貝特蘭：廈門市房地產(chǎn)市場分析報告

1、無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實現(xiàn)杰出管理 .25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實現(xiàn)杰出管理 ：.；無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實現(xiàn)杰出管理 無憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實現(xiàn)杰出管理 中國潛力城市分析系列之七2005年1-11月廈門市房地產(chǎn)市場分析報告Betterland貝特蘭房地產(chǎn)投資顧問2005-12第一部分、廈門市宏觀經(jīng)濟分析一、01-04年宏觀經(jīng)濟分析1、經(jīng)濟高速增長04年年末廈門市實現(xiàn)地域消費總值883.21億元，比上年增長16%，增幅略有下滑，但

2、遠(yuǎn)高于全國9.9的增長速度，從走勢看，廈門市經(jīng)濟不斷處于飛速開展的階段，02年-04年目的不斷堅持在15%以上，遠(yuǎn)高于同期全國增長速度，經(jīng)濟繼續(xù)高速增長。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，廈門市統(tǒng)計局2、固定資產(chǎn)投資加快04年廈門市全社會固定資產(chǎn)投資完成304.65億元，同比增長24.29%，增幅比上年提高8.76個百分點。從走勢上看，02年起，固定資產(chǎn)投資開場提速。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局3、房地產(chǎn)投資占消費總值與固定資產(chǎn)投資的比重均堅持穩(wěn)定04年房地產(chǎn)投資占廈門市消費總值的比重堅持穩(wěn)定，為10.36%，同比略有下降減少0.07個百分點，而這一比率在全國僅為6.75%，闡明房地產(chǎn)業(yè)在廈門經(jīng)濟起著重要支柱作

3、用。04年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為30.02%，延續(xù)5年堅持比例在30%以上，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動全市經(jīng)濟開展的主要動力之一。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局4、城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步添加04年廈門市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14443元，增長11.8%，增幅提高2.05%，增速呈上升趨勢，比廈門市消費總值增長率16%，低了4.2%，處于合理的區(qū)間。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局5、人均消費支出04年廈門市人均消費支出10739元，增長13.5%，增幅提高2.27%，增速呈上升趨勢，從趨勢看，流通加快，經(jīng)濟情況良好。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局從比例上看，04年人均消費支出占人均可支配收入的74.35%，同比增長1

4、.11個百分點，消費趨于理性化。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局6、價錢指數(shù)CPI繼續(xù)上升2004年整個指數(shù)繼續(xù)上升，全市居民消費價錢指數(shù)累計為103.1，通貨膨脹壓力加大，闡明有更多的錢流向了房地產(chǎn)。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局7、外資由于廈門經(jīng)濟蓬勃開展和對市場預(yù)期的看好，由于03年受非典等要素的影響，外資情況效果不好，但到04年末，實踐利用外資投資額到達5.7億美圓，同比增長高達35.13，比去年同期增長67.17個百分點，外商呈現(xiàn)加快在廈門的投資步伐。從03年起采用新口徑計算數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局二、2005年1-11月宏觀經(jīng)濟情況1、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資今年以來，廈門市固定資產(chǎn)投資緊緊圍繞建立海峽西岸經(jīng)

5、濟區(qū)中心城市的目的，不斷加快建立步伐，投資情勢堅持良好的增長勢頭。截止到11月末，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成327.11億元，同比增長33.21%。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局2、價錢指數(shù)05年整個指數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)下降趨勢，10月份到達今年的以來的最低點100.1，11月份稍有上浮為101.1，闡明廈門總體情況堅持良好態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局3、人均收入 05年以來，廈門市城市人均居民可支配收入堅持穩(wěn)定增長，1-11月，人均可支配收入為15128.5元，同比增長13.94%，11月為1310.48元，同比增長19.62%，人民生活程度不斷提高。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局4、人均消費 05年1-11月，人均消費

6、支出堅持增長，但增幅明顯回落，比去年同期回落了4.62個百分點。分析緣由，主要是05年來居民購置汽車降溫所致。居民在汽車以外的消費需求堅持旺盛態(tài)勢，尤其住房，醫(yī)療，教育等方面大幅度增長。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局5、投資05年1-11月，全市累計實踐利用外商投資65236萬美圓，同比增長25.6%，增幅1.97個百分點，總體情勢良好。數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局三、小結(jié)經(jīng)過分析知，近幾年來，廈門市經(jīng)濟不斷堅持高速增長態(tài)勢，期。經(jīng)濟的高速增長帶來了市場的契機，政府良好的環(huán)境又給各行業(yè)開展提供的支持。因此，廈門市經(jīng)濟處在新一輪的良性經(jīng)濟上升期。第二部分、廈門市房地產(chǎn)市場分析一、01-04年廈門市房地產(chǎn)整體市

