項目項目研究報告課件

1、濰坊濱海項目組2019.08濰坊濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項目研究報告（初稿）LOCATION OF COASTAL ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE,WEIFANGPART1 城市背景及政策研究PART2 項目本體分析研究PART3 各物業(yè)市場分析PART4 項目整體定位思考PART6 項目經(jīng)濟(jì)效益評估6大匯報溝通體系PART5 項目物業(yè)發(fā)展建議PART1城市背景及政策研究Research on Urban Background1.1 城市宏觀背景1.2 區(qū)域優(yōu)勢分析1.3 區(qū)域劣勢分析【城市概況】濰坊是山東半島城市群中部城市，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重要節(jié)點城市，“風(fēng)箏之都”，現(xiàn)納入青島都市圈范

2、疇，推動濰青一體化進(jìn)程城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |濰坊 2014-2018年濰坊市全年生產(chǎn)總值（億元） 2014-2018年濰坊市人口總數(shù)（萬人） 2018年山東主要城市GDP排名（億元）【房地產(chǎn)發(fā)展】濰坊市屬于全國二線城市價格洼地，房價低于GDP同水平城市，且城市具備房地產(chǎn)增長的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)價值及價格亟待釋放，未來城市房價將進(jìn)一步增長 城市GDP與房價關(guān)系 城市每平方公里GDP與房價關(guān)系 城市人口與房價關(guān)系 城市人口密度與房價關(guān)系城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【人均可支配收入】濰坊人均可支配收入處于穩(wěn)定快速增長期，具備足夠的消費力支撐房價增長

3、，濰坊房地產(chǎn)價格仍存在較大的增長空間 濰坊人均可支配收入及增長率 濰坊人均消費性支出及增長率 山東主要城市人均可支配收入排名 濰坊人均可支配收入及增長率城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【住宅地產(chǎn)發(fā)展】濰坊全市GDP年均增長率超7.78%，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展到穩(wěn)定發(fā)展的時期，剛需市場為主，改善需求并存，客戶逐漸重視項目品質(zhì)及產(chǎn)品舒適度宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展2014-2018年 濰坊市GDP年均增長速度高達(dá)7.78%，對應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r為穩(wěn)定發(fā)展期。2018年濰坊人均GDP為6.5萬元，約為96

4、20美元，相對應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4000-8,500US$8500-12,000US$12000US$以上800-4000US$備注：房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。生存需求生存、剛需需求，兼有少量剛改剛需為主，改善需求并存改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以品質(zhì)為主，數(shù)量與質(zhì)量并重，園林需求緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)】濰坊二三產(chǎn)雙軸并進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展，

5、其中第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在奎文區(qū)，濱海開發(fā)區(qū)現(xiàn)階段有待提升2014-2018年濰坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2016-2017年濰坊各行業(yè)生產(chǎn)總值指標(biāo)名稱2017年2016年增長（%）工業(yè)2307.5423.29.435.80%建筑業(yè)364.58325.236.10%信息傳輸、計算機服務(wù)及軟件業(yè)108.8485.6624.10%批發(fā)和零售業(yè)541.66502.8210.20%金融業(yè)332.88310.686.50%房地產(chǎn)274.27245.710%文化、體育和娛樂25.3122.4714.2租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)391.25354.5111.90%住宿和餐飲業(yè)541.66

6、502.828.40%2014-2018年濰坊房地產(chǎn)開發(fā)情況2017年濰坊房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【濰坊產(chǎn)業(yè)】石油化工、鹽化工、金屬及非金屬制造等5大產(chǎn)業(yè)為濰坊經(jīng)濟(jì)支柱，濱海區(qū)以鹽、鹽化工及海洋生物醫(yī)藥等行業(yè)驅(qū)動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長一、海洋產(chǎn)業(yè)出具規(guī)模1、濰坊海岸帶經(jīng)濟(jì)鹽及鹽化工、海洋生物醫(yī)藥、船舶制造、海洋專用設(shè)備制造突破10億占規(guī)模以上企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入三分之一。2、濰坊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀規(guī)模以上企業(yè)主營物業(yè)收入超過50億元的七大產(chǎn)業(yè)中，有3項化工業(yè)、2項目金屬及機械制造產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)狀主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有：石油及鹽化工、金屬及非金屬制造、農(nóng)副產(chǎn)品加工、橡膠塑料、裝備制造等。行業(yè)分類

7、主營業(yè)務(wù)收入（萬元）主營業(yè)務(wù)收入占比（%）化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)449054830.48%石油加工、煉焦和核燃料加工業(yè)303510420.60%金屬制品業(yè)167793811.39%農(nóng)副食品加工業(yè)14691549.97%橡膠和塑料制品業(yè)8999646.11%非金屬礦物制品業(yè)8726445.92%專用設(shè)備制造業(yè)8202995.57%非金屬礦采集業(yè)3609532.45%紡織業(yè)2279731.55%醫(yī)藥制造業(yè)2216571.50%電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)1918041.30%船舶制造業(yè)1775601.21%國家濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：（1995年8月）國際科技興貿(mào)創(chuàng)新基地國際生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)國家職業(yè)教育創(chuàng)

8、新發(fā)展試驗區(qū)全國科技興海示范區(qū)山東科學(xué)發(fā)展園區(qū)、循環(huán)積極示范區(qū)城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【濱海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】濰坊市海岸帶規(guī)劃打造五基地九園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，實現(xiàn)分類聚集，規(guī)?；?、園區(qū)化發(fā)展，項目位于濱?？平虅?chuàng)新園區(qū)，未來主要依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實現(xiàn)人流導(dǎo)入濱海中央城區(qū)本案地塊央子片區(qū)羊口片區(qū)大家洼片區(qū)柳疃片區(qū)產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃：五基地九園區(qū)五基地：1、化工基地（94.9平方公里）2、裝備制造基地（25.5平方公里）3、先進(jìn)制造業(yè)基地（100.1平方公里）4、科教和應(yīng)用創(chuàng)新基地（10.4平方公里）5、鹽業(yè)生產(chǎn)基地（328.8平方公里）九園區(qū)：1、科教創(chuàng)新園區(qū)2、濱海先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)3、海洋

