《常奧策劃報(bào)告》word版

1、目 錄 TOC h z t 一級(jí),2,二級(jí),3,三級(jí),4,章節(jié),1 HYPERLINK l _Toc25073857 第一部分：市場(chǎng)調(diào)查研究 PAGEREF _Toc25073857 h 2 HYPERLINK l _Toc25073858 1 常州市宏觀環(huán)境研究 PAGEREF _Toc25073858 h 3 HYPERLINK l _Toc25073859 1.1 常州市簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc25073859 h 3 HYPERLINK l _Toc25073860 1.2 人口環(huán)境 PAGEREF _Toc25073860 h 4 HYPERLINK l _Toc2507386

2、1 1.3 文化環(huán)境 PAGEREF _Toc25073861 h 5 HYPERLINK l _Toc25073862 1.4 政策環(huán)境 PAGEREF _Toc25073862 h 6 HYPERLINK l _Toc25073863 1.5交通環(huán)境 PAGEREF _Toc25073863 h 6 HYPERLINK l _Toc25073864 1.6 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREF _Toc25073864 h 7 HYPERLINK l _Toc25073865 1.7投資環(huán)境 PAGEREF _Toc25073865 h 8 HYPERLINK l _Toc25073866 2 常州市

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 PAGEREF _Toc25073866 h 9 HYPERLINK l _Toc25073867 2.1 常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 PAGEREF _Toc25073867 h 9 HYPERLINK l _Toc25073868 2.1.1 供應(yīng)方面： PAGEREF _Toc25073868 h 9 HYPERLINK l _Toc25073869 2.1.2 需求方面： PAGEREF _Toc25073869 h 10 HYPERLINK l _Toc25073870 2.1.3 消費(fèi)方面： PAGEREF _Toc25073870 h 10 HYPERLINK l _T

4、oc25073871 2.1.4 前景方面： PAGEREF _Toc25073871 h 10 HYPERLINK l _Toc25073873 2.2 常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc25073873 h 11 HYPERLINK l _Toc25073874 2.2.1 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc25073874 h 11 HYPERLINK l _Toc25073875 2.2.2 銷售現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc25073875 h 12 HYPERLINK l _Toc25073876 2.3常州市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc25073876

5、 h 13 HYPERLINK l _Toc25073877 2.3.1 住宅市場(chǎng)板塊分析 PAGEREF _Toc25073877 h 13 HYPERLINK l _Toc25073878 2.3.2 住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析 PAGEREF _Toc25073878 h 16 HYPERLINK l _Toc25073879 2.3.3 常州住宅項(xiàng)目綜合分析 PAGEREF _Toc25073879 h 20 HYPERLINK l _Toc25073880 2.3.4 住宅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品 PAGEREF _Toc25073880 h 23 HYPERLINK l _Toc25073881

6、2.3.5 住宅市場(chǎng)的空缺產(chǎn)品 PAGEREF _Toc25073881 h 23 HYPERLINK l _Toc25073882 2.3.7 常州市住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究 PAGEREF _Toc25073882 h 35 HYPERLINK l _Toc25073883 2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié) PAGEREF _Toc25073883 h 44 HYPERLINK l _Toc25073884 2.5 住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc25073884 h 47 HYPERLINK l _Toc25073885 第二部分：項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc25073885 h 49

7、 HYPERLINK l _Toc25073886 1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 PAGEREF _Toc25073886 h 50 HYPERLINK l _Toc25073887 1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc25073887 h 50 HYPERLINK l _Toc25073888 項(xiàng)目所在區(qū)域 PAGEREF _Toc25073888 h 50 HYPERLINK l _Toc25073889 項(xiàng)目宗地概況： PAGEREF _Toc25073889 h 51 HYPERLINK l _Toc25073890 1.2項(xiàng)目區(qū)域分析 PAGEREF _Toc25073890 h 51

8、HYPERLINK l _Toc25073891 交通狀況分析 PAGEREF _Toc25073891 h 51 HYPERLINK l _Toc25073892 居住條件分析 PAGEREF _Toc25073892 h 52 HYPERLINK l _Toc25073893 區(qū)域居住趨勢(shì)分析 PAGEREF _Toc25073893 h 53 HYPERLINK l _Toc25073894 1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 PAGEREF _Toc25073894 h 54 HYPERLINK l _Toc25073895 1.4結(jié)論 PAGEREF _Toc25073895 h 54 HYPE

9、RLINK l _Toc25073896 1.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 PAGEREF _Toc25073896 h 54 HYPERLINK l _Toc25073897 2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 PAGEREF _Toc25073897 h 54 HYPERLINK l _Toc25073898 2.1項(xiàng)目條件和資源分析 PAGEREF _Toc25073898 h 54 HYPERLINK l _Toc25073899 項(xiàng)目條件分析 PAGEREF _Toc25073899 h 55 HYPERLINK l _Toc25073900 項(xiàng)目資源分析 PAGEREF _Toc25073900 h 55 HYP

10、ERLINK l _Toc25073901 結(jié)論： PAGEREF _Toc25073901 h 56 HYPERLINK l _Toc25073902 2.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc25073902 h 57 HYPERLINK l _Toc25073903 各板塊現(xiàn)狀及趨勢(shì) PAGEREF _Toc25073903 h 57 HYPERLINK l _Toc25073904 板塊間競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) PAGEREF _Toc25073904 h 58 HYPERLINK l _Toc25073905 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析 PAGEREF _Toc25073905 h 61 HY

