安寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究課件

1、安寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告第一部分：安寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況08年部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況生產(chǎn)總值（GDP）：114.01億元 增長(zhǎng)：13.1%常住人口：32.01萬(wàn)人 增長(zhǎng)：0.8%消費(fèi)品零售總額：21.43億元 增長(zhǎng)：29.0%年平均工資：30425元 增長(zhǎng)：21.0%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：17417元 增長(zhǎng)：18.2%房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資：14.63億元 增長(zhǎng)：119.6%商品住宅投資：12.7億元 增長(zhǎng)：155.5%全市商品房屋施工面積：70.34萬(wàn)平方米 增長(zhǎng)：148.6%竣工面積：15.86萬(wàn)平方米 增長(zhǎng)：42.4%商品房屋銷(xiāo)售建筑面積：46.17萬(wàn)平方米 增長(zhǎng)：338.9%商品房屋銷(xiāo)售額：10.7

2、8億元 增長(zhǎng)：427.4%09年部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況人均GDP： 26132元 增長(zhǎng)17.81%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：11740元 增長(zhǎng)：10 %從業(yè)人員月均勞動(dòng)報(bào)酬：2399元 增長(zhǎng)：10.5在崗職工月均工資：2453元 增長(zhǎng)：10.95%消費(fèi)性支出：10718.5元 增長(zhǎng)：8.01%房地產(chǎn)業(yè)完成投資：9.4億元 下降：22%全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積：26.7萬(wàn)平方米 上升91.3%商品房銷(xiāo)售額：11億元 上升：97.9%商品房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)： 4124元 增長(zhǎng)3.46%。建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值：7.5億元 增長(zhǎng)：13.79%經(jīng)濟(jì)增加值：59.01億元 增長(zhǎng)：18.05%2019年部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況生產(chǎn)總值（G

3、DP）：134.25億元 增長(zhǎng)：14.1%常住人口：34.14萬(wàn)人在崗職工年平均工資：36018元 增長(zhǎng)：15.0%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：20463元 增長(zhǎng)：8.2%城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出：15269元 增長(zhǎng)：43.5%房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資：22.03億元 增長(zhǎng)：10.0%商品住宅投資：18.41億元 下降：1.4%商品房屋銷(xiāo)售建筑面積：109.25萬(wàn)平方米 增長(zhǎng)：60.0%商品房屋銷(xiāo)售額：47.04億元 增長(zhǎng)：137.2%商品房屋施工面積：182.47萬(wàn)平方米 增長(zhǎng)19.1%竣工面積：25.19萬(wàn)平方米 下降：63.1%第二部分：安寧市城市發(fā)展規(guī)劃安寧市城市發(fā)展組團(tuán)老城區(qū)安寧城市未來(lái)發(fā)展方向：

4、主要是往東北擴(kuò)充，其次是西部方向發(fā)展。城市功能組團(tuán)主要分為：西部：寧湖片區(qū)高檔住宅區(qū)東北部：武家莊片區(qū)金融、文體中心 螳螂川片區(qū)：水文化生態(tài)休閑中心 安晉線片區(qū)工業(yè)中心區(qū)本項(xiàng)目處于老城區(qū)市中心，集政治、商業(yè)、金融、購(gòu)物等為一體的綜合服務(wù)區(qū)，未來(lái)的價(jià)值不言而喻。安寧市城市規(guī)劃圖從規(guī)劃圖上可以看出，項(xiàng)目位于老城區(qū)核心位置，也是未來(lái)整個(gè)安寧市發(fā)展的中心位置，盡管?chē)?guó)家樓市調(diào)控下市場(chǎng)疲軟，但是位于城市中心的物業(yè)價(jià)值不會(huì)減，只會(huì)不斷的增加。第三部分：安寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況近四年安寧市房地產(chǎn)發(fā)展情況一覽表時(shí)間地產(chǎn)投資（億元）增幅商品房投資（億元）增幅施工面積（）增幅竣工面積（）增幅銷(xiāo)售面積（）增幅銷(xiāo)售額（

5、億元）增幅2019年14.63119.60%12.7155.50%70.34148.60%15.8642.40%46.17338.90%10.78427.40%2009年9.4降22%4745526.791.30%1197.90%2019年22.0310.00%18.41降1.4%182.4719.10%25.19降63.1%109.2560.00%47.04137.20%2019年 22.267.80%本項(xiàng)統(tǒng)計(jì)為18月份統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)從列表中可以看出，安寧地產(chǎn)發(fā)展從投資、施竣工面積及銷(xiāo)售方面看，總體規(guī)模可觀，發(fā)展特別是08年以來(lái)發(fā)展迅猛。并且近4年來(lái)呈現(xiàn)出各年增幅跳躍性大，主要原因是受到昆明西進(jìn)

6、的影響，太平新區(qū)被品牌開(kāi)發(fā)商大量圈地開(kāi)發(fā)，主要為休閑度假功能為主，其次就是溫泉鎮(zhèn)溫泉山谷等項(xiàng)目進(jìn)入，造成各年增幅不一。所以：安寧市地產(chǎn)迅猛發(fā)展，太平新區(qū)、溫泉鎮(zhèn)休閑地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)造成各年的增幅跳躍巨大。總體情況安寧近兩年已售罄項(xiàng)目推售情況項(xiàng)目名稱(chēng)普通住宅建面（）別墅建面（）商業(yè)建面（）備注盛世錦苑120000030002019.5開(kāi)盤(pán)，剩200套，約20000金色半島2000002000自2019年銷(xiāo)售量金方首府8664019121珍泉頤園4733105642伊皇晶座28190020000商業(yè)不售東湖金座00130000福興苑10000002000合計(jì)3268540161763近兩年推出并已售