9、裝備制造業(yè)園區(qū)4、濱海綠色化工園區(qū)5、羊口濱?；@區(qū)6、羊口先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)7、下營化工園區(qū)8、侯鎮(zhèn)海洋化工園區(qū)9、柳疃龍池工業(yè)園區(qū)城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【城市規(guī)劃】濰坊市海岸帶規(guī)劃形成一體兩翼，一帶兩廊的發(fā)展規(guī)劃，與濰坊中心區(qū)實現(xiàn)南北雙城聯(lián)動，受規(guī)劃利好帶動，向北發(fā)展趨勢明顯1、區(qū)域合作，突出節(jié)點積極對接“一帶一路”國家戰(zhàn)略與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、山東半島城市群，以便捷的交通通廊入?yún)^(qū)域發(fā)展，突出節(jié)點和樞紐地位。2、雙城聯(lián)動，輻射組群雙城：濱海主城區(qū)、濰坊中心城區(qū)組群：周邊縣市、城鎮(zhèn)3、空間規(guī)劃：空間布局結(jié)構(gòu)：一體兩翼，一帶兩廊雙城聯(lián)動規(guī)劃圖濱海板塊功能定位圖城市屬性界定

10、 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【區(qū)域規(guī)劃】濰坊市濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)構(gòu)建15分鐘生活圈，以城市中心為引導(dǎo)驅(qū)動周邊板塊發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)功能聯(lián)動，構(gòu)建沿海區(qū)域和市域的綜合服務(wù)中心設(shè)施空間布局-均等化公服設(shè)施、構(gòu)筑15分鐘生活圈；形成由“城市中心、片區(qū)中心、社區(qū)中心”構(gòu)成公共服務(wù)體系；城市中心：重點發(fā)展金融服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)辦公、文化娛樂、創(chuàng)新創(chuàng)意、旅游觀光等功能，是面向沿海區(qū)域和市域的綜合服務(wù)中心；片區(qū)中心：商業(yè)服務(wù)、休閑旅游。面向本片區(qū)和周邊鎮(zhèn)村的綜合服務(wù)中心城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【區(qū)域優(yōu)勢1】濰坊市濱?；A(chǔ)設(shè)施逐步完善，規(guī)劃高鐵、輕軌、濰坊新機場推動濱海交通體系

11、完善，實現(xiàn)區(qū)域價值兌現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)騰飛7km濰坊新機場（規(guī)劃2019年開工建設(shè)）27.8km一、綜合交通利好帶動1、構(gòu)建一小時交通圈高鐵+高速路+城際鐵路縱橫山東，通達(dá)環(huán)渤海重點城市天、大連2、半小時通勤圈濱海與濰坊主城區(qū)：輕軌+BRT+快速路+交通干道濱海鈺壽光、昌邑：BRT+交通干道濱海一體兩翼之間：BRT+交通干道+輕軌輕軌海洋大學(xué)站（規(guī)劃2020年開工一號線）本案濰坊濱海站（規(guī)劃）暫無開工計劃城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【區(qū)域優(yōu)勢2】濰坊市濱海進(jìn)入高速發(fā)展建設(shè)期，大量產(chǎn)業(yè)項目逐步入駐濱海并集中開工，預(yù)計未來4-5年將初具雛形，產(chǎn)業(yè)帶動實現(xiàn)大量人口導(dǎo)入，人口吸附力將逐步

12、增強濰坊濱海部分重點項目表序號項目擬投資額（億元）擬規(guī)劃總占地面積（畝）1亞琦物流商貿(mào)城5510002國際青年足球培訓(xùn)基地21403天錦汽車產(chǎn)業(yè)園0.852404邁特萊斯激光智能再制造基地61205冀凱智能化采掘裝備基地102236中化弘潤高端化工產(chǎn)業(yè)基地13010007新和成蛋氨酸53.720008濰坊瑞馳汽車系統(tǒng)項目20020009濰柴濱海產(chǎn)業(yè)園60100010濰柴配套產(chǎn)業(yè)園40300011華春醫(yī)藥基地30200012華誼兄弟星劇場10010013國藥健康城項目100150014華芯集成電路項目100100015波特城300900016數(shù)字小鎮(zhèn)項目21.841.14合計1209.35243

13、64.142018年3月28日和9月8日，總投資1169億元的43個重點項目與總投資1095億元的30個重大項目先后集中開工。目前，濰坊濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)培育發(fā)展的海洋化工、石油化工、海洋裝備、生物醫(yī)藥4個千億級產(chǎn)業(yè)集群與新能源、新材料、電子信息、智能醫(yī)藥4個500億級產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)初具規(guī)模，將在此后的2-3年內(nèi)，進(jìn)入高速增長期。先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園：規(guī)劃面積160平方公里，主要發(fā)展先進(jìn)裝備制造、機械電子、生物醫(yī)藥、新型材料等項目。已有投資100億元的汽車城、50億元的濰柴濱海產(chǎn)業(yè)園、30億元的華春醫(yī)藥基地等近200家企業(yè)落戶。2017年濰坊各區(qū)固定資產(chǎn)投資情況城市合計一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)總數(shù)工業(yè)總數(shù)房地產(chǎn)

14、濰坊48554903141665842717350826231497199648115041173濱海開發(fā)區(qū)445568017614016261591490134265338165460 濰城區(qū)16059540731139556901874815452367寒亭區(qū)19781235885955607951389528306062坊子區(qū)159601450727763408735508781879281617高新開發(fā)區(qū)17087075790796562793962906355436955城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【區(qū)域優(yōu)勢2】濰坊市濱海已開工建設(shè)項目距離本案較近，產(chǎn)業(yè)人口集

15、聚增加置業(yè)需求，未來本案或?qū)⒊蔀樵搮^(qū)域地緣性客群置業(yè)首選波特城數(shù)字小鎮(zhèn)濰坊瑞馳汽車系統(tǒng)項目冀凱智能化采掘裝備基地山東榮和國際賽車場天錦汽車產(chǎn)業(yè)園亞琦物流商貿(mào)城中化弘潤高端化工產(chǎn)業(yè)基地新和成蛋氨酸地塊二地塊一序號項目擬投資額（億元）擬規(guī)劃總占地面積（畝）1亞琦物流商貿(mào)城5510002國際青年足球培訓(xùn)基地21403天錦汽車產(chǎn)業(yè)園0.852404邁特萊斯激光智能再制造基地61205冀凱智能化采掘裝備基地102236中化弘潤高端化工產(chǎn)業(yè)基地13010007新和成蛋氨酸53.720008濰坊瑞馳汽車系統(tǒng)項目20020009濰柴濱海產(chǎn)業(yè)園60100010濰柴配套產(chǎn)業(yè)園40300011華春醫(yī)藥基地30200