11、PERLINK l _Toc25073906 可類比項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc25073906 h 63 HYPERLINK l _Toc25073907 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 PAGEREF _Toc25073907 h 66 HYPERLINK l _Toc25073908 2.3項(xiàng)目SOWT分析 PAGEREF _Toc25073908 h 69 HYPERLINK l _Toc25073909 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc25073909 h 69 HYPERLINK l _Toc25073910 項(xiàng)目劣勢(shì) PAGEREF _Toc25073910 h 69 HYPERL

12、INK l _Toc25073911 項(xiàng)目機(jī)會(huì) PAGEREF _Toc25073911 h 70 HYPERLINK l _Toc25073912 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc25073912 h 70 HYPERLINK l _Toc25073913 3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 PAGEREF _Toc25073913 h 71 HYPERLINK l _Toc25073914 挖掘優(yōu)勢(shì)和把握機(jī)會(huì) PAGEREF _Toc25073914 h 71 HYPERLINK l _Toc25073915 化解劣勢(shì)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc25073915 h 71 HYPERLINK l

13、 _Toc25073916 結(jié)論 PAGEREF _Toc25073916 h 71 HYPERLINK l _Toc25073917 4項(xiàng)目發(fā)展定位 PAGEREF _Toc25073917 h 72 HYPERLINK l _Toc25073918 4.1發(fā)展商定位： PAGEREF _Toc25073918 h 72 HYPERLINK l _Toc25073919 發(fā)展商形象定位 PAGEREF _Toc25073919 h 72 HYPERLINK l _Toc25073920 發(fā)展商經(jīng)營(yíng)理念： PAGEREF _Toc25073920 h 72 HYPERLINK l _Toc25

14、073921 發(fā)展商競(jìng)爭(zhēng)理念 PAGEREF _Toc25073921 h 72 HYPERLINK l _Toc25073922 4.2項(xiàng)目市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc25073922 h 73 HYPERLINK l _Toc25073923 4.3項(xiàng)目形象定位 PAGEREF _Toc25073923 h 74 HYPERLINK l _Toc25073924 4.4目標(biāo)客戶定位 PAGEREF _Toc25073924 h 75 HYPERLINK l _Toc25073925 潛在目標(biāo)客戶 PAGEREF _Toc25073925 h 75 HYPERLINK l _Toc25

15、073926 首期目標(biāo)客戶 PAGEREF _Toc25073926 h 75 HYPERLINK l _Toc25073927 4.5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 PAGEREF _Toc25073927 h 80 HYPERLINK l _Toc25073928 4.6主題定位（有待進(jìn)一步細(xì)化） PAGEREF _Toc25073928 h 82 HYPERLINK l _Toc25073929 5核心價(jià)值的體系建立 PAGEREF _Toc25073929 h 84 HYPERLINK l _Toc25073930 5.1基礎(chǔ)核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 PAGEREF _Toc25073930 h 84 HYPE

16、RLINK l _Toc25073931 強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力 PAGEREF _Toc25073931 h 84 HYPERLINK l _Toc25073932 價(jià)值優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)力 PAGEREF _Toc25073932 h 85 HYPERLINK l _Toc25073933 5.2躍升核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 PAGEREF _Toc25073933 h 86 HYPERLINK l _Toc25073934 優(yōu)勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)力 PAGEREF _Toc25073934 h 86 HYPERLINK l _Toc25073935 奧園躍升競(jìng)爭(zhēng)力 PAGEREF _Toc25073935 h 87 HY

17、PERLINK l _Toc25073936 5.3本項(xiàng)目的核心價(jià)值體系 PAGEREF _Toc25073936 h 87 HYPERLINK l _Toc25073937 5.4本項(xiàng)目核心價(jià)值體系的實(shí)施策略 PAGEREF _Toc25073937 h 89 HYPERLINK l _Toc25073938 本項(xiàng)目方向性發(fā)展策略 PAGEREF _Toc25073938 h 89 HYPERLINK l _Toc25073939 核心價(jià)值體系的實(shí)現(xiàn) PAGEREF _Toc25073939 h 91 HYPERLINK l _Toc25073940 第三部分：項(xiàng)目產(chǎn)品策略 PAGEREF

18、_Toc25073940 h 93 HYPERLINK l _Toc25073941 1 項(xiàng)目分期發(fā)展策略 PAGEREF _Toc25073941 h 94 HYPERLINK l _Toc25073942 1.1項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)原則 PAGEREF _Toc25073942 h 94 HYPERLINK l _Toc25073943 1.2建筑類型的選擇 PAGEREF _Toc25073943 h 94 HYPERLINK l _Toc25073944 1.3項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃： PAGEREF _Toc25073944 h 94 HYPERLINK l _Toc25073945 1.4分期發(fā)

19、展的策略方針 PAGEREF _Toc25073945 h 97 HYPERLINK l _Toc25073946 1.5項(xiàng)目總平面布局要點(diǎn)建議： PAGEREF _Toc25073946 h 97 HYPERLINK l _Toc25073947 主軸線建議： PAGEREF _Toc25073947 h 97 HYPERLINK l _Toc25073948 首期開(kāi)發(fā)分期建議 PAGEREF _Toc25073948 h 97 HYPERLINK l _Toc25073949 2.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc25073949 h 98 HYPERLINK l _Toc2507

20、3950 2.1主題概念在總體規(guī)劃中的體現(xiàn) PAGEREF _Toc25073950 h 98 HYPERLINK l _Toc25073951 2.2總體規(guī)劃原則 PAGEREF _Toc25073951 h 99 HYPERLINK l _Toc25073952 2.3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 PAGEREF _Toc25073952 h 100 HYPERLINK l _Toc25073953 組團(tuán)劃分 PAGEREF _Toc25073953 h 101 HYPERLINK l _Toc25073954 配套設(shè)施 PAGEREF _Toc25073954 h 101 HYPERLINK l