7、場分析1、投資04年廈門市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為91.46億元，同比增長15.37%，從趨勢看，廈門市房地產(chǎn)開發(fā)投資自02年起開場提速，投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局2、商品房屋施工面積04年商品房施工面積為1,337.34萬平方米，同比增長3.65%；其中，商品住宅施工面積942.07萬平方米，同比增長2.6%，主要受03年施工面積基數(shù)過大的情況下，04年目的增長幅度不大。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局3、商品房屋開工面積04年商品房開工面積為376.85萬平方米，同比增長26.75%；其中商品住宅281.56萬平方米，同比增長28.19%，從走勢看，03年起，

8、二項目的增長幅度均堅持高位增長勢頭。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局4、商品房銷售面積04年共銷預(yù)售商品房305.89萬平方米含經(jīng)濟適用房，同比增長15.03%；其中住宅銷售面積255.05萬平方米，同比增長17.46%。從曲線走勢看，03年與04年商品房銷售增幅堅持高平穩(wěn)勢頭，主要由于今年繼續(xù)消化往年市場存量。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局5、商品房屋開工銷售面積對比情況04年商品房開工面積與銷售面積比率為1.23，同比略有提高，房屋供需比例高達1.23：1，市場需求劇烈。廈門樓市自00年來不斷呈現(xiàn)供需兩旺的趨勢。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局6、商品住宅開工銷售面積對比情況

9、04年商品住宅開工量與銷售量之比1.1，對比去年略有升高，但供需比例達1.1：1，闡明住宅市場照舊火暴，且遠(yuǎn)低于同期商品房的比重。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局7、商品房屋銷售額04年由于市場需求旺盛，全市商品房銷售金額126.83億元，同比增長37.94%，增幅5.49個百分點，商品房屋呈現(xiàn)良好的開展態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局8、銷售均價04年，國家雖進展宏觀調(diào)控，但由于土地、建材等價錢上漲較快、舊城改造力度加大、住宅質(zhì)量不斷提高等要素的影響，全市住宅價錢仍舊堅持上揚趨勢，增長率大大添加，全市商品房平均銷售價錢為4,146.30元/平方米，同比上漲19.91%，漲幅高達

10、7.32%，其中，商品住宅銷售均價3,768.39元/平方米，同比上漲21.12%，商品住宅均價延續(xù)兩年增幅到達20%以上，商品住宅市場火爆數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局二、2005年1-11月房地產(chǎn)市場情況1、房地產(chǎn)市場供應(yīng)和銷售總量分析1.1、土地供應(yīng)土地一級市場今年1-10月的商品住宅建立用地供應(yīng)量為67.68萬平方米，建筑面積156.89萬平方米。商業(yè)建立用地供應(yīng)量為39.80萬平方米，建筑面積43.42萬平方米。與去年相比均略有添加，供應(yīng)有所放量。2005年10月廈門市土地一級市場供應(yīng)表用途宗數(shù)用地面積M2地上建筑面積M2成交金額萬元商服用地18936 17873 240.00

11、 居住商品房8224495 545321 110.00 其它工業(yè)14382179 414217 4432.89 其他11120 449 31.43 合計24616730977860 143814.32 數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局1.2、商品房供應(yīng)今年1-11月商品房預(yù)售同意總量為295.14萬平方米，比去年同期下降了11.66%，其中島內(nèi)占供應(yīng)總量的76.46%，所占比例較去年上升9.73%。島內(nèi)的供應(yīng)量主要集中在思明區(qū)，供應(yīng)量為179.56萬平方米，占總量的60.84%，因11月島內(nèi)思明區(qū)供應(yīng)量較大，使得島內(nèi)思明區(qū)1-11月的累計供應(yīng)量比去年上升了9.01%；島外供應(yīng)量占總量的23

