顧問書模版13業(yè)主委員會冊

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料*物業(yè)管理顧問書（十三）業(yè)主冊銷售2010 房地產(chǎn)房商網(wǎng)策劃大全聯(lián)系 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料目錄一、 業(yè)主大會和業(yè)主籌備1二、 業(yè)主代表的產(chǎn)生辦法 7三、 下期顧問書預(yù)告8銷售2010 房地產(chǎn)房商網(wǎng)策劃大全聯(lián)系備注：編制本手冊時，應(yīng)視各地的物業(yè)管理條例的具體規(guī)定，適當(dāng)調(diào)整。（一）業(yè)主大會和業(yè)主籌備一、前言1、業(yè)主的性質(zhì)業(yè)主是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。業(yè)主由小區(qū)（）業(yè)主大會或者業(yè)主產(chǎn)生，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。2、業(yè)主成立的條件根據(jù)中民物業(yè)管理條例和*物業(yè)管理條例規(guī)定，有下列情況之一的，物業(yè)所在地的區(qū)縣（市）防地產(chǎn)行政主管部

2、門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主，產(chǎn)生業(yè)主：1) 房屋入住建筑面積達(dá)到百分之五十以上；2)已滿兩年?？晌形飿I(yè)管理公司組織開展此項工作。另：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主。3 、業(yè)主大會或者業(yè)主行使下列職權(quán)：1)召集和主持業(yè)主大會；2)審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施基金的使用；3)采取公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4)審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和的維修工程項目；5)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)；6)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。7)前款第 3、4、5 項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)

3、。8)業(yè)主根據(jù)第 3 項的規(guī)定實施公開招標(biāo)有的，可以委托市、區(qū)住宅主管部門實施。4、業(yè)主應(yīng)當(dāng)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列義務(wù)：1) 執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定；12)遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3)不得從事各種投資和經(jīng)營活動；4)對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。二、首次業(yè)主大會的成立1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 12 以上投票權(quán)的業(yè)主入住以后，應(yīng)該籌備成立業(yè)主大會。2、分期開發(fā)的住宅區(qū)，第一期有 12 以上投票權(quán)的業(yè)主入住以后，可以籌備成立業(yè)主大會。3、項目具備成立業(yè)主大會條件后，*物業(yè)管理處應(yīng)向項目所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處提出成立業(yè)主大會的申請。（附件一）4、籌備首次

4、業(yè)主大會的費用按照本市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、成立業(yè)主大會籌備組1、業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）由業(yè)主代表、開發(fā)商代表組成。在房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。2、籌備組中的業(yè)主代表建議參照業(yè)委會委員的條件，并應(yīng)關(guān)注以下事項：a、必須是業(yè)主本人（業(yè)主以售房合同或證登記為準(zhǔn)）；b、支持、配合管理處工作。c、模范履行業(yè)主義務(wù)，不欠交。3、籌備組主代表和開發(fā)商的人數(shù)應(yīng)符合本市規(guī)定，如本市無明確規(guī)定，應(yīng)本市房地產(chǎn)行政主管部門意見。4、業(yè)主代表由業(yè)主自愿申請參加。5、在獲得主管部門批準(zhǔn)后，*物業(yè)管理處應(yīng)及時在小區(qū)通告欄、電子顯示屏、等形式召集業(yè)主自薦參加業(yè)主大會籌備工作。6、

5、業(yè)主代表報名參加籌備組人數(shù)超過房地產(chǎn)行政主管部門的人數(shù)時，2由開發(fā)商代表和主管部門組織所有報名的業(yè)主代表召開會議推選出籌備組中的業(yè)主代表。7、籌備組成員確定后，以形式在物業(yè)管理區(qū)域告。8、籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起 30 日內(nèi)在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，并產(chǎn)生業(yè)主。9、籌備組產(chǎn)生后，履行以下職責(zé)：a、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；b、參照各地房地產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約。c、確認(rèn)業(yè)主，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；d、確定業(yè)主委員候選人產(chǎn)生辦法。10、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、首次業(yè)主

6、大會會議召開的時間、地點、形式以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，業(yè)主委員候選人產(chǎn)生辦法等內(nèi)容需要在物業(yè)管理區(qū)域示 15 日。四、確定業(yè)主的方式1、業(yè)主人數(shù)應(yīng)符合本市規(guī)定，或根據(jù)本市房地產(chǎn)行政主管部門的要求確定，一般情況下為單數(shù)。2、分期開發(fā)的小區(qū)，建議業(yè)主大會籌備組根據(jù)項目實際情況確定每期的業(yè)主人數(shù)，并且分布合理。3、業(yè)主實行差額，因此候選人數(shù)應(yīng)多于應(yīng)選人數(shù)。4、籌備組成立后應(yīng)及時確定業(yè)主候選人。業(yè)主委員候選人應(yīng)具備以下條件：a、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；b、遵守國家有關(guān)；3c、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；d、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有

7、社會公；e、具有一定組織能力；f、具備必要的工作時間。5、如售房合同或證上登記的業(yè)主超過一人，均可按享有的比例行使業(yè)主權(quán)利，但如果他們同時成為籌備組成員或業(yè)主候選人，必須提前向全體業(yè)主。6、候選人產(chǎn)生方式(建議根據(jù)項目情況由業(yè)主大會籌備組選擇)：a、候選人的產(chǎn)生可采取業(yè)主自薦或的方式。b、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表作為業(yè)主委員，且業(yè)主代表應(yīng)均勻分布在物業(yè)各個幢、單元、樓層。五、業(yè)委會候選人資料和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約（草案）1、由籌備組對所有業(yè)委會委員候選人進(jìn)行資格審議后（關(guān)注候選人必須是業(yè)主本人），將候選人基本情況和業(yè)