21、_Toc25073955 關(guān)于各主要配套建筑物的細(xì)化建議 PAGEREF _Toc25073955 h 102 HYPERLINK l _Toc25073956 關(guān)于各開(kāi)發(fā)期主要運(yùn)動(dòng)設(shè)施的細(xì)化建議 PAGEREF _Toc25073956 h 106 HYPERLINK l _Toc25073957 2.5路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc25073957 h 106 HYPERLINK l _Toc25073958 道路網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)原則 PAGEREF _Toc25073958 h 106 HYPERLINK l _Toc25073959 車行道路系統(tǒng) PAGEREF _Toc2507395

22、9 h 107 HYPERLINK l _Toc25073960 人行步道系統(tǒng) PAGEREF _Toc25073960 h 107 HYPERLINK l _Toc25073961 組團(tuán)內(nèi)部道路系統(tǒng) PAGEREF _Toc25073961 h 108 HYPERLINK l _Toc25073962 回車場(chǎng)的布置 PAGEREF _Toc25073962 h 108 HYPERLINK l _Toc25073963 車行入口 PAGEREF _Toc25073963 h 108 HYPERLINK l _Toc25073964 人行入口 PAGEREF _Toc25073964 h 108

23、 HYPERLINK l _Toc25073965 道路技術(shù)要求 PAGEREF _Toc25073965 h 109 HYPERLINK l _Toc25073966 停車系統(tǒng) PAGEREF _Toc25073966 h 110 HYPERLINK l _Toc25073967 3.景觀綠化設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc25073967 h 110 HYPERLINK l _Toc25073968 3.1 景觀設(shè)計(jì)原則 PAGEREF _Toc25073968 h 110 HYPERLINK l _Toc25073969 3.2環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念 PAGEREF _Toc25073969 h

24、 110 HYPERLINK l _Toc25073970 3.3環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 PAGEREF _Toc25073970 h 112 HYPERLINK l _Toc25073971 3.4本項(xiàng)目主要景觀區(qū)、景觀點(diǎn)的設(shè)定 PAGEREF _Toc25073971 h 113 HYPERLINK l _Toc25073972 本項(xiàng)目主要景觀區(qū) PAGEREF _Toc25073972 h 114 HYPERLINK l _Toc25073973 本項(xiàng)目主要景觀點(diǎn) PAGEREF _Toc25073973 h 114 HYPERLINK l _Toc25073974 3.5環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建

25、議 PAGEREF _Toc25073974 h 115 HYPERLINK l _Toc25073975 綠化景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc25073975 h 115 HYPERLINK l _Toc25073976 3.6水體景觀設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc25073976 h 117 HYPERLINK l _Toc25073977 水體景觀設(shè)計(jì)三原則 PAGEREF _Toc25073977 h 117 HYPERLINK l _Toc25073978 本項(xiàng)目水體景觀的安排 PAGEREF _Toc25073978 h 118 HYPERLINK l _Toc25073

26、979 3.7本項(xiàng)目硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc25073979 h 118 HYPERLINK l _Toc25073980 硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)原則 PAGEREF _Toc25073980 h 118 HYPERLINK l _Toc25073981 硬質(zhì)景觀的分布 PAGEREF _Toc25073981 h 118 HYPERLINK l _Toc25073982 4.建筑設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc25073982 h 119 HYPERLINK l _Toc25073983 4.1建筑單體設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc25073983 h 119 HYPERLINK l _T

27、oc25073984 建筑設(shè)計(jì)總則： PAGEREF _Toc25073984 h 119 HYPERLINK l _Toc25073985 4.1.2 建筑設(shè)計(jì)原則及風(fēng)格 PAGEREF _Toc25073985 h 119 HYPERLINK l _Toc25073986 4.1.3 建筑排列 PAGEREF _Toc25073986 h 120 HYPERLINK l _Toc25073987 4.1.4 建筑朝向 PAGEREF _Toc25073987 h 120 HYPERLINK l _Toc25073988 4.1.5 建筑立面 PAGEREF _Toc25073988 h 1

28、20 HYPERLINK l _Toc25073989 4.2 房型設(shè)計(jì)要求 PAGEREF _Toc25073989 h 120 HYPERLINK l _Toc25073990 4.2.1 戶型設(shè)計(jì)原則 PAGEREF _Toc25073990 h 120 HYPERLINK l _Toc25073991 4.2.2 房型面積比例及控制（首期） PAGEREF _Toc25073991 h 121 HYPERLINK l _Toc25073992 產(chǎn)品戶型特點(diǎn)建議 PAGEREF _Toc25073992 h 121 HYPERLINK l _Toc25073993 4.3產(chǎn)品類型及量的控

29、制 PAGEREF _Toc25073993 h 123 HYPERLINK l _Toc25073994 5.配套設(shè)施的設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc25073994 h 124 HYPERLINK l _Toc25073995 5.1 體育文化設(shè)施 PAGEREF _Toc25073995 h 124 HYPERLINK l _Toc25073996 5.2 室外運(yùn)動(dòng)功能的設(shè)置 PAGEREF _Toc25073996 h 124 HYPERLINK l _Toc25073997 5.3 生活配套設(shè)施的設(shè)計(jì)要求 PAGEREF _Toc25073997 h 125 HYPERLINK l

30、_Toc25073998 5.4 奧林匹克中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的設(shè)置（見(jiàn)學(xué)校專題研究） PAGEREF _Toc25073998 h 125 HYPERLINK l _Toc25073999 6.其他設(shè)計(jì)要求 PAGEREF _Toc25073999 h 125 HYPERLINK l _Toc25074000 6.1 市政設(shè)施現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc25074000 h 125 HYPERLINK l _Toc25074001 6.2 停車位 PAGEREF _Toc25074001 h 126 HYPERLINK l _Toc25074002 6.3 智能化設(shè)計(jì)要求 PAGEREF _

