城市別墅和城郊別墅的的區(qū)別

1、城中別墅城郊別墅的“競爭”如何區(qū)分城中別墅與城郊別墅城中別墅與城郊別墅，從位置上來講，主要是指居于城區(qū)內(nèi)的別墅和處在城市郊區(qū)的別墅，城中別墅居城而建，而城郊別墅則距離主城區(qū)有一定的距離。省城地產(chǎn)界人士張迎新先生認(rèn)為，如將城中別墅和城郊別墅的特點進(jìn)行分類比較，可從兩方面來看。一是看產(chǎn)品線和容積率。城中別墅，其項目整體產(chǎn)品規(guī)劃多數(shù)都是復(fù)合產(chǎn)品線，即通過多種產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行組合，一般是將高層、小高層、花園洋房、雙拼、聯(lián)排別墅等產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行組合，在項目整體上平衡容積率，并獲得收益的最大化。從客觀來看，前些年，濟南城區(qū)也有過單一產(chǎn)品類型的別墅項目，但數(shù)量稀少，多數(shù)均是小盤，而且隨著城區(qū)土地資源的日益稀缺以及

2、別墅類物業(yè)對自然環(huán)境的較強依賴性，這類單一產(chǎn)品類型的別墅項目，將逐漸消聲匿跡。反觀城郊別墅，其項目整體的產(chǎn)品線一般來說卻相對簡單或單一，一般僅規(guī)劃雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房等產(chǎn)品，有的小項目，只規(guī)劃雙拼及聯(lián)排。如此規(guī)劃，是因為考慮了城郊別墅的客群定位及其生活特點，居住于城郊的高檔客群，一般來說都不是普通的上班族，生活時間相對充裕，均向往著一種“出則靜臨山水，入則坐擁繁華”的生活方式。而更符合普通購房者需求的小高層或高層類產(chǎn)品，顯然不適合規(guī)劃于此處，因為城郊項目所代表的生活方式，并不適合小高層及高層類產(chǎn)品所應(yīng)對的客群。第二方面，便是看生活圈。以項目的位置為原點，驅(qū)車多少分鐘，可到達(dá)怎樣的城市區(qū)位，或

3、匹配以怎樣的城市功能配套，以此來界定城郊別墅與城中別墅。例如，從項目所在地行車30分鐘以上才可抵達(dá)市中心，一般可稱之為城郊別墅。如果從項目所在地行車30分鐘之內(nèi)便可抵達(dá)市中心，那可稱之為城中別墅。其實用這種方式，時間并不是非常的嚴(yán)格，只要在1小時以內(nèi)，都可以稱之為城郊別墅。張迎新說，“基本上，定義城中別墅和城郊別墅從這兩種方式上綜合考慮應(yīng)該是比較客觀的。但是，我認(rèn)為城中別墅和城郊別墅這兩個概念，并不是絕對的。因為隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，隨著城市范圍的不斷擴大，城郊別墅，也是可以隨著時間的轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)變?yōu)槌侵袆e墅的?！背侵袆e墅配套較優(yōu)越城中別墅多處于市區(qū)的大盤內(nèi)部，與大盤融為一體，一般產(chǎn)品形態(tài)都是

4、復(fù)合型的，較少有單一產(chǎn)品線。例如，中海的奧龍觀邸，該項目中既有高層，又有聯(lián)排別墅。再如，重汽翡翠郡，它的規(guī)劃設(shè)計中多數(shù)是小高層，但是也規(guī)劃了數(shù)量不多的聯(lián)排別墅。雖說，這些城中大盤中設(shè)計的別墅主要是為了攫取收益的最大化，但是他們卻具有著得天獨厚的配套優(yōu)勢，可以享受到城市本身和項目所帶給它的便利條件。商場、學(xué)校、醫(yī)院、交通、銀行等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。在城區(qū)中不但可以享受居于別墅的獨立空間，更可以享受大城的各項便利，因而城中別墅的生活配套完善和方便也為其價格昂貴添上很重的砝碼。而城中別墅其地段的不可復(fù)制性以及對市區(qū)景觀資源的占有，另外還在交通成本、時間成本方面有著較大的優(yōu)勢也是其存在的價值體現(xiàn)。相對而

5、言，城郊別墅一般產(chǎn)品類型多以獨棟、聯(lián)排、花園洋房等為主，屬于比較純正的別墅社區(qū)。它們距離城區(qū)有一段距離，因而，居住在城郊別墅的客群一般都會有比較便利的交通工具。而且隨著城市建設(shè)的不斷完善，公路交通網(wǎng)絡(luò)也更加的寬闊和便捷。別墅，城市內(nèi)外的景觀之宅對于別墅來講，景觀是鑒定別墅品質(zhì)的一個重要因素。城中別墅一般是以造景為主，但是由于受體量限制，景觀面積一般都不大。省城地產(chǎn)界人士張迎新先生認(rèn)為，雖然城中別墅的景觀規(guī)?？赡懿淮螅菂s有個明顯的特點，城中別墅的景觀，無論是綠植還是水體，一般都是講究整體性，由于體量小，又想突出中心景觀或者中軸景觀，因此城中別墅的景觀一般都是以中心景觀為主。不過這樣就會忽視了

