六個人住房貸款的風(fēng)險控制問題

1、六、個人住房貸款的風(fēng)險控制問題（一）個人住房貸款中的博弈關(guān)系（二）個人住房貸款中的風(fēng)險（三）個人住房貸款風(fēng)險控制的境外經(jīng)驗（四）美國次貸危機的教訓(xùn) (五)個人住房貸款的風(fēng)險控制1（二）個人住房貸款中的風(fēng)險1、房產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險危及個人住房貸款2、信用風(fēng)險危及個人住房貸款3、配套環(huán)境的缺陷所帶來的風(fēng)險 4、銀行內(nèi)部管理風(fēng)險2（三）個人住房貸款風(fēng)險控制的境外經(jīng)驗1、比較健全的信用、法律制度2、比較完善的住房金融保障體系和政府政策支持3、靈活多樣的住房貸款方式（種類） 4、個人住房貸款證券化的推行5、嚴格的內(nèi)部審核制度 3比較健全的信用、法律制度公正、有效的個人信用報告機構(gòu) 如德國的夏華控股公司(Schu

2、fa Holding Company)美國的 Experian信息服務(wù)公司(Experian Information Services)、Trans聯(lián)合公司(Trans Union)及Equifax公司(Equifax，Inc.) 比較完善的個人信用評估方法和指標體系 4信用評分與抵押貸款表現(xiàn)信用評分貸款未逾期：貸款逾期600以下8：1700-799123：1800以上1292：15比較健全的法律保障體系美國為代表。涉及消費信貸的法律有：平等信用機會法、公平信用報告法、誠實貸款法（Truth in Lending Bill）、信用卡發(fā)行法（Credit Card Issuance Act）、公

3、平債務(wù)催收法（Fair Debt Collection Practices Act）、公平信用賬單法（Fair Credit Billing Act）、房屋抵押揭露法（The Home Mortgage Disclosure Act）、6房屋貸款人保護法（Home Equity Loan Consumer Protection Act）、金融機構(gòu)改革恢復(fù)強制執(zhí)行法（Financial Institutions Reform，Recovery，and Enforcement Act）、社區(qū)再投資法（Community Reinvestment Act）等法律， 7比較完善的住房金融保障體系以美國

4、為例，美國的住房融資初級市場的保障機構(gòu)除了私營的抵押貸款保險公司外，主要的就是聯(lián)邦住房管理局(Federal Housing Administration,簡稱FHA )和退伍軍人管理局（Veterans Administration,簡稱VA）。此外，鄉(xiāng)村住房服務(wù)機構(gòu)the Rural Housing Service，簡稱RHS，系美國農(nóng)業(yè)部鄉(xiāng)村發(fā)展局（USDA Rural Development）的一個機構(gòu)也為鄉(xiāng)村住房抵押貸款提供擔保。8政府政策支持美國的政府支持主要表現(xiàn)在促進住房消費相關(guān)立法的出臺和強制政府有關(guān)部門及社會有關(guān)方面將信用數(shù)據(jù)以商業(yè)化或義務(wù)的形式提供出來，向社會開放，并且，從

5、外部加強對于住房貸款機構(gòu)的監(jiān)督管理。 9美國的通貨監(jiān)理署還經(jīng)常對貸款銀行包括住房抵押貸款在內(nèi)的核貸標準進行調(diào)查，了解銀行系統(tǒng)信用風(fēng)險趨勢，并且發(fā)布有關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)公告。10（四）美國次貸危機的教訓(xùn)1、美國的住房抵押貸款的層次第一層次是優(yōu)質(zhì)貸款，這一層次的客戶通常收入穩(wěn)定可靠，信用分數(shù)在660分以上，債務(wù)負擔合理。主要是選用最為傳統(tǒng)的30年或15年固定利率按揭貸款。第二層次是“Alt-A”貸款，客戶既包括信用分數(shù)在620到660之間的主流階層，也包括少部分分數(shù)高于660的高信用度客戶，這部分客戶信用記錄良好但無法提供收入證明，利率比優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品普遍高1%-2%。第三層次是次級貸款，這一層次的客戶為信

6、用分數(shù)低于620分，無法出示收入證明，同時負債較重的人。此種貸款通常是短期內(nèi)低息、中長期高息的房屋貸款品種。次級市場總規(guī)模大致在1萬3000億美元左右,其中有近半數(shù)的人沒有固定收入的憑證，這些人的總貸款額在5000-6000億美元之間。為了吸引客戶，次級房貸承銷商通常在最初的若干月內(nèi)只向借款人收取很少的利息，而到后期則加收比普通房貸高2%3%的利息，從而平衡先前的利差。112、次級貸款為了使低收入者也能“居者有其屋”，產(chǎn)生了次級貸款。次級貸款的出發(fā)點本是好的，即為信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款的低收入者提供了選擇權(quán)。而事實也證明了次級貸款給美國人民帶來的福利，19932005年