8、主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約（草案）在物業(yè)管理區(qū)域示 15 日。業(yè)主異議可向籌備組提出質(zhì)疑，由籌備組給予解答，并對相關(guān)文件進(jìn)行修訂。2、的候選人資料應(yīng)包括：（以下資料收集時應(yīng)告知業(yè)主需對外并征得業(yè)主同意）a、，學(xué)歷，工作簡歷，b、競選及其他六、回收選票1、如候選人資料期滿業(yè)主無異議，則印制選票，并安排逐戶、回收。42、投票人必須是登記人或登記人的委托人，公司戶應(yīng)是公司法定代表人或其人。委托（）人填寫選票須附有人簽字的委托書。3、業(yè)主大會表決可采取現(xiàn)場投票的方式，也可采用上門或在物業(yè)內(nèi)固定區(qū)域集中、回收選票的方式。為提高選票回收率，保證成功，一般采用后兩種方式、回收選票。4、回收選票的工作應(yīng)由籌備組

9、具體負(fù)責(zé)實施，物業(yè)公司可以在籌備組的情況下進(jìn)行協(xié)助。5、為便于選票的統(tǒng)計和確認(rèn)，選票的、回收都應(yīng)有業(yè)主的簽字確認(rèn)。6、首次業(yè)主大會會議要通過業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，且須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)三分之二以上的業(yè)主表決通過，故應(yīng)在會前確認(rèn)有足夠的選票，以便會議順利召開。七、召開首次業(yè)主大會會議1、會議通知及有關(guān)材料應(yīng)在業(yè)主大會會議召開 15 日前在物業(yè)管理區(qū)域示，也可通過小區(qū)電子顯示屏、社區(qū)等形式發(fā)布。2、除業(yè)主或業(yè)主代表外，須包括所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或居民、業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)委會候選人、物業(yè)公司代表等。3、當(dāng)場開箱驗票、唱票。應(yīng)事先確定唱票、計票、監(jiān)票人。其中唱票人、計票人可由

10、業(yè)主大會籌備組成員擔(dān)任，監(jiān)票人建議從現(xiàn)場參加會議的業(yè)主中以自愿的方式產(chǎn)生。4、驗票時應(yīng)注意：a、經(jīng)籌備組同意，為保證選票的真實性，可在選票上加蓋；b、業(yè)主所投票數(shù)不得超過其投票權(quán)數(shù)；c、所選人數(shù)不得超過應(yīng)選委員人數(shù)。55、業(yè)委會實行差額，候選人中得票數(shù)多者為業(yè)主委員。6、首次業(yè)主大會會議由籌備組負(fù)責(zé)作并存檔，業(yè)主成立后，由業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。八、召開第一次業(yè)主會議1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)召開首次業(yè)主會議，推選產(chǎn)生業(yè)主1 人，副1-2 人（專職執(zhí)行的設(shè)置依據(jù)各地物業(yè)的規(guī)定，如無明確規(guī)定則由業(yè)主會議決定，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確），以便業(yè)主正常開展工作。2、由業(yè)主代表業(yè)主與物業(yè)管理公

11、司簽訂物業(yè)服務(wù)合同（提前在物業(yè)管理區(qū)域示合同文本）。3、業(yè)主召開第一次會議后，應(yīng)將業(yè)主大會和業(yè)主會議相關(guān)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。九、業(yè)主申請備案1、自業(yè)主產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，應(yīng)指定專人報本市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并申請刻制業(yè)主公章。2、申請備案時一般應(yīng)提交如下材料。a、業(yè)主大會的成立情況（包括業(yè)主委員）b、業(yè)主公約c、業(yè)主大會議事規(guī)則3、業(yè)主公章應(yīng)由專人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事項需使用公章時，應(yīng)由多數(shù)委員簽字認(rèn)可。十、注意事項1、在業(yè)主大會籌備、業(yè)主代表、業(yè)主過程中張貼的資料，建議對張貼現(xiàn)場拍照保存。62、業(yè)主大會籌建期間的所有相關(guān)文件，包括會議紀(jì)要、通知、公告、選票和程序

12、、結(jié)果等文件和相關(guān)，必須單獨建檔，妥善保存。3、所有現(xiàn)場發(fā)布的公告底稿要有籌備組審核，并保留。4、物業(yè)管理公司相關(guān)在成立業(yè)主大會過程中應(yīng)積極協(xié)助籌備組工作，在對外所張貼的資料中，如涉及到物業(yè)公司參與，應(yīng)注名“經(jīng)籌備組授權(quán)”，以免造成誤解。5、成立業(yè)主大會時應(yīng)確定各個準(zhǔn)備階段的時間節(jié)點。（二）業(yè)主代表的產(chǎn)生辦法物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為，推選一名業(yè)主代表成為業(yè)主。一、首次業(yè)主大會召開前業(yè)主代表的產(chǎn)生程序：1、由業(yè)主大會籌備組確定，按照幢、單元、樓層為產(chǎn)生業(yè)主代表，選舉過程由業(yè)主大會籌備組監(jiān)督執(zhí)行。2、業(yè)主以自薦的方式到業(yè)主大會籌備組報名，確定業(yè)主代表。3、在業(yè)主大會籌備組的監(jiān)督下，業(yè)主投票所代表業(yè)主的幢、單元、樓層業(yè)主代表。4、業(yè)主代表的可以采取現(xiàn)場投票的方式，也可采用上門、回收選票的方式。但必須達(dá)到其所代表業(yè)主的 1/2 以上業(yè)主參