12、.54%，海滄區(qū)供應(yīng)量相對較大。今年1-11月商品住宅預(yù)售同意總量為194.13.44萬平方米，比去年同期下降了24.94%。供應(yīng)量主要集中在島內(nèi)思明區(qū)，占總量的52.10%，島外海滄區(qū)供應(yīng)量相對較大廈門市全市及分區(qū)商品房、商品住宅預(yù)售同意量萬平方米 時段全市合計島 內(nèi)島內(nèi)比例%島 外島外比例%思明區(qū)湖里區(qū)集美區(qū)海滄區(qū)同安區(qū)商品房2004年1-11月334.08164.7268.0669.68%28.5528.1544.630.32%2005年1-11月295.14179.5646.176.46%21.8627.2220.3923.54%同比-11.66%9.01%-32.26%9.73%-2

13、3.43%-3.28%-54.27%-22.36%商品住宅2004年1-11月258.62130.0951.4770.21%21.4120.5935.0629.79%2005年1-11月194.13101.1537.471.37%18.2822.7714.5228.63%同比-24.94%-22.25%-27.34%1.66%-14.61%10.61%-58.57%-3.91%數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局1.3、商品房銷售受今年政策調(diào)整的影響，1-11月廈門市商品房銷售面積為286.77萬平方米，成交量比去年同期下降了20.96%。銷售量主要集中在島內(nèi)，占銷售總量的72.24%，島內(nèi)銷

14、售量比例較去年同期下降9個百分點，其中思明區(qū)占49.09%，湖里區(qū)占23.15%；島外銷售量占總量的27.76%，與去年同期相比，銷量比例上升約8個百分點。從今年1-11月住宅銷售數(shù)據(jù)看，總銷量為211.34萬平方米，比去年同期下降了24.87%。島內(nèi)商品住宅的銷量比例較去年同期下降約8個百分點，其中思明區(qū)銷售98.45萬平方米，較去年同期下降42.16%，湖里區(qū)銷售52.96萬平方米，較去年同期下降1.35%，島外各區(qū)住宅銷量相差不大，都在20萬平方米左右。廈門市全市及分區(qū)商品房、商品住宅銷售量萬平方米 時段全市合計島 內(nèi)島內(nèi)比例%島 外島外比例%思明區(qū)湖里區(qū)集美區(qū)海滄區(qū)同安區(qū)商品房2004

15、年1-11月362.82 219.96 69.64 79.82%22.38 18.89 31.70 20.18%2005年1-11月286.77 140.78 66.39 72.24%21.59 28.22 29.63 27.76%同比-20.96%-36.00%-4.67%-9.49%-3.56%49.41%-6.53%37.55%商品住宅2004年1-11月281.31 170.19 53.68 79.58%16.89 16.07 24.47 20.42%2005年1-11月211.34 98.45 52.96 71.64%17.20 22.36 20.37 28.36%同比-24.87%

16、-42.16%-1.35%-9.98%1.82%39.09%-16.73%38.90%數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局1.4、商品房供應(yīng)量與銷售量對比從商品房及商品住宅的月供銷走勢圖上可以看出，11月商品房預(yù)售同意量為近一年來最高量，超越商品房銷量145.44%，但近一年來的市場直接供應(yīng)量仍小于銷售量。從商品住宅的累計供銷圖上可看出，到今年11月廈門市的商品住宅的年累計供應(yīng)量仍低于銷售量，供銷比為0.94，但供銷比值有大幅上升，為今年來的最大值。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局1.5、二手房買賣情況今年1-11月廈門市三級市局面積買賣量為188.88

17、萬平方米，與去年同期相比，上升了8.95%，其中居住用房包括房改房、住宅、別墅買賣量為134.02萬平方米，同比下降了3.43%，占總買賣量的70.95%。今年11月二手房買賣量較上月環(huán)比上升了76.88%，二手房買賣量有一定上升。廈門市2005年1-11月二手房買賣情況表二手房二手居住用房成交面積萬平方米188.88 134.02 與上年同期比%8.95%-3.43%當(dāng)月與上月環(huán)比增長%76.88%62.95%成交金額億元55.92 40.21 與上年同期比%18.22%7.97%當(dāng)月與上月環(huán)比增長%70.68%83.04%成交套數(shù)套15895 85 與上年同期比%-0.15%-4.83%當(dāng)