6、棟間或者組團(tuán)景觀，景觀的“親臨性”比較差。例如中心水體景觀，一般為了造勢，都講究大水體，這就造成業(yè)主的“親水性”較差，缺少了“人與景”的互動與交流，而且后期物業(yè)維護(hù)成本比較高。他說，其實這點是可以理解的，由于體量限制，如果造小景觀的話，在有限的體量之間，顯現(xiàn)不出整體景觀的氣勢。濟南的城中別墅，例如：御景山墅、燕山櫻園、齊魯澗橋的“維拉的院子”等等，這些都是城中別墅，體量都比較小。但小有小的好處，大有大的好處。別墅小盤，客戶群定位高而且數(shù)量相對較少，這有助于社區(qū)品質(zhì)的保障。與城中別墅相比，城郊別墅就顯得寬敞的多了，而且城郊別墅更加具有天然優(yōu)勢，他們把借景與造景相互融合起來，運用天然的水體和山體，

7、給別墅社區(qū)帶來了獨特優(yōu)越的自然環(huán)境，使居者不僅可以觀看到美麗的景色，更可以享受其中的山趣、水趣，呼吸到純凈的空氣，感受分外的寧靜。例如，瑞境皇冠水岸這個項目就充分利用了他的水體特點，在城郊形成了一個純別墅社區(qū)。城郊別墅由于具有了較大的空間，其在人造景觀上也有了更加寬松的條件，中心景觀帶，棟間景觀，組團(tuán)景觀等等無論是整體性，還是和業(yè)主的互動性，業(yè)主的親臨性等方面考量都有比較大的空間。而寬敞的私家花園又稱為城郊別墅的又一優(yōu)勢，獨享的空間，無論如何布置都會給居者一個自創(chuàng)的機會，展示自己的理想生活空間。別墅，無可比擬的稀缺之宅2003年2月18日，國土資源部發(fā)布了關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控

8、的緊急通知，停止別墅用地供應(yīng)，這在一定程度上刺激了別墅市場。供給量的有限與巨大的需求市場，形成了一個非常不平衡的市場需求現(xiàn)狀，于是在幾年前仍然難以出手的別墅在05年來了個大的變化，一類城市如北京、上海表現(xiàn)的尤為突出。巨大的市場供應(yīng)空缺，促使部分樓盤出現(xiàn)了局部性的購買緊張。需求量和土地供給量的矛盾，短時間無法進(jìn)行有效調(diào)和，在一個側(cè)面還催生了二手別墅受人青睞，于是當(dāng)初購買別墅的投資業(yè)主便有了“套現(xiàn)”市場，如此循環(huán)，便產(chǎn)生了一個“別墅循環(huán)系統(tǒng)”。業(yè)內(nèi)人士稱：建設(shè)用地的叫停使得別墅走上了“供不應(yīng)求”之路，更關(guān)鍵的是，除非政策改變，否則這種局面將持續(xù)加劇。其實別墅的增值最主要的便是體現(xiàn)在他“稀缺性”的根

9、本上，中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心總經(jīng)理陳晟指出，別墅、花園洋房等低密度高端物業(yè)表現(xiàn)良好，首先是因為占有稀缺自然資源；其次，具備良好環(huán)境，產(chǎn)品具有較高的附加值，在通脹預(yù)期下，這些物業(yè)具有保值增值功能。未來的別墅未來，隨著低碳概念的興起，別墅又會怎樣與低碳靠近呢？省城地產(chǎn)界人士張迎新先生表示，隨著“低碳”概念的興起，未來的別墅應(yīng)該朝低碳化、科技化發(fā)展。他認(rèn)為，未來的低碳別墅，會在地表滲水材料、雨水收集、中水回收、循環(huán)灌溉系統(tǒng)等方面，有著大跨步的進(jìn)步。而且，項目的供暖與供電，全部或部分由太陽能供應(yīng)。至于中水回收系統(tǒng)，盡量杜絕傳統(tǒng)的水處理技術(shù)，應(yīng)朝著以生物處理為主的方向改進(jìn)。也就是說，在生物鏈中對凈化

10、水質(zhì)起到關(guān)鍵作用的植物、動物等景觀元素，都會在別墅社區(qū)中得到適當(dāng)配置。他說：“現(xiàn)在一些別墅項目的景觀規(guī)劃，充分學(xué)習(xí)了南方的景觀特點，一般都喜歡造大水體，其實這樣并不很適合北方。南方天氣熱，雨水多，當(dāng)然適合，但是北方干燥，夏季雨水少，冬季寒冷冰凍，這樣看來，后期維護(hù)成本比較高?！边x城郊別墅還是城中別墅在城中別墅與郊區(qū)別墅之間做一個選擇，你會怎么選擇呢？相信這對很多別墅購買客戶來說都是一個難題。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，比較起來無論是城中別墅還是郊區(qū)別墅都有著各自的優(yōu)勢，要在這兩者之間做個選擇的話，最重要的還是看哪種類型最適合自己。城郊別墅勝在景觀穆天子山莊副總經(jīng)理黎璐表示，郊區(qū)別墅與城中別墅最大的區(qū)別在