7、，美國的房屋擁有率從64%上升到69%，超過1200萬的家庭在這期間擁有了自己的房屋。美國大概99%的住房都是私有的，2007年第二季度美國家庭自有住房率為68.2%，其余的家庭租房居住，大概31.8%的家庭(3500萬戶)靠租房過日子（ 21世紀經(jīng)濟報道：美國HUD訪談：近七成美國家庭有自己住房， 2007年09月13日 ）。1976年，美國每個家庭擁有新建住房(主要為擁有所有權(quán)的)面積的均值(統(tǒng)計分布均值)為147.7平米，2006年為208.8平方米。1976年，美國每個家庭擁有的新建住房平均(算術(shù)平均值)面積157.9平米，2006年為229.4平米。然而也正是這一部分低收入者的違約行

8、為直接導(dǎo)致了此次次貸危機的爆發(fā)。123、導(dǎo)致美國次貸危機的原因（1）聯(lián)邦利率急速上升導(dǎo)致房地產(chǎn)市場降溫，房價下跌 在1995年至2001年間，美國經(jīng)濟出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)泡沫，該泡沫的破裂直接導(dǎo)致全球經(jīng)濟在2001年至2003年間出現(xiàn)中等程度的衰退。為了刺激經(jīng)濟增長，美聯(lián)儲在很短時間內(nèi)將聯(lián)邦基金利率從6%調(diào)低至1%。13在這期間美國政府實施了寬松的房貸政策，鼓勵人們消費買房。歷史性低水平的利率使美國居民和房地產(chǎn)開發(fā)商獲得資金的成本大幅下降，直接促成了美國房地產(chǎn)市場從2001年到2005年的繁榮。然而，2004年開始美國連續(xù)17次加息，聯(lián)邦基金利率從1%提升到5.25%。貸款利率大幅攀升加重了購房者的還

9、貸負擔。美國房地產(chǎn)市場在2006年還是欣欣向榮，在人們對美國房地產(chǎn)市場未來的估計還是非常樂觀之時危機突然顯現(xiàn)，房屋價值迅速下跌，于是始料不及的次級債務(wù)人紛紛“理性”違約，銀行產(chǎn)生大量的惡性損失，危機爆發(fā)。14（2）金融機構(gòu)追求高利潤率不計后果擴張次級貸款業(yè)務(wù)2001年以來，受房地產(chǎn)市場的持續(xù)景氣和住房抵押貸款高利率的影響，美國次級抵押貸款市場快速發(fā)展，許多中小銀行甚至部分大銀行也加入次級抵押貸款業(yè)務(wù)的爭奪。其結(jié)果，這兩家政府公司在美國抵押貸款市場中的份額從2003年的70%降到了2006年底的40%。但是因為無論是銀行還是借款人，都有著對房產(chǎn)升值的共同預(yù)期，認為即使當借款人收入不穩(wěn)定以致其收入

10、無法償還貸款，銀行也可以通過變賣房產(chǎn)將這個缺口補齊，又因為這些次級貸款的利息通常較高，倘若一部分客戶違約，也可以通過其他客戶獲得較高的收益來彌補這一部分損失，所以風(fēng)險是可控的并且較低的。在這樣的信心下，次級貸款規(guī)模迅速擴張。 15從2003年到2006年，次級抵押貸款從規(guī)模從3350億急速擴張到6000億，截止到2006年次貸占美國整個按揭貸款的市場份額達到20%，比2001年的規(guī)模番了一番。許多放貸機構(gòu)甚至不要求次級貸款借款人提供包括稅收表格在內(nèi)的財務(wù)資質(zhì)證明；在做房屋價值評估時，放貸機構(gòu)也更多地依賴機械的計算機程序而不是評估師的結(jié)論。為了吸引更多的客戶，金融機構(gòu)一方面放低了貸款門檻，另一方

11、面不計風(fēng)險的創(chuàng)造出很多用于次級貸款產(chǎn)品。這些產(chǎn)品包括負分期付款抵押貸款（Negative Amortization Mortgage）、調(diào)息抵押貸款(ARMs)、僅付息抵押貸款（Interest-only Mortgage）等。 16終于，2006年以來，在美聯(lián)儲不斷調(diào)高利率的壓力下，隨著美國房屋價格持續(xù)下跌，借款人的還款壓力迅速增大，次級房貸違約率不斷上升。進入2007年，美國次級房貸市場形勢繼續(xù)惡化，已有20多家次級抵押貸款公司表示停止發(fā)放新貸款。171998-2006年美國房貸拖欠率大致在4%-5.2%的范圍內(nèi)變動。優(yōu)貸拖欠率的變動范圍為1.9%-2.9%，次貸拖欠率的變動范圍為10.4