18、月與上月環(huán)比增長%53.80%55.25%平均價錢元/平方米2961 3000 與上年同期比%8.50%11.81%當(dāng)月與上月環(huán)比增長%-3.50%12.33%數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局1.6、一、二手居住用房買賣情況比較今年1-11月廈門市一手居住用房包括別墅成交220.45萬平方米、20447套，二手居住房買賣134.02萬平方米、85套。一、二手居住用房成交面積比例為1：0.61，套數(shù)比為1：0.68。房地產(chǎn)二、三級市場互動良好。廈門市2005年1-11月一、二手居住手房買賣情況比較分類一手居住用房二手居住用房一、二手比例成交面積萬平方米220.45 134.02 1:0.61

19、成交金額億元112.35 40.21 1:0.36成交套數(shù)套20447 85 1:0.68平均價錢元/平方米5097 3000 1:0.59數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局2、房地產(chǎn)市場供應(yīng)和銷售構(gòu)造分析2.1、房地產(chǎn)市場供應(yīng)和銷售構(gòu)造分析從今年1-11月各類商品房的供銷比例看，供應(yīng)面積比例與銷售面積比例根本平衡，各類商品房占總量比例根本相當(dāng)。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局2.2、商品住宅分區(qū)供銷分析從廈門市11月分區(qū)商品住宅一年的累計供銷情況看，島內(nèi)商品住宅仍是“供、銷熱點，思明區(qū)年累計供應(yīng)量剛好與年累計銷售量相等，供、銷比為1。湖里區(qū)年累計供、

20、銷相差7.76萬平方米，供、銷差距較上月進一步減少，島內(nèi)市場供銷比仍小于1；分析島外市場，海滄區(qū)供銷比為1.39，數(shù)據(jù)顯示供應(yīng)量大于銷售量7.03萬平方米，房源較充足，集美區(qū)為0.91，同安區(qū)供銷比為0.77。由于廈門市各區(qū)總量相對較小，11月預(yù)售同意量的大幅上升，給本月各區(qū)的年供銷情況帶來了一定的影響。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局2.3、分戶型商品居住用房市場分析從廈門市今年1-11月商品居住用房分戶型銷售情況看，120-150平方米的戶型仍是目前市場的主流，占總銷量的27.75%，其次是150-180平方米戶型，占總量17.40%。80-100平方米及大于180平方米的戶型分別占1

21、5%左右，60-80平方米戶型占總量比例最小，市場對其反響較冷。小于60平方米的小戶型、100-120平方米戶型，分別占總量的10%左右。廈門市2005年1-11月分戶型商品居住用房銷售情況套型套數(shù)面積(萬M2)平均成交價元/平方米面積比例%1801305 30.76 6294 14.97%合計19182 205.49 5297 100%注：1、1-5月數(shù)據(jù)不包含同安區(qū)，6月以后數(shù)據(jù)均包括同安區(qū)。 2、商品居住用房包括別墅和住宅。2.4、分價錢段商品居住用房市場分析今年1-11月商品居住用房住宅和別墅銷量的分價比例看，均價小于3000元的比例仍最小，僅占總量的6.92%。價錢區(qū)間在4000-5

22、000元所占比例最大，占26.66%。價錢段在3000-4000和5000-6000的元及大于7000元的面積銷量分別占總量的17-20%。廈門市2005年1-11月分價錢段商品居住用房銷售情況價錢范圍元/平方米套數(shù)面積萬平方米均價元/平方米面積比例%30001273 14.23 2735 6.92%300040003887 36.11 3615 17.57%400050005044 54.77 4631 26.66%500060004088 40.17 5545 19.55%600070002039 22.87 6557 11.13%70002851 37.33 7838 18.17%合計1

23、9182 205.49 5297 100.00%注：1、1-5月數(shù)據(jù)不包含同安區(qū)，6月以后數(shù)據(jù)均包括同安區(qū)。 2、商品居住用房包括別墅和住宅。2.5、商品居住用房購買對象市場分析從今年1-11月商品居住用房的購房人群分布來看，今年以來廈門本地人仍是購房的主要群體，占總量的55.31%，外地人占總量的44.69%，在外地的購房人群中，福建省內(nèi)的占大多數(shù)，占總量的30.20%。從購房均價上看，境外人士購房均價最高，每平方米均價6268元，本市人購房均價最低，均價每平方米5100元。廈門市2005年1-11月商品居住用房購買對象情況分類銷售面積萬平方米銷售套數(shù)套平均價錢元/平方米平均價錢與上年同期比