11、于它是原生態(tài)別墅，具有獨門獨戶的優(yōu)勢，擁有稀缺的自然資源，有山有水，環(huán)境優(yōu)美，同時占地面積大，能為業(yè)主提供最私密的生活空間等特點。例如，穆天子山莊13期500多畝土地上僅僅建設(shè)了400多套別墅，密度非常低，具有很好的私密性，但城中別墅就很難做到這一點，因為大部分城中別墅都不是純粹的別墅樓盤，都會有一些高層洋房，這樣容易給別墅用戶形成一種壓抑感。天晟海琴灣董事長潘銳雄也表示，郊區(qū)別墅依托優(yōu)越的自然環(huán)境，形成了一個景色優(yōu)異、環(huán)境怡人的大型社區(qū)。對于天晟海琴灣來說，它擁有1600米不可復(fù)制的一線江景，這些自然資源城區(qū)別墅是很難享受到的。城中別墅勝在配套有業(yè)內(nèi)人士表示，城中別墅一般指在城市中心比較核心

12、位置的豪宅，擁有優(yōu)越的地段優(yōu)勢。此類別墅周邊配套比較完善，無論教育、醫(yī)療、商業(yè)等各方面的配套，都已經(jīng)相當(dāng)成熟，在這一點上城中別墅要略勝于城郊別墅。而城郊別墅項目則更為依賴小區(qū)內(nèi)部的各項配套。但隨著佛山道路交通的不斷改善，中心城區(qū)與郊區(qū)的距離越來越近，而大部分的城郊別墅業(yè)主都是有車一族，對于他們來說既可以享受到社區(qū)內(nèi)的配套，也可以輕易地享受到周邊配套。所以雖然目前城郊別墅在配套上還是會弱于城中別墅，但是隨著日后道路交通的不斷完善，這種差別也會逐漸縮小。稀缺性成就別墅價格佛山樓市經(jīng)過了一年多時間的調(diào)整后，洋房的價格都相應(yīng)地有所下調(diào)，但綜觀別墅市場，我們可以發(fā)現(xiàn)：佛山別墅價格這兩年卻一直保持著比較穩(wěn)

13、定的狀態(tài)，這是為什么呢？黎璐分析，談到別墅價格的穩(wěn)定就不得不提到它的主要特征稀缺性。別墅作為居住產(chǎn)品的終極形態(tài)，對自然環(huán)境的要求最為苛刻，依賴性也最強，而近年來隨著別墅用地的減少，別墅的稀缺性特點也就更加顯著。在過去的一年多時間里面，佛山別墅的銷售受大環(huán)境影響或多或少都受到了一定的影響，這主要表現(xiàn)在銷售速度放緩上，但這并不意味著別墅缺乏市場，一直以來，來穆天子山莊看別墅的客戶非常多，年后她就接到很多朋友想來買房的電話，穆天子山莊作為一個較成熟的別墅盤，大多數(shù)客戶都是通過口碑傳播過來買房的，只是受大環(huán)境影響現(xiàn)在大多數(shù)客戶都還處在觀望中，下手購買是早晚的事。從年后的情況來看，感覺樓市在回暖，穆天子

14、的銷售還是不錯的，預(yù)計5月份會出現(xiàn)一個購房小高潮。三水御江南國際社區(qū)總經(jīng)理李杰認(rèn)為，別墅作為一種稀缺產(chǎn)品是不愁賣的，別墅價格受市場調(diào)整因素影響比較小。他分析認(rèn)為，市民購買別墅，是生活方式改善的結(jié)果，人一直就崇尚自然環(huán)境，土地、天空、山水都是人們的追求目標(biāo)。別墅作為容積率低的稀缺性產(chǎn)品，受到高端人群的追捧是必然的。御江南作為占據(jù)三水一河兩岸核心地段的高端社區(qū)，推出的城中別墅產(chǎn)品豐富多樣，不但根據(jù)地形地貌進(jìn)行規(guī)劃，而且對綠化投入以及公共部分環(huán)境的建設(shè)都是很花費心思的四、城市別墅與郊區(qū)別墅的區(qū)別分析1、規(guī)模區(qū)別城市別墅的項目規(guī)模一般小于郊區(qū)別墅規(guī)模。2、功能區(qū)別郊區(qū)別墅缺乏城市別墅所擁有的城市便利，

15、配套等功能。城市別墅更多是提供第一居所的功能。3、客群區(qū)別城市別墅的客群主要集中在金字塔尖的富人階層；而北京目前發(fā)展來看郊區(qū)別墅更多的則趨向于經(jīng)濟型別墅，客群更多處于是金字塔中高段。4、戶型面積區(qū)別城市別墅戶型面積大多都在300平方米以上，而郊區(qū)別墅戶型面積則以經(jīng)濟型200-250面積為主。5、價格區(qū)別城市別墅總價高于郊區(qū)別墅，東山墅、萬城華府、Pekinghouse首府等城市別墅項目總價目前都在千萬以上，而郊區(qū)別墅主力總價范圍在200-600萬之間。從化兩別墅：目標(biāo)客戶群有所不同對于合景上城灣畔及方圓明月山溪來說，兩個樓盤都位于從化，兩個樓盤都有不錯的景觀，這是它們的相同點。但相對來說，兩個