31、Toc25074002 h 126 HYPERLINK l _Toc25074003 6.4 其它 PAGEREF _Toc25074003 h 127 HYPERLINK l _Toc25074004 7.項(xiàng)目大賣場(chǎng)的構(gòu)筑策略 PAGEREF _Toc25074004 h 127 HYPERLINK l _Toc25074005 7.1 大賣場(chǎng)的構(gòu)筑原則 PAGEREF _Toc25074005 h 127 HYPERLINK l _Toc25074006 7.2 奧林匹克大廈的運(yùn)動(dòng)設(shè)施及功能設(shè)置 PAGEREF _Toc25074006 h 127 HYPERLINK l _Toc2507

32、4007 7.3 奧林匹克露天文化廣場(chǎng) PAGEREF _Toc25074007 h 128 HYPERLINK l _Toc25074008 7.4 營(yíng)銷中心與示范單位的設(shè)計(jì)要求 PAGEREF _Toc25074008 h 128 HYPERLINK l _Toc25074009 第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷策略 PAGEREF _Toc25074009 h 130 HYPERLINK l _Toc25074010 1主要營(yíng)銷策略運(yùn)用建議 PAGEREF _Toc25074010 h 131 HYPERLINK l _Toc25074011 1.1品牌營(yíng)銷 PAGEREF _Toc25074011

33、h 131 HYPERLINK l _Toc25074012 1.2 賣場(chǎng)營(yíng)銷 PAGEREF _Toc25074012 h 131 HYPERLINK l _Toc25074013 1.3活動(dòng)營(yíng)銷 PAGEREF _Toc25074013 h 132 HYPERLINK l _Toc25074014 1.4會(huì)員制營(yíng)銷 PAGEREF _Toc25074014 h 132 HYPERLINK l _Toc25074015 2廣告推廣策略 PAGEREF _Toc25074015 h 132 HYPERLINK l _Toc25074016 3銷售推盤策略 PAGEREF _Toc2507401

34、6 h 133 HYPERLINK l _Toc25074017 3.1銷售排期 PAGEREF _Toc25074017 h 133 HYPERLINK l _Toc25074018 3.2推盤時(shí)間安排 PAGEREF _Toc25074018 h 133 HYPERLINK l _Toc25074019 4.階段性銷售計(jì)劃 PAGEREF _Toc25074019 h 134 HYPERLINK l _Toc25074020 4.1市場(chǎng)預(yù)熱及登記期 PAGEREF _Toc25074020 h 134 HYPERLINK l _Toc25074021 4.2市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)期 PAGEREF _T

35、oc25074021 h 134 HYPERLINK l _Toc25074022 4.3開(kāi)盤期 PAGEREF _Toc25074022 h 135 HYPERLINK l _Toc25074023 5首期整合營(yíng)銷計(jì)劃（如下表） PAGEREF _Toc25074023 h 137 HYPERLINK l _Toc25074024 第五部分：項(xiàng)目收支概算 PAGEREF _Toc25074024 h 138 HYPERLINK l _Toc25074025 1.主要技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc25074025 h 139 HYPERLINK l _Toc25074026 2.銷售收入概

36、算 PAGEREF _Toc25074026 h 140 HYPERLINK l _Toc25074027 3.投資概算表 PAGEREF _Toc25074027 h 140 HYPERLINK l _Toc25074028 4.首次發(fā)售前投入估算 PAGEREF _Toc25074028 h 142 HYPERLINK l _Toc25074029 第六部分：項(xiàng)目專題研究 PAGEREF _Toc25074029 h 143 HYPERLINK l _Toc25074030 1奧園專題研究 PAGEREF _Toc25074030 h 144 HYPERLINK l _Toc2507403

37、1 1.1理念方面 PAGEREF _Toc25074031 h 146 HYPERLINK l _Toc25074032 1.2產(chǎn)品方面 PAGEREF _Toc25074032 h 146 HYPERLINK l _Toc25074033 1.3社區(qū)文化方面 PAGEREF _Toc25074033 h 146 HYPERLINK l _Toc25074034 2、學(xué)校專題研究(見(jiàn)附件) PAGEREF _Toc25074034 h 146 HYPERLINK l _Toc25074035 第七部分：公司及營(yíng)銷部階段性工作計(jì)劃 PAGEREF _Toc25074035 h 147 HYPE

38、RLINK l _Toc25074036 附件一 學(xué)校專題研究 PAGEREF _Toc25074036 h 150常州奧林匹克花園塊塊條件分板項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目發(fā)展定位核心價(jià)值體系項(xiàng)目SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析發(fā)展商定位市場(chǎng)定位形象定位目標(biāo)客戶定位價(jià)格定位主題定位項(xiàng)目定位常州宏觀環(huán)境研究常州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀住宅市場(chǎng)及發(fā)展趨勢(shì)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀住宅消費(fèi)現(xiàn)狀市場(chǎng)調(diào)研分期發(fā)展策略產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略大賣場(chǎng)構(gòu)筑策略產(chǎn)品策略主要營(yíng)銷策略廣告推廣策略銷售推盤策略階段性銷售計(jì)劃首期整合營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷策略主要技術(shù)指標(biāo)銷售收入概算項(xiàng)目投資概算收支概算發(fā)展策劃綱要第一部分：市場(chǎng)調(diào)查研究1 常州市宏觀環(huán)境研究1.1 常州市簡(jiǎn)介常州是一座