16、012華誼兄弟星劇場10010013國藥健康城項目100150014華芯集成電路項目100100015波特城300900016數(shù)字小鎮(zhèn)項目21.841.14合計1209.3524364.14城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【區(qū)域優(yōu)勢3】濰坊市濱海海岸居住空間規(guī)劃形成一區(qū)四片七團(tuán)布局，總居住面積299.21公頃，占比陸域面積不足0.12%，主要集中在中央商務(wù)區(qū)，住宅用地較為集中且稀缺一、濱海海岸規(guī)劃區(qū)總面積1.1規(guī)劃區(qū)總面積3676平方公里，其中：陸域面積：2681平方公里海域面積：995平方公里二、居住空間布局：一區(qū)四片七團(tuán)規(guī)劃形成一區(qū)、四片、八團(tuán)多點的居住用地布局城市居住

17、總用地299.21公頃，占比不足0.12%，居住用地稀缺。未來可容納80萬人。中央商務(wù)區(qū)城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【區(qū)域優(yōu)勢4】濰坊市濱海海岸教育資源豐富，周邊現(xiàn)狀分布有15所高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校，未來大量高素質(zhì)人才導(dǎo)入，對區(qū)域發(fā)展有較大的推動作用山東神舟重工工程機械技工學(xué)校山東科技職業(yè)學(xué)院（濱海校區(qū)）濰坊永盛職業(yè)中等專業(yè)學(xué)校山東化工職業(yè)學(xué)院山東海洋科技大學(xué)濰坊市實驗學(xué)校山東信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院（濱海校區(qū)）濰坊體育運動學(xué)校山東海事職業(yè)學(xué)院濰坊職業(yè)學(xué)院濰坊北海高級技工學(xué)校濰坊創(chuàng)業(yè)大學(xué)濰坊市技師學(xué)院（濱海分院）濰坊海運職業(yè)中等專業(yè)學(xué)校地塊二地塊一濱海重點教育資源：山東神舟重工工程

18、機械技工學(xué)校山東科技職業(yè)學(xué)院（濱海校區(qū)）濰坊市技師學(xué)院（濱海分院）濰坊海運職業(yè)中等專業(yè)學(xué)校山東海事職業(yè)學(xué)院山東信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院（濱海校區(qū)）濰坊體育運動學(xué)校濰坊創(chuàng)業(yè)大學(xué)濰坊北海高級技工學(xué)校濰坊職業(yè)學(xué)院濰坊市實驗學(xué)校濰坊永盛職業(yè)中等專業(yè)學(xué)校山東海洋科技大學(xué)山東化工職業(yè)學(xué)院城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【區(qū)域優(yōu)勢5】濰坊市濱海技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿白浪河旅游及景觀資源豐富，項目地塊周邊環(huán)境優(yōu)越，具備打造高端居住空間的條件弘潤水世界地塊二渤海之眼摩天輪濰坊歡樂海景區(qū)國際賽車場地塊一白浪河景區(qū)濱海重點旅游景點：渤海之眼摩天輪白浪河景區(qū)弘潤水世界濰坊歡樂海景區(qū)國際賽車場城市屬性界定 | 區(qū)

19、域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【區(qū)域優(yōu)勢6】濰坊市濱海區(qū)2018年GDP排名全市六區(qū)第二名，2018濱海區(qū)房屋成交均價排名全市倒數(shù)第一，濰坊濱海具備房價增長的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2018年濰坊各區(qū)GDP統(tǒng)計分析分區(qū)2017年GDP（億元）2018年GDP（億元）總量排名總量占比名義增速增速排名濰城區(qū)283.96302.5316.2%6.53%4寒亭區(qū)寒亭區(qū)233.36250.3513.4%7.26%3濱海區(qū)321.76337.2218.1%4.8%7坊子區(qū)坊子區(qū)165.73179.169.6%8.07%2峽山區(qū)28.5734.171.8%19.36%1奎文區(qū)奎文區(qū)266.29281.1415.1%5.5

20、6%6高新區(qū)451.19480.2125.8%6.43%5合計1750.861864.56.49%2018年濰坊各區(qū)房價排名2018年1-5月2017年1-5月同比漲跌奎文區(qū)6778543324.76%濰城區(qū)6684489536.55%坊子區(qū)6869513633.74%寒亭區(qū)5784430534.36%高新區(qū)7747576034.50%濱海區(qū)3702299923.44%據(jù)不完整統(tǒng)計，截止至2018年，濰坊濱海區(qū)實現(xiàn)全年GDP為337.2億元，名義增長4.8%；據(jù)不完整統(tǒng)計，截止至2018年5月，濰坊濱海區(qū)房價僅有3702億元，增長23.44%城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |

21、【區(qū)域劣勢1】濰坊市濱海區(qū)距離濰坊核心老城區(qū)較遠(yuǎn)，現(xiàn)階段難以實現(xiàn)主城區(qū)人口導(dǎo)入，房地產(chǎn)以周邊地緣客戶為主，未來隨著交通規(guī)劃落地將實現(xiàn)一定緩解濰坊濱海區(qū)(規(guī)劃新區(qū)）濰坊老城區(qū)（老城市中心）北海路48KM市場調(diào)研： 濱海買房主要是本地客戶為主，以周邊的老師、入駐濱海的企業(yè)員工及住宅周邊的居民居多，投資客戶來源青島和濟(jì)南等地； 弘潤金茂府置業(yè)顧問城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |【區(qū)域劣勢2】濰坊市濱海區(qū)總?cè)丝趦H有10.2萬人，占比全市總?cè)丝?.1%，遠(yuǎn)低于濰坊中心區(qū)其他區(qū)域人口，人口不足對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)需求產(chǎn)生一定的抑制作用NASA夜景地圖從NASA夜景圖上看，無論青島或者

22、濟(jì)南或者煙臺、淄博都屬于市區(qū)亮度集中，轄區(qū)內(nèi)縣市區(qū)比較暗淡；但是唯獨濰坊，是中心城區(qū)一個中型亮度，四周有不小的五個大衛(wèi)星亮度，亮度區(qū)域面積差別不大。2017年濰坊市各縣區(qū)市常住人口中心區(qū)人口數(shù)濰坊總?cè)丝诩s為864.5人，核心區(qū)人口191.6萬人，占比全市總?cè)丝?2%，縣市區(qū)人口均高于中心城區(qū)各區(qū)人口。濰坊濱海總?cè)丝诩s為10.2萬人，占比全市總?cè)丝?.1%，嚴(yán)重制約濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展。濰坊呈現(xiàn)周邊縣市人口高于市區(qū)的現(xiàn)象，隨著城市發(fā)展，濰坊市區(qū)的吸附力將逐步增強。城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |市場調(diào)研： 濱海新城湖光山舍位于海域用地范圍內(nèi)，現(xiàn)階段辦理房產(chǎn)證都比較艱難。未來辦理出來的