16、樓盤的不同點更多。合景上城灣畔位于從化市新的城市中心，所以在對外推廣時，更多強調(diào)的是完善的配套、強調(diào)居住的便利性。在建筑風(fēng)格上，也延續(xù)了合景泰富地產(chǎn)一貫的現(xiàn)代、國際化傳統(tǒng)。方圓明月山溪位于溫泉度假區(qū)溫泉鎮(zhèn)，有很好的自然資源條件，所以在對外推廣時更多強調(diào)良好的居住條件。而在建筑風(fēng)格上，方圓明月山溪也延續(xù)了方圓集團(tuán)中式建筑以及社區(qū)嶺南文化的打造。因此，這也導(dǎo)致了兩樓盤的目標(biāo)客戶群有所不同：合景上城灣畔更多傾向于追求現(xiàn)代生活的高端客戶群體；方圓明月山溪更傾向于追求閑舒、傳統(tǒng)品味生活的高知客戶群體。方圓明月山溪聯(lián)排別墅總價240萬元左右該盤建筑清新，內(nèi)部園林呈現(xiàn)出現(xiàn)代中式風(fēng)格價格（論壇新聞）：聯(lián)排別墅

17、價格在6000多元/平方米，總價約在240萬元左右獨棟別墅價格在8000-9000多元/平方米左右，總價約為300多萬-400多萬元左右。景觀：目前在售的為詩書里組團(tuán)，由于是坡地建筑，與路面的落差約有20米。景觀資源為北望中心荔灣湖湖景，南望流溪河畔濕地公園景觀。由于整個為里外兩層的布局設(shè)計，因此，外層的景觀會更開闊一些，內(nèi)層的單位則大多僅能望內(nèi)部的人工水景園林。主要景觀是湖景與山景配套：目前，該盤已經(jīng)建好并使用的配套僅有作為售樓部的會所“草草草堂”，會所里面還設(shè)有一個“國學(xué)大講堂”和“西關(guān)大屋博物館”，“西關(guān)大屋博物館”里面有一間原汁原味的西關(guān)大屋。廣東省美術(shù)家協(xié)會的分會“廣東省美協(xié)（方圓）

18、藝術(shù)中心”在這里落戶，開盤后不斷有展覽舉辦。目前其商業(yè)街也已經(jīng)建好，不過尚未招商，據(jù)介紹將會引入超市、銀行、餐飲等配套設(shè)施。不過尚未有具體的時間表，銷售人員介紹說，目前尚無業(yè)主入住，因此要視入住業(yè)主的數(shù)量而定。商業(yè)街已經(jīng)完工，尚未招商交通：記者當(dāng)日到該盤是采用最省錢的辦法，從廣從公路一直走105國道過從化的街口立交，再往前走不遠(yuǎn)則可到達(dá)，其中，五人座車和平收費站收費5元。車程約1個半小時。從樓盤的線路圖顯示，假如要縮短車程，則在上105國道前，可選擇走華南快速干線，再走京珠高速，再繞入105國道，不過也要耗時一個小時。產(chǎn)品：該盤的住宅風(fēng)格定位為清新、高雅的現(xiàn)代中式風(fēng)格，記者看到，其建筑外墻采用

19、了素雅的白色涂料，灰色石材片墻，局部以木色或金屬色百葉作為裝飾；頂部為藍(lán)灰色金屬飄頂或深藍(lán)色鋼屋頂，與山水環(huán)境較為融合。IFE_i_園林里有頗有傳統(tǒng)文化特色的雕塑在售的詩書里組團(tuán)的產(chǎn)品有聯(lián)排以及獨棟別墅兩種，皆是地上三層，地下一層的設(shè)計。共有B、C、D、E四種戶型，B戶型為353平方米；C戶型為368平方米；D戶型為421平方米；E戶型為470平方米。目前，詩書里的樣板房尚未開放，記者只能參觀其一期文明里的樣板房。記者看到其戶型設(shè)計頗有嶺南建筑的特色，比如保留了帶有明顯傳統(tǒng)特征的內(nèi)庭院，在增加采光通風(fēng)面的同時，形成前、中、后三重庭院的空間結(jié)構(gòu)。規(guī)模：據(jù)樓書介紹，該盤總占地有43.2萬平方米。項