39、具有2500年歷史的文化古城（歷史上有“龍城”別稱），又是一座在改革開(kāi)放中崛起的新興工業(yè)城市。全市總面積4375平方公里，人口339萬(wàn)，其中市區(qū)280平方公里，下轄金壇、溧陽(yáng)兩個(gè)縣級(jí)市和天寧、鐘樓、戚墅堰、武進(jìn)、新北五個(gè)行政區(qū)常州處于美麗富饒的長(zhǎng)江金三角地區(qū)，與上海、南京兩大都市等距相望，有著十分優(yōu)越的區(qū)位條件和便捷的水陸空交通條件。市區(qū)北臨長(zhǎng)江，南瀕太湖，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道、京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)。全市水網(wǎng)縱橫交織，連江通海。長(zhǎng)江常州港萬(wàn)噸級(jí)碼頭可接靠外輪，并具備集裝箱中轉(zhuǎn)功能。民航常州站有通達(dá)北京、廣州、大連、廈門、深圳、?？凇⑽靼驳葒?guó)內(nèi)20多個(gè)大中城市的航線。1.2 人口環(huán)境

40、2001年年底人口主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)(新的行政區(qū)規(guī)劃2002年確定)：總戶數(shù)：118.65萬(wàn)戶總?cè)丝冢?41.52萬(wàn)人每戶家庭人口：2.91人/戶老城區(qū)總?cè)丝冢?9.48萬(wàn)人（天寧、鐘樓、戚墅堰）新城板塊總?cè)丝冢?2.15萬(wàn)人行政區(qū)調(diào)整以后市區(qū)人口：超過(guò)200萬(wàn)（含武進(jìn)區(qū)）從總體人口環(huán)境來(lái)看，整個(gè)常州市人口基數(shù)偏小,在100萬(wàn)左右,而新區(qū)的人口量也偏小,在新區(qū)重新規(guī)劃后總?cè)丝谝膊蛔?0萬(wàn)(38.23萬(wàn)),且農(nóng)業(yè)人口占了絕大多數(shù)，僅市區(qū)內(nèi)居民對(duì)住房的需求量并不大。據(jù)調(diào)查：常州市城鎮(zhèn)居民2001年底人均住房面積10平米，如“十五”期末要達(dá)到15平米，人均增加居住面積約5平方或建筑面積10平方左右，按市區(qū)

41、及新區(qū)總?cè)丝?00萬(wàn)計(jì)算，總的住房需求量是1000萬(wàn)左右，加上市區(qū)危舊改造項(xiàng)目面積150萬(wàn)平方，5年的房地產(chǎn)需求總量不低于1200萬(wàn)平方，平均每年住房的潛在需求量將在240-250萬(wàn)平方左右，并相繼隨人口的增加而增加。另根據(jù)市區(qū)（加新區(qū)）人口按100萬(wàn)人口，2.91人/戶計(jì)算,約34萬(wàn)戶居民，初步估計(jì)三分之一的家庭已買了新房，三分之一還不具備買新房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，三分之一的家庭需買房或換房，那么近幾年內(nèi)將有11萬(wàn)戶家庭的購(gòu)房需求，共有1100萬(wàn)平米左右需求量，則五年內(nèi)平均每年住房潛在需求量為220萬(wàn)平米。34萬(wàn)戶按2.91人/戶計(jì)算1/3強(qiáng)14萬(wàn)戶不具備購(gòu)房實(shí)力1/3弱10萬(wàn)戶已購(gòu)新房1/3弱10

42、萬(wàn)戶擬購(gòu)新房或換房100萬(wàn)人口綜上2種方式計(jì)算結(jié)果，近幾年年均需求量在200萬(wàn)平米以上。綜上人口環(huán)境的分析，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群應(yīng)著眼于市區(qū)及新區(qū)，放眼于項(xiàng)目周邊包括薛家在內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。并從整個(gè)大盤開(kāi)發(fā)量來(lái)講，加上市區(qū)的開(kāi)發(fā)已日見(jiàn)成熟，僅依托市區(qū)消化那還不夠，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的潛在目標(biāo)消費(fèi)群的量還較大，還有待刺激消費(fèi)和引導(dǎo)消費(fèi)。1.3 文化環(huán)境常州是一座有著多年文字記載歷史的文化古城，文化底蘊(yùn)深厚，先后出現(xiàn)了諸如華 羅 庚 、劉 海 粟 劉 國(guó) 鈞 、盛 宣 懷 、瞿 秋 白 、張 太 雷 、惲 代 英 、李 公 樸等文人墨客志士，江蘇又是文化教育大省，又受江南書(shū)香之影響，常州人特重視文化教育，特別是小孩子的

43、教育，家長(zhǎng)們一生中愿意愿意投入畢生的心血和金錢去為孩子的成長(zhǎng)，希望他們進(jìn)入最好的學(xué)校，接受高素質(zhì)的教育和具特色的教育，而在常州498所小學(xué)中，知名的僅有四所（局前街小學(xué)、博愛(ài)路小學(xué)、延陵路小學(xué)、附?。?，不到百分之一，而到新區(qū)，除有由新區(qū)管委會(huì)、常州教育委員會(huì)共同創(chuàng)辦的從小學(xué)至高中的一體化的寄宿制國(guó)際學(xué)校外，學(xué)校相當(dāng)匱乏。項(xiàng)目文化教育尤顯重要，一是填補(bǔ)新區(qū)學(xué)校教育的空缺，二是通過(guò)名校的引進(jìn)對(duì)項(xiàng)目周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)老板有非常大的吸引力1.4 政策環(huán)境蘇錫常地區(qū)自定位特大型中心城市以來(lái)，規(guī)劃確定，蘇州、無(wú)錫、常州中心城市空間的拓展、結(jié)構(gòu)優(yōu)化等要統(tǒng)一考慮、綜合平衡、合理分布；全市上下要以精心實(shí)施“構(gòu)筑區(qū)位