7、罄產(chǎn)品面積總和安寧近兩年老城及新區(qū)已售罄項(xiàng)目，普通住宅共計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)326854，無(wú)別墅銷(xiāo)售，商業(yè)共計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)161763。從近幾年推售項(xiàng)目來(lái)看，安寧市老城及新區(qū)大部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，從客戶蓄水到清盤(pán)時(shí)間需要1年半到兩年左右。安寧目前在售項(xiàng)目近兩年推售情況項(xiàng)目名稱(chēng)推出住宅建面推出別墅建面推出商業(yè)建面已售住宅建面已售別墅建面已售商業(yè)建面未售住宅建面未售別墅建面未售商業(yè)建面?zhèn)渥⒔鹕珪r(shí)代廣場(chǎng)005000000300000020000其余為招商部分金色國(guó)際136000030474000136000030474剛面市，初始認(rèn)籌卡200元/張，0.5%優(yōu)惠，12月底開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)價(jià)格5000元/寧湖春天

8、181001500040094006500087008500400聯(lián)排別墅剩余40套左右，180220，6999元/；洋房剩余50套左右，130250，4999元/。近半年來(lái)，洋房月均銷(xiāo)售45套，別墅月均銷(xiāo)售12套保利寧湖峰境14300031964177001430002924413119027204581洋房售完，目前有少量商業(yè)和聯(lián)排別墅在售東湖第一城一期新天地約1000000300007棟住宅，2梯8戶，741310，車(chē)位749，11月12日認(rèn)籌，1千元卡開(kāi)盤(pán)按揭、全款分別優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)和2個(gè)點(diǎn)；1萬(wàn)元卡三人團(tuán)購(gòu)起可辦，開(kāi)盤(pán)按揭、全款分別優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)和5個(gè)點(diǎn)；商業(yè)3萬(wàn)方業(yè)態(tài)：購(gòu)物、百貨、餐飲、娛

9、樂(lè)，其中一棟為寫(xiě)字樓，目前沒(méi)認(rèn)籌。合計(jì)3808104694612857415240035744431192447001120039055合計(jì)為近兩年推出與消化量安寧近兩年供給與需求情況安寧近兩年供應(yīng)面積：住宅：707664別墅：216964 商業(yè)：:290337安寧近兩年消化面積：住宅：504254別墅：201944 商業(yè)：204882安寧現(xiàn)存量面積：住宅：244700別墅： 16220 商業(yè)： 39055由此可見(jiàn)，安寧近兩年住宅供需比為1.4、別墅供需比為1.08、商業(yè)供需比為1.41。安寧市場(chǎng)整體需求旺盛。但從通過(guò)市調(diào)情況分析近半年的營(yíng)銷(xiāo)狀況看，安寧成交量與成交金額急速下滑，目前市場(chǎng)不容樂(lè)

10、觀。原因主要深受昆明低迷市場(chǎng)成交的影響。項(xiàng)目分布東湖第一城寧湖春天金色國(guó)際金色時(shí)代廣場(chǎng)寧湖峰境金方首府伊皇晶座本案房?jī)r(jià)走勢(shì)3986412445005000從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，安寧近4年來(lái)普通住宅房?jī)r(jià)漲幅在1000元左右，漲幅平緩。目前老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)價(jià)格相差不大，在2.5萬(wàn)3萬(wàn)元之間。2019年在崗職工年平均工資36018元，2019年人均可支配收入達(dá)15532元。從這個(gè)數(shù)據(jù)分析，安寧市主要購(gòu)房人群購(gòu)房壓力并不算太大，未來(lái)價(jià)格還有上揚(yáng)的趨勢(shì)。商業(yè)價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大，但未來(lái)由于市場(chǎng)及前兩年商業(yè)供應(yīng)較大，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)難以消化，未來(lái)商業(yè)價(jià)格會(huì)較為穩(wěn)定?？蛻羧簶?gòu)成就安寧市老城區(qū)及寧湖新區(qū)來(lái)講，客戶群主要

11、以本地購(gòu)房客戶為主。寧湖新區(qū)作為安寧的高檔住宅區(qū)域，寧湖峰境、寧湖春天、龍山湖畔等附帶休閑功能的項(xiàng)目有部分昆明購(gòu)房者，目的主要是休閑度假及投資所需。本地客戶構(gòu)成以昆鋼、鹽化為代表的工業(yè)從業(yè)職工本地生意人及部分公務(wù)員：主要是商業(yè)投資周邊區(qū)域村鎮(zhèn)購(gòu)房者海口工業(yè)園區(qū)搬遷個(gè)案分析：東湖第一城東湖第一城整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)，本案業(yè)在其中，目前推出一期新天地。物業(yè)涵蓋7棟住宅、2賺商業(yè)及1幢寫(xiě)字樓。7棟住宅為2梯8戶，其中1棟、7棟為回遷房。741310，車(chē)位749，11月12日認(rèn)籌，1千元卡開(kāi)盤(pán)按揭、全款分別優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)和2個(gè)點(diǎn)；1萬(wàn)元卡三人團(tuán)購(gòu)起可辦，開(kāi)盤(pán)按揭、全款分別優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)和5個(gè)點(diǎn)；商業(yè)3萬(wàn)方業(yè)態(tài)：購(gòu)物、百貨、餐飲、娛樂(lè)，其中一棟為寫(xiě)字樓，目前沒(méi)認(rèn)籌。住宅價(jià)格4680元起，商業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)2萬(wàn)元以上。新天地個(gè)案分析：東湖第一城-新天地新天地目前推售的7棟住宅中，1、7兩棟為回遷