20、目共分六個組團(tuán)，分別為逢源里、明月里、山溪里、荔灣里、詩書里、文明里。在售的詩書里有75套。已經(jīng)售罄的文明里組團(tuán)有92套。合景上城灣畔聯(lián)排別墅毛坯價6800元/平方米價格：合景上城灣畔有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，樓盤目前可售的別墅為四聯(lián)排別墅，總套數(shù)為11套左右，其余別墅均已售出。毛坯單價約為6800元/平方米，每一棟別墅的總價在200萬元以下。景觀：樓盤有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在建設(shè)合景上城灣畔的別墅區(qū)時，為避免外來的干擾，將整個別墅區(qū)提高了5米，所以視野會比較開闊。在別墅區(qū)現(xiàn)場，可以看到樓盤旁邊為小海河，樓盤和河流之間沒有任何阻隔，為一線河景別墅。在別墅區(qū)的東邊，有大片荔枝林，不少別墅單位可望荔枝林景觀。據(jù)介

21、紹，在樓盤的另一邊，還有一條規(guī)劃為40米寬的城市綠化帶。記者在現(xiàn)場看到，該綠化帶目前正在建設(shè)中。配套：樓盤有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，購買合景上城灣畔可享受“購房入戶大廣州”的優(yōu)惠政策，而買該樓盤的別墅，有3個入戶名額。教育配套方面，在樓盤旁就有從化第六中學(xué)，相關(guān)資料顯示，該學(xué)校為省一級學(xué)校，設(shè)有高中和初中。樓盤有關(guān)負(fù)責(zé)人說，合景上城灣畔業(yè)主適齡子女屬于從化第六中學(xué)的地段生，可以入讀該學(xué)校的初中，并且在不影響學(xué)校上課的情況下，樓盤業(yè)主還可以使用學(xué)校的運動設(shè)施。此外，樓盤本身也有一所雙語國際幼兒園，現(xiàn)場可見，幼兒園已經(jīng)建設(shè)好，據(jù)說目前正在和知名幼兒園在洽談進(jìn)駐事宜。在現(xiàn)場還可以看到，合景上城灣畔有在從化樓盤

22、很少見到的完善的會所，會所內(nèi)有室內(nèi)恒溫游泳池、電影院、兒童游樂中心、健身桑拿等設(shè)施。在洋房的裙樓里，看到有已經(jīng)開業(yè)的宏城超市。La合景上城灣畔有很完善的生活、休閑配套交通：記者下午14：45從樓盤出發(fā)，走355省道轉(zhuǎn)入105國道，因為在白云區(qū)遇上碰車事件導(dǎo)致的堵車，堵車時間將近一個小時，所以在下午17：00左右到達(dá)東風(fēng)東路，如果扣除堵車的時間，路上所花時間為一個小時左右，途中小車?yán)U交路費5元。據(jù)介紹，除了該道路外，還有更快的路徑，就是從樓盤出發(fā)，走355省道轉(zhuǎn)入105國道，然后上街北高速，再轉(zhuǎn)入機場高速或者京珠高速，所花時間減少一半左右，當(dāng)然路費也要多一些。產(chǎn)品：樓盤有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，合景上城灣

23、畔的別墅面積有三種，分別為278平方米、307平方米及347平方米，其中前者為四聯(lián)排別墅，后兩者為雙拼別墅。別墅外立面為米黃色，別墅為地下一層、地上三層，地下一層可做影音室或者交際場所，地面一層有長者房，二層和三層均有大套房，可作主人房。此外，別墅有180-480平方米的前后花園，樓盤有關(guān)負(fù)責(zé)人說該花園同樣有產(chǎn)權(quán)。規(guī)模：從樓盤提供的資料來看，合景上城灣畔總用地面積近23萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約28萬平方米，綠化覆蓋率42%。整個社區(qū)規(guī)劃為A、B、C三個大區(qū)域，其中C區(qū)為純別墅區(qū)。別墅的總套數(shù)僅為105套。劉必恩：城市別墅與郊區(qū)別墅不是一道選擇題獨別是VILLA,聯(lián)排是TOWNHOUSE，我沒

24、聽說有專門對應(yīng)“城市別墅”的英語詞匯，應(yīng)該就是指建筑在城市里的別墅或者說單棟家庭住宅（SingleFamilyHouse）?這個概念在北方大城市和南方沿海地區(qū)出現(xiàn)的比較早，從規(guī)劃來看，在城市中建造獨棟幾乎是不可能的，所以城市別墅主要是聯(lián)排和疊加兩種形式。近兩年武漢也興起好幾個打“城市別墅”概念牌的中心區(qū)或者次中心高端產(chǎn)品，有業(yè)內(nèi)朋友跟我說，現(xiàn)在城市別墅銷售如何如何火，問是否有擔(dān)心對F、天下的銷售造成一定沖擊。啞然失笑雖然同稱“別墅”，也許價格相差無幾，建筑實質(zhì)卻大相徑庭。城市別墅和近郊獨立別墅屬完全不同的兩種類型。別墅是舶來品，其傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全、帶

25、有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。按照現(xiàn)行國際通用的標(biāo)準(zhǔn)，真正的別墅應(yīng)具備5S，即景觀（scenery）、故事（story）、陽光（sun）、運動（sport）、溪流（stream）。所以，別墅就應(yīng)該是建造在風(fēng)景優(yōu)美、有深厚歷史文化底蘊充滿清新空氣有明媚陽光和純凈溪流的地方。還應(yīng)體現(xiàn)自己的獨特性、地方性、自然性和私密性。別墅建筑必須有自己的特征，尋找它可以不用門牌號，決不能幢幢都一樣，具有鮮明個性。而按中國式拆字法理解別墅的含意別墅就是“別野土”“野土”就是另外的土地，非城市之土，它是特別之地上的建筑而不是大眾產(chǎn)品，只能屬于少數(shù)人。與大眾生活是有一定距離的一種建筑。