44、優(yōu)勢(shì)”、“增強(qiáng)城市功能”、“營(yíng)造城市環(huán)境”和“美化城市形象”四大系列工程為抓手，迅速形成我市城市化和城市現(xiàn)代化管理新格局。一是要圍繞做大常州，加快形成四位一體、眾星拱月的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)新格局。要加快實(shí)施北進(jìn)南拓戰(zhàn)略，促進(jìn)特大城市的迅速擴(kuò)展；三年建設(shè)的主要目標(biāo)任務(wù)。一是完善對(duì)外交通，構(gòu)筑特大城市基本框架，圍繞“東西呼應(yīng)上海、南京，南北溝通浙江、皖西和蘇中、蘇北”的大交通格局，積極實(shí)施“一縱、四橫、三環(huán)”建設(shè)戰(zhàn)略。二是拓寬市區(qū)主干道，優(yōu)化城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，打通出入口，溝通內(nèi)外環(huán)，提高路網(wǎng)關(guān)聯(lián)度，重點(diǎn)新建和改造一批溝通南北的快速交通干道，推進(jìn)老城區(qū)、武進(jìn)區(qū)和新北區(qū)的道路一體化。三是綠化凈化環(huán)境，建設(shè)生態(tài)城市

45、，為廣大市民營(yíng)造一個(gè)良好的居住和工作環(huán)境。四是建設(shè)一批重點(diǎn)項(xiàng)目，提高城市承載能力，以先進(jìn)的公用設(shè)施支撐現(xiàn)代城市功能。五是以推進(jìn)四項(xiàng)整治為著力點(diǎn)，切實(shí)提高城市管理水平。道路的拓寬大大的擴(kuò)大了常州市民的城市心理半徑 ，以及市中心北移，利用新區(qū)優(yōu)美環(huán)境，政府給了大量的招商引資優(yōu)惠政策，迅速的積聚了人氣，加上大大減低了住房交易的費(fèi)用和簡(jiǎn)化了相關(guān)辦理手續(xù)，因此一切利好的政策大大促進(jìn)了新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。1.5交通環(huán)境在三年中，加大投資力度，新建高速公路公里和一級(jí)公路公里，新建一批城市快速干道、改造一批城市主干道，進(jìn)一步完善城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)；城市公交車輛總數(shù)達(dá)輛，公交線路達(dá)60條800公里；明年要新建西環(huán)二

46、路、青洋路兩條城市南北向的交通干道；改造拓寬蘭陵路、采菱路、鳳凰路和武青北路；新建勤益西路等道路和西瀛里地塊、青龍生活區(qū)的配套道路。新北區(qū)要重點(diǎn)建設(shè)西環(huán)一路、華山路，改造通江大道，新建港口大道、港區(qū)大道等干道，并延伸黃河路、河海路和長(zhǎng)江路；1.6 經(jīng)濟(jì)環(huán)境平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、提速,是2002年以來(lái)常州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征,今年以來(lái)常州市經(jīng)濟(jì)在景氣區(qū)間運(yùn)行已持續(xù)9個(gè)月,主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)長(zhǎng)較快,相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)了穩(wěn)中向好的勢(shì)頭,種種跡象表明,期盼已久的新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的拐點(diǎn)已現(xiàn)端倪。從三大需求情況看,出口、投資、消費(fèi)出現(xiàn)了全面、較快增長(zhǎng)的格局：一是出口貿(mào)易持續(xù)保持高位增長(zhǎng)。今年以來(lái)1-9月出口總額已達(dá)13億美元

47、,累計(jì)增幅為46.5%。二是投資增幅高于去年。1-9月,全社會(huì)投資額完成104.1億元,同比增長(zhǎng)17.9%；三是消費(fèi)品市場(chǎng)逐步升溫。1-9月全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額146.5億元,同比增長(zhǎng)8.6%； 從宏觀經(jīng)濟(jì)景氣狀況指數(shù)看,呈明顯回升態(tài)勢(shì)。去年四季度,常州市宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)尚為98.0,處于不景氣邊緣。今年以來(lái),雖然季度景氣指數(shù)有所波動(dòng),但始終保持在100以上,表明前9 個(gè)月常州市宏觀經(jīng)濟(jì)一直在景氣區(qū)間運(yùn)行。1.7投資環(huán)境2002年1-9月房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)（含武進(jìn)區(qū)） 單位：萬(wàn)元類別完成投資2001（1-9）2002（1-9）同比增長(zhǎng)全市市區(qū)全市市區(qū)全市市區(qū)商品房19135711634527

48、322723384842.78%101.00%其中：住宅1507138471822174418347847.13%116.57%辦公385835345694569447.59%61.12%商業(yè)272232136528853283345.99%32.62%其它95636728169361634277.10%142.90%注：市區(qū)包括老城區(qū)、新區(qū)、武進(jìn)區(qū)；全市包括市區(qū)、金壇、潥陽(yáng)。去年以來(lái)，常州市加快城市改造和建設(shè)力度，兩年拆遷1萬(wàn)戶約130萬(wàn)平方米。結(jié)合城市建設(shè)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速升溫，房地產(chǎn)銷售快速增長(zhǎng)，商品房和住宅均呈現(xiàn)銷售面積大于竣工面積、銷售增速快于竣工增速的勢(shì)頭，在二級(jí)市場(chǎng)帶動(dòng)下，房地