12、%-15%。2004年2季度以來，優(yōu)貸拖欠率只是略有上升，但次貸拖欠率卻呈大幅上升趨勢，從10.4%升至2006年4季度的13.5%，是同期優(yōu)貸拖欠率的5倍多。截止至2007年第四季度，次貸拖欠率已達15%以上，超過了2002年的水平，90天以上的嚴重拖欠已達2005年的3倍以上。 （中國投資2007年第12期 ）18（3）過度的證券化、資信評級公司評級失職,監(jiān)管不善證券化一方面能夠?qū)⒋渭壻J款帶來的風(fēng)險從相關(guān)的金融機構(gòu)轉(zhuǎn)移出去，另一方面能夠從更多更廣泛的渠道吸收大量的資金進行投資，以創(chuàng)造更多的利潤。于是，建立在MBS之上的數(shù)種金融衍生品被創(chuàng)造出來。例如CDO、CDS，基于CDO之上的“CDO平

13、方”，“CDO立方”等。 19最初，次級貸款機構(gòu)資產(chǎn)證券化的次級債產(chǎn)品穆迪或標普只給予BBB以下評級，然而經(jīng)過投資銀行的包裝，穆迪、標普最終給予了高級品CDO評級為AAA，高風(fēng)險的次級債納入了大型投資基金以及外國投資機構(gòu)的視野。 有很多信用評級公司失職，他們把一些信用不好的最終金融產(chǎn)品蓋上了三個A，兩個A，使很多國際機構(gòu)都盲目的購買。 20CDO擔保債務(wù)憑證(Collateralized Debt Obligation，簡稱CDO)，資產(chǎn)證券化家族中重要的組成部分。它的標的資產(chǎn)通常是信貸資產(chǎn)或債券。這也就衍生出了它按資產(chǎn)分類的重要的兩個分支：CLO(Collateralised Loan Ob

14、ligation)和CBO(Collateralised Bond Obligation)。前者指的是信貸資產(chǎn)的證券化，后者指的是市場流通債券的再證券化。但是它們都統(tǒng)稱為CDO。 21合成式CDO系CDO的衍生性產(chǎn)品，系發(fā)行人匯集一些債權(quán)并加以包裝，稱為債權(quán)群組，并將債權(quán)群組與SPV承作信用違約交換合約（CDS-Credit Default Swap）。 22CDS信用違約互換（Credit Default S)又稱為信貸違約掉期，也叫貸款違約保險，是目前全球交易最為廣泛的場外信用衍生品。ISDA（國際互換和衍生品協(xié)會）于1998年創(chuàng)立了標準化的信用違約互換合約，在此之后，CDS交易得到了快速

15、的發(fā)展。信用違約互換的出現(xiàn)解決了信用風(fēng)險的流動性問題，使得信用風(fēng)險可以像市場風(fēng)險一樣進行交易，從而轉(zhuǎn)移擔保方風(fēng)險，同時也降低了企業(yè)發(fā)行債券的難度和成本。23定義:A:申請貸款者B:放貸者(銀行或其他金融機構(gòu))C:保險提供者流程:A向B申請貸款，B為了利息而放貸給A，放貸出去的錢總有風(fēng)險(如A破產(chǎn)，無法償還利息和本金)，那么這時候C出場，由C對B的這個風(fēng)險予以保險承諾，條件是B每年向C支付一定的保險費用。如萬一A破產(chǎn)的情況發(fā)生，那么由C補償B所遭受的的損失。24信貸違約掉期是一種新的金融衍生產(chǎn)品，類似保險合同。債權(quán)人通過這種合同將債務(wù)風(fēng)險出售，合同價格就是保費。CDS（信用違約掉期）是一種發(fā)生在

16、兩個交易對手之間的衍生產(chǎn)品，類似于針對債券違約的保險。CDS的購買者通常向賣方付款，購買某種債券如果違約，可從賣方獲得的賠償，合同可能長達一至五年。其價格以BP表示，價格越高代表雙方認為債券違約的可能性越大。1000個BP即相當于1標準合同為針對1000萬美元的債券，每年要付年保險費100萬美元。CDS也常常會被對沖基金、投資銀行等用于對賭某家公司的未來是否會破產(chǎn)，而交易者并不真的持有某家公司的債券。 25在CDS合約中，CDS買方定期向CDS賣方支付一定的費用，這個費用一般用基于面值的固定基點表示。如果不出現(xiàn)信用主體違約事件，則CDS賣方?jīng)]有任何現(xiàn)金流出；而一旦信用主體出現(xiàn)違約，CDS賣方有義務(wù)以現(xiàn)金形式補償債券面值與違約事件發(fā)生后債券價值之間的差額，或者以面值購買CDS買方所持債券。CDS賣方可由主承銷商或商業(yè)銀行等第三方來擔任，并且可以在銀行間市場或其他市場進行CDS的交易，從而轉(zhuǎn)移自身的擔保風(fēng)險。CDS這一產(chǎn)品的出現(xiàn)讓貸款人覺得，可以拼命放貸而無需知道風(fēng)險如何也不需要知道貸款是不是能收回來。 26以前你貸了款出去你要守住他，有風(fēng)險，還不了是你兜著。銀行對于借款人的信用質(zhì)量控制特別嚴，在次貸的革命下，風(fēng)險創(chuàng)新下，其結(jié)果就是銀行知道貸完款以后把現(xiàn)金流專賣給華爾街，華爾街再賣給其他的中端買方，銀行就喪失對信用監(jiān)督