26、我常問我們的客戶：購買別墅的意圖是什么？多數(shù)人答曰一一親近自然，這是他們買F、天下的首要需求。（現(xiàn)在有很多人抱著一個“城市別墅”概念不放，倒把這一點忽略掉了。）但今天我們身邊的不少中心區(qū)高端項目，也把自己歸入“泛別墅”之列，多數(shù)的“城市別墅”不是臨江就是面湖或者在城市最核心商業(yè)地段，無論它宣稱自己擁有如何如何優(yōu)越的自然資源，地段價值還是當(dāng)仁不讓地成了這些樓盤的最大賣點。而別墅的5S標(biāo)準(zhǔn)，已完全被忽略了。因此，所謂的城市別墅絕大多數(shù)是地價決定了品質(zhì)，產(chǎn)品本身并不具備別墅的特質(zhì)，操作手法與普通住宅也大致無二。操作好點的也就加上點故事而已。歸根結(jié)底還是概念大于實際。城市別墅和郊區(qū)別墅在消費客群上也有

27、本質(zhì)的區(qū)別。城市別墅的購買人群更加在意工作和家之間便利，因為這會是他的第一居所，只為了生活方便，并不在意去體會別墅的情趣。郊區(qū)別墅強調(diào)的是在生活當(dāng)中的休閑，親近自然的感受，比如我們一期許多入住業(yè)主在自家花園里種植各種果樹、花卉，一有空就料理它們，還有些業(yè)主周末和假期的時候來度假、游玩。更多地來享受郊外清新空氣和滿眼翠綠。當(dāng)然，城市別墅也有一些好處，第一既然能夠做別墅，都是靠公園或是湖邊江邊的，這是城內(nèi)的稀缺資源;第二當(dāng)然是交通的便利。但是它把居住別墅最核心的價值清新自然、陽光、舒適感都拋棄了，僅僅是停留在居住形態(tài)與空間的變化上。就好比我原來在社區(qū)買一個多層三居室，現(xiàn)在我可以在同一社區(qū)或者同類地

28、段換一個更寬敞的高層大開間或是復(fù)式，只是房屋成色和空間大小的更新?lián)Q代，生活本質(zhì)和生活形態(tài)并沒有太大變化。城市的大環(huán)境污染日趨嚴(yán)重，那些浮塵、汽車的尾氣都會影響生活品質(zhì)。我在F、天下辦公室的桌子一個禮拜不擦都很干凈，但是我在市區(qū)住所的桌子一個禮拜不擦就會滿滿的浮上一層黑塵。所以真正要買別墅的人要選擇真正意義上的別墅。就要尊重你的原始需求，從這個意義上來說城區(qū)的別墅和我們郊區(qū)別墅是不同類型的產(chǎn)品。又及：本文里我不斷提到“郊區(qū)”一詞，其實在敲字的時候多少有點別扭。東西方對于“郊區(qū)”的理解存在很大區(qū)別，在美國兩個小時車程會覺得很近，每天花兩三個小時在路上很正常。不管是城市別墅也好，還是郊區(qū)別墅也罷，從

29、開發(fā)商到業(yè)主，我們都應(yīng)該注意到自己的生活態(tài)度和品質(zhì)選擇。剝離浮華，回歸本質(zhì)，別墅本身更加強調(diào)人與自然的一種交流，沒有生態(tài)與自然，也就無謂之為別墅。這點對我們來說是致關(guān)重要。城市別墅PK鄉(xiāng)村別墅什么是別墅？其實她就是一種特殊的房子，一種高端的住宅產(chǎn)品。她從誕生之日起，就是一種身份、地位的象征。買得起別墅的人，必然是有千萬身價的人，而他們也是社會上最忙碌的人之一。人們?yōu)槭裁匆I別墅？無非是為了享受山光水色，鄉(xiāng)村野趣，所以傳統(tǒng)的別墅大都是建在遠(yuǎn)郊，是的，這里的生活的確很純凈。然而，因為傳統(tǒng)的別墅遠(yuǎn)離城市中心，她帶給我們生活上的不便，與我們工作的快節(jié)奏一直都在相互抵牾。早期的別墅也一度成為“為保姆建造