23、房產(chǎn)證將是海域用地，不是建設(shè)用地 紫金苑陽光海岸置業(yè)顧問渤海之眼地塊2地塊1海域范圍新城湖光山舍【區(qū)域劣勢3】濰坊濱海區(qū)有一部分是國家海域用地，項目地塊1在海域范圍以內(nèi)，將影響項目未來辦理房產(chǎn)證，建議提前與政府溝通解除項目隱患城市屬性界定 | 區(qū)域優(yōu)勢分析 | 區(qū)域劣勢分析 |總結(jié)。城市處于建設(shè)發(fā)展時期現(xiàn)階段居住人口有限 銷售受限海域范圍限制發(fā)展城市重點打造新區(qū) 長遠(yuǎn)利好規(guī)劃大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)開動建設(shè)具有大量教育及景觀資源區(qū)域利好總結(jié)區(qū)域限制總結(jié)城市重點打造新興中心 + 長遠(yuǎn)利好規(guī)劃PART2項目研究及地塊解析Project research and plot analysis2.1 項目基本情況2

24、.2 地塊優(yōu)劣分析【項目區(qū)位】項目位于濰坊濱海核心中央居住區(qū)，屬于未來中央城區(qū)組團(tuán)內(nèi)，是提升濰坊北部整體功能的區(qū)域核心板塊，未來土地價值的增長空間較大項目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |地塊1旅游度假區(qū)中央城區(qū)中外合作產(chǎn)業(yè)園科教創(chuàng)新園區(qū)（教育中心區(qū)）中央商務(wù)區(qū)（商務(wù)中心區(qū)）地塊2白浪河入海口生態(tài)示范帶（景觀示范帶）歡樂海沙灘景區(qū)（沙灘景觀）規(guī)劃打造濱海新城為“未來渤海新地標(biāo)，現(xiàn)代工業(yè)生態(tài)城”；融合海洋、產(chǎn)業(yè)和人的發(fā)展，以產(chǎn)興城、產(chǎn)城一體、軸帶展開、重點突破，以白浪河、北海路為發(fā)展中軸，海濱帶、城鎮(zhèn)帶、產(chǎn)業(yè)帶縱向布局、橫向展開，規(guī)劃形成“三市八鎮(zhèn)二十四園”總體布局；八個特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，各具特色，二十

25、四園聯(lián)動發(fā)展。到2030年，規(guī)劃濱海新城規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在320平方公里左右，規(guī)劃城鎮(zhèn)人口規(guī)模為160萬人左右；地塊一長江東路海安路二龍明珠社區(qū)路紫金園陽光海岸數(shù)字小鎮(zhèn)【地塊一四至】地塊一南側(cè)為長江東路，東側(cè)隔社區(qū)路為紫金園陽光海岸、二龍明珠等住宅區(qū)，西側(cè)為在建的數(shù)字小鎮(zhèn)，周邊目前整體發(fā)展成熟度較低項目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |紫金園陽光海岸地塊內(nèi)部地塊南側(cè)長江東路【地塊一指標(biāo)】項目位于濱海中央城區(qū)核心居住板塊，地形方正中低容積率的住宅地塊，南承教育科教板塊，適合打造城市中心中小型居住項目項目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |地塊一長江東路社區(qū)路海安路地塊一項目基本信息：【項目位置】項目地

26、塊位于濰坊濱海長江東路與社區(qū)路交匯西北角，緊鄰數(shù)字小鎮(zhèn)【控規(guī)可建設(shè)面積】約150畝（100050）【容積率】小于等于2.0【用地屬性】住宅用地【商業(yè)比例】小于等于10%學(xué)院北路地塊2海安路珠江東四街漢江東路珠江東二街體育學(xué)院匯海路【地塊二四至】地塊北鄰濰坊體育運動學(xué)校，西側(cè)臨海匯東路，東側(cè)海安路，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀有鹽場分布，周邊基本以空地為主，靠近規(guī)劃工業(yè)區(qū)板塊，未來將受到一定影響項目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |濰坊體育運動學(xué)校項目地塊內(nèi)部地塊北側(cè)道路【地塊二指標(biāo)】項目位于濱海中央城區(qū)核心居住板塊，中等容積率的大型商住地塊，地塊平整，遠(yuǎn)離一線江景資源，城市總規(guī)非住宅用地，建議核實具體情況項目基本

27、情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |項目基本信息：【項目位置】項目地塊位于珠江東四街與海安路交匯處【控規(guī)可建設(shè)面積】約577畝（384859）【容積率】小于等于2.0【用地屬性】商住用地【商業(yè)比例】小于等于20%地塊2海安路珠江東四街漢江東路珠江東二街體育學(xué)院匯海路地塊21.5km【地塊一優(yōu)劣勢分析】項目地塊占據(jù)濱海核心位置，周邊規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，地塊價值將逐步提升，但地塊位于海域范圍內(nèi)，將影響后期銷售辦證，影響地塊價值，且現(xiàn)階段周邊發(fā)展不成熟，消費力不足項目基本情況 | 地塊優(yōu)劣分析 |本案地塊存在致命風(fēng)險，需明確海域范圍問題，需提前與政府溝通7大地塊優(yōu)勢：規(guī)劃利好推動：濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心，規(guī)劃利好；

28、交通規(guī)劃兌現(xiàn)：交通便利，靠近中央商務(wù)區(qū)，未來高端人口聚集；生活配套規(guī)劃：靠近建設(shè)中數(shù)字小鎮(zhèn)，商業(yè)配套完善；人口逐步聚集：周邊少量已開發(fā)住宅項目，形成一定的聚集效應(yīng)；教育配套完善：周邊學(xué)校密集，教育資源豐富；產(chǎn)業(yè)逐步引進(jìn)：產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入增加區(qū)域置業(yè)需求；景觀資源優(yōu)越：渤海之眼地標(biāo)，白浪河濕地公園景觀資源豐富；VS3大制約劣勢現(xiàn)階段配套不足：項目周邊現(xiàn)階段發(fā)展不成熟；客戶消費力不足：客戶消費能力不足，置業(yè)需求受限；地塊存在致命風(fēng)險：地塊位于海域范圍內(nèi)，建議提前溝通；【地塊二優(yōu)劣勢分析】項目地塊缺乏景觀及生活氛圍，且用地屬性未明確，需要政府提供土地變性相關(guān)資料，地塊存在一定風(fēng)險項目基本情況 | 地塊優(yōu)