49、產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)交易也相當(dāng)活躍，刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量不斷攀升。在開(kāi)發(fā)中，住宅仍是主體，上半年全市住宅建設(shè)完成投資13.6億元，同比增長(zhǎng)48.1，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的80.2。另外，上半年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資1.6億元，辦公樓完成0.5億元，同比分別增長(zhǎng)82.9和89.9。從投資來(lái)源看，定金及預(yù)收款比重較大，成為支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。利用外資情況也好于以往，上半年利用外資0.7億元，同比增長(zhǎng)166.8%。2 常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2.1 常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1998年以來(lái)，政府為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需，在加快推進(jìn)住房制度改革的同時(shí)，積極實(shí)施一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策。憑籍這樣良好的宏觀環(huán)境，房

50、地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，并逐步走向成熟，呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，投資、開(kāi)發(fā)、供應(yīng)、銷售不斷創(chuàng)出新高，良性循環(huán)發(fā)展的特征明顯，集中表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：2.1.1 供應(yīng)方面：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模得到合理調(diào)整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)已顯現(xiàn)出市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)和政府宏觀調(diào)控雙重作用的痕跡，一方面，土地供應(yīng)量受到政府部門的控制，另一方面，投資的規(guī)模、速度和結(jié)構(gòu)又受到市場(chǎng)的無(wú)形調(diào)節(jié)。2001年，常州完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資32.2億元，比上年增長(zhǎng)7.3%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)19.7%，比上年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；全年住宅建設(shè)投資達(dá)26.2億元，增長(zhǎng)7.6%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的81.5%；全年在

51、建商品房屋施工面積達(dá)487萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)19.7%；其中住宅施工面積398萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)15.8%；商品房竣工面積193萬(wàn)平方米，比上年下降5.4%；其中住宅竣工面積170萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.3%；全年銷售價(jià)格平均每平方米1725元，比上年上升2.3%；其中商品房住宅1669元，增長(zhǎng)6.6%；商品房空置面積（69.8萬(wàn)平方米）減少了7.9萬(wàn)平方米，；商品房空置率（12.3%）下降了4.9個(gè)百分點(diǎn) 。2.1.2 需求方面：商品房銷售量持續(xù)上升，二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯。近幾年來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初步形成投資與消費(fèi)互動(dòng)、增量與存量聯(lián)動(dòng)的格局。全市商品房銷售量自1998年首次突破10

52、0萬(wàn)平方米大關(guān)以來(lái)，每年以不低于10%的增長(zhǎng)速度創(chuàng)新高，2001年商品房銷售面積達(dá)173萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)15.8%； 消費(fèi)方面：2001年末，全市商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額已達(dá)21.7億元；其中當(dāng)年新增貸款10.6億元，增長(zhǎng)95.7%；公積金住房貸款6.4億元，增長(zhǎng)42.2%2001年全市個(gè)人購(gòu)買商品房面積170萬(wàn)平方米，個(gè)人購(gòu)房比例超過(guò)98%，比上一年又提高了4.7個(gè)百分點(diǎn)。以個(gè)人購(gòu)房為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的形成和穩(wěn)定，為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 前景方面：由于2001年較大規(guī)模的新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目（233萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.2%）在2002年將進(jìn)入投資建設(shè)的高峰，再加上目前房地

53、產(chǎn)業(yè)結(jié)余資金比較充裕，房地產(chǎn)投資的繼續(xù)增長(zhǎng)有一定的基礎(chǔ)。但另一方面，經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基數(shù)已有所擴(kuò)大，投資幅度短期內(nèi)上升空間也不會(huì)太大。從長(zhǎng)期看，住房消費(fèi)的巨大能量還有待釋放，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展應(yīng)有較大的空間，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有較大增長(zhǎng)潛力。2.2 常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2.2.1 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 2.2.2 銷售現(xiàn)狀2.3常州市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀2.3.1 住宅市場(chǎng)板塊分析中心板塊：關(guān)河路以南、懷德路以東、勞動(dòng)路以北、東坡公園以西。目前均為中大型高檔公寓盤在售，以小高層、高層為主。均價(jià)27003300元。序號(hào)項(xiàng)目名稱結(jié)構(gòu)類型銷售均價(jià)銷售率備注1銘巷多層、小高層290065%

54、2荷花池公寓小高層330090%3世紀(jì)明珠園小高層、高層320060%聯(lián)排別墅34004麗景花園33005金色新城多層、小高層28806聚和家園多層、高層290050%7怡康花園明日星城高層2500因靠近鐵路,銷售不利8新天地花苑小高層、高層29809聚豐公寓中心宜居小高層282060%注：1、多層、小高層、高層價(jià)差僅為二百元左右，表中均價(jià)合并估算。2、銷售率不易調(diào)查，表中數(shù)據(jù)均為調(diào)查人員估計(jì)值。二線板塊：外環(huán)路、外環(huán)西路、常錫路、橫塘河及采菱河以內(nèi)，城中心板塊以外的區(qū)域。多為中型樓盤在售，以多層建筑為主，中等品質(zhì)樓盤均價(jià)16001800元，高品質(zhì)盤均價(jià)多為19002300元（懷德苑及銀河灣例

55、外）。序號(hào)項(xiàng)目名稱結(jié)構(gòu)類型銷售均價(jià)銷售率1白云東苑多層170092%2藍(lán)色星空多層230080%3聚景苑1980100%4懷德苑當(dāng)代藝墅多層、小高層270080%5兆豐花苑多層、小高層、高層22006潤(rùn)德半島小高層、高層228045%7奧韻家園多層210070%8萬(wàn)?；▓@美景良城198060%9田園都市多層160050%10時(shí)尚新居紅梅假日廣場(chǎng)230011銀河灣多層255090%12萊茵花園多層、小高層202890%聯(lián)排2600別墅3380新城板塊：滬寧高速路、泰山路、外環(huán)路、藻江河范圍內(nèi)。以通江大道為中軸線，樓盤絕大多數(shù)集中在通江大道以東。原為常州市別墅集中區(qū)（售價(jià)27003200），現(xiàn)已基