30、的房子”，別墅生活也成為“5+2生活”中的“2”。而別墅的主人也一度成為為別墅而生活的人。此時的別墅變成了一種符號，而非一種生活常態(tài)。一位三年前購買了一套遠(yuǎn)離市中心別墅的商界人士，曾向朋友們大倒“苦水”，歷數(shù)了諸多不便。孩子上學(xué)、父母看病、社交應(yīng)酬，更煩心的是每天必須采購新鮮蔬菜。雖說開車十幾分鐘就能趕到超市，但長年累月的奔波，真有點兒身心疲憊的感覺。人畢竟要活得輕松一點啊。朋友笑言：別人做“房奴”你就做“墅奴”吧。什么樣的別墅才是我們需要的？隨著人們生活水平的提高，人們對別墅生活有了新的認(rèn)識和新的需求。于是，一個新的別墅概念被提出城市中的別墅?！俺鞘袆e墅”以其更親民的姿態(tài)出現(xiàn)在了人們的生活之

31、中。她以臨近海岸，坐擁獨特自然景觀、保持極高私密性等，而不失傳統(tǒng)別墅的風(fēng)雅趣味;又以靠近城市而建的方式，解決了傳統(tǒng)別墅生活和交通上的不便，成為了真正宜居的場所。海甸島，作為海口市的“島中島”，其實早在1992年，就被定位為別墅區(qū)，只因當(dāng)時宏觀調(diào)控引發(fā)的房地產(chǎn)市場萎縮，當(dāng)時所建的一幢幢美麗的別墅一度淪為民工甚至是拾荒者的免費住所。歲月流轉(zhuǎn)，鉛華洗盡，如今的海甸島猶如歷經(jīng)磨難的美麗少婦，終于又恢復(fù)了她豐姿綽約的迷人魅力。只是自2006年5月30日國土資源部限制別墅用地的禁令下達(dá)后，加之海甸島土地資源幾近枯竭，要想在海甸島上擁有一套既靠近海邊，又靠近城市的“城市中的別墅”似乎正在成為一種奢求。以海南

32、大公館為典型代表的“城市中的別墅”，因為既靠近海邊，又緊鄰學(xué)校、醫(yī)院、酒店、超市及菜市場等公共設(shè)施，經(jīng)世紀(jì)大橋前往?？谥醒肷虅?wù)區(qū)國貿(mào)不過5分鐘車程?？芍^既可盡享海景浪漫風(fēng)情，遠(yuǎn)離鬧市喧囂的靜謐生活，又免去了孤懸荒郊的落寞和生活上的不便。再說了，古人也曾有言：小隱隱于山，大隱隱于市嘛。近聞海甸島又大變了模樣。除了重建人民橋、人民大道，擬建一條海甸島通往新埠島的大橋和環(huán)海甸島的海景大道，在白沙門建一個上千畝的生態(tài)公園。更值得人們期待的是，就在大公館附近，將建造一個高達(dá)220米的觀光塔和漁人碼頭，甚至可能建設(shè)一條與世紀(jì)大橋相映成趣、也是亞洲最長的“跨海纜車”，從萬綠園上空跨過碧波萬頃的海甸溪出海口，

33、直達(dá)海甸島的美麗沙。近來，海甸島的房價也一張再漲。所有的征兆都表明，海甸島，正在向真正的富人區(qū)邁進(jìn)，也從昔日的“孤島”、“冷島”，變成人氣鼎盛的“熱島”。城市別墅PK郊區(qū)別墅城市、人居、商業(yè)共榮的建筑“配套”是城市別墅PK郊區(qū)別墅的最大優(yōu)勢，交通便利、生活功能完善只能代表城市別墅配套的基本標(biāo)準(zhǔn)。而真正考驗城市別墅配套硬功的，更在于建筑設(shè)計與周邊城市整體文脈肌理的融合性、與周邊整體商業(yè)氛圍業(yè)態(tài)的互補性、園區(qū)內(nèi)部配套所賦予居者的人性化空間尺度。本期案例選擇位于北京長安街腹地的復(fù)地西絨線26號項目為代表，訪談了該項目工程師讀懂城市別墅配套的精髓。新地標(biāo)：作為長安街腹地的高品質(zhì)項目，在設(shè)計規(guī)劃之初，是

34、如何考慮與城市氣質(zhì)相融的？項目工程師：在復(fù)地西絨線26號周邊分布三個代表中國歷史進(jìn)程的建筑：故宮、人民大會堂、國家大劇院。西絨線26號的設(shè)計理念其實是延續(xù)國家大劇院的比較現(xiàn)代的一種風(fēng)格，同時結(jié)合了一些中國傳統(tǒng)的文化無素，如中國的顏色和材料。項目在立面設(shè)計上，采用精選石材幕墻體系與頂部玻璃幕墻相結(jié)合為主體，使得整個建筑厚重沉穩(wěn)，又充滿現(xiàn)代感。另外，長安街沿線項目具有一個共性就是建筑屋頂上都有一個“檐”字，我們的項目也是。和周邊古典建筑相互和諧，建筑造型雍容非凡，獨具長安街建筑的大氣穩(wěn)重內(nèi)斂深厚的地域文脈特征。項目平面設(shè)計上戶內(nèi)功能布置依據(jù)皇城核心景觀進(jìn)行設(shè)計。項目向東、向北可以近眺國家大劇院、天