24、%面積比例本市113.65 9967 5100 16.43%55.31%外地91.84 9215 5540 19.37%44.69%本省其它地域62.06 6318 5493 19.81%30.20%外省市23.44 2444 5467 21.68%11.41%境外6.34 453 6268 9.48%3.09%3、價錢分析3.1、商品房銷售價錢分析今年11月份廈門市商品房總平均價錢為6314元/平方米，同比上升29.87%，較上月均價上升10.50%數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局3.2、商品住宅銷售價錢分析 今年廈門市11月商品住宅全市均價為5810元/平方米，較上月上漲10.23%，

25、主要緣由，本月島內(nèi)商品住宅占總量的72%，較上月上升7個百分點，而且，島內(nèi)均價較高的思明區(qū)占總量的比例達56%，較上月上升15個百分點。分析詳細(xì)工程，今年11月在我局買賣權(quán)籍登記中心登記備案的工程中，面積超越1萬平方米的有7個工程，其中5個在思明區(qū)，均價均在6300-7700之間。島內(nèi)均價為6557元/平方米，較上月上漲8.62%，本月島外商品住宅均價為3904元/平方米，較上月略有上升。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局3.3、商品房分區(qū)銷售價錢今年11月廈門市分區(qū)商品住宅均價，思明區(qū)6828元/平方米，環(huán)比上升9.66%，湖里區(qū)5580元/平方米，環(huán)比

26、下降2.31%，集美區(qū)3921元/平方米，環(huán)比上升7.44%，海滄區(qū)4557元/平方米，環(huán)比上升1.69%，同安區(qū)2813元/平方米，環(huán)比上升13.60%。思明區(qū)、同安區(qū)升幅較大。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局3.4、商品住宅島內(nèi)、外加權(quán)平均銷售價錢分析由于廈門市島內(nèi)、外商品住宅價錢相差較大，尤其是近期廈門市島外同安區(qū)銷量占全市比重變化較大，對全市的總體均價影響較大。為更好地反映廈門市商品住宅的價錢走勢，減少島內(nèi)、外銷量對全市均價的影響，根據(jù)近一年島內(nèi)、外商品住宅的銷量情況，分別取島內(nèi)、外的商品住宅權(quán)重0.7和0.3進展加權(quán)平均。構(gòu)成如下走勢圖。11月

27、份我市加權(quán)平均價錢為每平方米5761元，受島內(nèi)思明區(qū)買賣量影響，均價較上月有較大升幅。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局3.5、二手房買賣價錢分析今年11月廈門市三級市場買賣均價為每平方米3005元，比上月下降了3.49%，居住用房包括房改房、住宅、別墅均價為每平方米3423元，較上月上升12.33%。從二手房的均價趨勢線上可看出，二手居住用房的均價不斷處于較平穩(wěn)的上升通道中。數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局3.6、典型居住區(qū)二手房買賣價錢趨勢分析樣本選取范圍主要是廈門市的島內(nèi)的兩個行政區(qū)，即思明區(qū)和湖里區(qū)，兩個區(qū)各選一個市場買賣較頻繁，具有典型性的居住小區(qū)。由于島外買賣量較小，本次暫不

28、做樣本分析。廈門市今年11月份廈門市典型居住區(qū)二手住宅平均價錢為每平方米4320元。與去年同期相比，上升了21.69%，與上月相比，上升了7.20%。廈門市典型樣本樓盤價錢趨勢分析表樓盤區(qū)域居住小區(qū)坐落工程簡介上市時間月均漲跌元思明區(qū)廈門市東部開發(fā)區(qū)蓮前大道西林村南側(cè)小區(qū)是以經(jīng)濟適用房為主的城市住宅小區(qū)，總用地20.46公頃，總建筑面積30.54萬平方米，住宅建筑面積27.12萬平方米，住宅3322戶。1999年左右71.79湖里區(qū)湖里南部生活區(qū)的東部，東臨福廈路，南接南山路小區(qū)總占地面積為16.6公頃，總建筑面積30.92萬m2，公建建筑面積4.12萬平方米，住宅建筑面積26.8萬平方米，區(qū)內(nèi)共有70棟樓，全部為多層，住宅有3025套，1999年左右66.28數(shù)據(jù)來源：廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局4、房地產(chǎn)金融廈門市今年1-11月房地