56、本形成新經(jīng)濟(jì)、新城板塊的態(tài)勢(shì)。雖然城區(qū)的擴(kuò)大，導(dǎo)致“新北區(qū)屬于郊區(qū)”概念被淡化，但新區(qū)的市政配套相對(duì)匱乏（醫(yī)院、系統(tǒng)教育、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)），使居民區(qū)北移的趨勢(shì)仍受一定制約。新城板塊大力發(fā)展前（1999年前）多為獨(dú)立別墅項(xiàng)目，其時(shí)均價(jià)在3000元左右?，F(xiàn)多為高品質(zhì)公寓與別墅共同開(kāi)發(fā)，公寓均價(jià)在18002300元，聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅的均價(jià)也被提升到2500元、3500元左右。序號(hào)項(xiàng)目名稱結(jié)構(gòu)類型銷售均價(jià)銷售率1天安新城市花園小高層2500二期80，三期一般2藍(lán)色港灣小高層230080%聯(lián)排別墅2500100%獨(dú)立別墅350030%3太湖花園小高層180042%4陽(yáng)光花園公寓180095%別墅5江南春曉多

57、層160030-40%6新荷花園小高層195080%別墅25007藻江花園多層182040-50%8美林國(guó)際村聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅9東南花園聯(lián)排獨(dú)立別墅銷售完畢10百老匯御花園獨(dú)立別墅銷售完畢湖塘城區(qū)。大通河以南，原湖塘鎮(zhèn)轄區(qū)范圍。以多層公寓為主，均價(jià)12001600元。結(jié)論城區(qū)在不斷擴(kuò)大。因土地的稀缺性及交通狀況的改善，中心板塊的高房?jī)r(jià)不斷往二線板塊滲透，也就進(jìn)一步抬高了二線板塊的購(gòu)房?jī)r(jià)格。世紀(jì)明珠園位于勞動(dòng)西路，市民心目中原屬于城郊結(jié)合部，但隨著周邊中興宜居、銘巷等地產(chǎn)項(xiàng)目的共同烘托，此區(qū)域的房屋均價(jià)已接近3000元。1999年以來(lái)，中大型項(xiàng)目日漸增多，進(jìn)一步引發(fā)了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，不論哪一板塊，都正

58、在逐步提高售價(jià)，消費(fèi)者的低價(jià)選擇面將會(huì)越來(lái)越窄。新北區(qū)的高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤已逐漸得到老城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者的青睞，其價(jià)格已逐步向二線板塊靠攏。藻江花園一期開(kāi)盤時(shí)平均售價(jià)為1700元，現(xiàn)在的而其售價(jià)已上升到1900元左右。各板塊中綜合質(zhì)素不高的項(xiàng)目，并未因其價(jià)低而加快其銷售率（如二線板塊的田園都市、新北區(qū)的太湖花園），相反，一些較高品質(zhì)的較高價(jià)樓盤銷售速度喜人（二線板塊的兆豐花園、新北區(qū)的藍(lán)色港灣）。 住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析產(chǎn)品層次及價(jià)位特點(diǎn)價(jià)位分類產(chǎn)品層次產(chǎn)品類型總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（元）主要分布區(qū)域高價(jià)產(chǎn)品公寓352700中心板塊二線板塊較少聯(lián)排別墅452500新北區(qū)二線板塊較少獨(dú)立別墅60300

59、0新北區(qū)中高價(jià)產(chǎn)品公寓263522002700二線板塊新北區(qū)中價(jià)產(chǎn)品公寓202616002200二線板塊新北區(qū)中低價(jià)產(chǎn)品公寓20140二線城區(qū)多層為主，小高層為輔,高層較少93-106105-120120-135135150-230180-210280新城板塊多層小高層92-110 110-115 120-150 150 160-200 3301、別墅尤其是聯(lián)排別墅供求兩勝；2、小高層、多層仍為供求主體，但此間還有供求不完全吻合的現(xiàn)象：市場(chǎng)供應(yīng)方面是大面積3-2-2標(biāo)準(zhǔn)面積3-2-2兩種戶型齊頭并進(jìn)，但消費(fèi)者對(duì)后者的需求明顯多于前者。一方面與開(kāi)發(fā)商的較慢速度追逐較高利潤(rùn)有關(guān)；另一方面估計(jì)與消費(fèi)

60、者“好面子”的心態(tài)也有一定關(guān)系。消費(fèi)者需求增多的2房戶型在市場(chǎng)供應(yīng)量上明顯偏少。3、房地產(chǎn)常規(guī)路線：“往經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”方面發(fā)展，通過(guò)大面積公寓的銷售速度減慢，聯(lián)排別墅的面積趨于小型化，又一次得到印證。價(jià)格分析產(chǎn)品類型面積單價(jià)總價(jià)中心板塊公寓2-285-912800-3300元/24-26萬(wàn)3-2-1106-11831-39萬(wàn)3-2-2120-13733-44萬(wàn)3-4-2-214040萬(wàn)二線板塊公寓2-293-1061700-2300元/16-23萬(wàn)3-2-1120-13521-35萬(wàn)4-2-2135-15031-37萬(wàn)聯(lián)排150-2302600元/40-59萬(wàn)獨(dú)立2803380元/96萬(wàn)新城板塊公