29、劣分析 |本案需明確用地屬性，存在一定風(fēng)險4大地塊優(yōu)勢規(guī)劃利好推動：濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心，規(guī)劃利好；交通規(guī)劃兌現(xiàn)：交通便利，靠近輕軌1號線規(guī)劃站臺，未來人口容易聚集；教育配套完善：周邊學(xué)校密集，教育資源豐富；產(chǎn)業(yè)逐步引進(jìn)：產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入增加區(qū)域置業(yè)需求；VS6大制約劣勢現(xiàn)階段配套不足：項目周邊現(xiàn)階段發(fā)展不成熟；客戶消費力不足：客戶消費能力不足，置業(yè)需求受限；缺乏生活氛圍：周邊基本無在開發(fā)項目，無居住氛圍；缺乏景觀資源：距離白浪河2.1公里，處于非一線江景區(qū)位；存在工業(yè)污染影響：地塊海安路對面就是坊捷奧汽車部件工廠，對地塊存在一定的影響；地塊用地屬性不明確：地塊用地屬性不明確，需要政府提供土地變性相

30、關(guān)資料；PART3房地產(chǎn)市場調(diào)研Real Estate Market Research整體土地市場概況區(qū)域土地市場分析開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)3.1 土地市場分析3.2 住宅市場分析【土地成交結(jié)構(gòu)】濰坊土地價值近兩年增長較快，2019年上半年全市土地成交樓面均價為1270元/，濰坊市以住宅用地成交為主，占比46.6%整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 2014-2019年上半年濰坊土地供應(yīng)規(guī)劃總建筑面積為24422.86萬，成交總建面為19843.01萬；2014-2019年上半年濰坊土地成交及供應(yīng)較為穩(wěn)定，2019年上半年供應(yīng)土地為1969.78萬，成交1480.3

31、9萬，成交樓面價為1270元/；2018年7月-2019年7月濰坊市以住宅用地成交為主，占比46.6%，其次，工業(yè)用地成交占比32%。2019年7月住宅用地占比57.9%，比去年同期增長10.3%；2014-2019年上半年濰坊市土地成交走勢濰坊市土地成交結(jié)構(gòu)走勢（按規(guī)劃建面）【土地供求】濰坊市全年共推出土地面積6933.1萬，成交5591.9萬，成交樓面均價1025元/，2019年7月成交樓面均價1395元/，高樓面價格將推動房價增長整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊市土地供求價格走勢圖【土地出讓金】2018年7月-2019年7月濰坊市成交土地出讓金達(dá)到

32、573.35億元，平均溢價率20.9%，2019年7月濰坊市出讓金為54.94億元，同比增長51%整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊市土地出讓金及溢價率走勢圖【住宅用地供求】2018年濰坊住宅用地地價爆漲，成交樓面價增長63.5%，帶動2019年住宅用地供求高位平穩(wěn)震蕩，樓面價快速增長驅(qū)動房價快速增長，未來濰坊房價處于高位期整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 2014-2019年上半年濰坊土地成交及供應(yīng)平穩(wěn)增長，2019年上半年供應(yīng)土地為1686.45萬，成交1257.23萬，成交樓面價為1254元/；2018年7月-201

33、9年7月濰坊市住宅用地成交價格高位平穩(wěn)震蕩，2019年7月成交樓面價均價為1758元/，成交量逐步攀升， 2019年7月成交總建筑面積為227.95萬。2014-2019年上半年濰坊市住宅用地成交走勢2014-2019年上半年濰坊市住宅樓面地價走勢濰坊市住宅土地供求價走勢【區(qū)域住宅用地】濰坊奎文區(qū)為濰坊土地成交熱點區(qū)域，土地成交樓面價為全市最高，寒亭區(qū)土地成交均價迅速增長，近三年年均增長率約為32%整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 2016-2019年濰坊市各區(qū)土地成交宗數(shù)2016-2019年濰坊市各區(qū)土地成交均價分析2016-2019年濰坊市各區(qū)成交土地規(guī)劃

34、建面分析2016年-2019年濰坊主要成交面積集中在奎文區(qū)和寒亭區(qū)；寒亭區(qū)連續(xù)三年大量供應(yīng)土地，未來3-5年住宅供應(yīng)將來加劇市場競爭增加；2016年-2019年奎文區(qū)為濰坊土地成交熱點區(qū)域，土地成交樓面價為城市最高；寒亭區(qū)土地成交均價迅速增長，近三年年均增長率約為32%；【濱海住宅用地供求】濰坊市濱海區(qū)在市區(qū)地價暴漲的帶動下迅速增長，2018年呈現(xiàn)量價分離的現(xiàn)象，2018年濱海住宅用地成交均價約103.68萬 /畝整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊濱海區(qū)（濱海商務(wù)經(jīng)濟(jì)板塊&濱海產(chǎn)業(yè)園板塊）年份2015 2016 2017 2018 土地宗數(shù)5.00 17.

35、00 17.00 4.00 建設(shè)用地面積396617.00 1678113.00 1684762.00 338191.00 規(guī)劃建筑面積805234.00 3712094.00 4276557.00 731015.00 成交樓面均價439.00 390.80 379.00 718.91 成交土地均價892.00 864.22 962.00 1554.50 成交均價（萬/畝）59.50 57.64 64.17 103.68 2015-2018年濰坊濱海區(qū)成交住宅用地分析2015-2018年濰坊濱海區(qū)成交住宅用地樓面地價分析【濱海成交土地】濰坊市濱海區(qū)以國企拿地為主，2018年中央商務(wù)板塊成交地價

36、約為140萬/畝，2017年科技板塊成交地價約為65萬元/畝整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊濱海新城公有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司成交均價：63.03萬元/畝成交面積：129336成交金額： 12222萬元樓面價： 472元/成交時間： 2018-6-3用地屬性：住宅用地容積率： 1且2濰坊和成置業(yè)有限公司成交均價：140萬元/畝成交面積：99590成交金額： 20914萬元樓面價：1050元/成交時間：2018-9-27用地屬性：商住用地容積率：1且2濰坊濱海海安置業(yè)有限公司成交均價：65萬元/畝成交面積：131706成交金額： 12878萬元樓面價：391

