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。第十三條 推廣社區(qū)“四位一體”工作室制度。由社區(qū)綜治工委牽 頭，社區(qū)民-警、社區(qū)

18、居民委員會、物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會分別 派人入駐，實(shí)行日常值班，協(xié)商議事，及時協(xié)調(diào)處理小區(qū)公共區(qū)域 平安管理防范事務(wù)，預(yù)防和減少可防性案件。第十四條 物業(yè)效勞企業(yè)要與社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會聯(lián)合開展 “星級平安物業(yè)小區(qū)”創(chuàng)立活動，整合小區(qū)群防群治力量，強(qiáng)化人防、物防、技防措施，協(xié)助有關(guān)部門積極開展“物業(yè)平安管理、有 償保安效勞、防火平安檢查、機(jī)動車看護(hù)、暫住人口登記效勞”等 治安管理和防范工作。第四章部門綜合治理第十五條 物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理 工作。城-管執(zhí)法、民政、公安等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理 有關(guān)的工作。第十六條公安部門負(fù)責(zé)城市居民住宅平安防范設(shè)施管理的監(jiān)督檢 查。公安部門應(yīng)加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)及周邊日常治安巡邏。公安派出 所將轄區(qū)開放式和半封閉物業(yè)管理小區(qū)納入治安巡邏警車夜間巡防 區(qū)域范