35、安門、中南海等一系列國家資源景觀，根據(jù)樓層的升高視野越來越開闊。依據(jù)景觀布置平面是套型設(shè)計的核心要點。新地標(biāo)：城市別墅在商業(yè)配套上，是具備先天優(yōu)勢的，復(fù)地西絨線26號處于的西單核心商圈，在商業(yè)規(guī)劃上如何與大氛圍相融合？項目工程師：西單商業(yè)板塊我們以長安街為沿線劃分，傳統(tǒng)意義的西單商圈業(yè)態(tài)多集中在長安街北部，而北部的業(yè)態(tài)多集中為服裝、百貨，對于居住于此區(qū)域的人們而言，家庭起居及生活配套的便利性不夠，復(fù)地西絨線26號在商業(yè)規(guī)劃之初將定位集中為高端商務(wù)休閑型配套，填補了西單高端休閑配套的空白。復(fù)地西絨線26號是二環(huán)內(nèi)的豪宅代表，其高端豪宅為核心的商業(yè)不僅可滿足社區(qū)業(yè)主的生活便利，更加入了鮮明的商務(wù)氣

36、質(zhì)，以配合西單區(qū)域內(nèi)高端人群的生活和社交習(xí)慣。新地標(biāo)：項目的園區(qū)配套規(guī)劃是如何把握的？項目工程師：首先在園林的內(nèi)部景觀配套上，風(fēng)格調(diào)性上繼續(xù)延伸與城市肌理的融合，園林的構(gòu)筑以北京皇城深巷與四合院的背景，以“尋找胡同的記憶，打造新中式、新京味景觀”為主題和風(fēng)格，灰磚墻，構(gòu)筑出皇城北京四合院的灰色沉穩(wěn)基調(diào)，古建、鋪磚、栗木色構(gòu)架的使用，營造了北京濃郁的本土文化氛圍。在硬質(zhì)空間中引入水景，大大增添了場地的靈動性和趣味性，溢水池映射天空、竹林和建筑。擴展了空間和景觀的層次，池底特別鋪設(shè)的卵石在冬季枯水期也成為了別樣景觀。其次在生活配套上，小區(qū)還專設(shè)了兒童游戲場；為園區(qū)業(yè)主提供私享制的會所服務(wù)，方便業(yè)主

37、娛樂健身；在停車位的設(shè)計上，也超出國家三環(huán)內(nèi)10戶三輛的規(guī)定，做到了1戶1輛。郊區(qū)別墅與城市別墅未來市場究竟誰領(lǐng)風(fēng)騷有嘉賓妙用拆字法理解別墅的含意“別墅就是個別野土”，“個別”即不是大眾產(chǎn)品，只能屬于少數(shù)人；“野土”就是另外的土地，非城市之土。這樣來解讀，其實敲醒了我們小時候看童話時，對那座森林中的小木屋的憧憬。但今天我們身邊的別墅，早已成為了一個“泛”的概念，城市中樹立起來的庭院，成為了很多懷揣別墅之夢的城市動物最熱衷的選擇；而在城市之外，一個個室外桃園也在不斷勾起我們對自然的向往當(dāng)天的第二場論題上，嘉賓們對郊區(qū)別墅和城市別墅品頭論足，看看在未來別墅市場上究竟誰領(lǐng)風(fēng)騷。吳豐：收入和生活方式?jīng)Q

38、定住在城里還是城外城市別墅和郊區(qū)別墅的差異在我個人來講，可能如果從顧客選擇角度上，實際上首先取決于本身的一個基本生活方式，專業(yè)叫“人口統(tǒng)計變量”，主要是根據(jù)這兩個方面。根據(jù)他的收入，他的職業(yè)他的年齡段等這一系列因素，決定了他可能會選擇城市或者是選擇郊區(qū)，第二個就是每個人的生活方式，存在著差異，這種差異決定了他可能會選擇郊區(qū)或城市別墅有一定的偏愛。我想簡單說一下，在我的心目中，比如說像清華坊這些項目是比較典型的，因為從區(qū)域來說他應(yīng)該是城市別墅，位置在城市之內(nèi)；第二個他享受的城市化配套；第三個環(huán)境基本上沒有自然環(huán)境，而是開發(fā)商人工設(shè)置的。需要一個是方便的生活和工作方面，可能就會選擇城市別墅，如果反過來，有一些人傾向于山水之間，比較好的生活環(huán)境，也不會每天打卡，每天上班，可能就會選擇住郊區(qū)。我以前認(rèn)為做中式的東西在成都是沒有市場的，但是在以后一段時間，跟很多朋友溝通以后，慢慢發(fā)現(xiàn)，我這個觀念完全是錯誤的，實際上在成都傳統(tǒng)文化很深的格局里，中式文化是很深的。所以這種產(chǎn)品在成都的話也是很有市場，不管是做城市別墅或是做郊區(qū)別墅也好，唯一一種接受難的就是現(xiàn)代或者后現(xiàn)代的東西。就一般的普通消費者而言的話，我想實際上選擇所謂的郊區(qū)別墅也好，選擇所謂的城市別墅也好，首先看他的收入和生活方式能不能承受，第二個就是由他的工作關(guān)系來決定。潘敏：有錢又有閑就是我們的消費者我們做了流水山莊