37、元/成交時間：2017-3-28用地屬性：住宅用地、商務(wù)金融用地容積率：1.2且2.5濰坊濱海海安置業(yè)有限公司成交均價：65.48萬元/畝成交面積：155297成交金額： 15247萬元樓面價：393元/成交時間：2017-3-28用地屬性：住宅用地、商務(wù)金融用地容積率：1.2且2.5濰坊濱海投資發(fā)展有限公司成交均價：65.76萬元/畝成交面積：1144037成交金額： 11280萬元樓面價：394元/成交時間：2017-3-28用地屬性：住宅用地、商務(wù)金融用地容積率：1.2且2.5地塊1地塊2中央商務(wù)區(qū)（商務(wù)中心區(qū)）濰坊瑞馳汽車系統(tǒng)有限公司成交均價：140.06萬元/畝成交面積：49358成

38、交金額： 10365萬元樓面價：840元/成交時間：2018-9-27用地屬性：住宅用地容積率：1，2.5科教創(chuàng)新園區(qū)（教育中心區(qū)）地塊用地性質(zhì)建設(shè)用地面積容積率規(guī)劃建筑面積土地出讓金（萬元）海逸路以東、規(guī)劃道路以南住宅用地1293361且225867212222海逸路以東、沂河西街以北商住用地995901.2，219918020914海祥路以西、黃河西街以北住宅用地493581，2.512339510365濰坊濱海投資發(fā)展有限公司以南、國有土地以東城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地1317061.2且2.532926512878長江東街以北、國有土地以東城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地1552971.2且

39、2.538824315247長江東街以北、渤海路以東城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地1389461.2且2.534736513571濰坊濱海海安置業(yè)有限公司以南、渤海路以東城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地1144031.2且2.528600811280長江東街以北、虞河以西商業(yè)、住宅891811.2，2.52229538789【商辦用地供求】2018年7月-2019年7月濰坊市共推出商辦用地面積1307萬，成交面積1145.4萬，成交樓面均價1417元/，商辦土地價格穩(wěn)定增長整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濰坊市商辦土地供求價走勢2014-2019年上半年濰坊土地成交及

40、供應(yīng)平穩(wěn)增長，2019年上半年供應(yīng)土地為1686.45萬，成交1257.23萬，成交樓面價為1254元/；2018年7月-2019年7月濰坊市住宅用地成交價格高位平穩(wěn)震蕩，2019年7月成交樓面價均價為1758元/，成交量逐步攀升， 2019年7月成交總建筑面積為227.95萬。2014-2019年上半年濰坊市商辦用地成交走勢2014-2019年上半年濰坊市商辦樓面地價走勢【商辦用地成交】2018年7月-2019年7月濰坊市共推出商辦用地面積1307萬，成交面積1145.4萬，成交樓面均價1417元/，商辦土地價格穩(wěn)定增長整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 20

41、17-2019年濱海商務(wù)經(jīng)濟(jì)板塊土地出讓情況板塊用地性質(zhì)建設(shè)用地面積（）容積率規(guī)劃建筑面積（）成交時間土地出讓金（萬元）成交樓面價（元/）土地價（萬元/畝）受讓單位中央商務(wù)板塊旅館用地644261.2，2.51610652019-5-713529840140.0652376濰坊濱海央城開發(fā)建設(shè)有限公司科教創(chuàng)新園區(qū)商務(wù)金融用地589621.2且31768862018-9-1516148913182.6721617濰坊濱海新城開發(fā)建設(shè)有限公司商務(wù)金融用地653351.2且31960052018-9-615092770154.0730696濰坊濱海投資發(fā)展有限公司商務(wù)金融用地814241.2且324

42、42722018-12-2374961535307.1555315濱城建設(shè)集團(tuán)商務(wù)金融用地708931.2且32126792018-12-2325401530306.1540632濰坊濱城建設(shè)集團(tuán)有限公司商務(wù)金融用地808531.2且32425592018-9-618541764152.9547079濰坊濱海投資發(fā)展有限公司商務(wù)金融用地328651.2且2657302018-12-10419063885.03666515濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司商務(wù)金融用地268991.2且2537982018-12-10343063785.05186066濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司商務(wù)金融用地555351.2且

43、31666052018-12-10708142585.045953濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司中央商務(wù)板塊批發(fā)零售用地425381.2且2850762018-2-25402047263.03399314濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司科教創(chuàng)新園區(qū)商務(wù)金融用地1189031.2且2.52972582017-2-121161839165.17250196濰坊濱海海安置業(yè)有限公司【商辦客戶需求】 2016-2018年成交商務(wù)辦公用地總建筑面積為562萬，未來將有大量的優(yōu)質(zhì)寫字樓將投入使用，未來5-8年辦公物業(yè)可容納辦公人群為4-5萬人整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 濱海商務(wù)經(jīng)

44、濟(jì)板塊序號項目201620172018合計1土地宗數(shù)5.00 14.00 11.00 30.00 2建設(shè)用地面積286949.00 1042181.00 651983.00 1981113.00 3規(guī)劃建筑面積670978.00 3098416.00 1853647.00 5623041.00 濱海區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)共有6家，分別是濰坊濱海國有資本投資運營集團(tuán)有限公司、濰坊濱海旅游集團(tuán)有限公司、濰坊濱城建設(shè)集團(tuán)有限公司、濰坊濱海招商發(fā)展集團(tuán)有限公司、濰坊濱海金融控股集團(tuán)有限公司、濰坊濱海投資發(fā)展有限公司，已全部按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立了“四會一層”的決策管理體制。6家國企擁有員工近2100人，黨員25

45、1人。山東天維膜技術(shù)有限公司、中化弘潤是有化工有限公司、山東新和成藥業(yè)有限公司、山東海化集團(tuán)有限公司、濰柴重機股份有限公司等200家企業(yè)入駐，推動濱?？焖侔l(fā)展。2017年實現(xiàn)655.03億元生產(chǎn)總值2017年濰坊濱海商務(wù)經(jīng)濟(jì)板塊辦公樓施工面積2.79萬，新增辦公樓施工面積8.92萬；2016-2018年濰坊濱海商務(wù)經(jīng)濟(jì)板商業(yè)用地出讓總建筑面積為5623041，依照一般新區(qū)的辦公占比商業(yè)建筑面積為30%；依照一般新區(qū)的空置率為50%；一般人均的辦公面積為15計算；未來5-8年濰坊濱海將進(jìn)入辦公人群約4-5萬人【開發(fā)商城市標(biāo)準(zhǔn)】開發(fā)商拿地都具備一定的標(biāo)準(zhǔn)，濰坊濱海距離大開發(fā)商買地標(biāo)準(zhǔn)仍存在一定的距

46、離，現(xiàn)階段難以實現(xiàn)，未來5-8年能實現(xiàn)符合開發(fā)商拿地標(biāo)準(zhǔn)整體土地市場概況 | 區(qū)域土地市場分析 | 開發(fā)商城市進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn) | 企業(yè)寶能集團(tuán)金地集團(tuán)城市篩選標(biāo)準(zhǔn)GDP總量不低于2000億元，GDP增速排名全國前20名，連續(xù)三年增速不低于10%，人均GDP不低于50000元GDP總量不低于3000億元，GDP增速排名全國前20名；市區(qū)常住人口不少于100萬，人口連續(xù)三年保持增長；市區(qū)常住人口不少于300萬，連續(xù)三年保持增長；全市寫字樓成交不低于50萬平米，供求比不小于1.5當(dāng)?shù)刈≌N售均價不低于7000元/平米區(qū)域選擇指標(biāo)城市中心CBD區(qū)或老商業(yè)中心區(qū)（舊改、凈地出讓）城市中心CBD區(qū)或老商業(yè)中心區(qū)

47、市政重點規(guī)劃建設(shè)的城市商務(wù)新區(qū)市政重點規(guī)劃建設(shè)的城市國家重點城市規(guī)劃高鐵商務(wù)區(qū)國家重點城市規(guī)劃高鐵商務(wù)區(qū)所在行政區(qū)甲級寫字樓平均售價不低于1萬元/-項目選擇標(biāo)準(zhǔn)至少有一側(cè)臨近城市次干道至少有一側(cè)臨近城市次干道項目周邊5公里范圍內(nèi)規(guī)劃或現(xiàn)有人口不少于15萬人-項目自身或另搭配住宅保證項目整體 現(xiàn)金流平衡綜合體用地住宅配比不低于70%項目周邊市政基礎(chǔ)配套完備-項目用地面積不低于100畝，北上廣深除外項目用地面積不低于100畝土地總結(jié)。【土地成交結(jié)構(gòu)】濰坊土地價值近兩年快速增長，2019年上半年全市土地成交樓面均價為1270元/，濰坊市以住宅用地成交為主，占比46.6%在市區(qū)火熱帶動下濱海住宅用地地

48、價暴漲，呈現(xiàn)量跌價漲趨勢；濰坊濱海2018年平均成交地價約為120萬/畝，同比增長約62%；近三年土地成交規(guī)劃建面約871萬，去化周期需約33個月；近三年住宅用地地價暴漲，增速高達(dá)65%，將推動房價進(jìn)一步升高；2019年上半年，土地市場逐步回歸理性，呈現(xiàn)量價齊跌趨勢；考慮未來潛在競爭因素，建議項目及早入市占領(lǐng)市場1.濰坊土地供求2.濱海土地供應(yīng)開發(fā)商拿地都具備一定的標(biāo)準(zhǔn)，入駐城市房價不低于7000元/；短期內(nèi)賣地可行性不大；3.濰坊土地供求PART3房地產(chǎn)市場調(diào)研Real Estate Market Research房地產(chǎn)市場概況住宅市場分析別墅市場分析住宅設(shè)計要點別墅設(shè)計要點 3.1 土地市

49、場分析3.2 住宅市場分析【宏觀政策】中央重申“房住不炒、因城施政”主基調(diào)未變，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期仍是市場主流，2018年底濰坊房地產(chǎn)政策有所收緊，外地購房存在困難房地產(chǎn)市場概況 | 住宅市場分析 | 別墅市場分析 | 住宅設(shè)計要點 | 別墅設(shè)計要點 |2019年第一季度政策調(diào)控放松2019年第二季度政策調(diào)控收緊地方繼續(xù)堅持因城施策，深化調(diào)控多城市試點“一城一策”集合市場實際情況持續(xù)優(yōu)化政策，主要在公積金、落戶等方面適度放松以往過嚴(yán)的政策，多數(shù)樓市呈現(xiàn)快速回暖，甚至過熱的趨勢，“高溢價、地王頻出”等現(xiàn)象出現(xiàn)地方收緊公積金政策、調(diào)控土拍條件、升級限購等為樓市降溫，如合肥、西安；因城施策細(xì)化為因區(qū)

50、施策，如南京高淳區(qū)放寬限購，房地產(chǎn)長效機制開始落地，住建部預(yù)警后，蘇州半月4吃調(diào)控，若樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，調(diào)控會即可加碼限購區(qū)域事項限貸濰坊1.首套住房首付不得低于30%；2.第二套住房首付不低于40%；3.首次使用住房公積金貸款已還清（含本市外）的，無論在本市名下有無住房，再次使用公積金貸款，按第二套房執(zhí)行。限購濰坊1.外地在濰坊購房需提供本地人擔(dān)保濰坊發(fā)布關(guān)于推動“六穩(wěn)”工作落地見效實施方案的通知，其中在“穩(wěn)預(yù)期”中提到了“以穩(wěn)地價穩(wěn)房價為目標(biāo)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任制?！薄咀≌袌觥?017年濰坊房地產(chǎn)市場異?；鸨?，量價齊升，2018年市場逐步回

51、歸理性，呈現(xiàn)出量跌價漲的趨勢，濱海區(qū)交易量快速增長，該區(qū)逐步被市場認(rèn)可2014-2018年濰坊商品房及住宅交易情況（單位：萬）2018年濰坊各區(qū)商品房及住宅交易情況（單位：套）2017-2019年濰坊新房及二手房價格變化（單位：元/）房地產(chǎn)市場概況 | 住宅市場分析 | 別墅市場分析 | 住宅設(shè)計要點 | 別墅設(shè)計要點 |【住宅供求】濰坊住宅市場2018年年去化約為801萬，隨著2017年的快速去庫存導(dǎo)致2018年多項目入市造成庫存去化周期大幅度提升表1：2014-2018年濰坊住宅交易情況表2：2014-2018年濰坊住宅庫存及庫存比2016-2017年濰坊全市呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢，推動房價迅

52、速增長，2017年成交面積約為5182萬；2017年庫存去化周期僅剩4.1個月；2018年市場逐步恢復(fù)理性，由于過往的房地產(chǎn)火熱，造成市場供應(yīng)量巨大，表2：2014-2018年濰坊住宅庫存去化周期房地產(chǎn)市場概況 | 住宅市場分析 | 別墅市場分析 | 住宅設(shè)計要點 | 別墅設(shè)計要點 |【成交戶型分析】濰坊成交以三房為主，四房為輔助，成交總價集中在100萬以下，70-100萬成交占比約為27%，成交面積段集中在110-135，占比約53%2018年濰坊成交住宅戶型分析2018年濰坊成交住宅總價分析2018年濰坊成交住宅單價分析2018年濰坊住宅成交面積段房地產(chǎn)市場概況 | 住宅市場分析 | 別墅

53、市場分析 | 住宅設(shè)計要點 | 別墅設(shè)計要點 |【棚改計劃】2016-2018年濰坊大面積棚戶區(qū)改造及貨幣化安置推動房價的增長，濰坊2019年棚改計劃為歷年最低，只有9966套，2019年比2018年降幅達(dá)到了85.73%，對市場將存在一定影響年份2016201720182019棚改計劃數(shù)據(jù)3891486186698219966實際開工量403149080070273-開工率103.60%105.35%100.65%-備注-實際開工數(shù)據(jù)截止2018年11月-2016-2019年濰坊棚改數(shù)量統(tǒng)計（套）2017-2018年濰坊棚改改造計劃房地產(chǎn)市場概況 | 住宅市場分析 | 別墅市場分析 | 住宅

54、設(shè)計要點 | 別墅設(shè)計要點 |【住宅市場格局】濰坊濱海住宅市場主要分為三個板塊，呈現(xiàn)出一路向北的城市發(fā)展趨勢，現(xiàn)階段央子片區(qū)為高價值區(qū)，依托區(qū)域完善配套及濃厚生活氛圍，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價新城湖光山舍中央商務(wù)區(qū)（商務(wù)中心區(qū)）海韻文苑海安在水一方科教創(chuàng)新園區(qū)（教育中心區(qū)）香堤灣濱海弘潤府濱海綠洲中央郡龍溪水灣央子片區(qū)（老城區(qū)）城市發(fā)展方向中央商務(wù)區(qū)特征：濰坊濱海規(guī)劃未來城市CBD，商務(wù)辦公中心，配套逐步完備價格（在售）：高層價格：4500-4950元/；面積段：高層面積段：129-259主力客群：本地客戶及入駐辦公客群占據(jù)絕對優(yōu)勢代表項目：新城湖光山舍央子片區(qū)特征：濰坊濱海老城區(qū)，居住氛圍濃厚，配套完善

55、，商業(yè)聚集，典型老區(qū)中心地段價格（在售）：高層價格：4300-4700元/；洋房價格：3900-4900元/；聯(lián)排別墅：9000-9500元/；雙拼別墅：10000-11000元/面積段： 90-400主力客群：本地客戶為主代表項目：濱海弘潤府、濱海綠洲、香堤灣地塊1地塊2紫金苑陽光海岸科教創(chuàng)新園區(qū)特征：濰坊濱海規(guī)劃教育創(chuàng)新板塊，教育設(shè)施完備，商業(yè)配套有待完善；價格（在售）：高層價格：4300-4500元/；面積段：高層面積段：90-144主力客群：本地剛需客戶占據(jù)絕對優(yōu)勢，一部分搬入企業(yè)員工及外地投資客代表項目：紫金苑陽光海岸、海韻文苑房地產(chǎn)市場概況 | 住宅市場分析 | 別墅市場分析 |

56、住宅設(shè)計要點 | 別墅設(shè)計要點 |【濱海價格】濰坊濱海近三年新房成交價格穩(wěn)定增長，年均增長率約為6.8%，2018年濱海市場呈現(xiàn)量價齊升狀態(tài)，2019年價格進(jìn)一步增長，全年增長率約為12%房地產(chǎn)市場概況 | 住宅市場分析 | 別墅市場分析 | 住宅設(shè)計要點 | 別墅設(shè)計要點 |2018年濰坊各區(qū)商品房及住宅交易情況（單位：套）2017年3月-2019年6月濱海新房成交價格分析（元/）2017年3月-2019年6月濱海新房成交價格分析，穩(wěn)定增長，近三年年均遞增率約為6.8%；2019年上半年班海新房成交價格強勢增長12%，整體價格穩(wěn)定增長；2018年濱海全年成交套數(shù)約為2141套，同比2017年

57、增長259.83%，濱海住宅市場逐步呈現(xiàn)火熱趨勢；【濱海供求】濰坊濱海庫存量巨大，已預(yù)售未網(wǎng)簽房源達(dá)到5072套，可售面積625722.7，按照濰坊2018年去化速度計算，保守估計需要2.8年才能將庫存去化完畢房地產(chǎn)市場概況 | 住宅市場分析 | 別墅市場分析 | 住宅設(shè)計要點 | 別墅設(shè)計要點 |區(qū)域可售面積、套數(shù)（已預(yù)售未網(wǎng)簽）其中住宅面積、套數(shù)奎文區(qū)2765067.47/27860套1599518.21/12703套濰城區(qū)2277362.21/24796套1329586.03/11760套坊子區(qū)1351334.41/11170套999139.43/8537套寒亭區(qū)1474090.2/13

58、043套875568.14/7441套高新技術(shù)開發(fā)區(qū)3746664.25/26298套2631727.41/20410套濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1164544.71/6484套596541.98/4935套經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)913280.12/6553套588594/4910套峽山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)423435.88/3445套309769.49/2617套綜合保稅區(qū)252687.68/1484套182104.43/1419套濰城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)430991/4915套277025.48/2466套合計14799457.93/126048套9389574.76/77198套2018年9月19日濰坊各區(qū)住宅交易情況2019年濰

59、坊各區(qū)住宅交易情況區(qū)域可售面積、套數(shù)（已預(yù)售未網(wǎng)簽）其中住宅面積、套數(shù)奎文區(qū)2867128.99/26954套1728319.19/13252套濰城區(qū)2401570.58/27797套1369308.62/11981套坊子區(qū)1520513.52/12362套1155526.96/9676套寒亭區(qū)1680246.26/14523套1087523.98/8941套高新技術(shù)開發(fā)區(qū)4717272.72/33663套3515534.01/27044套濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1235172.43/7179套625722.72/5072套經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1133129.12/8313套821921.54/6766套峽山經(jīng)濟(jì)

60、開發(fā)區(qū)418091.83/3459套322017.86/2676套綜合保稅區(qū)250944.28/1461套180485.84/1396套濰城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)467325.12/5092套285710.64/2502套合計16703102.72/141009套10990.96/204套截止到2018年9月19日，濰坊市區(qū)共有126048套可售期房，其中住宅77198套可售；濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總可售商品房6484套，總可售住宅4935套，可售面積596541.98；截止到2019年2月28日，濰坊市區(qū)期房可售數(shù)據(jù)為89510套，現(xiàn)房可售數(shù)據(jù)為11970套。濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總可售商品房7179套，總可售住宅50